国外炒房指南新加坡房产胜香港 澳洲稳健增长
来源：投资有道　　 19:49:00
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财经时评：
　　房产投资“出海”
　　“国内不让买，到国外买房去”! 当中国楼市遭遇“红灯”之时，充盈的民间投资资金调转枪头，从国内房产市场转而投向海外地产。
　　3月初的一个周末，在上海南京西路的一家五星级酒店内，一场海外房产投资推介会正在举行。律师、留学顾问、银行代表、移民顾问……，购房者可能需要接触的部门悉数到场，一个不少。
　　“今天上午我们就已经接待了二十几组意向客户，其中三套已经当场被预定。”项目代理公司的一位工作人员显得非常兴奋。她表示，楼盘销售情况相当不错，在最近不到两个月的时间，这已经是他们举办的第四场推介会了。
　　有意思的是，就在这场推介会大厅的正对面，另一场海外房产推介会也在举行，只是所推介的国家和项目都不一样。
　　于是，一场小小的争夺在这里产生了：每当看到对面有观众出来休息的时候，另外一家代理公司的共工作人员都会微笑着向他们招手示意，表示也可以过来看看他们的项目。
　　其实，最近类似这样的场景在上海并不罕见。加息、限购、房产税、利率上浮……当国内楼市遭遇“红灯”之时，充盈的民间投资资金从国内房产市场转而投向海外地产。美国洋房、澳大利亚别墅、新加坡公寓、还有以往很少来中国叫卖的英国房产，都纷纷现身。
　　中国买家受欢迎
　　“国内不让买，到国外买房去!首付一成可贷八成，租金包达8%！”这是一家海外房产代理公司群发的广告短信内容。
　　“这段时间感觉特别明显，打电话来咨询的客人突然多了很多，上个星期我们委托广告公司群发了一次短信，居然两天之内就接了近200个咨询电话，而以前发短信后最多接二三十个电话！”这家海外房产代理公司的副总高兴地说，新政及限购令一出，对于海外置业的拉动作用非常明显。
　　另外，由于欧美不少国家仍未彻底摆脱金融危机、欧债危机的阴影，经济的衰退导致了这些国家房价的持续下跌；而与此同时，人民币正处在不断升值的上行通道里，双重效应的叠加，使得国内的投资客感觉正是投资国外房产的好时节。
　　“按照我们所掌握的数据，在经历了轮番调控后，选择投资海外地产的人比平时高出近两成”。澳洲铂地房产销售主管于俊说，房地产调控意外催热了中国人海外投资的热情。
　　主营海外房产代理的美亚置业董事长梁健立对最近的行情也感到震惊：“截止到去年底，我们业绩增加了35%。”他补充说，事实上，中国人在海外投资房地产一直存在，最近由于国内房地产调控的影响，到海外投资房产的中国人数量有了比较大的增长。
　　有数据统计，2010年通过房产中介赴海外买房保守估计50亿元。如果加上直接去海外买房的人，实际的规模就大多了。根据美国当地一家媒体的报道，近3年之间，华人在美国的移民投资超过了1700亿美元。
　　其实，中国买家的实力早已被很多人认同。美国龙安集团总裁饶及人就曾表示,虽然最近在美购房的中国人选择一次性付款的数量相较之前多了不少，但因为华人还款的记录非常好,美国的银行非常乐意贷款给华人。
　　不久前，世界最贵豪宅“小凡尔赛宫”也瞄上中国买家。这个由美国高端房地产经纪公司推出价值1.25亿美元(约合人民币8.4亿元)的“世界最贵豪宅”――洛杉矶“利斯之花”，就将目光瞄准中国超级富豪。
　　这家公司是以经营高端房地产见长的美国科威国际不动产公司，他们认为中国有许多潜在的富有买家。
　　“纯投资”成为主旋律
　　也许很多人在思考一个问题：花上几百上千万到国外去买一套房究竟是做什么用呢？
　　当然，首先是用。近年来国内出国留学人数迅猛增长，其中90%以上都是自费生。日益庞大的留学队伍为海外置业创造了越来越大的需求。
　　据澳洲铂地房产销售主管于俊分析：留学生在国外读书一般都在5年以上。与其支付高昂的租金，不少经济条件比较好的家庭都选择在学校附近购买房屋自住。等孩子回国后,再将房子交由代理公司租出去,继续收取租金。
　　但这还不是最主要的。有调查表明，近年以来，纯投资的人群数量不断攀升，海外置业目的不再局限于移民、孩子教育。第一太平戴维斯住宅销售部助理董事陈彦辛认为纯投资的比例已经达到1／3。
　　对此，高力国际海外物业部董事王璐的判断相对谨慎，她认为投资性需求的购房比重大概在1／5左右，但她同样认为未来这一需求将继续增加。
　　“去海外买房的购房者形形色色，有私营企业家，有子女在外留学的学生家长，也有专业的投资者，不过，大多数海外购房者没有看到房子就买房。”于俊说，相当一部分人把在海外购房当作单纯的投资行为，因此很少到当地实地考察就出手购买。
　　当然，代理公司也会组织海外看房团，一般是4~5天,费用在1万~2万人民币。据于俊介绍，他们公司每月都会组织一次海外看房团活动，而如果有成交的客户，这笔出国看房的费用可以当购房款抵用。
　　中国买家青睐谁？
　　根据全球五大行之一的仲量联行分析预测，2011年，全球房地产市场预期将出现继2007年以来表现最强劲的一年。除非发生全球金融动荡，否则，在2010年同比增长50％的基础上，仲量联行预计2011年全球房地产投资量将同比上升20~25％。
　　哪些地区的房子将成为中国投资者所热衷的投资选择呢?据中原地产调查显示，颇受华人青睐的海外市场主要包括北美、欧洲、澳大利亚以及新加坡、香港、澳门等地。
　　而房地产业外国投资者协会(简称AFIRE)所做的调查则表明，选择2011年房地产投资目标时，美国所获票数居首位，是第二名英国的四倍之多。该项调查以压倒性优势将美国商业房地产市场列为2011年投资首选，并且认为美国市场升值潜力最大。
　　实际上，金融危机爆发后，很多人就开始吵着要去美国“抄底”，美国一度成为中国投资者理想的投资“热土”。美国房地产市场经过3年的回调震荡，全美住房价格累积下跌近30%，目前大部分地区已经止跌，正在从谷底开始缓慢挣扎着企稳回升。
　　但不可否认的是，美国房价能够在去年骤然见底主要得力于美国政府的救市措施，随着这些措施逐步退市，市场回暖前景依然不明朗。另外，美国房产每年要交纳的物业税非常高，这点是很多中国投资者并不了解的。
　　同样位于北美的加拿大也是中国投资者的一大投资胜地。作为全球最大的移民国家之一，仅温哥华华裔就占了总人口的1/7，加上低抵押贷款率，宽松的信贷政策也无疑吸引了中国内地投资者。
　　根据高力国际研究显示，在华人聚集地温哥华市西区与列志文市，中国内地买家几乎占据了整个市场。在过去5年里，加拿大房价每年都在增长，平均涨幅在10%左右。
　　而对于澳大利亚来说，其与中国刚好相反的气候特点，成为中国投资者热衷的最大理由。
　　目前,澳大利亚回报最高的投资区域当属悉尼、墨尔本、黄金海岸。
　　不久前，仅在澳大利亚黄金海岸3个来自上海的购房团豪掷人民币超亿元，购买下该地30多套物业，一跃成为此地房产市场的第一买家。有统计数据表明：在刚刚过去的财政年度，华人投资客在昆斯兰州总共购买161个物业，平均价位约为45万澳元，遥遥领先于英国、南非、日本等地的投资客，成为当地置业最多的群体。
　　新加坡的房产和澳大利亚相似，只不过沟通比澳大利亚有优势。因为新加坡是除了中国之外，唯一一个使用简体中文字作为日常通用语言文字的国家。
　　在新加坡购房，外国人和新加坡人享受同样的贷款政策和程序。据新加坡当地一位房产专家介绍，一年来，有些楼群有近25%的买家来自中国。
　　而对于以往鲜有来中国露面的英国房产来说，伦敦房产是英国房产的主要代表。伦敦作为国际金融中心的吸引力使其成为国际房产投资的主要目的地，加上2012年奥运会，更成为了近期的一大置业热点。目前，伦敦投资客的国籍已经从2008年的30个国家增加到最近的超过50个国家，而中国投资者的比例占到了10.8%。
　　海外房产难赚大钱
　　投资国外房产，能不能赚钱总是一个非常重要的问题。
　　有房地产业内人士认为，因为目前投资渠道狭窄，房地产仍然是个人投资的主要选择。
　　业内预测，由于国内一系列楼市宏观调控政策的叠加效应以及对投资投机购房的严厉打击，将有可能进一步加剧国内资金投资海外房地产的现象。
　　然而，投资海外房产是否能如几年前的中国楼市一样，稳赚不赔呢？“其实并没有那么理想，如果几年前买中国的房子，可能一年能够涨一倍，但如果有谁告诉你买澳洲的房子一年能够涨一倍，绝对是骗人。”对于这一问题，美亚置业董事长梁健立这样说，他认为，与中国大涨大跌的楼市相比，海外房产则是一个稳步上升的过程。
　　此外，梁健立透露，在他所接触的客户中，将资产转移到国外、最大限度规避风险其实才是最重要的买房理由。
　　“相比内地，不少国家和地区仍是投资的价格洼地，但海外房产投资风险非常大。”仲量联行投资部经理刘裕通也表示，各个国家、地区政策、法规的不同给不少投资者带来了风险。
　　他认为，第一风险来自于对当地政策的不熟悉，其次是房产在交接、买卖上都要花费大量精力和时间，若人在内地，不能及时交易，就会错失升值的机会。
　　总而言之，投资海外房产也需三思。毕竟，从各种情况来分析，房地产直接投资的黄金时代已经过去，即便是海外房产，也很难再见10年前房地产的美景了。　　
　　海外房产代理业务见涨
　　文／胡琼 设计／刘冰
　　当国内投资房产受到诸多限制之时，海外房产给投资者提供了另外一个选择。于是，海外房产代理生意日渐红火。
　　“国内每出台一次房产新政，我们的业务就出现增长，这次最为明显。”一位海外房产代理公司负责人说。
　　这个道理显而易见。当国内投资房产受到诸多限制之时，海外房产给投资者提供了另外一个选择。
　　瞄上海外房产代理
　　国内一波又一波的房产调控接踵而来，就在这个时候，越来越多的机构瞄上了海外楼盘代理这一业务。去年年底，全球五大行之一的高力国际成立了国际物业部，专门为海外开发商在国内推广和销售当地住宅项目。
　　高力国际北亚区董事总经理柳维伦表示：“现在，中国企业在世界各地开拓业务日益增多，本地投资者希望更多了解海外物业市场。本地居民到海外置业的趋势铸就了无限商机，因此高力国际也决定在中国设立国际物业部。”
　　柳维伦同时表示高力国际计划在两年内，将国际物业业务推广至全中国。“相比中国目前诸多的限购政策，海外房地产市场的门槛较低，政策也相对宽松，这些因素提高了投资者对海外房地产市场的青睐程度。”
　　抢滩中国市场
　　DTZ 戴德梁行近期在上海举办的一个伦敦住宅项目的推介会中，国内置业者反应热烈。各海外房产代理机构普遍认为，投资海外房地产市场，未来将成为中国人理财的重要组成部分。第一太平戴维斯住宅销售部助理董事陈彦辛说：“2010年与2009年相比，中国人投资海外市场的比重大幅攀升，增幅达到近八成，并且今年这个比例将更大。”
　　第一太平戴维斯早在2009年就抢占先机，成立了海外置业部门，目前代理的物业主要涉及英国、美国、澳大利亚。今年2月份，它在广州举办了一次海外房产推介会，预计四月份将会在上海再举办一场。
　　美亚置业集团的做法更“给力”，携其代理的美国洛杉矶项目在北京、上海、杭州、广州等城市进行巡回推介。
　　在最近举办的上海之春房展会上，海外房产更是占据了半壁江山。来自澳洲、美国、英国等13个国家及地区的近百个海外楼盘纷纷抢滩中国，其中大部分是开发商亲自参与，近7成的楼盘和开发商都是首次亮相国内。
　　机遇和挑战同存
　　按照财富管理战略咨询公司Scorpio Partnership的统计，约有47.5万中国人拥有100万美元或更多的资产。这意味着中国拥有全世界第四规模的高净值富人群体。对房地产经纪人而言，更是好消息的是：中国高净值富人的资产中有1/5为房产。
　　“随着国内经济的发展，投资海外市场的中国人肯定会越来越多。”高力国际物业部董事王璐说。
　　戴德梁行的有关调研表明，国内资金热衷投资海外物业上升的原因主要有几方面：一是国内投资渠道狭，中国人更青睐稳定、保值的房产投资；二是人民币不断升值，相对海外物业等于打折；三是近年国内移民、留学需求增加，高租金回报率推动中国海外置业的热情；四是国内一线城市房价高企，部分区域高端物业楼价已超越部分海外地区房价。
　　戴德梁行有关负责人介绍，随着汇率优势仍然存在，预计未来的海外物业投资将保持较强劲势头。
　　但随着越来越多的人加入海外物业代理这一阵营，这一行的竞争也越来越大。王璐说，目前海外房产代理机构良莠不齐，很容易造成行业信用危机，海外代理也将面临很多机遇和挑战。
　　澳洲置业：长线投资，稳健增长
　　文／邓若楠 设计／刘冰
　　1980年代末，澳大利亚人曾担心腰包鼓鼓的日本人会买走整个昆士兰海岸东南部。金融风暴后，澳洲房地产又迎来了中国投资者。
　　30岁出头的吴小姐目前在澳大利亚悉尼近郊已投资有两套房产。由于有在澳留学经历，她对当地的情况相对熟悉，事先也做了很多功课。她告诉记者，澳大利亚房产市场总体来说一直是稳中求升的格局，不能指望短期内有较大涨幅，一般投资都以长线持有为主。
　　2010年，澳大利亚被一些机构评为房价上涨最“凶猛”国家之一，平均涨幅为9.4%。
　　“据我的了解，澳大利亚房价近40年来平均每七至十年即可增值一倍。单看某月份房价，甚至出现小幅度下降。悉尼房价平均涨幅大约也就是每年6%到7%。与投资国内房产的理念不同，投资回报更要长期来看。”吴小姐说。
　　她透露，自己也曾经考虑投资美国房产，但“赴美投资易受多种因素影响，房价涨跌幅度以及相关政策变动都较多。相比之下，中国目前仍是澳大利亚的第一大贸易伙伴国，赴澳投资比较稳定。”
　　吴小姐的“投资经”
　　据说在20世纪80年代末，澳大利亚人曾担心腰包鼓鼓的日本人最后会买走整个昆士兰海岸东南部。但最终，“日本人横扫澳洲房产”并没有变成现实。而在新一轮金融风暴后，澳洲房地产市场又迎来了中国投资者。
　　吴小姐在澳留学期间便做好了房产投资计划，采取了房产经纪“低首付，轻松还款”的投资建议。
　　她投资的第一套房产位于悉尼西郊华人聚集区，距离市区约半小时车程，“看中这一区域华人流动量大，物业离火车站和商场就两分钟距离，交通购物都很方便，有稳定的房租收益”。
　　2006年她投资这套127平米的公寓总价约为42万澳元。首付20%，每周需向贷款银行还款约500澳元。而当时房屋出租价格约为每周430澳元，如今涨至每周500澳元。
　　据介绍，在当地购房，一般除了房款以外，根据所购房产的价格位置区域不同所交纳的税费也不尽相同。主要是印花税，例如悉尼印花税3%左右；其他费用支出包括律师费、贷款经纪费等，具体费用情况会由买方律师进行详细计算并出具清单。
　　吴小姐建议，在选择当地贷款银行时不妨多考虑一些方案。“不同银行及其它金融贷款机构，贷款产品利率都不同。中国人往往选大银行，但其贷款利率一般偏高,贷款审核条件也比较严，而其它贷款机构利率往往比较优惠，可选择产品类型更多。”
　　吴小姐告诉记者，澳洲房地产市场的特点是社会稳定、政策完善、法制健全、市场成熟、升值稳定、租赁市场活跃、空置率低。澳洲租赁市场非常活跃而且发展成熟，与租赁方面相关的法规相当完善，相比较于中国内地一些大城市的空置率而言，澳洲房产的租赁风险小的多。亦可选择由发展商包租3年，之后转为租房中介代理出租。
　　“置业首付金额不高、还款压力不大。投资风险较小，且无需投入过多精力和金钱。如果提前做好投资计划，充分利用好相关房产政策，便可能在一定年限内较为轻松地拥有多套房产。”
　　2007年吴小姐投资了在澳的第二套房产，位于悉尼西部的帕拉马特，距悉尼市中心商业区以西24公里。投资时当地属新开发区，人气还不是很旺。但该地区属于新南威尔士州计划开发的三角形CBD之一，交通方便，且有大量政府机构及分支搬迁至此，有稳定的住房需求。吴小姐投资了一套100平米左右的期房，总价为45.6万澳元。首付10%，2009年交房时总价涨至47万澳元左右，租金约为每周520澳元。
　　“投资的话对房型不用过多挑剔，但地区地段一定要选好。建议投资之前，在当地政府官网查阅地区发展规划作为参考。”
　　租房市场火爆
　　在澳大利亚专职从事华人置业的房产经纪本尼?严（Benny Yep）在接受记者采访时介绍说，目前中国投资者在澳置业，一般限于购买新房。
　　澳大利亚海外投资审核委员会（FIRB），对不拥有澳洲护照或永居签证的海外人士购买澳洲住宅类全新房产的政策基本与澳洲公民一样，不受特殊限制。
　　本尼?严告诉记者，金融危机后，澳洲政府为了鼓励当地居民购房，免去了印花税，凡首次置业还给予澳元的一次性补助。因此2008年后澳洲房价整体上涨8%左右。以悉尼为例，市中心的两室一厅（约100平米）公寓总价上涨至100万澳币左右，市郊的同类住宅总价约为50万澳币。
　　据澳盛银行（ANZ）最新预测，澳洲住房开工数将从上财年的14.9万套跌至13.1万套，这个数字对于全澳破纪录的18余万套住房短缺量来说，不过是杯水车薪。2011年下半年的租房空置率将降至1%左右。但随着加息前景，买家面临的借贷成本高升，以及全球经济不确定性加剧，房价上涨动能不足的局面短期内将不会改变。
　　这对一些秉持稳健投资且风险承受力强的投资者来说算一个利好消息。有澳洲当地房产市场分析机构认为：目前将近9%的高利率将把很多澳人压制在租房市场，未来三年将是投资者的黄金机遇。
　　“澳洲房价长期保持稳定，基本能跑赢CPI。但像中国国内房价动辄翻倍增长的情况根本就不可能发生。”本尼?严认为。
　　在他的经纪公司客户群体里，约有5%的中国投资者采取一次性付清房款，不涉及借贷成本问题，多次置业的中国投资者也不在少数。
　　“约有20%来自中国的购房者出于纯投资的目的，有一些投资者从中国组团专门过来看房。但大多数中国投资者仍是出于为在澳留学的子女创造稳定的租金收入，以房养房、以房养学，并帮助日后移民。同时，还有一些投资者也看中澳大利亚土地产权为永久产业，可以世代相传，且子女继承时无须缴纳遗产税。”
　　本尼?严介绍，在澳购买房产后，公寓日常需要支付的有费用包括物业管理费、水费、市政费，约占购房价的1.5%左右。独立屋日常需要支付水费、市政费，约占购买房价的0.5%左右。如果是独立屋社区则需要支付物业管理费。通常每年独立屋的总开支在4000澳元左右。
　　他建议，最近几年，澳洲某些区域公寓增值明显快于独立屋。投资独立屋地区地段很难把握准确，价格涨幅不定，租金情况不如公寓，资金回报比较慢。尽管也有发生类似于2010年墨尔本的里瑟奇（Research）地区独立屋价格涨幅达到49.7%的特例。但在没有足够财力和足够经验的前提下，谨慎投资独立屋。
　　“事实上一般情况下就算是财力雄厚的投资者，也鲜有首次置业购买独立屋，往往会先投资数套公寓，有一定经验和回报后，再考虑投资独立屋。”
　　“我们的客户大部分是来自中国的年轻人，由家里出资，他们的父母甚至从未来看过房子。令我印象深刻的是，他们中的很多人对房产价格几乎并不在乎，在乎的只是地区、交通、出租回报率等。”
　　根据澳大利亚海外投资审核委员会（FIRB）的规定，只有至少持有允许在澳洲连续居住12个月以上的签证人士可以购买澳洲二手房，且房产必须用来自住而不是出租等投资用途。购房者签证到期又没有申请新的签证，离开澳洲则要出售所买的二手房。但海外人士购买商铺、写字间、开发项目和农场牧场等商业项目，无论新旧都不受此类限制。
　　澳洲置业10大优势
　　生活水准较高，生活成本却低于包括美、英、德、日等许多国家和地区。
　　澳大利亚房地产市场名列世界第一类“高度透明”。
　　澳洲房地产平稳发展，每年都有一定的增值。
　　购入澳洲房产或地产的投资人可永久拥有其土地的所有权与继承权。
　　海外投资人在澳洲银行最高可获得80%房地产贷款额。
　　澳洲银行对客户的审核条件相比美国或其他同类型国家较严格，对客户的财产和收入都有一定要求。
　　澳洲政府鼓励一年以上的房产投资计划，规定一年以上的楼宇买卖所得增值税减半。
　　法律法规的完善，对从事澳洲房地产中介活动的专业人员有严格的监管。
　　购置程序快捷方便。
　　房源供不应求，尤以墨尔本、悉尼及布里斯班为甚。
　　硅谷房产升值潜力不俗
　　文／苏菲?沈（Sophie Shen） 设计／刘冰
　　最近，有越来越多的中国朋友向我询问如何在美国买房子。其实，已经有一些中国买家采取行动了。
　　以我所在的硅谷房产市场为例，购房的中国人有以下几种：
　　“海归”人士。他们回中国之前有相当的美国生活经历。他们通常着眼于中高端市场，学区好的地区。
　　中国本地的富裕人士。他们主要是为了分散投资，其中更有最近减持中国的房产后把资金转投到美国房产的。
　　为了小孩在美国买房子。先买好房子以便来美国陪孩子念书的时候自住，这些人比较喜欢学校附近或者交通方便的价位适中的房子。
　　中国的白领和中产阶层。一般在中国至少有一套房子，最近这部分人有所增加，但是投资金额不大。
　　加州是美国中国人最集中的几个地区之一，特别是硅谷。这里是美国高科技产业的发源地，发展就业机会多，而且气候适宜，自然风光和人文环境都很优越，难怪中国人来美国置业首选加州。
　　加州的房产市场由于经济危机在2008年底2009年初陷入最低谷，现在已经开始稳定。特别是比较好的区，房价已经开始慢慢复苏。以谷歌等公司所在的Santa Clara县为例，房产存量2008年10月达到一个高点后，逐步下降，现在存量已经回到2004年4月份的水平。
　　硅谷的房产价格比美国大部分城市和地区都高。可是其得天独厚的自然、经济环境和创造复苏的能力，仍然不断吸引着投资客。这样的吸引力不仅给硅谷房价更好的支撑，也带来了更多的升值潜力。
　　在美国买房子首先要找一个有房产经纪执照的经纪人。美国各州买卖房子的程序和要求有所不同，征收的交易税和地产税也不一样，这些都是买房之前要搞清楚的。
　　以下，我以在Santa Clara县买房为例，描述一下买房的流程。
　　第一步：确定购房目的，设定两到三个最重要的条件。房产价格是非常地域化的，在美国加州尤其如此。所以了解自己的需求和价格范围，才能够在美国买到称心的房子。加州的网上房屋信息和搜索系统都非常发达。在实地看房之前，房屋信息、照片甚至虚拟网上房屋展示都可以发到你的电子邮箱里。
　　第二步：搞清楚买房的资金如何转账到美国。在加州买房子，都通过条件交付账户(Escrow Account)来进行。所有和交易有关的文件都存交在该账户中。从买卖双方签署合同，到所有权转让，通常要一个月左右的时间。如果是用现金购买而不牵涉到贷款的话，这个过程一个星期甚至几天就可以完成。
　　第三步：实地看房考察。建议集中看自己选中的区域内的房子，特别是同类型的要多看几家。
　　第四步：下买单出价。在加州买房，通常买卖双方都有各自的经纪人，通常经纪人的佣金都是卖方支付的。
　　苏菲?沈（Sophie Shen） 注册金融分析师。加州注册房产经纪人和贷款经纪人。
　　投资地产热情鼎沸 美国置业恰逢其时
　　文／邓若楠 设计／刘冰
　　美国房价在三年内经历的第三波下跌潮正在推动着房屋销售的加速，此类背景则迅速带动了中国投资者赴美“抄底”楼市的热情。
　　2010年的假期，在美国留学的吕妍终于在南加州的里河塞（Riverside）全额付款购入一套独立住宅(Single House)。这幢上下两层的房产居住总面积大约有300多平方米，附带一个后院，总价约为41万美元，这个价格按购买时的美元兑人民币汇率约1：6.8计算，还不到280万元人民币。
　　“目前美国对于来美投资房地产的外籍投资者并没有特殊限制，但如果需要在美国贷款的话，就必须要有工作签证。”打算在美国长期居住的吕妍告诉记者。她周围的多位同学或他们的亲属近两年都已在美置产或有此计划。
　　“目前整个美国的房地产市场仍是不景气的，房价在下降。尽管并不是每一个地区的房屋销售市场都有相同的反应，但性价比相比国内还是不错的。总价不高，投资或自住都是时机。”
　　2010年一名刘姓华裔富豪一口气收购了美国8000套公寓，成为美国租住公寓楼最大的买家之一。当地媒体曾用《China Flashes Cash in U.S.》（中国人炫富美国）为标题报道此事。据其美国顾问透露，这笔资金全部来自其中国项目，刘在北京等城市拥有数套公寓及多个商业地产项目。但Real Capital Analytics等市场数据分析公司在统计美国房地产的外国投资时，却并未将刘计算在内，因为其公司Standard Portfolios注册地在加州。
　　而另一家来自中国香港的私募股权公司则重金收购了美国一大宗地产物业。目前赴美国投资房地产热，大有超出投资移民热的趋势。
　　逢低介入的有利时机
　　据美国全国房地产经纪人协会(NAR)的数据显示，截至2011年1月份，止赎房屋的大量增加已经推动美国二手房屋的平均价格降至15.88万美元，为2002年以来的最低水平。同时，2010年10月份至12月份，美国房屋销售量攀升了22%，创出了美国政府的购房税收抵免政策结束以来的最大三个月销量增幅。
　　评论认为，美国房屋价格在三年时间内经历的第三波下跌潮正在推动着房屋销售的加速，而且尽管房价仍在继续下跌，希望逢低介入的房地产投资者还是急于在抵押贷款利率上升前出手，这更推动了美国房屋销售速度的增长。
　　此类背景带动了中国投资者赴美“抄底”楼市的热情，搜房网3月启动的海外购房团报名情况显示，上线两天报名人数已有31人，其中自住和投资需求各半，海外置业首选美国，占比近八成。
　　比莉?王（Baylee Wang）在美国从事房产经纪逾7年，拥有合作的房产经纪公司及自己的投资公司。她告诉记者，近两年，确实有越来越多的中国投资者赴美投资房产。但主要还是集中在一些华人人口聚居城市，事实上在美国大部分城市，华人比例很少，却同样具有房产投资价值。
　　她所在的维吉那（Virgina Beach Area）是一个美国东岸海滨城市，位于首都华盛顿约480公里以南。那里是美国东岸最大的海军基地、航母制造基地、空军基地、国家宇航局、中情局等重要国防机构所在地。
　　“因为这里的从业人员主要以军人和军工企业人员为主，房产价格目前保持稳中有降。独立住宅(Single House)的二手房均价大约为每平方英尺150美元（1美元=6.5742人民币，约合每平方米10,650元人民币），新房均价在每平方英尺170美元（1美元=6.5742人民币，约合每平方米12,070元人民币）以上。”
　　由于美国服役军人的流动性很强，政府又为他们提供特殊的房屋补贴，因此这一地区的出租屋空房率仅为3%，大大低于全美8%的普遍空房率，这点正吸引着越来越多中国人来到这个原本华人并不多的城市购房投资。
　　前一阵，比莉?王刚替一对中国夫妻购得他们在当地的第二套房，用途是投资。
　　旅游度假区机会多
　　据比莉?王介绍，更多的中国投资者愿意接受总价在20万到40万美元的房产。
　　“中国人，尤其是计划在美国长期生活的，非常喜欢置产，基本目的不外乎投资或为后代着想。”
　　目前美国最具受房地产投资者青睐的地区主要有华盛顿州的西雅图，北加州的湾区(包括旧金山周边地区和硅谷一带)和南加州的洛杉矶、圣地亚哥，以及内华达的拉斯维加斯等地。
　　比莉?王建议可以重点关注一些旅游度假区，因其客源稳定，投资者有更多的机会出租或出售房屋，在这些地方投资公寓楼盘也是很好的长线投资方式。
　　据美国著名房地产网站Zillow数据显示，西雅图的房价已经从2007年中期的顶峰下跌了31%，并且还可能有10个百分点的下跌空间。据预测，美国其他地区的房价也将继续下跌5到7个百分点。
　　“美国目前失业率居高不下，中产阶级家庭购买房地产的意愿普遍降低，因而对于中国房地产投资者来说，今年和明年将是一个逢低介入的有利时机。”
　　但她也认为，就美国整体房地产市场复苏而言，关键是美国整体经济。“中国投资者不是美国房地产市场的救星。”
　　一夜暴富几率小
　　在美国，房地产市场的买卖都要通过专业的第三方服务机构，包括律师、房产师经纪、验房师等，这也意味着，交易有大量额外费用产生。
　　同时，美国是对土地和地面建筑物都征税的几个国家之一，各个州对所征物业税的征税标准和税率千差万别。从房屋评估价值的1.2%~1.8%不等，物业税在美国房价上的影响不大，但购房者的每年平均支出费用约在房价的2%左右。
　　在美国担任高级借贷经理9年的胡先生告诉记者，美国的税法很严明，所有房屋的交易都会上报给地方政府和国税局。户主要按期缴纳房地产税和出租收入所得税，如果不按期缴纳应缴纳的税款，房屋可以被政府拍卖，以抵欠款，户主也会被罚款甚至坐牢。
　　“房款仅是投资房产的一部分。”胡先生说，“据了解，中国购房团投资成功案例的不算多，一个很重要的因素就是没有认真弄清楚购买房产后的管理问题。”
　　“购房者如果不是美国公民，还需要额外交纳一定的房产税。”购房时除了房款，一般还包括土地税、契税、印花税以及增值税，文件费、房屋经纪人代理费、律师费、技术评估费、过户公证费等，此类的各种相关费用根据各地区不同，约占总房价的1%以上。而持有房产后，作为业主每年还要交房产税、物业费、房屋保修费等分门别类的税费，可以说持有房产成本比较高。
　　胡先生表示，美国房地产市场不同与中国的房地产市场，投资一年或更短的时间内，就可以获得2~3倍的回报。美国房地产由于有很多资不抵债的情况，会有出现很多价格很好的交易，但也不会达到一夜暴富。投资前应让投资者充分了解美国的税费，包括保证金、房产税、租金税、保险税、房屋结构税、租赁法、房屋交接程序等。当他们对这些有比较清楚的了解，才会对投资有正确的预期。
　　“现在很多中国投资者其实并不能称为投资者，他们属于机会主义者。不是说机会主义者不好，只是从商业计划上来讲与真正的投资有很大不同。”他说。
　　“美国就业市场开始形成牵引力，消费者的信心开始改善，尽管抵押贷款利率开始上升，但仍接近历史最低点。但海外投资者最好能够找到专业机构仔细咨询，包括考虑好撤退策略（Exit strategy）后再投资。投资房产绝不代表可以移民美国，千万不要盲目跟风‘抄底’。”
　　稳增长，高租金，英国房产卖点不少
　　文／胡琼 设计／刘冰
　　经历过泡沫破裂的英国房地产日趋成熟。尽管不会出现如中国房地产一样的疯狂上涨，但每年的平稳增长正吸引着越来越多的中国投资者。
　　浙江老板张宏伟，最近日程中又多了一件事：奔走在多家海外置业中介，想在英国买套房。
　　已经在上海投资了三套房产的张宏伟去年底又购买了一套英国伦敦的小户型公寓，而最近，他决定再次购买一套伦敦的公寓作为投资。
　　选择英国房产做投资，张宏伟有他自己的理由。他曾在英国生活多年,对英国的房产显得格外有信心，“我发现在英国投资房地产的亚洲人非常多，不少地区的房价因为这个上涨不少。”张宏伟说，1990年代末,亚洲人尤其是马来西亚人特别喜欢在英国投资酒店。他就认识一个马来西亚人，当年通过酒店的买卖，资产在两三年里翻了14倍之多。
　　所以在张宏伟看来，英国是房产最值钱的地方，且房价每年都会平稳增长。
　　高租金成卖点
　　因此，去年年底，当一家房产代理机构在上海推出英国房产时，张宏伟特意从浙江赶了过来。
　　举办这次英国房产推介会的是全球五大房地产服务公司之一的高力国际。去年，高力国际物业部成立的时候正好碰上了“十一”前后出台的调控政策。这一调控使得刚刚成立的国际物业部“开门大吉”。高力国际物业部董事王璐表示，10月份试营业时期的几场国际物业展会和讲座结果都不错，一个英国的楼盘几天就卖出了20多套。
　　这个楼盘是高力国际联合英国著名开发商Berkeley Homes (Capital) Plc带来的位于伦敦东部的住宅Caspian Wharf项目。Caspian Wharf公寓项目起价16.995 英镑，年租金回报率约为7%。
　　“以这个楼盘为例，单价在每平米4万至8万人民币之间，与上海内环一些豪宅的价格相仿，但租金回报率最高可以达到7．2％，而上海的普遍水平只有2．5％。”王璐指出，高租金回报是伦敦楼盘的主要卖点。另外，由于英镑的疲软，此 时抄底伦敦豪宅相当于打了折。
　　在那次推介会现场，张宏伟发现，展会中大多的参观者其实是上海周边、江浙一带拥有大量资金的老板们，这些人的目标性很强，就是寻找适合投资的海外房产项目，有些人甚至当场就下订。
　　“和他们相比，我算是穷人了”。经营一家中型生产企业的张宏伟笑着说。他选了一套位于10楼的小公寓，总价20万英镑。这个公寓位于伦敦东二区，距离轨道交通站点近在咫尺，并且仅6分钟步行即可至圣凯瑟琳码头及伦敦塔桥，地理位置非常不错。这正是张宏伟最看重的地方。
　　虽然20英镑的一房，算下来单价已经达到上海内环高端房价了。不过张宏伟考虑得很周全：“首先这里的房子是精装修，省去了装修费用，另外，英国房产面积是以实际面积来计算，没有公摊面积。”张宏伟说，以国内一般70%的得房率计算，在英国购买一套40平米的住房相当在上海买了一套近60平米的房子。
　　张宏伟说，这次他打算购买一套面积大点的公寓。原本打算在澳洲购买一套，但考虑到太分散了不好管理，于是仍选择了英国。何况，上次买的那套房子让他觉得“非常不错。”
　　英国房产主动叫卖
　　以往，英国房产很少到中国内地进行专门的推广活动。“因为根本不需要。伦敦当地住宅项目主要依靠本地人购买，其余的则被来自欧洲其他国家、中东及俄罗斯等的买家抢购。”一位代理海外物业的机构负责人称。
　　然而时过境迁。欧洲债券危机的阴霾最终影响了英国楼市曾经“风光无限”的投资客。这些来自欧洲、中东及俄罗斯等地买家的购买力已经受到限制，如今他们在伦敦楼市已经鲜有出手。
　　而中国人投资海外市场的范围在不断扩大，多加机构的研究表明，中国人在伦敦房产市场中的比例越来越高。
　　第一太平戴维斯的最新数据显示，伦敦一手物业的购买者中有35％的人来自东亚和南亚，而这其中以中国内地和香港的购买者居多，中国已经成为海外市场最具潜力的买家。而高力国际研究表明，在伦敦的新房市场，来自中国大陆及香港的投资者占据了10.8%的份额。
　　地段、品质、升值空间、投资回报率成为投资评判的重要参考标准。王璐认为，从整个英国市场看来，真正具有投资价值的只有伦敦。这是因为，伦敦拥有大规模的亚洲社区，多年来培养出了深厚亚洲文化及亚洲经济命脉，还有一点，伦敦在亚洲的知名度很高。
　　而就整个伦敦而言，物业长线投资的最佳位置是在东伦敦，不仅仅因为那里是2012年奥运会所在区域，同时还因为众所周知的金丝雀码头和伦敦金融城使此地区早已成为世界领先的金融中心。此外，该区域便利的交通也是吸引投资者的一大因素之一。高力国际预计，在未来的5年中，伦敦的房地产物业升值将达到31%，需求量仍然大大超过供应量。
　　逐步复苏中
　　说到英国房产，不能不提及英国的名校。不少分析人士认为，英国留学教育产业对楼市的拉动影响很大。他们认为由于英国是世界知名学府的根据地,所以很多投资人会因为子女就学而考虑买房。
　　另外，由于英国土地资源有限，不像美国和澳洲，有充足的新房源。英国楼市多数房屋都是二手。以伦敦为例，伦敦一年的新房量，不会超过一万套。而且，由于英国房屋产权可以长期持有，租金和房价“比例合理”，让更多的投资者青睐在英国买房。
　　但与中国不完全不同的是，虽然英国当地居民都相信，长期持有房产是一项不错的投资，但是“靠买房来赚钱”这种观念，在英国社会仍然没有得到普遍的认同。
　　还有一点值得关注，2007年金融危机爆发的时候，英国的房地产市场比欧洲其他国家下跌更快。但是，英国房地产价格上升速度也明显快于美国以及大部分欧洲大陆国家。
　　有数据表明，英国住房价格总体看是从2007年第四季度开始走下坡路的，到2008年底和2009年初，英国房价跌至谷底；与此大致对应，在2008年四季度和2009年一季度，英国经济分别下滑1.8%和2.5%，降幅为多年来罕见。而英国房价从去年年中开始止跌回升，英国经济随后也从去年四季度开始复苏。
　　世邦魏理仕中国住宅部执行董事安东认为，目前英国房产已经过了低谷，处于逐步回暖的阶段。但是，英国还未从衰退中真正走出来：此次复苏会比较强劲，但同时也不会平坦。
　　英国购房指南
　　英国买房用不用出示文件证明财产来源？
　　这不是必要的。私人购买者需要出示带有永久居留地址的银行对账单。律师也可能会问及这笔购买房产的财产来源。如果在交易的任何阶段财产来源的合法性遭到怀疑，律师都有义务通知主管机关。
　　在英国持有房产需要缴纳什么税？
　　英国对房产征收年度税。无论是房子的业主还是租客都要向当地政府上交市政物业税，税额随房产价值变化，可以从每年600到2500英镑不等。相当于我们统称的物业税或房产税。
　　在英国买了房产以后，是否能享受到英国的社会福利和永久居留签证?
　　按照英国的法律规定，购买房产的业主并没有自动获得任何特权、福利或取得永久居留权、签证或公民资格。
　　新加坡房产胜香港
　　文／胡琼 设计／刘冰
　　国土面积不足700平方公里的新加坡一直是房产投资的热土。在全球房地产市场，新加坡是被公认最安全、最具价值的地点之一。
　　虽然，在过去的一年，新加坡房价同样经历过一轮大涨，但由于新加坡利率低、贷款容易、投资回报率高等优势，新加坡房产依然吸引着大量担心货币贬值、对资产有全球化配置需求的中国富豪们。
　　购房移民更爱新加坡
　　赵雷最近就报名参加了一个新加坡置业考察团，他的这一行动是受朋友影响。赵雷是上海一家咨询公司的老板，他生意圈子里的朋友不少已经在北京或上海买过房子了，都希望再到香港或新加坡买一套房子。
　　“香港暂停购房移民后，如果移民的话，还是新加坡移民手续简单，成本低。”赵雷说。他这次去新加坡看的房子有两个，一个在乌节路，一个在金沙赌场。乌节路上的房子大约是10万元/平方米(人民币)，而金沙赌场附近的房子因为近年比较火热，单价为13万元/平方米。
　　“新加坡讲的是使用面积，所以算下来，也不比北京上海的豪宅贵。”他考虑想买一套100平方米左右的房子。
　　赵雷知道，新加坡的房价去年已经涨过一次了，因此对未来的升值空间有些担心。但是“排除通胀这个因素，实际上，新加坡房价仍然没有回到1996年的高位。”赵雷说。不过，对于1000万元的投资，赵雷还是比较谨慎。
　　女儿一直在新加坡读国际学校也是赵雷买房的重要理由，“我担心孩子吃住都不好，想买个房子，请个人来照顾孩子。我有时间过去看孩子，也有个落脚的地方。”
　　第二大买家中国
　　赵雷是众多投资新加坡房产的中国人中的普通一员。新加坡远东机构提供的研究资料显示，从2010年开始，中国买家已占外资在新加坡买房者的20%以上，和印度尼西亚并列第二大买房源。
　　目前，外国机构和外国高资产净值人士占新加坡私人住宅购买者的近25%。其中，2007年，中国客户投资新加坡房产市场的份额占全部外国投资者的7%左右；到2010年，该比例已倍增至20%。按照目前的增长速度，2011年中国投资者很有可能成为新加坡房产最大的海外投资来源。
　　为什么新加坡房产能够逆市而热？投资回报率是外国投资者在新加坡置业的一个重要因素。比如，如果在新加坡的繁华地带譬如赌场，买个1000万人民币的房子月租金收入可达3万~4万元人民币；而在北京，1000万的房子，月租金也就1万元出头。
　　“新加坡市中心的均价是每平米10万左右，一般地段在每平米4万到6万之间。”远东机构销售负责人张经理介绍说，新加坡租金回报率在4%~5%，相对上海要高。
　　中国买家财大气粗
　　虽然新加坡只是一个岛国，但是来内地叫卖的项目却并不少。“为了吸引内地的房产买家，这次我们在上海一下子推出了当地多个楼盘。”远东机构张经理表示。张经理介绍，他们现在每周都有推介会，全国各地的主要城市都有举办，3月初这场就安排在杭州。
　　目前远东机构在售项目有30多个，涵盖了新加坡东西南北四个地区的优质楼盘。其中，外国人喜爱居住的有四块区域：乌节路、滨海湾、武吉知马及东海岸。
　　根据第一太平戴维斯的数据指出，在未来三年内，将有约11000套位于新加坡黄金地段的公寓(约新加坡总供应量的2/5)公开发售。相较之下，香港将在同期推出的豪宅仅有1260间。这也使得新加坡在投资上有更大的选择。
　　2月底，新加坡最大房地产开发企业嘉德置地宣布，其住宅楼盘“丽敦豪邸”正式面向中国客户销售，这是其首次到国内推销新加坡的物业。嘉德置地总裁黄显辉表示，目前，新加坡已经成为国际置业人士投资首选，尤其是中国买家在当地投资需求上升明显。
　　“丽敦豪邸”总建筑面积7.8万平方米，预计在国内的平均销售价格为2万新加坡元/平方米（约合人民币10万元/平方米）。
　　“内地投资者实力很雄厚。”远东机构的张经理表示，对最近内地买家的财大气粗几乎难以置信，不少人一次性全额付款，而这即使是很多新加坡本地富豪也难以企及的。他还说，现在新加坡那边不少房产中介都在忙着学普通话，因为内地买家的重要性已经超过本地的买家。
　　胜过香港
　　提到新加坡，就不能不说到香港。香港和新加坡是当年亚洲四小龙中情况最相似的两个地区。可是现在，香港的住房情况却明显比新加坡逊色许多。
　　根据最新《经济学人》的报告，香港房价的注水程度在全球首屈一指，房屋价格比实际价值高出近54%。而同样是实行了公共房屋制度的新加坡，房地产形势要好许多。另外，由于香港暂停通过房产投资移民，一部分原来打算投资香港的人将目光转向了新加坡。
　　然而，为抑制近期再度出现的房地产过热现象，新加坡政府近日再度重拳出击，采取一系列措施为房地产市场降温。1月13日，新加坡政府宣布，通过大幅调高卖方印花税和下调房贷顶限等措施为房地产市场降温。这是新加坡政府自2009年9月以来第四度出手为楼市“泼冷水”降温。在楼市新政再度出台的同时，移民条件也大幅提高了申请的条件。
　　新加坡国家发展部长马宝山表示，此次新政的目的旨在稳定住市场，确保房价的走势与经济增长同步，政府推出措施来为楼市降温，并鼓励房产买家更谨慎地借贷。
　　仲量联行新加坡及东南亚董事总经理傅司克（Chris Fossick）表示：“在经济迅猛发展、人口增长、收入增加带来的购买力提升以及融资成本偏低等因素的积极推动下，2010年新加坡普通住宅市场价格上涨了12%。政府采取措施是希望借此实现房价涨幅相对平稳。”
　　因此，有分析预测，在政府持续确保房产供需相符的情况下，新加坡的房地产价格将在基本法则的推动下逐步上涨，而不会受到市场情绪的左右。
　　新加坡购房指南
　　新加坡房产的投资优势在哪？
　　在新加坡不限制外国人拥有公寓、无货币管制、无资本收益税。
　　新加坡销售的房屋面积是按使用面积计算，不计公用面积，即得房率为100%。
　　外国人可以申请房屋贷款、贷款额最高可达购屋价格的70%、贷款利率较低，现在最新固定利率为每年1.8%左右。
　　租金回报率一般高于利率，当物业被租出后，房贷利息付款可以扣税。
　　保障物业权。在新加坡，开发商只有在规划及营销获得市区重建局的许可后，才能发售项目。
　　在新加坡购房按揭贷款情况？
　　外国人也享受与新加坡人同样的贷款政策和程序，外国人最高贷款金额通常为物业购价的70%，这取决于金融机构进行的信用评估。
　　新加坡土地使用权有多久？
　　新加坡的土地分为两种，一种是拥有永久地契的土地，另一种是使用年限为99年的土地。目前政府公开出让的开发用地大多为99年的，永久地契的项目大多集中在市中心区域的旧城改造项目。同一区域的永久地契项目和99年使用年限项目，会有30%左右的价格差异。
　　在新加坡购房需要缴纳什么税费？
　　购房时需要缴纳印花税。买家应在签订购买合同之日起14日内缴纳。印花税的简单计算方式是：购买价的3%减5,400新币。
　　另外每年还需要缴纳产业税。根据房产年值（由新加坡国内税务局确定）进行征收。
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