广州和深圳，这两个都位于广东省内的一线城市，关系复杂又微妙。

中国目前公认的四大一线城市，北上广深。

看一下中国地图，这四大一线城市是如何布局的。

北京在北，上海在东，广州深圳在南，中国的经济重心现在东部和南部，北京是首都坐镇北方，稳定北部大局，北上广深四个城市从方位上构成了一个稳定的三角架构，从布局来说，没毛病。

但对于广州和深圳来说，问题就大了。

因为这两个一线城市离得太近了。

广州和深圳，中间只隔了一个东莞和一个狭窄的湾区。

离得太近有什么问题，不能强强联手吗?

当然不能，两个城市离得太近，结果不是合作，而是竞争。因为同一个区域的资源有限，谁都想得到更多更好的资源，此多必然彼少，这是很现实的问题。

北京和天津，就是现成的例子。

北京和天津这两个北方最大的城市，中间只隔着一块著名的北三县飞地。

天津有六百多年的悠久历史，加上优越的地理位置，海港经济和工业十分发达，在上世纪三四十年代一直是北方的经济中心。

而北京在解放初期是一个单纯的消费城市，工农业均落后于天津和河北，但定鼎之后，北京在成为政治中心的同时，经济中心也开始向首都倾斜。

解放之后短短十年间，北京就兴办了几千家工业企业，涵盖了钢铁、机械、石油化工、电子、建村、医药、纺织服装、轻工、食品等几乎所有行业。

北京很快成长为北方经济的巨无霸，旁边的天津则逐渐暗淡了下去。

天津的没落，原因是多方面的，有港口经济和重工业的衰落，有北方整体大环境的影响，有天津人小富即安不求进取的心态，但和北京同处一个狭小的地域，被帝都光环笼罩，优质资源和人才被北京虹吸，是一个不能回避的原因。

广州和深圳，会不会步京津的后尘?

如果步了，谁是京，谁又是津?

广州和深圳，这两个华南最大的城市，同样也离的太近了。

广州的优势：面积大，有7434平方公里，经济底子很扎实，汽车、石油化工和电子产品制造业是广州的三大支柱产业，还有广州的商贸业一直很发达，广交会名闻世界。

深圳的优势：深圳全部是外来人口，充满竞争与活力，金融业、高新科技产业、文化创意产业和现代物流业是四大支柱产业，深圳的产业升级已完成，发展后劲足，最大的发展瓶颈是土地，2000平方公里净地只有广州的四分之一强。

对比广州和深圳从1980年到2018年的GDP对比，

数据很直接，深圳从1980年起步时的区区2.7亿，体量不足广州的5%，一路狂奔，到2005年，GDP总量4951亿，已达到广州的96%。

其后几年，深圳发展节奏有所放缓，但在2010年之后，深圳又开始发力，2016年和广州GDP几乎持平，并于2017年一举超越广州，2018年持续扩大领先优势。

面对身边渔村的强势崛起，做了多年南部大哥的广州，你要说不紧张，不在意，那我是万万不相信的。

尤其是近几年，广州稳固多年的一线地位有了不保的迹象，从传统的一线北上广，变成了北上广深，又变成了北上深广，甚至成为了北上深杭，要从一线被赶到二线，广州能不着急吗?

深圳发展的太快，太猛，广州离它太近，被耀眼的光芒刺的眼睛很痛。

既生瑜，何生亮，对广州来说，对这句话的理解想必更深刻。

如果没有深圳的竞争，广州即使吃不掉深圳的全部发展红利，但稳居岭南老大和一线的位置是没有问题的。可惜对于广州，没有如果。

广州和深圳，一省双核，竞争格局已定，广州GDP被深圳超越之后，下一步会如何发展?

深圳会继续势不可挡，将广州越甩越远吗?

首先，在主导产业方面，广州产业格局已经落后。

广州的主导产业是制造业（汽车、电子、石化）、商贸业和航运业，其中，传统商贸、批发、会展产业在广州所占经济比重很大，而在现代城市的竞争中，这些都不是城市晋级的加分项，广州也在极力谋求产业的转型和升级。

可是旁边的深圳，已经是国内产业转型升级最成功的城市，高新、科创、互联网、金融这些头部产业，已在深圳落地生根，并获得了足够的先发优势，广州想要追赶谈何容易。

再看广深历年来的地方财政收入对比，深圳多年来力压广州，超广州一倍还要多。

地方财政收入高，地方政府的腰包就鼓，就有更雄厚的资金来保障民生、城市更新和发展经济。

广深的GDP总值接近，为何深圳留存的地方财政收入远高于广州?

因为深圳是经济特区和计划单列市，拥有更高的财政留成；而广州是省会城市，财政收入很大一部分要上交中央，还有一部分要下拨给省内其他城市。

而在科技创新方面，深圳已经领先广州太多。

PCT专利申请，是代表一个城市创新和竞争力的重要指标。

在PCT申请量上，深圳一直遥遥领先国内所有城市，更远超广州。

2016、17、18年，深圳的PCT申请数量都是广州的10倍左右，在创新、竞争和活力方面，广州差深圳太多太多，被深圳历史性超越之后，想重新挽回实在太难。

近几年，国内一些省份为了集中力量打赢城市升级战，利用行政的力量，将全省优势资源集中于省会城市，导致了省内其他城市的衰落。

之前一些一省双核，光芒盖过省会的城市，比如大连，青岛，在省会独大的趋势下，近些年都开始走向衰落。

这种情况会不会也出现在广州和深圳?

并不会，因为深圳是副省级城市，在经济管理方面有中央政府赋予的省级权限，还有地方立法权，受到广东省政府的行政管辖有限。

只要深圳的政治地位不变，广东省很难用行政主导的力量去影响广州和深圳的经济格局。

所以，当下的广州，最大的目标是不要被深圳把差距越拉越大。

PK深圳，广州真的没有一点胜算了吗?

深圳最最现实严峻的问题，没有地了。

而广州还有大把未开发的土地，有了土地，才有经济做增量的前提。

广州有7434平方公里土地，深圳只有1997平方公里，广州还有增城、从化、番禺、南沙等大片土地待开发，深圳土地却几乎开发殆尽。

广州大手一挥，南沙开发区就画了一个797平方公里的圈，想怎么发展就怎么发展。

深圳学习精卫填海多年，把土地精算到毫厘，前海自贸区不过区区15平方公里，还包括了需要二次开发的工业地块。

从土地的角度来说，广州完胜深圳。

对深圳来说，土地问题是一个卡住脖子的致命问题，这个问题不能解决，深圳的发展上限很快会碰到天花板。

向相邻的惠州、东莞要地，明显不现实。

对东莞惠州来说，蹭临深的概念卖房子可以，想要我一寸土地，门儿都没有，深汕合作区的飞地，正是在这个背景下产生的。

如果深圳真的突破了土地瓶颈，照目前的发展态势，深圳真的可能无人可以阻挡，下一步目标北上也不是不可能。

如果深圳突破不了土地瓶颈，也不必太过担心，城市也并非越大越好，一个城市的发展是有半径的。

据滴滴的出行半径数据显示，北京出行半径居全国第一，城市半径是31.7km，其次是上海30.8km，深圳30.5km，广州29.8km。

所以，一个城市并不是越大越好，城市的发展半径是有限的。

北京1.64万平方公里土地，实际开发的连十分之一都没有，怀柔、密云、平谷、延庆还有大量的山地和农田，北京主要的活动区域还是在五环以里，极限是六环，超出六环，已经很难实现通勤了。

很多人认为深圳是多中心，实际上，深圳的中心区仍然在福田、南山和罗湖片区，多年来并未发生实质性转移。

深圳土地资源紧张，但还并未枯竭，还有近远郊少量土地资源可以更新利用，如果后期能获得政策许可，适当突破一点生态红线，再学习香港重庆利用一些半山土地资源，在城市内部靠不断产业升级来做增量，也是完全可行的。

广州与深圳，谁能笑到最后?

和京津不同，广州和深圳：

一个有省会优势，一个有特区光环；

一个有历史底蕴，一个有产业高度；

一个有土地资源，一个被土地制约。

综合下来，广深堪堪打了个平手，深圳目前占优，但受土地所限，短期内也很难把广州拉的太远。

至于未来，一切皆有可能。

如果能突破土地瓶颈，未来的深圳，恐怕无人可以阻挡。

“别了，魔都 ”，当上海虹桥火车站惊现大量旅客排队进站的画面，再配上这样的文字，难怪有网友感慨这是遇上“离沪大潮”了。

但事实上，每年三月份，都有一批拎着行李来到“北上广深”的毕业生，也有一批拎着行李回到老家的人，只是疫情按下了暂停键。

离沪潮，并不是当下的新词。早在2015年开始，上海外来常住人口就首现15万净流出。这背后，还从2000年到2010年再到2020年，上海中心城区人口占比从42.2%，30.3%一路降至现在的26.9%。

这当然是大城市本身的一种更迭，而漂泊的人总会想有安身的所在。

还记得《奇葩说》那个经典辩题：大城市的一张床和小城市的一套房，你选哪个？

极端，但点出了现代年轻人对于奋斗理想和安居生活选择的迷茫。

《奇葩说》截图/图源网络

大城市的魅力在于这灯火通明，高楼大厦所带来的想象力。

年轻人需要的是机会，所以才会生出“回不去的故乡”这样的感慨。

他们能去哪儿？正如很多沪漂们想要离开上海，但最好的机会和发展前景依旧离不开长三角城市群，所以这时候，选择往往都是苏州。

苏州实际上已经是超大型城市，自带“第一工业城市”的吸引力。上海惊现“离沪潮”？这里成了环沪“双向奔赴”的首选！

如今，它敞开怀抱拥抱奔向它的人，是从楼市政策上已经开始了对外地购房者的友好——

将限购门槛放宽，非本市户籍居民连续缴纳6个月社保即可购房，大大降低外地人的买房门槛，曾经被政策限制的外地人，等来了机会。

并将之前二手房限售时间5年改3年，再到现在的新房3年改2年，二手房对限制转让时间不再要求。

此消息一出，苏州楼市便接连上演火热浪潮。

截止目前，苏州新房成交量环涨127%，单日成交达到旺季水准！二手房成交量环涨126%！

姑苏区新房环涨161%，二手环涨159%

吴中区新房环涨74%，二手环涨107%

相城区新房环涨66%，二手环涨157%

园区新房环涨353%，二手环涨84%

高新区新房环涨27%，二手环涨173%

吴江区新房环涨359%，二手环涨119%

图源/楼市黄大大公众号

银行/房产交易中心火爆现场/图源网络

有为挤出首套身份而不断尝试新老方法的人。有各种外地购房团体开始争相进入苏州市场等待抄底。

顺应热潮，迎接购房大军。昆山，接过了第一棒。

作为全国百强县的榜首，已霸榜多年。

今年上半年，昆山累计完成规上工业总产值4854.3亿元，同比增长22.9%，产值总量位列苏州大市第一。2021年人口净流入111.12万。

这是经济实力、人口流入、产业能级、区域协同等多个维度的加速度。

更得益于昆山的两翼翅膀，张浦和周市，一个在苏州东南，一个在上海正西，串联起长三角经济体中最繁华的走廊。

上海惊现“离沪潮”？这里成了环沪“双向奔赴”的首选！

周市作为昆山的北部门户，率先融入上海半小时生活圈。北中环，城际铁路、轨交K1、K3三铁交汇，链接长三角，畅达主城及周边。作为一个科创新城，6KM内聚集着智能和智造产业基地，发挥高新技术产业的虹吸效应。

张浦占据昆山南大门，西接苏州园区，东靠上海，身处两大经济中心核心上，直通金鸡湖，连接昆山城西，融入苏沪半小时通勤圈。作为重点发展的创智新城，将高精尖研发的德国产业园区，精密智造和总部贸易等科创园区作为虹吸主力。

一南一北两大门户，是沪昆一体化的关键节点，承载着昆山产业转型的使命下，也必然吸引先行者的率先入局。

绿地集团早已率先入局，带着升维城市居住的先进理念，为正在昆山或即将到来的奋斗者们，实现奋斗和安居的双重理想。

绿地·新里海格就位于昆山北部新城。

以新里系贯彻绿地的品质因子，海格源自奥运体育精神，用来呈现一个更具生态活力的社区。

王牌户型建面约88平3房2卫，以区域罕见之三房设计格局，完全是将空间利用到极致。哪怕是四口之家，都可以拥有各自的空间，舒适惬意。

极简的建筑设计之美，5重归家仪式感，全屋一线大牌精装，智能家居系统、全区颐养体系营造出星级生活体验。

3公里范围内畅享都会生活，步行即可抵达醇熟生活，还有两大繁华商圈环伺。14公里滨水绿廊就在家门口，下楼即可享受巨大滨水体育公园，还有4大公园环绕。

清栋在即，仅剩88席，错过不再！

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绿地·境启澜庭就位于昆山南部新城的核心位置。

以绿地健康宅2.0体系为营造范本，在后疫情时代下，为人们定制更受青睐的高标准健康人居。

王牌户型建面约105平方米全明边套，三房两厅两卫三面采光。大阳台、大面宽、大飘窗，让三口之家，四口之家，都能尊享生活的大尺度。准现房更有保障。

轨交S1号线地铁上盖，绿地专研健康宅2.0生态宅居体系，南北分区管理，纯人车分流体系。

南侧规划商业广场，与吾悦广场、银都商业广场繁华咫尺。未来还将规划中的城市公园与社区相连，相连着一条吴淞支流，与宜居生活咫尺。

十足的价格洼地，整个环沪都无此价格诱惑

对于上海和苏州来说，吴江一直都以后花园自居。

背靠着国家级战略，在建设长三角生态绿色一体化发展的示范区，吴江与青浦，嘉善实现无缝对接。

依太湖而生的苏州湾，作为内湖风景湾。吸引的是全球资本的纷至沓来，世界500强企业强势入驻。

更不用说还逐一兑现了2000亿投资建设，亚洲第一高的音乐喷泉、全长358米的栈桥、20亿打造的文博中心、高尔夫球场、帆船俱乐部……

湾区价值正逢其时。大牌房企的到来，就是证明。

面临苏州湾，面临太湖水，被吸引而来的绿地也在造湾。十年布局，既有超高地标，也有高端低密住宅，对标是世界湾区的都会蓝图。

在老城烟火气中切换，在繁华都市中切换，湖居情结是它们给出的另一种生活模式。

坐拥100里的东太湖岸线，一线咫尺距离，即刻享受生态资源。比邻苏州湾隧道，轨道交通即刻通达苏州。

商业直达，方圆约1.5公里范围，近享50万方商业，还自带约4.6万方商业综合体。更不用说苏州大剧院、城市展览馆、东太湖湿地公园等围绕，风景就在家中。

汲取了苏式江南文化精髓，融入苏州湾都会生活，呈现出诗意江南雅宅。

太湖之巅·358米地标

直线距离太湖约211米，即可到湖边，占据湾区核心成就时代标签。

358米苏州湾第一高楼，116万方城市综合体，超高层玻璃幕墙下，纯正大平层户型和高阶复式户型，尽享东南西北270°瞰景视野。

于内，云端五星级酒店、泳池、红酒雪茄吧、健身房、环太湖餐等五星级酒店配套一应俱全。于外，5KM超级商圈繁华辐射，国家4A级旅游度假区资源全畅享。

笠泽路地铁上盖，与自建的约8000平方米商业，俨然一副摩登TOD综合体社区。雄踞湾芯核心位置，一面紧邻松陵老城，一站式购物无忧。

六大全明星产品，户型跃级空间打开精致生活范儿。匠心著作的公园景观，为苏州湾提供生态封面。

铁路的开通，意味着张家港也正式加入“上海通勤圈”。

高铁新城是张家港融入长三角一体化发展的“桥头堡”。

这一片约44平方公里的高铁新城，就有一个门户作品，张家港城际空间站。

绿地张家港城际空间站效果图

首付19.9万起·港城新中芯

绿地张家港城际空间站效果图

苏州港城新中芯，争创国家示范级高新区，纯正TOD大城之作，以高铁为枢纽，钜制恢弘城市封面作品。

绿地打造第37座城际空间站，包含健康住区、约50000㎡超级商业、高端酒店、甲级办公、约2000㎡文体中心、IMAX影院、人才公寓、优质教育用地、阿里云创新中心（张家港）智慧产业园、软件研发等六位一体的全城市服务功能配套社区。

更可以享受约17.7平方公里黄四浦生态园和滨水活力景观带、城市绿轴，建面约75-113㎡全功能设计户型，满足不同人群的居住尺度感。

三铁交汇，下了高铁就是家，总价约75万起！！优居生活典范。

2020年，常熟终于等来了“通沪铁路”。

常熟站到上海站，每天30多对列车经行常熟站。

在常熟也步入高铁时代后，也意味着整个长三角地区铁路网布局已精细到更多县域。让整个长三角的交流频次更加密切。

城铁新城·约96-110㎡高层

环沪通勤和宜居养老的双城生活新模范智能社区。

占据城铁片区优质资源，高铁无缝对接。

引入健康宅2.0模式，匠心公园品质，打造城市崭新居住名片。

王牌建面约110平方米，大横厅大尺度营造宽绰空间，细节力拉满构筑品质维度。

苏州，正向人们伸出了它欢迎的双手。

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让奋斗者结出更璀璨的未来，让追梦者不必为安居而忧愁。理想和安居，苏州都可以帮你实现。

从目前房价收入比的角度来看房地产行业

个人对房地产外行，就是对上海的房价很高觉得有点不解。

我国的房地产价格，北上广深在全球排名前列，但全球前20的城市价格差距并不大，香港是特别高的地方，大约比北上广深高一倍。

北上广深加上香港，房价收入比平均是50左右，广州低一些也接近40，全球排名前5位大致上是没有竞争对手的，其他的大城市排名第6到10的大城市，例如东京、纽约、伦敦、温哥华、悉尼，房价收入比大约10到15附近。

一般先进国家房价收入比大约5左右算合理，发展中国家大约6、7算合理。

为何我国的房价收入比能在这几个大城市那么高？其他二线、三线有没有泡沫？

这个问题在于，现在买房的人，基本上都是上了杠杆；我国的股市，有人融资，有人没有融资，大约50万资金以上，才能融资，基本一倍，而且投资人也不一定融资炒股。但房地产，基本上都有贷款杠杆，而且是2倍杠杆，首付3成，借7成；这样的情况，就是背了两倍的杠杆在买房，条件是房价不能跌，跌了10%，等于赔了3成本金。

房子靠贷款，价格上去了，但是房价收入比也上去了了，这个时候，最后的接盘侠，也就是还没有买房的年轻人，有点跟不上了，出生率下降，结婚人口下降，也代表未来潜在的买房人减少。

最终的房价，还是要回到合理的房价收入比，有可能是房地产价格下跌三分之二，这个不太可能，也有可能是人均收入提高3倍，目前上海的薪资大约是1万到2万吧？这个薪资也不低了，要短时间提高3倍也很吃力。

当然还有一种好的可能，大量的社会住宅，长租住宅进入市场，那么收入比不足的就可以有房子住，有钱人继续去买高价的房子。

但这个状态，因为大多数人都不用买贵的房子了，那么土地财政就少了很多卖地收入，那么就要出台大面积的房地产持有税，从增量税收转变成存量税收。

推出房产税的问题不是房价会不会跌，是会不会跌太多。

如果房屋持有需要交税，炒房客就辛苦了，手上有10套、上百套的大户更难过，一方面持有要交税，一方面房地产的价格也会回到合理的房价收入比。

房地产商跟银行，房地产商也要转型，不能光靠开发新案子，也要从增量转存量，靠服务赚钱。银行可能会有压力，房价上涨，很好，房价下跌，也许炒房的人会把下跌的房地产留给银行。

个人想法，对房地产业外行，瞎琢磨，看客海涵