国家中心城市或最终定12个 青岛积极争取名额
1月25日，“国家中心城市”再增两个：武汉、郑州。至此，被明确定位建设国家中心城市的地方有北京、天津、上海、广州、重庆、成都、武汉、郑州等8座。
已批复的8个城市均为省会城市(包括4个直辖市)。有分析认为，竞逐国家中心城市是省会城市间的一次新竞争，计划单列市也参与其中。
一段时间以来，关于国家中心城市的数量与入围城市，各种传言甚嚣尘上。有消息称国家中心城市只有10个，目前只剩下两个席位；也有消息称，已经有15座城市被确定为国家中心城市；还有报道称北上广深4座城市被定位为全球城市，另有11座城市被定位为国家中心城市……
据媒体报道，住建部联合多个部委推进、中国城市规划设计研究院负责编制的新的《全国城镇体系规划》中提出计划构建“十百千万”的城市体系，即10个全球与国家中心城市、100个国家特色城市、1000个中小城市、10000个特色镇。因此，国家中心城市共有10个名额的说法一度受到外界热捧。
而据《中国经济周刊》记者了解，新的《全国城镇体系规划》目前已编制完成，课题成果已经上交到住建部，尚待报给国务院批复。中国城市规划设计研究院副院长李迅接受《中国经济周刊》记者采访时表示，“10个国家中心城市是编制工作初期的设想，未必就一定是10个。确定国家中心城市不是从数量角度来看，主要是从城市职能角度出发。”
《中国经济周刊》记者从知情人士处了解到，国家中心城市的数量是12个的可能性比较大，但还需要国务院层面的最终批复。
据了解，沈阳、南京、西安、长沙、杭州、青岛、厦门等城市正在积极争取进入国家中心城市行列。
竞逐国家中心城市热潮
3座城市同日提出建设国家中心城市
国家中心城市竞争尤为激烈，各大城市对获得这一定位的渴望也表现得强烈而迫切。
郑州就是一个鲜明的例子。2016年12月中旬，有自媒体发布消息称，郑州入选国家中心城市；12月15日下午，郑州市发改委转载了此条消息，并取标题为“国家中心城市最终确定，我市成功入围”，但不久该消息被撤掉，因为“没有官方消息，是工作人员的失误”；而在12月17日的首届中原并购大会上，河南省常务副省长翁杰明在大会致辞时介绍，“郑州市刚刚被国务院确定为中心城市”。一时间，郑州是否成为国家中心城市显得扑朔迷离。直到12月26日《促进中部地区崛起“十三五”规划》对外发布，其中明确提出，“支持武汉、郑州建设国家中心城市”。到了日，国家发改委终于公布了关于支持武汉、郑州建设国家中心城市的复函。
郑州入围消息公布的一波三折，是很多城市急切谋求国家中心城市的缩影。
从日一天的新闻中就可以看出争夺国家中心城市的激烈程度。当日，郑州市委书记马懿在郑州市第十一次党代会上提出，未来5年，郑州要向国家中心城市迈进；长沙市委书记易炼红在长沙市第十三次代表大会上称，未来5年，长沙将构建国家中心城市新格局；而在沈阳举办的2016中国城市规划年会的“国家中心城市建设与创新发展”高端论坛上，沈阳市市长潘利国表示，沈阳以建设立足东北、服务全国、辐射东北亚的国家中心城市为总体目标。
同一天，3座城市的书记或市长均表达了要建设国家中心城市的目标，虽是巧合，但在当时北京、上海、广州、天津、重庆、成都已经被确定为国家中心城市，“10个名额只剩下4个”的舆论氛围中，也有了隔空喊话的味道。
更早的时候，武汉、南京等城市也提出了建设国家中心城市的目标。而随着武汉、郑州建设国家中心城市获得批复，国家中心城市名额的争取显得更为激烈。
2月6日下午，在参加山东省十二届人大六次会议青岛代表团分组审议时，山东省人大代表、青岛市市长张新起呼吁，“省委、省政府加大推进落实东部率先发展战略的力度，希望创造更多条件支持青岛创建国家中心城市。”
同样，浙江也被称为“举全省之力”争取国家中心城市，浙江省第十二届人民代表大会第五次会议明确提出，“大力实施都市区带动战略，支持杭州建设国家中心城市”。
何谓国家中心城市？职能何在？
“能不能入选国家中心城市，主要看城市职能。国家中心城市要发挥的职能主要是在完成国家战略的过程中起到支撑、服务、辐射、带动等作用。”中国城市规划设计研究院副院长李迅告诉《中国经济周刊》记者。
中国城市规划设计研究院因负责编制新的《全国城镇体系规划》而备受外界关注，此项工作由住建部联合多个部委共同推进。
公开报道显示，“国家中心城市”概念最早在2005年提出。原建设部(现住房和城乡建设部)依据城市规划法编制全国城镇体系规划时，提出“国家中心城市”的概念。2007年，由原建设部上报国务院的《全国城镇体系规划(年)》中指出：国家中心城市是全国城镇体系的核心城市，在我国的金融、管理、文化和交通等方面都发挥着重要的中心和枢纽作用，在推动国际经济发展和文化交流方面也发挥着重要的门户作用。国家中心城市应当具有全国范围的中心性和一定区域的国际性两大基本特征。
2010年，住建部发布的《全国城镇体系规划(年)》明确提出五大国家中心城市(北京、天津、上海、广州、重庆)的规划和定位。2016年5月，国家发改委和住建部联合发布《成渝城市群发展规划》，将成都定位为国家中心城市。重庆和成都也先后成为西部内陆地区城市开发的高地。日，经国务院正式批复，国家发改委发布《促进中部地区崛起“十三五”规划》，规划支持武汉、郑州建设国家中心城市。
至此，已经有北京、天津、上海、广州、重庆、成都、武汉、郑州等8座城市被明确定位为国家中心城市。
“国家中心城市要完成国家赋予的国家战略的实现，比如‘一带一路’战略，国家中心城市就必须在其中起到核心的节点作用；当前中国正在进行产业转型升级，从中国制造到中国创造，要参与全球的产业分工，提升产业分工的层次；同时还要设立各类对外开放的平台，比如自由贸易区，统筹建设国际交流区，提升中国国际化程度和国际竞争力；建立国际性的综合交通枢纽，提升中国的国际门户和枢纽地位等等，都需要国家中心城市带动。” 李迅对《中国经济周刊》记者表示，还有一些重要的国家战略，比如科技创新、科教兴国、传统文化传承发展、绿色发展等等，这些战略的实施，需要国家中心城市来释放引领作用。
此外，李迅强调，中国在完成城镇化的过程中，发挥城市群的核心组织作用显得尤为重要，这些城市群核心作用的发挥，也需要国家中心城市的协同带动。
城市比拼中的胜出者和失意者
本刊独家获悉：新《全国城镇体系规划》已编制完成，国家中心城市数量或为12个
名额或只剩下4个，入选标准有哪些？
除了目前已经被确定建设国家中心城市的8个城市，提出以建设国家中心城市为目标的还有沈阳、南京、西安、长沙、深圳、杭州、青岛、厦门等城市。
2015年9月，住建部城乡规划司副司长俞滨洋在贵阳召开的2015年中国城市规划年会上表示，经国务院批准，旨在引领“十三五”我国城镇化总体规划建设的《全国城镇体系规划》正在编制中，有望在2016年完成。
《中国经济周刊》记者从知情人士处了解到，新的《全国城镇体系规划》目前已编制完成，课题成果已经上交到住建部，但还未上报给国务院批复，“国家中心城市是12个的可能性比较大”。
那么，入选国家中心城市有哪些标准？
“如何来确定国家中心城市，有一类测算指标，不是按照数量来分配的，也不是说各个城市申报就可以的。”中国城市规划设计研究院副院长李迅告诉《中国经济周刊》记者。
李迅表示，在测算中会综合评估城市的各方面条件，比如经济实力、创新能力、国际化程度、综合交通能力等。“有一些细化的指标，比如全球500强企业总部数量；对外开放平台，如自由贸易区、国家级新区等数量；国际科技创新基地、新型产业总部基地等数量；航空、航运、轨道交通的建设情况、吞吐能力；国家级会展中心、博物馆、展览馆等建设情况；国外领事机构、国际组织设立办事处数量；等等。”
“最重要的是看这个城市本身的定位和功能，它是不是区域中心城市，是不是高等级城市群内的核心城市。”李迅说。
长沙本轮“落选”，输在“中心性”不足？
在中部几大城市竞争国家中心城市名额时，与武汉相距不远的长沙表现得也十分积极。即使在武汉、郑州被批复建设国家中心城市之后，长沙依然“要喊出响亮的口号，拿出坚实的行动，坚定不移地按照建设国家中心城市的理念和标准，谋划推进建设和发展”。
虽然理论上来说，中部已经有两个国家中心城市，地理位置相近的长沙再入选可能性不大，但不到最后，谁也不能下断言。
长沙市委书记易炼红表示，“长沙建设国家中心城市有基础、有底气，更有实力”。从经济数据看，长沙2015年GDP为8600亿元，郑州为7450亿元，武汉则为11000亿元。为什么经济数据比郑州更加“好看”的长沙会落选？
“长沙离武汉距离太近，而武汉又是长江中游城市群的核心城市，其辐射能力很强，长沙‘生活’在武汉的‘阴影’中，而郑州不是。”北京大学首都发展研究院院长李国平接受《中国经济周刊》记者采访时表示，郑州是陇海铁路和京广铁路的交叉点，也是航空和公路运输的交通枢纽，在交通意义上其对整个中部地区的辐射力明显强于长沙。
从人口聚集程度上来看，2015年长沙市的人口为731万，而郑州则为937万，虽比起武汉的1033万还有差距，但其距“千万人口俱乐部”仅一步之遥。此外，由于河南省境内不存在能与郑州匹敌的城市，且整个河南省有1亿多人口，皆在郑州的辐射范围内，这大大增加了郑州的“中心性”。
地理位置对“中心性”大小的影响也体现在杭州和南京两座长三角城市的定位上。在国家发改委发布的《长江三角洲城市群发展规划》中，上海居于“龙头”位置无可撼动，被定义为超大城市，南京被定义为“特大城市”，而一度被舆论认为可能与“北上深”形成新一线城市的杭州的地位仅为“I型大城市”。李国平认为这也是地理位置所决定的，“杭州离上海较近，在上海45分钟交通半径之内，上海能够辐射到；南京虽然也能被上海辐射到，但其不在上海的45分钟交通半径内，处于另一个城市群，所以南京的‘中心性’大于杭州。”
广州vs深圳，“瑜亮之争”？
在国家中心城市的争夺中，深圳好像并不是热门，这出乎很多人意料。
深圳作为中国改革开放后的第一个经济特区，也是计划单列市和副省级城市，最近几年在经济总量上与广州越来越接近，增速也超过了广州。2015年广州的GDP总量为1.81万亿元，深圳是1.75万亿元，二者同比增速分别为8.3%、8.9%。2016年广州的GDP总量为1.96万亿元，深圳则是1.93万亿元，差距越来越小，增速则分别是8.2%、9%。
“深圳会不会在国家中心城市当中，这是一个比较复杂的事情。”李迅对《中国经济周刊》记者表示，“珠三角跟长三角不一样，长三角中上海是公认的龙头老大，珠三角情况更为复杂。从整个珠三角来说，核心龙头应该是香港，香港本身就是一个国际性城市；除香港以外还有广州，广州是省会城市；当然还有深圳，深圳在改革开放中引领前沿，也是全国的创新中心，具有全球影响力。”
知情人士告诉《中国经济周刊》记者，因为“一国两制”的原因，全国城镇体系规划中没有把香港列入这一维度。所以珠三角的国家中心城市竞争，主要在广州和深圳之间进行。
李迅表示，深圳是一个创新型城市，视野肯定不局限于广东省，应该更具国际视野，将来应该继续发挥开放引领作用，发挥全国的经济中心、科技创新中心和高品质民生幸福城市的作用。“能不能成为国家中心城市，这有一个城市之间协同的问题。”
1月14日，深圳市委常委、市政府党组成员杨洪在深圳市六届人大三次会议小组会议上表示，深圳或将实现城市地位“二级跳”，与北京、上海、广州一起跻身全球城市，代表中国参与新一轮全球竞争。但他又补充说，“这个规划还没有正式发表，我只是在群里看到。”
不少舆论也表示，深圳或将被定位为全球城市。
但李迅认为，“深圳在局部功能上，比如创新方面、交通方面，有一定的国际影响力，但在文化影响力、国际交往影响力等方面，比北京、上海还是有一定的差距。”
“全球城市估计会是北京和上海，以全球领先的城市地位作为目标。现在的情况来看，北京、上海在全球的影响力，经济、文化、交通、信息、创新等方面的影响力，是有一定地位的，条件更好一点。”李迅告诉《中国经济周刊》记者。
而李国平院长则认为，深圳事实上已经是与国家中心城市同一等级的城市，只不过还没有到公布的时机，但它应该早已预定了一个“会员资格”。“在经济和人口密度比较大的区域，只有一个国家中心城市是不够的，需要叠加辐射才能发挥作用，有时一个区域需要不止一个国家中心城市。”
4个名额会花落谁家？
如果按照12个的总数来看，国家中心城市的名额还有4个，哪些城市可能成为新的国家中心城市？
从区位看，目前的国家中心城市中，北京、天津、上海、广州位于东部地区，重庆和成都位于西南内陆，武汉和郑州则填补了中部地区的空缺。
国家发改委国土开发与地区经济研究所原所长肖金成认为，东北地区的城市，比如沈阳，西北地区的城市，比如西安，都有可能入围，“第一是这些城市的规模都比较大；第二是它们产业基础都比较雄厚；第三是对区域的影响力很大，对一个区域起引领作用。”此外，他认为长三角城市中，南京和杭州也可能入围。
“不论西北和东北多么落后，肯定是要有国家中心城市的，因为其他国家中心城市辐射不到这些地区。目前来看西安和沈阳一定会在全国城镇体系中发挥重要作用，只是在等待一个合适的时机来宣布。”李国平说。
北京大学教授、中国区域科学协会会长杨开忠则认为，“青岛应该被高度重视”，因为山东省一个省的人口接近一亿，经济体量也很大。
《中国经济周刊》记者统计发现，上述专家提及的5个城市中，2016年GDP过万亿的有杭州、南京和青岛，分别是1.11万亿元、1.05万亿元、1.01万亿元，沈阳是0.67万亿元，西安是0.63万亿元。经济增速最快的是杭州，为9.5%，其次是西安的8.5%，南京和青岛均为8%，沈阳则缺少官方数据。
在人口方面，2015年的统计数据显示，5个城市的常住人口均超过800万，其中青岛、杭州超过900万，青岛为909.70万，杭州为901.8万。
国家中心城市：享有红利，但更要做贡献
专家：国家中心城市不能盲目求大
成为国家中心城市，无疑是许多城市的梦想，有了这块金字招牌，能够获得的红利也显而易见。
“作为国家中心城市有什么好处？首先这是一种定位，一旦确认为国家中心城市，那么这个城市的发展潜力、发展优势和前景，就得到了国家最高层面的认可。这种认可对一个城市的发展来说，无疑是一种品牌，也是一次城市营销的极大成功。”杨开忠告诉《中国经济周刊》记者。
杨开忠表示，在国家一些大的改革开放创新举措方面，在具有战略意义和引领意义的先行先试部署上，国家中心城市可能会得到优先的考虑。“此外，国家一些重大的功能性项目在配置时，比如空港经济试验区、自由贸易区等，国家中心城市也可能会取得一个相对有利的地位。”
而肖金成则认为，国家中心城市本身经济比较发达，规模很大，“未来这些城市是要做贡献的”，不是让它们继续搞大，而是发挥辐射力和带动力，在城市群当中发挥作用。“比如将来它们的财政要做贡献，三分之一或者五分之一拿出来给整个区域，来带动其他地方的发展。”
“大城市病越来越严重，大城市病为什么会出现？城市规模太大了。尤其是北京，京津冀协同发展的首要任务就是疏解北京的城市功能，进行产业结构调整，产业附加值低的劳动密集型的产业要向外迁出。所以国家中心城市还要承担一定的义务和责任，带动周边城市和区域发展。” 肖金成对《中国经济周刊》记者表示。
李国平也认为，要注意防止大城市病的蔓延。为防止其他国家中心城市又出现北京这样的情况，需要提前进行空间布局上的优化，多中心、网格化发展。“国家中心城市不能盲目求大，还应追求质量，空间集聚是可以的，但要想想怎样才能做得更好。”
形成新的增长引擎
“这时候国家中心城市的规划建设扩围提升，宏观上看也是适应中华民族伟大复兴的现实阶段的客观要求，从城市的角度来说，要有一批能够发挥引领辐射作用的城市，这也是我们国家新兴城镇化和区域生态发展新格局的要求。”杨开忠在接受《中国经济周刊》记者采访时表示，“一方面要继续沿海地区、京津冀、长三角、珠三角等地的中心城市以及整个区域的协调发展，另一方面还要在发达核心区之外，培育打造新的中心。”
2015年，我国城镇化率达到56.1%，城镇常住人口达到了7.7亿。中央财经领导小组办公室副主任杨伟民2016年12月在重庆的一个论坛上表示，“十三五”期间，将加速发展一批中心城市，承担全国性的功能，带动区域协调发展，形成经济发展新的增长节点。“中国要解决北京这样特大城市存在的城市病，需要再有10个类似北京这样的中心城市才行。”
从目前确定为国家中心城市的这些城市来看，北京是全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心；上海是国际经济、金融、贸易、航运中心；天津是北方的经济中心、国际航运中心和北方国际物流中心；广州是省会城市，华南的经济中心，也是综合性门户城市；重庆是长江上游地区经济中心，国家重要的现代制造业基地，西南地区综合交通枢纽；成都是西部经济中心、科技中心、文创中心、对外交往中心；武汉是中部地区的中心城市，国家重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽；郑州是中部地区重要的中心城市，国家重要的综合交通枢纽。同时，这些城市大多是国家历史文化名城。
杨伟民说，中心城市是一个地区社会、经济、文化的核心载体，也是服务周边的主力军。小城市产业链不完整，对行业没有集聚效益，无法形成竞争优势，不能够带动区域发展。因此要坚持区域协调发展，拓展中心城市发展空间，在薄弱领域中增强发展后劲。
中国经济格局的核心区：7大国家级城市群、12个国家中心城市
就在武汉、郑州被国家发改委明确提出支持其建设国家中心城市后的5天，即日，国务院公布原则同意《中原城市群发展规划》的批复。中原城市群涉及5省30个城市，规划明确14个城市成为核心发展区，并联动辐射其他16市。
根据《国家新型城镇化规划(年)》，中原城市群是七大国家级城市群之一，其他国家级城市群包括：珠三角城市群、长三角城市群、京津冀城市群、长江中游城市群、成渝城市群、哈长城市群。而在七大国家级城市群之中，绝大多数都涉及两个或多个省份。
“新型城镇化不是圈地运动和造城运动，而是以人为核心的城镇化。城市规划和村镇规划要依据相应的区域规划进一步细化实化。主体功能区规划、国土规划、区域规划、城市规划和村镇规划共同组成我国的空间规划体系。相对于主体功能区规划和国土规划，区域规划是跨行政区的，也就是跨省的，几个省是一个区域。因为很多省际边界地区经济比较落后，原因是远离中心，基础设施非常薄弱，属于边缘中的边缘，要通过区域规划把边缘消除掉。”肖金成对《中国经济周刊》记者表示。
杨伟民在前述论坛上表示，珠三角、长三角、京津冀发展空间趋于饱和，新的中心城市重点将在东北、中原、成渝等几大城市群培育和发展，再造若干个珠三角、长三角、京津冀，形成经济增长新节点。
城市群已经成为经济发展格局中最具活力和潜力的核心地区。日至21日在北京举行的中央城市工作会议指出，要以城市群为主体形态，科学规划城市空间布局。2月4日，国务院印发的《全国国土规划纲要(年)》也指出，促进各类城镇协调发展，以开发轴带和开发集聚区为依托，以城市群为主体形态，促进大中小城市和小城镇合理分工、功能互补、协同发展。
肖金成表示，在城市群范围内，原来独立的城市和其他城市形成了互补关系，大城市的功能不断升级，给小城市和小城镇带来了机遇。小城市和小城镇在城市群内，区位劣势在弱化，而成本优势在强化。
从目前的国家中心城市分布上来看，这些城市从东部到西部，从沿海到内地，都位于国家级城市群中，中心性表现得十分明显。
《中国经济周刊》 记者 徐豪 王红茹 银昕 | 北京报道
(本文刊发于《中国经济周刊》2017年第7期)
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存量人口需求1、常住人口/户籍人口本地户籍人口拥有家庭提供的存量住房，外来常住人口是购房的刚性需求来源。常住人口/户籍人口越大，说明外来常住人口比例越多，购房需求越大。具体来看：本轮房价涨幅越高的城市，常住人口/户籍人口 越高。典型城市是深圳、厦门、上海、北京、广州和天津。尤其是深圳，常住人口/户籍人口为350%，是35个大中城市常住人口/户籍人口均值126%的将近3倍。这也是本轮周期中深圳房价复苏最快，上涨幅度最高的一个原因。2、工作人口/常住人口常住人口中，工作人口的比例越高，代表该城市潜在的购买力越强，年轻化程度越高，住房刚性需求增长的潜力越大。具体来看：房价涨幅越高的城市，工作人口/常住人口的比例越高。深圳作为本轮房价上涨的领头羊，工作人口/常住人口排名第一，将近80%，是35个大中城市平均值31%的2倍还多。房价涨幅与工作人口/常住人口比例相关性的弹性，随着后者的提高而进一步增加。以全部35个大中城市为样本观察，每当工作人口/常住人口上升1个百分点时，房价的涨幅随之上升0.56个百分点；而我们筛选工作人口/常住人口比例超过50%的前10大城市，每当工作人口/常住人口上升1个百分点时，房价的涨幅随之上升1.15个百分点。3、小学生在校人数增速小学生在校人数增加，意味着该城市青壮年人口增加，对房地产或者学区房的需求增加。随着社会对教育的越来越重视，争夺优质的教育资源，会大幅度助推房价的上涨。具体来看：房价涨幅越高的城市，小学生在校人数增速也偏高。35个大中城市小学生在校人数增速平均是1.85，而厦门、合肥和深圳的小学生增速分别为8.2、7.9和6.9，是平均值的4倍还多，房价涨幅在本轮周期中也属于较高的城市。同时，两个指标线性方程的0.4324，在统计上较为显著。房价涨幅与小学生在校人数增速的相关性及其变动弹性，都随着后者的提高而进一步增加。以全部35个大中城市为样本观察，两个指标线性方程的拟合优度为0.4324，小学生在校人数增速每增加1个百分点，推动房价上涨4.2个百分点；而若只考虑小学生人数增速为正的城市，两个指标线性方程的拟合优度提升至0.5323，房价涨幅对小学生在校人数增速的弹性也进一步上升到6.5左右。如果我们只观察35个大中城市小学生在校人数增速前十的城市，具体包括厦门、合肥、深圳、郑州、北京、长沙、天津、石家庄、福州和青岛，回归方程的拟合优度进一步提高到0.663，房价涨幅对小学生在校人数增速的弹性上升到7.8。也即是说，对于小学生在校人数持续增加的城市，小学生在校人数增速每增加1个百分点，推动房价上涨7.8个百分点。1.2 潜在人口流入需求一个城市优质公共资源越多，该城市潜在的人口流入越多。教育和医疗是我国稀缺的优质公共资源。我们用一个城市的211大学数量+三甲医院数量来衡量该城市的优质公共资源。也即是说，211大学+三甲医院数量越多，该地将可能有更多的人口流入。房价的上涨幅度与该地区211大学数量+三甲医院数量具有较为明显的正相关关系。具体来看：北京、上海、广州作为优质公共资源最多的三个城市，能够较好的支撑本轮房价的上涨。而深圳作为本轮房价上涨的领头羊，其优质公共资源依然匮乏。二、驱动房价的供给因素：库存与土地从理论上看，一个城市地产库存越高、供地越多，说明其商品房供给越充分，房价上涨的空间越小；而当一个城市地产库存处于历史低位，或供地面积收缩，则其房价上涨的潜力则较大。2.1 房地产库存1、房地产库存的计算狭义的库存=商品房待售面积广义的库存=商品房待售面积+（施工面积-竣工面积-期房销售）此外，为了消除城市规模对库存的影响，我们还计算了相应城市的人均库存，等于库存/常住人口。2、狭义库存与广义库存理论上，库存越低的城市，在其它条件不变的情况下，房价涨幅越高。具体来看：累计狭义和广义库存，与房价涨幅均没有明显的负相关关系，尤其是对于本轮房价涨幅较高的城市，如合肥，南京，广州和上海。而值得一提的是，一线城市由于规模较大，库存也都普遍较高。人均狭义和广义库存，与房价涨幅的负相关关系更加明显。整体来看，人均狭义库存越高的城市，房价涨幅越低，二者的相关性优于狭义库存与房价涨幅之间的关系，但对于涨幅较高的几个城市，人均狭义库存与其房价涨幅负相关性并不紧密。人均广义库存与房价涨幅之间也存在显著的负相关性，例如深圳的人均广义库存最低，房价的涨幅也最高，而其它几个涨幅较高的城市，如北京，上海，广州，天津以及合肥，在过去5年里人均广义库存也较低。总的来看，在这四项库存指标里，人均广义库存与房价涨幅之间的负相关性最为显著。2.2土地供给理论上来讲，土地供给越是充分的城市，房价上涨的幅度越小。具体来看：土地购置面积与房价涨幅没有显著的负相关性。尽管从极端值来看，土地供给大幅高于其他城市的重庆，房价涨幅的确较低；但2015年以来房价涨幅较高的城市中，只有深圳和厦门的累计土地购置面积相对较低。人均土地购置面积与房价涨幅具有显著的负相关性。35个大中城市的平均人均土地购置面积为0.4平方米，房价涨幅较高的城市，如深圳，南京，上海等城市的人均土地购置面积远远低于该水平。尤其是深圳，人均土地购置面积不足0.1平方米，在所有城市中是最低水平，其房价涨幅也最高。三、驱动房价的金融因素：信贷、利率与估值3.1 信贷数量：M2与住房贷款M2同比增速是房地产周期较好的领先指标。从历史数据看，M2同比增速领先住宅价格同比大致5个月；而从本轮房价周期看，M2增速的反弹与房价同比增速的回升几乎是同步的。这主要是由于本轮房价上行周期带有明显的政策驱动影响。个人住房贷款余额同比与房价同比的走势也相当一致。房价上行的预期提升了居民的购房意愿，并带来个人住房贷款余额的上升；而居民旺盛的购房意愿则进一步推升了房价的上行预期，两者相互强化。从数据上看，本轮房价周期在2015年初的启动与当前的见顶回落，都与个人住房贷款增速的趋势相一致。值得一提的是，宽松的信贷环境和不断上行的房价，也会使得商业银行增配按揭贷款。在本轮房价周期启动初期的“资产荒”背景下，商业银行内在的有动力去配置低风险的按揭贷款。3.2 利率水平：住房贷款利率对房价周期影响最大的当然就是个人住房贷款利率水平。理论上说，个人住房贷款利率和金融机构贷款利率的上升会增加个人购房和房地产投资的融资成本，从而抑制房地产价格的上涨；同理，贷款利率的下行，有助于刺激房地产价格的上涨。从历史数据看，房价周期与贷款利率（滞后三个季度）周期基本呈现完全反向的关系。利率水平的显著降低是本轮房地产复苏最重要的引擎。一方面，央行自2014年11月起频繁下调存贷款基准利率，致使银行5年期以上贷款利率在一年之间下降1.65个百分点，从2014年10月的6.55%一路下调到2015年10月的4.9%；个人住房贷款利率从2014年三季度的6.96%下降到2016年低的4.52%，下降了2.44个百分点；与此同时，全国首套房平均贷款利率也下降到4.44%，达到历史最低水平。此外，商业银行也不断加大了对全国首套房贷款利率优惠，全国首套房贷款利率优惠占比从2015年7月的50%一跃上升到2016年底的85%。总之，本轮房价周期的启动，利率水平的下行可以说功不可没。另外，我们发现在2016年一季度一二线城市房价快速上涨，库存不断降低，而三线城市库存居高不下时，商业银行发放的个人购房贷款利率依然是一线低于二线，二线低于三线。这说明，商业银行在发放贷款时并没有完全按照政府去库存的政策（向三线及以下倾斜），而是根据不同城市房地产的风险有选择的进行贷款优惠，这是商业银行内在配置资产的需要。实际上，这也是造成本轮房价周期一二三线城市分化严重的原因之一。3.3 估值水平：房价/收入比房价/收入比，即当地的房价与人均收入之比，通常被认为从流动性的角度衡量房价背后的支撑力量。但我们认为，在对房地产市场形成单边的上涨预期下，房价收入比越高的地方，代表着购房的杠杆越高，当地的购房热情越容易受到“贷款利率下降”，“首付贷优惠”等政策的撩动。上述逻辑成立的前提是房价的上涨预期，至少是短期内明确的上涨预期。在杠杆资金的参与下，房价的上涨预期和下跌预期很容易被放大。房价收入比越高的地方，杠杆的利好和被放大的预期，一方面给购房者带来恐慌情绪，另一方面也为投机者带来巨大利润，进一步刺激购房者的热情。房价收入比与房价涨幅具有明显的正相关关系。房价/收入前十的城市，包括深圳，上海，北京，海口，福州，厦门，杭州，广州，大连和天津，也是本轮房地产价格上涨较高的城市。这些城市的上涨部分是由于投机需求驱动，蕴含着一定的风险。值得一提的是，“租售比”或“房价/租金比”也是衡量房地产估值水平的重要指标之一，但其并不适用于中国房地产市场的分析。原因在于：“房价租金比”即房产的售价与年租金之比，本质上可看做房屋的“市盈率”。中国住宅市场参与者较少因出租获利目的购房，且国内房屋租赁市场的制度与发展尚不完善，因此租售比与经验数值相距甚远。四、驱动房价的政策因素：房地产调控中国房地产周期受到调控政策的显著影响。房价快速上涨及到达峰值的过程中，一般都伴随着房地产调控政策的收紧；在房价处于低位、经济下行压力凸显的情况下，政府则倾向于放松调控政策以刺激房地产行业的增长。我国的房地产调控政策以限制需求为主，房价受政策影响较大。政策放松，房价迅速反弹；政策收紧，房价则快速回落。长期以来，中国政府偏重于从抑制需求的角度进行房地产调控，如各地常用的限购限贷、上调首付比率，上调交易环节税费等。这类政策能够快速平抑房地产销售热潮，并在短期内压制房价的持续暴涨，但却无法真正消灭房地产的潜在需求与房价的看涨预期。因此，尽管每轮调控的“收紧”周期均显著长于“放松”周期，但楼市的上涨趋势却基本未受到改变，而且容易在每次放松周期出现之时进行报复性上升。不过，近期政府着意推广“租售同权”、“集体用地建设租赁用房”等试点，可见，政府正在着意通过长效调节机制的作用，致力于扭转市场对于房价的预期，逐步化解房地产泡沫。五、结论与展望：中国城市房地产的绩优股和潜力股1、影响和驱动房价的因素综上，我们从需求、供给以及金融三个角度分析了本轮房地产走势分化的结构性因素。需求因素中，常住人口/户籍人口，工作人口/常住人口以及小学生在校人数增速代表着对房地产以及学区房的存量刚需，优质的公共资源数量代表着未来可能潜在的人口流入以及刚需，与房价涨幅成正相关；供给因素中，人均广义库存，人均土地购置面积代表着房地产当前以及未来的供给，与房价涨幅成负相关关系；金融因素中，房价/收入比代表着购房的风险偏好，其越高意味着投机需求越大，在利好的刺激下，购房的热情越高，越容易推动房地产价格的上涨。上述指标都是从基本面不同的角度解释房价的分化，每一个具体的指标都有各自的局限性。常住人口/户籍人口不能解释合肥和福州的上涨，工作人口/常住人口不能解释海口的上涨，小学生在校人数增速不能解释广州和武汉的上涨，优质公共资源数量不能解释深圳和厦门的上涨，人均广义库存不能解释厦门和杭州的上涨，人均土地购置面积不能解释合肥和福州的上涨，房价/收入不能解释合肥和长沙的上涨。事实上，不同城市房价涨幅的分化代表着不同城市房价上涨的逻辑存在结构性差异。不同的指标对每个城市的影响程度也不一样。此外，我们认为房地产调控政策的变化，以及银行贷款获取的难易程度或优惠程度，会进一步强化上述因素，但这两项指标很难量化，只能作为我们具体分析某一城市房价的定性参考指标。本文在做预测时只考虑上述七个结构性因素。2、寻找城市房地产的“绩优股”和“潜力股”首先，我们根据房价驱动因素的分析，测算各城市房地产基本面的情况。根据上述分析，我们认为常住人口/户籍人口，工作人口/常住人口，小学生在校人数增速，优质公共资源数量，人均广义库存，人均土地购置面积，以及房价收入比可以较好的解释不同城市本轮房地产价格分化。我们将这七个因素作为评价指标，每项指标各个城市的排名如下：我们对每一个指标下城市的排名进行打分，然后给每一个指标赋予相同权重，加总七个指标每个城市的得分进行排序如下表。这反映的是这些城市房价受到房价驱动因素基本面支撑的强弱程度。其次，我们通过房价累计涨幅排名，以筛选出近年来房价表现良好的“绩优股”。具体来说，我们选取35个城市中在过去两轮房地产周期中，也即自2012年7月以来的房价累计涨幅进行排名，得出结果如下表所示：再次，我们通过对比房价累计涨幅与该城市房地产基本面的强弱，来筛选未来房价仍有上涨空间的“潜力股”。我们将过去两轮周期中35个大中城市的房价累计涨幅排名，与各个城市房地产基本面排名两者计算差值，试图得到那些基本面排名比较靠前，但房价涨幅相对靠后的城市，也即房价仍有上涨潜力的城市排名。最后，我们筛选出近两轮周期以来房价累计上涨幅度排名前15位的“绩优股”，以及有基本面支撑且前期房价涨幅偏低的前15位“潜力股”。“绩优股”城市为：深圳，厦门，广州，上海，南京，合肥，北京，郑州，福州，武汉，杭州，天津，石家庄，长沙，济南。“潜力股”城市为：乌鲁木齐、成都、海口、天津、宁波、哈尔滨、西宁、北京、上海、杭州、石家庄、兰州、呼和浩特、大连、深圳。最后值得注意的是，我们上述的量化指标都是衡量的房地产基本面。在具体投资某一个城市房地产时，还要综合当地的调控政策、市场情绪等这些非量化指标进行判断。来源：华尔街见闻未来15个最具潜力的城市榜单出炉！杭州上榜！第一名是……(相关篇)本文为《中国城市房地产的绩优股和潜力股——城市房价驱动因素剖析(报告II)》摘要,作者平安证券宏观团队张明、陈晓、魏伟。*文章仅反映作者研究和学术...杭州2016GDP达11700亿元,同比增长10%,总量位列全国百强城市第十位,同比增幅仅次于重庆,与安徽合肥并列第二。GDP总数排名浙江第一那些年杭州入围过的...看过此文的人还找过:2017最具发展潜力城市最具潜力的三四线城市广东目前最具潜力城市中国最具发展潜力城市最具发展潜力的城市最具潜力三线城市排名最具潜力的城市长三角最具潜力的城市中国最具潜力城市
衣食住行 ，你的关注，我的角度。...
&&[吉林白城市]
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