崭新的沥青道路、醒目的停车位标线、基础设施齐全的中央公园……走进桂城桂一社区海棠村小区，发现这个居住着近4000人的老旧小区正在悄悄“变脸”。2020年6月，桂一社区被定为广东省老旧小区改造试点，如今各项工程已接近尾声，为其他镇街的老旧小区升级改造提供了“样板”。

海棠村小区内新增了体育器材、老人活动休闲区。

城市中的老旧小区，不仅是困扰居民的一桩心事，也是现代化城市及社区治理的一大“心病”。老旧小区改不改、怎么改、改造效果如何？今年3月，南海出台了《佛山市南海区“十四五”期间城镇老旧小区改造规划方案》，明确了目标任务、改造范围、改造内容和资金安排等主要工作部署。

这一轮城镇老旧小区改造有什么新特点？给百姓生活带来了哪些变化？8月19日，珠江时报《市民议事厅》推出“老旧小区换新颜”系列访谈，首期节目走进桂城，讲述城镇老旧小区改造的鲜活故事，展现桂城老旧小区的新实践、新变化、新探索。

桂城街道有不少小区建成于2000年以前，公共设施不完善，缺乏专业物业管理，日常居住条件不好，居民改造意愿强烈。与“三旧改造”和“棚户区改造”不同，老旧小区改造以“补短板、微改造”为主，一般不涉及大拆大建，改造内容主要包括基础类、完善类、提升类三大类。据不完全统计，桂城街道符合改造条件的老旧小区超过100个，涉及居民约2.6万户。

城镇老旧小区改造工作关系到广大居民的民生福祉，不能拖延和马虎。由于老旧小区大多位于老城区中，基础条件不完善，规划布局不科学，配套设施落后且老化。同时，住户情况复杂多样，还可能涉及违章建筑、产权归属等问题。对于党委政府来说，这是一场既要搞好城市“面子”，更要惠及民生“里子”的综合大考。

南海区住建水利局城建股股长邝竞开表示，不同的老旧小区存在不同的实际情况，各属地社区（居委会）要以解决实际问题为导向，认真做好基础性筹备工作，准确把握改造内容和标准，在改造前要充分征询居民意见，找准居民最关心、最迫切的需求统筹拟定改造方案，尽量平衡各方意见，做好“一社一策”编制工作。

改造完以后如何管理老旧小区，如何做好“里子”工作，成为在场嘉宾热议的主题。在邝竞开看来，若老旧小区升级改造完成后没有跟进做好后续管理维护工作，必然会很快又“打回原形”，他认为“管理比改造更重要。”持相同意见的还有桂一社区党委书记黎少梅。“桂一社区的海棠村小区是广东省老旧小区改造试点项目，如今各项工作正在收尾，下一步将会与居民共商共策小区的管理问题。”黎少梅说。

引入专业企业保障优质物业服务

街老、院老、房老、设施老、生活环境差，是许多老旧小区居民共同的烦心事，也是城市管理的“老大难”问题。如何破解老旧小区“四老一差”的困局？早在今年4月底，桂城街道发布《桂城街道老旧小区建立物业管理长效治理机制》（下称《机制》），明确在3年内将逐步退出兜底式物业管理，通过引入专业化式、守护岗式物业服务，推动老旧小区建立和完善物业管理长效机制，提升老旧小区治理能力和业主自我管理水平。

这也是佛山市内针对老旧小区升级改造后的管理维护问题出台的首个“物业管理机制”，桂城将在《机制》的引领下推进社会治理共同体建设。为了让《机制》合法有效运转起来，桂城街道还聘请北京市盈科（佛山）律师事务所团队参与物业管理和服务活动，在保障居民切身利益的同时，也为物业管理相关主体提供公正、专业的咨询服务。

目前，该律师团队已经协助街道下沉到社区，例如在桂一社区开展的老旧小区前期介入物业服务评选评分会议上，围绕居民关注的物业费拟定标准、公摊水电费、分摊维修资金、车位管理方式、大件垃圾处理等问题，律师也给予积极回应，并事后陪同党员、楼长、居民代表到评选出的“心仪”物管企业考察，推进桂一社区老旧小区改造项目。

“接下来，他们将协助街道继续细化方案，如前期推行的承诺书、征求意见，引入物业管理的具体工作指引。”北京市盈科（佛山）律师事务所律师陈超群说，他们会在这个过程中做好记录、做好解读，使得所有表决结果合法合规，同时对于引进的物业服务公司做好法律层面的考核约束，从而保证服务质量。

居民联合“管家”共建美好家园

根据相关法律规定，小区物业管理应由业主自我管理负责。若长期由街道垫资包揽提供兜底性物业服务，将面临依据“立不稳”、财政“背不动”的风险，其他未获得兜底性物业服务的小区会出现异议，引发财政投入是否公平的争议。

桂城每年投入老旧小区的经费高达6000多万元，其中包含聘请治安管理人员、公共区域日常保洁服务、管养园林绿化等。此外，由于街道仅提供兜底性基础物业服务，缺少专业化物业服务，老旧小区共用设施管养、公共秩序维护等存在诸多问题，小区消防、治安等方面无法满足业主日益增长的需求。在新冠疫情突发的情况下，专业力量“跟不上”的问题，表现得更为集中和突出。

“老旧社区就像一个老年人，需要定期检查和保养，而引入物管后小区就有了‘管家’，有序地开展公共设施管养、公共秩序维护等工作。”桂城街道房产管理所所长林润海介绍，如今很多老旧小区都有一些自治小组来管理，由于自治小组缺乏应有的专业知识，而且存在一定的安全生产管理风险，引入物管后则可以降低潜在风险，还保障了小区环境整洁、停车有序以及减少邻里纠纷。

引入物管后，那原来的自治成员该何去何从？林润海认为，物业公司进驻与小区自治并不冲突，他建议物业公司进驻后可与居民及公司商讨，续聘原来的岗位人员，居民仍然是小区治理的“主角”，日常监督物业公司做好绿化管养、卫生清洁等工作。

对于这样的建议，邝竞开也认同。邝竞开说，桂城是南海的核心城区，人员流动性大，居民熟悉度低，小区自治基础不稳定，建议引入适合的、专业的物管公司进行管理。

同时，考虑到安全问题，南海区住建水利局城建股副股长李志相认为，由于老旧小区一般都没有水管、排污管这些定位资料，在升级改造过程中质量监管难度大，容易产生安全隐患，引进物业管理公司可以快速处理潜在风险，有效减少工程质量问题对居民的影响。

小区可以选择“心水物管”

桂南小区建于20世纪90年代，共12座楼18条梯，209户约700人居住。自2006年物业管理公司撤场后，小区长期处于开放式无人管理状态，衍生出外来车辆乱停放、社会人员随意出入、街坊感情淡漠时有邻里纠纷等系列问题。

当时，桂一社区党委根据小区居民的需求，通过实地走访、项目组研讨等，着手推行桂南小区“楼长制”志愿服务，通过自治方式解决小区难题。社区通过培育小区居民自我组织、自我管理、自我发展能力，提高公共意识和公民责任，让小区治安趋向稳定，公共卫生整洁，车辆停放有序，邻里关系融洽。

“我们小区自治了5年，大家都很满意，但是所有压力就落在了我们这些成员身上，有时会感到压力很大。”桂南小区楼长代表刘淑英坦言，从长远来看还是希望小区能引入物业公司进行规范化管理。

可以看到，桂城不少老旧小区自治效果好，但也存在不少问题。“我还记得某年中秋节，某个自治小区的居民在公共区域挂灯笼，一不小心从楼梯上摔下来，光治疗费就花了几十万。”林润海说，由于自治小组没有系统化管理，消防安全隐患多。若此工作由物业管理公司负责，则出现意外也由其来负责，业主无需担责，解决了邻里间不少纠纷。

另外，在桂南小区也有另外一种声音，就是居民担心引进物业管理公司反而没有自治管理的效果好。对此，林润海表示，居民有权利选择适合本小区的物业管理公司并进行监督。若桂南小区居民一致认为要保留自治方案，居民代表也可以与进驻的物业管理公司商讨，保留原有的外聘岗位及人员。每个小区都可根据实际情况来选择“心仪”的物管公司进驻。

“所有专业的物业服务企业均要纳入诚信管理平台，居民可以参考企业诚信分值选择合适的物业服务公司，同时也可以商讨物业费的收取方式。”邝竞开说，在这个过程中，希望大家搭建和谐的良性沟通渠道，用正确、有效的方式提出诉求，解决问题。同时，把一些遗留下来的共性问题提出来共同研究解决，大胆尝试新的管理模式，让我们居住的房屋既有颜值，也有价值。

希望大家可以正确理解和把握老旧小区改造的契机，把一些遗留下来的共性问题提出来共同研究解决，构建良性互动的发展机制，大胆尝试新的管理模式，让我们居住的房屋既有颜值，也有价值。

由于老旧小区一般都没有水管、排污管这些定位资料，在升级改造过程中质量监管难度大，容易产生安全隐患，引进物业管理公司可以快速处理潜在风险。

老旧社区就像一个老年人，需要定期检查和保养，而引入物管后小区就有了“管家”，可以有序开展公共设施管养、公共秩序维护等工作。

律师在这个过程中做好记录、做好解读，使得所有表决结果合法合规，同时对于引进的物业服务公司做好法律层面的考核约束，从而保证服务质量。

随着经济发展，车辆也日益增多，建议物业管理公司合力规划车位，并按照入学模式的“三证合一”来安排停车位。

小区自治5年，取得成效显著，但是从长远来看，还是希望小区可以引入物业公司进行规范化管理。

统筹/珠江时报记者 李冬冬

文/图珠江时报记者 李冬冬 丁当

　　换做平常，若松凛大概会坐观柯南假借毛利小五郎破案，不过今天的话，还是尽早解决减少迹部伯父的麻烦好了。

　　若松凛找到正准备强行带走筱田俊辅的目暮警官，告知他：“凶手并不是他。”

　　“怎么可能？毒药都从他那里搜出来了。”毛利仍然坚持自己的推理才是正确的，但面对有着美女和警视双重身份的若松凛，他的语气客气许多。

　　若松凛道：“这是明晃晃的嫁祸，因为这起案子，是一起通过有意嫁接转移之后，最终导致毒杀错人的错位投毒案。”

　　“嫁接？”“转移？”“错位？”

　　“没错，”若松凛用很肯定的语气，望向神情慌乱的泷村纪子，“对于这一点，目睹全程且故意替换了酒杯的泷村小姐，你再清楚不过了吧？”

　　泷村纪子慌乱地摆手，“我不知道你在说什么……”

　　若松凛却没管她的辩解，自顾自地说下去，“你应该是在今晚宴会之前偶然得知，你哥哥打算在这次宴会中通过下毒的手段陷害筱田先生，所以整场宴会中你都特意没有离开你哥哥左右，用以知道他在哪杯酒里下的毒。”

　　“因为事先太早下毒的话就无法保证毒投在哪一杯里，委托给别人也一样，泷村先生作为真正策划投毒的人，正是因为知晓投放的是致命的毒药，一定不会假借别人之手投毒，你很清楚这一点，所以才通过紧迫盯人来知晓他下毒的目标。”

　　目暮警官开始顺着若松凛的推理思考，“是这样啊，难怪除了筱田先生随机投毒正好被泷村先生选中这种可能之外，其他人理论上都应该没机会碰死者的酒杯，无法左右他喝下毒酒才对，原来是因为只有死者本人才能确定哪杯是投毒了的酒吗？”

　　“因为那杯有毒的酒，最开始是死者泷村雄太有意递给田岛小姐的，”若松凛没管众人，尤其是田岛真绪惊讶地神色，“没错，一开始泷村雄太选中的被害人其实是你，田岛真绪小姐！”

　　“什么？！”众人讶异地大叫，毛利更是百思不得其解，反驳道，“可是田岛小姐不是他即将成婚的未婚妻啊，为什么他要这么做？”

　　“因为，”若松凛上前一步，“田岛小姐和筱田先生有私情吧。”

　　“不，没有，你这是污蔑，我和真绪什么都没有！”筱田俊辅用比自己被认为是凶手时还要激烈的情绪反驳道。

　　田岛真绪闻言低下头，她拉住筱田俊辅的袖子，“不用了，俊辅，”忽然抬首，眼神坚定地道，“没错，我和俊辅是两情相悦的。”

　　随即，大家听她诉说了一个关于她被带去未婚夫家培养感情，无意中却与在泷村家干活的筱田俊辅相爱的故事。

　　“可我与俊辅发乎情止乎礼，从来没有做出任何逾距的行为，而且我们已经分手了……”说到这里田岛真绪神色黯然，如果今天没有发生这件案子，再过不久就是她与泷村雄太的婚期了。

　　筱田俊辅站在一边默然无声，他与真绪完全是两个世界的人，即使现在阻拦在他们之间的泷村雄太已经去世，他们也无法在一起。

　　在在场其他人被他俩凄苦的爱情故事感染的时候，若松凛却继续煞风景的推理，“我想，关于你们二人之事，泷村雄太应该早就发觉了，先前应该是他故意陷害筱田先生害他丢掉在泷村家的工作被赶走的吧？”

　　若松凛这番虽完全是猜测，但不无道理，筱田俊辅身为泷村家老管家的儿子，看在父辈的面子上，除非犯下严重的错误否则很难被赶出泷村家，而据若松凛观察，筱田俊辅既不是那种粗心大意也不是那种小偷小摸的人，那么他被赶出泷村家之事思考起来就很有猫腻了，结合她之前在现场看到他与田岛小姐掩饰不住的亲密行为，这其中的逻辑很容易连在一起。

　　“没错，俊辅会被赶走都是哥哥陷害的，他说俊辅偷了他的东西，而最后那块钻石领夹的确从俊辅房里搜出来了，这次他又想故技重施，所以我才、我才……”泷村纪子喃喃道。

　　“田岛小姐，筱田先生被赶走之后，你和泷村先生后来又遇到过他吧？”若松凛转向田岛真绪询问到。

　　“呃，没错，”田岛真绪忽然被问到，还是好好回忆道，“上周我与雄太在这里吃晚餐，就偶然撞见俊辅在此工作……”

　　“那就没错了，原本泷村雄太认为将筱田先生赶走就是结束，但是他上周和你在此进餐时撞见筱田先生，发现你还没有忘情，这才生出了杀心。”

　　若松凛不用多思考就能想到，离筱田俊辅离职过了这么久才发作，泷村雄太定然是再次受到了刺激，而能提前策划投毒，只有收到请帖早就知道迹部家宴会定在杯户大酒店的泷村雄太能知道在此工作的筱田俊辅肯定会出现在宴会现场。

　　对于伯父家宴会被他利用搅合了这件事，若松凛其实颇为恼怒，尤其今日还是千代奶奶的寿宴，若不是当事人已经去了另一个世界，她一定让他感受感受花儿为什么会这样红。

　　“怎么会……？”田岛真绪喃喃道，她没想到正是因为上周那次偶然下的重逢，差点导致自己被害。

　　“筱田先生储物柜里的毒药瓶子，应该是泷村雄太事先收买了酒店之人放进去的，目暮警官你们搜寻一下应该就能把这个人找出来。”

　　“高木！”目暮警官闻言连忙吩咐高木去审查酒店里其他工作人员。

　　“是！”高木应声而去。

　　“真是败给你了……”听若松凛将案情分解的这般清晰，甚至连前情都猜出来了，泷村纪子终于忍受不住心上的负担，说出事实。

　　“没错，我正是因为不小心听到哥哥和一名酒店服务生密谋，要将装了毒药的瓶子放到俊辅柜子里，再在他端来的酒杯里下毒害人，这才会一直盯着他的。没想到被我看到他将放了东西的酒杯递给了真绪，我这才故意将酒洒到真绪身上，趁她去洗手间时将她的酒杯与我的调换了。”

　　“那你为什么要将有毒的酒杯再换给你哥哥，是想借机杀人吗？”目暮警官逼问道。

　　“不是！”泷村纪子情绪崩溃地大叫，“我根本不知道那是能致死的毒药，我听到他和服务生说这只是会让人不舒服的药而已，我了解他这个人，如果真绪喝了酒却没有异样，他肯定会继续对其他人下手用来迫害俊辅！俊辅上次就被他害得丢了工作，都是我让家里人闭紧嘴巴才没有传开，这次在迹部家宴会上，要是闹大了俊辅就不会有任何容身之所了，我怎么能让他得逞！”

　　泷村纪子捂脸大哭，“所以、所以我趁他和认识的人谈话的机会，将他的酒杯和我的交换了，这样他自食恶果感觉身体不舒服的话，我再告诉他我早知道了他的诡计，就能阻止他的恶行了，没想到……我真的没想到他会……”

　　泷村纪子从发现哥哥是中毒死亡的那刻，心中就一直惶恐不安，她潜意识明白了正是自己害死了哥哥，这种压力与负罪感让她不敢说出真相，害怕被人指责为杀人凶手。在看到俊辅要被带走时她脑中一片空白，如果说出真相，未来自己要如何自处呢？可是不说出来俊辅就会……

　　这个阴错阳差的悲剧故事让听到的人一阵默然，能说泷村小姐做错了吗？如果她没有交换酒杯，今日躺在地上的人就会是田岛小姐了。而如果泷村雄太没有撒谎的话，她也不会将有毒的酒杯替换给他，这正是泷村雄太自己的谋划和谎言害死了自己，难怪若松小姐说这是一件错位的投毒案。

　　关于泷村纪子说的不知道是毒药，到底是真话还是假话，只要找出那个放瓶子的服务员，对证之下就能知道真相。

　　目暮警官压了压帽子，走程序说：“泷村小姐，请你跟我们走一趟。”

　　“真是太厉害了，若松小姐的推理！”在一旁旁观的毛利兰和她的闺蜜铃木园子忍不住拍手赞叹，“居然仅凭观察到的他们四人的关系，就推测出了真相！”

　　虽说女人对感情八卦之事天生比较敏感，但到若松小姐这种地步，观察力和洞察力强到太恐怖了。

　　“没有啦，其实我是凭借其他证据才推理出来的。”若松凛却否决了二人的吹捧，解释道，“关键的佐证是指纹。”

　　“指纹？”园子疑问道。

　　“这个我知道哦~刚才若松小姐询问高木警官的时候我恰巧听到了！”全程没有机会出场的柯南小朋友，今天也在很努力的树立酷爱侦探推理游戏的形象。

　　“我又没有问你这个小鬼头！”园子用手撑着他脑袋，再转向若松凛时态度就和蔼可亲了，“对了，忘记自我介绍了，我是铃木园子，是小兰的好朋友~”

　　若松凛笑了笑，“你好，铃木小姐，我是若松凛。”

　　园子和小兰的友情很让人羡慕呢，可惜这辈子她因为频繁跳级，并没有结交到关系好到这般的闺蜜。

　　园子拍着胸脯大大咧咧道：“叫我园子就可以了，我可以唤你凛桑吗！”对于长得好看又有能力的人，园子向来是十分推崇的，啊，当然那个推理狂例外。

　　“称呼的话，请随意。”若松凛对日式敬称其实不是特别在意，只是入乡随俗而已。

　　“所以凛桑，指纹是有什么不对劲吗？”园子雀跃地问道，一旁的毛利兰也很好奇。

　　若松凛没有卖关子，直接道：“被害人泷村雄太的酒杯上，采集到了四种不同的指纹。”

　　“啊，这有什么不对吗？”

　　园子还在冥思苦想，一道华丽的声线就插了进来，“啊嗯，因为如果酒杯没有被调换的话，泷村雄太的酒杯应该只会出现他与筱田俊辅两个人的指纹，最多加上可能因投毒而触碰酒杯的凶手，这三种不同的指纹而已。”

　　园子闻言转身，看到来人不由露出半月眼，嫌弃道：“什么啊，是你这家伙，你过来干什么？”

　　来人正是这场宴会的主人家，迹部景吾，作为接地气派的豪门大小姐，园子一直与这位华丽派大少爷气场不合，所以虽然迹部景吾是一位超级大帅哥，园子也从来没给过他好脸色。

　　迹部挑了挑眉，“总之不是来找你的，对吧，桦地？”

　　“是。”紧随在他身后的魁梧的少年点了点头。

　　“小景，宴会的事情没问题了吗？”看到景吾过来，若松凛露出了更为放松的笑容。

　　“小景……？”园子惊讶地指着迹部，“凛桑你和迹部是？”

　　“啊啦，忘记自我介绍了，我是你所说的这家伙的表姐哦~”若松凛用手肘亲密地撑在迹部肩上，对大家笑道。

　　这下园子感觉十分局促了，平时小辈间打打闹闹还无所谓，结果她这次不小心舞到人家表姐面前，这就太丢脸啦！

　　“所以凛桑和迹部君说的指纹，到底是怎么回事呢？”世纪好闺蜜毛利兰看出了园子的不自在，连忙开口转移话题。

　　“啊，这个嘛，”若松凛见她俩还是想不明白，于是从头到尾详细解释，“如果没有出现任何交换，筱田先生作为端酒杯的侍应生，四个杯子上肯定都有他的指纹，而除此之外，泷村先生和田岛小姐的酒杯上都会有泷村先生的指纹，田岛小姐和泷村小姐的指纹则只会出现在自己的酒杯上。”

　　迹部打了个响指，接口若松凛的话，“然而因为发生了交换，最终检测出的结果，却是泷村雄太的酒杯上有他们四人所有的指纹，田岛小姐的酒杯上有除了泷村雄太外三人的指纹，泷村小姐的酒杯上有除田岛小姐外三人的指纹，这正是泷村纪子先交换了她与田岛小姐酒杯，再交换了与她哥哥酒杯的铁证。”

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