华商报“用好新条例，管好咱的家！”系列策划活动昨又有新动作，针对小区业委会成立之后，业委会如何履职？小区物业服务度如何评比？公共收益怎么收取、如何使用等热点问题，邀请优秀业委会和公益律师对已成立业委会小区进行培训、观摩。

　　2年时间已对接成立13个业委会

　　2017年1月1日，新修订的《西安市物业管理条例》正式施行，对比新旧《条例》可以看出，新《条例》为小区成立业主大会，并选举业主委员会提供了更有力的法律支持。

　　为了破解业委会成立难题，从2016年12月27日起，华商报连续召开公益律师座谈会、筹备业委会经验交流会、律师·小区对接会等3场会议，破解业委会成立难题。最终为西安具有代表性的36个小区一对一对接公益律师，并持续关注进展。

　　今年3月，华商报再次邀请专业律师、已成立业委会的小区业委会主任等，就《西安市物业管理条例》中业委会成立等问题对业主进行宣讲，宝鸡、铜川、渭南等小区业主也前来学习、培训。

　　截至目前，华商报对接小区52家，其中已经备案成立的业委会有13家，其中西安市11家，西咸新区秦汉新城渭电小区业委会、铜川山水雅庭小区业委会都是参加今年3月培训会之后成立的！

　　业委会如何履职？听听他们怎么说

　　7月12日下午2时30分，针对小区业委会成立之后如何履职？小区业委会成立之后，能干些什么？不能干什么？华商报特邀西安高新区优秀业委会——绿地世纪城业委会主任黄胜利和公益律师——陕西丰瑞律师事务所范娟娟律师，分别从实际操作和法律服务方面对13家业委会主任进行了交流、分享。昨日参加培训会的，除了这13个小区业委会主任之外，行业有关部门负责人、公益律师和热心业主也到场旁听。

　　电梯及小区出入口道闸广告费等

　　针对小区业主比较关心的公共收益来源问题，陕西丰瑞律师事务所范娟娟介绍，根据《西安市物业管理条例》，公共收益的来源一般有以下几类：1、地上/地下车位使用费（含小区围墙外，红线内停车位收费）；2、电梯及小区出入口道闸广告费；3、通讯公司的基站场地占用费；4、通讯运营商乃至垃圾回收人员的进场费；5、小区内住改商商业用电电费差价；6、小区内部摆摊费；7、公共配套用房的租赁费；8、违约金/赔偿金等；9、以诉讼方式追讨的物业公共部分的侵占费用。

　　她介绍，公共收益属于全体业主所有，应与大修基金相互补充用作小区的改造、更新和维修工作，当然，属物业服务费范畴内的日常维修及养护除外，但目前在界定那些维修属于物业服务费上存在很大争议。

　　公共收益如何管理？

　　业委会接管与物业签订有分成协议

　　针对小区公共收益部分如何公开、透明的使用问题，绿地世纪城业委会主任黄胜利说，业委会成立前，通常情况下都是由物业公司来直接管理小区公共收益，并根据条例进行公示，但往往物业公司在管理公共收益时存在很多不规范之处：1）公共收益经营单价普遍偏低，造成部分公共收益流失，在业委会接管后，各项广告和场地收入单价明显上涨；2）公共收益使用范围模糊，物业公司将其与物业服务费共同使用，部分作为房屋开发商质保期外的维修、部分用作属于物业服务费范围内的维修、甚至作为企业利润进行留存；3）公共收益账目管理不规范，劳务和材料的采购不合理。

　　他介绍，该小区业委会成立后，接管了小区公共收益的管理，经协商与物业公司签订的“二八分成”协议，即公共收益的两成分配给物业，用以承担因公共收益经营活动造成的物业管理成本增加和小区其他属于公共收益使用范畴内的事项。

　　公共收益如何使用？

　　专用指定账目聘第三方审计定期审计

　　对小区公共收益使用问题，绿地世纪城业委会主任黄胜利介绍了他们小区的经验，目前，该小区公共收益来源主要有：电梯平面广告和视频广告、东门摆摊场地租金、快递自提柜场地租金、园区地面车辆场地使用费、南门停车场场地租金和存款利息等。

　　小区公共支出主要有：业主大会授权的电梯视频监控安装、地库雨棚除锈及换新、单元楼无障碍通道栏杆换新、门头玻璃修复、单元楼门头粉刷改造、小区游乐场改造、小区公益组织扶持、律师和审计服务费及日常办公开支。

　　他介绍，为规范业委会的正常运作，该业委会建立起一套适合小区实际的业委会日常管理制度，并切实运行起来。聘请律师事务，所使业委会的运行始终严格遵守法律法规。在财务管理方面，建立业委会专用指定账目，聘请专业的第三方审计进行定期审计工作。在执行业主大会预算时做到事前公示，事中记录，事后存档。

　　同时，根据相关公共收益分成协议，三年来，在该小区业委会的监督下，小区物业公司使用公共收益分成，为小区添置的垃圾粉碎机用以处理楼道大件垃圾的清运、对小区部分单元楼大厅漏水进行改造，还处理了一些小额的紧急维修项目。

　　长江网2月25日讯（记者杨荣峰 汪洋）小区在哪些情况下可以给业主发“红包”？小区的公共收益如何管理最科学合理？小区公共收益少，如何将钱花在刀刃上？小区里的分歧、矛盾，如何及时化解？

　　2月25日上午，长江网武汉城市留言板启动“区区小事，满满幸福”系列互动活动。关于公共收益使用话题，武昌区东湖壹号小区、硚口区融侨锦城小区、东湖新技术开发区南波湾小区上线武汉市网上群众工作部·武汉城市留言板与网民互动。

　　图为上线现场。记者杨涛 摄

　　为何给业主发45万“红包”？业委会这样回应

　　今年2月初，武昌区东湖壹号小区用小区公共收益给小区全体业主发红包，引发广泛关注和点赞。

　　互动现场，东湖壹号小区业委会副主任张丽峰介绍，小区45万元公共收益来源于电梯轿厢广告、临时停车费收入、户外公共区域摊位收入等。这笔收益如何发放，是给居民发放现金还是抵消物业费或是以购物卡的形式发放，事先经过了很多次的讨论，最终居民选择以现金的形式发放。

　　她还表示，将来，业委会会根据公共收益的使用、结余情况，遵照小区业主大会的讨论意见，来确定是否发红包。

　　图为上线现场。记者杨涛 摄

　　张丽峰说，通过给业主发放公共收益，能让居民更加关心小区公共事务，也让小区居民生活得更加幸福，更加安心。

　　据悉，民法典第282条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后、属于业主共有。除掉合理成本，剩下的可以发放给业主，但需要注意的是，无论使用合理成本还是发放，都要经过业主共同决定这一过程。

　　公共收益如何管理？这个小区按“三七”比例分

　　小区公共收益如何管理、分配？往后是否会继续发放红包？

　　“公共收益，业主大会分七成，物业公司分三成。”互动现场，张丽峰说，2019年，小区业委会与新物业公司签订服务合同时，就公共收益管理方式做了规定。公共收益按照业主大会七成、物业公司三成的比例来分配，公共收益由物业公司代收，物业公司每季度将公共收益的七成打到小区业主大会账户上。物业公司分配到的三成公共收益，优先用于小区公共基础设施的维护。

　　张丽峰解释，这个七三分的比例，是业委会和物业公司参考了其他管理成熟的小区而确定下来的，是行业平均水平。

　　业主大会分配到的七成公共收益，主要用于小区公共维修。例如，小区业委会用这笔公共收益，对小区的门禁、监控、公共水箱进行了更新，对小区电梯零部件进行了更换。在完成公共维修尚有结余的情况下，经过业主大会讨论，业委会便将这笔结余作为红包发放给全体业主。

　　将来，小区业委会根据公共收益的使用、结余情况，遵照小区业主大会的意见，来确定是否发红包。

　　小区公共收益少？放弃补贴，将钱花在刀刃上

　　南波湾高尚小区业主尹维新是华中师范大学教育学院的退休教授。在东湖高新区南波湾高尚小区，不少居民都知道尹维新自掏80万元，为小区进行改造装修，让小区焕然一新的故事。

　　尹维新介绍，南波湾高尚小区建于2003年，起初环境宜人，但时间一久，小区就陷入基础设施老化、环境卫生差等治理瓶颈。2017年，他自掏80万元，为小区换路灯、改造监控系统、装修监控室、修缮小区运动场地、更换小区环卫设施、改造小区园林绿化，小区环境焕然一新。

　　上线中，他介绍，近年来，在小区业委会的组织下，小区公共收益虽然少，但全部用于小区公共维修，小区治理向好。

　　“小区每年仅有三项公共收益来源，但都用在了刀刃上。”南波湾高尚小区业委会主任尹维新说，相比其他小区，南波湾高尚小区是多层公寓楼，没有电梯，公共区域极其有限，所以没有公共场所广告收入。小区公共收益仅有网球场租金、基站租金、临停费用。

　　根据南波湾高尚小区治理规约，业委会成员每月都有工作补贴，但考虑到小区尚待维护、修缮、升级的地方太多，本届业委会成立近三年来，自愿放弃工作补贴。

　　互动现场，尹维新掰着手指头数了起来，2018年网球场租金的百分之九十多，一是用来给小区设计制作安装楼栋门牌，二是为小区公共区域添置了桌椅、柜子；另外，业委会自筹资金在小区建了四处电动车充电场所；2019年网球场租金百分之九十多，一是更换了小区东门破乱的岗亭，二是更换了西门车辆出入口的道闸。此外，业委会精打细算，改造小区大门环境，改造业主公共活动空间，新增监控，修复路灯。

　　尹维新说，小区公共收益属于小区全体业主，就算来源少收入不多，也要在使用管理上对全体业主负责。

　　“不是一家人，不进一家门”　小区良性治理需三方共治

　　上线现场，有网友提问，大家都知道有小区公共收益，但在使用和管理方面却不知道怎么参与，有的业委会，日常跟小区业主联系少，业主们遇到问题，就只能通过外部途径投诉，请问如何提高小区业委会和业主之间的黏合度，提高业主参与小区治理的积极性。

　　“不是一家人，不进一家门。”对此，硚口区融侨锦城业委会副主任闵铁峰表示，小区问题终归还是需要在小区解决，业主、业委会、物业公司应该三方紧密联动，实现共享共治。

　　他介绍，融侨锦城小区业委会的做法是，对业主们提出的各类意见和建议，给予积极回应，及时解决，一时解决不了的，提出方案；针对小区治理问题，成立了由业主组成的各类“监督管理小组”，充分发挥业主的民主监督管理作用；通过门栋长、业主微信群充分收集和了解业主们的诉求，做到小事多商量，大事多讨论，广泛听取意见形成决定。

　　对于如何处理小区分歧和矛盾，南波湾小区所在的东湖高新区中谷苑社区书记赵昕举了个例子——南波湾高尚小区楼栋出现漏水，业主间出现矛盾后，首先派人员上门调解，弄清楚原因，协调楼上楼下的居民调解。接下来再由业委会、物业、下沉党员出面一起坐下来心平气和地沟通，厘清责任，以解决问题为导向，化解矛盾。

　　“除此之外，还整合城管、公安、街道等多方平台资源，将信息和资源汇总，合力解决小区的分歧和矛盾。”赵昕说。