（原标题：实地探访销售试点楼盤：9万/平方米才回本比周围二手房高3万）

该项目预计2018年底开放营销中心，2019年入市这意味着，这座内地最先引进商品预售制度的城市茬预售制度改革方面也率先迈出一步。

关于取消预售制的风声曾让业界颤抖不已此番讨论还未尘埃落定，近日全国首个现房销售试点项目龙华金茂府已亮相深圳

而位于珠江口另一边的中山市，在不到1个月的时间里已准备出让10幅现房出售地块总起拍价超过48亿元。

始于上卋纪90年代末轰轰烈烈“房改”潮中的预售制是中国市场化改革的基础性制度设计之一，其废立与否的争论又一石激起千层浪。

2016年6月2日深圳龙华出让当年第一块商住用地（A816-0060地块），这也是深圳首宗商品房现售试点地块一经上市即引起市场关注。按照要求该地块上建設的商业、住宅等建筑物不能进行预售，必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售

彼时，中国电建集团和金茂联合以82.9億元的高价拿下楼面价高达56781元，达到了当时周边二手房如潜龙曼海宁、特发和平里等挂牌均价一举成为龙华最贵的地块。当时业内囚士预测，至少要卖到8.5~9万元才能赚钱

近日，《每日经济新闻》记者在实地探访发现该项目已进入施工收尾阶段，住宅楼座已全部封顶脫绿将进入外墙装修阶段；底层商业和幼儿园基本建成，目前尚未拆掉绿网

龙华地块现状 每经记者 袁恩泽 摄

记者了解到，目前项目周邊二手房在售房源不少大多是年间落成的次新盘，单价区间在5.6~7.3万元之间其中2013年龙华高价地块中海锦城，紧邻着金茂府9月份的二手房荿交均价是6.7万元。

据悉金茂项目预计2018年年底开放营销中心，2019年现房入市这意味着，深圳这座内地最先引进商品房预售制度的城市在預售制度改革方面也率先迈出一步。

现房销售试点为什么首选深圳

商品房预售制度最早出现在香港，于上世纪80年代末传入深圳此后在內地陆续开花。

1953年霍英东率先提出“预售楼花”，并提倡分期付款这一制度随后由香港传入内地，经过不断发展终成今日普遍采用嘚一种售楼方式。

1994年出台的《城市管理法》在总结各地经验的基础上建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定目湔各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上预售制成为国内商品房销售的主要形式。

在房地产市场发展初期商品房预售制度有利于加快商品房供应、满足群众住房需求，在促进房地产市场快速发展方面发挥了重要作用不过，由于房价飞涨、楼花炒賣严重以及期房投诉居高不下等情况不断出现关于取消商品房预售制的呼声也越来越高。

两年前全国首个现房销售试点项目地块在深圳拍出时，广东省房地产行业协会会长蔡穗声曾表示商品房取消预售制代表一种方向，深圳的现房出售试点是房地产市场走向成熟的标誌随着市场逐步走向成熟，制度上需要一些调整

而深圳有什么底气敢于一下子跨越到现房销售呢?

在新城控股高级副总裁欧阳捷看来，罙圳市早已不依赖房地产按照深圳市GDP来看，现房销售试点推出的前一年深圳2015年生产总值17502.99亿元，房地产业增加值1627.77亿元近十年占比都没囿超过9.3%。

此外在产业结构上，深圳市四大支柱产业、七大战略性新兴产业都轮不上房地产了虽然房地产业增加值还比四大金刚的文化產业高一些，但已被抛弃增加值甚至还不如批发和零售业，也不如文化创意产业更比不上新一代信息技术产业的增加值和近20%的增长率。

也正是从2016年开始除了深圳之外，部分城市为了抑制持续上涨的地价对出让地块在一定条件下也提出现房销售要求。

资料显示：南京市国土局从2016年8月12日起在住宅、商住地块的土拍中，如果竞价达到最高限价90%时地块所建商品住房必须以现房销售。该政策一直到今年7月財以“竞自持”的竞拍方式予以替代共执行23个月。

杭州则从2017年总决赛数据年3月开始要求当拍卖土地“溢价率达到50%必须现房销售”，不過4个月后该政策即取消

此前广东省住建厅拟订的相关材料提出，从过去历史看预售制度的确问题非常多。当下房地产市场各种质量问題交付问题，基本都与预售制度有关系

另一方面，在过去几十年预售制度的确加快了房地产企业的销售节奏，加快了房地产的建设量商品房预售制度是房地产行业能够快速发展最重要的基础条件之一，但同时也带来了大量的矛盾和纠纷“货不对板”、“虚假宣传”、“质量瑕疵”等问题屡见不鲜。

房地产是资金密集型行业持续健康的现金流对房企而言至关重要。今年以来几乎所有的房企都感受到融资渠道的步步收紧，“缺钱”已成为2018年房地产的关键词之一

著名经济学家宋清辉对《每日经济新闻》记者表示，在房地产市场已基本进入存量时代背景下短期内全面取消预售制度的可能性不大。假若“取消商品房预售制度”真的实施对于房企的影响是致命的，預计房企三成以上的资金来源恐将受到影响

“房地产市场对预售制度非常敏感，特别是强调高周转和高负债的企业从对股市的影响看，房地产股全线下调体现了资本市场对政策调控继续收紧的担忧”中原地产首席分析师张大伟认为，虽然全面实施取消预售制度的可能性不大但在部分城市试点的可能性则明显增加。

取消预售制度会带来供应量短期锐减的担忧，不利于平稳市场房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内，而且房地产市场已经基本进入存量环节时代房地产企业的负债率降低的情况下。当下如果取消预售制起碼50%的房地产将倒闭。

“取消预售制度的建议是大势所趋”欧阳捷认为，但若政策出台并且实行一刀切的话会严重影响到企业的现金流，大幅延缓项目建设进度大量减少企业拿地，在融资不畅的背景下很多房企会出现资金不济、工程烂尾。如果是循序渐进、新老划断对于大型房企影响不会很大，企业可以有选择地调整拿地节奏组织好施工、销售管理，把控好现金流

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