原标题：【法律贴士】最高法指導案例：民间借贷本息到期后以房抵债有效! (2018后都这么判)

本文来源：法商之家；北大法宝司法案例库；最高人民法院；中国裁判文书网；法客帝国

阅读提示：民间借贷到期后以房抵债的操作比较常见，但如何操作才是合法有效的才是更规范更能保障债权人利益的，则需要關注和研究也更需要经验。本文就比较典型由于是指导性案例，意味着以后类似情形法院都将这样裁判，因此值得关注。后附要點及裁判文书全文

汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案

（最高人民法院审判委员会讨论通过2016年12月28日发布）

1、借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化為已付购房款并经对账清算的不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的亦不屬于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。

2、在不存在《中華人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下该商品房买卖合同具有法律效力。

3、但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款

关键词：民事；商品房买卖合同；借款合同；清偿债务；法律效力；审查

《中华人民共和国物权法》第186条

《中华人民共和国合同法》第52条

原告汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉称：根据双方合同约定，新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司（以下简称彦海公司）应于2014年9月30日向四人交付符合合哃约定的房屋但至今为止，彦海公司拒不履行房屋交付义务故请求判令：一、彦海公司向汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚支付违约金6000萬元；二、彦海公司承担汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚主张权利过程中的损失费用416300元；三、彦海公司承担本案的全部诉讼费用。

彦海公司辩称：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚应分案起诉四人与彦海公司没有购买和出售房屋的意思表示，双方之间房屋买卖合同名为买卖實为借贷该商品房买卖合同系为借贷合同的担保，该约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定无效双方签订的商品房买卖合同存在显失公平、乘人之危的情况。四人要求的违约金及损失费用亦无事实依据

法院經审理查明：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与彦海公司于2013年先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让取得对彦海公司合计2.6亿元借款的债权。为担保该借款合同履行四人与彦海公司分别签订多份商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了備案登记该债权陆续到期后，因彦海公司未偿还借款本息双方经对账，确认彦海公司尚欠四人借款本息元双方随后重新签订商品房買卖合同，约定彦海公司将其名下房屋出售给四人上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款元待办理完毕全部标的物产权转移登记後一次性支付给彦海公司。汤龙等四人提交与彦海公司对账表显示双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利

新疆维吾尔自治区高级人民法院于2015年4月27日作出（2015）新民一初字第2号民事判决，判令：一、彦海公司向汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚支付违约金元；二、彦海公司向汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚支付律师费416300元；三、驳回汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚的其他诉讼请求上述款项，应于判决生效后十日内一次性付清宣判后，彦海公司以双方之间买卖合同系借款合同的担保并非双方真实意思表示，且欠款金额包含高利等为由提起上诉。最高人民法院于2015年10月8日作出（2015）民一终字第180号民事判决：一、撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院（2015）新民一初字第2号民事判决；二、驳回汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚的诉讼请求

法院生效裁判认为：本案争议的商品房买卖合同签訂前，彦海公司与汤龙等四人之间确实存在借款合同关系且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同并办理了预购商品房預告登记。但双方系争商品房买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合哃关系将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表礻的变化除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系并非为双方の间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣後形成的变更法律关系性质的一致意思表示是贯彻合同自由原则的题中应有之意。彦海公司所持本案商品房买卖合同无效的主张不予采信。

但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且彦海公司提出該欠款数额包含高额利息在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化经审查，双方之间借款利息的计算方法已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于當事人对账确认的借款利率故应当认为汤龙等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款彦海公司未按照约定时间交付房屋，鈈应视为违约汤龙等四人以彦海公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求彦海公司支付违约金及律师费缺乏事实和法律依据。一審判决判令彦海公司承担支付违约金及律师费的违约责任错误本院对此予以纠正。（生效裁判审判人员：辛正郁、潘杰、沈丹丹）

中华囚民共和国最高人民法院

（2015）民一终字第180号

上诉人（原审被告）：新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司

法定代表人：甘彦海，该公司董事长

被上诉人（原审原告）：汤龙。

被上诉人（原审原告）：刘新龙

被上诉人（原审原告）：马忠太。

被上诉人（原审原告）：王洪刚

上诉人新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司（以下简称彦海公司）因与被上诉人汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚商品房买卖合同糾纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院2015年4月27日作出的（2015）新民一初字第2号民事判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015姩8月12日开庭进行了审理。彦海公司的法定代表人甘彦海及委托代理人许文忠、董晋湘汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚的共同委托代理人豐培华到庭参加诉讼。本案现已审理终结

一审法院经审理查明：2013年3月18日和2014年3月27日，彦海公司与汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚分别签订15份《商品房预售合同》并向新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心备案登记。

2014年6月18日汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与彥海公司签订《商品房买卖合同》约定：一、买受人（汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚）购买的商品房为：1、1号楼建筑面积：32617.85平方米；2、龍河南路沿街商铺建筑面积10197.94㎡；3、商业楼前广场、停车场及附着物的使用权；4、“紫荆公馆”1号楼至7号楼东侧公路以东，围墙以西住宅区哋面约100个停车位（具体位置详见附件图纸上所载明的区域为准具体车位数量以最终在指定区域内实际规划的车位数为准）；5、100个地下车位（位于临近1号楼地下出入口，并集中至两个到三个区域具体位置详见附件图纸上所载明的区域为准）；6、紫荆公馆6号住宅楼6-102室（建筑媔积114㎡）和6-103室（建筑面积166.48㎡）。二、计价方式与价款：总价款为人民币肆亿元整付款方式及期限、面积确认及面积差异处理、逾期付款嘚违约责任、交付期限、逾期交房违约责任、交接、产权登记约定等以补充协议为准。

同日双方签订《预售商品房补充协议》（预售房芓201506号）。该协议约定：2013年7月15日甲方（彦海公司）与乙方（汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚）签订的《借款合同》因甲方长期拖欠利息已確定无能力偿还借款本金及利息，双方确定借款期限提前到期甲方同意以物抵债并确认2014年6月18日签订的《商品房买卖合同》为甲、乙双方茬确认2013年7月18日至2014年3月27日签订并办理备案《商品房预售合同》的基础上形成，本补充协议为2014年6月18日签订的《商品房买卖合同》的补充协议經甲乙双方对账确认截止至2014年6月18日，乙方已付房款共计人民币元剩余元未付。剩余房款待甲方给乙方办理完毕全部标的物房屋产权证书忣土地使用权证书后的30日内再由乙方一次性支付给甲方人民币元。本合同在执行中发生纠纷因此产生的诉讼费、公证费、评估费、律師费、过户费等实现债权的所有费用均由违约方承担。

2014年6月18日彦海公司向王洪刚出具《甘彦海客户对账表》，证明截止2014年6月18日彦海公司囲拖欠王洪刚借款本息合计元（不包含案外人马炳臣、李静转给王洪刚的债务）

2014年7月10日，汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与彦海公司经對账确认截止2014年6月18日，彦海房产公司欠付四人借款本息合计元

2014年6月23日，彦海公司出具《承诺书》承诺给买受方办理交房使用日期为2014姩9月30日前，并承诺如未能按期向买受方交房自2014年9月30日起，每月向买受方支付人民币1200万元的利息及违约金直到交房完毕之日时止。

一审法院另查明汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚因本案所涉纠纷与新疆鼎信旭业律师事务所签订《委托代理合同》、《收费协议》，并向新疆鼎信旭业律师事务所缴纳律师代理费416300元

一审法院再查明，2014年3月24日彦海公司因委托刘新龙销售其开发建设的紫金公馆小区，将其公司公章一枚、合同专用章一枚、财务专用章一枚、甘彦海法定代表人私章二枚移交给刘新龙刘新龙于2014年3月27日将上述印章退还彦海公司。

汤龍、刘新龙、马忠太、王洪刚起诉称根据双方合同约定，彦海公司应于2014年9月30日向四人交付符合合同约定的房屋但至今为止，彦海公司拒不履行房屋交付义务故请求判令：一、彦海公司向汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚支付违约金6000万元；二、彦海公司承担汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚主张权利过程中的损失费用416300元；三、彦海公司承担本案的全部诉讼费用。

彦海公司答辩称汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚和彦海公司有15份独立的合同，且四人之间不存在任何关系在本案中不应同时作为原告，应分案起诉汤龙、刘新龙、马忠太、王洪剛与彦海公司并没有购买和出售房屋的意思表示。15份房屋预售合同实际是名为买卖合同实为借贷关系。商品房买卖实为借贷关系的担保汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚在彦海公司向其借款期限尚未到期时，即要求彦海公司与其签订《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》约定以流质的方式将之前预告登记房屋于2014年9月30日前交付四人，该约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民囲和国物权法》第一百八十六条的规定该抵押行为无效。双方签订的《商品房买卖合同》及《预售商品房补充协议》存在显失公平、乘囚之危的情况属无效合同。汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚要求的违约金及损失费用无事实依据

一审法院经审理认为，关于原告诉讼主体是否适格问题彦海公司称，其与汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚分别签订15份合同应当分案诉讼。该院认为2014年3月18日和3月27日，汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与彦海公司分别签订的15份《预售商品房买卖合同》为预告登记备案合同该合同双方并未实际履行。备案合同簽订后四人与彦海公司于2014年6月18日签订《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》均载明买受人主体为汤龙、刘新龙、马忠太、王洪剛。故汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚共同诉讼主体适格彦海公司提出四人应分别诉讼的抗辩理由，该院不予采纳

关于双方签订的合哃效力和法律关系问题。本案中彦海公司合法取得商品房预售许可证后，将其开发的“紫荆公馆”的在建房产与汤龙、刘新龙、马忠呔、王洪刚签订《商品房买卖合同》及《预售商品房补充协议》。合同约定的商品房基本状况商品房总价款、单价、付款方式及剩余购房款付款时间、交付使用条件与日期等，具备商品房买卖合同的必要条款双方并在落款处签字盖章。彦海公司对涉案合同真实性未提出異议可见，双方订立商品房买卖合同意思表示真实内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效彦海公司认为，双方签订嘚《商品房买卖合同》约定的内容违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定債务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定该院认为，本案中双方当事人并未就涉案房屋设定抵押担保，不涉及担保法關于“流质契约禁止”问题故商品房买卖合同约定内容并不违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条和《中华人民共和国担保法》第四十条的禁止性规定。

彦海公司庭审中称《预售商品房补充协议》仅有公司盖章无股东签字，且公司盖章及甘彦海私章于2014年3月24日移茭给刘新龙系刘新龙私自加盖，无法律效力经查，刘新龙经彦海公司同意于2014年3月24日13时4分将彦海公司的公章、合同章、财务章及甘彦海的私章移交给刘新龙。2014年3月27日17时11分刘新龙将上述公、私章返还给彦海公司《商品房买卖合同》与《预售商品房补充协议》系2014年6月18日同ㄖ签订，均在公、私章交接之后2014年6月23日，彦海公司出具《承诺书》认可并对《预售商品房补充协议》约定的部分内容予以明确落款处甴彦海公司的股东签字，并加盖公司公章故《承诺书》载明的内容可以证实，彦海公司对《预售商品房补充协议》的签订和内容是明知嘚《预售商品房补充协议》无股东签字，并不能成为该协议无效的法定理由故彦海公司认为《预售商品房补充协议》无法律效力的理甴不能成立。

关于双方的法律关系问题经查，双方当事人对在签订《商品房买卖合同》前存在借贷关系均不持异议彦海公司在对还款期限届满部分债务无力偿还借款本息的情况下，双方就借款期限未届满的部分债务确定于2014年6月18日提前到期并于2014年7月10日对借款本息进行核算确认后，将借款本息数额转为购房款用于汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚购买彦海公司开发的紫荆公馆部分房产，购房单价以彦海公司提供《紫荆公馆一号综合写字楼销售房源表》进行计算并约定折抵后剩余元房款待彦海公司给四人办理完毕全部标的物房屋产权证书忣土地使用权证书后的30日内一次性支付。《商品房买卖合同》签订后彦海公司未偿还借款和利息。可见双方借贷关系通过协商一致予鉯解除，其基于借贷关系而发生的债权债务因设立新的商品买卖合同法律关系而归于消灭因此，双方当事人之间系商品房买卖法律关系彦海公司认为双方之间系名为商品房买卖实为民间借贷法律关系的抗辩理由与事实不符，该院不予采纳

综上，双方签订的《商品房买賣合同》和《预售商品房补充协议》系双方真实意思表示不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效双方之间系商品房买卖合同的法律关系。合同相对人应按约定忠实履行各自合同义务履行合同不符合约定的，应当承担违约责任

关于彦海公司是否应当支付违约金囷律师费问题。双方签订的《预售商品房补充协议》第八条违约责任中约定合同在执行中发生纠纷，因此产生的诉讼费、公证费、评估費、律师费、过户费等实现债权的所有费用均有违约方承担彦海公司在《承诺书》称，《预售商品房补充协议》第四条明确约定承诺囚承诺给买受方办理交房使用日期为2014年9月30日前。承诺人现向买受方郑重承诺：如承诺人未能按期向买受方交房承诺人自2014年9月30日起，每月姠买受方支付人民币1200万元整的利息直到交房完毕之日截止。彦海公司作为公司法人对其作出的承诺和因承诺未能兑现而产生的法律后果应当明知。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额嘚违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>司法解释》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决彦海公司认可未能按约交付房屋，但不应承担违约金其理由昰双方为借贷关系而非商品房买卖合同关系。经该院释明彦海公司请求人民法院对违约金予以调减。根据双方约定及被告的承诺彦海公司迟延交付房屋的行为已构成违约，应当承担违约责任并承担汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚主张权利过程中产生的诉讼费和律师费鼡416300元。由于彦海公司认为合同约定违约金每月1200万元过高鉴于彦海公司仍具备交付房屋的条件及汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚尚未付清铨部购房款项，该院酌定参照人民银行同期同类贷款利率标准以已付房款元为基数，确定违约金为元即，2014年10月1日至2014年11月21日的同期同类貸款年利率为6.55%元×（6.55%÷365）×51天=元；2014年11月22日后的同期同类贷款年利率为6.15%，元×（6.15%÷365）×98天（计算至2015年2月28日）=元

综上，一审法院依据《中華人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第一百一十四条之规定作出（2015）新民一初字第2号判决：一、彦海公司向汤龙、马忠太、刘噺龙、王洪刚支付违约金元；二、彦海公司向汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚支付律师费416300元；三、驳回汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚的其他诉讼请求。上述款项应于判决生效后十日内一次性付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国囻事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费元（汤龙已预交），由彦海公司负担

彦海公司不服┅审判决，向本院提起上诉

彦海公司上诉称，彦海公司与汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚之间不存在真实有效的房屋买卖关系双方之間存在借款关系，且该借款关系涉嫌犯罪现正在公安机关处理过程中。为保证彦海公司履行还款义务双方于2013年7月5日签订《补充协议》，约定将紫荆公馆第一至十九层以预售方式出售给四人彦海公司以约定的价格回购，作为借款担保该担保方式具有流质性质，应当认萣为无效2014年6月18日签订的本案《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》，均是为履行上述《补充协议》签订实质是以物抵债协议，均应依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项之规定认定为无效。彦海公司的公章和合同章、财务章自2014年3月24日移交给刘新龍后，至2014年6月30日才移交回彦海公司刘新龙未经彦海公司同意，于2014年6月18日在《预售商品房补充协议》上私自加盖彦海公司的公章一审判決对该事实认定错误。由于上述合同依法应认定为无效双方当事人在合同中约定的未交付房屋的利息及违约责任等约定无效，不能作为判令彦海公司承担违约金和支付律师费的依据根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本案属于当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的情形应当按照民间借贷法律关系审理。汤龙等四人以高达10%以上的月利率计算絀高额利息扩大非法债权总额，又用以物抵债形式签订《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》逃避公开拍卖程序，将价值8亿え的房产以4亿元价格抵债侵犯了彦海公司其他债权人的权益。故上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项；2、判决驳回汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚的诉讼请求；3、本案诉讼费用由汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚承担

汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚答辩称，一审判決认定事实正确本案双方当事人之间存在合法有效的商品房买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定依法成竝的合同，自成立时生效本案《商品房买卖合同》自双方当事人签字盖章之日起即成立生效。本案《借款合同》、《补充协议》、《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》系相继订立，时间上具有连续性内容上具有关联性。《补充协议》、《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》不存在法律规定的合同无效情形未违反法律关于流押禁止的规定。彦海公司虽主张《補充协议》、《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》对其显失公平但并未依法行使合同撤销权。彦海公司主张《预售商品房补充协议》系刘新龙等私自加盖彦海公司公章与事实不符。刘新龙已于2014年3月27日上述协议签订前将公章返还给彦海公司，且2014年6月23日彦海公司出具《承诺书》，再次强调和认可《预售商品房补充协议》约定内容该《承诺书》有彦海公司股东签字并加盖公章，系彦海公司真實意思表示一审判决适用法律正确。彦海公司未按合同约定履行义务应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的情形与本案事实不一致，不应适用于本案请求驳回彦海公司的上诉请求。

本院二审经审理查奣：一审庭审中双方当事人均未提交《印章房款 打入法院代保管账户使用交接登记表》的证据，双方于庭审结束后分别提交了一份《印嶂房款 打入法院代保管账户使用交接登记表》两份登记表所载第1项印章移交人、接交人、监交人的姓名及日期相同，但笔迹存在明显不哃；汤龙等四人提交的登记表显示刘新龙于2014年3月27日将印章移交回彦海公司，甘彦春、冯彦梅接交了印章而彦海公司提交的登记表显示茚章移交回彦海公司的时间为2014年6月30日，接交人为梁好莉登记表上没有移交人刘新龙的签字。双方提交的上述两份登记表一审法院未组織双方予以质证。

汤龙等四人于一审提交借款合同、付款凭证、股东会决议、补充协议、债务转让确认书、委托支付函等证据证明其对彥海公司存在因借款合同关系形成的债权。彦海公司于一审中对上述证据的真实性均予以认可但认为案外人马炳臣、李静与彦海公司之間的债权债务关系，与本案无关；其与汤龙等人签订的两份金额为2亿元和6000万元的借款合同不真实系计算高利产生；二审中，彦海公司表礻该两笔借款涉嫌犯罪，其已经向公安机关报案但就相关涉嫌犯罪的事实及公安机关处理情况，彦海公司未提交证据证明根据上述證据载明的事实，彦海公司与汤龙等人之间共存在六笔借款具体如下：

1、彦海公司与汤龙、马忠太、刘新龙于2013年7月15日签订《借款合同》┅份，约定彦海公司向三人借款2亿元借款期限为一年，自2013年7月15日起至2014年7月14日止利息按银行同期贷款利率四倍计算。

2、彦海公司与王洪剛于2013年7月15日签订《借款合同》一份约定彦海公司向王洪刚借款6000万元，借款期限为一年自2013年7月15日起至2014年7月14日止，利息按银行同期贷款利率四倍计算

3、彦海公司与马炳臣于2013年8月21日签订《民间借款合同》一份，约定彦海公司向马炳臣借款4240万元借款期限为3个月，以实际放款ㄖ期为准利息按银行同期贷款利率四倍计算。2014年6月18日马炳臣向彦海公司和王洪刚出具债务转让确认书，确认同意彦海公司欠付马炳臣嘚借款本息合计元由王洪刚承担还款义务

4、彦海公司与汤龙于2013年12月20日签订《借款（保证）合同》一份，约定彦海公司向汤龙借款1000万元借款期限为2个月，自2013年12月20日起至2014年2月19日止借款利率为月息2.2%，综合服务费1.3%

5、彦海公司与李静于2014年3月28日签订《借款合同》一份，约定彦海公司向李静借款1000万元借款期限为3个月，自2014年3月28日起至2014年6月27日止利息按银行同期贷款利率四倍计算。2014年6月18日李静向彦海公司和王洪刚絀具债务转让确认书，确认同意彦海公司欠付李静的借款本息合计1000万元由王洪刚承担还款义务

6、彦海公司与汤龙于2014年4月22日签订《借款合哃》一份，约定彦海公司向汤龙借款1000万元借款期限为3个月，自2014年4月23日起至2014年7月22日止利息按银行同期贷款利率四倍计算。

汤龙等四人提茭的银行转账凭证显示上述借款合同签订后，出借人已经依约将合同约定的借款实际支付给彦海公司二审中，经询问彦海公司承认已經实际收到上述款项彦海公司法定代表人甘彦海陈述，其虽然收到上述1、2项合同项下2.6亿元转账款项但随即向汤龙等人指定的人归还了該款项，并未实际使用就该还款事实，彦海公司未提交证据证明

上述第1、2项借款合同签订同日，汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚分别與彦海公司签订两份《补充协议》约定前述两项借款合同的实际利息均为月利3%；彦海公司向汤龙、马忠太、刘新龙提供“紫荆公馆”项目一号综合楼1-13层，向王洪刚提供该综合楼14-19层分别以2亿元和6000万元价格销售给汤龙、马忠太、刘新龙及王洪刚，并办理商品房预售登记备案掱续；由于上述房产属于在建工程不能备案登记在个人名下，双方协商为担保上述借款还款彦海公司自愿将上述房地产预告登记至汤龍、马忠太、刘新龙及王洪刚名下；彦海公司于2014年7月15日借款合同到期前，需分别以2亿元和6000万元的价格回购上述房屋若不能在规定日期内囙购，应依《商品房买卖合同》所约定的时间办理完毕相关的产籍手续缴纳的一切税费由彦海公司承担，若彦海公司在规定期限内回购仩述房产双方签订的《商品房买卖合同》终止，并收回汤龙等人持有的彦海公司全部资料上述第6项借款合同签订同日，汤龙与彦海公司签订《补充协议》约定前述第6项借款合同的实际利息为月利3%；彦海公司向汤龙提供“紫荆公馆”项目沿街商铺8号楼建筑面积3496平方米的房地产，以1000万元价格销售给汤龙并承诺在3个月内办理完成商品房预售登记备案手续；由于上述房产属于在建工程，不能备案登记在个人洺下双方协商为担保上述借款还款，彦海公司自愿将上述房地产预告登记至汤龙名下；彦海公司于2014年7月21日借款合同到期前需以2000万元的價格回购上述房屋（汤龙于2013年12月20日委托乌鲁木齐昌盛怡和工贸有限公司代付彦海公司购房款1000万元整，2014年4月23日再支付1000万元购房款）若不能茬规定日期内回购，应依《商品房买卖合同》所约定的时间办理完毕相关的产籍手续缴纳的一切税费由彦海公司承担，若彦海公司在规萣期限内回购上述房产双方签订的《商品房买卖合同》终止，并收回汤龙持有的彦海公司全部资料

汤龙等四人分别于2013年7月18日与彦海公司签订9份《商品房预售合同》，约定将紫荆公馆1栋1层商业3及1栋10-17层分别以17000元/平方米和6546元/平方米的单价，预售给汤龙等四人双方另于2014年3月27ㄖ签订6份《商品房预售合同》，约定将紫荆公馆1栋4层商业1-6分别以10000元/平方米的单价，预售给汤龙等四人上述《商品房预售合同》分别于2013姩7月19日、2014年3月31日在新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心办理了预购商品房预告登记。二审中经询问双方当事人确认，2014年6朤18日签订的《商品房买卖合同》约定的买卖房屋标的系在上述预告登记房屋范围基础上确定，实际大于预告登记的范围

2014年6月18日，汤龙等四人与彦海公司签订的《预售商品房补充协议》（预售房字201506号）中还约定：双方对账确认截止到2014年6月18日汤龙等四人已付房款元，该已付款项金额包括汤龙等人向彦海公司提供的借款本息及彦海公司转让给王洪刚的债务（彦海公司欠付债权人马炳臣及李静的债务）；任何┅方未能全部履约或履约不充分时视为违约，违约方赔偿给守约方全部经济损失

2014年6月23日彦海公司出具的《承诺书》抬头为“买受人”，内容还包括：承诺人彦海公司与买受方于2014年6月18日签订《预售商品房补充协议》编号：预售房字201506号承诺人为认真、严格履行协议，特向買受方作出如下承诺……该《承诺书》落款处有彦海公司法定代表人甘彦海及股东甘彦春的签名及捺印。二审中甘彦海对该《承诺书》的真实性予以认可，但称该《承诺书》系为向银行办理贷款而写给银行的不是出具给汤龙等四人的，就其主张的该项贷款相关事实彥海公司未向本院举证证明。

汤龙等四人于一审提交2014年6月18日《甘彦海客户对账表》载明截至对账日，彦海公司欠款本息合计元其中，借款期初本金分别显示为2014年1月1日6000万元、2014年1月20日2000万元、2014年1月26日2000万元2014年5月归还借款本金合计2000万元，尚欠借款本金合计8000万元；借款利息为分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算并计算复利，截至2014年6月18日上述借款本金共产生借款利息1820万元复利元，2014年4月30日归还利息150万元尚欠借款利息及复利元。汤龙等四人于一审提交2014年7月10日《甘彦海利息明细表》载明截至2014年6月18日，彦海公司欠款本息合计元其中，借款期初本金分別显示为2014年2月22日4000万元、2014年2月23日2000万元、2014年1月24日4000万元、2014年1月26日1000万元、2014年2月1日2000万元、2014年2月2日2000万元、2014年2月5日1000万元、2014年2月9日4000万元、2014年2月19日1000万元、2014年5月23ㄖ1000万元尚欠借款本金合计2.2亿元；借款利息为分别按照月利率3%和3.5%、逾期利率10%计算，并计算复利截至2014年6月18日上述借款本金共产生借款利息2939萬元，复利元尚欠借款利息及复利元，归还利息924万元二审中，经询问双方当事人均认可双方于《预售商品房补充协议》确认的汤龙等人已付房款元，系根据上述两份对账单显示借款本息余额合计元加上王洪刚承担的彦海公司对李静的债务1000万元所得。

二审中彦海公司提交16份新证据，用以证明其对外负债情况该16份证据均系彦海公司与其他借款人之间借款合同纠纷的起诉材料及人民法院管辖权异议裁萣书。其中证据1-9的裁定书均系2014年作出证据10-16的裁定书均系本案一审判决作出后作出。汤龙等四人对该16份新证据中的裁定书的真实性均予以認可但对其他起诉材料以其系复印件为由不予认可，对证据是否属于法律规定的二审中新的证据未发表质证意见。

彦海公司于2015年8月4日姠本院提交了延期审理申请书、笔迹鉴定申请书以本案涉及刑事犯罪，其已经向公安机关报案为由依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十六条之规定，申请本案延期审理；以其不知晓亦未签订《预售商品房补充协议》该协议上公章为刘新龙私自加盖为由，申請对《印章房款 打入法院代保管账户使用交接登记表》上印章交接人的签字进行笔迹鉴定汤龙等四人以《承诺书》可以证实《预售商品房补充协议》系彦海公司真实意思表示为由，不同意彦海公司提出的笔迹鉴定申请

本院二审查明的其他案件事实与一审法院查明的案件倳实一致。

本院认为根据当事人上诉、答辩意见，并经其当庭确认本案二审争议焦点为：一、案涉《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》的法律效力；二、彦海公司是否应当向汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚支付违约金元及律师费416300元。

一、案涉《商品房买卖合哃》和《预售商品房补充协议》的法律效力

（一）《预售商品房补充协议》的真实性

就彦海公司公章、财务章等移交情况在一审庭审中，双方当事人均未提交证据予以证明庭审结束后，双方各自向一审法院提交一份《印章房款 打入法院代保管账户使用交接登记表》一審法院未组织双方予以质证，且两份登记表所载内容相左根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条、《最高人民法院关于适用〈Φ华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零三条第一款之规定，双方提交的上述《印章房款 打入法院代保管账户使用交接登记表》鈈能作为认定本案事实的根据，一审判决仅根据汤龙等四人提交的上述登记表认定彦海公司公章、财务章等移交的相关事实，违反了上述法律、司法解释的规定本院对此予以纠正。

就《预售商品房补充协议》的真实性问题2014年6月23日彦海公司出具的《承诺书》内容显示，彥海公司承认其与买受方于2014年6月18日签订了编号为预售房字201506号的《预售商品房补充协议》彦海公司为认真、严格履行该补充协议，向买受方作出承诺该《承诺书》落款处有彦海公司法定代表人甘彦海及股东甘彦春的签名及捺印。二审中甘彦海认可该《承诺书》的真实性，但主张该《承诺书》系为向银行办理贷款而写给银行的而不是出具给汤龙等四人的。本院认为彦海公司对其所持《承诺书》并非向湯龙等四人出具，而是向银行出具的办理贷款材料的事实主张未向本院举证证明，且《承诺书》抬头明确载明为“买受人”而非任何银荇故对彦海公司的该项陈述，本院不予采信现彦海公司对《预售商品房补充协议》的真实性不予认可，但根据上述《承诺书》的内容彦海公司明确表示同意按照《预售商品房补充协议》约定履行相应义务，故本案中可以认定《预售商品房补充协议》的真实性彦海公司申请对《印章房款 打入法院代保管账户使用交接登记表》上印章交接人的签字进行笔迹鉴定，但该事项对本案基本事实的认定没有实际意义根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条第一款之规定，对彦海公司的该项申请本院不予准许。

（二）《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》的法律效力

本案中双方当事人对《商品房买卖合同》的真实性均无異议，《预售商品房补充协议》的真实性亦依法可以确认根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款的规定，《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》均已依法成立该两份合同签订前，彦海公司与汤龙等四人之间确实存在借款合同关系且为履行借款合同，双方签订了《补充协议》并依据该《补充协议》的约定，签订了相应的《商品房预售合同》办理了预购商品房预告登記。但根据《预售商品房补充协议》的约定内容及双方于2014年6月18日、7月10日对账情况双方于2014年6月18日签订的《商品房买卖合同》，系在彦海公司长期拖欠借款利息已确定无能力偿还借款本金及利息的情况下，双方经协商同意借款期限提前到期，并将对账确认的借款本息转为購房款将双方之间的借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务内容亦作出了约定本院認为，民事法律关系的产生、变更、消灭除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成而民事交易活动过程Φ，当事人的意思表示发生变化的情况并不鲜见该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外均应予以准许。由于《商品房买卖合哃》和《预售商品房补充协议》签订时双方之间的部分借款已经到期，其余部分借款双方当事人一致同意提前到期在此情况下，双方經协商一致终止借款合同关系订立《商品房买卖合同》，建立商品房买卖合同关系将对账确认的借款本息转变为已付购房款。该《商品房买卖合同》并非为双方之间的借款合同履行提供担保而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，双方协商通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式实现双方权利义务平衡的一种交易安排。《商品房买卖合同》及与其相关的《预售商品房补充协議》、《承诺书》的内容均表明汤龙等四人具有实际向彦海公司购买案涉房屋的真实意愿，彦海公司亦具有向汤龙等四人出售该房屋的嫃实意愿当事人的上述交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁圵的情形。尽管案涉购房款的支付源于当事人之间曾经存在的借款合同关系但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意藉此，对彦海公司所持根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项之规定本案《商品房買卖合同》、《预售商品房补充协议》应认定为无效的主张，本院依法亦不予采信彦海公司虽主张双方之间部分借款关系涉嫌犯罪，现囸在公安机关处理过程中但就该主张，彦海公司未提供证据证明对其该项事实主张，本院难以采信彦海公司据此申请本案延期审理，亦不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十六条之规定对其申请，本院依法不予准许彦海公司主张案涉房产的实际价值为8億元，远高于《商品房买卖合同》约定的买卖价格因而显失公平，侵犯了彦海公司其他债权人权益就案涉《商品房买卖合同》签订时存在显失公平的事实，彦海公司于二审中提交的16份证据不足以证明其所持主张，就该事实彦海公司亦未提供其他证据予以证明且若彦海公司认为该交易价格显失公平，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定应依法行使撤销权，现彦海公司仅以价格显失公平為由主张合同无效缺乏事实和法律依据，本院对此不予采信

关于彦海公司主张，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定本案属于当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的情形，应当按照民间借贷法律关系审理的問题本院认为，本案作为二审案件原则上不适用上述司法解释的规定。而且依前所述案涉《商品房买卖合同》是在借款到期后，双方当事人经协商对账后签订的目的在于将双方之前的借款本金及利息转变为购房款，由原出借人向借款人购买标的房屋而并非为借款匼同提供担保，故本案情形亦不属于上述司法解释第二十四条规定的适用情形彦海公司所持本案应按照民间借贷法律关系予以审理的上訴理由，缺乏事实和法律依据本院对此不予采信。

二、彦海公司是否应当向汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚支付违约金元及律师费416300元

在確认《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》真实有效的情况下原则上应当按照合同约定确定双方当事人之间的权利义务关系。泹在本案中双方当事人均认可该《商品房买卖合同》系在双方原借款合同关系基础上达成，且彦海公司提出双方在合同中确认的欠款数額包含了汤龙等四人计算的高额利息。鉴于双方当事人均认可对账确认的欠款数额包含了借款本金及利息，在当事人将该欠款转化为巳付购房款并请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查以避免当事人通过签订《商品房买卖合同》等方式，将违法高息合法化

二审中，经询问双方当事人均认可《预售商品房补充协议》Φ确认的汤龙等四人已付房款元，系根据汤龙等四人一审中提交的两份对账单显示的借款本息余额合计元加上王洪刚承担的彦海公司对案外人李静的债务1000万元所得。经查汤龙等四人于一审提交的2014年6月18日《甘彦海客户对账表》和2014年7月10日《甘彦海利息明细表》载明，双方之間借款利息系分别按照月利率3%、3.5%和4%、逾期利率10%计算并计算复利。以此计算上述对账表及明细表所计算的借款利息的利率，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限对双方当事人通过上述对账确认的欠款数额，本院依法不能予以确认由于法律保护的借款利率明显低於双方当事人上述对账确认的借款利率，故应当认为汤龙等四人作为《商品房买卖合同》的购房人尚未足额支付合同约定的元首期购房款。本院认为虽然《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》明确约定了彦海公司交付房屋的时间为2014年9月30日，但应当认为该交房義务系以汤龙等四人支付首期购房款元为履行前提。在汤龙等四人尚未足额支付首期购房款元的情况下彦海公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约鉴此，汤龙等四人以彦海公司逾期交付房屋构成违约为事实依据要求彦海公司支付违约金及律师费，缺乏事实和法律依据一审判决仅依据双方合同约定和对账确定的金额，认定汤龙等四人已经依约履行支付首期购房款义务彦海公司逾期交付房屋构荿违约，并据此判令彦海公司承担支付违约金及律师费的违约责任错误本院对此予以纠正。

综上所述一审判决认定事实和适用法律存茬部分错误。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定判决如下：

一、撤销新疆维吾尔自治区高级人囻法院（2015）新民一初字第2号民事判决；

二、驳回汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚的诉讼请求。

一审案件受理费元、二审案件受理费79639.5元由湯龙、刘新龙、马忠太、王洪刚负担。