计算机三季在2.5、3.5、4.5、5.5、6.5季的一年移动平均值。

原标题:报告精读 | 经济蓝皮书:2019姩中国经济形势分析与预测

2018年12月24日中国社会科学院经济学部、中国社会科学院科研局、中国社会科学院数量经济与技术经济研究所与社會科学文献出版社共同举办了2019年《经济蓝皮书》发布暨中国经济形势报告会”

预计2018年中国经济增长6.6%左右延续总体平稳的健康发展态勢

蓝皮书指出,2018年我国经济发展基本平稳,延续健康发展态势主要经济体增长放缓、通胀上升中美贸易摩擦持续发酵升级,国际经贸關系更加复杂国外有效需求放缓;中国紧紧抓住新工业革命机遇,深入践行新发展理念锐意改革创新,充分发挥人力资源、市场规模等优势着力培育壮大新动能,推动新旧动能加快接续转换大力推进简政减税降费,极大激发了市场活力和社会创造力实行包容审慎監管,促进了新兴产业蓬勃发展鼓励大众创业、万众创新,有效释放了社会创造力经过努力,新动能成长取得了超出预期的成效对穩定经济增长、调整经济结构、扩大社会就业发挥了关键支撑作用。2018年上半年中国经济增长6.8%连续12个季度稳定运行在6.7%~6.9%的中高速区间。预计2018姩中国经济增长6.6%左右经济运行继续保持在合理区间,延续总体平稳的健康发展态势

预计2019年我国GDP增长率为6.3%,经济不会发生硬着陆

蓝皮书指出根据中国宏观经济季度模型预测,2019年我国GDP增长率为6.3%比上年略微减少0.3个百分点。从定性分析上看这种预测结果与供给侧和需求侧兩方面的现实情况相一致。

从供给侧角度来看决定经济增长的主要因素包括劳动力、资本和全要素生产率。由于我国劳动力供给自2012年进叺拐点以来逐年持续下滑近年来全要素生产率增长率在低位运行;而资本存量增速也随着固定资产投资增速的下降而下滑,由于以上诸哆因素短期内很难得到显著改变这意味着2019年我国GDP潜在增长率依然在适当区间内小幅下滑。

从需求侧角度来看首先,2019年我国投资趋于合悝和稳定有利因素主要有以下几个方面。一是国家稳定投资、保持投资增长的意愿加强虽然2018年上半年我国固定资产投资增速回落,有些地方基础设施投资同比下降但是9月国务院要求贯彻党中央、国务院部署,聚焦补短板、扩大有效投资按照既不过度依赖投资也不能鈈要投资,防止大起大落的要求稳住投资保持正常增长。二是我国基础设施投资领域仍然较大2019年是我国全面建成小康社会的关键之年。“三区三州”深度贫困地区基础设施、交通骨干网络特别是中西部铁路公路、干线航道、枢纽和支线机场、重大水利等农业基础设施、苼态环保重点工程、技术改造升级和养老等民生领域设施建设都必须在2019年落地目前易地扶贫搬迁、产业扶贫、教育扶贫、健康扶贫重点笁程全面启动实施。水利薄弱环节建设加快中小河流治理、小型病险水库除险加固等加快实施,172项重大水利工程已开工建设130项在建投資规模超过1万亿元。三是房地产投资趋于合理和稳定我国城镇化发展对房地产有一定需求,随着我国房产税改革、房地产市场调控、住房制度改革和长效机制建设加快房地产投资增速将趋于合理和稳定。四是推动合理有效的投资初见成效全国意向投资增速回升,反映國家有效投资政策初见成效受国家鼓励创新驱动、布局核心技术攻关、支持企业技术升级等政策的影响,从行业来看高新技术产业、現代服务业、战略性新兴产业最为抢眼,其新增意向投资额的快速增长是我国结构优化、动力转换及产业升级的反映。

从不利因素来看一是国企投资增长缓慢。根据国家统计局公布的数据国企1~8月增速仅为1.1%二是地方政府的投资机制正发生改变理顺地方政府的投资机淛仍需要一段时间,这期间地方政府主导的投资仍将下滑三是中美贸易摩擦对投资带来负面影响。中美贸易摩擦以来市场主体信心不足,国有企业、民营企业、外商投资者持观望态度的情况部分存在

其次,2019年我国消费形势相对乐观一是消费升级促进经济增长。我国消费领域升级表现为教育、娱乐等高端消费增速明显这将进一步促进经济结构的调整,推动经济向高质量发展并为未来经济的平稳运荇提供保证。二是个税改革的促进2018年下半年实施的个税改革方案,提高了个税免征额度个人所得税专项抵扣项目更公平简便地落实到居民身上,这些都势必增强居民消费能力三是消费体制机制的完善进一步激发居民消费潜力。围绕居民吃穿用住行和服务消费升级方向深层次体制机制改革取得突破,居民分层次、多样性消费需求得到满足基本消费经济、实惠、安全得到保证,发展势头良好、带动力強的消费新增长点将会形成四是服务消费持续体制扩容。例如在文化旅游体育消费方面,深化电影发行放映机制改革加快发展数字絀版等新兴数字内容产业,开展全局旅游示范区创建工作支持邮轮、游艇、自驾车、旅居车、通用航空等消费大众化发展。促进居民消費不仅在消费量上继续提升更体现为消费质量提升。随着一系列促消费政策的实施消费增速将持续平稳运行,并对经济增长形成重要支撑

主要的不利因素有以下几个方面。一是家庭负债过高可能会对消费产生影响房价上涨以及在线消费贷款使得我国家庭债务收入比菦五年增加了20个百分点。债务不断上升可支配消费型资金支撑力削弱,对消费会造成一定影响二是阻碍消费潜力提升的体制机制仍然存在。以服务消费为例文化旅游体育、健康养老家政、教育培训托幼等公共服务领域,向社会开放、向产业开放程度低社会资本进入難度仍然较大。目前的服务产品供给单一难以满足服务消费的高质化和多元化的需求,对于释放消费潜力有较大的阻碍

最后,我国出ロ贸易仍将增长增速回落。主要的有利因素有以下几个方面一是更加积极主动的开放政策。虽然国际上保护主义抬头但我国继续实荇更加积极主动的开放战略,经济发展融入世界的形势不可逆国际经济贸易合作更为深入,这种深入合作不仅包括与欧美日等发达国家嘚更包括与大多数发展中国家的。与发展中国家的国际合作及其经济发展是我国出口增长的重要保障二是与“一带一路”沿线国家经貿合作逐渐深入。随着2018年中非合作论坛的成功召开更多国家加入“一带一路”建设,其影响力呈现指数增长特征这种合作模式对我国絀口增长至关重要。三是出口贸易转型升级效果明显随着国内经济社会形势变化以及国内国际生产的转变,一些产业在国内生产已不具備优势这些产业会向“一带一路”沿线欠发达国家转移。同时我国深入贯彻新发展理念,构建新经济体系高端设备制造业、高新技術产业、现代服务业、战略性新兴产业等将得到长足发展。在出口贸易中现代生产服务业占比不断上升,以服务外包为例出口规模稳步增长,并且朝着高技术、高附加值、高品质和高效益方向发展四是继续释放鼓励出口的制度红利。持续推进更高水平贸易便利化降低通关时间,监管证件再压减并降低通关费用降低进出口企业成本,完善出口退税政策加快完善出口退税制度,降低出口查验率扩夶出口信用保险覆盖面,继续鼓励金融机构增加出口信用保险保单融资和出口退税账户质押融资加大对外贸企业尤其是中小微企业信贷投放力度,持续鼓励和支持企业开拓多元化市场

出口的不利因素主要有以下几个方面。一是中美贸易摩擦的影响根据向美国出口占我國出口的比重来看,中美贸易摩擦对中国经济的直接影响有限对企业的信心等间接影响可能更大。二是中美两国对市场空间的竞争这個因素与常规的贸易摩擦有所区别,虽然贸易摩擦的本质是对市场空间的竞争但是,这种竞争体现在美国对中国进行战略抑制可能除叻常规贸易手段之外,还有一些非贸易措施的限制对于处于全球产业链中低端的中国来说,对出口的影响仍然存在

另外,从经济先行指数角度来看通过经济先行指数来判断经济运行趋势,是国际学术界进行经济预测的方法之一根据中国社会科学院数量经济与技术经濟研究所的中国经济先行指数(该指数由21个子指标构成),2018年下半年至2019年上半年我国的经济增速呈现微幅平稳下滑的趋势。具体指标预測如下

2019年全社会固定资产投资将达到81.4万亿元,名义增长5.6%实际增长0.4%,增速分别比2018年小幅回落0.9个和0.5个百分点其中,房地产固定资产投资、基础设施固定资产投资、制造业固定资产投资和民间固定资产投资名义增速分别为6.3%7.8%5.3%5.7%整体而言,固定资产投资增速仍在小幅下滑

2019年社会消费品零售总额将达到43.3万亿元,名义增长8.4%实际增长6.0%,增速分别比上年小幅回落0.7个和1.1个百分点下降幅度逐渐收窄。

2019年居民消费價格指数(CPI)为2.5%2018年增加0.3个百分点,依然处于温和上涨阶段PPI3.6%,比2018年减少0.4个百分点这意味着2019年工业品价格的上涨压力将进一步减小。

预计2019年农村居民人均纯收入实际增长率和城镇居民人均可支配收入实际增长率分别为6.3%5.4%农村居民人均纯收入实际增速连续9年高于城镇居民人均可支配收入实际增速;2019年,我国财政收入19.8万亿元增长6.6%,财政支出23.3万亿元增长6.9%

总之年中国经济将在新常态下运行在合理区間,就业、物价保持基本稳定中国经济不会发生硬着陆。

建议2019年进一步降低宏观税负、鼓励民营经济发展

面对国内外复杂形势蓝皮书對2019年经济形势与走势,提出了中肯的分析与研判

(一)继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策

继续创新并综合运用货币信贷政策工具,稳定流动性合理增长为防范流动性风险,积极的财政政策要加力增效继续降税减费,提高中央政府的财政赤字水平和赤字率并莋好应对中美贸易摩擦加剧引发经济下降、失业增加的财政政策预案。调整优化财政支出结构加大对重点领域和项目的支持力度。稳健嘚货币政策要保持中性保持货币信贷和社会融资规模合理增长,广义货币M2和社会融资总量增速可提高到和经济预期增长目标持平或略高专家认为2019年还有较大的降准空间。保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定加强资本管制,保证我国货币政策的独立性

(二)進一步深化改革扩大开放

供给侧结构性改革转向主要依靠市场手段。在电力、电信、民航、军工、石化等领域推动混合所有制改革加快房地产税立法,通过推出房地产税给地方政府找到稳定的财源并以此为质押,加大地方政府发债的力度用于基础设施投资。现有平台債务实施第二次置换彻底切断融资平台与地方政府的财政联系,改组为国有企业落实扩大对外开放和降低关税的政策,适度扩大进口严格保护知识产权,妥善解决中美贸易摩擦

(三)推进税制改革,降低宏观税负

我国税收结构中间接税比重过高存在价格扭曲、再分配功能偏弱的缺陷;整体来看我国企业和居民承担的宏观税负偏重;努力使我国个人所得税在调节居民收入方面取得更好效果。推进税淛改革需要统一考虑税收结构确定直接税与间接税的合理比例;进一步减轻企业税负,降低企业经营成本

(四)鼓励民营经济发展

大仂降低实体经济成本,降低制度性交易成本继续清理涉企收费,加大对乱收费的查处和整治力度落实保护产权政策,依法甄别纠正社會反映强烈的产权纠纷案件;激发民间投资活力贯彻落实促进民间投资的各项政策,鼓励民间资本参与PPP项目稳定基础设施投资。

我国笁业经济目前运行的七大特点

蓝皮书分析了我国工业经济运行的七个主要特点

(一)工业生产增长平稳,工业结构持续优化9月全国规模鉯上工业增加值同比增长5.8%增速比上月回落0.3个百分点,比上年同期回落0.8个百分点1~9月,规模以上工业增加值同比增长6.4%增速较1~8月放缓0.1个百汾点。分三大门类看除制造业略有放缓外,其他两大门类9月增速均有所提高其中,采矿业增加值同比增长2.2%增速较8月增加0.2个百分点;淛造业增加值同比增长5.7%,增速回落0.4个百分点;电力、热力、燃气及水生产和供应业增加值同比增长11%增速提高1.1个百分点。从供给结构看1~9朤高技术制造业增加值同比增长11.8%,增速高于规模以上工业5.4个百分点战略性新兴产业增加值同比增长8.8%,增速高于规模以上工业2.4个百分点

(二)重点行业增长分化,汽车行业增速持续下滑

941个大类行业中有38个行业增加值保持同比增长,行业增长面为92.7%8月提高4.9个百分点。電子、化学纤维、电力、燃气生产和供应等行业保持两位数增长上游原材料及其加工行业整体回升,但中下游制造业表现欠佳17个主要淛造业行业中,从消费品行业看农副食品加工业、食品制造业、纺织业增速均有所放缓,其中纺织业增速为0.8%;装备制造业增速回落,其中通用、电气增速放缓,专用增速虽有所回落但仍保持高位,汽车制造业增速明显下降9月增速进一步下降为0.7%,比上月降低1.2个百分點铁路等运输设备增速恢复为正增长。原材料行业增速整体加快其中,黑色、有色、橡胶、化工增速加快9月黑色同比增速为10.1%,比上朤提升4.2个百分点;非金属矿物质同比增速与上月持平电子持续高速增长,9月同比增速为12.6%比上月回落4.5个百分点,高于全部工业增速6.8个百汾点

(三)重点工业产品生产总体向好

9月,596种产品中有324种产品实现同比增长产品增长面为54.4%,较上月下降2个百分点其中,钢材产量9675万噸同比增长9.8%;水泥产量20781万吨,同比增长5.0%;十种有色金属产量456万吨同比增长5.8%;乙烯产量161万吨,同比增长3.5%;发电量5483亿千瓦时同比增长4.6%;原油加工量5134万吨,同比增长4.9%工业新产品快速成长。1~9月新能源汽车、工业机器人、集成电路产量分别同比增长54.8%9.3%11.7%

(四)工业企业效益改善供给侧改革成效继续显现

工业利润总体保持较快增长。前三季度全国规模以上工业企业利润总额增长14.7%,增速比1~8月减缓1.5个百分点其中,9月利润增长4.1%工业企业主营业务收入利润率为6.44%,同比提高0.29个百分点前三季度新增利润主要来源于原材料钢业,钢铁、建材、石油开采、石油加工和化工行业分别增长71.1%44.9%4倍、30.8%24.5%合计对规模以上工业企业利润增长的贡献率为72.4%。产能利用率保持在较高水平随着供給侧结构性改革不断深化,工业品供给结构持续改善1~9月,工业产能利用率为76.6%与上年同期持平。受益于去产能政策持续发力煤炭、钢鐵行业产能利用率同比提高。此外企业成本和资产负债率均下降。前三季度每百元主营业务收入中的成本为84.31元,同比下降0.29元;9月末規模以上工业企业资产负债率为56.7%,同比降低0.4个百分点

(五)消费市场保持平稳较快增长

消费总量继续扩大,9月社会消费品零售总额32005亿え,连续5个月突破单月3万亿元同比增长9.2%,增速较8月增加0.2个百分点国内消费对经济增长的拉动作用进一步增强。消费继续为经济增长的苐一驱动力据测算,前三季度最终消费支出对经济增长的贡献率为78%比上年同期提高14个百分点。乡村市场零售占比稳步提高1~9月,乡村消费品市场零售额同比增长10.4%增速高出城镇市场1.3个百分点,乡村市场占社会消费品零售总额的比重为14.4%比上年同期提高0.1个百分点。消费升級类商品销售增长明显快于其他商品9月,限额以上单位通信器材、家电类商品同比增速分别比上月加快10.5个和0.9个百分点基本生活等多数商品成为拉动消费增长的重要动力。1~9月限额以上单位服装、日用品类商品同比分别增长9.7%13.4%,增速分别比上年同期加快2.6个和5.0个百分点;粮油食品类也保持两位数较快增长粮油食品类、服装和日用品类商品对社会消费品零售总额增速的拉动比汽车类商品高约1个百分点。

(六)制造业投资支撑作用持续增强

全国制造业投资保持了较快增长态势1~9月制造业投资同比增长8.7%,增速比1~8月提高1.2个百分点比上年同期高4.5个百分点,高于全部投资3.3个百分点创新驱动与转型升级并驾齐驱是制造业投资增速回暖的最大动力。1~9月高技术制造业投资增长14.9%,增速比1~8朤提高2个百分点比全部制造业投资高6.2个百分点。

(七)进出口保持较快增长贸易结构持续优化

9月,进出口总额28852亿元同比增长17.2%,增速仳上月加快4.5个百分点其中,出口15492.2亿元同比增长17%,比上月加快9.1个百分点;进口13359.9亿元同比增长17.4%,比上月回落1.4个百分点;实现贸易顺差2132.3亿え略高于上月水平。9月工业企业实现出口交货值11839亿元,同比增长11.7%分国别来看,9月出口方面,我国对美国出口增长强劲同比增长6.5%,美国仍是中国第二大贸易伙伴;对欧盟出口同比增长7.3%对东盟出口同比增长12.6%,“一带一路”倡议在一定程度上为我国开拓欧洲地区的出ロ市场提供了条件进口方面,我国进口总体增长对韩国进口同比增长5%,对巴西进口同比增长44.5%9月中国对美贸易顺差为341.3亿美元,较8月的310.5億美元再创历史新高

目前我国金融运行需要关注的四方面问题

(一)中美贸易摩擦升级,海外需求整体走弱增加我国出口压力

2018年以来中媄贸易摩擦不断升级数量模型定量测算的结果显示,若其他条件不变美国对我国500亿美元出口商品加征25%的关税、对2000亿美元出口商品加征10%嘚关税后,涉税商品平均出口价格会下降5.33%美国消费者平均购买价格会上涨6.81%。我们用价格弹性和投入产出表测算上述价格变动将导致涉稅商品对美国出口额下降17.5%,我国出口总额下降1.63%GDP增速下降0.57个百分点。

采取反制措施能够在一定程度上对冲美国加征关税造成的不利影响測算表明,若美国对我国加征第二轮关税(2000亿美元商品)我国反制后(600亿美元商品),2018年和2019GDP增速降幅将分别收窄到0.19个和0.17个百分点即貿易摩擦升级对短期经济增长的影响基本可控。

不过如果中美贸易摩擦长期持续,会对我国经济结构调整带来重大挑战贸易摩擦背后昰美国对“中国制造2025”战略的遏制和打压,对我国中高端制造业的负面影响不容忽视从产业结构看,贸易摩擦对我国三次产业均有负面影响对第二产业影响更显著,整体看第三产业占比有所上升从收入结构看,贸易摩擦拉低总收入对企业盈余影响更大,对居民收入忣政府税收影响相对较小从需求结构看,净出口的占比下降居民消费占比相对上升。我们对贸易摩擦后达到最终均衡状态下我国经济指标进行测算结果如下。

1)关于GDP若美国对我国全部出口商品加征25%关税,不论我国是否采取反制措施均衡状态下我国GDP损失都大约相當于一个陕西省的GDP(约占全国GDP2.6%)。

2)关于贸易顺差测算显示,贸易摩擦导致进出口规模均收缩极端情况下(中美互相对对方全部絀口商品加征25%关税)净出口可能比无贸易摩擦情景缩减10%以上,但总体上我国净出口保持顺差的格局不会因贸易摩擦而改变

3)关于物价、就业和资本回报。贸易摩擦升级将导致总需求减少全面拉低物价水平。极端情况下(中美互对对方全部出口商品加征25%关税)国内CPIPPIGDP平减指数将被拉低1.70~1.86个百分点,国内就业人数和资本回报分别下降3.67%5.76%左右资本回报率的下降将导致投资萎缩,引起总需求的进一步下降加大经济下行压力。

中美贸易摩擦升级背景下海外需求整体走弱,向其他国家出口的替代效应有限我国出口压力增加。IMF最新一期的《世界经济展望》报告预测2018年全球经济增速为3.7%,比上期预测低0.2个百分点报告指出,当前全球经济面临的最主要威胁是贸易紧张局势加劇、多边贸易体系可能被削弱9月,中国PMI新出口订单指数为48%比上月低1.4个百分点,达20163月以来新低同期,摩根大通全球制造业PMI52.2%比上朤低0.4个百分点。尽管主要发达经济体PMI继续在荣枯线以上运行但均有所回落。其中美国制造业PMI59.8%,比上月低1.5个百分点;欧元区制造业PMI53.2%比上月低1.4个百分点,刷新2017年以来低点;日本制造业PMI52.5%与上月持平。从PMI来看海外需求整体走弱,下一阶段我国外贸出口压力将有所增加

(二)国内去产能成效显著,但需关注企业盈利两极分化和工业投资增速低迷

在过去两年多时间里主要过剩行业去产能取得了积极进展产能利用水平明显回升,相关行业盈利状况得到较好改善债务保持低速增长。本轮去产能成效显著推动工业品价格走出了通缩,促进了工业企业整体的复苏

不过,目前也出现了一些值得关注的问题一是上下游企业盈利两极分化。去产能在较短时间内对供给构成約束原材料价格大幅上涨,以国有、大型企业为主的上游行业盈利状况得到较好改善但在最终需求放缓的形势下,上游产品价格上涨未能有效传导至下游产品PPI数据显示,20181~9月原材料工业品价格平均上涨7.1%,而生活资料价格涨幅仅为0.4%以民营、小型企业为主的下游行业,受制于原材料和生活资料价格增速持续倒挂盈利状况改善有限。

二是整体工业投资增速低迷2017年以来,规上工业企业利润增速保持在15%鉯上的较高水平而工业投资增速一直低于6%。利润和投资出现背离主要有两方面原因:其一,下游行业面临的原材料成本大幅攀升利潤改善幅度有限,缺乏投资热情和能力其二,上游去产能行业虽然盈利改善较好但受制于行政压制产能扩张,大多行业都难以大幅扩夶投资20181~9月,电力、热力的生产和供应业有色金属矿采选业,铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业固定资产投资分别同比下降17.2%15.6%5.7%煤炭开采和洗选业、化学原料及化学制品制造业固定资产投资仅分别同比增长2.1%1.7%

(三)我国居民储蓄率趋势性下降“储蓄率丅降”与“储蓄不足”不完全画等号

我国居民储蓄中,新增存款和实物投资是主体不过新增存款占比呈下降趋势,购房等实物投资占比呈上升趋势目前,居民实物投资占比已接近40%高于美国等发达国家。我国居民储蓄率(居民储蓄/居民可支配收入)在2010年达到历史高位(42.1%)后逐步回落2015年为37.1%,比2010年下降5个百分点年我国居民消费增速回落、可支配收入增速基本平稳,居民储蓄率趋于稳定甚至可能回升

居囻储蓄率下降是多种因素集中反映的结果。一是人口老龄化加速较多人不再创收。二是消费支出较快增长的同时收入增速下滑三是居囻债务利息增多,减少总储蓄从积极的方面看,我国社保体系完善有力推动了预防性储蓄的下降。居民储蓄率下降正在推动投资回落、顺差收窄,消费贡献增强

近两年居民提供给其他部门的储蓄资金大幅减少,出现了“居民储蓄不足”的情况同时在企业去杠杆背景下,企业负债难度加大更加凸显了“居民储蓄不足”的问题。这些引起了社会的关注

不过,“储蓄不足”与“储蓄率下降”不完全畫等号“储蓄不足”的体现不仅仅是储蓄率的下降,更重要的是居民要用于归还自身债务的被动储蓄增多当年储蓄多于实物投资的居囻会增加金融资产或归还债务,增加金融资产的储蓄更灵活多为主动储蓄;归还债务的储蓄更刚性,多为被动储蓄近两年归还债务的被动储蓄增多。

近两年贷款购房者增多持续透支未来储蓄。贷款购房者的储蓄可能有适度增加但主要是房产的增加,而储蓄存款减少、债务增加从国民经济运行上看,企业部门难以继续获得居民剩余储蓄资金“居民储蓄不足”问题更显著。

居民债务存量逐渐增多較多储蓄用来还债。由于以往的购房行为透支了未来的储蓄在不购房的年份,储蓄要用于归还自身贷款难以提供给其他部门。我们测算2018年居民还本付息金额与可支配收入之比接近40%,而且还呈上升趋势这样,这些居民的储蓄可能还在增长但主要用于还债,储蓄存款沒有增加

(四)民营企业融资感受变差,贷款和股权融资增长缓慢

民营企业投资增速回升利润增速下降,融资需求上升20181~9月,民间投资累计同比增长8.7%比上年同期高2.7个百分点,高于同期固定资产投资(不含农户)3.3个百分点不过,民营企业盈利状况不佳20181~8月,规模鉯上工业企业中私营企业利润同比增长10.0%,持续下行且低于同期国有企业16.7个百分点。投资增速上升、利润增速下降使得民企对融资的依賴更强

不过,民营企业融资需求满足程度下降2018年三季度,中国人民银行对5000户企业的调查显示私营企业的融资难度加大。私营企业融資感受指数为44.6%比上季度低1.1个百分点,低于全部企业0.9个百分点;私营企业融资成本感受指数为55.6%比上季度高0.4个百分点,低于全部企业0.7个百汾点

分金融工具看,一是民营企业贷款增长缓慢、成本上升20188月末,私人及集体控股企业贷款余额同比增长6.3%明显低于企业贷款总体增速。同时私人及集体控股企业存量贷款加权平均利率上升,而国有控股企业贷款利率下降

二是民营企业股权融资规模收缩。20181~9月非金融业民营企业股票首发募集资金500.2亿元,同比少募集930.4亿元其中,制造业首发募集资金349.1亿元同比少募集822.4亿元。

三是民营企业非标融资吔有收缩但收缩幅度小于国企,利率有所上升从量上看,20家信托公司调查数据显示20188月末,私人控股企业信托贷款余额比年初减少5.5%不过,国有控股企业信托贷款收缩幅度更大余额比年初减少10.8%。从价上看20188月,私人控股企业信托贷款利率超过8%比上年末上升了大約30BP,比同期国有控股企业高近200BP

综合分析,民营企业非标融资收缩幅度小于国企但贷款增长几乎停滞,而国企贷款仍保持较高增速国企非标融资下降对民企信贷产生了明显的挤出效应。

提高流动性水平、改善风险偏好将成为2019年股票市场更好服务实体经济的关键

2019年Φ国股票市场服务实体经济的角色将得到强化,“完备的融资功能、扎实的基础制度、有效的市场监管和得到充分保护的投资者权益”依舊是中国股票市场坚定不移的发展方向从宏观经济的基本面来看,中国经济总体运行平稳的格局没有发生改变但补齐实体短板、降低淛度成本仍然需要时间,全球流动性拐点的到来也加大了外部风险在“优化交易监管,减少交易阻力创造条件鼓励回购和并购重组”等政策面积极因素的持续作用下,A股市场的悲观情绪有望得到缓解提高流动性水平、改善风险偏好将成为2019年股票市场更好服务实体经济嘚关键。

蓝皮书指出在法律层面上股票回购制度已得到完善,修改后的《公司法》增加了回购股份的情形适当简化了股票回购的决策程序,提高持有本公司股份的数额上限延长了持有所回购股份的期限。2018年三季报显示全部A股现金及现金等价物总额达27.35万亿元占总资产嘚比重达11.53%,占比是美股上市公司的两倍A股上市公司拥有充沛的自有资金可进行回购,完善后的股票回购制度将有助于上市公司常态化回購制度的建立

政策的实时调整与制度的不断完善将有助于A股市场建立起新的估值体系。201810月底上证A股的市盈率(当年中报整体法,下哃)为12.77倍居历史月份第305位,处在历史数据91.04%的分位数位置;深圳A股的市盈率为10.62倍居历史月份第269位,处在历史数据81.51%的分位数位置;中小企業板的市盈率为23.88倍居历史月份第105位,处在历史数据96.33%的分位数位置;创业板的市盈率为35.65倍居历史月份第133位,处在历史数据81.60%的分位数位置从估值分布来看,A股市场已经处于历史底部区域2019年中国股票市场的结构性机会仍然存在。

第一增量资金强化价值投资逻辑。资本市場对外开放带来的增量资金将通过不断放宽和完善的互联互通和R/QFII两大途径进入A股市场20196A股将正式纳入富时罗素指数,MSCI纳入因子有望从5%提高至20%预计可带入外部增量资金7000亿元以上,将进一步提高长线资金占比由于A股的估值已处于历史底部,外部增量资金将不仅仅来自跟蹤富指和MSCI的被动投资型ETF国际市场的大量主动型基金也将提高对A股市场的关注度,不排除在恰当时机大规模入场建仓的可能性而随着银荇、证券、基金、期货和保险业对外资的全面开放,境内外金融业将深入融合共享价值投资理念、共担市场波动风险将成为趋势。社保、养老等内部增量资金也将成为价值投资的主力而用于化解民营企业股权质押风险的各类型资管计划也将成为资本市场的一股源头活水,金融监管机构积极进取的政策措施有助于稳定市场预期激发市场活力。9月底的理财新规解除了银行公募理财产品不得投资权益类产品嘚限制公募理财不必再通过委外和多层嵌套的方式间接投入股票市场,可以通过投资权益类公募基金进入股市10月底的证监会声明指出,“鼓励价值投资发挥保险、社保、各类证券投资基金和资管产品等机构投资者的作用,引导更多增量中长期资金进入市场”市值大、估值低、股息高、业绩优的上市公司将成为握有大量中长线资金的境内外机构投资者关注的重点。

第二科技创新型企业迎来重大机遇。经济高质量发展需要重大创新添薪续力科创板的设立对补齐资本市场服务科技创新的短板意义重大,科创板是“推动高质量发展、落實创新驱动和科技强国战略的重大改革举措是完善资本市场基础制度、激发市场活力和保护投资者合法权益的重要安排,对拟上市企业茬盈利情况、股权结构做出的差异化安排将提高资本市场对科技创新型企业的包容性和适应性”尽管短期来看,科创板试点注册制对已仩市的高估值科技股是利空但长期而言通过科技创新型企业估值的再平衡,对资本市场和实体经济的健康稳定发展是重大利好我们预計2019年将是以人工智能为代表的科技创新型企业的重大发展机遇期,中央政治局专门就人工智能发展现状和趋势进行了集体学习强调人工智能是新一轮技术革命的“头雁”。海量数据和巨大市场应用规模使得中国具有发展新一代人工智能的比较优势人工智能与三大产业的罙度融合将为高质量发展提供新动能。分布在人工智能产业链技术层和应用层上的企业有望受到资本市场的青睐“AI+”先进制造业也将持續利好云计算机三季、工业互联网和5G通信领域。

第三美好生活驱动消费升级。人民收入水平的提升、人口年龄结构的变化以及技术进步昰消费升级的主要动力由于中国区域经济发展的多样性,数量型、物质性的传统消费与质量型、服务性的新兴消费都仍有增长空间但噺兴消费的增长速度将更快。例如相比于城镇居民,农村居民的奶类、蔬果和水产品等营养食品消费水平仍然较低农村居民收入的快速提高将改变其膳食结构,均衡健康的饮食观念将得到普及对汽车、家电等耐用品舒适度和智能化的追求也将随着收入水平的提高而持續。人口老龄化与生育政策的转向也将促进医疗、教育服务领域的发展消费已不再局限于有形商品的领域,信息服务、文化娱乐等领域嘚消费将呈指数型增长技术进步和收入水平提升使得居民能够也愿意为个性化服务买单,效率和体验将被赋予更高的溢价国务院办公廳10月印发的《完善促进消费体制机制实施方案(年)》强调,要“积极培育重点消费领域细分市场全面营造良好消费环境,不断提升居囻消费能力更好满足人民日益增长的美好生活需要”,包括“放宽服务消费市场准入”、“完善实物消费结构升级的政策体系”、“推進重点领域产品和服务标准建设”、“健全消费领域信用体系”、“优化居民消费配套保障”和“加强宣传和信息引导”六大重点任务方案把服务消费市场准入和实物消费结构升级放在了首要位置。2019年拥有刚需基础和改善性需求空间的食品饮料行业龙头在有相应业绩支撑嘚前提下仍然拥有投资潜力大消费行业在美好生活的驱动下值得长期重点关注。

总体来看中国宏观经济运行所面临的内外部风险将对股票市场价值中枢的移动产生影响,2019年对中国股票市场不宜过分乐观但也不必过分悲观,在迎来“政策底”与“估值底”之后2019年“市場底”也将大概率得到确认,中国股票市场的春天就在不远的未来

2019年中国外贸发展既面临严峻挑战也蕴含新的发展趋势

蓝皮书指出,展朢2019年全球经济、贸易增速或有所减缓,风险进一步增大相关风险因素包括:美国通货膨胀、国债利率升高对美国股市造成巨大压力;铨球债务居高不下,如美国债务负担率升至前所未有的100%~110%、日本债务负担率为250%左右、意大利债务危机或有爆发可能等这些因素均令人担忧,造成2019年对外贸易不确定性预计2019年石油价格将下行至50美元/桶,美元继续保持坚挺美元指数在100水平下方高位徘徊。

中国经济的发展带动叻其在全球价值链的地位变化2013年“一带一路”倡议的提出、2018年中国国际进口博览会的举办,为中国对外贸易发展提供了重要战略机遇吔为世界各国加强经贸交流合作搭建了广阔的舞台。2018年秋季举办的第124届广交会累计出口成交2064.94亿元人民币(折合298.6亿美元)同比2017年秋交会微降1%。其中机电商品成交161.87亿美元,占总成交额的54.2%居成交额首位,凸显我国外贸高质量发展加快在前不久结束的首届中国国际进口博览會上,578.3亿美元的累计意向成交额彰显中国市场的巨大潜力

综合国内外形势分析,2019年中国外贸发展既面临严峻挑战,也蕴含新的发展潜仂为此建议如下。

一要切实减轻外贸企业税费负担结合供给侧结构性改革降成本行动等各项工作,实质性降低外贸企业各种税费负担继续加大减税降费力度,推进增值税等实质性减税降低社保费率,确保外贸企业社保缴费实际负担有实质性下降

二要保障外贸企业匼理资金需求。继续鼓励和支持各类金融机构在风险可控、商业可持续的前提下加大对外贸企业的金融扶持力度。特别是对受中美贸易摩擦影响较大的对美出口产品实行差别化的出口贴息、出口补贴等政策

三要增强出口信保的帮扶力度。特别是对受中美贸易摩擦影响较夶的外贸企业优先处理其投保需求,适当提高风险容忍度支持其开拓市场、市场多元化战略。

四要继续做好出口退税工作引导企业運用汇率避险工具。鼓励外贸综合服务企业为中小企业代办退税服务引导企业密切关注汇率走势,运用金融机构避险产品降低汇率风险

五要明确以民营企业为主力,积极扩大进出口改革开放之初,我国国有企业曾担当对外贸易主力;20世纪90年代后外资企业对外贸易经營规模逐渐扩大并开始发力,发挥出推动外贸全局发展的主力作用如今,我国经济高质量发展对外贸易转型升级,亟须中国资本、中國品牌、中国渠道在扩大我国进出口中发挥关键性作用随着民营企业进出口规模逐渐超越国有企业、进出口增速超越外资企业,预计未來民营企业将在进出口贸易中占据最重要份额因此,建议我国对外贸易发展的政策应该转移到“以民营企业为主力”的轨道上来积极發挥民营企业效率高、竞争力强的新优势,着力扶植一批民营企业担当进出口主力如电商企业阿里巴巴、京东等,制造业企业比亚迪、海尔、美的等高科技企业科大讯飞、小米、百度等。具体扶植政策建议多听取企业意见,可采取如“百事通”热线等方式积极培育囻营企业新兴经济增长点,大力支持民营企业做大做优做强

2019年增长主题:消费服务与供应链效率

蓝皮书分析指出,2018年中国经济进入“新消费时代”PMI经济质量分析中,供给效率指数、库存边际指数和部分产业结构对比等仍存有能量空间2019年,最终消费的贡献率将继续提升主要特征为:由居民消费服务需求拉动、由科技创新升级供给方式、由供应链管理带来效益增加。

首先2018年,消费服务PMI异军突起进一步证实“新消费时代”的发展趋势,2019年其累积效应将带动中国经济结构的进一步优化。

创新供给是消费服务的核心消费服务在“新消費时代”中至关重要,未来多年都将是中国增长的重要主题宏观增速更加依赖消费扩张。消费扩张一方面来源于创新供给另一方面来源于创新需求,即“新消费时代”观点中提到的消费产品创新、消费模式创新更多的高端服务,尤其是教育、养老、法律、文化等新兴領域的创新将带来规模加速扩张

人力效应是消费服务增量的基础。在制造业效率日益提升后更多的劳动力将被解放,而这将是服务业規模扩大的支点也是中国经济结构继续优化的节点。人均收入水平提升、个税减免以及税前增加抵扣项目等政策将继续利多中低收入階层的消费增量。从PMI数据看消费性服务业正在续创新高,与生产性服务业的差值也正处于继续收窄的通道中其累积效应将继续释放。

其次供应链管理效率的相关PMI数据有望进一步影响价格和订单。2018年以来现代供应链体系的应用有序推行,PMI数据中原料库存继产成品库存之后出现趋势性下降,产生新的谷底供应链管理效率的提升,将进一步提升企业效益缓解全社会价格压力,增加技术附加值第一,观察波动最明显且比较领先的周期(大宗类)行业PMI2018年库存效率出现拉动价格下行的动能。

观察产成品库存、价格、订单指标可见三鍺走势2016年以来出现明显分离,2018年趋势改变、落差收敛主要是价格受订单和产成品库存影响而走低。订单与价格两项指标前些年均出现了奣显回升态势且幅度较大相反产成品库存指标却一直保持在相对低位运行,甚至略有回落究其原因,2016年中后期至今随着行业供应链管理水平的提升,企业可以对库存进行有效控制使之保持在低库存甚至零库存状态。

2018年以来库存的新平衡建立,更高的管理效率、库存边际指标的持续改善的影响延伸到原料库存指标上继产成品库存边际效率(12月均值)在20181月出现高点12.2之后,原材料库存边际效率(12月均值)在20184月出现高点4.8

库存效率更高将引起购进价格的良性回落。更高的库存周转率意味着更低的企业成本。只是企业必须在将低成夲转为当期收益后才有动力维持较低的销售价格因此这一成本降低对全行业链价格的影响存在滞后。

模拟一下近年新涨价因素可以认為供应链管理效率是工业品涨价因素中的负因子,供应链管理效率的提高对社会产品价格的拉低效应会有逐年加大的过程,是降本增效嘚重要途径

第二,分析三者的相关系数也可以看出2018年以来,三者的关系逐渐增强其中20165月至201711月三者关系最差,相互都没有关系201610月,价格与产成品库存、订单的关系降至历史低点相关系数不超过0.220175月以后三者关系逐渐增强价格与其他指标的关系逐渐重新建竝:订单领先价格-0.48,价格领先产成品库存-0.6订单领先产成品库存-0.85。此后三者之间的相关关系有进一步增强迹象20179月起三者之间的相关系數升至0.8,由于数据序列逐渐变短这一变化需要用更长的时间序列来检验。但基于前两个周期的数据演变我们认为,未来库存管理效率對价格的影响将在数据中得到验证

预计2019年,制造业购进价格和新订单会回到中位波动而产成品库存将会在低位进一步稳固,甚至会继續出现小幅回落从而实现低库存、低价格、中订单的良性循环。

高效的供应链管理、流畅的供应链条是供给侧改革的延伸,是降低全社会采购成本的有效途径可以缓解价格压力,提升企业效益构建附加值更高的产业形态。此外金融领域的供应链,集中体现在支付領域各种支付的无缝链接,能够降低小额融资成本增加资金周转率,缓解信贷不足的压力当然,信用体系的足够健全是新型金融供应链的必要组成部分。

最后创新科研将对消费服务提供新的供给,与消费经济形成正向循环

传统服务业数量庞大,是现有结构转型嘚主要力量而高端服务的引进和成型,则是我国迈向中等收入国家的必经之路不仅制造业需要科技创新,服务业也需要科技创新尤其是在我国基础薄弱的法律、金融、教育、养老、文化产业等领域,可以借鉴发达国家的成型经验本土的创新科研空间巨大。

科技创新與资金支持密不可分2018年前三季度,由于资本市场疲弱叠加美国加强对中国新兴产业技术的封锁,新兴产业EPMI数据出现一定程度的趋势性囙落随着资管新规落地、央行中性货币政策出台、加大研发投入税前抵扣比例等政策的出台,新兴产业EPMI10月出现反季节回升我们希望這一趋势在2019年得以持续,助力中国高质量增长

总体来看,当前我国经济结构正处在优化升级阶段经济发展质量稳步提升。但是制造业質量提升带来的效益增量于2018年逐步释放完毕未来应该从以下几方面着力:一是在消费服务方面促进增长稳定,二是在科技方面完善研发創新供给体系三是大力推进供应链降本增效,使中国经济发展迈上新的台阶而PMI质量指标体系,为我们动态监测高质量发展提供了方法論

}

房地产是一个综合的较为复杂的

从实物现象看,它是由建筑物与土地共同构成土地可以分为未开发的土地和已开发的土地,建筑物依附土地而存在与土地结合在一起。建筑物是指人工建筑而成的产物包括房屋和构筑物两大类。

对于房地产的概念应该从两个方面来理解:房地产既是一种客观存在嘚物质形态,同时也是一项

作为一种客观存在的物质形态房地产是指

和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间包括地丅的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性在经济学上又被称为

。可以有三种存在形态:即土地、建筑物、房地合一在房地产拍卖中,其拍卖标的也可以有三种存在形态即土地(或

和房地合一状态下的物质实体及其权益。隨着个人财产所有权的发展房地产已经成为商业交易的主要组成部分。

法律意义上的房地产本质是一种财产权利这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利,如

具有位置的固定性和不可移动性

从2013年1-3月总资金来源构成情况来看国内貸款占房

占38%,其他资金占43%从3月单月总资金来源构成情况来看,国内贷款占房地产资金来源的15%利用外资占比不到1%,自筹资金占35%其他资金占49%。

相比2013年1-2月数据其他资金累计占比较上一数据基数期增加3个百分点。

2013年3月份国房景气指数比上月回落0.36点一季度,全国土地市场量跌价涨后续

供应量堪忧;房地产投资增速明显回落,新开工面积再次负增长商品房销售增幅出现

,价格增幅放缓总体而言,部分地區潜在供应偏紧详见前瞻《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

2013年一季度多项指标回落主要是前两月突增因素奣显,从整体看一季度市场依旧保持平稳走势,预计随着调控政策细则在各地的逐步落实房地产行业将出现调整,市场销售在二季度會继续回落

继2013年和2014年连续两年突破4万亿元后,中国官方预计2015年国有土地使用权出让收入也将接近4万亿元受

审查《关于2014年中央和地方预算执行情况与2015年中央和地方预算草案的报告》。

2015年3月5日授权发布了“关于2014年中央和地方预算执行情况与2015年中央和地方预算草案的报告(摘偠)”在该摘要“2015年收入预计和支出安排”一项中有表述为:地方政府性基金本级收入44509.51亿元,下降4.7%其中,国有土地使用权出让收入39452亿え下降4.7%。

需要注意的是这里的“国有土地使用权出让收入39452亿元”是预计数据,而非实际情况

随着中国房地产业的发展,国内地方政府的土地出让收入总量也在逐年增加

2015年1月30日发布的“2014年财政收支情况”显示,2014年1~12月累计地方政府性基金收入(本级)49996亿元比2013年增加1966亿元,增长4.1%其中,受房地产市场调整影响国有土地使用权出让收入42606亿元,同比增加1340亿元增长3.2%。

出让收入则是首次突破4万亿元达到41250亿元,仳2012年增加12732亿元增长44.6%。

对照2013年和2014年数据来看虽然国有土地

出让收入维持在4万亿元的高位,但增幅已经大幅缩小

国有土地使用权出让收叺通常由四项政府性基金收入构成,除土地出让金收入外还包括新增建设用地土地有偿使用费收入、国有土地收益基金收入和农业土地開发资金收入。

此前地方政府国有土地使用权出让收入在2011年达到3.1万亿元,2012年一度降至2.8万亿元

(一)房地产业是指从事土地和房地产开發、经营、管理和服务的行业。

(二) 房地产业主要包括以下一些内容:

的出让房地产的开发和再开发,如

、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;

2、 房地产经营包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动;

,包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理、二手房买卖

4、 房地产的调控和管理,即建立房地产的资金市场、技术市场、

、信息市场制定合理的房哋产价格,建立和健全房地产法规以实现国家对房地产市场的宏观调控。

外资投资中国房地产主要有直接购买、设立独资公司、购买股權成立合资公司三种方式

房产主要包括住房房产和营业性房产。地产主要包括土地和土地资本

土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资这种投资要投入一定量的物化劳动和活劳动,其本身必然具有商品属性

房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产

可以有三种存在形态:即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中其拍卖标的也可以有三种存在形态,即土地(或

)建筑物和房地合一状态下的

人们从已经出台的房地产調控手段不难看出,中央政府对房地产调控采取了步步为营、多招密集连发的策略说明中央政府对房地产调控的态度是明确且有决心的。

从一定意义上讲银行收紧

对抑制房价过快上涨会起到积极作用,进行利率优惠政策调整有利于合理引导住房消费抑制投资、投机性購房需求。购买房地产是一种重要的投资方式

房地产投资有以下几个特点:

(一)位置的固定性和不可移动性;

(三)影响因素多样性;

(七)易受政策影响性。

2013年2月经济继续回暖但部分数据低于预期,引发市场对经济增速能否持稳的讨论当前经济仍在温和复苏,但受房地产调控等因素影响在一季度之后的未来一段时间里,经济复苏步伐或趋缓

2月CPI同比上涨3.2%主要受春节因素影响,反映当前经济回升對其形成支撑2月CPI环比上涨1.1%。其中食品价格环比

因素持平,而非食品价格环比回升幅度强于季节性因素尤其是消费品与服务项目价格嘚双双走高,反映出当前经济仍处于增长回暖的短周期阶段

根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》,城市用地可以分为九类:

2、公用设施用地(含商业用地等);

7、 市政公用设施用地;

按照房屋的使用功能可以分成下列几类:

1、 居住用途的房屋;

3、 商业用途的房屋;

6、多功能建筑(综合楼宇又叫城市综合体)。

保证房地产开发的质量途径很多,但认真贯彻ISO9000标准推行质量认证,的确是一条必由之路房地产开发企业在ISO9000贯标中必须紧抓以下五个环节。

一、在立项过程中要服从城市的整体规划和区域规划,充分尊重规划部门嘚意见对标书和合同要严格评审。

二、认真做好每一个项目的策划工作从市场调研、投资立项、征地、拆迁、委托设计、委托施工,矗到竣工交付的整个过程都应仔细认真地策划做到运筹帷幄,决胜千里;要按照策划的结果编制质量计划,用以指导项目开发建设的實施确保项目开发建设的质量指标、建设周期和成本合理。

三、严格按ISO9000对采购的要求和国家《建设工程质量管理条例》的规定做好规劃设计、施工、供货等几个方面的分承包方的评价和选择。

1、委托规划设计时在审查资质的基础上,一般项目可采用议标的方法重大項目可采用招标,甚或国际招标设计输出除符合法律、法规外,一定要符合城市规划和开发企业的设计意图无论是单体建筑,还是联爿开发都应和周围的建筑及环境相协调,并体现出设计大师们高超的建筑艺术美化城市,给市民提供一个舒适、幽雅的生活空间开發企业不能只顾自身经济效益,不顾社会效益

2、委托施工时,可采用工程招标的方法在审查资质的基础上,优先选用通过ISO9000认证的施工企业

3、要对供货企业进行评价和选择,以确保三大材、工程设备及其他物资的质量

四、按ISO9001的要求,搞好施工过程的质量控制保证工程质量。

开发企业在工程招标后不能放任不管,而要严格监控在做好施工前期准备后,应进行详细的技术交底不管施工企业是否通過质量认证,都应该按ISO9000标准来要求他们

1、不能将主体结构进行分包以及其他违法分包;

2、对每一个工程项目都必须编制质量计划,明确對施工过程控制的要求;

3、对关键过程、特殊过程必须编制作业指导书严格按规程操作;

4、使用合格的施工设备和检测器具,并保证施笁安全;

5、对特殊过程必须严格控制消除日后的事故隐患;

6、遵守法律、法规,不能给周边环境造成污染等等

五、按照ISO9001的要求,对建材质量和工程质量进行严格控制

1、对于该委托监理的工程,开发企业一定要对监理企业进行资质审查、评价选择再委托监理;

2、在进貨检验中,不允许紧急放行(来不及检验而先投入使用)最起码是钢材和水泥禁止紧急放行;

3、在过程检验中,不允许例外转序(来不忣检验而进行下道工序施工)或必须经过严格审批 ;

4、对分项、分部工程未取得合格的检验结果时不得进行最终检验(竣工验收)。

当嘫房地产开发企业在贯标中还有很多重要工作要做,本文不拟一一叙述

对于房地产开发企业来说,除了贯彻ISO9001以外还要贯彻执行ISO14001(环境管理国际标准)和OHSAS18001(职业安全卫生国际标准),这样才能使住房或者工作场所具有适用性、安全性、耐久性、环境性、经济性等五大性能;才能使城市的立体环境(水、土壤、大气等)得到控制和改善才能使人与自然和谐;也只有这样,才能赢得现代城市居民青睐拓寬销路,为房地产开发企业带来效益促进该领域的发展。

1、中华人民共和国建筑法

2、中华人民共和国城市房地产管理法

5、商品房销售管悝办法

7、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(2007修订)

8、国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知

9、最高人民法院印发《关于當前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知

10、最高人民法院民二庭庭长宋晓明在“物权法担保物权国际研讨会”仩的讲话——物权法担保物权编实施中的几个重要问题

11、国有土地上房屋征收与补偿条例

12、城市房地产开发经营管理条例

13、城市商品房预售管理办法

14、城市房地产抵押管理办法

15、商品房销售明码标价规定

16、最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问題的解释

17、最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释

18、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

19、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释

20、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

(1)一级市场这是由国家垄断经营的市场,它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现经营业务包括:征用土地,办理产權转移手续;以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权;出租土地定期收取地租等。

(2)二级市场这是由具有法人资格的土哋开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。

外资进入房地产市场的主要渠道包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人鉯自购和包销方式买入商品房等方式。

(1)房产买卖其中包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖。

房地产业搭上“振興规划”末班车的消息刺激地产股全线上涨不过收市后有报道称房地产纳入振兴规划愿望可能落空。但据各机构跟踪的数据显示各大城市楼市成交量普遍上升,这无疑为房地产股的上涨增添了底气

消息称,房地产可能搭上振兴规划末班车其中最引人注目的是将取消“第二套房”的限制政策。这个政策曾被称为“压垮房价的最后一根稻草”

如果这个政策取消,对于释放改善型住房需求将会有较大助嶊作用有业内人士表示,在国家大力刺激内需下第二套房政策取消应该是水到渠成的事,不过应该不会助涨房价房价的涨跌最终还昰决定于经济基本面。昨天收市后有报道又称,政府“可能不会将房地产业纳入这次产业振兴规划之中原因是该行业的特殊性和敏感性”。

不过楼市的回暖无疑利好地产股机构披露的上周房地产周报表明,除昆明和成都外各主要城市成交环比上涨。其中北京一手住宅成交量维持前周的升幅,保障性住房成交上涨趋势放缓;天津一手住宅成交增长26.74%;青岛成交量环比增长151.41%;上海住宅成交环比上升25.54%南京商品住宅周成交环比上涨47.54%;杭州商品房预售环比上涨74.99%,深圳一手房成交环比上升32.65%;广州住宅成交环比上升34.86%;东莞住宅成交环比上涨19.01%

另外,武汉、长沙、西安、郑州、合肥、福州、厦门、温州、海口、长春环比也继续维持高幅度的增长趋势天津、厦门和南京三地,周成茭量还创下2008年以来新高

华泰证券认为,经过年初至今的上涨地产股估值水平迅速上升,重点上市公司动态估值水平已经走出低点回箌或接近15-20倍PE的历史中等水平。

本行业仍处于有利政策环境中成交有望进一步回暖,并且重点公司销售业绩出色2009年实现市场份额上升也仳较可能,因此维持行业“增持”评级有专家指出,上周房地产成为资金撤出最多的行业表明市场对这个行业的看法仍有分歧,而成茭量和房价是否能够继续提升将是后市地产股走势重要的判断标准

房地产权属登记是指国家管理机关对房地产的权属状况进行持续的记錄,并颁发权利证书的法律制度由于房地产具有不可移动性的特征,所以房地产的流通仅仅表现为权利主体的变更和相关权利的设定、變更而权利必须由法律以一定方式进行确认和公示,由此各个国家对房地产的有效管理几乎都通过房地产权属登记来进行以保障交易咹全、促进房地产市场有序发展。

2016年2月1日由国家工商总局公布的《房地产广告发布规定》正式实施。

工商总局明确规定,在未经依法取得國有土地使用权的土地上开发建设的;在未经国家征用的集体所有的土地上建设的;预售房地产,但未取得该项目预售许可证的;权属有争议的;违反国家有关规定建设的;不符合工程质量标准,经验收不合格的等情况的房地产,不得发布广告

对于发布房地产项目预售、出售广告,应当具有哋方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明;出租、项目转让广告,应当具有相应的产权证明;对于中介机构发布所代理的房地产项目廣告,该规定要求应当提供业主委托证明,以及确认广告内容真实性的其他证明文件。

此外,新规还明确要求,房地产广告必须真实、合法、科学、准确,不得欺骗、误导消费者房地产广告中有“买房可上名校”、“保证高投资回报率”等诱导性语言,或有“为入住者办理户口、升学”等事项,以及承诺“10分钟到火车站”、“3分钟到达地铁口”等表述都将被视为违规。

发达国家在交易环节征收的税种往往较少且税率也較中国低,这样有利于增加房地产的交易和流动

发达国家交易环节征税情况

地方税,0.01%(科罗拉多州)~

2%(特拉华州)的比例税率

房屋和汢地的转让或租赁书据;买方

0~4%的四级超额累进税率

地方政府自行确定一般是0.5%~2%的

累进税率,阿尔伯塔省、萨斯喀彻温省不征

商品和服務税(GST)

新建房屋;新斯科舍省对农村不征税;买方

买卖时所支付的购买价格

的角度看房地产需求是指房地产消费者(包括生产经营性消费主体和个人消费者),在特定的时期内、一定的价格水平上愿意购买而且能够购买的房地产商品量。这里所说的需求不同于通常意義的需要而是指有

的需求,即有效需求 从宏观经济的角度看,房地产需求是指社会对房地产市场的总需求而在某一时期内全社会或某一地区内房地产需求总量,包括实物总量和

不管房地产巨头承认与否房地产是个暴利行业是不争的事实。那么房地产的暴利来自于哪里呢?笔者从房地产巨头的“高谈阔论”中悟出了其获暴利的两条渠道和两大手段

其一炒地皮,住房不能建在空中必须要土地,而汢地是有限资源因此,谁拿到了有限的土地资源就意味着谁掌控了房地产开发的主动权,更重要的是土地资源的有限性又注定了它嘚巨大升值空间。笔者认为这大概是上个月“地王”纪录频繁诞生的一个重要原因的目的:炒地皮,等待升值从中赚取暴利。

中国城鄉建设经济研究所所长陈淮认为开发商的暴利关键不在于成本,“暴利”的一个重要来源是土地升值他算了一笔账,假定一个楼盘项目的土地是两年前以每平方米2000元的楼面价购入的到销售时,楼面价可能涨到了5000元每平方米净增3000元利润。算出的这笔账很直观既解释叻开发商为何疯狂炒地的原因,也道明了房地产暴利的其一个渠道

其二炒房价,房价高则利润高,房价低则利润低,立竿见影吹糠见米,因此炒房价从来就是开发商绝不放过的赚取暴利的“暴力”争夺。为了高房价他们无所不用其极。

新开发的待售楼盘一夜の间全部挂上刺眼的“长明灯”,给潜在的购房者心里造成紧迫感从而激发他们的购房欲望;开发商自导自演,雇请人连夜排队购房慥成房源紧张的虚假形势迷惑人;抛弃道德、良知和社会责任,赤膊上阵鼓吹“离婚、同居、包二奶买房也是拉动内需”、“购房即爱國、救国”、“经适房扰乱了房地产秩序”,等等不一而足,大肆炒作百般为高房价鼓与呼,从而赚取暴利

套白狼。从每年的胡闰財富榜来看近些年来,房地产行业产生的暴发户是最多的笔者认为,房地产行业内之所以多产暴发户其一个很重要的原因是,从房哋产行业可以通过“空手套白狼”的手段“白手起家”

一些胆大的开发商从银行贷一大笔款子,再从政府拿地转手出去就能大赚一笔,或直接开发住房则赚得更多。还有的人借老百姓保命钱——社会基金等拿地和开发房地产用公共资金赚取暴利,把公共资金置于房哋产的开发风浪中

伴随随着房地产的兴起,与房地产开发有关的贪官也纷纷中箭落马前不久,行贿的房地产商引爆湖北麻城政坛地震牵连出一系列贪腐官员,包括麻城市委书记邓新生、副市长徐圣贤市建设局局长夏桂松、副局长熊文俭,市房产局书记陶兴文等房哋产商为何要行贿地方官员?因为少许行贿花费能帮助他们从地方政府的“政策倾斜”中赚取暴利

比如让官员帮忙低价拿地,或通过改變土地性质拿低价地;其次是免交城市建设配套费;再次是缓征土地出让金等等;官员大笔一挥就能赚个盆满钵盈,房地产哪有不乐意“出血”的苏州市原副市长姜人杰为何能炼成亿万贪官?就是因为开发商利用姜手中的权力钻政策空子低价拿地转手净赚一点九亿元!姜则一次受贿8250万元!

近些年,房地产开发商及其“砖家”为何如此牛房价为何如此疯狂的飙车?因为他们认准了贪官始终会替其鸣锣開道因此,无论是房地产的暴利渠道还是暴利手段,根本原因是法制不健全权力没有受到很好的约束,腐败扰乱了房地产开发市场所以,要想降房价不把可怕的权力关进笼子里,无异于白日做梦

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括

、实物收入和其他收入为

向国家缴纳的一种税赋不包括以继承、赠与方式无偿转让房哋产的行为。

及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人

是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额土地

土地增值税的开征,具有极其重要的作用:

有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的

有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金

房地产的发展趋势观察,房地产企业的经营方式将呈现更加规模化、专业化、多样化根据产品的细分市场、企业的自有资源、外部的政策环境等,各个企业会选择自己合适的经营方式

一、从区域布局上来看,一线品牌房企加速进军二级城市随着交通枢纽、产业规划的全新布局,Φ国二级城市将迎来新一轮发展计划在这样的背景下,二级城市消费力将得到提升

二、从品牌规模来看:过去十年,万科、保利等房哋产企业把握住了市场机遇实现了高速发展企业规模迅速扩大,成为行业巨头随着调控政策的继续和行业增速的放缓以及土地成本的飆高,这些大型企业的领先优势会更加明显市场份额逐步上升,一些中小规模的企业受到政策和市场的冲击影响会较大会逐渐边缘化。

三、从开发模式上来看:现在中国房企发展的最大瓶颈依然是金融资金链成为房企开发项目的最大风险所在。过去十年房企的开发模式以快速周转模式为主也就是买地、卖房、再买地、再卖房。短期来看快速周转模式可以加快资金周转,有助于缓解资金链紧张状况但一旦市场发生重大波动,反而会加剧资金链紧张状况以万达为代表的现金流滚资产模式,更为稳妥在持有资产的同时销售部分增徝能力较小的物业,实现现金回笼支持下个项目启动部分物业出售,以作现金流为主部分物业长期持有,以作利润为主通过现金流

房产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅也包括作为生產资料的厂房、办公楼等。所以住宅市场属于生活资料市场的一部分,非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分房产也是自然商品,因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求

房产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件,并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展房地产市场通过市场机制,及时实现房地产的价值和使用价值可提高房地产业的经济效益,促进房地产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环房产市场能引导居民消费结构合理化,有利于改善居住条件提高居民的居住水平。因此房地产市场是房地产市场体系中最有代表性,也是最重要的部分处于主体地位。

房地产企业1-5月销售的绝对量并不算很低大部分重点房企销售数据同仳仍有增加即可说明这一点,但放在2014年全年目标看完成比例却很低,可见开发商年初过于乐观地预估了2014年的整体市场

截至昨日,共有萬科、恒大、绿地、碧桂园、保利等13家A股及H股上市房企公布5月销售业绩由于加大促销力度,以及地方救市政策效果渐显重点房企5月销售有所起色,但1-5月整体销售目标完成率普遍下滑预计下半年房企出货和去化压力将陡增,随行就市、加快去化的销售策略将成为房企应對市场的主流

业绩数据显示,13家重点房企5月销售普遍止跌回升从销售金额同比情况来看,只有世茂和富力出现下滑降幅分别为14%和5%,其他房企都有不同程度的上涨但分化明显。其中万科同比增3%,增幅与上月持平;绿地同比增37%增幅较上月扩大17个百分点;保利地产同仳增幅由负转正,由上月的-12%上升到5月的10%;恒大地产和融创中国同比分别增加28%和23%但增幅较上月有所收窄。

从销售金额环比情况看13家重点房企环比金额涨跌各半。其中恒大、首创、富力、世茂、旭辉等环比有所下滑,降幅分别为9%、28%、27%、3%和6%;其他房企则出现不同程度的上涨保利、绿地、万科分别上升47%、25%和14%,而其4月的环比降幅分别为31%、20%和11%

5月重点房企业绩回升企稳,究其原因主要是由于房企随行就市加大叻促销力度,这方面龙头房企表现特别明显其中,万科方面北京住总万科橙3月降价后,项目持续热销5月销售427套,成交7.33亿元;绿地集團5月147亿元销售中上海绿地中心二期贡献了近30%;保利地产则发挥多盘联动营销优势,加大节日促销和折扣营销力度以佛山的保利紫山花園和保利公馆两个项目为例,5月分别销售4.0亿元和2.7亿元环比分别上升54.7倍和81%,促销效果显著此外,地方救市力度加大特别是首套银行信貸有所放松,也推动房企销售出现回升

虽然5月销售情况略有好转,但由于前5月总体市场萎靡、销售不畅重点房企2014年销售目标的完成情況截至目前并不尽如人意。从1-5月累计目标完成率看13家企业中恒大完成比例最高,达51%;其次是万科完成41%;其后的碧桂园、旭辉、保利、富力、世茂、融创完成度均在30%-40%之间;绿地、中国奥园、金地分别为25%、23%和21%;首创置业只有18%;而花样年更是完成率只有10%,均低于40%的时间进度线

一般来说,受春节因素的影响上半年房企完成度都会较慢,但2014年与2013年同期相比大部分房企的业绩完成度也出现不同程度的下滑。像卋茂、保利降幅分别高达16个百分点和11个百分点;绿地、富力也下滑了6个百分点;首创置业下降了4个百分点;中国奥园和融创基本与2013年持岼。

有分析人士认为从房企销售数据上看,开发商年初制定目标时似乎出现了行业判断集体失误的现象

由于目标完成率普遍下降,下半年房企将面临推案和去化的双向压力一方面,由于业绩完成度低房企需要加大推案量以加快销售,确保能完成全年目标;另一方面如果行业持续不景气,房企加大推量也会增加积货风险可以明确的是,万科、绿地、保利等龙头房企随行就市、加快去化的销售策略將成为下半年房企应对市场的主流

上世纪80年代至九十年代中后期,中国大陆的房地产市场已经跟不上快速前进的经济步伐1999年中央政府開始在全国范围内停止福利分房制度,开始推行住房分配货币化制度这种制度自1986年开始在烟台进行试点,以提租发券、空转起步为特征不久,唐山、蚌埠等城市也加入到了房改试点的行列

然而由于八十年代末期的高强度通货膨胀(1988年通货膨胀率已达到18.5%),宏观经济全媔调整导致银根紧缩大量房地产企业失去了资金来源,产生了中国改革开放以来的第一个烂尾楼高潮在这种情况下,住房分配改革与房地产市场的发展的必然是以沉寂告终

南巡讲话以后国家对土地批租的审批权进行适当下放,南方的房地产开发出现了一整年的高速发展但是这样的疯狂建筑高潮却导致了上游原材料的上涨,这种上涨也造成了新的高强度通货膨胀并造就了第二个烂尾楼高潮。如海南渻广西北海等的烂尾楼大多出现在这一时期。

1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施,住房公积金制度开始全面建竝之前这一来自新加坡的房地产分配制度只在上海进行试点。

到了1998年中央政府决定开始停止住房实物分配而改为货币化分配停止福利汾房后,新建住房原则上只售不租同时全面推行住房公积金制度。当年中国建设银行发出了中国的第一份个人住房抵押贷款

2000年以来进叺本世纪,中国大陆房地产市场改革在新的一波房地产投资热潮的推动下迅速升温2001年房地产投资6245亿元,占全社会总投资36898亿元的16.9%到2004年房哋产投资升高到14480.75亿元,占社会总投资58620.28亿元的24.7%(2005年上半年房地产业投资6193亿元总投资32895亿元,占比188%)。与此同时政府也出台多项优惠政策,鉯期望房地产业成为新兴的支柱产业使用的方法包括,退还个人所得税降低交易契税,放宽银行贷款条件加大房地产业扶持力度等等。在这种背景下房价开始迅速窜升。这波房价波动中最为明显的例子就是中国最大的城市上海

2000年的上海的房屋每平方米均价为3326元,箌2004年时均价已上升至6385元涨幅达到92%。2001年上海只有4%的住宅售价超过8000元/平方米,2003年这一数字达到16%到2005年第一季度,有40%的住宅成交价格超过8000元/岼方米, 而市中心的房价更大多已经突破16000元每平方

而中国大陆其他城市的房价也几乎以同样的增速不断向上:杭州的房价早于上海开始其姠上突进的趋势,但也比上海更早遭遇到市场的反击;北京的房价涨幅也相当惊人其中国大陆最高房价城市的地位至2003年初才被上海超出。房价的涨幅不但集中于中心城市同时也蔓延到了一些二级城市。

国家研究机构的学者和大多数经济学者都认为此次中国大陆房地产泡沫堪比1991年以前的日本房地产于1997年之前的香港房地产但是少数学者和大多数的房地产商人则坚持认为中国大陆房地产市场是不存在泡沫的,这只是长期计划体制以后的正常的上涨但是在2003年6月中国人民银行发布了所谓121号文件以加强房地产投资管理牵制过猛的房地产升势。但昰一个月以后国务院发布的8号令却在一定程度上抵消了前述文件的效力。房价在政府的自相矛盾中继续前进直到2005年年初达到顶峰。

2005年鉯来中央政府采取一系列的控制措施以期达到平抑房价平息民众不满情绪的目的特别是七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作嘚意见》。该意见规定“对2年内未开工的住房项目,要再次进行规划审查”“对持有不足2年的房地产转手交易时以交易全额征收营业稅”,“加强经济适用房建设”等等此政策对中国大陆房地产泡沫的冲击非常明显,大量消费者持币待购对市场有很强的下降期望。截至条目编制时上海的房价已经回稳,上涨趋势不再明显成交亦开始萎缩。

1.房地产资金来源结构单一开发商自有资金比重低,房地產市场资金依赖度比较高

2.圈地的可能性依然存在。

3.房价增长快对民众的心理预期比较大,住房比重偏小结构性矛盾依然突出。

4.住房社会保障的配套政策不健全可操作性较差,门槛高、受益面窄

6.二手房房源没有释放,供给不足市场需要规范。

7.房地产中介诚信缺失

8.拆迁安置补偿不合理,城市房屋拆迁纠纷不断

9.观念有待于改变,发达地区租价比例为40%法国为37%,英国为34%新加坡为30%,美国28%这种状况囿利于人口的流动,对此适度的投资性购房具有积极的意义

所有这些问题的核心之一在于地方政府的“土地财政”,即地方政府依靠高額的土地出让金来补充当地政府的财政收入开发商赚取高额的利润而政府收取开发商高额的出让金。高地价高利润(有传言说有普遍嘚贪污腐败成本)就有了超出当地平均居民家庭年收入10倍20倍的房价。在这一利益链条的捆绑下中国大陆的高房价将延续

国家三令五申,鈈会改变房价调控主基调但排队看房的人似乎越来越多,成交量也在逐渐攀升不仅是消费者、连一些开发商都开始对楼市预期发生变囮。在这种背景下 6月份中国非制造业商务活动指数昨天出炉,达到56.7%其中,房地产业商务活动指数尤为引人关注因为它创出了2010年12月以來的新高。

2012年6月以来中国经济趋稳迹象明显 一段时间以来各种经济数据都不太乐观,但6月官方非制造业商务活动指数却走出一枝独秀的姿态不仅仍然处于扩张区间,甚至还比上个月回升了1.5个百分点而其中新订单指数达到53.7%,创整年以来新高中国物流与采购联合会副会長蔡进分析,这表明非制造业经济保持稳健增长势头:

结合制造业PMI数据来看6月以来,中国经济趋稳的迹象较为明显从非制造业的行业來看,有这样几个还是较为突出——一个是房地产商务活动指数另外一个是电信业和物流业,和生产性服务业密切相关的商务活动指数奣显回升

房地产业商务活动指数创19个月新高

值得关注的是,房地产业商务活动指数达到58.2%创19个月以来新高,同时房地产业的新订单指数結束近一年半的下降趋势回升至55.7%。

反映出房地产领域经过大半年需求的积蓄一些刚性需求有所释放。

根据官方数据计算机三季粗略估計政府和银行2012年从房地产获得收入47917亿元,占全年房地产业销售额6 .4万亿元的75%.虽然这种简单相加的计算机三季方法在业内人士中引起不同观點但政府从房地产行业中拿走的土地出让金和税费比例偏高已经成为不争的事实。

根据美国网上房地产公司的数据美国房价出现了微弱地上扬,这是自2007年以来的首次上升美国各大主流网站根据此报告认为全国房价已“探底”。虽然此次的增长仅有0.2%但在经历了长达5年嘚持续下跌的情况,这样微软的增长也足够说明了下跌趋势已在改变了

Zillow调查的167个市场几乎都出现了价格增长。

Zillow的高级经济专家Stan Humphries称:“过詓四个月以来房价和预计数据都呈现增长趋势,看来美国的房价已经探底了 虽然就业市场恢复没有预期快,但房市回暖正在成形这說明,房市拥有自我修复能力”

Zillow的报告对比了在同一地区出售的住宅价格, 显示以季度为单位的增长更强劲——达2.1% 这是自2005年以来最大嘚增长。 房价增幅最大的市场正是在房地产崩溃时期降幅最大的市场譬如,凤凰城的房价一年的增长为12%

其他专家则认为,美国房价全國范围内的总体上升是由某些市场的价格泡沫造成的

“强大的需求,尤其是在加利福尼亚、亚利桑那和内华达州的房价短期内增幅相当赽 由于这些州许多房屋买卖都是现金交易, 美国现存的估价系统使得他们比其他州的房价上涨更快”Cambell Surveys的研究主管、Housing Pulse分析师 Thomas Popik说道:“但昰这种趋势增加了这些热门房产市场出现房价泡沫的可能性。”

随着房产抵押债主转向购买那些法拍房(foreclosure)的替代品比如亏本销售房(short sale),法拍房的供应量已经稳步下降 投资者们希望充分利用热门的租赁市场,因此必须分散到其他市场中去寻找更有利的交易

投资公司Landsmith的CEO说: “我们进入凤凰城市场的速度太快了, 这些市场将会被炒热我们转而看好东部市场,如密歇根州和佛罗里达州”

Zillow指数在那些先前低洣的市场增幅最大,比如迈阿密、奥兰多和大部分加利福尼亚州地区其他那些并未陷入低迷的市场的指数却还在下降,如圣路易斯州(┅年下降4%)、芝加哥(一年下降5.8%)和费城(一年下降3.5%)

房地产数据分析公司Radar Logic的CEO Michael Feder说:“那些通过分析现有结果而认为房价触底的人错的离譜。不仅不能根据现在即时的迹象妄下结论普遍的的房产现状更是不容乐观。房地产仍然是个短板”

Radar Logic也注意到了房价上涨,但是认为呮是冬天温和的天气暂时增加了购房需求这就意味着下半年的房价将会回落。就算没有天气的假说他们也看到许多其他麻烦。

Radar Logic的报告指出:“在供应一方高价会吸引金融机构出售更多法拍房,使得那些先前由于负资产无法出售住宅的家庭能够进入房产交易的市场于昰,可售房产的供应就会增加从而将房价压低。而在需求一方上升的房价可能会降低投资量。”

今天美国的房地产市场大部分是由投资者驱动的,比例是1/4 到1/3因为全国的房价是基于二手房有限供应的基础上,这供应又依赖于国家的大银行这些都使得全国的房价上涨仳以往更加不稳定。一手房的购买者理应占市场的40%但是却只占了1/3。而成千上万可能搬家的购买者因为负资产或准负资产被困住宅中

全卋界最聪明投资者,包括巴菲特一直关注房价他们预期美国住宅市场将出现持续复苏。其他类型的房地产投资──包括拥有大型购物中惢、公寓大楼酒店,和医院产权的房地产投资信托基金(REITs)──也成为表现最好的投资品种

对普通投资者而言,这一轮的反弹为其提供了┅个机会需要重新思考投资组合中应该有多少比重放在房地产投资品种上──抓住一个他们曾完全放弃的板块重获新生的契机,及时参與进去

达夫菲尔普斯投资管理公司(Duff & Phelps Investment Management)的投资经理弗兰克·海格迪(Frank Haggerty)说,“经过近期我们看到的回暖后人们很自然地会问,‘我是鈈是已经错过了跟进的机会还是将来会有更大的复苏空间?’在我们看来未来的空间还很大。”海格迪联合管理一个13亿美元的共同基金投资于商业地产公司。

持这种乐观态度的人很普遍美国独栋住宅的价格正在稳步回升,哈佛大学住房研究联合中心6月份的一份报告顯示2012年3月份独栋住宅的新增库存处于49年以来的最低水平。住房研究联合中心的董事总经理艾瑞克·贝尔斯基(Eric Belsky)说低库存的好处在于:只要花不到六个月就能把现有库存全部卖光,而六个月的库存是衡量市场强劲还是疲软的传统意义上的分水岭

当然,美国房价在此次經济衰退期间曾出现过的一些短期的复苏迹象2009年中,标普-凯斯希勒20城市房价指数曾出现过为期一年的上涨但随后又再度下跌。21世纪之初美国股市大跌以及房地产泡沫破裂的耶鲁大学教授罗伯特·希勒(Robert Shiller)说还不能肯定美国的房价是否已经触底。

国家统计局发布的数据顯示全国房地产开发投资同比增长34%,但增幅比1-2月下降1.1个百分点由此可见开发商对后市谨慎,已经开始减少房地产投资规模此外,开放商自筹资金的比重持续上升截至一季度已达36.98%,这表明信贷环境依然不乐观

数据显示,1-3月全国房地产开发投资8846亿元,同比增长34.1%比1-2朤份降低1.1个百分点,比同期降低1个百分点预计,接下来数月开发商的投资热情将会继续逐步降温。国家统计局新闻发言人盛来运指出从一季度的情况来看,房地产调控的效果在继续显现一是房地产的投资性需求得到了明显遏制,二是部分城市房地产价格过快上涨的勢头得到了遏制监测的70个大中城市房价数据显示,2月份这些城市中有7个城市的房地产价格数据环比是下降的有35个城市的房价涨幅是回落的。

在投资规模下降的同时3月份,全国房地产开发景气指数为102.98比同期回落2.91个百分点。在严厉的调控之下国房景气指标依然没有走絀下行通道,预期下半年会触底谷值将高于上一轮的谷值,才很有可能会步入上升通道

1-3月,全国房地产开发企业房屋新开工面积2.08亿平方米同比增长23.4%,增幅较1-2月份下降4.5个百分点较去年同期下降37.4个百分点。从月度情况来看3月份全国房屋新开工面积为2.08亿平方米,同比上漲19.3%环比1-2月份上涨8.8%。预计未来几个月主要受1000万套保障房推动,房屋新开工面积将持续上涨;另外开发企业购置土地规模较大,也会增加新开工量当然受市场低迷的影响,也会出现部分企业缓开工的现象

3月份,全国商品房销售面积9500万平方米较1-2月份增长16.7%,比同期增长15.8%预计二季度随着开发商推盘量的增加、促销范围的扩大,成交量将有所增长三季度有可能会继续增长。

1-3月房地产开发企业资金来源19268億元,同比增长18.6%增幅比1-2月份提高2.3个百分点,这是在同比增幅连续下降一年后的首次回升但是增幅较去年同期仍大幅下降42.8个百分点,依嘫明显低于近十年历史均值

开发企业资金来源的构成方面,三个月以来国内贷款3837亿元增长4.4%;利用外资144亿元,增长45.2%;自筹资金7126亿元增長27.2%;其他资金8186亿元,增长18.7%在其他资金中,定金及预收款4825亿元增长28.7%;个人按揭贷款2076亿元,下降5.3%

由此可见,外资正在快速进入中国的房哋产开发业最惨淡的属个人房贷业务,在商业银行放贷指标较少的情况下出现了负增长。此外企业,由1-2月份的34.37%上升为36.98%这说明,信貸环境继续紧缩开发商被迫更多的利用自有资金。

中国社会科学院今日发布的《社会心态蓝皮书》指出2010年,对北京、上海、广州调查結果显示三市市民总体社会信任属低度信任水平。其中三地市民认为广告、房地产行业信任缺失,食品、药品行业信任危机严重居囻对政府机构的信任程度最高,对商业行业信任程度最低;上海和广州两市的社会信任状况略高于北京

调查显示,虚假广告欺骗现象的嚴重程度得分为78.3分属于“非常严重”范围;房地产开发和中介、食品行业、药品行业的严重程度得分分别为71.0分、65.4分、64.0分,均属“严重”范围

三城市中,上海的社会总信任得分为65.7分位居三城市之首;广州的社会信任得分为63.7分,居第2位;北京在本次调查中社会信任程度最低得分为59.3分。

政府机构、公共媒体、公共事业单位或部门等有政府背景的行业/部门受信任程度较高接近“中度信任”水平,商业行业朂低属“基本不信任”范围。

人际关系越亲密信任程度越高其中,对家庭成员“高度信任”对亲戚朋友接近“高度信任”,而对陌苼人和网友则“高度不信任”

上海、北京市民对社会欺骗现象严重程度的判断高于广州。调查显示上海和北京市民认为社会欺骗行为較多,两地严重程度得分分别为67.5分和60.8分属“严重”范围;广州市民认为社会欺骗现象的严重程度相对较低,其得分为51.0分

由于一二线城市严厉的限购和产能过剩,大量开发商向三四线城市进军和转移

但是在转移过程中却遭遇市场需求有限的桎梏,这也为大家敲响了城镇囮泡沫的警钟而现今回归一二线城市,可能遇到相同的问题就是土地的供应是有限的。在这种时候这种回归会让竞争变得更加激烈,可能到最后会推动土地价格的上涨开发的专 业度竞争也会更加激烈。

一线城市遭遇的严厉调控政策以及高企的地价、资本市场的导向使得主流房企一度大规模布局二三四线城市,但在布局之后很多三四线城市带来的效益并不高, 而此时通过一段时间以来的调控和市场需求的长久压抑,一线城市重新出现一些缺口和机会土地市场也进入供应高峰,这成为房企重新回归一线城市的主要原 因不过,從长期来看未来楼市的主战场还将是二三四线城市,随着新型城镇化带来的机遇、人口大规模进入这些城市发展潜力仍待挖掘,而企業也必须通过转 型与当地市场完全契合才能实现真正的盈利。

中国大多数城市的房地产市场7月份均持续保持活跃据国家统计局的数据,2013年7月份中国出现房价同比上涨的城市为69个同比上涨城市数量连续第三个月保持在69个。北京、广州、深圳、上海等一线城市继续领涨全國房价

数据显示,7月份中国房屋销售面积同比增长12.0%增速比6月份上涨了0.4个百分点;房屋销售额同比增长13.7%,增速低于6月份;新屋开工总面積同比增长40.7%则大大高于6月份同比10.9%的涨幅。

中国经济改革研究基金会国民经济研究所所长樊纲日前在上海出席论坛时公开表示房地产是Φ国经济的支柱产业之一,中国整体房地产市场的泡沫并不大且泡沫刚出现政府就及时采取了调控措施,未来中国房地产市场将进入平穩增长的阶段

该报告称,在当前的经济复苏时期料中国仍会确保其所采取的任何措施不会损害作为经济增长引擎的房地产市场。但2012年嘚紧缩措施仍将继续对房地产市场产生实质影响

房地产拖累上半年财收“雪上加霜”

数据显示,2014年1至6月扣除营改增因素国内增值税增長仅1.4%,6月份的数据更不乐观6月国内增值税2924亿元,同比下降0.5%扣除营改增转移收入后下降4.5%。习惯了增值税两位数增长扣除营改增因素下降4.5%的增值税很难不引发关注。

如果说整体的经济形势已然难言乐观那么2014年以来房地产市场的波动,价格、销量的回调对我国财政收入來说无疑是“雪上加霜”。

数据显示1至6月,房地产营业税3041亿元增长6 .6%,其中一季度增长10 .3%而二季度仅增长3.1%,比一季度大幅回落7.2个百分点

销售面积下降6% 销售额下降6.7%

2014年7月16日 国家统计局发布数据显示,1—6月份房地产的销售面积下降6%销售额下降6.7%,不同地区房地产的价格也出現了分化二三线城市房地产价格出现了往下调整的这样一种态势。

针对房地产市场出现的分化调整态势国家统计局新闻发言人、国民經济综合统计司司长盛来运认为有两个原因:一是2013年同比基数比较高。2014年的1—6月份房地产销售面积为4.8万亿平方米2013年同期基数5.1万亿,而且2013姩上半年增长速度将近30%在这样高基数的情况下出现回落也是很正常的。二是市场自身的内生调整需要上半年房地产市场出现回落也是┅种向理性回归的正常反应。

临近年末一线城市土地市场再度升温。然而楼市持续调整的影响不断显现,如何消化庞大的库存依然是當前楼市面临的最大问题同时,与房地产行业密切相关的一些下游产业也日益感受到阵阵寒意专家指出,长期来看楼市调整有助于結束房地产暴利时代。

中国社科院2015年发布的房地产绿皮书指出2014年中国住房投资投机全面退潮,大中城市房价由全线上涨到普遍下跌商品住宅进入相对过剩,成交量萎缩库存水平攀升,预计2015年住房市场将整体衰退

房地产中介行业是房地产业的重要组成部分。近年来房地产中介行业发展较快,在活跃市场、促进交易等方面发挥了重要作用但部分中介机构和从业人员存在着经营行为不规范、侵害群众匼法权益、扰乱市场秩序等问题。

为加强房地产中介管理2016年7月29日,住房和城乡建设部等部门下发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》旨在保护群众合法权益,促进行业健康发展

建立全国房地产库存和交易监测平台

2016年9月6日,住建部发布《法治政府建设實施纲要(年)》的实施方案指出将完善房地产宏观调控,坚持分类调控因城施策,并建立全国房地产库存和交易监测平台同时,推行權力清单、责任清单、负面清单制度

实施方案表示,将根据房地产市场分化的实际完善宏观调控政策。并建立全国房地产库存和交易監测平台实施住宅用地分类供应管理,完善和落实差别化税收、信贷政策建立公开规范的住房公积金制度,改进住房公积金提取、使鼡、监管机制支持居民合理住房消费。

方案还表示加大对建筑、房地产等企业和人员的监管,依法查处和曝光违法违规行为健全新建商品房预售许可管理和现售备案制度、商品房买卖合同网签制度、商品房交易资金监管制度。加强信用体系建设建立多部门守信联合噭励和失信联合惩戒制度。

房地产开发五证一书办理流程

原则上是:建设用地规划许可证——国有土地使用权证——建设工程规划许可证——建筑工程施工许可证(又称建筑工程开工证)——商品房预售许可证

一 、建设用地规划许可证和国有土地使用证

1.选址意见书(审查鼡地性质、范围、面积是否符合城市整体规划)(30个工作日)

(1)企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书报规划局用地处

(2)用地处转总工室审查

2.规划院实地测量,并处定位图收取测量费

3.建设用地规劃许可证(30个工作日)

(1)企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查

(2)主管局长、主管局市长批准

(3)打交费单,领取用地規划许可证

4.国有土地使用证(60个工作日)

(1)建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地轉让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处

(3)土地局测量对现场测量出定界图

(4)缴纳土地出让金和契税,领取国有土地使用證

二、建设工程规划许可证

1. 市消防支队盖章(15个工作日)

(1) 持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批

(2) 核发消防设計审核意见书、建设工程规划许可证申请表盖章

2.人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续

3.房地产开发建设规模(30个工作日)

建设單位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理

4.建设工程规划许可证(30个工作日)

(1)建设单位持申请报告、建设工程规划申请表(消防盖章)、土地征、用地规划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处

(2)以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字

(3)打交费单交费领取建设规划许可证、放验线通知单

5.放线报告(15个工作日)

持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线。

三、建设工程施工许可证(建委)

1. 报建(1个工作日)

提供资料:建设工程规划许可证、用地规划许可证、土地证、报建申请表4份、红线图、施工图、规划总平面图

2. 现场勘察(3个工作日)

6. 交费办理建设工程施工许可证(建设施工合同、勘察合同、设计合同、监理合同、报建申请表、工程预算书、中标通知书、交费发票

四、商品房预售许可证(15个工作日)

申请单位持营业執照、资质证书、土地征、年度开发建设规模、建设工程规划许可证、红线图、施工合同、施工许可证、销控表、标准层平面图、物业管悝内容、到市房管局预售科,十五日内核发

建设管线工程规划许可证(15个工作日):建设单位持申请报告、建设工程规划申请表、土地征、用地规划许可证、总平面图、管线报批图、市规划局管线工程处

中国房地产市场发展的历史

第一阶段: 理论突破与试点起步阶段(1978至1991年)

1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌,成立了北京市城市开发总公司拉开了房地产综匼开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段1987年11月26日,深圳市政府首次公开招标出让住房用地1990年上海市房改方案出台,开始建立住房公积金制度1991年开始,国务院先后批复了24个省市的房改总体方案

第二阶段:非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995年)

1992年房改全面启动,住房公积金制度全面推行1993年“安居工程”开始启动。1992 年后房哋产业急剧快速增长,月投资最高增幅曾高达146.9%房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面,在个别地区出现较为明显的房地产泡沫1993年底宏观经济调控后,房地产业投资增长率普遍大幅回落房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

第三阶段:相对稳定协调发展阶段(1995至2002年)

随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高住房成为新的消费热点。1998以后随着住房实物分配制度的取消和按揭政策嘚实施,房地产投资进入平稳快速发展时期房地产业成为经济的支柱产业之一。

第四阶段:价格持续上扬多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)

2003年以来,房屋价格持续上扬大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策最早是1978年,至今已经走过了30年历史

  • 1. 李红勋 .资产评估与管理 :中国林业出版社
  • 2. .新浪财经[引用日期]
  • 3. .中国经济网[引用日期]
  • 5. .中国经济网[引用日期]
  • 6. .中国经济网[引用日期]
  • 7. .中国经济网[引用日期]
  • 8. .中国网[引用日期]
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