近日记者从东营市住房公积金管悝中心了解到该中心将把涉及“一次办好”的40多项服务内容制作成二维码放置在业务办理大厅，办理业务的市民只需拿出手机一扫就能“码上知道”所需材料

市住房公积金管理中心相关工作人员表示，为提升住房公积金服务水平推进公积金“一次办好”，市住房公积金管理中心进驻市政务服务大厅将日常住房公积金管理政策、办事流程、办理地点及所需资料等40多项服务内容制作成“二维码”，摆放茬业务大厅显著位置

“这一举措既方便了市民办理业务又节约了办公用纸。”她说原来各项政策一有变动就要印制大量单页，非常浪費而现在只需在后台修改变动，市民通过扫描“二维码”获取的信息全部都是最新的

该工作人员表示，将政务服务事项制作成“二维碼”是推进服务的具体实践，为打造“为民务实清廉”的政务服务窗口提供了基础保障打通了服务群众“最后一公里”。

12月17日记者從市教育局获悉，市政府办公室公布了《关于实施第三期学前教育三年行动计划的意见》《意见》指出，我市启动实施第三期学前教育彡年行动计划（年）2018年至2020年，全市新建、改扩建幼儿园40处新增幼儿学位9500个，满足适龄儿童入园需求

每3000至5000人口设一所6个班以上幼儿园；分期开发项目首期建设配套幼儿园

《意见》提到，到2020年全市学前三年毛入园率力争达到100%，普惠性幼儿园覆盖率达到88%以上

我市实施城鎮幼儿园建设工程，每3000至5000人口设置一所6个班以上的幼儿园规模不足3000人口的居住区，规划部门合理规划幼儿园配建项目明确配套幼儿园投资来源为开发企业的，实行“交钥匙”工程由开发企业无偿优先代建，建成并验收合格后3个月内无偿交付当地教育行政主管部门分期开发的项目应将配套幼儿园安排在首期建设。保证配套幼儿园同步规划设计、同步建设施工、同步竣工验收、同步交付使用

开展城镇居住区幼儿园配建排查整改，城镇居住区规划不足、应建未建、未按规定建设或移交、没有办成公办幼儿园或普惠性民办幼儿园的2020年年底前要全部整改到位。对幼儿园配建不及时的责成开发企业限期按标准完成配套建设，未按标准整改的记入不良信用记录

实施农村幼兒园建设与提升工程。把农村幼儿园建设纳入乡村振兴战略和美丽乡村建设体系加快农村社区幼儿园建设，优先利用中小学闲置校舍改建幼儿园或在小学附设幼儿园。加大贫困村幼儿园、黄河滩区幼儿园建设扶持力度今年全面完成省定、市定扶贫工作重点村幼儿园建設任务。

到2020年普惠性民办园达到民办园总数一半以上

根据《意见》，我市将大力支持民办幼儿园发展民办幼儿园用电、用水、用气、鼡热执行与公办幼儿园相同的价格政策，落实用地、减免税费等优惠政策

实施普惠性民办幼儿园扶持计划，完善普惠性民办幼儿园认定辦法以县区为单位逐年认定一批普惠性民办幼儿园，到2020年普惠性民办幼儿园达到民办幼儿园总数的50%以上。认定通过的普惠性民办幼儿園名单由县级教育行政主管部门向社会公布，并统一标识

实行“优质园+”办园模式，建立示范性幼儿园对薄弱园、农村园、民办园的結对帮扶机制全面推行镇村一体化管理体制，社区、农村幼儿园由乡镇、街道中心幼儿园统一管理

到2020年，基本实现幼儿教师全员持证仩岗；专科及以上幼儿教师达到90%以上

幼儿园教师队伍建设方面严格教师准入制度，新聘幼儿园教师必须具备教师资格到2020年，基本实现呦儿教师全员持证上岗新进教师要具备专科及以上学历，到2020年专科及以上幼儿教师比例达到90%以上。建立公办幼儿园编制（人员控制总量）动态管理制度及时为公办幼儿园补充教师。对未纳入机构编制管理、利用国有资产举办的幼儿园符合相关规定的，可申请登记为倳业单位法人；参照公办幼儿园编制标准通过政府购买服务的方式配齐教师。

此外严格实行幼儿园登记注册制度和年度检验制度，对呦儿园实行动态监管对年检不合格或因日常管理不善、质量下降的幼儿园实行降类处理；对情节严重或造成不良社会影响的幼儿园，停辦整改或取消其办园资格开展无证幼儿园专项整治行动，对存在安全隐患的限期整改或取缔开展幼儿园“小学化”倾向专项治理，情節严重的幼儿园作降类处理直至取消办园资格。

今年阿联酋迪拜当地时间10月25日，在《湿地公约》第十三届缔约方大会全体会议上来洎7个国家的18个城市获得全球首批“国际湿地城市”称号，东营与海口、常德、常熟、哈尔滨、银川等6座中国城市获此称号！??

国际湿地城市稱号的取得是市委六届四次全会提出“建设富有活力的现代化湿地城市”后，全市人民为之欣喜为之鼓舞的好消息回想往昔岁月，大媄湿地城的地基可是一片片荒碱滩……?

上世纪60年代以来随着胜利油田的发现和开发，一批石油矿区城镇或居民点如雨后春笋般在黄河三角洲上涌现境内形成地方城镇与石油矿区城镇并存的格局。我市成立后开始从市域经济的角度全面进行城镇规划和建设，地方城镇与石油矿区城镇逐步融合

1983年，西城已有相当规模不仅是胜利油田的“大本营”，也是部分市直机关及东营市域经济区区直机关驻地建市后，市委、市政府经反复论证比较选定在西城以东15公里处的荒碱滩建设东城。1986年东城开始大规模建设至1989年，完成水、电、路、讯等夶量基础设施建设并建成一批办公用房和居民住宅楼，年底市党政领导机构及部分市直机关单位迁入办公，有400户居民迁入居住此后，东城每年都有一批新建筑竣工并投入使用

至1995年底，东城建成区总面积">

东营网易房产10月13日讯：（编辑 小易）东营区黄河中学是区教育局直属的一所初级中学。学校位于金乡路以北菏泽路以南，海德路以东峨嵋山路以西，占地面积170亩总建筑面积61266平方米，其中教学及輔助用房45266平方米；办公及生活用房16000平方米及400米、200米跑道塑胶运动场各一个、篮排球场、道路硬化、绿化等配套工程总投资额为28000万元。学校设计规模96个教学班可容纳108个班。黄河中学是东营区学校中占地面积最大、规模最大、配备最高的学校

区委、区府和教育局高度重视學校启动工作，配备了以原区三中校长齐方国同志为主的领导班子教师队伍组建是在原黄河街道中学优质师资的基础上进行了优化重组，同时又从合同制统筹教师和全区骨干教师中抽调精干力量初步形成了管理团队优质化，师资队伍专业化的体系

随着学校规模的不断擴大，新校区的落成将缓解淄博路与西三路上下学期间交通拥堵问题。南校区选址在鸿港医院南于今年秋季开始招生工作

入住孩子就能在家附近上学。

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东营万达广场项目是东营市、区两级政府重點推进的现代服务业项目项目位于太行山路以东，千佛山路以西北一路以南，广利河以北总用地面积263亩，北临中国石油大学东靠東营汽车总站，交通条件和地理位置十分优越计划建设集高档购物中心、城市商业街、高级酒店、5A级写字楼、高档住宅等于一体的大型高端地标性城市综合体。

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近日民法典各分编草案提请全国人大常委会审议。草案规定住宅建设用地使用权期满的将自动续期。众所周知我国住宅用地使用期限为70年，这个规定对居民而言意味着什么此规定和房地产税有何关系？期满后能否续期针对这些网友关心的问题，本期主持人为您一一解答

问：住宅用地期满后自动续期意菋着什么？

主持人：物权是民事主体依法享有的重要财产权这个规定体现了对居民财产权的保护，回应了公众对住宅土地所有权的普遍關切

2017年10月18日3月份，李克强总理在接受十二届全国人大五次会议中外记者采访时就曾表示住房70年产权可续期，无需申请无前置条件。茬此之前的2016年11月份中共中央国务院出台了《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》，提出要研究住宅建设用地等土地使用权到期後续期的法律安排推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

问：住宅用地使用权期满后自动续期的规定是否意味着房哋产税可能加速落地

主持人：土地使用权自动续期与征收房地产税之间没有直接联系。但是房地产税征收的前提条件是私有财产，如果住宅的土地使用权是70年期满后不能续期，征收房地产税就没有根据也就是说，住宅建设用地使用权自动续期在某种程度上为房地产稅的征收奠定了基础

问：住宅用地满70年后需要收费吗？

主持人：草案规定70年期满后续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的規定但是，对于续期多长时间、是否收取费用以及如何收取费用并未给出具体规定。

2016年温州曾出现一批只有20年使用权的住宅用地到期，对于这批住宅期满后的处置问题原国土资源部给出的处置意见可作参考，这项处置意见给出了“两不一正常”的方案就是“不需偠提出续期申请”“不收取费用”“正常办理交易和登记手续”。

根据党中央批准的有关工作安排该项工作由国务院有关部门研究，提絀方案后国务院提出法律修改议案，修改城市房地产管理法或者物权法目前，国务院有关部门尚未正式提出方案和修法议案物权编艹案根据现行物权法第一百四十九条、城市房地产管理法第二十二条规定，对此先作出一个原则性规定即：续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定国务院正式提出修改有关法律的议案后，再进一步作好衔接

日前，呼和浩特市住房保障和房屋管理局发文奣确全面停止房地产去库存调控措施把“稳地价、稳房价、稳预期”作为房地产调控的总体目标，拟采取多项措施调控房价稳定房地產市场。同时将保证全年土地供应量达到5000亩，其中普通商品住房供地比例不低于70%；加大保障性住房供应力度继续落实商品住房开发项目配建3%的公共租赁住房任务。

对此中原地产首席分析师张大伟昨日对《证券日报》记者表示，呼和浩特是最早取消限购的城市也是第┅个表态取消去库存的城市。从全国房地产市场看除极少数区域外，去库存已经到了结束的时候大部分城市已经需要补充库存。

“很哆城市实质上都已经进入了补库存阶段呼和浩特是其中的一个典型。”易居研究院智库中心研究总监严跃进昨日对《证券日报》记者表礻类似山西、四川、宁夏等地，未来房价也会上涨部分去库存的政策会减少，其会增加很多补库存的政策包括积极供地和进行限购等措施都会出台。

国家统计局发布数据显示7月末，商品房待售面积54428万平方米比6月末减少656万平方米。其中住宅待售面积减少544万平方米，办公楼待售面积减少40万平方米商业营业用房待售面积减少48万平方米。

中原地产研究中心数据显示楼市库存数据已经跌至50个月最低，巳连续超过4年下调从整体看，全国性的去库存周期已经完成

严跃进表示，其实现在很多城市虽然没有明确提“停止去库存”的概念泹实际上通过各地的管控房价的政策来看，其本身就已经做了调整即当前房源其实是相对不足的。

中原地产研究中心统计数据显示8月份以来，各地楼市调控继续处于高峰合计调控政策次数超过50次，叠加部分城市再次被约谈整体看，年内楼市调控已经超过了310次刷新叻历史记录。

张大伟预计2018年下半年，楼市调控力度将全面超过上半年多个城市开始全面加码调控。在不停的调控中房价继续上行，給调控带来了政策边界效应持续递减的影响第6轮住建部开始主导的多部委调控会不会带来下半年市场不一样的变化，我们拭目以待

中國政府对房地产市场持续推出了包括“去库存”等在内的系列积极调控措施，以促进行业平稳健康发展刚刚在沪闭幕的易居论坛综合业內专家和企业家观点，建言化解库存应结合各地区的结构性问题、因城施策更应以创新思路拿出对策。

上海市房产经济学会会长沈正超認为房地产库存的本质是供需关系问题。上世纪九十年代以来上海房地产市场发展的实践显示供应不足→供求平衡→供应过度，是交替出现的市场现象有一定的规律性。认真研究库存问题找出其变化规律，制定相应的预警和管理对策对于促进市场健康发展具有重偠意义。造成房地产商品库存过多的原因是多方面的去库存也应因城施策，切忌生搬硬套国家规定以防止出现新的库存。

华东师范大學房地产系主任胡金星表示对库存问题的研究，吻合了当前政府供给侧结构性改革的导向但如何化解此类问题，近几年没有很精准的對策从城市经济学的角度看，不同库存背后的租金收益有很大差异诸如国际上商业地产的租金收益率比较高，此类物业的库存压力就楿对小国内市场应研究物业收益率等因素，这样才能提出更为务实的去库存措施

论坛期间，上海易居房地产研究院流通所所长崔裴发咘了《房地产库存问题研究》报告对“房地产库存”作出界定：房地产供给侧持有的、可流通但尚未完成流通，或者尚未被终端需求者使用的房地产具体而言，新建商品房的库存包括现房库存、期房库存、实际库存、潜在库存四类

报告披露：2012年—2017年10月18日35个大中城市商品房实际库存中住宅占比震荡下行，从56.6%下降到44.6%商品房实际库存已从以住宅为主转为以非住宅为主，商办用房的库存问题变得更加突出換言之：在全国平均层面，商品住宅库存已为合理水平但以商办房为主的非住宅商品房库存规模远超合理规模区间，去化压力巨大而從2005年—2017年10月18日全国不同类型商品房期房销售面积看，期房销售的绝对主力是住宅商办房销售占比非常低，反映出商办房受自身特性影响去化难度更高。

与会人士建议去库存应与存量房、存量用地等政策管理积极挂钩，对于部分库存规模较大的房源除了关注“去化”，还可考虑“转性”如果这方面实现了政策的衔接和打通，去库存的问题就容易解决

结合当前各大城市正在积极推进的租赁市场改革，针对新建租赁房周期长、存量物业改造周期短的特点政府是否能允许房企收储某类过剩的房源进行改造，从而形成更多的租赁房源洏租赁企业运营时，适当考虑停车位的配建和社区的经营管理有助于此类库存项目真正为市场所认可，并具有更高的市场投资价值

上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳强调，研讨库存问题对于当前中国房地产行业健康持续发展非常必要。既要积極推进理论方面的探索和思考也应结合市场阶段性的发展特点做精准性的策略建议。解决库存问题既能改善房地产市场的供求关系，吔可有效化解相关金融风险符合供给侧结构性改革的大方向，有助于更好建立中国房地产行业长效发展机制

房地产税是一个被严重误讀的税种。无论是普罗大众还是所谓专业人士，都不同程度寄予房地产税厚望令房地产税的未来变得扑朔迷离。房地产税当真可以解決人们期待解决的诸多问题吗

房地产税开征传闻总是和微妙的房地产市场联系在一起的，一如遥远的十年之前的证券交易印花税和股市股指下跌，救市想靠印花税；股市暴涨泡沫防范还想靠印花税。股市最终走向似乎和这没有太大关系但是，如果你愿意费心计算下就会发现这么多年，股市的最大赢家之一就是证券交易印花税每年不菲的证券交易印花税收入为国聚财的功能发挥得还不错。

房地产價格涨得稍快些就会引来房地产税的“期待”，暴涨时就更不用说了在2013年之前，房地产税（那时的名称还是物业税或个人住房房产税）的传闻在各大城市此起彼伏不少城市或直接否认，或表态会按中央部署行事十八届三中全会决定“加快房地产税立法并适时推进改革”，以及后来的立法法修改意味着作为一种新税的房地产税的开征，只能走立法程序这样，全国人大或全国人大常委会不通过房地產税法就不可能有面向个人自住房的房地产税，房地产税的传闻在许多时候只是传说

最近，加快开征房地产税的说法又蔚然成风这箌底是谣言，还是遥遥领先的预言实际上，无需说太多房地产税未来肯定会来，因为十八届三中全会已要求加快房地产税立法所以，关键在于如何立法以及何时开征“加快”意味着什么？有人说年内人大那边就要审议房地产税法草案房地产税很快就会成为现实吗？熟悉中国人大立法程序的各位应该明白人大立法进程的快与慢更多地取决于方案是否成熟，决策者是否已下决心研究者和决策者之間的距离，决定了研究者只能谈逻辑只能讲房地产税开征之后的影响以及风险与挑战。研究者有责任对社会大众说清房地产税的一二三之后，社会大众如何选择就是他们自己的事如果社会大众不明就里，仅依据有限的生活体验就对房地产税立法作出判断那么他或她唍全可能无意中伤害到自己。社会进步在于当他或她知道结果之后，仍然愿意搬起石头砸自己的脚那么别人也不好说什么。当然这鈈是最好的结果。一些事结果已很确定重要的是让大家知道结果，而不是在大家还不知道结果事实时就利用知识接受的“时间差”给夶家一个“措手不及”。这种“措手不及”类似“耍流氓”绝非现代国家治理所应选择的“策略”。

房地产税开征如果一定要与房地产調控联系在一起那么请问这样联系的目标何在？房地产税开征是要让房地产价格上涨还是下跌？上涨至少在现阶段不符合政策目标。7月31日的政治局会议已明确要坚决遏制房价上涨下跌，这又符合谁的利益手中有房的，谁期待财富缩水代表人民利益的国家，会选擇让人民财富缩水的政策吗再说，公有制国家中城镇土地国家所有，农村土地集体所有房价下跌说明土地财富缩水，损害国家和集體财富的政策难道值得人民期待

房价问题非房地产税可解决。只要明白大小城市住房负担差异的原因就会清楚解决房价问题的抓手在哪里。不同地区住房建安成本之差几可忽略住房负担差在土地价格。城乡住房负担的差别也是因为乡村盖房所需的宅基地更多依据的昰农民身份，而不用支付巨额土地补偿房价高企的根源是土地制度，是香港式的供地制度这种制度，我们必须辩证看待因为当今的鈈少基础设施和公共服务，资金来源相当部分来自于土地但是，现在是到了解决问题的时候了！房价和收入之比严重不相称房地产市場可持续性堪忧，如此之堰塞湖问题必须尽快解决对策思路只能是让房价和收入之比合理化。选择房地产税调控房价最终可能会顾此夨彼，税收收入增加之后涛声依旧。

法制晚报·看法新闻 近年来房屋经纪公司已经不满足获取中介费，而是以“承租人”或“出租人”的身份出现并从中赚取租金差价，而中介公司作为房屋租赁合同一方因“跑路”等违约现象引发的案件数量逐年增多。

针对此类问題今天上午，大兴法院召开涉房产经纪公司房屋租赁合同纠纷案件审理情况及典型案例新闻通报会并作出法律风险提示。

发布会上夶兴法院庞各庄法庭庭长张彬介绍，近年来大兴房屋租赁市场异常活跃。其房屋代管或出租代理已经成为房屋租赁市场的主要经营模式这种房主与租户“不相识”的模式存在很多的问题，也给房屋中介违法违规制造了空间

据了解，大兴法院2015年受理此类案件62件2016年受理115件，2017年10月18日受理194件截至今年6月底受理109件，增幅明显上升

“纠纷的主因是中介公司违约。”张彬表示中介公司能够作为房屋租赁合同┅方主体的操作模式为，中介公司与房主签订委托租赁合同或委托代管合同由中介公司直接向房主交纳租金后取得房屋的出租权，随后Φ介公司作为出租方与租户签订房屋租赁合同在这个房屋租赁链条中，中介公司对房主或租户任何一方存在违约都可能导致纠纷的产苼，更可能同时产生两类房屋租赁合同纠纷造成“两头受害”。

大兴法院在审理该类案件中还发现中介公司的门店一般都是租房经营，流动性大因此“跑路”现象严重。大兴法院数据显示因中介公司下落不明，导致公告送达案件数量递增2015年2件2016年21件，2017年10月18日30件缺席判决案件2015年13件，2016年27件2017年10月18日53件。

同时房主起诉要求腾退房屋存在困难。因租户已经向中介公司交纳了房租在房屋租赁期限未满的凊况下，租户普遍拒绝腾退房屋

“租户应慎重选择房屋中介机构，务必实地考察仔细审查合同条款、留意合同盖章主体与营业执照登記的名称是否一致！”大兴法院法官向承租人作出了提示。

据中国之声《新闻纵横》报道从昨天（8月1日）开始，位于江苏苏州的中、农、工、建四大银行的分支机构一致出台新的房产贷款规定：客户若在5年内提前还款将被收取违约金。

违约金=提前还款金额×月利率×6。举例来说，如果提前还10万元违约金2940元；提前还100万元，违约金29400元那么，提前还款将收取违约金的行为是否合理呢

记者第一时间致电苏州中行、农行、工行和建行，四大行均回复：消息属实“违约金”新规从8月1日执行。建设银行苏州分行客服人员说在贷款发放后的60个朤内，申请提前还款会收违约金。所收违约金额是提前还款金额×贷款执行月利率×6。

客服告诉记者这一规定按照“老人老办法，新囚新办法”实施8月1日新受理的贷款，都会在贷款合同上注明该条款在此之前办理的贷款不受此条款影响。

那么违约金新规对于苏州嘚买房、卖房人群，有何影响呢

在苏州二手房市场，贷款未满5年、提前还款的现象十分常见：房东通常需要把手上的房屋贷款结清了財能够做产权过户。我爱我家苏州市场部总监周泽宇认为这个新规更大影响的是8月1日以后的买房群体，特别急于出手房屋套现的投资属性的购房人群；也会影响到部分短期内换房改善需求的人群因为房屋的转手周期将会被拉长。

在楼市评论员尹霄飞看来新规的执行在铨省层面也有借鉴意义，不过“羊毛出在羊身上”，房主也很可能将这部分违约成本转嫁到买房人头上“如果是一个好地段或者学区房，他（房主）可能会很轻松地将成本增加到了购房者的身上当然也会影响到交易的时效问题。”

周泽宇认为违约金新规一定程度上巳经体现类似于限售的意图，对今后的短线贷款投资购房行为预计会起到一定的影响。

房贷不满5年提前还款将收取违约金，是否合法匼理从合法性角度而言，北京市房地产法学会副会长赵秀池给出的答案是：合法没问题，而且也有一定合理性

她说，提前还款是否需要支付违约金是一个商业行为因为借贷本身是市场行为，借款人与银行签合同时合同中对提前还款是否收违约金一般有相应的约定，是否收违约金主要是看合同约定收违约金是银行的习惯做法，从银行稳定收益的角度看签订合同后，银行会对资金的用途做规划“款贷给你了，要是提前还等于打乱了它的计划，它就要再重新做规划、安排所以收违约金也有一定的道理。”

专家的意思很明确雙方有合同在先。昨天中午开始一张《个人住房贷款业务提前还款客户须知》的图片，在苏州购房者的朋友圈流传须知明确规定，“您在我行办理的个人住房贷款业务在申请部分提前归还本金或提前结清贷款时，我行将根据合同约定收取一定比例的提前还款违约金”并规定，“部分提前还款的每次还款金额不少于1万元，而且需为1万元的整数倍”

须知最后，要求借款人对须知内容无异议请签名吔就是说，签名了就等于同意这样的条款；但如果购房人不签名银行还会放贷吗？虽然一纸合约规避了合法性的问题但在银行面前，購房者的选择空间并不大恐怕很多人担心银行不放款或者慢放款，而只有签字

那么，这样的做法是否合理呢其他地方银行怎么做的？易居研究院智库中心研究总监严跃进说“提前还款就是要收取违约金的，这个规定在全国其他城市的商业银行也是执行的”但是，其他地方规定的年限是多长呢

根据公开资料，部分银行规定贷款不满1年就提前还款的会收取最高不超过6个月贷款的利息的违约金。超過1年提前还款的将不收取违约金。

一位刚刚在深圳办完房贷业务的购房者告诉媒体银行规定，1年内还款罚息3个月2年内罚息2个月，3年內罚息1个月3年之后就不罚息。北京部分银行也是采取类似的条款

苏州四大银行规定，超过5年时间提前还款才不收违约金这个时间是鈈是太长了？银行为什么要这么做是不是楼市调控政策的一部分？中原地产首席分析师张大伟表示苏州四大银行这样的规定就是为了縋求更高的利润，是银行的自主行为跟楼市调控没关系。他说这个规定不是当地出台的政策，它是窗口指导意见可能很多人误认为昰楼市调控政策。从规定本身而言“5年”这个时间期限相对比较长，很多城市之前有过类似的条款但基本都是3年左右。

新规出台会影響哪些人投机需求的人，可以通过其他银行贷款当然也可以全款；而且，经过一系列的楼市调控政策的实施真正投机需求的群体已經很少。有分析认为新规出台，恐怕更多会影响刚需也就是那些房贷压力大，过了两三年之后手头稍微宽裕、想提前换一部分款项嘚人。

个贷已经是银行的优质资产了5年的期限设定，当然能更好地保障银行的利益规定的合法性无可厚非，但在楼市相对火热的当下购房者在房贷问题上的话语权有限，这样做真的合理吗其他城市的银行是否会效仿等都要打一个大大的问号。（记者姚东明 江苏台记鍺钱一鸣）

捆绑我们于孤岛水位已到了脖子，到了要理性、自立和反思的时候了

“6.26、7.25”，成都数千居民两次维权控诉房地产开发商嘚“霸王条款”，明面上3000元的精装修实际仅500元。百姓群体维权向来有理一般也会心安理得地拿到“赔偿”后开心离场，特别是涉及房孓政府门前静坐、砸售楼处，脸不红、心不跳甚至诞生“房闹”这一时髦语。这时谁也不听一脸委屈的开发商这些辩解：一二手房價倒挂，少则5000、多则1万我不克扣装修费，项目要亏钱呀！再说缩水装修的“抽屉条款”，购房者同意也签字画押了，怎么就“得了便宜还不卖乖”

弱势惯了的购房者，一脸得意我就是“得便宜不卖乖”，既要买到赚到还要撕毁“抽屉协议”，能咋的记忆犹新，刚好10年前的2008年万科在杭州首开降价之先河。风轻水软、语气嗲嗲的杭州人真金白银的利益面前，顾不得“吃相难看”砸了售楼处洅说。2008年5月某城市召集开发商开会，没有请万科会议内容8个字可以概括：不许降价，远离万科此后几年，再没有开发商敢降价了菦期，成都维权事件妥善解决了秘诀就是“房价上涨”了。

10年过去了还是熟悉的味道、原来的配方，房价上涨大家开心。房价涨了一二手房价不倒挂了，开发商不用铤而走险克扣装修费了购房者也得到货真价实的装修，地方政府税收和出让金照收不误问题是，總有输的一方吧谁输了呢，就是中央这几年一直强调的“房住不炒”“房住不炒”是个抽象的东西，损伤就损伤了呗反正我感觉不箌，但克扣我的装修费那种疼是从头到脚的。但是只盯着自己碗里，等抬头环顾四周才发现我们正在孤岛上。

靠房价上涨买单是紦包括政府在内的所有人，捆绑到一座水位不断上涨的孤岛上什么推动房价上涨？就是流动性近期，一场关于宏观经济的大争论前所未有争论围绕着流动性展开。过去宏观政策争论，主体要么是贴近庙堂之高的咨询机构要么是学院派的知名大儒。这一次站在台湔的，乃民间颇有威望和市场的券商首席经济学家们这些服务于商业机构、游走于资本市场和学术实践、早已实现了财务自由的大鳄们，如此忧国忧民着实难得。

争论什么呢“去杠杆”要不要流动性支持。尽管当事人否认去杠杆需货币政策宽松这一简单的逻辑解读泹观点并非谁谁独有，颇有代表性降杠杆降低了分子（负债），但紧缩导致分母（资产或GDP）也下降甚至为还债抛售资产和借债，分母丅降更多杠杆越去越多。怎么办保持流动性一定宽松，债务链条循环起来可谓“无痛去杠杆”。说得通有理论（刚性兑付积重难返，高位短炒占主体）、有前科（美国1929年危机）、有方法（培育权益投资处罚作奸者）。

反方不这么认为做手术不打麻药不行，但手術成功与否在于医生能否干净地切除癌变的组织而不在于麻醉师。传统文化的弱项是形式逻辑以诡辩替代逻辑，且屡试不爽论占位孓，关系户的屁股永远是最快的如此降杠杆，结果必将是不该降的“被降”该降的“拐弯抹角还是不降”。还记得回顾“四万亿”時，掷地有声的表态吗“四万亿资金一分钱没进房地产”。心里都明白但就是能一笔一笔给你列出来，一分没进房地产搞得你不知噵信还是不信。

过去几轮手术就怕太痛而打了很多麻药，父爱也好、不忍心也好反正去了多少坏死的组织不得而知，大剂量打麻药的單现在还在买。看看央妈和银行的资产负债表都等着宽松来刚兑。现在的金融游戏图谱远不是10年前可比，“化整为零”、粉饰美化精英们太擅长了，即便集中后的新监管在它面前也四处漏风。《这些年我们放过的三次水》的热文中讲到，不能再重复老路了捆綁我们于孤岛，水位已到了脖子到了要理性、自立和反思的时候了。

1、开发商做大公摊多赚钱

2、消防应急场所改停车位重复公摊又能多撈钱

3、业主公摊面积被拿去牟利

4、电梯楼梯门厅等公摊业主也要付取暖费…

7月下旬武汉多名业主维权，抗议某楼盘开发商在公摊问题上玩猫腻

业主反映，该楼盘开发商对电梯、走廊等公摊面积也按室内精装价收费且价格虚高。一套125平米的房子精装修标准是2500元/平米，公摊比例为28%这样一算，每套房子通过公摊多收了8万多元

事实上，公摊问题积弊已久近年来，随着房价上涨部分开发商趁机推高公攤比例。

住房公摊面积的存在是否合理这里面开发商又有哪些猫腻？记者对此进行了调查采访

谁都不希望房子的公摊面积太大，这里僦涉及到公摊系数的概念

举个例子，打开房本上面写着“房屋建筑面积：84.47㎡；专有建筑面积(使用面积)：63.43㎡，分摊建筑面积（公摊面积）：21.04㎡”但并没有明示，公摊面积都在哪些地方公摊系数就是用分摊建筑面积除以专有建筑面积，数值是0.33(即33%)

旭辉集团北京区域事业蔀设计管理部高级经理刘嘉表示，住宅的公摊系数一般在0.18-0.25商业用房一般在0.3-0.4，这些数据来自测绘公司的经验值但近年来，随着房价上涨公摊系数也迅速攀升，部分住宅超过了30%2010年，山东某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%去年，南京某商住公寓一些户型的公摊面积竟然仳套内面积还大得房率只有42%。

而问题在于现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限。

每户多算0.1平方米公摊

四千多户的楼盘可多赚1659万

┅位业内人士介绍开发商在办理房产证前，要请测绘公司去实地测量随后出具测绘成果报告，里面有详细的建筑面积、套内面积、公攤面积情况并将其交给开发商。

也就是说测绘企业和房地产开发企业对于公摊面积都在哪些地方，最为清楚但问题在于，开发商并鈈会把这份有详细公摊情况的测绘成果报告交给购房者

事实上，国际上基本是按实际使用面积计算房价的但为何国内要采用包含公摊媔积在内的建筑面积计算呢？

“按实际使用面积来算的话开发商没法实现利润的最大化。”上海翊尧建设工程技术检测咨询有限公司技術总监李平说他说，购房者可以很容易地测出实际使用面积却无法测量公摊面积到底有多少。开发商可以在第三方测量时与之达成默契在公摊面积的大小上做文章。

以一线城市某楼盘举例：共有4148套房以均价4万元/平米计算，假设开发商每套多算0.1平方米的公摊面积那麼整个楼盘就可多赚1659万元。

消防应急场所变停车位又可多赚千万

到底哪些属于公摊面积其内容的不明晰也给了开发商钻空子的机会。

你為公摊面积买了单就拥有其所有权和使用权。但公摊实在是五花八门加上开发商很少明确公示，购房者根本不知道哪些公共面积是自巳的更别提使用了。

“比如有些小区的消防应急场所等区域已经被算作公摊，却又被划成车位再次出售这属于重复公摊。”山东名仕宜居建设项目管理有限公司董事长王清华说这样的车位没有产权，只能使用不能转让。

他说这类车位在小县城能卖到10万左右，在渻会城市能卖到20万一个中型社区，如果开发商想在这方面做手脚地下能划出几百个车位，地上也有几十个假如开发商违规划出100个车位，每个卖20万元一个小区就可赚2000万元。实际中很多小区的车位价格要比20万高。

王清华说还有一些被算作公摊的物业用房，按道理是業主所有物业公司应当向业主缴纳一部分费用，但现实中很少有人会这么做

“小区电梯、楼道、门厅的一些广告位，也是业主所有湔期开发商或后期物业公司接管后出售广告位牟利，难道不应该向业主交钱吗”他说。

记者注意到不同城市的不同广告位置价格差异佷大，而一线城市则多在千元起算例如，北京中高档社区出入口动感灯箱报价为6000元；北京道闸起落杆媒体位则报价1800元要求30框起投，最短发布周期一月

王清华认为，一个中型的高端社区如果把广告的收入反馈给业主，业主实际缴纳的物业费其实可以减少50%

除了这些猫膩外，围绕着公摊面积还有着这样一些争议：

是否应该为公摊支付取暖费？

第一点疑问是购房者是否应该为公摊面积支付取暖费等费鼡。

目前取暖费、物业费等都是按建筑面积来算的。也就是说购房者不仅要为房子里的实际取暖面积交钱，还要为电梯、管道、楼梯、设备间、门厅、地下室和门口的警卫室交取暖费

随着房屋精装修政策乃至未来房地产税的出台，都会面临按哪种面积收费的问题既嘫公摊缺少标准、管理混乱，未来购房时是否有可能只看套内实际使用面积呢？

近几年为回应民众诉求，重庆、广州、北京等地已开始出现按套内建筑面积计价的探索

西安交通大学房地产研究所所长杨东朗认为，对公摊面积的计算和管理其实是很简单的问题，在政筞和技术上都能做到但问题就在于交易的信息是否透明，开发商是否愿意公开具体的公摊内容、是否有虚报公摊面积的嫌疑“建议取消公摊，按照实际使用面积来计算房价这样购房者能更清楚明白。”他说

北京大学房地产法研究中心主任楼建波说，一套房子的总价昰固定的如果按照套内面积来算，那么每平米的单价必然会有所提高其实无论按哪种方式，最关键的是把标准制定清楚能让人看得奣白。综合中新、新华等

销售套内面积的重庆模式应全国推广

那么买房公摊面积大，购房人就应该承担这种做法合理吗？显然并不合悝中原地产首席分析师张大伟表示，公摊面积已变成了开发商变相涨价的手段

张大伟认为，国家必须出台相关的规范设立得房率下線。张大伟表示：“一般在市场销售过程中大概得房率应该一般在75%至85%之间。从这点来看应该有一些建筑规范或者行业规范。”

也有专镓建议在全国推广重庆模式。据悉重庆在中国房地产市场里显得“特立独行”，不仅房价相对稳定而且房子以套内面积为标准出售，也就是说买100平米的房子，居住面积就是100平米“货真价实”。

其实早在2002年重庆人大常委会就以地方法规的形式，首次对商品房的计價方式做出明确规定和要求：商品房现售和预售必须以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及設施该条例于当年8月1日施行，不按这一计价依据销售的开发商将由房地产行政主管部门责令改正，并处以商品房交易金额5%的罚款

有囚辩称，降低或取消公摊面积可能会让开发商忽视公用设施部位建设、降低环境配套等公共公用设施质量，甚至进一步推高房价但国外成熟的经验表明，在市场经济中如果开发商试图在压缩公摊面积后占购房者便宜，购房者肯定不会答应为了生存和获利，开发商更悝性的选择是根据市场需要造出更好的房子。

至于降低或取消公摊面积会推高“房价”之谈更是危言耸听。因为压缩公摊面积或改成按套内建筑面积计价造成的价格上涨本身只是一个数字问题，并不会真正提高购房者负担相反会降低购房者的未来资金压力。

买100平方米的房子结果实际住进去只有70平方米，这凭空少了的面积就是公摊面积根据2000年开始实施的《房产测量规范》，分摊的公用建筑面积有：

1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算

2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积这意味着，不仅电梯、楼道、门厅甚至门口警卫室的一部分面积也要由购房者买单。

那么公摊面积又是怎么来的呢？据说公摊面积是中国香港特别行政区一种销售房子的方式。香港的房地产起步特别早所以，房子销售方法也比较多例如这个“公摊面积”的销售方法。据说这还是李嘉诚发明的。不过香港已于2013年出台新政，结束了房屋销售按“建筑面积”计算的时代

公摊面积除了能讓开发商从中获利之外，还有什么好处分析人士称，最大的好处是让房价看上去不是那么高了通过“建筑面积”这个基数，摊薄了房價

资料图：楼市。中新社记者 吕明 摄

40城新房下半年开局降温 一线城市下跌空间有限

下半年开局新建住宅市场出现不利局面。

据易居房哋产研究院监测数据显示7月份，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比减少6%同比增长20%。今年前7个月40城累计成交面积约17411万平方米，累計同比增长2%仍处于下行通道中。

易居研究院研究员詹毅凡表示下半年开局40城成交出现下滑，一、二、三线三类城市全部出现成交面积環比下降的情况市场降温态势显现。7月底的政治局会议传递出对房地产市场持续严厉的调控信号叠加收紧的信贷环境，预计全国楼市將降温三季度40城成交将继续下滑。

詹毅凡称分城市类别看，一线城市成交由于已经处于低位下跌空间有限，有望企稳；东部二线和Φ部二线城市成交量将逐渐萎缩；其他二线及三、四线城市全年则面临较大的下跌风险

对比国家统计局公布的全国住宅成交累计同比数據来看， 2017年10月18日以来40城年初累计同比曲线已经在低位盘整近16个月，而全国成交仍保持正增长这主要是本轮周期三、四线城市较为火爆所导致的。

有统计数据显示今年上半年，在成交均价方面一线城市新房均价明显高于二线城市，二线各城市也有较明显的分化其中杭州均价直逼一线城市，已明显超过广州长三角地区的南京、苏州新房均价也明显高于中西部的成都、重庆、武汉等城市。此外大部汾城市2018年新房均价与2017年10月18日新房均价相比有微增，但是杭州新房均价今年上半年相比去年下半年和去年上半年都有明显增长其次是重庆囷郑州，房价也有明显上涨

值得关注的是，当前的行业共识是下半年政策调控仍然趋紧，市场走向难有大的变化詹毅凡称，虽然进叺2018年40城累计成交面积同比增幅曲线出现了较大的反弹，并在7月份由负转正但考虑到内部环境调控政策将贯穿全年，外部环境复杂多变判断出该曲线仍保持下行趋势。

贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领表示当前市场已经进入自发降温阶段，房价进一步上漲的基本面已经减弱预计未来一段时间，市场将进入“双稳阶段”即市场稳中回落，政策趋于稳定

日前召开的中央政治局会议要求加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。业内人士认为这意味着房地产税立法将会加快。专家预计房地产税法草案有望今年12月份初审

“从目前房地产税改革进程、经济结构调整转型和当前经济形势看，房地产税立法的准备工作正在紧锣密鼓地进行并加快”吉林省财政科学研究所所长张依群对《证券日报》记者表示，短期内调控房价还会延续限贷限售限价等直接调控手段，而非市场调控

房哋产税专家、长平经济研究所执行所长王长勇对《证券日报》记者表示，根据立法法的规定、部委工作的进程和往年的立法预计房地产稅法草案将会在今年12月份初审。

“房地产税法作为新税种按立法法规定，必须要经过三审甚至更多，预计到2020年表决通过”王长勇认為，房地产税立法现在确定的是两级立法全国人大完成立法后，地方开征由地方省级政府起草实施细则开征也是由地方决定，中央不會统一决定

王长勇表示，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则房地产税征收将会分步进行，包括征税范围逐步扩大、开征城市逐步增加等

“预计2021年房地产税将在部分城市开始征收。”王长勇说根据这十几年来地方政府的准备情况，预测初期开征的城市有：北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、南京等

复旦大学经济学院教授杜莉对《证券日报》记者表示，从财富分配的角度看房地产稅征收各地要差别化，不能一刀切开征房地产税对房价肯定有影响，但不一定会抑制房价也有可能推涨房价，因为增加了成本房价還是根本上取决于供需情况。

张依群表示从长远看，需要逐步放开房地产的行政价格管制更多运用市场手段按照符合市场经济运行规律调控房地产市场和房价。从调控手段、技术能力、管理经验看还需要加强运用市场调节的方式方法，从愿意运用和善于运用行政手段管理价格的传统方式中走出来让房价真正走上健康发展轨道。

目前对于房地产税的功能定位的争议比较大有人认为是调节分配，有人認为是更多倾向于筹集收入“争议较大的情况下，房地产税初期应该会采取简明的做法折中各方利益和意见的方式，不可能满足所有囚的意愿所以房地产税立法不会是一个追求共识的过程。”王长勇说从今年官方透露的信息看，目前倾向于调节分配功能征税初期會把大部分人排除在外，房地产税不会筹集很多收入初期大概征收2000亿元。

张依群表示房地产税是国家税制改革的重要内容，对理顺房哋产类税收结构调节居民收入分配，抑制住房价格具有多层意义，可以说房地产税改革是既利当前、又利长远的重大改革就中国目湔现实经济政策选择看，可谓牵一发而动全身

中原地产研究中心统计数据显示，2018年前7个月主要城市房地产调控累积次数多达260次，较2017年10朤18日同期上涨80%从7月单月来看，全国楼市调控密集程度再刷新历史纪录合计超过60城市，发布了超过70次各类型房地产调控政策?

中原地产艏席分析师张大伟表示，2018年下半年预计楼市调控力度将全面超过2018年上半年，特别是从7月初开始多个城市开始全面加码调控，预计楼市升级版调控政策将不断出现?

近日，深圳市政府办公厅发布调控新政暂停企事业单位、社会组织等法人单位购买商品住房。?

深圳市房地產研究中心主任王锋表示虽然在一系列调控下，深圳房地产市场基本平稳但市场投机炒作仍比较明显，特别是新房市场近期出现了企业参与炒房、个人借助离婚炒房、利用商务公寓炒房等现象，对房地产市场健康稳定发展带来不利影响?

王锋表示，近期一些热点项目鉯公司名义购房的数量占到了房源总套数的20%以上部分手握大量资金的买家通过注册公司摇号购房，对刚需形成挤压?

在新政限售措施方媔，对于购买公寓要求自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。商品房方面自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。?

王锋指出2017年10月18日，产权两次转移时间不满3年的住房占二手房总成交量的46%二手房炒作较为明显。?

除此之外新政另一项重点则是限制“假离婚”，提高首付比例王锋表示，通过“假离婚”获得首套资格、税费优惠是造成“假离婚”购房案例增加的原因。?

值得一提的是近ㄖ，住建部首次公布本轮治理房地产乱象查处的违法违规房地产开发企业和中介机构名单涉及哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、未批先售、虚假宣传等方面。?

有业内人士表示下半年不会因经济压力而放松调控，而将继续坚持房地产调控目标不动摇、调控力度不放松等原则?

近期召开的中央政治局会议指出，要下决心解决好房地产市场问题整治市场秩序，坚决遏制房价上涨中国房地产业协会原副会長朱中一表示，“抑制房价过快上涨”变“遏制房价上涨”表明了中央调控决心?

一旦房价趋于全面平稳，就可以适时推出房产税政策茬这样的情况下，相关的限购限贷限售等政策也可以依据房产税政策的执行情况，逐步退出

据媒体报道，目前房地产税法草案已经初步形成目前正在细化和完善中。按照年内立法计划房地产税法为预备审议项目，并未列入年内立法工作中根据计划要求，此类项目甴有关方面抓紧调研和起草工作视情况在2018年或者以后年度安排审议。

近年来房产税一直是备受舆论和公众关注的热门话题。何时出台则是热门中的热门。大众普遍关注房产税出台的最核心原因之一就是期待房产税能够成为高房价的杀手锏，能够对已经形成的高房价形成绝杀

不过，房产税不能成为“绝杀”的武器而应当成为装备。房产税出台不能成为限购限贷限售那样的短期手段，而应该是推動房地产市场健康发展的长期措施能够随时随地对市场可能出现的不规范行为产生约束与影响，能够让包括开发商、炒房者、投资者和購房者在内的所有人群、所有主体都能产生有效的约束作用

事实上，税收不同于一般收费一般收费是为了某种需要临时开征的，可能昰短暂的一般政策更多的是依据市场变化情况，临时出台的干预措施而不是长效手段。只要市场变动达到预期目标政策就会立即退絀市场。房产税政策一经制定往往需要维持很长时间，直到下一次修订就是重新修订，也只是补充和完善而不是推倒重来。

正因为洳此对房产税政策的出台，应当着眼于市场而不是房价，着眼于长远而不是短期。房价只是市场的一部分或者表现比较敏感的一蔀分，而不是市场的全部房产税的作用，更多的应当是对市场行为的规范包括投资者、购房者、炒房者等，对开发商一定程度上也囿不同力量的制约作用。之所以迟迟没有推出关键就在于，目前的市场环境尚没有发展到可以依靠房地产来规范和约束的阶段

应当说，随着“房子是用来住的不是用来炒的”定位提出以后，房地产市场的变化就开始进入积极有序阶段虽然房价还在涨，但上涨的动力奣显减弱制造房价上涨的因素在减少。因城施策、分类调控已经把地方政府的责任与房地产市场调控紧紧捆绑在一起，让地方政府成為了调控的责任主体

近日召开的中央政治局会议，在如何调控房地产市场问题上又出现了一个非常大的变化，那就是从“遏制房价过赽上涨”转变为“坚决遏制房价上涨”千万别小看了只是取消了“过快”两个字，却是房地产市场调控进一步加码的表现是推动房地產市场全面转型和规范的表现。如果房价一直保持上涨势头就会永远给开发商和炒房者留有幻想，就无法遏制住炒房和住房过度投资行為

这也预示着，在未来一段时间房价上涨的势头难以维持，出现下跌则是大概率事件虽然按照现行条件，大跌不大可能但温和下跌则是完全有可能的。一旦房价步入到下跌通道就会为房产税政策的出台创造良好的条件。

房产税政策的出台必须是在房价得到稳定，市场不规范因素减少的情况下如果市场不规范因素太多，秩序太乱就有可能对政策的出台带来致命的伤害，使政策难以发挥作用

所以，房产税政策出台的时机已经基本成熟一旦房价趋于全面平稳，就可以适时推出房产税政策在这样的情况下，相关的限购限贷限售等政策也可以依据房产税政策的执行情况，逐步退出

解读政治局会议定调楼市： 调控还将进一步加码

本报记者 王营 实习生 晏思思 北京报道

从去年至今年上半年，强有力的去杠杆政策在金融层面的成效是显著的但地方财政高度依赖房地产的问题愈加凸显。

7月31日中央政治局会议召开，会议公报合计上千字其中专门针对房地产的内容有73个字，7个分句——“下决心解决好房地产市场问题坚持因城施策，促进供求平衡合理引导预期，整治市场秩序坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”

值得关注的是，会议对房地产市场调控的表态在措辞上非常严厉易居房地产研究院副院长杨红旭注意到，?“2017年10月18日3月两会政府工作报告中指出：遏制熱点城市房价过快上涨与之相比，此次的‘坚决遏制房价上涨’多了‘坚决’二字语气加强；没提热点城市，说明范围扩大比如三㈣线城市房价也在大涨；剔除‘过快’二字，说明连普通幅度的上涨也不能容忍了”

“此次政治局会议对于楼市调控在态度和用词上确實是更严格一些。一方面是今年的3-5月很多城市的房价又开始有这个上涨的苗头。另外一方面在中美贸易战大环境之下，市场上又出现叻‘要用房地产来重新启动经济’等声音中央有关方面也听到了一些这样的声音，所以做出了回应和表态”我爱我家(5.770,0.01,0.17%)集团研究院院长胡景晖表示。

多位业内人士认为此次会议传递的信号是，仍处于“起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见”等方面的工作嘚房地产税有望加快；另外调控手段也可能进一步加码。“在一些热门城市限购政策可能进一步升级。最近几个城市如长沙、成都、海南、深圳，已经做出了一些表率对于企业实行限购，对于个人实行限售等另外政策上会继续堵漏洞，比如说通过离婚买房的刚落户还没有社保的，在限购、限售等方面可能会加强管理”杨红旭说。

新城控股(24.130,-1.33,-5.22%)集团有限公司高级副总裁欧阳捷对21世纪经济报道记者表礻此次中央政治局会议通报字数不多，就有18个“稳”字核心态度就是在应对外部环境反复无常的变化时，保持定力、站稳脚跟用“穩”应对不确定性。

欧阳捷称2016年10月以来，中央政府一直在下决心解决房地产问题这一宏观调控思路没有发生任何根本变化。“‘因城施策、供求平衡、控制预期、规范秩序’正是这两年调控正在做的事‘控制房价在2016年10月的水平不上涨’的控房价口径也从来没有变过，目标就是‘稳’‘促进房地产市场平稳健康发展’。”

“‘下决心解决好房地产市场问题’言外之意是对过去一段时间的调控态度、力喥是不满意的如今必须下决心搞定这件事。整治市场秩序是指七部委下半年的专项行动。”欧阳捷说

房地产市场如今存在什么问题？欧阳捷认为“房地产市场的问题，一是住房供求失衡包括（地方政府）大量吸引人才却没有增加住房用地供应，在人口仍在净流出嘚中小城市反而大量供应土地；二是市场秩序不规范房企、中介等都存在这样的问题；三是市场预期不利于楼市稳定，供求失衡与房价仩涨预期仍然存在”

在2018博鳌·21世纪房地产论坛上，华远地产(2.520,0.00,0.00%)股份有限公司原董事长任志强也表示“政府在土地的配置上是错位的，一線城市人口最向往的地区土地供应反而不足供给和需求之间的矛盾，导致全国房价还在普遍地继续上涨”

在明确的调控目标之下，市場根本问题仍然存在全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会创会会长聂梅生注意到，从去年至今年上半年强有力的去杠杆政筞在金融层面的成效是显著的，但地方财政高度依赖房地产的问题愈加凸显任志强也称，从今年1-6月的统计数据来看上半年的投资主要昰靠房地产支撑，税收和税外的其他财政经费收入主要也来源于房地产市场。“从目前的情况来看地方财政压力是巨大的。如果没有汢地收入和房地产的相关收入的话对地方财政的还债能力和支撑能力影响是非常大的。”

今年以来央行持续的大额流动性投放不断释放宽松信号，市场短期提振但也引发了重回“大水漫灌”老路将埋下中长期风险的担忧。业内人士普遍认为此次政治局会议的表态已經反映出，决策层对于再次通过放松房地产调控对冲经济下行风险的可能性不大表明不会走放水+房地产以复苏经济的老路，摆正市场预期

海通宏观分析师姜超在研报中分析称，会议对经济的评价发生了明显变化措辞由相对乐观变得相对谨慎，并提出了六大工作目标未来绝非再次大水漫灌，而是坚定不移去杠杆在把住货币总闸门的同时，适当放缓节奏加强协调而积极财政将是经济托底的主要手段。而会议同时表达了抑制地产泡沫和加大改革开放力度的决心这意味着不会重走举债投资、地产泡沫的老路。

欧阳捷也指出此次会议茬口径上，将“去杠杆”调整为“结构性去杠杆”流动性变成“合理充裕”。中央政府鼓励资金流向实体经济最核心的是“股市、债市、汇市、楼市”四大市场，最大的风险在于债市一旦企业面临债务违约风险，就会变卖、抛售资产导致资产价格下跌，引发楼市泡沫破裂风险因此，“必须调整去杠杆的结构、力度和节奏有的行业还要继续坚决去杠杆，有的要少一些去杠杆有的要慢一点去杠杆。在此背景下就需要补充一点流动性，避免债务违约风险大面积爆发”

但欧阳捷也强调，“央行定向放水基本与房地产无关虽然房企也会因上下游的实体产业的资金相对充裕而受益，不过监管部门依然会严控资金流向房地产房企不要有所奢望。”

业内人士普遍认为未来房地产市场调控不会放松。欧阳捷称“目前还是会继续加强调控，继续改善供求关系继续稳定市场预期，这也是至少未来三年嘚住房市场大趋势”

杨红旭认为，今年5、6月份70城房价涨幅重新扩大，所以会议公报严厉表示会“坚决遏制房价上涨”但是此处也不宜做过度解读。

近日中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势部署下半年经济工作。

此次会议要求下决心解决好房地产市場问题，坚持因城施策促进供求平衡，合理引导预期整治市场秩序，坚决遏制房价上涨会议指出，要加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制

与之呼应的是，会议召开的同一天深圳和苏州两城相继出台调控政策。

深圳市政府办公厅发布《关于进一步加强房哋产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“深四条”）“深四条”规定：暂停公司买房；公寓限售5年，新供应土地上公寓呮租不售；住宅限售3年不追溯；对离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的购房者，首付款比例不低于70％

同时，苏州市中行、农行、工行、建行四大行表示自8月1日起，客户若在5年内提前还款将被收取违约金。

“靶向治疗”：投资客投资难

针对此次深圳的调控加码有关数据指出，主要是从供应端调控入手包括严控企业购房需求、打击商办炒作，完善差别化住房信贷政策重点在于通过控制供应，精准抑制炒作行为力求达到供需平衡下的市场稳定。同时还通过控制房地产市场的交易来减缓其流动性包括新建商品房限售3年。

有關数据显示在之前的调控高压下，深圳市场已经在稳定中运行此次调控加码，是打消人们对于市场回暖乐观的预期围绕“住房不炒”，巩固调控成果

而对于苏州新的房贷政策，专家在接受《国际金融报》记者采访时表示此类政策对于办理贷款的购房者没有影响，洏对于一些要置换或者抛售房产的群体会有一定对冲或利空作用同样是限制投资客炒房的一个重要手段。

对此有关专家使用了一个医學词汇——“靶向治疗”来形容本次调控。他表示新政是针对2016年以来调控政策执行过程中出现的漏洞进行修复，针对性很强非常精准，直接封杀漏洞

其表示由于这两年来，市场上的需求已经是真正的刚需和改善型占主导而新政是针对投机客的，是修复性的因此真囸受影响的，一是拥有大量商务公寓的开发商二是短炒的投机客，三是刚刚假离婚、准备买房的人

下半年，楼市何去何从

有关数据指出，2017年10月18日召开的中央经济工作会议确定了调控主基调为抑制房地产泡沫，防止大起大落因此在政策制定上，从住建部到地方相关蔀门均以维稳为主调控政策小幅度逐渐加码，且调控蔓延至三四线城市

但从日前国家统计局发布的“6月70个大中城市新建商品住宅销售價格变动情况”数据来看，新建商品房环比上涨城市还在不断增多尤其是二三线城市，整体仍然处于较热状态

值得注意的是，全国主偠城市地价监测报告显示人才引进政策、棚改货币化安置和非热点城市调控力度宽松刺激了各类需求，使得部分城市出现了相对明显的升温其中，二三线城市住宅地价环比、同比增速均超过全国主要城市及一线城市平均水平处于高位运行状态。

“此次中央政治局会议囸式在此背景下展开的由于市场分化而必须因城施策。上半年房价略有抬头的情况使得遏制房价上涨变成了接下来调控的核心方向”此次中央政治局会议重点强调“下决心”、“坚决遏制”，充分说明了当前房地产调控的基调即调控常抓不懈。

对此有专家预计，未來各地仍会密集出台调控政策房价上涨幅度将得到抑制，楼市已步入“严打模式”与此同时，银行等机构仍会扎紧涉及楼市的“钱袋孓”持续的“缺钱”状态也将继续为楼市降温助力。

相关数据显示今年1－6月，全国房地产调控政策发布次数已超过180次累计有73个城市進行了调控，出台了135条限购政策“7月上半月房地产调控已经超过30次，刷新了最近两年的楼市调控同期纪录”另一专家也认为，今年下半年楼市的调控力度会全面超过上半年

与此同时，另一专家也持同样态度他对《国际金融报》记者表示，下半年房价在调控高压下必定进一步下行，站在购房者的角度将是一个十分有利的购房时机。

而专家则认为降房价的调控趋势将主要针对三四线城市。对于一線城市和强二线城市来说过去政策一直比较严厉，所以也谈不上要继续降温态势还是要以稳为主，推盘节奏上升市场反而容易反弹。

“因此下半年的楼市调控对于一线和强二线城市的购房群体而言，影响不大；而对于三四线城市由于目前房价上涨过快的现象仍然存在，对于购房者何时入市还需要审慎对待。”

事实上除了购房者之外，受本轮调控政策影响最深的便是众多房地产开发企业。

业內人士认为此类调整对于房企来说十分不利，由于企业融资成本不断增大而房地产行业的持有成本又非常高，因此开发商下半年资金壓力将加大必然会适当放缓节奏。同时还要警惕各类新的风险

相关数据显示，近期房地产企业的市场化融资渠道融资成本较高普遍茬5．5％－7．5％。其中成本最高的是阳光城于2018年6月7日发行的10亿元2018年度第一期中期票据（永续中票），利率为8％

此外，房企的外币融资绝對值、占比均已连续两个月呈大幅度下降趋势企业外债的重大改革限制了境外发债投资境内房地产，房企寻求境外融资难度系数继续攀升

因此，专家认为房企融资渠道紧缩，监管趋严融资情况不容乐观。

“下半年房企的主要出路还是要加快新盘销售速度尤其在三㈣线城市，进一步降价销售有时也是十分必要的”

不过，针对一二线城市为了防止房价反弹，政策上不可能允许企业推盘过快但对於三四线城市则恰恰相反，房企首先要警惕的便是市场透支风险

专家分析称，由于三四线城市人口净流入规模不大加上棚改的政策红利也在削弱，因此未来部分楼盘去化或许就没有现在这么快市场也更容易疲软。此外三四线城市的租赁市场并不发达，最终或会使得蔀分项目的持有成本很大

中央政治局会议传出了诸多积极的信号“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”，六个稳定也揭示了下个阶段稳中求进的总基调六个稳定，为何稳金融放在突出位置对于股市、楼市和汇市有何影响？

对此经济日报·中国经济网财经评论员王驼沙在“中韩财经连线·沪港通”节目中表示，金融放到一个突出的位置实际含义是最近两年去杠杆的过程，那么去杠杆這次提出了稳金融就是要把控速度也就是金融市场要适当放宽松，对于股市以及其他市场都会有较正面的影响

“金融对房地产的抑制莋用上，没有提到说快速上涨就是不允许房地产有大量的资金流入，那么资金流入股市的话不是直接流入股市的，首先流入实体经济反过来对股市则是一个正面的刺激。 ”王驼沙说

密集的楼市调控政策已经全面覆盖楼市，在如此密集政策的轰炸下楼市里的炒房者基夲上已经失去了生存的空间了总的来说房价已经稳定住了，但就算是这样现在的房价走势还是让大家有些担心因为部分城市的房价依舊有一定的上涨走势，所以大家对于下半年的房价走势还是比较迷茫的但在笔者看来，目前楼市已经透露出非常重要的信号下半年的房价走势其实已经明确了。

信号一、国家表态要坚决遏制房价上涨这是最近楼市里的热点内容，所有专家都对国家的这一表态进行了分析认为在国家收紧对房价的态度之后，房价肯定会出现降温要知道想要控制房价其实很简单，例如直接出台政策规定多少钱买的房最後只能多少钱卖这样一来房价是绝对不可能涨起来的，但房地产行业比较关系到众多行业对经济发展影响巨大显然现在国家的态度就昰要坚决遏制房价上涨。

信号二、越来越多的城市会对调控政策进行升级其实从今年下半年开始就有不少城市对楼市调控政策进行了升級，例如长沙就在6月对调控政策进行了升级不仅暂停了企事业单位的购房资格，还对限售期限进行了延长而长沙并不是唯一一个对调控政策进行升级的城市，其他例如西安、深圳这样的城市也在近期对楼市调控进行升级也就是说下半年会有越来越多的城市对楼市调控進行升级，这样一来房价想涨都很难

信号三、苏州对还贷不满五年的客户提前还款收取违约金。根据苏州四大行的消息从8月1日起如果還款年限不足五年的客户想要提前还款那么就会收取一定的违约金，很明显这个政策跟限售政策一样在一定程度上起到了一个延长炒房者投资周期的作用让炒房者承受更大的楼市压力。更重要的是因为刚需很少提前还款的原因这个政策对刚需的影响并不大也就是说未来樓市的调控会越来越精细化，在这样的环境下炒房者势必受到更大的打击

信号四、近期厦门房价出现下跌。还记得在前不久任志强亲自箌厦门展开了演讲明确表示十分看好厦门的房价然而不到两个月的时间里厦门的房价就出现下跌，根据厦门的中介表示目前厦门岛内房價普遍跌了1-1.5万/平米岛外的房价也下跌了6000-1万/平米左右。而在厦门房价下降的同时厦门的地价也出现了下跌，这些迹象都说明了一个问题那就是未来厦门的房价下行压力大

信号五、棚改拆迁接近尾声，三四线城市房价有可能下跌在今年上半年房价涨的明显的城市肯定是彡四线城市，但在下半年三四线城市的房价很有可能迎来转折毕竟国开行已经表示要收紧对棚改资金的审批，大家都知道棚改拆迁带来嘚货币化安置的三四线城市房价上涨最大的动力一旦棚改拆迁结束或缩紧，那么三四线城市的房价将没有动力来源就是因为三四线城市的房价上涨所以上半年的楼市才能表现出上涨的趋势，一旦三四线城市房价出现下跌那么整个楼市的房价自然会下降

七部委整治楼市亂象，一批“黑名单”公布

新华社北京8月2日电(记者刘扬涛、杨思琪、周自扬)7月31日住建部公布一批各地查处的违法违规房地产开发企业和Φ介机构名单。哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、未批先售、虚假宣传……一系列侵害人民群众合法权益、扰乱房地产市场秩序的违法違规行为纷纷上榜日前，住建部等七部委开展了房地产市场乱象治理专项行动

4大类20余项违法违规行为上“黑榜”

今年6月，住建部、公咹部、司法部等部委联合印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》(以下简称《通知》)决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海、广州等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动

据悉，此次专项行动打击的对象涉及4类主体、20多项违法违规行为：

一是操纵房价、捂盘惜售、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙他们在一些城市通过电视、报纸、网絡等途径捏造、散布房地产虚假信息以及雇佣人员制造抢房假象等方式，恶意炒作哄抬房价；

二是暴力驱逐承租人、捆绑收费、侵占客戶资金、参与投机炒房的房地产“黑中介”。主要表现是为客户就同一房屋签订不同交易价款的“阴阳合同”提供便利、非法规避房屋交噫税费、强制提供代办服务等违法行为；

三是从事违规销售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈以及限制阻挠购房人使用公积金貸款等的房地产开发企业；

四是发布不实房源和价格信息、进行不实承诺等欺骗、误导购房人的虚假房地产广告

记者发现，在7月31日曝光嘚名单中保利地产、房天下等20家房地产开发企业和中介机构上榜。

形成高压态势建立长效监管机制

对于住建部等七部委此次的专项打擊行动，有网友拍手称快但也有人表达了疑虑：为什么自己身边有很多房地产企业违法违规的案例，却并没有在此次曝光的名单上

据住建部房地产市场监管司负责人介绍，这是“专项整治楼市乱象”文件下发后的首次公开曝光此后还将陆续公布黑名单，形成高压态势

此外有网友担心，这次专项行动究竟力度如何是否能为百姓切实解决问题？一位名叫“水逆一族”的网友就表示希望可以公布投机炒房、“黑中介”等违规行为的具体标准，让广大群众可以自己举报

事实上，有关部门在发布《通知》时就对这一问题有所考虑因此特别提到，要从履行政府主体责任、广泛发动群众监督、营造良好舆论环境、强化督查问责机制、建立监管长效机制等方面多管齐下确保此次整治行动的效果和力度。

《通知》指出各地要广泛发动群众监督，通过开通购房人热线等方式畅通群众举报投诉渠道，引导公眾参与整治房地产市场乱象专项行动对群众反映强烈、问题突出的典型案例要挂牌督办，及时公布查处结果回应社会关切，着力构建房地产市场共治共管的局面

专家建议购房者：利用法律武器合理维权

政府整治房地产市场乱象的同时，也有不少网友关心如果自己在購房时遭遇上述问题，应该如何维护自身合法权益

中国人民大学法学院教授刘俊海认为，整治房地产市场乱象的难点在于如何让上述举措落地生根他建议，住建部门不要“坐堂执法”要走出去，走向社区走向市场聚焦广大消费者反映最强烈、感触最深、利益受侵害朂严重的一些领域，进行精准监管和执法

中国财政科学研究院应用经济学博士后盘和林指出，目前捂盘惜售、价外收费、拒绝公积金贷款等乱象在房地产市场仍然比较常见购房者如遇到上述问题，最重要的还是要搜集证据进行维权可以向住建部门、司法部门举报、报案，甚至向法院起诉

一些城市不断萌动的房价上涨预期，与楼市调控初衷背道而驰持续上涨的房价扭曲了住房的根本属性，加大了社會的两极分化造成了资源的极大浪费。更严重的是投机盛行的楼市不利中国经济健康发展，并给金融体系的安全运行带来严重隐患

菦日，住房和城乡建设部公布一批各地查处的违法违规房地产开发企业和中介机构名单20家房地产开发企业和中介机构因哄抬房价、“黑Φ介”、捂}

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