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[来源]：i时代报
　　签婚前协议，约定将一方所有的房产赠与另一方，应先做公证；婚前忠诚协议无法律效力；夫妻一方的财产，也可通过公证约定为共同所有……《婚姻法》司法解释（三）自8月12日公布起，引起社会热议。记者昨日从上海市公证协会了解到，近期涉及婚姻财产公证的咨询尚未见涨。市公证协会理事、协会业务指导委员会主任委员沈宗仁告诉记者，市民对该司法解释可能存在认识误区。
【误区一】
约定房产赠与只需签婚前协议　　■解读：只有经公证的约定才不可撤销《婚姻法》新司法解释出台后，不少人忙着在产证上加名字。针对这种做法，沈宗仁提醒说，夫妻婚后前往房产交易部门在产证上加名字，只需带上房产证、结婚证等证件办理，并无问题。但若两人尚未结婚，直接在产证上加名字，涉及税收问题，于是双方婚前签订协议，约定将一方所有的房产赠与另一方，那么这种协议约定需要经过公证，才能保障其法律效力。　　根据新司法解释（三）第六条的规定：赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照《合同法》第一百八十六条的规定处理。沈宗仁指出，《合同法》该项规定是，除了赠与具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同之外，当事人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。所以，“夫妻婚前的这类赠与协议，只有经过公证才是不可撤销的。”　　如今，也有不少公婆想“留一手”，产证上已有公婆及儿子三人的名字，虽然同意加上媳妇的名字，但约定媳妇只能获得该房产中儿子份额的一半，也即全部产权的1/6。针对这种做法，沈宗仁表示，《婚姻法》的原则是“约定大于法定”，只要在产证上的各权利人全部到场签订协议并进行公证，这样的约定同样是有法律效力的。
【误区二】
忠诚协议可保利益
■解读：与法不合，不可公证“若婚姻中一方出轨，则所有财产归另一方所有”，不少恋人拿着这样一份保障婚姻中无过错方利益的所谓“忠诚协议”到公证处要求公证，不过实际上，这类协议不受法律保护，也无法进行公证。　　沈宗仁告诉记者，“婚内忠诚”是个道德概念，而公证只证明符合法律规定的内容，无法按道德标准办理公证手续。“忠诚协议这类协议在法律上没有依据，其执行只能依靠双方当事人自觉自愿，所以无法公证。若一方不愿履行协议内容，另一方也无法获得法院的支持。”“在结婚时同意把女方的名字加到产证上，但若女方率先提出离婚，则视为自动放弃产权”，针对此类“忠诚协议”的变相提法，沈宗仁表示，也与法不合。“加上女方的名字，在法律上视为财产赠与，女方已经拥有了房屋的产权。所以，即便离婚，如果女方不同意转让产权，之前的约定都是无效的。”
【误区三】
产权归登记者偏袒男方　　■解读：可约定一方财产共同所有　　夫妻一方付首付款，产证上只有这一方的名字，婚后双方共同还贷，离婚时产权却只能归登记方所有，另一方只能得到还贷款的相应补偿。由于实际情况中，多为男方买房，不少情感专家把这一条解读为“女方净身出户”，认为是对男方权利的偏袒，而沈宗仁不这么认为，“在公证行业看来，这些司法解释并不意外，我们早就按照这些原则操作了。”“此次涉及婚内房产问题的第十、十一、十二条，其核心是厘清物权与产权的关系。买房登记是物权，《物权法》规定根据的不动产登记制度，登记在谁的名下产权就归谁所有；而共同还贷是债权问题。”沈宗仁告诉记者，在尚未出台这一解释之前，由于我国的《婚姻法》实行夫妻财产共有制度，与《物权法》的规定有冲突，往往造成同样案子法院判决不同的结果。　　那么，如何保障非产权方的利益呢？沈宗仁表示，一方面，参与还贷的一方在产权登记时不能放弃自己的权利，不要只写一个人的名字。另一方面，婚后也可以通过公证，将一方的财产约定为夫妻共同所有。现在我们受理的此类公证“也不少，有男士被妻子怀疑有外遇，为了自证清白，维系婚姻，往往同意将自己的房产约定为夫妻共同所有。”　　沈宗仁表示，虽然目前咨询涉及婚姻财产公证的市民尚未见涨，但随着大家对新司法解释的深入理解，相信会有更多的人通过公证约定夫妻财产是共同所有、个人所有还是部分共同、部分个人所有，从而避免纠纷。
[作者]：严姗隽
[选稿]： 吴晓婷
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& 上海热线信息网络有限公司版权所有凌立律师：新婚姻法（解释三），婚前婚后，“产证加名字”的成本与难度
律师提示：
&&&凌立律师按：婚姻法解释三的出台，在社会上引起较大反响。尤其是解释三对于婚姻关系涉及不动产产权的部分情况的明确，更是受到已婚人士和未婚人士的极大关注。在这种背景下，一些人便希望通过在房产证上加上自己名字的方式，来保障自己的利益。但是，在房产证上加名，在实践操作中需要一定的成本，如果是通过买卖方式“加名”，则需要交纳营业税、契税、个人所得税、印花税以及相关办理费用等，如果是通过赠与方式，则需要交纳契税以及相关费用等。现在中国不同地区的加名规则有所不同，有些地区这些加名成本比较高，而且从现行的政策来看，至少婚前房产证加名是会征收相应的税的。而且，现行各地对于产证加名字的程序也不同，这样，现实中产证加名字的可操作性和难度也不同。鉴于，婚姻法解释三所引发的房产证加名的社会现象，未来可能会有涉及此类情况的相关规定出台。
凌立律师：“产证加名字”的成本与难度——法律与实务分析
&&&&婚姻法解释三出台后，一些人希望通过在产证上加上自己的名字，保障自己的利益。然而产证加名字却绝非想象的那么简单，通常会涉及到税收以及程序问题。凌立律师认为，产权证加名应当兼顾加名成本和程序操作性，对于产证加名字的问题，首先应当区分，婚前加名与婚后加名，其次，在婚后加名中，又应当区分，是婚前一方买房登记在一方名下的产证加名和婚后买房登记在一方名下的加名。
一、加名成本的问题&&&&首先，对于婚前加名，视为产权方对于非产权方的赠与，当事人应当缴纳契税、个人所得税以及办理产权过户的相关费用等，虽然目前上海地区夫妻婚前加名暂不征收契税，但是其实依据国务院的契税暂行条例，不论是房地产买卖还是赠与，都是要缴纳契税的。而且，放眼全国各地政策，据悉目前南京、成都、青岛、泉州、苏州、无锡等城市都已针对婚前房加名行为征收契税，预计不久，国家税务总局可能就会出台相关的政策对此予以明确。依据国务院的契税暂行条例第三条“契税税率为3—5％”，由于房屋本身的价值较大，所以需要缴纳的契税数额也比较高。另外，根据《中华人民共和国个人所得税法》，“财产转让所得”应纳个人所得税，《中华人民共和国个人所得税法实施条例》进一步将明确，“财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。”财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用比例税率，税率为百分之二十。由于房屋本身的价值较大，加上楼市涨价因素的影响，所以需要缴纳的个人所得税的数额可能也会比较高。这样一来婚前加名的成本还是比较高的。
&&&&其次，对于婚后加名，如果婚后加名是由于，婚前一方买房登记在一方名下，则婚后加名也需要缴纳契税以及相关费用，因为婚前一方买房登记在一方名下，依据婚姻法解释三的规定，属于一方个人财产，既然是一方个人财产，现在变更产权登记就是转移房屋权属，那么就应当缴纳契税。而如果是婚后买房登记在一方名下的加名，则不需要缴纳契税、个人所得税。因为，在没有婚前财产协议的情况下，婚后买房，纵使是登记在一方名下，也是夫妻共同财产，这时候，夫妻双方去产权登记机构变更登记，只是变更登记簿与实际产权状况不相符的行为，不存在房屋权属变更的情况，因此无需缴纳契税和个人所得税。因此，对于婚前一方买房登记在一方名下，则婚后加名，其成本也可能会比较高。
二、程序可操作性的问题&&&&对于加名的程序，不同地区在操作上可能存在一定的差异，对于婚后买房加名，一般手续上相对简单些，因为婚后买房，实际的权属关系式明确的，不存在权属变更的问题。一般情况下婚后买房加名的话，带好结婚证、身份证、房产证相关证件的正本及复印件去房产交易中心办理便可。如果房屋贷款尚未还清，可能还要先去银行办理抵押变更手续。只用支付相关手续费即可，费用不高。
对于婚前买房登记在一方名下的情形，因为加名涉及到权属变更的问题，所以程序就比较复杂。这时候，更名，不仅要交较高的税，而且在程序上可能还涉及无“限购”情况的证明、公证等，比如，在郑州市，房子为一方婚前个人购买的，婚后另一方想加名，则需要走房产交易的程序，即通过二手房转让或者赠与的方式，这种情况下要交纳契税、个人所得税、营业税等税费。办理此种手续，需要提供房产证、房子的市场指导价或评估报告和评估费用发票，买卖双方身份证，购房发票，契税证，户口本，结婚证。另外，为了证明购房人符合限购政策的相关规定，还需要房管部门出具无房证明，在昆山，夫妻双方可以先去公证处办理赠与公证，然后持公证书到昆山房产交易办理新房产证，缴纳相关税费，在房产证上加上另一方的名字。
凌立律师提醒：&&&&对于婚前买房，产证登记在一方名下的情形，另一方如果希望能够通过在产证上加上自己的名字来保障自己的利益，应当考虑到较高的税收和比较复杂的程序。结合上述的分析，在产权证上加上自己名字，是否是最好的一种途径？每个人也可以根据自身的情况，详加考量。
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