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3土地资源开发利用
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&朝阳区黄港乡土地一级开发项目可行性研究报告
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(C) MBA Library, All rights reserved.土地一级开发内容及相关税费(转)
7月30日下午，我所全体人员同廊坊市国土土地开发建设投资有限公司和廊坊市凯创房产置业有限公司全体财务人员进行了关于土地一级开发的学习。下面就将这次的学习内容做以下介绍：
一、一级开发相关内容
（一）土地储备制度的建立，为土地一级开发提供了制度基础
我国的土地一级开发是伴随着土地储备制度的发展而产生的。1996年，为了解决“国有企业脱困、土地资产流失”等问题，上海成立了我国第一家土地储备机构——上海市土地发展中心，这标志着我国土地储备制度的诞生。随后，杭州、武汉、青岛、南通等地也纷纷成立土地储备机构。经过十多年的实践，土地储备已成为我国城市土地管理的一项基本制度，它大大提高了政府对土地市场的调控能力，促进了我国城市各项事业的快速发展。虽然各地土地储备的模式有所不同，但总体上都可分为收购、储备、供应三个环节，其中储备环节包括两个阶段——开发和储备。这里的“开发”实际上是指土地一级开发。因此，可以说土地一级开发是伴随着土地储备制度的产生而产生的，土地储备制度将“土地开发”作为一个环节进行突出，引起了政府部门以及学者的重视，为土地一级开发的发展提供了强有力的推动作用。
&（二）我国城市土地一级开发的发展历程
从全国范围来看，土地一级开发大约经历了三个阶段：
&1．萌芽期(1996年至1999年) &
这一阶段，文献或文件尚未明确提出“土地一级开发”的概念，因此人们对土地一级开发的概念还不是很明确。1996年上海、杭州等地率先开展的土地整理活动，可以说是土地一级开发的雏形。1999年以前，土地储备工作主要还停留在由开发商和用地单位自由组合阶段。土地一级开发的相关法律法规也尚未出台。按照当时的供地程序，开发商以协议出让或先划拨后补办协议出让手续的方式取得现状土地，自行进行征地、拆迁和大市政建设后，再开发建设房屋。可以看出这一时期土地储备开发工作还比较混乱，土地一级开发和房地产开发均由获得土地使用权的房地产开发商来完成。
2．发展期(1999年至2002年)
&这一阶段是土地一级开发走向正规的发展过渡阶段。由于经营性用地“招拍挂”制度的实施，协议出让土地逐渐减少，开发商拿地的门槛和难度越来越高，一些开发商迫于市场化的竞争压力，开始转向专门从事土地一级开发，这些公司的主要任务就是在完成具体地块的土地一级开发(包括征地、拆迁和基础设施建设等)之后将土地交还给政府，再由政府统一向社会出让熟地。但在这个时期，土地一级开发公司主要是通过政府划拨等形式来确定取得土地，虽然针对性和专业性比较强，但由于缺少市场竞争，使得土地一级开发工作未能达到理想的效果。这种情况的典型案例是中关村科技园区的土地一级开发中，成立了北京科技园建设股份有限公司、北京海淀科技园建设股份有限公司等多家土地一级开发公司，其各自以划拨方式取得了一定范围的土地，进行征地、拆迁、市政基础设施建设后，分别由政府以协议或公开方式出让土地。
从全国范围来看，这一阶段的另一个明显特点是：由于土地储备开发工作逐渐升温，有条件的城市大都建立了土地储备制度，成立了土地储备机构，并由土地储备机构专门承担土地一级开发工作。
3．规范期(2002年至今)
&为规范土地一级开发行为，合理开发利用土地资源，满足经济发展和城市建设用地需求，各地结合自身实际情况，陆续出台了一些地方文件，对土地一级开发的组织实施、合同监管、项目验收、资金管理等方面进行了规定。比较有代表性的是北京市2002年出台的《北京市土地一级开发管理暂行办法》，规定土地储备机构和政府以招标方式选择土地一级开发公司，并委托其实施土地一级开发，在将土地开发为熟地之后以公开方式向社会供应。可以说，北京市出台的一些土地一级开发文件对全国的土地一级开发工作起到了积极的推动作用，
全国范围内的土地一级开发工作也逐渐步入正轨，其中土地开发方式的改革成为各地工作重点，目标就是要建立体现政府土地所有权以及符合市场经济运行机制的“效率优先、兼顾公平”的土地一级开发新模式。
&（三）开发商在土地一级开发中的角色
政府主导、市场化运做的原则决定了开发商参与土地一级开发活动必须认真研究分析政府的相关政策，充分理解和利用相关规定，以保证自身的目标利益的实现。同时必须加强对当前发展形式的分析与评估，对房地产市场的发展趋势有所评判，对政策进一步完善的方向有所把握，毕竟开发商的身份只是一个协助实施者，并非是土地一级开发市场正常运转的必须参与主体。
（四）土地一级开发的有关政策
目前有关土地一级开发的法律规定均为地方法规和政策，稳定性与法律效力也较低，存在一定的信用风险。我国立法部门应当加快立法调研，地方立法经验，加快土地一级开发的立法进程，对《土地管理法》、《房地产管理法》等有关法律予以修改，增加有关土地一级开发和土地储备制度的规定，保障土地一级开发合法实施。廊坊人民政府日颁布《廊坊市土地一级开发管理暂行办法》是廊坊市土地一级开发执行标准。
&该办法规定土地一级开发，是指根据土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用计划，将列入土地储备开发项目的土地，组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
市土地储备委员会是全市土地一级开发管理工作的决策机构，市国土资源管理部门所属的土地储备机构具体负责本市土地一级开发的具体管理工作。
（五）土地一级开发定义展开
&是指由政府委托市、区土地储备中心或其授权委托的企业，按照土地利用总体规划、城市总体规划及地区控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对一定区域范围内的城市国有土地(简称毛地)或农村集体土地(简称生地)进行统一的征地、农转用、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”(即通自来水、雨水、污水、中水、电力、电讯、天然气和场地平整)（另有一说是供暖代替中水）的建设条件(简称熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。以熟地出让的成交单位价格简称熟地价。
&宗地内土地平整，不仅意味着宗地内地形地势的平整，更重要的是通过土地征用、土地收购和居民拆迁，使土地权属状况发生了改变，政府收回了原先让渡出去的部分使用权，即政府拥有了所开发土地的完整的土地所有权。&
随着城市发展要求、技术水平以及人们环保意识的提高，大市政建设的内容不断发展，主要表现在配套市政设施的种类不断增多，使建设用地的功能不断完善。在土地开发的历史上，曾经出现过“三通一平”、“五通一平”“七通一平”的概念，最近一两年甚至出现了“九通一平”的概念。到目前，完备的土地一级开发配套的市政项目主要包括供水、供电、电信、道路、天然气、供热、雨水、污水、中水和有线电视。
&由此可见，土地一级开发是指土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发。开发商在取得一块土后再转给另一个需要用地的单位，然后由另一单位进行土地开发，属于三级开发。
&在城市中，土地开发有一级和二级之分，土地二级开发通常是指房地产开发；土地供应是土地一级开发与二级开发的分界点，供应之前的开发属一级开发，之后为二级开发。
&（六）土地一级开发流程：
&土地一级开发一般工作程序
&程序一：确定土地一级开发项目
&程序二：确定一级开发单位
&程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理）
&程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理）
程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理）
&程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理）
&程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理）
程序八:办理规划意见书
&程序九：办理土地一级项目开发项目核准
程序十：取得征地批复(实施征地)
程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁）
程序十二：编制市政基础设施实施方案
&程序十三：组织验收，评估土地成本
程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易
首先是编制一套符合城市土地利用总体规划的发展计划；
第二是制定土地供应计划、土地开发计划和土地利用计划；
第三是原土地所有者或使用者征得土地主管部门的同意以后，向市国土局提出申请。因为土地一级开发中是包括国有土地和集体土地，属于集体土地一级开发的大部分是在郊区，由所在地的村民委员会向所在地的乡镇政府提出，乡镇政府再向所在地的区县政府提出，区县政府同意后通过分局再向市国土局提出一级开发申请；
&第四是市国土局受理申请并进行土地预审。符合土地预审的，由市国土局委托土地储备机构编制土地一级开发实施方案。编制了实施方案后，召开有几个委、办、局参加的联审会进行初步审查，提出一些原则性意见。主要是规划委看用地有没有变化；发改委看是否符合国家产业政策；环保和交通看是否有问题，如果大家都没有问题，就可以继续往下走。
第五是由市国土局会同相关部门确定土地一级开发主体。该地块是由土地储备机构来做还是招标企业来做，提出一个委托方式，是招标委托还是授权委托。如果确定后就给这个单位下达土地一级开发的授权批复，如果是通过招标还要签订一级开发的委托合同，要明确开发土地的范围、成本、期限以及条件。
&第六是一级开发企业拿到授权批复后就要办理各委办局的具体事，如规划委规划意见书、建委、园林局、文物局、环保局等涉及的手续，最后发改委办理备案或立项审核批复，如属于新征土地要报市政府办理征地手续、属于存量土地，要报市政府批准收回国有土地使用权。获得批准后再到相关的委办局办理征地、拆迁的有关手续。
&第七手续办完之后，由土地一级开发企业具体地再组织进行评估、拆迁及市政专业公司招标等。由具体开发企业按照市场化的运作方式进行管理。
第八做完后向市国土局提出要求，由市国土局、市财政局、市发改委等部门共同审核土地开发成本。按照招标的条件组织有关专业部门对土地进行验收，是否达到“几通一平”的条件，是否按合同开发等进行验收。
&第九如果验收合格，就要支付相应的费用。这时有两种情况：开发完后如果不卖地，土地储备机构就要给钱把土地收购过来；如果这块地要卖，就要进入市场，用卖完的钱把成本再还给一级开发企业。实际上成为开发的“熟地”以后，一般情况下，不可能长期储备不动，因为储备的财务成本是很大的。
（七）什么样的开发商可以搞土地一级开发
&政府统一搞土地一级开发，一般都是要一个城镇至少是一个大型居住区一次统一规划，统一征地拆迁，按照建设程序先地下，后地上，先市政配套，后房屋建设。土地一级开发将更多的是建新城
,而不只是建住宅区。因此规模会远大于过去开发商自己搞一个项目的规模，需要的人力物力都会非常多。这就要求承担一级开发的开发商必须是有实力、有经验、干过大型开发项目的开发公司。而且因为它是代表政府进行征地拆迁，政策性很强，必须是遵纪守法、群众能信得过的企业才行。因此选择哪些开发商可以搞土地一级开发，要求相当高。政府应该制定准入标准，达不到要求的开发商不能参与一级开发。一般应为卓有信誉的有政府背景的或国有控股的大型开发公司为宜，而且必须经过公开招投标，能够拿出切实可行的方案，竞争胜出的开发公司才可。
（八）土地一级开发业务收入问题
由受托房地产开发企业进行一级开发的，前期的筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁等工作主要由企业负责，待开发完成后，他们再与政府商定利润测算方法，主要有以下三种：一是开发成本的8%-12%（廊坊），来计算开发企业的利润；二是企业参与土地出让收益，即土地一级开发完成后，我们收回前期投入的前提下，在出让时溢价部分有我们和政府按一定比例分配；三是可以把地块面积的一部分将来有条件转让给企业做二级房地产开发。
但开发商参与土地一级开发并不仅仅是看中土地收益分成，更在于拿到该地块的二级开发权。因为土地一级开发存在资金占用量大、工期时间长、政策风险高等问题。开发商通过介入一级开发，可以更好地把握土地规划定位等核心问题，便于企业在下一步招拍挂中掌握主动权，拿下土地二级开发权。
（九）土地储备开发成本构成
开发商不管以任何形式从事土地一级开发，都必须对土地储备开发成本进行认真的分析与考虑，因为最终利益的实现取决于土地储备开发成本的表现内容。廊坊出台的办法规定土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发范围内实施土地一级开发过程的费用。具体包括：征地、拆迁补偿费及有关税费；收购和置换过程中发生的有关补偿费用；市政基础设施建设的有关费用；贷款利息；土地开发过程中发生的招（邀）标费用、预决算审核费用、工程监理和工程管理费用；不可预见费用和开发收益等。开发收益按照下列方式确定：1.企业自行筹集开发资金的，按开发成本的8%至12%确定。2.土地储备机构筹集开发资金的，开发的收益按开发成本的3%至5%确定。
从土政府拿地时的土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地内 “七通一平”或
“五通一平”等，可直接用于建设的土地价格。
&土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。
一级开发的成本决定了招拍挂的底线，但不会从根本上改变土地价格构成，因为成交价是由市场的价格预期决定的，不是由一级开发成本决定的，虽然确保了一个价格底线，但只要有竞价存在，这个价格底线就会失去意义
二、一级开发过程中涉及税费
主要是营业税，城建税，教育费附加，地方教育费附加，企业所得税。
营业税按建筑业3%计征，按全部营业额计征
营业税 代理业5% 差额计缴，不含代付的拆迁补偿费
城市维护建设税 7% 按已缴流转税额计缴
教育费附加 3% 按已缴流转税额计缴
地方教育费附加 2% 按已缴流转税额计缴
企业所得税 25% 按应纳税所得额计缴
&耕地占用税
建筑业上的差额纳税需符合两个条件，1、必须具备建筑资质；2、有总分包合同（协议）。如果仅是受托开发土地，应不属于差额纳税的范畴，应就取得的收入全额征税。现在有说法认为，所谓的收益由于不具备实质性的投资收益，应作为价外费用。
建筑业营业税的计税依据，是指从事建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业取得的营业收入额，包括建安企业向建设单位收取的工程价款
（即工程造价）、临时设施费、劳保基金和施工机械迁移等工程价款之外的各种费用。工程价款是建筑业主要计税依据。
工程价款由下列四项内容组成：根据实际完成的工作量和预算单价计算的直接费，根据直接费数额和管理费取费标准计算的间接费，根据直接费、间接费和规定的标准计算的计划利润，根据直接费、间接费、计划利润，按国家规定的税（费）标准计算的营业税、城市维护建设税和教育费附加。用公式表示为：工程价款=直接费+间接费+计划利润+税金
税法针对建筑业的行业特殊性，在计税依据一般规定的基础上作了一些特殊规定。建筑业务实行分包转包的，总承包人缴纳营业税时，是以全部工程收入减去付给分包转包的价款后的余额作为计税依据的。至于分包、转包人应纳的营业税，由总承包人在支付工程收入时负责扣缴，扣缴税款的依据为分包、转包人取得的工程收入。
&按建筑业征收营业税时，由于建筑过程不体现收入，其计税依据按两种方法确定，一是按自建单位当月或近期提供同类建筑劳务的平均价格确定；二是按计税价格组成公式核定：计税价格=工程成本*（1+成本利润率）/（1-营业税税率3%）。公式中成本利润率在湖南省确定为5%.
&建筑安装营业税纳税义务的发生时间为纳税人收讫营业收人或者取得索取营业收入款项凭证的当天。需要注意的是，企业收到的预付备料款和预付工程款不是其取得的营业收入。
另外，国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知(国税函〔号)
近接部分地区反映土地使用者将土地使用权归还给土地所有者时，政府收回土地使用权的正式文件如何掌握以及纳税人进行拆除建筑物、平整土地并代垫拆迁补偿费的行为如何征收营业税的问题。经研究，现明确如下：
&1、《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔号）中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。
2、纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。
&省局补充意见如下：(苏地税函〔号)
1、土地管理部门是指县级以上地方人民政府土地行政主管部门，不包括土地行政主管部门下设的土地储备机构。
2、受托进行建筑业拆除的纳税人代委托方支付给原土地使用权人的拆迁补偿费，若被拆迁人依法不需开具发票的，应提供相关法律法规或政府部门的相关文件规定的补偿范围和标准以及被拆迁人和开发人的拆迁（回迁）合同和签收花名册,并与账目核对，经主管税务机关审核确认后，可以在营业税计税依据中扣除。拆迁代理业务，拆迁代理单位协助各级政府按照国家相关法规规定向被拆迁者实际结算转付的拆迁补偿费，可不计入其营业额计算缴纳营业税。
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suesuecao 发表于
土地一级开发营业税缴纳。
1.土地一级开发，企业受土地储备中心委托，把毛地开发成净地，由土地储备中心转让。开发直接费用由开发企业承担或者代付。
2.受托企业开发过程中，有个人及企业拆迁费、耕地占用税费、征地使用费、评估勘察设计费、三通一平等建筑施工费、市政道路、绿化设施等费用（假设只有三通一平及市政道路、绿化费用取得的是建筑业发票，其他取得的是服务业发票、行政事业单位收据、个人拆迁花名册、企业拆迁普通收据），。
3.企业完成开发后，开具票据给土地储备中心（开发直接成本+利息+期间费用+留存利润），企业开出的是建筑业发票（是不是只能开建筑业发票），缴纳营业税，但是这个营业税是否可以差额抵扣？那么抵扣的部分是否只有建筑业发票以及个人拆迁部分？（企业拆迁是普通收据，其他都是非建筑业发票）
4.如果开发企业想避免多交纳营业税，那么应该怎么进行税收筹划？（首先排除收入仅仅为“留存利润+利息+期间费用”的方式，原因为：所有开发业务都属于受托企业与其他施工企业之间签订协议，而土地储备中心不会代替受托企业去签订合同，所以发票不可能开给土地储备中心，那么所有成本只能列支在受托开发企业的帐上）
[[i] 本帖最后由 suesuecao 于
10:22 编辑 [/i]]
红花堡 发表于
营业税筹划的可能不大吧,多从土地增值税和企业所得税方面筹划吧,不要舍本求末
suesuecao 发表于
最合理的营业税筹划
这个本身就没有土地使用权，不属于土增税范围！
根据国税函[号，第二条，开发企业代垫资金的营业税问题，属于拆迁部分（安置费、补偿金、土地征用费等），按照代理业差额营业税，属于建筑拆除、土地平整阶段部分，按照建筑业差额营业税！！
qianhui1977 发表于
[url=forum.php?mod=redirect&goto=findpost&pid=5110642&ptid=4651446][color=Olive]suesuecao[/color]
的帖子[/url][/b]
属于建筑拆除、土地平整阶段的部分，按照建筑业差额征收营业税。--这条的依据？我一直对土地一级开发适用建筑业营业税不明白。实务中我们土地一级开发企业是扮演的土储中心的角色，是建设投资方，而非总包方，那么如何缴纳建筑业营业税呢？若非总包单位，又何来的分包扣除项呢？
云小飞 发表于
努力争取差额征税吧
family 发表于
非常不错的帖子，顶起来。
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