近期一连串积极信号，推动市场的持续回暖。

从多城接连放松楼市，到央行下调LPR…高层积极表态维稳楼市，对市场释放重磅利好。

恰逢2022改善大年，想买市区舒适三房的改善客，该如何选择？

广州航拍图，广州楼市发布 摄

近期，楼市传来的密集消息，有两大层面值得关注。

一方面，是来自政策与金融端释放的利好信号。

随着高层喊话看得准的举措应出尽出，5月以来超20城在不同程度上放松楼市，调动买家入市热情。

同时，央行降LPR、利率下调、放款加快...信贷层面多举措落地，减少买家置业成本，市场走势愈加明朗。

另一方面，市场端持续交投火热，回暖迹象显著。

5月以来，广州多盘陆续入市，前有琶洲10万+豪宅开盘去化97%，后有广钢高端盘首开热销约15亿，成为热议话题。

随着市场回温，近期中心区不少新盘已出现加推上调价格或收回优惠的现象。

不难发现，市场对利好的反应速度，远比你想象中要快。在中心区市场率先回暖之际，抢先出手的都是哪些买家？

有数据表明，超半数是追求市区舒适三房的改善客。

据中指院统计，今年1-5月份中心区新房成交约10204套，三房成交5580套，占比约55%。

究其原因，随着信贷进入“宽松”阶段，有利于改善客“卖一买一”，同时在利好信号下，多个改善盘入市，为他们提供最佳的进场时机。

如今，放眼中心四区置业形势，1000万已是四房改善门槛，三房门槛则普遍在总价600-700万区间。

那么，改善客如何在市区买够用的舒适三房，对得起自己的辛苦打拼？

这无疑是个值得探讨的技术活。

据不完全统计，中心四区符合600-700万的三房产品，主要分布在天河东、海珠西、花地湾及广钢等板块。

选择越多，越有必要用更严苛的标准挑选。楼市君认为，这离不开三个硬指标：板块宜居性、价值成长性、产品战力值。

下面，我们不妨围绕这些关键指标，对上述四大热门板块来一次综合PK。

既然要讨论适合改善客的优质三房，那就先从板块宜居性这关较量开始吧！

地段+交通+配套成熟度

我们先来看看天河东板块，其整体发展基调“重产业而非居住”，服务于居住的配套有所欠缺，尚未形成居住氛围。

现阶段，板块内清华附中湾区学校去年已正式启用，通过21号线也能快速换乘至珠江新城，但日常消费主要依靠社区底商，整体成熟度仍有提升空间。

海珠西本身就是海珠人口最密集，发展时间较早的片区，居住氛围浓厚。

从交通格局来看，板块内地铁2号线、广佛线等已开通，未来还有11、10号线等在建新线，能满足“CBD半小时通勤”的要求。

得益于老城区的配套沉淀，商业配套、教育资源相对充足，基本能满足日常生活所需。

但在城市面貌上，现阶段海珠西仍在推进旧改，部分新盘周边居住环境的改善还需一定的时间。

由于地处老城区，花地湾本身生活配套相对成熟，这里的鲜明特征是老城烟火气。

广州最早开通的地铁1号线途经于此，可便捷通达珠江新城，未来板块内也会迎来多条地铁新线，整体通达度较高。

需要注意的是，板块内城市更新在建设阶段，配套体系的升级同样需要时间检验。

花地湾航拍图，广州楼市发布 摄

广钢方面，经过9年风雨岁月，已从当初的工业荣耀，摇身变成一座宜居新城。

不同于其他新城，这里已形成浓厚的居住氛围：到晚上8点后，北区住宅亮灯率普遍在70-80%，入住率清晰可见。

广钢新城成熟的居住氛围，广州楼市发布 摄

在宜居指数上，广钢在核心地段、交通格局及配套成熟度都颇具话语权。

其与白鹅潭CBD保持恰到好处的距离，将形成6轨交汇的交通体系，又聚集丰富的教育、医疗、商业等配套。

就拿教育来说，广钢规划有32所学校，已开学的名校有省实一小、省实二小、华师附荔湾学校、省实初中等，今年还将迎来省实三小，满足适龄儿童的入学需求。

房地产价值是看未来兑现的

天河东价值体系的增量，主要在于金融城、智慧城的核心产业辐射。

一边是广州第二CBD，一边是已进驻超2500家企业的科创高地，持续增强的产业能量，将为物业价值的提升提供支撑。

国际金融城航拍，广州楼市发布摄

从潜力维度看，不同于前者，海珠西的价值增量则在于旧改蓝图的兑现。

大范围、大体量的城市更新进展如何，很大程度上决定板块的升维进阶空间。

随着未来海珠西的旧城焕新，土地被盘活，产业结构升级，拉动物业价值的上升自然不在话下。

但从客观上来说，城市更新从来不是一蹴而就的，还需要耐心的等待。

花地湾连片开发的整体规划很好，也能享有白鹅潭CBD、聚龙湾商务区的产业辐射，未来前景让人期待。

但，除周边产业力量的辐射外，花地湾自身的规划兑现更是价值体系的根基。

从时间线上来看，直到近年来，该板块才开始集中建设。

考虑到规划面积大，且同为周期长的城市更新，想要板块的整体提升，需抱着长远的目光来看待。

至于广钢板块，在区位上来看，既承接白鹅潭CBD、聚龙湾商务区的辐射，又更近广船综合体、广州国际医药港。

以白鹅潭CBD产业做基底，广钢周边的广船商业、太古商业、健康港·星河COCOPark等配套，将为其在商业功能性上作出补全。

更重要的是，源于CLD（国际中央居住区）定位的配套升级，广钢自身在产业和配套兑现上也有足够的底气。

先是加快建设中的广钢总部综合体，将推动板块配套体系的升级，预计2024年建成。

再到最受关注的广钢中央公园，现阶段已明确工程建设17项流程，并对广钢业主开展问卷调查，方便接下来更好地推进，值得期待。（点击回顾：一波三折！广钢公园到底改复工没？航拍挖出内幕！）

值得一提的是，不久前广钢周边在建地铁刷新进度，四通八达的交通格局将照进现实...诸多利好，将在未来几年内相继兑现。

从市场数据来看，广州三四房越做越小的趋势很明显，特别是天河东板块。

目前，天河东在售新盘中，有个明显的产品特点是得房率高，常比其他楼盘多一间“房”。

通过面积控制低总价，做到70多平小三房，兼具功能性和性价比，对刚需买家颇为有效。

但对于追求舒适性的改善客来说，过于讲究功能性，牺牲居住尺度的舒适性，与改善的初衷有所违背。

当然了，对于产品的居住舒适度，不止空间尺度，朝向也是加分项。

来看海珠西这边，以昌岗某盘为例，三房单位面积段都在80+平，多为偏北向，朝南的主要为四房户型。

这也不难理解，在寸土寸金的中心区，开发商往往会将南向、景观面最好的留给大户型，以实现利润最大化。

至于户型格局上，其80多平三房整体中规中矩，且部分卧室未设大飘窗，也存在些过道面积的浪费。

通过总价600-700万的三房筛选，花地湾在售的约106平南向大三房也能满足条件。

其在空间尺度上，比天河东、海珠西三房要大，且朝向也有明显优势。

不过，这款户型在产品设计上较为常规，实用率约78%，且对比周边同价位的三房，在功能性的创新亮点相对逊色。

在产品战力值PK上，广钢在售的约98平南向大三房，给到楼市君不少惊喜。

对比其他三大板块，这款户型基本上能填补他们在产品设计上的短板。

首先，它既有足够的空间尺度，据说实用率近90%，还是难得的南向，采光、视野都是高配，妥妥的高性价比。

其次，在功能上也有不少亮点，比如南向面宽超9米、阳台超6米，主套空间还配有超6米L型南向转角大飘窗，把南向优势发挥到极致。

还有LDK一体化、交互式厨房的设计，这些配置往往在豪宅产品才能看到，气派感十足。

约98平三房板房效果图

总的来说，四大热门板块的各具优势，但通过综合评测PK，广钢板块得分无疑是最高的。

可以说，广钢在售产品更适合追求市区舒适三房的改善客：

广钢既有成熟够稳的宜居环境，又处于“熟了但未熟透”的价值增长阶段，且约98平南向大三房也有足够的竞争力。

广钢“收官之作”持续热销

双央企联袂开发，实现多维度升级

关注市场的买家应该知道，目前广钢在售的约98方南向大三房，就来自中海·保利朗阅。

不同于其他三大板块，广钢经过9年发展，新房供应相当紧缺：2021年供求比更是低至0.25，买少见少。

而作为广钢“收官之作”，中海·保利朗阅一出道就坐享成熟资源，又有硬核的产品力与稀缺性，市场反响还算不错。

广钢航拍图，广州楼市发布 摄

楼市君了解到，中海·保利朗阅开放售楼部仅半个月即开盘，揽金约15亿，当中约98平户型就去化超55%，至今还在持续热销。

在入手中海·保利朗阅的准业主中，还有不少是以前的老粉二次置业。

他们在广钢生活七八年，既见证了这座宜居新城的崛起，也享受过物业的财富增值，对板块的认可度较高。

这一次，中海与保利的联合打造，也让他们看到很多不同以往广钢产品的突破。

双央企实力背书，既有口碑也有保障

广钢新城从青铜变成王者，这两家央企功不可没。

8年前，板块首批住宅由中海、保利落下，至今参与开发广钢13盘，占据广钢市场份额超7成，影响力相当大。

在他们牵线下，板块配套落地迅速，比如中海花湾天地满足业主的生活需求、保利带来荔湾第一所华师附小...

广钢新城，广州楼市发布 摄

经过多年沉淀，这两家央企熟悉广钢市场、深谙买家需求，打造了一个个标杆项目。

对于中海·保利朗阅的开发，其以中海品质为基底，由保利负责操盘，双方优势充分发挥。

一个有精湛的产品力基因，一个有开拓创新的功底，让人丝毫不用怀疑项目的兑现力。

而且这两家央企所打造的楼盘，往往溢价能力更强：比同板块二手价格高出20-50%。少数优质项目，甚至达到50%以上。

可以看出，广钢老业主对中海·保利朗阅的信赖和期待，一切不过是顺理成章。

对比广钢以往产品，项目实现全维度升级

当然了，在中海和保利的操刀下，中海·保利朗阅也没有辜负老粉的支持。

楼市君从内部人士处获悉，在开发项目前，他们就通过前期严谨的客户调研、实地摸查，洞察广钢市场需求变化，赋予项目创新性和定制化的突破。

对比以往广钢市面上的产品，中海·保利朗阅实现全维度的升级，涵盖社区规划、园林设计、产品研磨3大层面。

首先，在社区规划上，坚持“以人为本”贯穿整个项目。

在建筑理念方面，以精工为底盘，以颜值开路，以科技赋能，让整个项目更具韵味，打造真正的健康社区。

其外立面设计采用玻璃幕墙晶莹通透，更显格调大气，再以线条点缀，赋予整体造型以韵律，增添奢侈品般的气息。

项目外立面效果图（仅供参考，不作为交付承诺）

凭借高端的产品定位，中海·保利朗阅将形成千万级的优质圈层，于业主的家庭、事业皆颇有裨益。

考虑到高端社区的采光与通风性，整体以蝶式设计，11栋住宅结合广州夏季盛行风进行铺排，做到100%全南向设计。

市面上做到全南向的项目并不多见，即便在广钢市场乃周边竞品，大户型尚且还有北向的，小户型北向则更常见，在项目这点做出较大突破。

中海·保利朗阅项目效果图

难得的是，在保利全生命周期居住系统2.0下，项目以科技为健康社区赋能：

无接触通行，人脸识别即可出入小区；电梯配备纳米水离子空气净化器，减少细菌传播；玄关柜配置衣柜精灵、鞋柜精灵，有效消毒...

其次，是社区园林观赏性与功能性的升级。

不同于以往广钢多数社区园林的观赏性基调，项目更注重观赏与功能的融合。

进入中海·保利朗阅社区，是充满仪式感的过程，漫步于以岭南四大园林之一的进士府邸“余荫山房”为蓝本的园林，将成为业主专享的风景线。

效果图（仅供参考，不作为交付承诺）

再细看，这里还有“两轴一环”的格局，“精、聚、游、颜、乐”5大雅趣生活空间便藏身其中。

这为业主搭建休闲时间的生活实景，也奠定了整个项目人文关怀的基调。

“两轴一环”示意图（仅供参考，不作为交付承诺）

在社区内部，分布有全民健身空间、无边泳池、林下书吧、国潮乐园等，让家庭每个成员都能找到合适场所，将休闲时间以健康生活方式填充。

最后，注入创新性与定制化的产品，也是项目的一大王牌。

基于对广钢市场需求的洞察，中海·保利朗阅的产品定位和面积段颇为精准。

除约98平三房外，项目还有约128平、182平改善型四房，在近半年广钢市场几乎没有过，供应稀缺。

这个产品面积段也是目前广钢二手市场最抢手的，近期广钢成交的高价二手房源，就是最好的例子。

具体到产品上，这2款户型亦搭配了豪宅配置，融入“1+X”客厅等创新功能，极大地丰富体验感。

最后，楼市君收到风，中海·保利朗阅此次为冲刺半年业绩的优惠价，接下来已有计划调价，5月底大概率是最后的机会。