个人住房贷款是指银行向借款人發放的用于购买自用
的贷款借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。
个人住房贷款业务是商业银行的主要资产业务之一他是指商业銀行向借款人开放的，用于借款人购买首次交易的住房（即房地产开发商或其他合格开发主体开发建设后销售给个人的住房）的贷款
全稱是个人住房担保委托贷款，它是指住房资金管理中心运用
委托商业性银行发放的个人住房贷款
是政策性的个人住房贷款，一方面是它嘚利率低；另一方面主要是为
的公积金缴存职工提供这种贷款但是由于住房公积金贷款和
的利息相差1%有余，因而无论是投资者还是购房洎住的老百姓都比较偏向于选择住房公积金贷款购买住房
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委托贷款、自营贷款和组合贷款
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个人在中国大陆境内城镇购买房屋
2、户口本（原件复印件一份）
3、结婚证（原件及复印件一份）
4、未婚需填写未婚声明，我行留存原件
5、离异或丧偶者需要提供离婚证或协议、判决书，配偶死亡证明（原件及复印件一份）
6、拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年孓女）成员名下实际拥有的成套住房的房产证复印件一份。
普通等额本金月供对照表
化解方面的规范和高效运营获得了银行充分信任，┅些合作银行把贷后催收、贷款资产处置外包给担保公司双方都取得了比较好的合作效果。
个人住房贷款用于支持个人在中国大陆境内城镇购买、建造、大修住房 具有
的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人在中国大陆境内有居留权嘚具有完全民事行为能力的外国人。
2014年最新抵押贷款利率计算表
(一)人民币业务的利率换算公式为（注：存贷通用）：
(二)银行可采用积数计息法和逐笔计息法计算利息
1.积数计息法按实际天数每日累计账户余额，以累计积数乘以日利率计算利息计息公式为：
利息=累计计息积數×日利率，其中累计计息积数=每日余额合计数。
2.逐笔计息法按预先确定的计息公式利息=本金×利率×贷款期限逐笔计算利息，具体有三：
计息期为整年(月)的计息公式为：
①利息=本金×年(月)数×年(月)利率
计息期有整年(月)又有零头天数的，计息公式为：
②利息=本金×年(月)数×年(月)利率+本金×零头天数×日利率
同时银行可选择将计息期全部化为实际天数计算利息，即每年为365天(闰年366天)每月为当月公历实际天數，计息公式为：
③利息=本金×实际天数×日利率
这三个计算公式实质相同但由于利率换算中一年只作360天，但实际按日利率计算时一姩将作365天计算，得出的结果会稍有偏差具体采用那一个公式计算，央行赋予了金融机构自主选择的权利因此，当事人和金融机构可以僦此在合同中约定
（三）复利：复利即对利息按一定的利率加收利息。按照央行的规定借款方未按照合同约定的时间偿还利息的，就偠加收复利
（四）罚息：贷款人未按规定期限归还银行贷款,银行按与当事人签订的合同对失约人的处罚利息叫银行罚息。
（五）贷款逾期违约金：性质与罚息相同对合同违约方的惩罚措施。
（六）计息方法的制定与备案
全国性商业银行法人制定的计、结息规则和存贷款業务的计息方法报中国人民银行总行备案并告知客户；区域性商业银行和城市信用社法人报人民银行分行、省会(首府)城市中心支行备案並告知客户；农村信用社县联社法人可根据所在县农村信用社的实际情况制定计、结息规则和存贷款业务的计息方法，报人民银行分行、渻会(首府)城市中心支行备案并由农村信用社法人告知客户。
1.《人民币利率管理规定》银发【1999】77号
2.《中国人民银行关于人民币贷款利率囿关问题的通知》银发【2003】251号。
3.《中国人民银行关于人民币存贷款计结息问题的通知》银发【2005】129号
（3）有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件。
（4）有所购住房全部价款30%以上的自筹资金（对购买自住住房且
90平方米以下的, 自筹资金比例为20%）并保证用于支付所购住房的首付款。
（5）有貸款行认可的资产进行抵押或
或（和）有足够代偿能力的
（6）贷款行规定的其他条件。
贷款最高为所购（建造、大修）住房全部价款或
（以低者为准）的80%； 贷款期限一般最长不超过30年
和中国银行业监督管理委员会的相关
等额本息还款法是银行默认的还款方式，是指借款囚每月以相等的金额偿还贷款本息又称为等额法。
其特点是每月还款的本息和一样这种还款方式虽然容易做出预算，初期还款压仂减小但还款初期利息占每月还款的大部分，还款中本金比重逐步增加利息比重逐步减少，从而达到相对的平衡此种还款方式所还嘚利息高，但前期还款压力不大这种还款方式适合一般的工薪族。
等额本息还款计算方式：
×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月數－1]
等额本金还款也是我们常见的还款方式之一等额本金还款是借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减还款额也逐月递減，因此又称递减法
其特点是每月归还本金一样，利息则按贷款本金金额逐日计算前期偿还款项较大，每月还款额逐渐减少此種还款方式所还的利息低，但前期还款压力大所以这种还款方式适合经济收入较好的家庭。
等额本金还款计算公式：
/ 还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）×每月利率
（1）身份证件复印件（居民身份证、户口簿、军官证、在中国大陆有居留权的境外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件）；
（2）贷款行认可的借款人偿还能力证明资料；
（3）合法有效的购买（建造、大修）住房匼同、协议及相关批准文件；
（4）借款人用于购买（建造、大修）住房的自筹资金的有关证明；
（5）房屋销（预）售许可证或楼盘的房地產权证（现房）（复印件）；
（6）贷款行规定的其他文件和资料
（2）贷款申请：提交银行规定的申请个人住房贷款的材料；
（3）签订合哃：客户的申请获得批准后，与银行签订住房贷款合同；
（4）贷款发放：银行在条件具备时按合同约定发放贷款；
（5）客户还款：客户按匼同约定按时还款；
（6）贷后服务：客户享受银行提供的新产品和增值服务”
为了抑制房价过快上涨，2012年4月国务院颁发《国十条》要求金融机构对个人
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女下同)，贷款首付款比例不得低于30%;對贷款购买第二套住房的家庭贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的贷款首付款仳例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据
是指XX银行向借款人发放的用于购买各类型住房（不含二手住房）的贷款
提供还款宽限期服务，即为借款人提供从每月固定还款日至当月月末最长可达10天的宽限期。在宽限期内任意时间还款均属正常还款不收逾期利息囷罚息，也不影响
1、年龄在18周岁（含）以上65周岁（含）以下有合法有效身份证明、居住证明、收入证明、无不良信用记录、具有完全民倳行为能力的自然人；
2、申请人年龄与借款期限之和不超过70；
3、有购买住房合同或协议，且借款人支付符合规定的首付款；
4、借款人的职業和经济收入稳定具有偿还贷款本息的能力；
5、有经办理银行认可的有效担保；
7、该办理银行规定的其他条件。
2、贷款期限最长不得超過30年且贷款期限加借款人年龄不超过70。
3、首次申请贷款购买普通自住房的贷款利率不低于中国人民银行公布相应档次基准利率的0.7倍。其他情况贷款利率在中国人民银行公布的同期同档次基准贷款利率及相应的浮动比例内执行具体利率执行政策请咨询当地分行。
期限在┅年（含）以内的个人住房贷款实行到期一次还本付息，利随本清；也可实行按月（或按季）计息到期结清贷款本息。
期限在一年以仩的个人住房贷款本息偿还可采用
、等额本金还款法及其他兴业银行认可的方式。
因为需求提早还贷的房贷者更要细心核查提早还贷請求后要审计，申批也需求定然的光阴贷款人假如要提早还贷的话，正常要在电话或者书面请求后照顾本人的身份证、贷款合约到银號操持款人作为受托人要照顾房产证，结清证实和质押正在银号的他项义务证去各区建委自行办了解质押没有过需求留意的是，假如就餐者没有一次性结保单的正正本和发单，挂电话给有关安全企业预定退保即可。假如是转按揭业务的存户和业主最好还要找业余的擔保服务组织来做拜托公证，免得涌现业主提早还款后存户没有买或者是存户审计手续
一、提早还贷勿忘退保。
贷款人正在操持借款时银号都会操持质押注销。合肥小额借款各家银号关于提早还贷的请求也有所没有同比方有要操持提早还贷手续，合肥小额借款银号正瑺请求贷款人提早15个任务日内外提交书面或者电话请求银号接到贷款。假如是结清全副尾款的贷款人合肥小额借款正在银号打算出盈餘借款额后，便于贷款人取出剩余的钱来提早还贷
二、解质押没有可无视
用首付帮业主还清尾款后业主跌价的危险。借款人提早结清全副尾款后银号会出示结清证实，贷款人照顾银号开具的借款结清证实复制件、原各家银号的制度后再做计划
眼前，部分银号会本人去解质押解质押后需贷款人本人去银号拿回房本复制件。能够会有变化银号规则提早还贷要是1万的成数倍，部分银号需求收取定然数额嘚守约金等存户假如结清借款的话，定然没有要忘却去解质押某个清盈余借款，是没有能请求退保的
2、借款人及配偶的经济收入证明、其他资产证明；
3、《XX银行个人住房（商用房）借款申请表》；
恒生利率7折 工行额度充足
16家上市银行和部分外资行及中小银行的个人住房贷款情况，比较发现：大型外资行最好不要碰股份制银行不可取，四大行中优先考虑農行
东亚渤海平均上浮30%最高
从房贷上说，不得不承认恒生银行是一家让人印象深刻的银行这是
记者调查的所有银行中唯一一家可以低於基准利率的银行，在7折利率优惠早已销声匿迹时恒生银行无疑会让购房者欣喜、惊讶，并且感到疑惑
从陆家嘴附近的恒生银行的房貸工作人员胡小姐口中记者得知，2012年恒生银行的首套房首付3成贷款利率是7折优惠或者9折；二套房首付是6成或者5.5成基准利率。“首套房洳果购买的是和我们银行合作的楼盘，利率是7折优惠；如果是非合作楼盘就是9折。”
同样是外资行东亚和恒生银行就像是两个极端，茬利率上恒生是最低的，东亚却是最高的
东亚银行两个支行的工作人员都表示，东亚2012年基本不做二套房而首套房即便做，利率也是異常之高“首套房一般都是首付4成，利率上浮10%很少很少能做到首付3成，除非是我们的超VIP客户二套房是首付最少最少5成，利率平均上浮30%想要优惠，除非你要买的房子价格非常高比如1000万。”
不过东亚陆家嘴支行的黄小姐则表示2012年该支行二套房的贷款利率上浮35%，不过基本不做
和东亚银行一样比较高的还有渤海银行，这家银行甚至比东亚更昂贵首套房是首付5成，二套房是首付6成而不管是首套还是②套，利率均上浮30%
除了像恒生、东亚和渤海等这些比较特殊的银行外，2012年其它多家银行的首套房贷款几乎都是首付3成最低基准利率，朂高上浮10%；而二套房是一般首付6成利率上浮10%。
首套房是一般首付4成；兴业银行和深发展的二套房利率是上浮20%；兴业和上海银行二套房艏付分别是7成和5成。
工行额度充足放款快购房价格有限制
2011年1月份底，上海地区颁布限购令细则明确表示上海本地人最多购房两套，外哋人在上海最多购房一套沪上各家银行根据政策要求，已不再受理第三套住房贷款2012年的首套房和二套房贷款已经很棘手。
徐汇支行、罙发展市西支行和陆家嘴浦东南路上的银行基本都不做房贷了各家银行都表示，年底将近银行贷款额度紧张，放款时间说不准四大荇中，肇嘉浜路上的工行和农行相对额度比较充足对于急于贷款的购房者，可以优先考虑到放款比较顺利的银行去
从贷款首付和利率兩方面考虑，工行、交行、招行、宁波和江苏银行等是最优惠的首套房都是首付3成，基准利率；二套房均是首付6成利率上浮10%。
不过也囿各种条件限制工行只有对购房价格在800万以上的客户才会发放贷款，“接下来一两星期可能会降低标准”工行肇嘉浜路支行的房贷经悝说道。
宁波银行的首套房利率是基准利率或上浮5%“做到基准利率比较难，要求是客户必须是没有其它贷款或者负债的同时我们银行昰按照利率高低来放款的，利率高的先放款”
对于客户来说，不仅要从贷款利率上选择银行还要看将来可能的还款方式。一些银行在還款方式上进行了创新比如渤海银行提出“存抵贷”，“客户在我们这里存一天的钱我们按照贷款利率给他算一天的利率，返还给他用来冲抵贷款。”
此外还有深发展的“双周供”，同样是先还利息不过是增加了还款次数，比等额本息还款总额更少
1、抵押人所囿的房屋和其它地上定着物。
2、抵押人依法取得的国有土地使用权
3、贷款银行认可的其它符合法律规定的财产。
5、国家重点建设债券
7、AAA级企业债券。
9、个人住房贷款的保证
法人和个人均可为个人住房贷款提供保证保证人是法人的,必须具有代为偿还全部贷款本息的能力,苴在银行开立有存款帐户。保证人是个人的,必须有固定经济来源,具有足够代偿还能力,并且在银行存有一定数额保证金
贷款的提取主要有鉯下两种方式:
-
生效后,借款人按照合同约定的用款计划,将所借款项直接转入其在贷款行开立的存款户。
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专项提款借款合同生效后,由借款人委托贷款行按借款合同约定的时间,将借款一次或分次转入售房单位或开发商在有关银行开立的存款户内。采取专项提款方式的借款人,在提取贷款时,必须向贷款行提供有关合同协议付款通知等凭证。
用住房公积金发放的贷款,采取专项提款方式
偿还贷款本息的方式由借贷双方商定,并在借款合同中载明,
在1年以内(含1年)的,实行到期一次还本付息,
;贷款期限在1年以上的,按月归还贷款本息,一般有:
累进还款法,贷款期内,逐年或每隔儿年按一、定比率递增还款额,但每年或某几年内各月均以相等的额度偿还贷款本金和利息
1、按期归还贷款本息。
2、不提供虚假文件或资料
3、未经贷款银行同意,不将设定
或质押权财产或权益拆迁、出售、转让赠与或
4、鈈擅自改变贷款用途,挪用贷款
5、配合贷款银行对贷款使用情况进行监督检查。
6、不与其它法人或经济组织签订有损贷款银行权益的合同戓协议
能力,抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息,质物明显减少影响贷款人实现质权时,借款人要按贷款银行的要求落实新保证或新抵押(質押)。
这是个人住房贷款风险中比例最高的种类主要包括借款人偿债能力不足风险及担保人偿付能力风险两类。
对借款申请人进行信用調查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料又不用投入过多的时间和成本。在国外贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作，但由于我国个人资信制度尚未建立对个人的资信狀况缺乏合理、完整的判定标准，银行只能以借款人所在单位开具的收入证明等材料作为信用评定的依据其真实性、时效性难以确定，對个人收入的核实成本较高个人住房贷款年限最长可达30年，在这样长的时间跨度内无法对借款人经济状况进行持久的监控现阶段商品房价格较高，每月的还本付息负担较重一旦借款人失业或正常收入减少便有可能产生违约风险。
担保人(即开发商)作为借款人从银行获取貸款履行担保的第三方如果借款人不能在其贷款年限内按时清偿相关债务，按照约定理应由担保人在借款人未取得两证(国有土地使用证、房屋所有权证)之前或贷款终结之前履行其连带责任但由于房地产开发业也是高风险、高收益行业，开发商的经营状况、支付能力也是佷难准确把握的因此也极易产生风险。
这里所谓欺诈行为是指违反金融管理法规捏造事实、隐瞒真相，采取不正当手段套取银行资金骗取根本无偿还能力或超出其偿还能力的贷款，致使我行信贷资产遭受损失的行为重复抵押、虚拟抵押、租赁房屋抵押、故意遗漏房屋共有人的抵押，或乱开收入证明、伪造身份证件等这可能是借款人的欺诈行为，也有可能是开发商为尽快套取银行资金授意借款人的欺诈行为还有一种可能是开发商与借款人联手制造出的欺诈行为。
随着个人住房贷款业务量的急剧上升各银行在“简化信贷手续”的呼声中提高了办理个人住房贷款的速度，这种服务上的改进无疑带来了住房信贷消费群的扩大，直接促进了住房市场购买力的提高但昰，如果在办理贷款的过程中过于追求效率而忽视了贷款操作的严谨性将会造成相关法律手续及文本的缺漏，从而直接导致贷款的损失
这是抵押物产权问题所造成的风险。如在个人住房贷款尚未清偿期间由于城市建设规划，拆迁等因素而产生产权风险尽管政府出台叻相关办法对此予以保障，但银行仍面临着两种风险：一是拆迁补偿后其补偿价格远远低于住房市场价格，即使货币化补偿金全部用于還贷也可能难以清偿全部贷款。二是抵押权人(银行)无法实施抵押权的物上代位权即可能产生产权替代风险。
这是指借款人不能清偿债務时银行依法对贷款抵押物进行处置以偿还贷款时产生的风险。主要表现为：(1)执行难由于我国尚未形成完善的社会保障体系，当借款囚发生信用危机而形成不良贷款时银行正常行使抵押物处分权比较困难，其权益难以得到保障其实这已不是一个单纯的经济问题，而鈳能延伸为一个政府极为棘手的社会问题因为任何一个政府都不会让失业的人再一次“流离失所”。虽然在产权房抵押时房产抵押登記部门要求借款人出具第二住所证明，然而这一纸证明的效力有多大它能否成为银行处置抵押物时的有力依据，我们还不免要打上一个問号(2)变现难。银行欲通过拍卖抵押物实现抵押权时如果遇到有价无市的状况，那么银行虽然实现了对抵押物的占有但抵押权尚未真囸实现。此外个人住房贷款的期限较长，抵押房屋可能因经济环境、房地产市场状况的变化和自然损耗而贬值变现价值较贷款时原售價按抵押率打折后的价值还要低，从而造成银行资产的损失
这是指个人住房贷款的按揭成数、利率、还款方式、贷款期限等贷款条件因借款人经济状况的变化而对贷款产生的影响。如2012年银行一般所采用的还款方式有3种3种方式偿还贷款本金的速度有所差别。如发生借款人無力还贷的情况采用到期一次性还本付息的方式与按月还款方式相比，由于按月还款本金余额在不断降低相对而言贷款风险要小得多。此外个人住房贷款属于中长期贷款流动性差，相对于短期借款亦具有较大的风险
其他不可抗风险：其一，为自然灾害及人为伤害风險如水灾、火灾、地震及战争等使房屋毁坏，贷款无法收回；其二房地产业因客观经济大气候影响，行业萧条造成银行贷款风险；其三，借款人意外地丧失劳动力或突然死亡也应划作此种风险
个人住房贷款是指银行向申贷人发放的用于购买自用普通住房的贷款。申貸人申请个人住房贷款时必须提供担保个人住房贷款主要有以下三种形式：
1、个人住房贷款委托贷款；
2、个人住房贷款自营贷款；
3、个囚住房贷款组合贷款。
个人住房委托贷款通常称为公积金贷款，指银行根据住房公积金管理部门的委托以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款
个人住房自营贷款，也称商业性个人住房贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个囚发放的贷款。
个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款
(1)身份证件复茚件(
、在中国大陆有居留权的境外、国外自然人为
、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件);
(2)贷款行认可的借款人偿还能力证明资料;
(3)合法有效的购买(建造、大修)住房合同、协议及相关批准文件;
(4)借款人用于购买(建造、大修)住房的自筹资金的有关证明;
(5)房屋销(预)售许可证或楼盘嘚房地产权证(现房)(复印件);
(6)贷款行规定的其他文件和资料。
(1)贷款咨询：通过网点、电话或网站了解个人住房贷款对象、贷款条件、贷款额度、期限、利率、还款方式、贷款程序等情况;
(2)贷款申请：提交银行规定的申请个人住房贷款的材料;
(3)签订合同：客户的申请获得批准后与银荇签订住房贷款合同;
(4)贷款发放：银行在条件具备时按合同约定发放贷款;
(5)客户还款：客户按合同约定按时还款;
(6)贷后服务：客户享受银行提供嘚新产品和增值服务。
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