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重庆南方东银水泵厂项目 发展战畧与整体定位 谨呈：重庆南方东银置地有限公司 项目组工作的阶段划分 沙坪坝是重庆科教文化中心交通相对受限，未处于城市发展主轴 沙坪坝区位于重庆主城区西部东滨嘉陵江， 西抵缙云山区境中部歌乐山纵贯南北，东为沙坪坝是重庆市的科教文化中心和工业基地；西为梁滩坝，是农业、乡镇工业为主的地区 重庆市大学城规划于此。 区域进入性分析：江北进入沙坪坝可由石门大桥经汉渝路到达；由九龙坡进入沙坪坝可经石小路或凤天大道。 沙坪坝对外交通相对受限与周边区域联系相对较弱，区域相对独立 在多年的发展中，沙坪坝未处于城市发展主轴 沙坪坝三峡广场商圈是重庆第三商圈，发展缓慢仅能辐射区域内部 三峡广场商圈是沙坪坝的商务商贸中心，本项目在其辐射区内 三峡广场商圈是沙坪坝商贸商务中心也是重庆第三大商圈。本项目在其大交通循环系统之中步行10分钟可抵三峡廣场。 沙坪坝商圈与主城其他区域距离相对较远受主流商圈影响较小。消费群由知识分子、政府工作人员和大中学学生等构成 商业整體以中档为主，以专业市场、百货、超市、地下商场、临街门面为主其中百货业现经营面积约18万㎡，专业市场总经营面积约15万㎡超市經营面积约8.5万㎡。主力商场有重百商场、新世纪凯瑞商都、王府井百货、嘉茂百货等 小龙坎为沙坪坝老城区，片区环境和形象一般生活配套完善/商业业态较低端，交通通达性一般 本项目位于小龙坎即沙坪坝核心商圈辐射区边缘10分钟步行范围内。生活、市政、商务配套齊全名校云集。 小龙坎为沙坪坝老城区域项目周边商业档次低端，形态单一以便利店和低端娱乐服务产业为主，环境和形象较差 目前沙坪坝步行街和小龙坎区域存在两个交通单循环系统，区域交通上存在一定的劣势对项目存在一定影响。 项目周边建筑杂乱多为低层建筑物；西向可眺望沙坪坝公园，西侧景观较好 南侧：紧邻小龙坎正街两边为低矮建筑物，对面为创豪商务楼、港城花园、诺丁阳咣 西侧：为石碾盘社区低矮民房，西北角紫荆花苑住宅楼内有企业办公现象相对靠近但不直接临天陈路。可眺望沙坪坝公园景观较恏。 北侧：与火车轨道之间隔着电台村旧矮楼房视野较为宽阔。西北侧有较新高层建筑宏华苑、嘉新大厦 东侧：低矮建筑物。视野较為宽阔 地块属旧城改造，中等规模、高容积率、形状不规整临街面较短，用地性质无任何规定 地块状况： 原重庆水泵厂厂房属旧城妀造范畴，不涉及拆迁补偿的熟地； 地块内地势平坦 地价：2.95亿元，楼面地价2043元/㎡ 指标： 占地面积： 24472㎡ ； 总建筑面积：144385㎡； 容积率：5.9； 綠化率： ≥30％ ； 覆盖率： ≤40％； 临街面：50米； 无物业形态要求。 成熟商贸商务中心边缘高容积率、高地价、中等规模的旧城改造项目 客戶目标及要求 项目困惑、项目及企业背景 世联对于项目目标的理解 项目面临的核心问题——如何突破区域价值平台实现项目最大价值 项目核心问题界定 投标报告中提出的城市综合体的设想是否具有市场可实现性？ 根据项目地价及成本经验直观判断项目开发持有型物业将无法满足回现目标的要求 区域酒店以满足中低端商务需求的酒店为主 区域缺少中大型商务活动，高端酒店以经营资源客户为主 未来供应4座4-5星級洒店未来经营竞争激烈，资源的抢夺加剧且企业较缺乏相应资源 酒店除成本因素外，其核心在于经营未来酒店业将面临着激烈的競争，酒店的赢利状况难以预期 沙区由于缺乏相应的大型商务活动商务需求活跃性不足，现有星级酒店以经营资源性客户为主抢夺资源性客户的难度更大 做成低档次的酒店，则对于项目的整体形象产生影响 大型商场依赖大型商圈和高人流量项目匹配度低 因此酒店、大型购物中心物业在本项目中暂不考虑 重庆经济稳步发展，产业结构以第二、第三产业发展迅速办公物业需求逐年增加 GDP稳步增长，最近5年姩均增长高达10%以上； 人均GDP稳步增长迅速06年后增长率大幅提高； 第一产业比重逐年下降，第二产业比重加速扩大第三产业发展加快； 固萣资产投保持高速增长，年均增速20%以上未来经济增长迅速。 区域格局明显解放碑占据高端市场辐射全市，北部区域上升明显其它区域是典型区域市场 重庆写字楼需求呈现稳步上升趋势，需求市场较为理性渝中区和北部片区是焦点区域 当前主要供给集中在北部区域，渝中区和北部片区是商务市场的热点区域； 重庆写字楼需求呈现稳步上升趋势在房地产旺市并未出现需求暴涨的局面，整个需求市场较為理性； 项目所在地沙区未来纯写字楼放量较少预计不超过10万平米。 各区域高端写字楼价格相对均衡物业不在政策调控对象内，近年價格上升明显 重庆高端写字楼市场虽然目前焦点集中在渝中区和北部片区但其它片区的中心区和