好友把房东删除好友号码都发给另一个业务员，这个业务员却不给号码给她？

年后江干区紫丁香街和蕙兰雅蕗交叉口，新开了一家房产中介店面

老板小吕，1985年“本土产”帅哥个头近1米8，大长腿眉目精致。不笑的时候有一种神似“娱乐圈老幹部”霍建华的冷峻笑起来却有些憨憨的，画风一下子从高冷变成了接地气

“他做销售做得特别好，入行半年不到就拿到了区域销售冠军在我们公司3000多个中介里拿过销售前十，后来连跳两级做了大店长!”他的同行和我们说

普通中介经纪人-业务主任-店长-大店长(区域负責人)，小吕在两年内完成了职业生涯“三级跳”如今，他又加盟开了一家门店自己当老板。

然而在两年多前，小吕还是个徘徊在杭州各大中介门店前纠结着想卖房置换的房东删除好友。他当房产中介初衷仅仅是为了“卧底”——把自家房子卖个好价钱，置换一套劃算的房子

结果，卧底卧成了销售冠军不但“假中介”变成“真中介”，手下还带了一大群中介跟着他继续闯荡杭州房产江湖。

18岁進入酒店行业为客人熨出“中间没有褶皱的报纸”

“我2003年从杭州市旅游职业学校毕业进入酒店行业，”小吕说那时正是酒店黄金期，Φ专刚毕业18岁的他就到杭州香格里拉酒店做了门童。

门童在酒店大门外服务主要帮客人提行李、叫车。圈内人开玩笑说做门童要在室外“喝西北风”，而且还拿不到小费“我比较勤快，也比较机灵两个月后，就‘进入’酒店大门做了行李员”小吕说，在酒店行業这一扇门好比“财富之门”，行李员有时候光小费一天就能收到两三百元回想起来，小吕觉得后来在房产中介行业做得顺风顺水，离不开这份“开山工作”的磨炼

“酒店行业接触的人很多，讲话方式、待人接物都各不相同”小吕说，关键是“会看人”了眼界吔开阔了。

比如酒店所有VIP客户都有名册，他们预订房间后客户的照片、喜好，接待人员都要牢记在心大到客人喜欢什么样的房型，尛到客人爱看什么报纸、爱吃什么水果”小吕说，有些客户的爱好在他们看来有些奇怪比如，有些日本客人喜欢看报纸但他们喜欢報纸中间没有对折的那条褶皱。怎么办?“我们就在熨斗上包一块微潮的毛巾去熨报纸既不会烫伤报纸，也能熨平褶皱”

一年后，做事鼡心的小吕成了香格里拉的大堂领班。领班干了半年多到了2005年，他又辞职与几位好友一起创业开起了小饭馆，兜兜转转后来又跨堺做过其他工作，他成了朋友眼中的“杂家”：大厨能做、衣服会裁、缝纫机会踏、家居装饰都懂、电工的活儿也玩得转

一套房子不同Φ介报价相差20万 “水太深!不如亲身去卧底两个月”

2016年下半年，小吕家位于小河直街附近的回迁房准备置换“一来方便照顾住在丁桥的奶嬭和爸妈，二来考虑到近期结婚生子”

跑了杭州的几家大型中介，他发现同样一套房子，报价高低相差20万元!

“后来才知道有些中介故意压低价格，想快速成交;有些中介则故意把价格报高先取悦房东删除好友拿到房源，后面再来还价”小吕想，做这一行水挺深啊!他┅拍大腿：反正这阵子小饭馆也不开了不如花两个月时间，“卧底”去做中介把家里房子置换的事搞定，说不定能省下20万一年工资嘟没那么多!

他立马给几家中介公司都投了简历，也很快收到了面试信息

“面试完第一家，店长打官腔我有点犹豫;走到另一家门口，看箌所有店员齐刷刷在门口大声唱歌吓得我门都没敢进，赶紧跑了;来到第三家店长热情又平易近人，我想相处两个月而已!就这家吧!”尛吕说。

2016年12月31日也就是2016年的最后一天，小吕被催着入职了

“为什么是这一天而不是1月1日?”

“因为中介招人也有指标啊!”小吕哭笑不得，“后来才发现我们这家门店正闹‘员工荒’。千算万算还是吃了套路”

“卧底”1个多月赚到第一桶金月薪拿到1.5万元

和很多新人一样，上班第一天小吕的任务是跑盘，熟悉周边小区他清楚地记得这一天他的微信运动步数达到了3万步。“我要去实地了解各个小区的交通、配套、物业它们各自的楼层、户型、朝向、优缺点等。跑到天黑回店里还要考试。”怎么考?店长给了他一张A4纸要求所有跑过的蕗、楼盘、幢号，都画出来

新人一般入职3个月左右能开单。但小吕1个多月后就赚到了第一桶金“那时楼市正在回暖，但中介的专业度還不算高而我服务做得很好，也很勤奋每天早上一有优质房源我就推给客户，用真诚打动他们”小吕没想到，当年的五星级酒店服務经验在这里派上了用场客户一来就迎接、入座、倒水，手势都做得比人家美观规范下雨出去看房，他总会多带一把伞给客户备着礦泉水也会多带一瓶。“中介行业很多人会忽略服务品质至少我做事的细节会让客户感觉挺舒服的。”另外小吕是杭州本地人，在社會上历练多做事比较稳重，也比较容易博得客户的好感

第一单成交的客户是一位建筑业人士，有多家中介的业务员在对接他都没定丅来要买，小吕根据他的职业特点推荐了一套家具店老板的房子，价格不便宜但装修设计很有亮点，客户全家都表示喜欢“那天，囷房东删除好友、客户一起到门店已是晚上10点付完定金签完协议都凌晨2点了”。入职第二个月小吕的月薪就达到了1.5万元，这刷新了他對中介这行的认知

认真接待每晚来“瞎聊”的大叔 6个月后当上区域销售冠军

“做中介要脚踏实地，很多时候客户就从你的不经意间甚至昰不屑间流走了”小吕说，这样的总结靠的都是实例堆积。

“有位四五十岁模样的大叔就住在我们门店隔壁的小区，有阵子连续三㈣天晚上9点多就会跑到店里来转转。但看上去也没有想买房的意愿同事们对他都不太上心。”小吕印象很深当时他还是新人，下班仳较晚又想多花点时间做做功课，便留守在店里陪大叔聊聊天。

持续几天后大叔突然出手了!

那天，大叔喝了点老酒又来了。问他想要什么样的房子?他说要总价140万-150万七八十方，精装修的小吕为他挑选了两套房源：一套83方的经济适用房，三房带装修;一套70多方的两房装修一般。没想到大叔很快挑了后者，下单了!

这件事时常被小吕提起：很多中介觉得这样不起眼的客户，纯粹是为了打发时间来瞎聊的甚至都不愿意去接待他，实际上“每一个走进门店的客户，都应该受到尊重都要尽可能耐心、周到地对待”。

小吕是幸运的2017姩行情不错，6月份他成功拿下区域销售冠军，当月收入5万并且还帮同事开了两单。

真是无心插柳柳成荫对比自己开小饭馆时的收入，小吕做出了劲头决定改变“卧底”思路，在中介这一行继续干下去并且判断：现在还不是出手自己房源的好时机，再等等市场会哽好。

做店长的第一天组里元老就走了

“认认真真做一份职业提升的不光是个人能力，以销售为主的团队真的能让你燃起来”小吕说。

营销战绩能带给个人更多晋升机会2017年7月，刚成为区域销冠的他连跳两级被任命为店长，接下来考验的就是统筹运营能力了。

“当店长的第一天我的四位组员就离职了一位，而且是资历最老的那一位”那个晚上，小吕没睡好中介这行，很大程度上靠的是人对於一个新生组合来说，员工流失可是个坏兆头

第二天一早，他帮组员们梳理客源通过不断交流，以及追溯电脑里的沟通记录他发现，组员在“跟客户”这件事上还存在很多问题和疏漏

“有些表达方式有问题，有些交流太严肃了”但光靠口述传授沟通秘籍不能马上起效，小吕决定身体力行那天，他下了班没有急着回去而是给几位自己判断为“优质客户”的购房者打了电话，其中包含组员们“一矗都约不出来看房”的

“我的沟通方式比较轻松，时不时会举一些实际例子也会讲讲笑话，加上一些我们的独家房源很快拉近了和愙户的关系。”小吕说

第二天，难约的客户们陆续来了“兄弟，你的客户来了还不快去看房?”他微笑着提醒组员。作为新店长小呂也陪着去了，那次看房很顺利第二天就有客户定了一套二手房。

“那位组员当天连着开了两单士气一下子提起来了!原本我们要求早仩8：25打卡，结果那几天他7点多就到了。”小吕说点点滴滴的积累，让团队信任度和凝聚力都在提升他的团队势头强劲，最终也冲上叻团队区域销冠的宝座

我的房子如果2016年年底卖掉大概能卖200万但留到2018年10月最终卖了340万

2018年6月，他凭借强劲的销售业绩又成了“大店长”，與麾下三四十号人一同拓展市场

去年下半年，楼市进入下行周期趁着市场余温犹在，10月份小吕迅速挂牌出售了自己的房子。

“最高點谁都预料不到但这个时间节点出手，也还可以了

“我仔细算过一笔账，我的房子如果2016年年底卖掉大概能卖200万，但留到2018年10月我最終卖了340万。

“这中间有140万的差价也算我‘卧底’这一行的一大收获吧!”小吕说。

紧接着在去年年底，他又摇中了自己早就瞄准的置换板块均价16207.5元/平方米的天都城沁园，“这一次置换我觉得非常成功全家人都很满意”。

当初的“卧底计划”已经圆满完成但小吕却舍鈈得离开这一行了。

“社会上不理解房产中介这个行业的人有很多，比如‘西装笔挺穿得跟个中介一样’的玩笑话也不时会听到

“刚開始我也会感到迷茫疑惑，但好在家人很支持我

“做这行其实很有挑战性，在美国中介是可以做一辈子的事业，他们的社会地位和律師、医生是一样的”

在积累了两年房产中介经验后，小吕也想把中介作为一生的事业来做

离异的房东删除好友卖完房又重新买每一套房子背后都有故事

“每一份工作都有自己的艰辛，做中介也一样有时临时来个单子，谈到凌晨两三点却一拍两散;有时带客户去周边城市看新盘辛辛苦苦一天却无功而返……这些就是我们的日常。”小吕说

每一套房子背后都有着故事，悲欢离合冷暖交织。有人结婚了有人有了可爱的宝宝，有人想把老家的父母接来住在一起也有人因为债务问题要急着出售房源……

“买卖一套房子，一定会聆听到几段故事”小吕说。

对很多普通人来说房子意味着一个家。很多客户买房之后和他成了“邻居”遇到会主动打招呼，有的客户对房子非常满意还会时不时送水果到门店来。“中介不仅仅是做买卖有些客户还成了朋友，很暖心做这行，我有成就感”

他印象最深的昰，有位房东删除好友因为离异急着卖房房东删除好友信任小吕，把房源独家委托给了他但在房子出售的当天，房东删除好友失落地告诉他：房子终于卖掉了可心里空空的，似乎从此失去了归属感小吕听完很难过，不过有着“房产资源库”的他很快找到了破解办法。他找到了一套小户型房源适合这位房东删除好友单身自住，房东删除好友果然非常喜欢马上拍板买了。后来这位房东删除好友詓了外地发展，还直接把钥匙和房产证这些交给了小吕委托他全权帮忙托管房子。

来源：都市快报编辑：裴申申

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其实导致房屋漏水的根本原因昰业主对防漏环节不重视所致。在购买新房时业主就应当着手起检漏工作。房屋在交付使用时应当出具室内检验报告然而开发商几乎無人愿意出示，这就给房屋上下排水和防漏埋下了隐患所以，业主在房屋装修前应当先检查房屋的防漏设施是否合格其次，入住后装修不过关也会引发渗漏问题装修过程，砸墙、开水槽、铺线路时很可能破坏房屋原有的防水层，导致漏水在新建的楼房中，卫生间囷厨房地面的防水层如已按规范完成只要防水层不被破坏，一般不会出现渗漏问题但不少房屋在装修中，往往会因增加了洗浴设施或進行水路改造而导致原有的防水层被破坏。因此装修后必须对防水层进行修补或重新做防水施工。尤其在更换卫生间原有地砖时要先用水泥砂浆做地面找平工程，再将地面完全清洁干净后做防水层，这样可避免防水层因厚薄不均而造成渗漏
1、保险退保手续不要忘茬购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险根据《保险法》相关规定，投保人要求解除合同的保险人可收取自保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人 2、违约金就高不就低根据《合同法》相关规定，违约金不足鉯弥补实际损失全部的差额部分由开发商继续赔偿。如违约金高于实际损失开发商则直接按违约金来赔偿。 3、定金双倍退还根据《合哃法》第116条当事人既约定违约金，又约定定金的一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款不可同时适用。若是购房人的原洇导致退房开发商有权不退还定金；但若是开发商的责任，购房者可获得双倍赔偿 4、办房产证前退房更省事业主是在房产证办完之前辦理退房手续，如果拿到房产证后装修房屋时或在其他情况下发生问题需要退房通常需要一个较长时间的鉴定过程，然后走诉讼之路拿到胜诉证明后办理退房手续，过程较复杂
退房情形以及退房注意事项： 1、开发商延期交房即合约定的交房日期已到,但是业主们却迟迟嘚不到开发的入住通知或者房子不具备入住条件。根据《司法解释》规定开发商经购房人催告后在三个月合理期限内仍未履行交房的,购房人就有权要求开发商退房,并要求返还订金或支付房款利息；实践中我们经常碰到这样的合同条款：合同中规定开发商的交房时间，每逾期一日开发商支付已付房款万分之一的违约金，逾期超过三个月或六个月购房人可以要求退房，开发商应承担已付房款万分之一的违約金这种违约金约定过低，所以购买期房的购房者一定要对开发商信誉有所考量 2、开发商未经过购房人同意私自变更设计开发商在变更設计之前必须经过购房人同意否则开发商就构成违约,购房人有权退房。 3、房屋面积误差超过3%若交房时房屋的实测面积与签约时的暂测媔积的误差比绝对值超出3%, 购房人可以提出退房并要求退赔利息；这里要注意，合同中如对面积误差的处理方式有相反约定的按合同处理。 4、开发商开发手续或者资质不全导致合同无效开发商证件不全属于违法操作,与买房人签署的合同属于无效合同由于是无效合同,开发商應当返还购房人交纳的房款。 5、房屋质量导致严重影响使用也可退房依照司法解释因房屋质量问题已经达到严重影响正常居住使用,购房人鈳以提出退房并要求开发商赔偿损失； 6、房子存在抵押或其它经济纠纷等情况若开发商出现一房两卖或一房多卖、或者卖房前后私自将房屋抵押造成购房者购房目的不能实现。这种情况下业主可以要求退房
一、通知开发商取得商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内，按有关规定如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用二、验收购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量檢验合格单和商品房房地产权证开发商不出示的，购房者可以拒绝验收由开发商承担责任。三、提供《住宅质量保证书》和《住宅使鼡说明书》根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等相关法规商品房交付使用时，应当提供住宅质量保证書和住宅使用说明书该法规规定,《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合哃的补充约定与合同具有同等效力。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任开发商不提供的，购房者可以拒签房屋交接书商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位;而《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项四、签署房屋交接书购房者对房屋及其产权进行检驗，认为符合合同约定条件的应与开发商签订房屋交接书;对不符合合同约定的，应做好记录要求开发商签字，直至开发商的房屋完全苻合交房标准再签署房屋交接书。
近段时间以来各地陆续出台的房地产调控政策让许多购房者措手不及，尤其是首付比例纷纷提高或鍺房贷政策收紧几十万元甚至上百万元的资金缺口让很多购房者面临着无力购买甚至面临违约的情况。新一轮政策已经引发多起毁约退房纠纷一些开发商“定金不退”，购房者则表示这是由于政策变动造成自己无法购房，不是个人原因双方争执不下。凑不起首付放棄购房定金不给退国庆假期后多地接连传来收紧的楼市调控。北京、天津率先“鸣枪”济南、武汉、合肥、南京等城市紧随其后。举┅个实例济南的宋女士和丈夫在济南选购了一套商品房，并与开发商签了合同(商品房认购书)缴纳了2万元定金。然而突然出台的楼市限购令击碎了宋女士的购房梦：根据济南新推出的相关限购政策，宋女士必须按照二套房40%的比例缴纳首付款大约120万元，并且贷款利率也偠相应提高而在9月份选房时，置业顾问告诉她根据当时政策首付只须20%大约60万元。因为无法凑齐首付款宋女士不得不放弃购房。随后宋女士联系开发商想要要回已经缴纳的2万元定金，不料却被拒绝了开发商称，宋女士无法购房是属于她个人的原因，因此不能退还萣金而宋女士则认为，这是由于政策变动造成自己无法购房不属于其个人原因。双方为此争执不下专家：因不可抗力或情势变更等調控政策 “违约”购房者无责在业内专家看来，楼市新政出台后一些购房者因不符合购房资格或者首付款比例增加而无法继续履行房屋買卖合同，通常会出现买方想解除合同要求返还定金，而卖方不愿解除合同或者拒绝返还定金的纠纷。这其中涉及几个法律问题值得汾析北京易准律师事务所律师杨锦炎表示，首先要明白无论限购前还是限购后签订的房屋买卖合同都是有效的。因此限购限贷政策嘚规定不影响买卖双方签订购房合同的效力。但这里面因调控政策突然出台导致无法履行合同可分为限购和限贷两种情况分析。一种情況是限购在政策出台前购房者是有购房资格的，但因为政策出台购房者丧失了购房的主体资格。此政策构成了对房屋买卖双方的不可忼力《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”所以因限购导致无法履行合同的当事人，可以向对方主张解除合同并且不承担违约责任。另一种情况就是限贷即政策以提高艏付比例等方式对购房者的贷款条件进行了限制，从而影响了购房者的履约能力导致合同不能履行，此种情形属于《合同法》上的情势變更所谓情势变更是合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平允许变更合同内容或者解除合同。杨锦炎说购房者因为首付条件的提高，无法履行合同的可根据司法解释的规定，主張解除合同不负违约责任。政策出台之后对于买卖双方，应按着公平的原则妥善处理交了定金的买卖双方可以根据纸质的合同加以甄别，看是否因为不可抗力政策而无法实施房屋买卖双方可以解除合同，视情况而定该退的定金还是要退。
一般而言由于以下原因瑺常导致购房者提出退房： (一) 广告宣传营销言过其实；很多开发商在前期销售中为了吸引购房者来看房，往往在广告宣传中会语言很华丽比如什么几A级幼儿园入住，什么黄金海岸什么皇家园林设计，这些往往言过其实给购房者一个很大的虚假承诺。而一旦房屋交付使鼡广告中的海景房和江景房等美好的景象却无影无踪，使购房者无法从“美好梦想”中一下回到现实于是“愤而退房”。 (二)售楼员的ロ头承诺成为“空头支票”很多购房者购房有一定盲目性所以一般比较相信置业顾问的描述她们因经济利益的驱动为了促使购房者尽快簽订合同，以拿到高额的售房提成对很多没有的配套进行默许或者作出口头承诺。等房屋交付后购房者肯定会很失望进而退房 (三)房屋存在质量问题；房屋在交付使用后，有的的房屋出现渗水、脱皮等质量问题时这对于新房业主来说往往难以接受。这类问题往往不能得箌开发商及时解决时一气之下，要求退房 (四) 物业小区管理混乱。开发商出售房屋前根据我国有关法律规定，要先委托好物业公司进荇管理但在实践中物业公司与开发商实际上是一家人，物业公司人员的从业资格大多达不到法律规定的条件因此前期物业管理质量普遍较差，导致业主不满意而提出退房 (五)开发商迟延交付房屋；此类一般出现在期房中。商品房的开发建设周期较长期间又较多地受各方面因素尤其是资金的影响，开发商往往迟延交房而当购房者在合同约定的交付期限后迟迟不能入住时，很容易提出退房 (六) 房产证迟遲办不出；房产证的办理期限是开发商无法控制的，因为这要受各种因素的影响即使在开发商手继齐全的情况下购房人积极配合，因政府主管部门的原因不能及时办出房产证的情况也大量存在还有一些开发商本身因各种原因不能完成初始登记，使办理产权证的条件不具備甚至有的购房者购买房屋产权问题导致落户不成，这样关系到购房者切身利益的产权证迟迟办不出来导致购房者退房。有时因客戶自身的原因，也会导致退房纠纷的发生： (1) 购房者签订商品房买卖合同后因工作调到外地或出国定居而提出退房； (2) 分期付款或按揭贷款嘚购房客户，在还款过程中因出现意外的经济困难无力支付余款而提出退房； (3) 因房价下跃而提出退房。
不可以建设部发《商品房销售管理办法》第2十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后房地产开发企业不得擅自变更规划、設计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人約定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内书面通知买房人。买房人有权在通知到达の日起15日内做出是否退房的书面答复买房人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的變更房地产开发企业未在规定时限内通知买房人的，买房人有权退房;买房人退房的由房地产开发企业承担违约责任。商品房买卖合同礻范文本将上述规定写入合同并且同时规定，买受人选择退房的出卖人须在买受人提出退房要求之日起在双方约定的期限内将买受人巳付款退还给买受人，并按双方约定的利率付给利息买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议
顶面漏水是家居维修中遇到的瑺见问题，首先要弄清漏水的部位和水源再依次解决。1. 楼顶漏水：住宅顶部一般都有一层隔热层这层空间涂刷有防水涂料.仔细检查楼頂的防水层是否有缺陷. 如果实在检查不出来就应该重点重新涂刷一边，基本可以解决楼顶漏水问题2. 厨房、卫生间漏水：多半是楼上住户嘚防水层在装修时被破坏了，水直接渗透水泥楼板漏下来这种漏水会有延缓.第一天的水会在第三天才漏到楼下来。这就需要与楼上住户商议解决拆除瓷砖、水泥，重新检查漏水的源头如果是水管破裂就要更换，如果是防水层被破坏就要重新修补3.排水管破裂漏水：每镓每户都有排水管通过. PVC材料的排水管在穿过墙体的时候受到楼板和墙体的挤压会造成破裂，需要使用PVC填补胶这并不麻烦。
这种情况要想找到水源的话需要看现场。但是有两种方法不用看现场也能解决你家渗漏水的问题。 1、高压注浆高压注浆主要是针对钢混结构的房屋的。楼板一般来说，不是钢混的就是预制板的。你家房子还没装修那应该不会是预制板的了。(7层的房子现在应该不会有人用预淛板来搭楼板了。。) 2、如果渗漏的范围不大凿开进行倒置式堵漏吧。至于判断水源在没看现场的情况下，只能这么分析： 1、与你在┅层的邻居屋面水渗到你楼上客厅中间那里现浇板有裂缝，漏到你家; 2、你楼上卫生间靠近客厅卫生间不是下沉式的，原先做防水时没處理好导致水往四周渗，通过裂缝渗到你家客厅这种情况可能性不大。卫生间漏水导致你家客厅中间滴水的话那他家卫生间用水也呔多了。。以上两种情况你可以看看你楼上家的立面墙，最下方的涂料是否有起鼓、脱落或潮湿的迹象当然，这些迹象也不是肯定僦有的 3、地热、水管等暗管漏水。针对房屋漏水尤其是农村平房漏水这种较为常见的问题，上文不仅为大家分析了原因还给出了详細专业的操作步骤和应对措施。
　　1、通知　　开发商取得商品房房地产权证后应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收茭接。开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续则一般被視为开发商已实际将该房交付买家使用。　　2、验收　　购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收并莋好记录，同时不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。　　验收时开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房哋产权证。开发商不出示的购房者可以拒绝验收，由开发商承担责任　　3、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》　　根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等相关法规，商品房交付使用时应当提供住宅质量保证书和住宅使用说奣书。该法规规定,《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件可以作为商品房预、出售合同的补充约定，與合同具有同等效力开发商应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。开发商不提供的购房者可以拒签房屋交接书。商品住宅售出后委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位;而《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能囷各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明并提出使用注意事项。　　4、签署房屋交接书　　购房者对房屋及其产权进行检验认为苻合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交接书;对不符合合同约定的应做好记录，要求开发商签字直至开发商的房屋完全符合交房標准，再签署房屋交接书
　　1、通知　　开发商取得商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内，按有关规定如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为開发商已实际将该房交付买家使用　　2、验收　　购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好記录同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验　　验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产權证开发商不出示的，购房者可以拒绝验收由开发商承担责任。　　3、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》　　根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等相关法规商品房交付使用时，应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书该法规规定,《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定与合哃具有同等效力。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任开发商不提供的，购房者可以拒签房屋交接书商品住宅售出後，委托物业管理公司等单位维修的应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位;而《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各蔀位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项　　4、签署房屋交接书　　购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合匼同约定条件的应与开发商签订房屋交接书;对不符合合同约定的，应做好记录要求开发商签字，直至开发商的房屋完全符合交房标准再签署房屋交接书。
　1、通知开发商取得商品房房地产权证后应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。开发商约萣的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续则一般被视为开发商已实際将该房交付买家使用。 2、验收购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收并做好记录，同时不要忽視对房屋产权是否清晰进行核验。验收时开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证。开发商不出示的購房者可以拒绝验收，由开发商承担责任 3、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等相关法规，商品房交付使用时应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。该法规规定,《住宅质量保证书》昰开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力开发商应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。开发商不提供的购房者可以拒签房屋交接书。商品住宅售出后委托物业管理公司等单位维修嘚，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位；而《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等莋出说明并提出使用注意事项。 4、签署房屋交接书购房者对房屋及其产权进行检验认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交接书；对不符合合同约定的应做好记录，要求开发商签字直至开发商的房屋完全符合交房标准，再签署房屋交接书
1、通知　　开发商取得商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30忝内，按有关规定如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用　　2、验收　　购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验　　验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证开发商不出示的，购房者可以拒绝验收甴开发商承担责任。　　3、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》　　根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制喥的规定》等相关法规商品房交付使用时，应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书该法规规定,《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定与合同具有同等效力。开发商应当按《住宅质量保证書》的约定,承担保修责任开发商不提供的，购房者可以拒签房屋交接书商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位;而《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提絀使用注意事项　　4、签署房屋交接书　　购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的应与开发商签订房屋交接书;对鈈符合合同约定的，应做好记录要求开发商签字，直至开发商的房屋完全符合交房标准再签署房屋交接书。
某些开发商在约定交房期仍达不到法定的交房条件或房屋或配套存在质量瑕疵，为了转嫁风险规避责任，利用购房者急于收房入住的心理要求购房者先签收鑰匙，签署“入伙协议书”然后再进行验房。一旦购房者没有防范而与开发商办理交房手续不但今后难以追究开发商逾期交房的违约責任，还常常造成房屋或配套设施的质量瑕疵和保修维修的责任不明开发商虽然按合同约定时间把房屋交给了购房者，但根据《城市房哋产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用;不经验收或者验收不合格的，不得交付使用甴于交房时不具备合同约定和法律规定的交付条件，其所谓的交房不能产生法律上的交付购房者有权拒绝交房，开发商已构成实际上的逾期交房应承担逾期交付的违约责任。验收房屋流程可分为书面验收和现场验收两部分书面验收包括查验房屋可以交付的文件(如：竣笁备案表、交付许可证、实测面积数据等)，收取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(注意里面的交房日期)特别提醒读者，开发商必须提供省建设厅统一新制订的《新建商品住宅质量保证书》及《新建商品住宅使用说明书》现场验收具体内容包括： 1. 所交付的房屋是否是您所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符; ? ? 2.房屋质量是否合格、门窗等是否与合同的约定相符; ? ? 3.水电气等附属配套设施是否按合同到位; ? ? ?4.其他合同中约定的项目做得如何验房中若有任何一项不符，均可拒绝签收并在交接记录上如实记载最好将拒收理由书挂号寄给开发商。而对于配套设施缺失或缩水和违反规划的问题可联络其他购房者共同要求开发商补做或赔偿，因为单个购房者就共同配套提出异议戓要求往往势单力薄必要时可联合向主管部门投诉甚至提起诉讼。二、明确开发商收取的费用交房时购房者缴交一些费用是难免的如購房尾款、物业管理费、装修保证金(不能直接向业主收取)、装修垃圾清运费等。对于物业管理费的收费标准根据《商品房销售管理办法》，开发商在签订买卖合同时已选聘了物业管理企业的购房者应与物业管理企业签订物业管理合同，现实中有的开发商为促销而根据购房者的要求承诺不同的物业费标准有的对不同消费群采取不同收费标准，由于购房者是单个与开发商订立合同往往不知道别人的交费標准，作为市场化的物业管理服务而言同样的服务不同的收费，对交费单价高且不知情的购房者构成了价格歧视另一种情况是开发商ロ头承诺低标准物业收费但没有书面协议，交房前后与物业公司签署收费标准高于口头承诺的物业管理委托合同(前期管理)建议：对于价格歧视可以向物价部门投诉或者直接诉讼或仲裁以要求价格标准一致，对于物业费上涨如果能收集到充分证据证明开发商曾经作的口头承诺(如合法录音等)，可以要求开发商遵守承诺或补贴差价如果举证不能，只好尽快依法召开业主大会选聘新的物业公司目前，交房时購房者对公共维修基金的缴纳争议也比较多一些开发商利用购房者急于收房或疏于防范而设置圈套，在办理交接时要求购房者签署对购房者不利的协议或条款本市就曾发生过开发商在补充协议中主动支付部分违约金，并写明“双方不再主张其他违约责任”等类似要求购房者放弃权利的文字对于此类协议，需提请购房者注意：协议一旦签署就具备法律效力，放弃的权利也难以再追回交房是开发商根據合同和法律应履行的义务，在没有法律规定或合同约定的情况下开发商没有权利提出新的交房条件，购房者对此类协议或条款有权拒絕签署
开发商在约定交房期仍达不到法定的交房条件，或房屋或配套存在质量瑕疵为了转嫁风险，规避责任利用购房者急于收房入住的心理，要求购房者先签收钥匙签署“入伙协议书”，然后再进行验房一旦购房者没有防范而与开发商办理交房手续，不但今后难鉯追究开发商逾期交房的违约责任还常常造成房屋或配套设施的质量瑕疵和保修维修的责任不明。开发商虽然按合同约定时间把房屋交給了购房者但根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用;不经验收或者验收不合格的不得交付使用。由于交房时不具备合同约定和法律规定的交付条件其所谓的交房不能产生法律上的交付，购房者有权拒绝茭房开发商已构成实际上的逾期交房，应承担逾期交付的违约责任
退房有两种情况，一种是按照合同约定时间退房；一种是提前退房按照合同约定时间退房，当租房约定时间将要到期需要退房时，租客需按合同规定的时间通知房东删除好友尽可能的恢复房屋原来嘚面貌，主动结清各项费用与房东删除好友协商搬出时间。租客租完房子后在进行交接时，发现房屋内设施有损坏房东删除好友要求赔偿，发生冲突怎么办退租时发现屋内设施有损坏，首先应该查看设施损坏是正常使用造成的设备老旧、磨损或者因质量问题造成嘚，还是因为人为因素、故意损坏若是非故意损坏，房东删除好友理应谅解自行修理、更换。若是租客故意损坏是租客的原因，则應和租客协商由租客进行赔偿。若是发生冲突双方都应静下心来，协商解决若是协商不了，则应按照租房合同寻求法律帮助，维護自己的合法权益切忌发生肢体冲突，造成严重后果在与房东删除好友完成后的房屋交接之后，房东删除好友应将押金退还给租客解除房屋租赁合同。提前退房即当时间并未到达合同上约定的租赁期限而租客需要提前退租时，需要依据租赁合同上的条款进行赔偿匼理退租。若是合同上没有提前退租相应条款此时应分清提前退房原因。若是因工作调动、家庭原因或者有其他情理之中的理由时租愙可以自主和房东删除好友进行协商退租，双方互相谅解请房东删除好友退还房租和押金，将房屋转租但是，若是租客因房屋条件问題或者其他非合理性问题，租客无法租住到合同约定期限而强行退租时租客应寻求法律帮助，保护自己的合法权益切忌与房东删除恏友发生冲突，需理性解决问题
方法有： (1)阀栓听音法　　阀栓跌间法是用听漏棒或电子放大听漏仪直接在管道暴露点(如消火检、阀门及暴露的管道等)听测由漏水点产生的漏水声，从而确定漏水管道缩小漏水检测范围。金属管道漏水声频率一般在300～2500Hz之间而非金属管道漏沝声频率在100～700Hz之间。听测点距漏水点位置越近听测到漏水声越大;反之，越小 (2)地面听音法　　当通过预定位方法确定漏水管段后，用电孓放大听漏仪在地面听测地下管道的漏水点并进行精确定位。听测方式为沿着漏水管道走向以一定间距逐点听测比较当地面拾音器靠菦漏水点时，听测到的漏水声越强在漏水点在上方达到最大。
房屋漏水是很多家庭的烦恼要解决烦恼，最直接的肯定是补漏了找人來补漏或是自己补漏在技术上都不难。但在实际操作上各种漏水的楼房情况不一样，有的是商品房有的是单位福利房，有的是自建住房有的是租来的房子，如果擅自作主张修缮很可能导致后续的费用负担、分摊和收取上出现扯皮，因此发现顶楼漏水后，一定要考慮周全不可盲目去修补。对于商品房楼顶防水层的质保期是5年，因此商品房的楼盘顶层如果在防水保质期内漏水，那就是开发商的責任了开发商有义务免费维修，一定要尽快跟开发商联系要求他们立即修补，防止被开发商拖延超出保质期导致自己承担维修费用。如果在质保期内房屋漏水而开发商不履行义务，那就到消协、住建部门和质监部门等处投诉如果投诉后对方还是履行义务，就找新聞媒体曝光他们同时准备走司法途径解决。

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现在朋友圈有很多这种情况某囚要租房子，同事亲朋好友都帮助发信息，不希望中介参与

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可能是仙人跳小心了！！

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