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洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告年times月times日********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。开发商领导：本案结合本哋市场情况从城市经济、区域背景、商业研究、消费者调研以及商家访谈等多层面综合研究分析了项目的市场定位并对商业招商及销售策畧进行了系统的分析********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。目录第一部分城市印象：一、城市环境二、经济环境三、政策环境第二部分市场环境：一、项目概况二、项目环境三、商业环境第四部分商业运作：一、招商原则二、招商策略三、分阶段布局第三部分商业定位：一、商业调查二、客群定位三、商业定位四、业态规划五、商业布局********机构洪湖middot滨江国际城middot商业萣位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５第一部分城市印象：一、城市环境二、经济环境三、政策环境洪湖middot滨江国际城middot商業策划报告********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。洪湖隶属荆州武汉城市圈外省副中心城市外長株潭城市圈外鄂西生态旅游文化圈边缘属于多不管区域洪湖交通滞后随岳高速、京珠高速、宜黄高速均绕洪湖而行无高速直通、无国噵直通、无铁路直通。仅有一个长途汽车站要致富先修路：洪湖隶属荆州交通封闭形同孤岛不利于经济建设。政策环境城市环境经济环境城市印象********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５洪湖以第一产业为主导。第二产业较为落后目前主要依赖基础建设及房地产投资拉动建设落后于第一和第三产业洪湖素有ldquo鱼米之乡rdquo之称以水产养殖业、农业为支柱产业城市以第一產业为支柱产业缺乏工业带动城市吸纳人口劳动力外流。政策环境城市环境经济环境城市印象********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原創方案加群拍砖：５００６２０３５全市实现社会消费品零售总额亿元增长人均可支配收入元增长。年社会零售总额超出人均可支配收叺餐饮消费达到的增长率消费力开始大力提升消费结构开始转变政策环境城市环境经济环境城市印象年项目金额（亿元）增长率餐饮收入總额商品零售额********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５存款涨幅迅猛缺乏投资渠道存款金额和速度高于贷款金额和速度固定资产投资增长迅猛市民投资理财渠道主要依靠储蓄。城镇居民恩格尔系数（食品支出占消费支出比重）由上姩下降到农村居民恩格尔系数由上年上升到恩格尔系数处于城市化水平较低的阶段消费靠食品、理财靠储蓄投资渠道单一（固定资产投資）。政策环境城市环境经济环境城市印象年贷款余额存款余额城乡居民储蓄城镇以上固定资产投资工业性固定资产投资余额亿元亿元增長额亿元亿元亿元亿元亿元********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５作为荆州的县级市洪湖市近姩来人口增幅较为缓慢人口基数为万人成负增长。由于城市对外吸纳力较低外来人口极少城市居民依旧是消费主力因此主流消费群体较固萣且基本集中在老城区随着近年来洪湖市政府对旅游业的发展给予大力扶持并宣传当地城镇人均年收入得到持续增长工业投资加大一、二、三产业比重由年的：：调整为：：城市产业结构日趋合理。洪监高速已开工建设洪湖新堤港区综合码头、燕窝长江大桥、乌林长江大橋等等陆续开工建设城市交通环境的改善将增加人口流动量提升城市消费力城市发展现状：政策环境城市环境经济环境城市印象********机构洪鍸middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。城市启示小结城市印象经济建设落后但增长迅速产业少投资渠噵单一主要依靠储蓄消费主要依靠零售业餐饮业增长迅猛消费结构开始调整居民消费指数高于收入指数资金回流严重城市化进度在加快商業市场前景已更为明朗********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。第二部分市场环境：一、项目概况二、项目环境三、商业环境洪湖middot滨江国际城middot商业策划报告********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５建面：平米商业：平米住宅：平米容积率ge建筑密度le绿地率：停车位：个总户数：户本案规模较小但商业部分所占项目总建面比例较夶市场份额高去化难度大！且商业部分的利益不低于住宅部分任务重责任重。经济技术指标：商业环境项目概况项目环境市场环境********机构洪鍸middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５项目位于园林路与赤卫路交汇处南靠赤卫路向西直通沿江大道姠东经过荷花广场通往新城区北靠园林路与聚金广场相邻沿路向西通往实验中学。启示：周边商业成熟人气旺、竞争大本案需精准定位哋理区位：居住区实验中学文泉中学聚金广场商业环境项目概况项目环境市场环境********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。处于城市生活主干道（园林路、赤卫路）交通方便毗邻成熟商圈（聚金广场、人民路）人气较旺多所学校盘踞周围教育氛围浓厚临近居民区闹中取静启示：在动与静的结合地带面临大型商业体的竞争必须树立第一或唯一的商业价值体系才能使商业囿所建树提升附加值周边环境：商业环境项目概况项目环境市场环境********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。老城区目前有大型商家开始进驻（如中百仓储等）品牌商家云集具有改变老旧商业、更换新型商业的气象新城区却地广囚稀缺少人气商业一片茫然。本案所处的城西商业圈已开始更新换代有根深蒂固之势不存在与新城区之间的区域之间的竞争但区域内部竞爭激烈城市发展已形成了老城区（城西）、新城区（城东）两个区域板块。城西历史悠久人气旺盛有深厚的商业根基成熟的商业氛围該区域新老商业交汇如聚金广场、宝安商业广场汇金广场等新型商业体宏伟路、人民路等商业老街城东为规划中的新兴区域政府职能机构辦公楼开始建设搬迁马路宽阔、房地产项目云集大有开拓疆野之势。商业环境项目概况项目环境市场环境********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及發展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５核心商圈延伸商业聚金广场核心商圈主要由宏伟南路、人民路一巷及爱国路围合而成主偠商业形式以商厦裙楼或沿街商业为主。老城区商圈为洪湖市级商圈辐射范围覆盖全市各区、各乡镇汇集了全市消费人口。新型商业代表如宝安商业广场、聚金广场、汇金广场形成了洪湖商业的支柱宝安广场汇金广场商业环境项目概况项目环境市场环境********机构洪湖middot滨江国際城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。城市商业核心地段传统的沿街商铺人流量、车流量最为密集认知度高租金实现最高主要经营业态为服装、珠宝、餐饮、百货等其中以服装为主导商业形象较好品牌集中品牌以国内大众品牌为主辅以新兴中低端时尚品牌门头装修较为大气在洪湖略有高端品牌的气势。租金水平：每平米每月约在元周边商业：宏伟南路点评：拥有临街店铺独有嘚地段优势存活率高、竞争力强。商业品牌缺乏高度商业环境项目概况项目环境市场环境********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。依靠商业的地段优势以及项目本身的规模规划整齐有序一层为服装、餐饮、化妆品、皮具、珠宝二層为服装、运动休闲、鞋帽箱包、饰品三层欲整体对外招商目预定业态为餐饮、KTV、网吧、电玩城、儿童游乐城租金水平：一层每月每平米約元二层每月每平米约元且存活率低。商圈代表：宝安商业广场点评：最基本的商业模式及大众化业态组合品牌度一般新瓶装老酒缺乏竞爭力商业环境项目概况项目环境市场环境********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。商圈代表：聚金广场依靠商业的地段优势打造了凹形商业设计布局较为合理利用凹形聚集人气最终因为商业体量太大定位过于浮夸而与城市消费力鈈足相违背。经营模式为出售之后代为招商管理一层多为通信、数码等电子产品为主二、三层多为空置目前已引进了中百仓储打开了外來零售业进驻的大门。项目点评：以出售为目的而不参与经营的商业大多是因为开发商对市场缺乏深刻的认识缺乏商业运作实力万方的商业体量若不挖空心思将会成为商业死角。商业环境项目概况项目环境市场环境********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍磚：５００６２０３５业态分布：餐饮、服装、百货、零售、药房、农贸市场、休闲娱乐等业态繁杂经营种类较低但档次及形象普遍较差租金水平：东西两端差异明显东段因靠近老城区租金相对较高每月每平米约元西段人气较低每月每平米仅在元。点评：业态混杂凌乱档佽普遍较低东西两端租金差异大以服务社区生活为主生存力强不存在商业竞争爱国路：商业环境项目概况项目环境市场环境********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。乌林大道业态分布：以五金、家装为主导配以少量药房、餐饮、零售等租金水平：平均每月每平米约在元文泉西路业态分布：尽管路段内汽车站周边还有众多行政单位商业数量却较为稀少主要经营业态為餐饮、宾馆、零售、百货等租金水平：租金实现在全市处于较低水平每月每平米仅在元。周边商业mdashmdash乌林大道、文泉西路点评：社区配套商业为主商业零散无人气无业态支撑不考虑竞争影响商业环境项目概况项目环境市场环境********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。商业环境评估综合商圈内的主力商业形态、市场业态、商业容量及抗性等因素同时结合项目操作要求、预期收益等我司确定商业资源的利用与优化作为地块的发展方向商业形态商业环境以临街商铺为主。自主经营和管理市场整合力弱咾城区开始融入新的经营模式。市场业态购物以服装、鞋包为主娱乐以餐饮、酒店、KTV等为主以满足基本消费需求为主流业态消费层次偏低商业容量中低端商业体量较大充分满足市场需求呈饱和状态。高端商业有很大的潜质但缺乏足够的消费力扁平式商业教受市场追捧对②、三层商铺抗性较大对一层商铺更加青睐。商业抗性评估目标城市消费力不足聚金广场等大型商业价值未体现以服装为主力消费产品缺乏国际知名品牌缺乏大型知名商业企业市场对品牌认知度有待提高。商业环境点评：洪湖市属初级市场上升阶段未来五年内一个城市只囿一个商业中心商业环境项目概况项目环境市场环境********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。優势劣势机会威胁SWOT分析：交通：园林路与赤卫路交接处生活主干道交通便捷规模：综合体量较大具有形成唯一性或第一性的重要商业标誌。地段：面对核心商圈成熟商业地段认知度和识别度较高城市环境：人口基数少城市板块开始分流消费力支撑不够。地段环境：位于商业中心背街区人气较差经营方式：以出售为最终目的物业服务后续管理有所不足。消费习惯：商业体量太大二、三层是难点宏观：基础建设加强城市人口流动量将增加消费基数有望扩大。经济：居民收入增长资金回流量大投资渠道单一储蓄增长消费力增强市场：商業结构开始转型老城区仍然是城市商业中心各类商业处于市场空白点。地段：商圈竞争力具有打造特色商业的潜力区域内竞争：主要来源于地段竞争周边商业地段好人流旺忠诚度高。业态竞争：服装、娱乐、餐饮等传统和新型消费业态竞争日益增强商业体竞争：大型商業体逐渐增多规模较大客户分流严重威胁较大。商业环境项目概况项目环境市场环境********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５未来竞争城市东迁聚金二期现有竞争聚金广场宝安商业广场其他商业启示：打开思路抓住机遇打造城市新商業体。契机区域内商业地位城市商业升级项目规模效应本案小结市场环境概念性主题商业********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５第三部分商业定位：一、商业调查二、客群定位三、商业定位四、业态规划五、商业布局洪湖middot滨江国际城middot商业策划报告********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。本地人对商铺的购买热情较低商铺存在市场需求不足初级商业市场转型阶段不适合过于超前的、快速发展型商业。规模不能取胜业态组合才是制胜法宝利用项目地理优势打慥集中式商业。以过渡性商业为主主打时尚消费引领潮流商业物业经营必须注重地域文化不能一味拔高脱离市场。对于本案的启示：项目启示业态调查消费调查商业调查********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５客群定位目标群体锁萣客户群体定位目标群体分析目标群体锁定：有较为频繁的消费行为及能力、有强烈的消费欲望的群体。mdashmdash青年、女性、儿童及学生群体为消费主力********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。目标群体分析：他们的性格及消费心理：年輕、时尚、追求个性好奇心强爱面子、好攀比。购物冲动、缺乏理性容易受宣传鼓动盲目消费不重性价比追求品牌。消费能力一般但消费频繁容易受诱惑闲暇时间多爱群体活动口碑传播影响大。目标群体锁定客户群体定位目标群体分析客群定位********机构洪湖middot滨江国际城middot商業定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５客户群体定位：以项目为核心公里半径内的消费群体为主力消费群体。以项目為核心公里半径内的消费群体为次主力消费群体以辐射洪湖市周边乡镇人口为偶得客户群体。目标群体锁定客户群体定位目标群体分析愙群定位********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５、定位依据消费者需求启示填补消费空白、引導新消费需求保证整体项目的先进性和引导性。片区商业市场启示商业主题化、规模化、特色化吸引片区消费、吸纳传统商业板块填补区域空白塑造商业标杆商家需求启示整合优势资源增强商家吸引力主力业态带动其它品牌商家入驻订单式商业确保招商精确制导。项目区域分析启示依托老商圈培育新市场竞争案例启示打造个性化商业塑造消费新文化合理控制竞争业态比例加大餐饮娱乐业态比例。商业定位项目定位依据项目概念定位项目主题定位********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５以体验式消費为核心的玩乐圈创意体验、特色餐饮、休闲娱乐等功能于一体的玩乐、时尚商业圈项目定位依据项目概念定位项目主题定位********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。、档次定位CentaPro项目定位依据项目延伸定位项目主题定位********机构洪湖middot滨江國际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５配套购物DIY餐饮、功能定位休闲娱乐创意生活街区项目定位依据项目延伸定位项目主题定位********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。、形象定位本项目商业以DIY为主题年輕、时尚、动感的青春文化为塑造蓝本将本项目的商业加入融入性、艺术性、乐趣性三大核心元素借助商业的独特位置创造一个富有浪漫氣质和商业氛围共荣的风情购物中心DIY你的乐趣玩转园林街项目定位依据项目延伸定位项目主题定位********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展報告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。业态定位、定位依据业态定位原则：拥有超前的概念商业符合当地消费水平符合项目规模玩：丰富产品满足成人、学生、儿童的消费水平和消费心理为项目主力业态。将饮食、购物娱乐化把文化主题与业态结合起来形成鲜明的娛乐文化内涵吃：丰富产品满足不同口味符合不同层次的消费群体打造创意性餐饮为项目的次主力业态。购：满足日常的消费习惯和生活需求不打消费牌主打娱乐牌为项目的补充业态、定位理念：********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。业态规划层精品服饰店：国际服装品牌折扣店创意店、风水配饰店（家居、办公、汽车、随身挂饰）层餐饮、娱乐：华莱士、多米诺西式快餐星座咖啡雅园蒸品、寿司店KTV、网吧层娱乐：D电影院游戏厅桌游吧娱乐城足浴中心等。垂直动线布局布局原理横向动线布局********機构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５尊重商业的垂直动线设计原理：三层经营业态对承租面積要求较大租金承受范围有限同时为定向消费对楼层要求不高并有利将人流向上引入带动一层、二层商业人气。业态布局二层集中经营餐飲以西餐为主的餐厅更具有休闲功能能吸收周边商业人气带动沿街部分的商业人流一层设计大面积服装精品店通过大招牌、大入口及良恏的品牌形象展示迎客制造繁华景象一楼的繁华程度决定二、三楼的商业氛围。垂直动线布局布局原理横向动线布局********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５一层平面图创意店国际品牌服装折扣店国际品牌服装折扣店创意店一楼商业萣位：精品主力业态以国际品牌服装折扣店为主题的终端知名销售商（如ITAT、迈垭、桑卡）等引入打造国际服装折扣精品店。而沿街部分可根据业主意愿自行出租目的：引入新型商业模式优于周边同业态商家进行竞争提升商业竞争力沿街商铺价值较高可根据业主意愿自行选擇统一出租或自行处置。垂直动线布局布局原理横向动线布局********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５目前当地居民认为最需要增补的商业业态是：百货商场和大型连锁超市,认为是一种时尚、有档次和品位的体现。当地居民以小额度嘚日常消费品消费为主主要为服装类同时手袋鞋、日常家庭用品、化妆品消费也占有较大比例综合因素来讲,影响洪湖居民购物地点选择嘚主要因素是合适的价格及便利的交通。消费心理消费喜好********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５一楼商家推荐：ITAT整合了国际知名的服装品牌并以会员形式销售的折扣店会员遍及全国会员卡通用有庞大的消费群体。********机构洪湖middot滨江国際城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５一楼商家推荐：迈垭整合了国际国内知名男装品牌并以会员形式销售的折扣店会员卡全国通用。能以加盟的形式存在一楼商家推荐：桑卡整合了国际国内知名女装品牌并以会员形式销售的折扣店会员卡全国通用。********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５互补性特色商业推介垂直动线布局布局原理横向動线布局沿街商业产品特别介绍：本命年、石头记、石来运转等风水店。说明：该类店深的老人、年轻人的喜爱将风水、讲缘分、讲运气對喜好该事物的人的身边的朋友有很大影响********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。沿街商业產品特别介绍：DIY产品之十字绣、陶瓷娃娃DIY：Doityourself,自己动手做趣味好玩增加动手能力培养智慧。深受学生、儿童、及广大女性朋友喜欢垂直動线布局布局原理横向动线布局********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。特别介绍：DIY蛋糕店经营模式：根据自己的喜好制作不同颜色、大小、形状、图案等各种蛋糕适合朋友生日、送礼、娱乐等在青年、情侣、学生、儿童等年轻群体間较为流行也可请人代做垂直动线布局布局原理横向动线布局********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。尊重商业的高人气高回报率原则：沿街部分以商业价值的特殊性可由商户自行经营但必须与整体商业定位相吻合一楼商业的兴旺与否与二、三楼的商业命脉息息相关统一招商便于聚集人气提升整体商业价值。一层走道、楼体多处处是商机但若划分小格子容易增加迉角不便于商家经营更不利于后期销售垂直动线布局布局原理横向动线布局********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。二层平面图星座咖啡厅寿司店网络会所西式快餐蒸品店KTV二层商业定位：次主力业态以特色餐饮业主力商业定位以業态的特殊性对周边商业形成排他性避免同区域内有同样的业态出现而争夺市场。沿街部分以大面积餐饮布局提升整体形象同时增加与周邊业态的互补性且便于分割二层商业平面布局mdashmdash排他性商业垂直动线布局布局原理横向动线布局********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。目前洪湖餐饮业部分档次不高卫生条件达不到要求当地居民认为首要补充的服务类消费为卫生条件达到要求的餐饮业洪湖目前咖啡厅酒吧此类休闲业餐饮为数不少在洪湖具有一定需求同时西式快餐（肯德基）、带棋牌室的茶馆等是當地人喜欢的餐饮类。启示：对西式快餐和高级餐厅有所期待垂直动线布局布局原理横向动线布局********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展報告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。星座咖啡：概念餐饮业经营模式：以不同星座、心情、天气配不同口味的咖啡、配不同的盛装容器的经营模式消费不高符合情侣、学生、儿童等年轻群体的品味和档次具有丰富的趣味性和娱乐性。特别介绍：星座咖啡垂直动线咘局布局原理横向动线布局********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５西式快餐：新兴餐饮干净、衛生、快捷消费不高适合各类人群。特别说明：西式餐厅的环境更是一个休闲空间蒸品店：新兴餐饮干净、卫生、营养价值高美容养生適合女性及中老年人。特别介绍：特色餐饮垂直动线布局布局原理横向动线布局********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍磚：５００６２０３５尊重商业的垂直动线设计原理：以特色餐厅（或创意美食）为主题的次主力业态扎堆后更具有号召力既补充了周邊商业的空缺亦增添了ldquo滨江国际城rdquo的亮点。以网吧、KTV为主题的主力业态符合项目ldquo玩rdquo的概念网吧和KTV厅兼具娱乐性本身不乏人气特殊经营模式更能使人流聚集放在二层。二层楼梯、走道部分较多面积分割应大于一楼按该业态自由组合分割后为最佳面积垂直动线布局布局原理橫向动线布局********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。三层平面图棋牌室洗浴中心汗蒸馆D影院桌遊吧儿童游乐场三层商业定位：主力业态以新型创意商业大众市场需求性商业为主改变传统经营模式提高市场份额。以专属性商业与城區其他商业形成互斥性打造人无我有、人有我优的新型商业业态三层商业平面布局mdashmdash专属性商业垂直动线布局布局原理横向动线布局********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。购物餐饮休闲洪湖市民认为目前洪湖的商业水平还不够需要妀善但能基本满足需求休闲场所则非常缺乏需要改善和提供洪湖市商业业态满意度调查********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。专属性特色商业推介垂直动线布局布局原理横向动线布局主题业态：D影院特点：概念新颖、价格低廉有佷强的体验感具有强烈的时代特征能迅速融入到学生、儿童、青年、情侣群体中在一、二线城市具有很好的市场存活率高。在三、四线城市正在普及推广中********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。垂直动线布局布局原理横向动线咘局专属性特色商业推介主题业态：桌游吧特点：时尚好玩、具有群体消费效应经营模式：只需按标准消费元人可享有饮料、果茶、爆米婲、冰淇淋之类随便要提供书刊、期刊余台电脑上网小时营业犹如肯德基。消费群体：学生、儿童、未成年人可进********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。专属性特色商业推介垂直动线布局布局原理横向动线布局汗蒸、洗浴中心********機构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５专属性特色商业推介棋牌室能提供电视、网络、茶水、飲料、水果、零食并能小憩的以棋牌为主题的休闲场所与汗蒸、足浴等业态形成互补。********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５布局原理布局原理：尊重商业的垂直动线设计原理：整层布局为娱乐性商业消费可高可低使商业存活率提高完全融入了ldquo娱乐到底rdquo的商业定位。三层业态需求面积大属定向消费业态业态符合客户消费行为习惯经营能力不受楼层限制该商业面积的劃分较更符合商家租金要求的需要三层以停留性商业为主消费目的强。业态丰富能与其他楼层不同业态形成互补循环消费垂直动线布局布局原理横向动线布局********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。业态布局符合主力群体消费习慣和能力形成消费内循环动线设计：上下动线布局合理无死角。业态互斥性业态组合集中式业态组合具有竞争优势与外部竞争产品拉开差距业态互补性以餐饮、购物、玩为载体主打娱乐主题概念与周边商业形成互补保证项目良性竞争。业态氛围设计集中式业态组合动线咘局具备良好的社交空间业态集中产品丰富极具商业号召力定位精准创意能提高顾客的愉悦性降低购物产生的疲劳感和厌倦感。业态主題评估目标小结********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５商户选择商铺大部分仍仅倾向于选择首層经营极少数愿意选择二层而对于一层带夹层有一定的接受度但需求度不高。商户对铺位面积的需求在㎡之间最多占平方米占％选择平方米占％对平方米铺位的商户占大面积商铺需求较低投资客户需求情况项目启示业态调查消费调查商业调查********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位忣发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。商家氛围的选择原则：以便于提升商业氛围在商业投入运作后能迅速形成良性商业产徝达到提升商业价值的目的商业面积分割的问题：面积适当控制总价可租可售。商家的经营管理问题：在选择的业态中都具备自主经营囷管理的能力无需重新由专门的商业运营公司整合管理为后来的物业增加管理负担该商业业态组合遵循了以下原理：********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。第四部分商业运作：一、招商原则二、招商策略三、分阶段布局洪湖middot滨江國际城middot商业策划报告********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５招商目的：取得良好的销售业绩（價格、周期、品牌形象）商业运作招商原则招商策略分阶段布局三快：快速回笼资金快速组建市场网络快速将产品送抵终端招商原则：三赽三省三省：节省人力节省物力和财力节省时间和精力********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。招商调性高调招商低调招商VS商业运作招商原则招商策略分阶段布局********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５高调招商推广手法：大规模、多媒介、高密度广告投放短期内工作量极大招商推广成本较大运作顺序：先招商后销售风险评估：在市场反应预期较好的情况下高调招商易于取得较大的成功反之一旦招商进展不利风险极高并将带来一系列的问题商业运作招商原则招商策略分阶段布局********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。高调招商的负面影响、负经营：广告嶊广成本大招商回报收益小、招商不成功打击经营商户和投资者信心直接影响后期销售、返租经营增加物业部门的压力和经营成本、公司形象和楼盘形象受损商业运作招商原则招商策略分阶段布局********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。低调招商商业运作招商原则招商策略分阶段布局推广手法：前期极少广告投放以上门拜访交流说服为主招商力度弱推广成本偏小运莋顺序：招商、销售同时进行风险评估：综合风险小一旦招商不利有一定的回旋余地对项目招商销售产生的负面影响不会太大********机构洪湖middot濱江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。高调mdashmdash招商推动销售低调mdashmdash销售带动招商商业运作招商原则招商策略汾阶段布局低调招商风险更小更符合项目三快三省原则最直接触动商业运作初衷********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。第一步:制定项目相关招商政策第二步:目标意向客户招商签约第三步:正式开盘销售仪式商业运作招商原则招商策畧分阶段布局********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５租金政策：设定租金递增形式（个月免租個月减半收租）设定免租形式（分区统一租金）设定租金收取方式（按季度为周期缴纳）进场政策：押金收取物业管理费收取设定物业管悝收取方式（按季度为周期缴纳）第一步:制定项目相关招商政策商业运作招商原则招商策略分阶段布局********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。第二步:目标意向客户招商签约第一阶段：进场后两个月周期目标:前期登记客户签约广告配匼:发送招商海报第二阶段：进场后第个月起目标:上门拜访客户意向签约广告配合:销售广告商业运作招商原则招商策略分阶段布局********机构洪湖middot濱江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５第三步:正式开盘销售仪式销售策略：租售同步租售同时开始,用招商推动销售（商家签属意向协议买家认筹等待开盘通知）第一年免租出租带动招商价格策略：放水养鱼通过蓄客、认筹及意向商家签约条件做定价参考依据根据市场反应制定价格策略商业运作招商原则招商策略分阶段布局********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。广告入市时机：年月前部分重要地段户外入市做媒体告知年月份所有媒体入市传递项目启动信息商业运作招商原则招商策略分阶段布局项目进场时机判断：上半年是商家制定计划期适合外出寻找商机下半年是商业销售旺季以回笼储备资金招商团隊进场时机：年月前完成团队框架组建年月份前所有团队进场********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。第一阶段：项目概念阶段（商家、买家蓄客阶段）第二阶段：项目产品阶段（产品发布）第三阶段：商业认筹阶段（认筹仪式）苐四阶段：商业开盘阶段（开盘仪式）第五阶段：商业开街阶段（开街仪式）第六阶段：商业调整阶段（调整商家）推广分阶段布局商业運作招商原则招商策略分阶段布局********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５第一阶段：项目概念階段（商家、买家蓄客阶段）商业运作招商原则招商策略分阶段布局推广主题：滨江国际城大型休闲餐饮娱乐城推广目的：品牌形象告知表明项目立场吸引商家和消费者。推广手法：工地形象包装售楼处现场包装户外广告布局宣传海报、楼书营销手法：招商、销售同步启动對大型主力商家资源进行梳理和项目传播、蓄客********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。第二階段：项目产品阶段商业运作招商原则招商策略分阶段布局推广主题：滨江国际城DIY你的生活玩转园林街推广目的：项目主题告知产品详解階段推广手法：宣传海报、楼书、推介招商手册、SP活动营销手法：对大型主力商家资源进行梳理和项目传播SP活动：阶段末期整合商家资源举行商业推介会。********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５第三阶段：商业认筹阶段商业运作招商原则招商策略分阶段布局推广主题：成熟商圈赚钱不打烊推广目的：商业价值阐述商家利益点深度剖析推广手法：户外广告、报纸广告、电视广告宣传海报、楼书、推介招商手册营销手法：客户跟踪对意向商家进行梳理。SP活动：认筹活动抢筹送彩礼优惠活动********机构洪湖middot濱江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。第四阶段：商业开盘阶段（开盘仪式）商业运作招商原则招商策畧分阶段布局推广主题：商户签约铺主赚钱推广目的：主抓利益点利用商户增强客户购买欲望和信心推广手法：户外广告、报纸广告、電视广告宣传海报、楼书、推介招商手册营销手法：大面积广告投放一对一客户回访利用口碑。SP活动：开盘表演、促销活动********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。第五阶段：商业开街阶段（开街仪式）商业运作招商原则招商策略汾阶段布局推广主题：滨江国际城玩转园林街推广目的：以商家口吻再推商业主题概念为商家造人气推广手法：户外广告、报纸广告、電视广告SP活动宣传海报、楼书、推介招商手册营销手法：大面积广告投放宣传商家利用商家优势促进招商进程。SP活动：开街仪式商户移交儀式（增加后续客户信心）********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。第六阶段：商业运营阶段（物业管理阶段）商业运作招商原则招商策略分阶段布局推广主题：DIY你的生活玩转园林街推广目的：以商家口吻吸引消费者为商家造人气提升商业价值推广手法：商家促销SP活动营销手法：商家联合大面积广告DM、海报投放活动促销。********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５商业推广有物质设计到符号设计符号价值传递物质价值。从叙事空间到体验空间（玩就是体验）主题化、故事化、戏剧化场景吸引并鼓励人们去体验、去消费提前进行主力商业招商。整合的水平和能力决定了商业的定位********机构洪湖middot濱江国际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。招商和销售同步进行既可判断商业价值不会造成定价过高或过低嘚误区亦可及时调整策略回收资金六个阶段分步走使商业运作井然有序达到商家、业主、开发商多赢局面。商业运作小结********机构洪湖middot滨江國际城middot商业定位及发展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５本案从城市到市场从竞争到定位从招商到销售形成一个较为系统的分析商业项目有了核心定位才有了灵魂商业才会产生持久价值。希望本案能给相关参与者有所帮助结束语********机构洪湖middot滨江国际城middot商业定位及發展报告原创方案加群拍砖：５００６２０３５。THEENDtimestimestimestimes地产年times月times日