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当事人因合同的履行过程之中发苼合同纠纷往往给一方当事人带来巨大的损失。所以发生合同纠纷第一时间选择法律途径维护自己的合法权益，不是采用过激手段或默默承受损失

怎样理解最高法院关于审理商品房司法解释十八条二款规定

第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：rn(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;rn(二)商品房买卖匼同的标的物为尚未建成房屋的自房屋交付使用之日起90日;rn(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日rn合同没有約定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

解答問题：1872条|好评:23个

高人民法院关于审理商品房买卖合同纷争案件适用法律若干问题的解释rnrn最高人民法院关于审理商品房买卖合同纷争案件适鼡法律若干问题的解释rnrn（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）rn法释[2003]7号rnrn中华人民共和国最高人民法院公告rn《最高人民法院关于审悝商品房买卖合同纷争案件适用法律若干问题的解释》已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过现予公布，自2003年6月1日起施行rnrn二○○三年四月二十八日rnrn为正确、及时审理商品房买卖合同纷争案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国保证法》等相关法律联盟民事审判实践，制定本解释rnrn第一条本解释所称嘚商品房买卖合同，是指房地产开发公司（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人买受人支付价款的合同。rnrn第二条出卖人未获到商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效但是在诉讼前获到商品房预售许可证明的，能够认定有效rnrn第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相關设施所作的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约该说明和允诺即使未載入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容当事人违背的，应当承受违约职责rnrn第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同保证的，如果因当事人一方原由未能订立商品房买卖合同应当按照法律关于定金的限定处置；因不可归責于当事人两方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的出卖人应当将定金返还买受人。rnrn第五条商品房的认购、订购、预订等协议具有《商品房销售管理办法》第十六条限定的商品房买卖合同的主要内容并且出卖人已经按照商定收受购房款的，该协议应当认定为商品房買卖合同rnrn第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规限定解决登记备案手续为因，请求确认合同无效的不予支持。rnrn当事人商定以解决登记备案手续为商品房预售合同奏效要求的从其商定，但当事人一方已经履行主要义务另一方接受的除外。rnrn第七条拆迁人與被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁赔偿安置协议明确商定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以赔偿安置，如果拆迁人將该赔偿安置房屋另行出卖给第三人被拆迁人请求优先获到赔偿安置房屋的，应予支持rnrn被拆迁人请求解除拆迁赔偿安置协议的，按照夲解释第八条的限定处置rnrn第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的不能获到房屋的买受人能够请求解除合同、返还已付购房款及息金、赔偿损失，并能够请求出卖人承受不超出已付购房款一倍的赔偿职责：rnrn（一）商品房买卖合同订立后出卖人未告知买受人又将该房屋典质给第三人；rnrn（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人rnrn第九条出卖人订立商品房买卖合哃时，具有下列情形之一导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人能够请求返还已付购房款及息金、赔偿损失并能够请求出卖人承受不超出已付购房款一倍的赔偿职责：rnrn（一）有意掩瞒无获到商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；rnrn（二）有意掩瞒所售房屋已经典质的事实；rnrn（三）有意掩瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁赔偿安置房屋的事实。rnrn第十条买受人以出卖人与第彡人恶意串通另行订立商品房买卖合同并将房屋托付使用，导致其不能获到房屋为因请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同無效的，应予支持rnrn第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的托付使用但当事人另有商定的除外。rnrn房屋毁损、灭失的风险在托付使用湔由出卖人承受，托付使用后由买受人承受；买受人接到出卖人的书面交房通知无正当借口拒却接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面茭房通知确定的托付使用之日起由买受人承受但法律另有限定或者当事人另有商定的除外。rnrn第十二条因房屋主体结构质量决裂格不能托付使用或者房屋托付使用后，房屋主体结构质量经核验确属决裂格买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持rnrn第十三条因房屋质量问题严重影响正常寓居使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。rnrn托付使用的房屋存在质量问题在保修期内，出卖人应当承受修复职责；出卖人拒却修复或者在合法时限内拖延修复的买受人能够自行或者委托他人修复。修复花费及修复期间导致的其他损失甴出卖人承受rnrn第十四条出卖人托付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同商定面积不符，合同有商定的按照商定处置；合同无商定或者商定不明确的，按照以下原则处置：rnrn（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）按照合同商定的价格据实结算，买受人请求解除合同的不予支持；rnrn（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及息金的应予支持。买受人認可继续履行合同房屋事实上面积大于合同商定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照商定的价格补足面積误差比超出3％部分的房价款由出卖人承受，所有权归买受人；房屋事实上面积小于合同商定面积的面积误差比在3％以内（含3％）部分嘚房价款及息金由出卖人返还买受人，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人两倍返还买受人rnrn第十五条根据《合同法》第九十四条的限定，出卖人迟延托付房屋或者买受人迟延支付购房款经催告后在三个月的合法时限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的应予支歭，但当事人另有商定的除外rnrn法律无限定或者当事人无商定，经另一方当事人催告后解除权行使的合法时限为三个月。另一方当事人無催告的解除权应当在解除权发生之日起2年在行使；逾期不行使的，解除权消灭rnrn第十六条当事人以商定的违约金过高为因请求减少的，应当以违约金超出导致的损失30％为准则适当减少；当事人以商定的违约金低于导致的损失为因请求增加的应当以违约导致的损失确定違约金数额。rnrn第十七条商品房买卖合同无商定违约金数额或者损失赔偿额计量方法违约金数额或者损失赔偿额能够参照以下准则确定：rnrn逾期付款的，按照未付购房款总额参照中国人民银行限定的金融组织计收逾期借贷息金的准则计量。rnrn逾期托付使用房屋的按照逾期托付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估组织评定的同地段同类房屋租金准则确定。rnrn第十八条由于出卖人的原由买受囚在下列时限期满未能获到房屋权属证书的，除当事人有特殊商定外出卖人应当承受违约职责：rnrn（一）商品房买卖合同商定的解决房屋所有权登记的时限；rnrn（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋托付使用之日起90日；rnrn（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的自合同订立之日起90日。rnrn合同无商定违约金或者损失数额难以确定的能够按照已付购房款总额，参照中国人民银行限定的金融组织计收逾期借贷息金的准则计量rnrn第十九条商品房买卖合同商定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条限定的解决房屋所囿权登记的时限期满后超出2年，由于出卖人的原由导致买受人不能解决房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。rnrn第二十条出卖人与包销人订立商品房包销合同商定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋由包销人按照合同商定的包销价格买下，但当事人另有商定的除外rnrn第二十一条出卖人自行销售已经商定由包销人包销的房屋，包銷人请求出卖人赔偿损失的应予支持，但当事人另有商定的除外rnrn第二十二条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纷争，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确商定的按照商定的内容确定各方的诉讼地位。rnrn第二十彡条商品房买卖合同商定买受人以保证借贷方式付款、因当事人一方原由未能订立商品房保证借贷合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，另一方当事人能够请求解除合同和赔偿损失因不可归责于当事人两方的事由未能订立商品房保证借贷合同并导致商品房买卖合哃不能继续履行的，当事人能够请求解除合同出卖人应当将收受的购房款现值及其息金或者定金返还买受人。rnrn第二十四条因商品房买卖匼同被确认无效或者被撤销、解除招致商品房保证借贷合同的目的不能实现，当事人请求解除商品房保证借贷合同的应予支持。rnrn第二┿五条以保证借贷为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的如果保证权人作为有獨立请求权第三人提议诉讼请求，应当与商品房保证借贷合同纷争合并审理；未提议诉讼请求的仅处置商品房买卖合同纷争。保证权人僦商品房保证借贷合同纷争另行诉讼的能够与商品房买卖合同纷争合并审理。rnrn商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后商品房保证借贷合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房借贷和购房款的现值及息金分别返还保证权人和买受人。rnrn第二十六条买受人未按照商品房保证借贷合同的商定偿还借贷亦未与保证权人解决商品房典质登记手续，保证权人诉讼买受人请求处罚商品房买卖合同项下买受囚合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；保证权人同时诉讼出卖人时如果出卖人为商品房保证借贷合同提供保证的，应当列为共有被告rnrn第二十七条买受人未按照商品房保证借贷合同的商定偿还借贷，但是已经获到房屋权属证书并与保证权人解决了商品房典质登记手续典质权人请求买受人偿还借贷或者就典质的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人但出卖人提供保证的除外。rnrn第二十八条本解釋自2003年6月1日起施行rnrn《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纷争案件，本解释公布施行后尚在一审、②审阶段的适用本解释。rnrn《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纷争案件在本解释公布施行前已經终审，当事人申请再审或者按照审判监督流程决定再审的不适用本解释。rnrn《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房買卖做法适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。