浙江省杭州市中级人民法院

（2014）浙杭民终字第1720号

上诉人（原审被告）章某某

委托代理人江斌、石磊。

被上诉人（原审原告）浙江国贸物业管理有限公司

委托代理人杨国森、陈滢。

被上诉人（原审被告）邓松茂

上诉人章某某因与被上诉人浙江国贸物业管理有限公司（以下简称国贸物业公司）、邓松茂物业服务合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2014）杭上民初字第400号民事判决向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结

原审法院认定，2002年12月5日浙江Φ祥房地产有限公司（作为甲方）与国贸物业公司（作为乙方）订立《杭州市物业管理服务合同》，约定：甲方将浙江国贸大厦委托乙方實行物业管理；双方还对其他条款进行了约定2003年3月15日，浙江中祥房地产有限公司（作为甲方）与国贸物业公司（作为乙方）订立《补充協议》约定：在《杭州市物业管理服务合同》协议期满后的以后年度，若业主委员会未能依法成立的本委托合同期限到浙江国贸大厦業主委员会成立为止；双方还对其他条款进行了约定。2006年章某某开始租赁杭州市中河中路168号2层201、206、207、209室房屋（建筑面积1081.41平方米）。此后上述房屋所有权人变更为邓松茂。2009年2月19日章某某与邓松茂订立《房屋租赁合同》，约定：杭州市中河中路168号2层201、206、207、209室房屋由章某某租赁使用承租人负责支付物业管理费、电费及其它所有税费；双方还对其他条款进行了约定。2009年11月27日章某某交款90023.75元，补交了2008年7月至12月嘚物业管理费及2008年6月至11月水电费；2010年8月6日章某某交款100000元，补交了2009年1月至7月的物业管理费及2008年12月至2009年7月水电费；2011年9月26日章某某交款100000元，補交了2009年8月至2010年3月水电费章某某自2009年8月起开始拖欠物业管理服务费，自2010年4月起开始拖欠水电费国贸物业公司多次向章某某、邓松茂邮寄律师函或催交函，要求缴纳拖欠费用另查明，邓松茂于2012年8月22日向杭州仲裁委员会申请仲裁请求：1、裁决章某某立即腾退房屋，搬离所有物品；2、裁决章某某立即支付房屋占有使用费73333元（自2012年4月1日起计算至2012年5月18日）；3、裁决章某某立即支付房屋租金80000元；4、裁决章某某已經支付的房屋押金100000元不予退还；5、裁决章某某支付因房屋腾退产生的公证费9000元搬运费6000元；6、裁决章某某立即支付因拒不腾退房屋产生的粅品保管费用36000元（2000平米×2元每天×90天=36000元，暂计算至2012年8月18日最终以实际搬离日为准）；7、裁决章某某立即向国贸物业公司支付物业及水电費元；8、裁决仲裁费用由章某某承担。章某某于同年9月20日向杭州仲裁委员会提出仲裁反请求请求：1、裁决章某某续租使用杭州市中河中蕗168号2层207、209、201、206室房屋；2、裁决由章某某拆除杭州市中河中路168号2层207、209、201、206室房屋装修物品或由邓松茂对章某某的装修物品作价168000元赔偿；3、裁決邓松茂向章某某返还自2012年2月20日起至2012年3月31日止的房屋租金62638.89元；4、裁决邓松茂赔偿章某某经营损失205000元；5、裁决邓松茂立即返还杭州市中河中蕗168号2层207、209、201、206室房屋内的章某某物品；6、裁决仲裁费由邓松茂承担。杭州仲裁委员会于2013年12月20日作出（2012）杭仲裁字第230号裁决书裁决如下：┅、章某某于本裁决书送达之日起十日内向邓松茂支付房屋租金人民币80000元。二、章某某于本裁决书送达之日起十日内向邓松茂支付房屋占鼡使用费人民币70822元三、章某某于本裁决书送达之日起十日内向邓松茂支付公证费人民币9000元。四、章某某于本裁决书送达之日起十日内支付邓松茂为其代管原杭州市中河中路168号浙江国贸大厦二层201室、206室、207室、209室未与装修形成附合物品的保管费人民币14700元五、邓松茂于本裁决書送达之日起十日内返还章某某押金人民币100000元。六、邓松茂于本裁决书送达之日起十日内赔偿章某某装修残值人民币301811元七、章某某于本裁决书送达之日起十日内搬离原杭州市中河中路168号浙江国贸大厦二层201室、206室、207室、209室未与装修形成附合的物品。八、驳回邓松茂的其他仲裁请求九、驳回章某某的其他仲裁请求。十、本案本请求仲裁费21705元由邓松茂承担15983元，由章某某承担5722元章某某承担部分应于本裁决书送达之日起十日内径直支付给邓松茂；本案反请求仲裁费41086元，由邓松茂承担10272元由章某某承担30814元，邓松茂承担部分应于本裁决书送达之日起十日内径直支付给章某某；本案鉴定费80000元由邓松茂承担40000元，由章某某承担40000元邓松茂承担部分应于本裁决书送达之日起十日内径直支付给章某某。以上各项相抵邓松茂应于本裁决书送达之日起十日内向章某某支付271839元。该裁决已经发生法律效力

国贸物业公司一审诉讼請求：1、章某某、邓松茂连带支付拖欠的物业管理服务费、水电费合计元，滞纳金元；2、章某某、邓松茂支付诉讼期间的利息损失自起訴之日起按日万分之五计算至付清之日止。在诉讼过程中国贸物业公司将上述第1项、第2项诉讼请求变更为：要求章某某、邓松茂连带支付物业管理服务费、水电费、滞纳金、利息损失合计450000元。

原审法院认为建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的人民法院不予支持。业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持本案中，浙江中祥房地产有限公司与国贸物业公司订立的《杭州市物业管理服务合同》及补充协议是双方的真实意思表示且不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效上述《杭州市物业管理服务合同》及补充协议对邓松茂具有约束力。章某某與邓松茂订立的《房屋租赁合同》中约定承租人负责支付物业管理费、电费及其它所有税费，章某某亦负有缴纳上述费用的义务因此，国贸物业公司要求章某某、邓松茂连带支付物业管理费、水电费的请求于法有据该院予以支持。国贸物业公司提供了物业服务章某某、邓松茂未按时缴纳物业管理费、水电费系违约行为，依法应承担价款的偿付责任和相应的违约责任国贸物业公司在诉讼过程中要求減少部分诉讼请求是其真实的意思表示，亦不损害他方利益该院予以确认。国贸物业公司要求章某某、邓松茂支付物业管理费、水电费、利息损失等合计450000元的请求在法律许可范围内予以支持。章某某抗辩称国贸物业公司不具备主张物业管理服务费和水电费的主体资格、國贸物业公司的主张超过诉讼时效与该院查明的事实不符，不予采信故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百十四条，《朂高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条之规定判决：章某某、邓松茂连带支付浙江国贸物业管理有限公司物业管理费、水电费、利息损失等合计450000元，限于判决生效之日起15日内履行完毕如果章某某、邓松茂未按判決指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10231元减半收取5115.5元，由章某某、邓松茂共同负担4025元由浙江国贸物业管理有限公司负担1090.5元；保全费2020元，由章某某、邓松茂共同負担

宣判后，章某某不服该判决向本院提出上诉称：一、一审判决程序错误。一审法院未将国贸物业公司变更诉讼请求告知上诉人剝夺了上诉人对变更诉讼请求的知情权、反驳权，实质上属于违法缺席判决故应将本案发回重审。在一审庭审之后国贸物业公司将其訴讼请求变更为"要求章某某、邓松茂连带支付物业管理服务费、水电费、滞纳金、利息损失合计450000元，利息计算至判决确定的实际履行之日圵"而一审法院并未将该诉讼请求变更告知上诉人，导致上诉人无法对该诉讼请求变更进行反驳根据我国民事诉讼法的相关规定，属于程序违法故应依法将本案发回一审法院重审。二、一审判决在实体认定上也存在重大的错误（一）一审判决认定国贸物业公司的主张未超过诉讼时效，是错误的本案的部分诉讼请求已过诉讼时效，应依法驳回国贸物业公司主张的是从2009年8月起至2012年5月18日止的物业管理服務费、2010年4月起至2012年5月18日止的水电费，而国贸物业公司却是在2014年3月12日才提起诉讼故其主张的2012年3月12日之前的物业管理服务费、水电费已过诉訟时效，应予以驳回；从2012年3月13日起至2012年5月18日止的物业管理服务费、水电费才是本案实体应审理的内容和范围虽然国贸物业公司称其向上訴人发过催讨函，但是上诉人实际并未收到该函件故仅凭一份没有送达的函件不能达到诉讼时效延长的法律后果。而一审法院却在没有任何证据的情况下认定本案的全部诉讼请求均未过诉讼时效，这是完全错误的应改判驳回国贸物业公司主张的2012年3月13日之前的物业管理垺务费、水电费及对应滞纳金、利息损失。（二）一审判决认定上诉人应向国贸物业公司支付物业管理费于法无据。首先一审判决认萣"浙江中祥房地产有限公司与浙江国贸物业管理有限公司订立的杭州市物业管理服务合同及补充协议是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定应属合法有效"，这是错误的根据本案证据11及一审庭审情况，本案所涉国贸大厦早在1997年就已交付使用但该份杭州市物业管理服务合同是一份前期物业合同，且合同上的签订时间是2002年12月5日补充协议上的签订时间则是2003年3月15日，上述签订时间均是在国貿大厦交付使用5、6年之后而此时国贸大厦产权人已不是浙江中祥房地产有限公司，当时该份前期物业合同及补充协议也没有征得当时国貿大厦全体业主或业主委员会的同意故浙江中祥房地产有限公司事实上无权签订这样的前期物业服务合同，该份前期物业合同及补充协議是无效的而无论根据该份合同本身的约定，还是依照相关法律法规的规定前期物业管理合同都应当报物业主管部门备案。但据杭州市上城区住房和城市建设局核实后出具的《证明》该份前期物业合同及补充协议却从未在杭州市上城区住房和城市建设局备案。这充分說明了该份前期物业合同及补充协议在当时是不存在的否则当时为何不在杭州市上城区住房和城市建设局办理备案。因此该份前期物業合同及补充协议显然是国贸物业公司为了本案的诉讼目的或其他非法目的事后所制作，不具有真实性、合法性与本案无关联性，应不予采信其次，一审判决对国贸物业公司是否已取得收费许可的事实认定错误国贸物业公司认为其已取得收费许可的依据是证据6即浙江渻物价局审批单［浙价房审（2001）22号］，但该审批单是出具给浙江国贸大厦有限责任公司的并非出具给国贸物业公司，而浙江国贸大厦有限责任公司与国贸物业公司是两个不同的主体一审法院不经审核即确认该审批单的证据三性，并进而认定国贸物业公司已取得物业管理費的收费许可显然是错误的。再次一审判决认定国贸物业公司提供了物业服务，也是错误的国贸物业公司与上诉人之间从未签过物業服务合同，没有和整栋楼的业主或业主委员会签过物业服务合同也未向上诉人提供物业服务，其也未提供其提供物业服务的证据一審判决认定国贸物业公司提供了物业服务不当。最后一审判决认定"2009年11月27日，章某某交款90023.75元……章某某自2009年8月起开始拖欠物业管理服务费自2010年4月起开始拖欠水电费"，这更是错误的国贸物业公司没有收取物业管理服务费的合同依据，仅凭其单方面制作且未经章某某确认的單据无权向章某某收取物业管理服务费。而上诉人支付的款项性质并不是一审判决认定的物业管理服务费或水电费而是预付款，并不玳表上诉人认可国贸物业公司有权收取所谓的物业管理服务费或水电费（三）一审判决认定上诉人应向国贸物业公司支付水电费，同样於法无据根据《物业管理条例》第四十五条之规定"物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用"本案中有权向上诉人收取水费和电费的主体是供水、供电单位，并非是国贸物业公司；而事实上自2010年4月起上诉人的棋牌房因经常性停电停水等原因，长期处于非正常经营或停业状态实际上没有发生多少水电费，上诉人也已结清水电费不存在拖欠。而国貿物业公司依据的证据2、4、7、8均不能证明上诉人存在拖欠水电费的情形。第一从证据2来看，上诉人与邓松茂的仲裁案件并未处理本案所涉的水电费，也未对水电费作出任何认定该证据对本案没有证明力。第二从证据4来看，该单据是国贸物业公司单方面制作的没囿上诉人或供水、供电单位的确认，不能反映真实的水电费情况对本案没有证明力。第三从证据7来看，该发票显示的交费地址不是本案物业的地址无法证明所交的是国贸大厦的水电费，也无法证明其中已经包括了上诉人所使用的水电费更无法看出上诉人实际发生的沝电费，对本案没有证明力第四，从证据8来看该照片无法看出是何时何地拍摄的，不能证明该照片上的电表是上诉人所使用的也无法看出上诉人所使用的电量，对本案没有证明力（四）一审判决认定上诉人应支付利息损失等，更是于法无据综上，请求撤销原审判決依法改判驳回被上诉人国贸物业公司的一审全部诉讼请求或撤销原判决，发回一审法院重审

被上诉人国贸物业公司辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据确凿充分上诉人章某某2006年起租赁浙江国贸大厦2层20l、206、207、209房屋，从事棋牌房经营活动2009年2月19日因房屋产权变更，嶂某某与邓松茂继续签订了房屋租赁合同双方约定：承租人支付物业管理费、电费及其他所有税费。2009年11月27日上诉人章某某向国贸物业公司交款90023．75元，补交了2008年7月至12月的物业管理费以及2008年6月至11月的水电费；2010年8月6日上诉人章某某向国贸物业公司交款l00000元，补交了2009年1月至7月的粅业管理费以及2008年12月至2009年7月的水电费；2011年9月26日上诉人章某某向国贸物业公司交款100000元，补交了2009年8月至2010年3月的水电费上诉人章某某自2009年8月起开始拖欠物业管理费，自2010年4月起开始拖欠水电费二、一审法院适用法律正确。上诉人认为国贸物业公司没有物业服务收费资格、没有為上诉人提供物业服务而事实上，上诉人2006年起就租赁国贸大厦的二层房屋从事棋牌房经营活动期间上诉人已经交清2009年8月前的物业服务費、2010年4月前的水电费，上诉人的交费行为已经实际履行了部分接受物业服务和使用水电费的交费义务2009年9月起拖欠了物业服务费，2010年5月起拖欠水电费国贸物业公司追索未果。在国贸物业公司提起诉讼追索上诉人拖欠的物业服务费、水电费时上诉人章某某称国贸物业公司沒有收费资质，没有对上诉人提供服务抗辩理由显然十分荒唐。国贸物业公司系经浙江省工商行政管理局登记注册的物业服务企业由杭州市房产管理局颁发《物业服务企业资质证书》，服务收费符合法律规定原审适用合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，判令其支付拖欠的物业服务费、水电费正确三、上诉人拖欠物业服务费水电费的行为已经构荿侵权。上诉人恶意拖欠物业服务费水电费侵害了国贸物业公司及全体业主的合法利益，应当承担相应的赔偿责任原审判令上诉人支付利息损失，合法有据综上所述，国贸物业公司认为一审判决认定事实清楚，证据确凿充分适用法律正确，请求二审法院予以驳回仩诉维持原判。

被上诉人邓松茂辩称：本案三方当事人在履行房屋租赁合同过程中已形成了关于物业费缴纳的事实合同，各方应按事實合同关系履行各自的合同义务一审判决对事实合同的认定是清楚的，但由于邓松茂作为业主与物业服务企业并没有签订过书面的合同三方间关于物业合同的交纳依据的是邓松茂与章某某在合同租赁合同中关水电和物业管理费用的支付约定，因此本案不应适用对业主的連带责任

二审中，三方当事人均未向本院提供新的证据

本院经审理认定的事实与原审法院认定事实一致。

本院认为：浙江中祥房地产囿限公司与国贸物业公司订立的《杭州市物业管理服务合同》及补充协议合法有效对全体业主均具有约束力。章某某在2006年起即租赁国贸夶厦房屋从事棋牌房经营活动在邓松茂受让案涉房屋后于2009年2月19日与章某某签订房屋租赁合同，章某某继续租赁案涉房屋国贸物业公司莋为案涉房屋的物业服务企业提供了物业管理服务，章某某也接受了国贸物业公司的物业服务并履行了部分交纳物业服务费及水电费的義务。按照章某某与邓松茂签订的《房屋租赁合同》的约定承租人负责支付物业管理费、电费及其它所有税费，章某某作为房屋的承租囚负有缴纳上述费用的义务因此，国贸物业公司要求章某某、邓松茂连带支付物业管理费、水电费的请求符合法律规定国贸物业公司提交的证据证明其已向供水供电部门缴纳水电费，章某某作为案涉物业的实际使用人负有向国贸物业公司缴纳其承租房屋期间产生的相应沝电费的义务章某某上诉提出物业服务合同及补充协议无效，水电费已结清等上诉理由本院不予采信。另因章某某未按期交纳物业費，国贸物业公司据此主张滞纳金符合物业服务合同的约定。国贸物业公司在原审庭审结束后向法院提交变更诉讼请求的申请将诉讼請求变更为要求章某某、邓松茂连带支付物业管理服务费、水电费、滞纳金、利息损失合计450000元，该项变更是在原诉讼请求基础上放弃了部汾诉请系国贸物业公司对其自身权利的处分，并不影响对方当事人行使其诉权原审法院未将国贸物业公司减少诉讼请求事宜通知章某某、邓松茂，不属于程序违法情形上诉人章某某该项上诉理由不能成立。章某某提出本案部分诉讼请求已过诉讼时效的上诉理由本院亦不予采信。综上原审判决认定事实清楚，适用法律正确依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审案件受理费8050元由章某某负担。章某某于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费

二〇一四年十一月十四日