然后呢我们做了个模型，当然这个模型非常简单，充满了各种假设

 在这个模型里，我们假设一个城市每年都会稳定新增一批有居住需求（而非投资需求）的人也就是后来所谓的刚需概念。但有需求不代表买得起房我们假设这群人的收入是正态分布的，凡是付得起按揭的人我们都认为是买得起房的，而按揭的月供考虑到一个家庭扣除各种生活开支（包括伙食费、水电气、少量的社交生活，以及少量的备用金）后剩下的都用来付月供。既然现在刚需概念都流行了这么久了这里我就把这部分简单称为刚需吧。

      然后我们又假设存在一批投资人这群人不考虑人数，只考慮他们持有的资金由于2006年的时候，房价基本上是毫无疑问会稳定上涨的所以这批人会最大限度地买入房产，不考虑关于房子的论文当湔的价格我们预估这批人的投资策略是支付首付后，预留3年的月供3年后即使需要继续付按揭，也完全可以通过抵押贷款或者出售极少量的关于房子的论文就可以支付随后的月供

      最后，我们假设了房产的供应量是稳定不变的（不要笑话这么多假设好多搞经济的金融的，模型还没我们做得严谨呢）也就是说，投资者在不考虑房价的情况下将资金全部用于购买房产而不在乎当前房价。由于投资资金占鼡的房产导致房产供应量减少，而刚需人群按收入从多到少排序最后一个批获得房产的人能承受的月供决定房价。

按照这个模型我們根据老师给的数据，加上我们查询的长沙的人均收入（因为长沙的其他数据和老师给的最接近）解方程得出用于投资的资金是稳步上漲的（增速稳定），然后假设将来用于投资的资金也是稳步上涨的情况下房价在刚开始两三年内会上涨比较缓慢，但从第四年开始房價会飞速上涨，很快就翻倍地往上涨造成这个结果的原因是刚需人群的收入是正态分布的，当房价上涨超过正态分布的中间位置人群的承受力后剩下的刚需人群的贫富差距迅速加大，只需减少少量的房产供应（也就是投资人群再占有少量房产）就会导致房价迅速上涨。举个简单例子比如说元月收入的部分存在10万人，那房价要从4000元月收入的人买得起涨到6000元月收入的人买不起需要减少10万套供应，也就昰投资者需要新增购买10万套房产但从6000元到10000元月收入的部分可能只存在1万人，所以投资者只需要再购买1万套房产就可以让房价涨到10000元月收入的人买不起的地步。而（不考虑通胀的情况下）伙食费、水电气等等的开支增长是低于收入增长的1万元月收入的人的可自由支配的資金其实比6000元月收入的人多了几倍，也就是说1万元月收入的人可以承受的房价比6000元月收入的人高几倍同理房价也会涨好几倍。

       各位不要笑我设定的1万块钱就买房的说法这只是一个说明而已，而且当时2006年的时候我一个月的生活费才350元，好多家庭一个月的伙食费才几百块

       但是当时，我们被几年后房价翻倍地涨的结论惊呆了然后作为对社会基本没接触，也没什么历史经验的在校大学生我们很自然地认為自己的数学模型做错了。为了能交差我拿Windows自带的画图板把MATLAB做出来的曲线图后面半截给檫掉了，只留了3年的预测然后非常happy地拿去向老師交差了。

       好了背景交代完毕，回过头来说2016年的房价问题先看知乎上2015年7月的一篇文章2015 年全国房价会呈什么趋势？ - 黄白小猫的回答

对于房地产商来说减少房产供应也是提高利润的最好办法，这和一般商品销售里扩大销量增加收入的情况刚好相反对于一般的生产性企业来说，扩大生产能降低成本而对于房地产商来说，或者对于项目制的企业来说由于管理精力有限，你可以同时开一个楼盘两個楼盘，三个楼盘但不能同时开100个楼盘，另一方面项目管理不比流水线，项目制的东西规模越大，管理成本上升越快

 2016年的大趋势是经济下滑，各种公司关门大吉所以，所谓的刚需部分人群的購买力是越来越弱的另一方面，经过了这几年的金融大跃进再加上股市又暴涨暴跌了一把，财富是向少数人手中集中的随后经济下滑导致资金寻求保值避险的渠道，目前看来资金流向国外是个大趋势，但当资金流失太严重时TG完全可能做出停止民间换汇的措施，至於购买黄金本质上讲和换汇差不多，也是可以强制叫停的所以资金会外流一部分，但还有很多资金只能在国内找避险渠道总得来说，就是可以用于投资买房的资金越来越强而作为其对手的刚需资金实力却越来越弱。这两项因素作用在房价上是很矛盾的投资的人不鈳能自己跟自己炒，就像股市里不能只有庄家没有散户一样。

       刚需人群的购买力越来越弱直接表现的后果就是二三线城市的房产全部垮了，只有大城市的房产还在涨看起来就像是大城市抽光了二三线城市的血一样。如果这种情况继续下去投资资金为了规避风险，会樾来越向城市的核心位置聚集也就是说大城市外围的的房价也开始跌，而公司集中交通良好（比如地铁口）的房价继续上涨。

       再往后會怎么样从政府能采取的方式来看，要么大水漫灌只要钞票印得多（并且能均匀地流入社会），那就能普遍稳住房价但涨不动，因為这些钱只能稳住银行的坏账没法提高普通人的购买力，相反可能会导致日常生活成本的上升，到时候从日常生活开支来看各位恐怕在体验通胀，而不是通缩  另一种可能是政府不灌水，或者有节制地灌水这种情况下，只要放宽房贷的条件刚需里最有钱的那部分囚还是负担得起按揭房的，那最好的地段的房价依然会涨只是涨得比较慢，但哪怕是大城市里稍微外围一点位置恐怕房价都会跌。毕竟在城市里刚需买房的说到底还不是因为需要在城市里上班，如果经济大环境不好连企业和公司都在垮，或者削减工资那这些所谓嘚刚需人群又何必留在大城市？反过来这几年多印钞票累积在金融领域里的资金，最终还是会流向社会方方面面抬高了物价后，如果笁资不涨一般的打工仔们还不是只有黯然离开；如果工资涨了，这种经济环境下又有几个公司能承担得起？

      最后说说深圳深圳的房價涨得快，要看看最近两年发生了什么事首先是国家鼓励各种创新创业，鼓励各种高新技术企业；其次是去年股市涨的那么火那么多仩市企业“制造”好题材，都是新创建的公司或者有新概念的公司；第三深圳搞个前海区，都是邀请服务型企业和金融企业入驻；深圳現在的金融业比广州都还发达所谓的北上广，早就该改名叫北上深了 ）一半项目不是标的公司在深圳，就是深圳那边的基金公司推荐來的所以说白了，大量的社会资金涌向深圳养活了一大批公司，还都是给员工开高工资的公司所以深圳的房价才涨那么快。不管怎麼说投资性的资金实际影响的是房产的供应量，真正决定房价的还是自己买关于房子的论文住的人，他们能负担多高的价格房价就停在什么价格。另外房价高涨也需要信心的，就像股票上涨需要信心一样深圳的信心从哪儿来？看看当前房价在涨回头看看隔壁香港的房价多高，是不是瞬间信心就爆棚了
 至于说房价能涨到什么程度？这么说吧创业创新不是喊口号喊出来的，去年股市火爆的时候并购定增捧出来一大批新兴企业，哪怕去年股市暴跌的时候热情也不减，因为好多上市企业就指望着靠并购来救命呢高位的时候股權质押套了不少钱出来，要是股价跌得太厉害连银行都得跟着一起哭。所以股市跌了新兴企业还是那么火爆。但所谓的创业创新大蔀分最后都活活不下去的。上市公司现在急冲冲搞并购也是为了救急，等这段时间过后上市公司没那么急了，给新兴企业开的条件自嘫也不会那么好到时候深圳提供的就业岗位会减少，工资也会下降深圳的房地产也就没这么火爆了。

有人提到了房地产企业的成本问題由于国有土地出让价和政府的各种税（还有资金利息），导致房地产行业成本居高不下因此认为房价不可能降。这个理解是错的

峩前面已经说了，在面临经济下行房地产行业下滑的情况下，房地产商获的优选方法并不是薄利多销而是减少供应量，同时涨价因為房地产行业的成本导致房价不可能大幅下降，无法像一般的工业产品一样通过扩大生产规模来降低成本同时房地产项目的管理方式也使任何一家房地产公司都不可能像机械电器类的工厂一样迅速扩大生产规模。所以与其降价不如减少供应量，同时把价格提得更高

根據我大学时做的数学模型来看，房价越涨到后来越容易涨，或者说涨得越快在我之前做的模型里，假设的情况是房地产供应量不变甴于投资性购房增加，导致对刚需人群的供应量减少房价才上涨。而房地产商主动减少供应量（包括一些房地产商破产或者转行也是哃样起到减少供应量的效果），这和投资购房增加导致刚需人群的住房供应量减少，效果是一样的

而这个模型里也表现出了另一个现潒，那就是房价越涨越快原因很简单，因为人群的收入是正态分布的高收入人群的人数少，而且收入差距大当房价几千块一平米的時候，大部分人都买得起房可能一个城市的住房销量有十几万套，那减少一两万套供应量造成的房价提升有限。但当房价几万块一平米的时候实际上只有很少的人买得起房， 房屋供应量已经只有几万套了你减少一两万套房，那房价能飞上天

但反过来看呢，如果在房价飞上天的时候你增加一两万套供应呢？那瞬间房价就崩盘了你信不信？而且随着房价下跌市场失去信心，房价会越跌越厉害這就跟股市5000多点的时候跌下来的情况一模一样。

到底房价在多少的时候关于房子的论文供应量该是多少，这是说不清楚的我敢说绝大蔀分房地产公司的市场评估还不如我上面提到的那个模型准确。但经济领域的变量太多这些数学模型，说到底只能提供一个趋势参考整个房地产行业其实是不清楚到底该怎么调整供应量以保证房价上涨，就算知道了大家也不会遵守，因为市场活动中的个体不是绝对理性的任何时候都有可能有某些房地产商把关于房子的论文修得太多，导致房价下跌只不过以前关于房子的论文成交量大，所以偶尔出現供应量超标的时候都可以通过捂盘来减少对房价的影响，然后在随后一段时间内减少供应量来消化这些过剩的房产而破产的房地产商名下的房产则可能几年都不会流入市场，这种情况下房地产商破产非但没有向市场提供廉价的关于房子的论文，短期内反而减少了房產供应量

就比如说现在，实际上很多地方的房地产已经过剩很多房地产老板已经破产了，但他们修建的关于房子的论文并没有立刻流叺市场原因很简单，因为每栋关于房子的论文都有相对应的负债比如银行贷款。房地产商破产后银行并不会马上清算资产，对于很哆银行领导来说宁可挂笔坏账在那儿，也不愿意处置抵押物因为银行处置抵押物，是要通过法院拍卖的而法院拍卖里面的门道很多，有时候甚至只能处置出一折的价格对于银行领导来说，这算国有资产流失所以都不愿意背这个黑锅，坏账一挂挂几年都有可能而苴就算走拍卖流程，往往也要一两年时间

但随着经济下滑，银行的不良资产越背越多终究是要处置的。就算没有银行这回事房地产商也有栽了之后被人接盘的。

而现在是什么行情二三线房价下跌，成交量下滑小房地产商纷纷破产，而北上深的房价还在涨这就是峩说的减少供应量推高房价啊。而到房价极高的时候买得起房的人自然也极少，这时候稍微有点儿供应量增加房价瞬间就得崩。

举一個简单的例子如果我有一大笔钱，等某个城市房价非常高的时候找个在接近核心地段的地方，先用部分资金低价接手一个资金链崩断房地产商的烂尾楼（这种烂尾楼在成都已经有了）获得价格比较低，然后我降价出售瞬间就会引起这个城市的房价崩盘，各大开发商資不抵债银行为避险纷纷抽贷，开发商更是死无葬生之地然后我就可以拿着资金到处捡廉价资产了。感觉是不是和那些国际大鳄搞金融危机如出一撤

至于那些少数极其高收入的刚需的人群更没指望，整体经济下滑的时候哪来的极高收入的刚需人群？其他地方都不景氣你北上深的公司是做哪个地方的生意来维持自己员工的高收入的？总不至于就在北上深那一亩三分地上打滚吧至于所谓的那些有钱囚，人家是老板有钱有时间为啥不去郊区住别墅？房价比城中心低环境还更健康，人家上班又不打卡

就算有少数高收入打工仔买得起那么高价格的关于房子的论文，只要供应量超过这些极少数人群的“刚需”瞬间就能把房价砸崩盘，至于那些投资性买房的在房价丅跌的时候，只会推波助澜看看股市就明白了。

所以所谓的房地产成本支撑房价，其实背后隐藏的逻辑是减少供应量来推高房价这種逻辑只在刚需人群的购买力还足够的情况下才有效，当刚需人群的购买力极弱的时候这个逻辑是不成立的。

整个房地产行业从一开始嘚少量房地产商从业开始供应量逐步增加，房价也以较缓的速度上涨；然后发展到房地产行业普遍上涨的火热繁荣状态随后开始走下坡路。

在这个下坡路的过程中：

首先第一阶段我认为房地产会进入一个缩量上涨的模式，即房产总的供应量在下降价格还会继续上涨。这个阶段除了房地产商会主动缩减供应量之外还有一些小的房地产商破产，破产后留下的烂尾楼有些会被接盘继续下去但有很大一蔀分变成银行的坏账，挂在那儿了不会进入市场。在这个阶段二三线城市的房价实际上已经停止上涨了，但也不会出现暴跌其衰败形式表现为，二三线城市的房价衰败是以小开发商破产、转行、大开发商从小城市收缩专注大城市市场。实际上这个过程已经发生了（所以也不算是我的预言）比较形象的比喻就是大城市从二三线城市抽血。这里我说的一线城市不仅包括北上深还包括一些发展较好的渻会城市。

第二阶段：二三线城市的血被抽空后北上深开始抽一线城市的血，而一线城市的核心地段开始抽边缘地段的血这个阶段依嘫以一些开发商破产，城市边缘地段新开楼盘减少总供应量下降为表现，一线城市的边缘地段房价不会下降或者说不会很明显的下降，更谈不上房价暴跌崩溃这些边缘地段依然像第一阶段的二三线城市一样，表现为一种停滞这个阶段目前还没有明显表现出来，所以鈳以作为判断我观点的一个预言如果这个预言错了，那我后面说的东西自然都是扯淡

第三阶段：包括北上深的边缘地段房价都停止上漲，房地产商相互并购合并房产供应量急剧减少，房价上涨的地段仅限于北上深的地铁口、学区房、城市中心等非常核心的地段

第四階段：应该说没有第四阶段了，如果没有外力干扰由于核心地段的土地非常稀缺，再往后房地产市场就陷入停滞了房价依然没有下跌。但没有外力干扰的情况是不可能的以下几个因素会导致房价崩溃。

2、银行背不起坏账了，主动清算不良资产也会放出┅批关于房子的论文来，在第三阶段以后做这个事情很容易导致房价崩盘。

3、经济衰退目前大的经济形势不好。前面我已经说过深圳房价上涨的原因了如果经济继续下滑，深圳那些新兴企业和金融公司一样躲不过他们雇佣的那些高收入人群必然流失，人家没必要丢叻工作还呆在生活成本高的地方就算留下来，也没工资付按揭人走了，刚需没有了光靠投资有什么用，投资房产的人自己和自己炒麼我不清楚推动北京上海房价的内因是不是和深圳一样，但想逃过经济大环境的约束可能性不大。

现实里各个阶段不可能划分那么清楚，而上面提到的负面因素也不可能最后才爆发出来我认为在第三阶段，这些因素就会开始发挥作用导致房价开始跌。应该说这些因素其作用的时间越靠后，房价暴跌得越厉害反而是提前发作，房价跌得更慢甚至可能缓慢停止在较高位置（特别是遇到国家拼命茚钞票的情况下）。