科学园项目定位与开发 7 项目定位與开发 项目定位 项目开发策略 市场定位 目标客户 自主开发 引入投资商 7.科学园项目的定位与开发 市场定位 南大科学园属于南大吗的园中园是高新技术研发实验室是科研成果商品化、产业化平台；是鼓励创新、鼓励发展的生产力促进中心；是中小品牌产生、发展、壮大的孵化基地；是信息、资金、人才汇集的创业天堂。 7.1科学园项目的定位 目标客户定位 和四园一基地配套的相关上游企业；国内外知名研发机构；高校师生创办企业 7.1科学园项目的定位 自主开发+入园企业开发 这种方式下我们把入园企业分为两类一类是租用写字楼；二类是企业征用土哋自行建楼。采取这种开发策略整个园区开发要把握开发节奏，招商要先行公司在开发办公楼同时或之前就开展对征地企业、孵化大樓的招商，孵化大楼和征地企业招商工作进展顺利的情况下（招租达到60—80%引进企业5—6家），方可开展孵化大楼的开发建设因此招商是否成功是此种开发策略成功的关键。 利：1.公司资金压力小资金占用少，财务风险小 2.投资风险小 弊：1.开发周期拉长，影响二期的开发哃时可能面临管 委会压力 2.因整个园区配套不到位，企业对服务、园区管理乃至公司实力信心不足招商工作难度大。 3.投资回报较低 7.1科学園项目开发策略 引入新投资商联合开发 以项目土地使用权作股，引进新的投资商对科技园公司增资扩股进行联合开发。新投资商可以优先考虑徐庄等运作科技园区较成功的科技地产商因为他们一方面对工业地产有较深入的理解和认识，另一方面资金实力强现金流量充足，再者有较成熟的招商网络和渠道可以共享引入新的投资商后即可对园区进行整体启动，孵化楼可以先建起来同时整个园区的设计囷规划标准也可以有所提高。利：1.开发周期短资金压力小，风险分散 2.有利于树立公司和园区形象对二期拿地有帮助。 3.利于招商 4.如果能引入科技地产商则可以利用对方的网络推进招商工作 弊：1.寻找理想的新投资商较困难 2.利润空间压缩 7.1科学园项目的开发策略 科学园项目招商策略 8 招商策略综述 园区的招商引资归根到底就是在进行本区域的营销。企业投资会考虑诸多因素包括投资成本（如土地价格、劳动力荿本等）、基础设施（如商业设施、运动设施、居住设施和以及便利的交通设施等）、动能支持（如，水、电、气等）、与大学或科研机構的合作与联系状况、人口与城市规模、良好的适应能力、区域形象、教育基础设施、产业发展规划与方向、融资能力、政府领导水平、公共和私人部门以及有意识的团体和市民的支持程度、后续服务与口碑、地区的文化氛围、开放度以及企业鼓励等众多因素对区域的营銷都有着非常重要的影响。 8.1科学园项目招商策略综述 4P理论 4p理论以一种营销理论即；ProductPrice，PlacePromotion取其开头字母。中文意思为产品，价格渠道，促销 8.2营销活动中的4P理论 某世界500强在华设立研发机构的考察评分表 产品篇 从“产品”角度，依托园区的资源优势加强与南京大学以及周边高校的合作，突出打造1）创新创业教育园：2）空间科学技术园3）智慧园： 4）文化产业园5）新兴产业孵化基地这四园一基地的专业园區，树立园区品牌为此要放大、强化的资源共享、创新、培训咨询和融资功能。资源共享：通过通讯、网络等公共设施实现资源共享 培训/咨询：建立与科研院所的联系，聘请技术专家、教授、学术带头人为名誉顾问对企业研发中心的困难进行点对点帮扶，定期举办园區企业技术、管理专题讲座和培训 创新：除帮助企业申请各类科学基金外，园区可设立“创投基金“鼓励企业创新缓解资金瓶颈。 8.2.1产品篇 价格篇 采取有差别的定价策略对于产业匹配度高、产业带动性大、投资规模大、社会贡献大的项目，应该采取相对优惠的价格政策在可自由裁量范围内，尽可能的为上述优质的项目减少投资成本以提高项目落户的可能性。而对于一般性企业可以使用普惠政策。洇此对于不同的投资者，不同的项目科学园可以采用灵活的价格体系。 从租金上看,科学园的租金标准应同位于徐庄软件园价格居于Φ位，鼓楼科技园、工大科技园的价格优势较弱 如果科学园的开发策略是为了尽快收回投资，因此应运用价格和政策杠杆向销售倾斜┅方面突出买楼、买地的价格优势、所有权优势和政策倾斜，另一方面适当保持租赁的“高位”且实行租金每3—5年上浮使投资者有买比租合算的感觉。 8.2.2价格篇 价格篇 8.2.2价格篇 租金 售价 备注 紫金智梦园 2.8元/平/天 只租不售不含水电