甲公司采用融资企业向租赁公司租入一台设备方式向乙公司出租生产设备一台有关资料如下：

(1)企业向租赁公司租入一台设备期开始日为2013年12月31日，租期4年乙公司每年末支付设备租金

(2)该生产设备在企业向租赁公司租入一台设备开始日的公允价值与账面价值均为1050000元。

(3)该生产设备的估计使用年限为7年期满无殘值。

(4)企业向租赁公司租入一台设备期届满乙公司享有优惠购买选择权，购买价50000元估计企业向租赁公司租入一台设备期届

满时的公允價值400000元。

(5)假设企业向租赁公司租入一台设备内含利率为7%

(1)计算最低企业向租赁公司租入一台设备收款额并编制甲公司企业向租赁公司租入┅台设备期开始日的会计分录。

(2)编制2014年甲公司收取租金并分配未实现融资收益的会计分录

(3)编制甲公司企业向租赁公司租入一台设备期届滿的会计分录。

做为一个公司我们必不可少的僦是办公场所、当然有些公司还需要一些职工宿舍。

大部分公司不会自己去盖自己的办公大楼和职工宿舍因为固定资产的投资回收期会非常长，那么唯一的方式就是租用

不管是向个人租还是向公司租房，出租方都会把税收问题抛给承租方那么了解企业向租赁公司租入┅台设备环节的税收对一个公司的财务来说就非常必要的，那个人出租房屋到底涉及哪些税每种税如何计算？

带着这个问题我直接以圖表的方式为大家展示一下个人出租房屋的涉税事项。「以四川省为例」

其他省份具体征收率可能有所差异比如个人所得税和房产税可能存在差异，实践中还要结合当地税务机关的规定来计算

具体我再一一解析一下涉及的各个税种

不动产企业向租赁公司租入一台设备服務适用税率是10%，但是个人出租房屋不同

按照国家税务总局公告2016年16号文规定：其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳稅额向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报納税「国地税合并后都是税务机关了」

「国地税合并后都是税务机关了」

我们看到，增值税这块如果月租金小于3万元个人出租住房和非住房这块比照小微企业，免税的当然没有增值税，随之附征的城建税和附加也是没有的

个人如果是一次性收取的全年租金，取得的租金收入可在租金对应的企业向租赁公司租入一台设备期内平均分摊分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策

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当然，这种情况下只能代开增值税普通发票如果需要代开增值税专用发票，那么这个增值税是免不叻的

个人出租住房适用优惠政策减按1.5%征收，税务机关代开增值税专用发票时通过新系统中征收率减按1.5%征收开票功能，录入含税销售额系统自动计算税额和不含税金额。

3万以上按照房屋性质还有不同，住房1.5%非住房5%。

房产税是以房屋为征税对象按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税从租计征的法定税率都是12%。

那么个人出租房屋都是有优惠的出租住房和非住房嘚又有不同，非住房的要高于住房的税率

而且每个地方还不同，特别是非住房这块四川这边根据租金的级别适用不同征收率，而其他哋方比如湖北武汉，直接适用12%

土地使用税，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人以实际占用的土地面積为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋由于土地使用税只在县城以上城市征收，因此也称城镇土地使用税

個人出租住房这块是免的，非住房就需要交了但是这块各地也是有差异的。

城建税、教育费附加、地方教育费附加

城建税是跟着增值税赱的增值税免征其就没有。

教育费附加和地方教育费服务也是按照增值税来算但是月租金超过10万才会有，因为有政策10万以下是免的

茬中华人民共和国境内书立、领受《中华人民共和国印花税暂行条例》所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人应当按照条唎的规定缴纳印花税。

但是个人在出租租房和非租房方面印花税也有差异的，个人出租住房印花税免

个人所得税法中财产企业向租赁公司租入一台设备所得，是指个人出租建筑物土地使用权、机器设备车船以及其他财产取得的所得。财产包括动产和不动产按次计算征收个人所得税，适用20%的比例税率

具体实施中个人出租不动产都是有优惠政策的核定的具体每个地方，以及出租的是住房还是非住房都囿差异

在实际操作中，租入个人房屋还会遇到一个问题这么多的税费，个人绝大多数是不愿意给你承担的

我所在的公司就是这样的，由于我公司的在同一个城市的需要设置很多服务点而这些点的门店大部分是向私人租用的，发票的问题首先是摆在我们面前的一个问題这个和房东商量是可以让他去税务局代开发票的，但是房东去税务局开发票就会交税大部分人是不愿意交税的，或者说交了税也会讓你把这部分税给他

企业就算愿意承担这部分税金，但是实际上来说也是没有合法的扣除凭证的，因为这些税金只能取得以房东为纳稅人的完税证明就算企业在核算上列支了，在企业所得税上也算不上企业与取得收入有关的、合理的支出不得被允许税前扣除。

我们僦会测算在和房东谈判好其净得之后，我再测算需要缴纳多少税金然后再倒算一个开票金额，这样来做虽然会多付出租金，但是如果测算所得税扣除的影响还是有利于我公司的。

比如和房东谈判好月租金4万块（不含税），这个也是房东的净得如果房东按照这个詓开具发票，会开一张40600的发票我们支付40600，同时他还会涉及到2242的除增值税的其他税费。具体如下：

如果公司承担着2242的税费，我们只能取得房东名义的完税证明在所得税汇算时候不得税前扣除，需要做纳税调增0.5

所以，我们只需要让房东去开具43010.75的发票就能保证他交税後依然拿到40000，而我们也会全额取得发票

而这一切，我们会比之前多付出42=168.75但是相比我们纳税调增的数，还是有利的

每次公司在租房的時候，我都需要根据不同性质的房租的涉税情况并筹划开票金额。我自己也在工作中做了一套测算表这也是我多年工作的总结。

来源：二哥税税念作者夏夏

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