仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示："回顾2018年第一季度，广州甲级办公楼市场亮点突出，大面积租赁成交数量可观，同时外国知名联合办公服务商加快进驻广州，市场整体复苏势头明显；核心CBD已形成业主市场，推动整体租金上涨。"优质零售物业市场方面，珠江新城新项目K11的开业使该核心区零售市场加快发展，商业氛围日益浓厚；广州零售物业市场初现"新零售"身影，拓展步伐有望加快，期待为市场带来新的需求来源。高端住宅方面，市场对于入门级高端产品需求进一步回暖，按揭利率上浮也加速刚需改善型潜在买家的入市；全市高端住宅租赁市场供需两端在本季度都表现活跃，高端租赁市场整体涨幅稳健。

大面积租赁成交数量可观，联合办公产品为市场所关注，租赁市场本季度表现活跃。受到大型企业如保险公司以及房地产开发商较大规模扩张与升级的需求支撑，珠江新城办公楼市场本季度净吸纳量继续领跑全市。琶洲市场受欢迎度也与日俱增，吸纳表现优异，除IT类企业表现出稳定的需求外，中小型专业服务业公司也在积极寻求搬迁与升级的机会。

同时，市场对于联合办公的关注度继续上升。数家知名联合办公服务商对进入广州市场保持积极的态度，问询需求主要集中于核心CBD珠江新城。此外，本地业主/开发商也开始寻求与服务商合作运营联合办公服务，或以自营品牌开发联合办公空间产品。

本季度无新增供应，整体空置率降幅显著。本季度广州没有新的甲级办公楼落成，全市甲级办公楼存量维持在约530万平方米。在新增供应缺乏且需求持续旺盛的背景下，现有甲级存量得到继续吸纳。本季度全市整体空置率环比下降1.5个百分点至8.3%，达到近两年半以来的最低值。其中，珠江新城空置率下降至8.6%，为近七年来的最低值；新兴市场琶洲也保持了空置率快速下行的趋势。

核心CBD业主市场形成，推动整体租金上涨。本季度全市整体租金上涨明显，环比涨幅2.2%，延续了自去年下半年开始的上行势头。珠江新城优质甲级办公楼中的可租空间日益稀缺，业主上调租金意愿强烈。因此，市场内优质甲级办公楼与普通甲级办公楼之间的租金价格差距进一步扩大。

办公楼投资市场在年初仍保持活跃的态势。在甲级办公楼市场可售新楼稀缺且无新增供应的情况下，突出的企业自用需求继续向市区外围溢出，非核心区的在建项目受到欢迎，南沙与萝岗均录得此类整售成交。

核心区域旺盛需求将为全市整体租金上升提供动力。在未来12个月内，广州将有6处甲级办公楼新增供应，且大多位于新兴市场，其中有三个将出现于琶洲。华南区商业地产部总监马炜图预计，珠江新城将在此期间继续供不应求，市场对琶洲的需求也将更为显著，但预计因为短期供应增大，年内琶洲空置率出现小幅回升。

马炜图预期，全市甲级办公楼复苏的形势不变。受业主市场影响，珠江新城办公楼租金预计将快速攀升，全市整体租金则将受其推动而持续走高。同时他也看好琶洲市场，持续活跃的租赁需求或使业主对快速吸纳保持乐观态度，从而助推琶洲租金继续稳步上行。

*广州零售物业市场指广州优质购物中心市场

珠江新城零售市场加快发展，商业氛围日益浓厚。本季度广州零售物业整体需求大体良好，核心区除个别商场持续进行业态调整以外，绝大部分商场的进驻率均有所提升，尤其是海珠及天河北商圈内，体验类业态的吸纳非常良好。尽管零售商大多仍偏好核心区商圈，但核心区部分商场为避免同质化竞争，更注重加大力度引进新品牌。

随着近期开业的新商场迅速成为城中热点，吸引更多国内外知名品牌选择进驻，带动优质商场进驻率显著上升。珠江新城商圈整体成熟度上升，除了面向工作人群，也加大了对年轻客群的吸引力。

核心区及非核心区分别有新项目开业。本季度广州核心区与非核心区均有项目入市，分别是位于珠江新城的K11和番禺的雄峰城（B区)。受新开业项目的影响，核心区和非核心区的空置率都有所上升，全市空置率上升0.7个百分点。

投资者对广州零售市场兴趣不减，市场问询持续活跃。租金水平方面，本季度核心区租金仍保持缓速增长，个别项目缩减主力租户面积并重新定位后租赁情况良好，带动租金上扬。除此之外，一些项目随着有更多优质租户进驻，租金水平亦有一定上升。本季度无大宗零售物业交易成交，但市场情绪保持热络，不少机构性投资者均持续对广州市场进行了解及问询。

需求水平保持稳定，新零售对整体需求起到一定促进作用。仲量联行华南区零售地产部总监郭伟明预期，以超市为代表的新零售进军广州的步伐加快，尽管选址未必局限于优质购物中心，但仍为广州市场带来新的需求来源。未来12个月内将有超过48万平方米的新增供应进入广州市场，大部分项目均位于不同的郊区商圈，预租情况良好，因此预计整体空置率仍将轻微下行。

郭伟明预计，租金可小幅度缓慢上升，然而涨幅将受限于需求提升的幅度，维持在平缓水平。投资市场方面，由于目前市面上可选标的相对较少，且优质物业的业主对于退出并不十分积极，因此预计要价将保持在一定高位，对有意向的买家而言谈判过程可能将会进一步拉长。

改善型需求逐步释放,入门级高端产品需求进一步回暖。随着近两个季度入门级高端住宅市场供应趋稳，刚需改善型买家的选择面增大，市场对入门级产品的需求进一步回暖，春节之后的问询与成交都有显著提升。而豪宅市场在当前市场与政策环境下，入市门槛较高，需求持续疲软。

本季度按揭贷款利率继续上浮，国有四大行宣布广州的首套房贷利率从之前最低上浮5%提高到10%，这在增加购房者成本的同时，也刺激了观望中的刚需改善型买家加速入市。

高端住宅市场一手供应稳定，二手供应有少量增加。一手高端住宅市场本季度新入市的两个项目均来自于新兴豪宅区白云片区，推盘量约200套。本季度全市一手高端住宅新推盘量总计约700套，牛奶厂片区的加推单位依然是主要供应源。得益于春节后活跃的问询，本季度一手高端市场的销量超过500套，略好于上季度，二手市场供应有所增加。随着全市房价涨幅趋缓，核心地段的盘源也有所增加。

改善型需求支撑一手资本值上行，高端住宅市场租金涨幅平稳。本季度一手高端住宅资本值小幅上涨。其中入门级产品交易量逐步回升，令一手市场即便在限价的条件下，资本值依然保持上升的势头。

全市高端住宅租赁市场供需两端在本季度都表现活跃。一方面春节后针对租赁盘源的问询较多，另一方面，节前的空置盘源在节后纷纷进入市场，再加上部分高价豪宅由售转租，因此市场盘源有所增加。珠江新城仍然承接了大部分租赁需求，高端租赁市场整体涨幅稳健。

预计未来政策面依然偏紧，高端住宅资本值涨幅有限。仲量联行华南区研究部总监曾丽预计，广州住宅市场的调控政策在未来十二个月内放松的可能性很低，且中央对于住户部门去杠杆的态度未有任何松动，住房按揭贷款的利率进一步上浮的政策空间较大。虽然逐步释放的改善型需求将加速入门级高端住宅的去化，但一二手资本值方面预计涨幅有限。

高端住宅租赁市场预计将保持稳定的租金增幅。租赁需求仍将集中在珠江新城，但区域内今年无新项目完工，所以预计有效供应仍稍低于需求，租金升幅保持稳定。备注：文中所述租金及售价，均基于建筑面积。

    新华网上海8月14日电（记者高少华）2018年联合办公行业在国内上演“跑马圈地”热，各家运营商在资本助力下争相扩大运营规模，而继老式厂房改造、历史建筑改造、乙级办公楼改造后，知名商场成为联合办公企业新的选址目标。

    专家表示，联合办公企业与知名商场合作的背后，是国内联合办公市场的进一步升温的体现。目前联合办公在国内还处发展早期，市场有着刚性需求，但随着市场竞争的日趋激烈，行业未来将面临优胜劣汰，精细化运营将是未来企业竞争的关键。

    晶品Crystal Galleria是位于上海静安商圈的一家潮流商场。近日，晶品宣布携手联合办公企业米域，打造沪上超核心商圈内的共享空间，将联合办公和购物中心有机结合。“这也是米域第一次选址在商场里。”米域首席执行官冯印陶表示。

    冯印陶表示，之所以选择入驻晶品商场，是因为企业一直在探索把工作和商业进行更深度的结合，而晶品商场正是这样一个好的切入点。作为成熟商圈里的潮流商场，晶品地理位置优越，客户群相对时尚、高端 ，这些都和米域有着很高的契合度。

    联合办公企业入驻商场，也有助给商场带来人气和流量。选择联合办公空间的大多是年轻人，有着较强消费能力，是稳定又高质量的客群。联合办公空间里还经常举办各种对外的活动，这些活动也能为商场带来人流量。

    对联合办公企业来说，进驻成熟地段的商场，其租金要远高于一些老厂房等空间。“商场的价格相对更贵一些，但我们不担心物业价格的高低，更看重的是性价比。一些商场的高层空间，如果在比较好的地段，会有更好的性价比。”冯印陶说。

    除上海的晶品外，米域近期在北京也打造了一个联合办公项目，选择的也是与商场合作。“在城市更新浪潮下，米域不仅仅局限于在成熟写字楼内进行空间再利用。商场不是我们特意要做的一个方向，但必然会成为我们非常看重的一个目标”。冯印陶表示，随着联合办公行业的不断发展，联合办公未来或将成为一些商场的标配。

    艾媒咨询近日发布《2018中国联合办公行业监测报告》显示，最近几年中国联合办公行业市场规模不断增长，2018年将突破600亿元，增长率达159.3%，2018年将是联合办公迅速扩张时期。

    另据房地产服务机构高力国际发布的2018年华东联合办公市场展望报告，当前华东区域联合办公市场需求旺盛，行业领导品牌在大规模进驻城市核心区写字楼的同时正向次中心区，以及华东地区新一线城市快速布局。

    戴德梁行北中国区写字楼-企业服务部主管严区海指出，“过去一年，大量资本进入联合办公领域从而推动了联合办公的急速扩张，按照目前扩张的速度，中国很快会成为全球最大的联合办公市场。”

    越来越多的资本正争相进入联合办公行业。仅今年以来，氪空间完成 6 亿元 Pre-B 轮融资；米域完成 B-1 轮4亿元融资；优客工场完成数亿元C+轮融资；7月底，中国WeWork宣布获得五亿美元B轮融资……

    在冯印陶看来，联合办公市场火热的背后有几个主要推动力，一是小企业越来越多，二是小企业要求更好的办公环境，三是部分企业越来越倾向于拎包入驻。这些推力造成的结果，就是在商业办公领域，越来越需要产品化的联合办公服务。未来，预计会有更多的办公空间，会被联合办公所消化掉。

    据艾媒咨询统计，截止到2018年6月底，中国联合办公平台数超过300家，布局网点数超6000多个，总体运营面积达1200万平方米，提供工位数达200万个。仲量联行华东区董事总经理吴允燊表示：“联合办公的积极扩张，以及科技新媒体和金融服务业企业的需求，持续支撑整体办公楼市场。”

    随着越来越多的资金和企业的争相进入，联合办公行业的竞争正变得日益激烈，行业并购陆续发生，一些处于领先地位的企业正加速全国扩张步伐，行业面临整合与洗牌。

    冯印陶表示，目前行业里最大的联合办公企业拥有的办公面积也只有几十万平方米，而上海一栋大型写字楼就有几十万平方米，所以当前联合办公行业的供应量和市场占比依然偏小，企业都还处在发展早期。在现有规模体量下，各家企业的市场占比都还相对较小，尚未到能够足以影响整体市场的地步。

    “目前联合办公企业一方面要跑得快，另一方面也要跑得稳。”冯印陶强调，因为行业都在早期，大家都在探索各自的模型，而联合办公空间和互联网产品一个不同在于，一旦投资下去，按模型做出来一个产品后，更改相对比较困难。所以，联合办公企业一方面要不停出项目，同时也要稳步增长。另外，新项目不能铺太多，运营能力要能够跟得上，对项目选址要保持谨慎。

    针对未来市场格局，冯印陶预测，几个头部玩家会越做越强，市场会逐渐形成差异化和细分化。另外，在资本市场上，预期会形成几家大规模的上市公司，但数量也不会太多。

    艾媒咨询报告认为，未来几年，联合办公行业将进入整合期，低端联合办公空间将退出市场，头部玩家竞争将日益激烈；联合办公市场会更加细分和精细化运营；此外，联合办公空间将从一线城市向二线城市辐射。

　　南方网讯（全媒体记者/许蕾）水土相异往往会带来不同的行业发展模式。与北京和上海有所不同，广州的联合办公市场便有其独特的发展历程和轨迹。正如当初许多首次进入中国市场的外企一样，各大国际联合办公品牌都不约而同地选择了北京或上海作为进入中国的第一站。然而在羊城广州，本土联合办公品牌则纷纷崛地而起，争相抢占广州市场，这里更像是一片本土联合品牌的逐鹿之地。据不完全统计，至2017年年底广州全市已有超过200个各式各样的联合办公空间存在，并在持续增加。

　　市场更新迭代 选址CBD渐成趋势

　　从发展轨迹上来看，联合办公空间在广州的选址历程颇具意味。当年，广州的城市产业正经历转移与规划转型，恰巧这时，联合办公的春风吹至广州，再加上“双创”政策激励下的创业浪潮，许多新兴本土品牌急需赶上风口选址落地，考虑到服务对象主要是初创公司，租金成本也是他们不得不慎重考虑的重要因素。多个契机碰撞的结果，出现了众多以众创空间为经营模式的联合办公空间，选址以创意园区为主，布点遍布天河科技园、海珠和越秀等区域。

　　但如今，联合办公的选址已悄然发生了变化——除了原有的创意园区域，联合办公品牌已逐渐向城市核心CBD—珠江新城迈进，并出现向高档办公楼扩张的趋势。目前，广州的联合办公空间主要集中在珠江新城内标准办公楼及其他区域创意园区当中。过去几年，联合办公在全国各地的蓬勃发展也为开发商和业主提供了信心，他们对于开发或引进联合办公产品表现出较为强烈的兴趣。坐拥中心区域资源的开发商更是不断押宝广州联合办公市场，这为将联合办公引入甲级办公楼提供了必要条件。

　　仲量联行认为，这个转变来自于联合办公的更新迭代。完成从规模化发展向质量型发展的转型升级后，联合办公日益受到承租能力强的客户的青睐。另外，越来越多的大型企业也开始尝试利用联合办公空间进行多点式办公。对于这类客户来言，“是否处于CBD甲级办公楼，交通是否便利，服务是否称心，配套设施是否齐全”，比“租金是否便宜”更为重要。他们看重的是这种模式提供的附加值能够很好的契合了目前许多企业的战略需求，包括提高办公空间的灵动性、更好地吸引和保留年轻人才、满足员工的社群意识。

　　大湾区规划带来联合办公发展新契机

　　随着粤港澳大湾区规划的进一步推进，广州乃至深圳、香港、澳门等大湾区核心城市的联合办公市场都将迎来新的发展契机。广深港高铁的开通，连通了大湾区的枢纽，港澳与珠三角城际网瞬间形成了一小时、两小时的经济圈，方便了粤港澳大湾区的沟通，也减少了粤港澳人员跨区办公消耗在交通方面的时间成本。这大大增强了大湾区内商务工作的流动性，因此，区内对于灵活办公的需求也将得到提升。仲量联行华南区商业地产部总监马炜图认为，联合办公这种模式和大湾区经济的流动与发展可以达到多方面的契合：

　　·增强流动性。通过会员制，同一品牌的联合办公空间可为用户在不同城市提供办公场所，粤港澳企业人员可以灵活地选择不同的办公地点办公，也为大湾区内商务人士的短期差旅办公需求提供了便利。

　　·提升工作效率。大湾区便利的交通使港澳企业人员节省了交通时间，联合办公则通过一站式服务系统满足办公和生活需求，使员工更专注于工作，从而整体提升办公效率。

　　·激发创新性。联合办公空间不仅为企业提供了办公场所，也是企业的社交平台。在大湾区内，深圳、广州同时入选中国12强创业型城市，联合办公空间汇聚各行各业，包括初创型公司和年轻的一代，交流中可以碰撞出更多火花，为大湾区提供了更多创新的发展方向。

　　随着国内联合办公市场的迅猛发展，广州联合办公市场“本土品牌撑起一片天”的局势或即将扭转。各大国际及国内品牌不断在各地扩张，北京、上海等城市已初步布局完成，广州却仍然是该市场中一块尚未分配好的大蛋糕，势必会成为他们的重要目标之一。目前已有数家知名国内外联合办公服务商发布计划，宣布将会战略性布局粤港澳大湾区。他们对进入广州市场保持积极的态度，问询需求主要集中于核心CBD珠江新城，预计未来会有更多知名的联合办公品牌涌入广州。此外，本地业主/开发商也开始寻求与服务商合作运营联合办公服务，或以自营品牌开发联合办公空间产品，广州联合办公市场或将迎来新一波的快速增长期。