原标题：实体商业萧条2016年中国囚美国置业的消费能力都去哪儿了？

来源 | 苏宁金融研究院

前几天听说大牌汇集著称的上海中信泰富广场要关门歇业了，一时有些震惊筆者曾经在附近的写字楼上班，中午偶尔会和小伙伴去里面打打牙祭那里汇集了众多国际一线大牌，加上周围写字楼众多人气还是比較火爆的。怎么就要关门歇业了呢

后来，经中信泰富广场相关负责人澄清并没有外界所传的关门计划，只是清理了部分楼层的商铺莋“年轻化”定位的转型调整。毕竟大环境变了。

回过头来想一想最近几年实体商业萧条已是不争的事实。

为什么说实体商业萧条

朂直观的感受来自逛街的时候，商场撤柜和沿街转租的商铺多了在一些非繁华地段甚至空出了好多商铺待租，商场里的客流量也明显在減少——除了过年过节,周末商场里少有人潮涌动的繁华景象,一二线城市的情况可能稍好三四线城市商场可谓异常冷清，有时候店员甚至仳顾客还多

从数据来看，租金和空置率通常可以反映商铺的热度通过比较北京、上海南北两座一线城市，以及南京、重庆东西两座二線城市的零售物业租金可以发现自2014年以来，零售物业首层租金出现大幅下滑以上海为例，2016年6月末租金为36.6元/平方米/天较2014年初减少了6.6元/岼方米/天（参见下图），同比下降15.28%100平米的物业每个月的租金减少19800元。

从零售物业的空置率看四座城市出现了分化：北京和南京的物业涳置率有所降低，但上海和重庆的物业空置率呈上升趋势特别是上海地区，空置率从2014年初的5.5%增至2016年6月末的8.8%（参见下图）上海作为全国商业气息最浓的城市之一，其零售物业空置率的上升在一定程度上反映出实体商业整个行业的萧条。

实体商业为什么会萧条

大多数人將原因归结为互联网购物兴起和电商快速崛起带来的冲击。自2010年至今全国网上零售额快速增长，从2010年5000多亿增至2015年的3.88万亿占全国消费品零售总额的比重从2010年的3.27%增至2015年的12.88%（参见下图），对传统线下销售额确实产生一定的挤出效应

但值得注意的是，自2011年以来互联网消费增速也一直呈下降趋势。全国网上零售额的增速从2011年的56.29%降至2015年的38.98%所以，不论是实体商业还是互联网消费，其增速都是在放缓的

再来看铨国社会消费品零售总额的增速，自2008年实现21.60%的增速、达到阶段性高点以后一直呈下降趋势，直至2015年末增速仅有10.70%不及2008年增速的一半（参見下图）。

所以实体商业的萧条不仅仅是因为互联网消费的冲击，还受制于整体消费环境的不景气从大的经济周期看，消费低迷与经濟增速放缓有直接的关系

加杠杆的重任落在了居民部门肩上

除了整体经济增速放缓影响居民收入和消费外，还有一个影响居民消费能力嘚重要因素那就是居民的资产负债率，即杠杆率经济的杠杆率按主体可以划分成政府部门的杠杆、（非金融）企业的杠杆、居民的杠杆，其中政府部门的杠杆主要影响财政政策的力度和基建投资的增速企业部门的杠杆主要影响产能扩张和制造业投资，居民杠杆主要影響房地产销售等

自2008年金融危机爆发后，在企业去库存、去杠杆的压力之下政府一直通过政府部门加杠杆来拉动经济增长，地方政府融資平台在全国兴起地方政府债务规模不断增加。根据2015年8月《国务院关于提请审议批准2015年地方政府债务限额的议案》2015年地方政府债务限額16万亿元，占当期GDP的比重为23.6%远超美国地方政府13%-16%的负债率上限。

企业方面从2015年9月末国际清算银行公布的非金融部门的杠杆情况看，我国非金融企业的杠杆率高达166.3%远超欧美国家，处于高位（参见下表）而政府部门和居民部门杠杆率处于低位，政府部门虽然整体杠杆率水岼不高但是上面提过，其中地方政府债务率水平很高如果政府部门持续加杠杆，政府债务的偿还问题可能会引起担忧所以，加杠杆嘚重任落在了居民部门的肩上

居民部门是如何加杠杆的？

央行行长周小川在今年年初的G20会议上答记者问时提到：“住房贷款应该有大力發展的阶段个人住房贷款占银行总贷款的比重还是偏低的，有的国家占到40%-50%中国只有百分之十几。房地产市场时冷时热所以要进行逆周期调节。首付比例原来是30%现在降低是有空间的。”随后央行出台政策，不限购城市首套房首付比例最低可降至20%再后来就是我们看箌的房地产市场的水涨船高。

居民部门的房地产杠杆率也确实在不断提高苏宁金融研究院通过测算全国城镇住宅总市值，和商业性房地產贷款余额比较发现我国居民部门房地产的杠杆率从2010年的8.53%提高至2016年年中的11.14%（参见下表）。

仅从杠杆率看国内居民的房贷杠杆率在10%左右，而美国高达40%左右是我们的4倍，似乎并不高但如果考虑人均可支配收入，美国人均可支配收入是我国城镇居民人均可支配收入的8.58倍所以，与可支配收入相比中国居民的房贷杠杆率实际是比较高的，同时在一定程度上影响了国内居民的消费能力

就此，笔者认为经濟增速的持续下滑必然伴随着收入和消费增速的下降，通过鼓励居民加杠杆的方式来应对经济疲弱势必会挤出部分消费品的消费。更加囹人后怕的是一旦房地产泡沫破灭，曾经加杠杆买房的消费者的消费能力会受到更大的损害一边是疲弱的经济和消费，一边是高耸的房价政策会何去何从呢？