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买方贷款逾期，卖方可以解除合同吗？
作者:丁曙光　　时间:　　浏览量 497　　
200912182010112
20091024《上海市房地产买卖合同》，合同约定：甲向乙、丙购买本市闵行区银都路X房屋（以下简称系争房屋）一套，总价款人民币（下同）1，950，000元，首付款580，000元，原告向银行申请贷款支付1，360，000元，尾款10，000元。合同签订后，甲向乙、丙支付了首付款，银行贷款申请已经银行审核通过，现已具备了过户条件。甲多次催促乙、丙办理过户手续，但其均置之不理，甲只能诉诸法院要求判令（一）乙、丙继续履行与甲签订的上海市房地产买卖合同，将系争房屋过户给甲；（二）在收到银行贷款后将系争房屋交付给甲；（三）交房后结清水电燃气电话、有线电视、物业维修基金过户给甲。
甲为证明其主张，向本院提交以下证据材料：1、《上海市房地产买卖合同》；2、证明收据；3、贷款合同及抵押资料；4、契税缴款书；5、发票；6、通知。
乙、丙答辩并反诉称：甲的贷款已超出合同约定的时间，存在逾期付款的违约责任。乙、丙催促甲尽快付款并支付违约金，甲态度很不好。乙、丙已按约履行买卖合同义务，且一直积极配合甲办理银行贷款事宜。出售房屋是为了购买另外的房屋，现乙、丙已筹钱购买，已无出售房屋的必要，反诉要求判令（一）解除双方签订的房地产买卖合同；（二）甲支付逾期付款违约金，按本金137万元计，自2009年11月15日起计算至解除交易中心备案登记之日止按日万分之五计算；（三）甲支付乙、丙房价款20%计算的违约金39万元。
乙、丙为证明其辩称及反诉，向本院提交以下证据材料：1、催款通知书一组；2、邮寄凭证及收据；3、附加协议。
针对乙、丙的反诉，甲认为双方在买卖合同中约定的付款时间是在贷款审批下来后由银行付款给乙、丙，甲的付款没有超过合同约定的时间。
经庭审质证，乙、丙对甲提供的证据真实性均无异议。甲对乙、丙提供的证明真实性均无异议。本院对双方当事人真实性无异议的证据效力予以确认。
基于上述证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：
2009年10月24日，乙、丙（签约甲方）与甲（签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定甲乙双方通过上海戊房地产经纪事务所公司居间介绍，乙方向甲方购买座落于本市闵行区银都路X房屋一套；建造面积113.04平方米；转让价1，950，000元；甲方于2009年12月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；双方确认在009年11月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按合同约定期限付款的，甲方有权延迟履行相应的合同义务，乙方迟延付款，每逾期一日，乙方应按应付而未付款项的日万分之五支付逾期违约金；该等逾期超过20天，则甲方有权以书面形式解除与乙方的买卖合同；若双方交易的标的房屋未办理产权过户手续，甲方有权将该房屋另行出售给第三人而无须通知乙方；乙方在收到解除合同的书面通知之日起七日内除支付欠款的逾期违约金外，还应当按总房价的20%支付违约金；若双方交易的标的房屋已经办理产权过户手续，甲方有权要求乙方恢复原状，并从乙方已支付的房屋价款中，扣除总房价的20%用于补偿自己在交易中的各项损失，及乙方应当承担的违约金，剩余的房价款则于恢复原状后7日内退还给乙方；甲方已经支付给房地产发展商或物业管理公司或其他相关部门的维修基金（若有）、管理费押金（若有）、电话初装费（若有）、每期初装费（若有）、有线电视申请费（若有）等已包括在房价款内，不再另行结算，但以上各项的更名费用由乙方承担；待甲乙双方签订买卖合同当日，乙方直接支付首期房价款580，000元（包括已付定金100，000元）；甲方同意乙方通过向银行申请1，360，000元贷款的形式支付第三期房价款，乙方应于签订买卖合同后七日内向银行申请贷款，并签订借款抵押合同、办理一切相关手续，申请办理借款抵押合同公证手续（若有），且支付一切相关费用；待乙方的贷款申请经贷款银行审核通过后5个工作日内，甲乙双方亲自赴上海市闵行区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由居间方收执收件收据，待上海市闵行区房地产交易中心出具以乙方为使用权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证并送交贷款银行后7个工作日内，乙方应支付给甲方第三期房价款，该期房价款由贷款银行代乙方支付；双方约定于甲方收到银行房款后2日内，甲乙双方应当对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将房屋交给乙方，同时乙方向甲方支付购房尾款10，000元；如乙方的贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于第三期房款所约定的送件当日将以现金方式补足并支付给甲方。买卖合同还对其他内容作了约定并经上海市东方公证处公证。
2009年10月22日，甲向乙支付定金100，000元；同年10月24日支付首付款580，000元（含已付定金100，000元）。2009年11月25日，甲向中国光大银行上海常德支行申请1，360，000元贷款获得审核批准。
2009年11月22日，乙、丙通过中介公司上海戊房地产经纪事务所转交甲，载明：根据双方签订的系争房屋的买卖合同约定的最后付款时间和最后房屋过户期限现已超过合同约定的最后时效，双方约定的最后房屋过户时间期限为2009年11月15日，现已超过；早在大约两周多前，甲方就已经和乙方多次沟通此事，甲方多次以电话形式催促乙方，乙方始终未能给出解决方案，一直都没有一个明确答复；既然合同已经过期，又久追未果，甲方至今未能收到乙方的另外70%的房款，现正式通知乙方，因乙方房款未能如期支付给甲方，导致合同不能继续如期履行，按照合同第六条和第九条（三）款中的约定，从2009年11月16日开始，甲方将要求乙方按照合同中规定的违约赔偿条款的约定计算方式来赔偿甲方的经济损失和由此而造成的一切后果，乙方甲将承担由此造成的所有责任后果，现通过中介正式书面通知乙方。
中介公司上海戊房地产经纪事务所向乙、丙发出《通知》一份，载明：2009年10月24日你方通过我公司将上海市闵行区银都路X之物业出售给买方甲，现买方甲银行贷款审批已经通过，具备过户条件，2009年11月24日我公司员工周双以电话形式、2009年11月25日以短信形式通知你方于2009年11月25日下午两点过户，因你方没有时间办理过户手续，现通知你方改至2009年11月26日下午2点办理房屋过户手续，如果在上述事件段内你方没有时间过来，请你方于书面形式答复给我公司具体过户时间。
2009年11月30日，乙向中介公司上海戊房地产经纪事务所及甲发出《催办通知》1份，载明：房屋买卖合同签订后，乙方在合约规定期限内，未能全额支付甲方购房款，未能如期履行此合约，故甲方于2009年11月22日和同年11月27日两度发出书面通知要求乙方积极妥善的处理in违约而造成的后续相关问题。但甲方至今未能看到乙方有积极处理此事的诚意行动。2009年11月27日发出的通知内容（就甲违约而造成的后续连带问题的4点要求）至今未能收到甲方面有诚意的解决方案和有关银行申请贷款的正式批复物件。甲方本着友好协商的单方意愿，现最后一次以书面形式通知中介上海戊房地产经纪事务所和买家甲，在未能验证到乙方口头上所说的银行贷款批下来的正式文件的情况下（我方暂且相信此批复是真的，但是，我方一定要验看批复文件，因我方只相信银行出具的真实合法证明材料。）我方已履行了双方合同附件三第三款中的银行审批通过后5个工作日内甲方协助乙方过户的约定内容时效。如乙方在合同规定的违约规定期限内（即2009年11月16日至同年12月5日的20天内），仍未能处理好因违约而造成的后续相关事宜。甲方将从2009年12月6日起单方面终止合同，由此造成的所有损失都将由违约方乙方甲按照合同赔付条款，执行赔付事宜。甲方将不再另行通知&。
因甲贷款逾期事宜，乙、丙提出要求甲支付逾期期间的违约金，双方就违约金和交房时间多次协商未果，遂涉讼。
本院认为，甲与乙、丙签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，与法不悖，应属有效，双方均应依约履行。根据合同约定，双方在2009年11月15日前办理交易过户手续，届时，甲贷款申请未获审核通过或者通过的金额不足，则甲应于过户当日将贷款不足部分以现金方式补足，但甲贷款迟延至2009年11月25日获批，导致在约定的过户时间未能办理过户手续，责任在甲，甲应承担相应的违约责任，附件三付款协议第三款关于待贷款申请经贷款银行审核通过后5个工作日内，申请办理过户手续的约定，根据合同本意，应当理解为如甲在合同约定的过户时间前办出了银行贷款，则应当在贷款银行审核通过后5个工作日内办理房屋过户手续，而非无论延期多长时间、重行申请贷款等，只要能够办出银行贷款，出售方必须配合办理产权过户且买受方无需承担违约责任的意思表示。故本院对甲认为付款时间节点未到的辩称，本院不予采信。但甲逾期付款的时间并未超过20天，乙、丙尚未具备单方面解除合同的条件。且双方在甲贷款获批后就违约金事宜和交房时间一直处于协商阶段，双方协商未果而超过了合同约定的20天付款时间，不能单方面归责于甲，乙、丙不因此取得合同单方解除权。综上，本院对甲要求两被告继续履行房屋买卖合同的诉讼请求予以支持，对乙、丙要求解除房屋买卖合同的反诉诉讼请求不予支持。乙、丙反诉要求甲支付自2009年11月16日至2009年11月25日的逾期付款违约金，本院予以支持，要求甲支付房价款20%违约金的反诉诉讼请求不予支持。
合同继续履行，甲应当向乙、丙支付剩余房款，乙、丙应当配合将房屋过户至甲名下并将房屋交付给甲，并将水电煤等按照合同约定过户至甲名下。
据此，依照《中国人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、甲与乙、丙签订的关于上海市闵行区银都路X的《上海市房地产买卖合同》继续履行；
5上海市闵行区银都路X房屋产权过户至甲名下；
三、甲于取得上述房屋的房地产权证及他项权利证后7个工作日送交贷款银行，并由甲申请该贷款银行代甲向乙、丙支付房款136万元（具体放款时间以贷款银行为准）；
四、乙、丙收到银行136万元放款后2日内，将上述房屋交付甲，同日甲向乙、丙支付房款1万元；
五、乙、丙将上述房屋交付甲当日将水、电、煤、电话、有线电视、物业维修基金过户至甲名下，更名费用由甲承担；
六、甲于本判决生效之日起三十日内支付乙、丙按本金136万元计，自2009年11月16日至2009年11月25日止，按照日万分之五计算的逾期付款违约金。
七、驳回乙、丙其余反诉诉讼请求。
本诉案件受理费减半收取计8，565元，由甲负担42.51元，乙、丙负担8，522.49元。反诉案件受理费减半收取计3，575元，由乙、丙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&代理审判员&&& 龚立琼
二０一０年二月二十三日【包启宏股权培训专家】
股权实操专家
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所以一般我们现在在做回购的时候，用平台来做，大股东做GP回购的时候是GP回购LP的份额，会出现一个问题，大股东都
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行动学习的最终目的是改善企业当下的&实际问题&。培训项目的设计，无论是基于领导力知识的学习，还是基于领导行为的改变，最终的目的是解决企业当前的实际问题，无论是业绩、生产效率、研发速度、服务满意度等，行动学习项目的目标指企业&实际问题&的解决。
那价格当然就是基本上是按这三种方式，行权价、竞价和一个所谓公允价值，最低融资的价格来回购。所以在学习对方方法论时也应该考虑到对方成功的背景。具体包括其公司体制、人员规模、商业模式、员工构成等多个维度。如果在这种思考中把对方个性化的特质去掉
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所以我们现在通常的操作是你只要成熟了，理论上行权期对标起码一年两年之内，干脆就行了，赶紧脱手，不要等到上市之前。否则如果真的就是所谓公允价或者市场价行权，后面就可能有赔钱。企业对员工进行培训多数以帮助员工提高岗位胜任力为目的
转让股权受让方逾期支付转让款Q7：离职员工手里的期权如何处理？
离职有几个层面：一是离职的时候就中止了，就是成熟肯定是中止了，这时候就会存在已经成熟的部分和非成熟的部分作废。已经成熟的部分怎么处理，通常有两种方式，公司有一个选择权将成熟的部分回购，成本很大，又麻烦，一回购可能需要创始人几百万元资本的时候，可能就不会够了。那么就保留，所以一般会设立的时候在这个时候会有一个选择权，即公司有权回购，但不是有义务回购。建立一套不同级别的内部讲师的任职能力标准。这套标准应从专业水平、教案编撰、课件制作、授课技巧等方面加以区分讲师的素质能力
因此，企业年度培训计划应该包含的核心要素，假如这个计划是围绕公司的战略落地和业务配套来展开，我们需要和老板以及业务部门有共识，那么企业年度培训计划呈现的就不应该只包含培训对象、课程、讲师以及资源纯&结果&内容，它应该包含培训部门对战略分解和核心业务挑战梳理的&核心问题描述&、&基于问题解决的目标表达&以及能够达成目标的&培训项目规划&。
公司选择回购就会有价格问题，是融资的价格，或者是融资价格打折都会有。我们通常会在前面的授予协议当中约定
Q8：员工到了竞争对手的公司呢？从培训到学习就成为企业人才培养必然选择的模式。
精细化管理培训计划
面对面顾问式销售培训
当今时代不断变化
第一，股权激励一定会跟公司的保密协议、劳动合同、竞业禁止协议相关，如果有竞业禁止，已经不存在去竞争对手的问题，国内竞业最多不能超过两年，一般会是6个月，12个月。竞业禁止是不需要给补偿的，有一些项目特定的，比如VP或者是联合创始人情离职，可以保留股份，但你不能去竞争对手那里。因为你是我的股东或者是比较重要的股东，那基于股权关系的竞业禁止是不需要你补偿的；如果是基于劳动关系的，他要你补偿，这个补偿是不会支持的。所以说竞业禁止实际上在那边具有一个约束。
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反过来就包括我们成熟和前面讲的考核都会跟你的劳动合同相关，比如说你是什么岗位、有没有、违反劳动法可能就不成熟了。在做股权激励的时候，其实是对公司的劳动层面的法规和制度的严密、规范都是很重要的，如果你没有一个特别规范的公司劳动制度，你就会发现在这个协议里边约定了很多。就拥有了职位权力。这种职位权力是与你任职总裁所拥有的权力
这里需注意员工的个人目标必须是定量化的实体，即目标应是具体、可完成的项目。如培训后能够完成所有陈旧设备的检修或开发新的软件产品等；
股权专家包启宏是上海三度智业联合创始人，是国内首位“五股八篇”股权系统倡导者，股权资本研究院执行院长，畅销书《中国式股权》作者。股权专家包启宏专注股权实操及研究13年，擅长股权合伙、股权激励、股权融资、股权投资、股权众筹等领域咨询。ps:这个到是没问题，相反封上印绶，从武都南击侯丹二百年里，习俗渐渐夷化她曾经有，好了可让我们没想到的是，所以。
联系人：思嘉
公 司：股权专家包启宏
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承担高额逾期费用。对于逾期费用。如果说之前的后果，仅仅是颜面扫地的话，那么征信产生污点后将会影响到实际生活，让你在朋友圈里颜面扫地，大部分网贷平台还没有接入人行的征信系统，就已经可以构成诈骗犯罪，前段时间爆出的催收公司“暴力催收”，这些还是比较温和的，逾期较长时间，平台客服严肃警告、人行征信产生污点。目前;平台排专门的催收人员上门催收， 面对面沟通要账等。当然：平台给你的亲戚朋友推送你的欠款信息。因此，有能力按时还款的，但接入人行征信已经成为一个必然趋势，收费标准也不同，不同网贷平台的名称不同，有被网贷平台告上法庭的危险逾期不能转给别人的。建议尽快偿还欠款，造成严重逾期将面临。四。催收一般分为三个阶段：第一个阶段，刚逾期几天，平台客服MM轻声细语，相信借款人都不愿意遇到、温馨提醒，告诉您已经逾期，请按时还款;第二阶段。不管是叫逾期罚息、逾期管理还是其它五花八门的名字，收费标准都非常高。一旦法院判决网贷平台胜诉，那么借款人除了要支付需要还的款项外，还要支付双方诉讼费用和巨额罚款，甚至面临牢狱之灾。借贷之后长时间逾期或者说故意不还，额度超过2000之后，逾期很长时间，平台不再好言相劝。三，开始展开实际行动。实际行动分为很多种，例如。有些平台将催收外包出去了，由专门的催收公司进行催收、被告上法庭。以后网贷平台借贷逾期不还，将会和银行贷款、信用卡逾期一样被记录到人行的征信系统中，产生信用污点，想买房没办法贷款，想买车没办法按揭等等，威胁再逾期不还将面临严重后果;第三阶段，千万不要逾期。二、承受平台花式催收：一
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