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还没关注列表网？一大波金豆等你拿！餐饮招商：一件技术活；“民以食为天”，中国人无疑是世界上最讲究美食的民；观念与消费结构的转变，餐饮业更获得了迅速扩张的动；北京居民餐饮消费年平均递增14%以上；如此巨大的市场，自然引得商业地产开发商垂涎三尺，；北京每月有10％的餐饮商家开业大吉，也有8％的餐；一大忌；之急；第一节、商业地产如何进行餐饮类招商；火热的餐饮市场，必然引来商业地产开发商的青睐；如今
餐饮招商：一件技术活
“民以食为天”，中国人无疑是世界上最讲究美食的民族。随着生活节奏的加快，居民消费
观念与消费结构的转变，餐饮业更获得了迅速扩张的动力。据统计，从1997年至2006年，
北京居民餐饮消费年平均递增14%以上。在外用餐已经成为40岁以下人群的日常习惯。
如此巨大的市场，自然引得商业地产开发商垂涎三尺，纷纷在项目中增大餐饮配比。但是，
北京每月有10％的餐饮商家开业大吉，也有8％的餐饮店关门停业，究其根源，选址不当是
一大忌。因此，了解餐饮业选址规律，为项目选择合适的餐饮商家，是商业开发企业的当务
第一节、商业地产如何进行餐饮类招商
火热的餐饮市场，必然引来商业地产开发商的青睐。从前的百货商场，餐饮很难登堂入室；
如今，新开发的若干Shopping Mall，餐饮与购物、娱乐已经三分天下，许多项目的餐饮比
例达到20％甚至更高！
1．餐饮商家对于商业地产意义重大
开发商对餐饮行业越来越重视，归根结底在于业态本身具备的若干优势。餐饮面积往往是一
个商业项目最容易出手的部分。能做餐饮的铺位空间利用率比较高，技术标准也最高，投资
客非常喜欢购买餐饮商铺，一般来说，能做餐饮的商铺比不能做餐饮的价格每平米贵500
元甚至更高。如果是持有型物业，餐饮也是很适合的业态，它招租比较容易，承租面积大，
生存能力强，租金相对来说也并不低。
更重要的是，对于商业项目来说，生存的关键就是留住人气，不仅要吸引大量的客流，更要
最大限度地延长每位客户的驻留时间。餐饮、娱乐业无疑是让顾客留下来的法宝。
2、了解餐饮业的多种分支
餐饮是个庞大的门类，其中包含着极为细致丰富的分支，按照对商业地产的规划影响和餐饮
商家自身的特点，我们可以把餐饮分为快速餐饮和正餐，而快速餐饮又可以分为洋快餐、中
式快餐和快速饮品店；正餐又可以分为中餐、异国餐饮、咖啡/茶馆/酒吧。
洋快餐的整体品牌影响力比中式快餐大很多，在中国很多地区，快餐行业的标准化和连锁化
经营就是受洋快餐进驻的影响开始的，除了早期进入中国的肯德基和麦当劳外，还有必胜客
（包括宅急送）、东方既白、塔可钟、永和大王、味千拉面、棒约翰等，他们的店铺数量也
在飞速发展。截止06年初，肯德基从1987年进入中国共约开出了1400家门店，麦当劳从
1990年进入中国共约有700家门店，永和大王从1995进入大陆约开出了100家门店。
中式快餐相对洋快餐发展较慢，而且在传统印象中不如洋快餐高档、时尚，而且大部分中式
快餐的全国化的连锁网络并不完善，主要以区域发展为主，不过近几年来也有突破的趋势，
比如广东的真功夫从1997年的双种子发展到今天，除了广东省的约100家门店外，还在上
海、浙江、江苏和北京开出了大批门店，并在杭州建立了大型的配送中心。
快速饮品店近年兴起，成为小资一族的钟情去处，星巴克、哈根达斯成为高档商业项目的象
征和标准配备。除此外，台湾的仙踪林、香港的福记甜品、街客、DQ、还有深圳写字楼底
商的AODES CAFé等
正餐商家的分类相对较为复杂，而且各个类别之间的界定也相对较难，只能简单的分成中餐
（包括中国八大菜系在内的各个地方特色的餐厅）、异国餐厅（包括各国风情餐厅、日韩料
理、港澳台餐厅等）和咖啡/茶馆/酒吧。
中餐的连锁在慢慢的走向规模和成熟，出现了一个个的大型餐饮集团企业，中式商务正餐有
广东的麦广帆集团、北京的俏江南、重庆的陶然居、杭州的西湖春天等等，地方特色餐饮有
小尾羊、小肥羊、毛家饭店、菜根香、谭鱼头、华神食府等等；而且以俏江南为首的一批餐
饮企业正在走出国门，开到国外，并在积极的筹划上市。
异国餐厅只是出现在各个不同的地区或者城市，真正形成全国连锁或者大规模发展的还很
少，像蕉叶餐厅（香港/广州）、亚马逊巴西烤肉等，主要以日韩料理为主。
而另一类餐饮咖啡/茶馆近年来随着经济的发展得到了长足发展，朋友聚会出现了一大批连
锁企业，像上岛、两岸、真锅、名典、老树、迪欧等等
3．不同餐饮商家的选址标准不同
餐饮门类不同，各自的选址原则和标准也不尽相同。
（1）商务餐饮最看重地段。
顺风、东江海鲜、俏江南等属于商务餐饮，它的选址标准是最高的。商务餐饮一般有这样三
条选址原则：第一，必须地处商务氛围非常浓厚的区域，周边写字楼、酒店多；第二，面积
要求大，至少在1000平米以上；第三，装修档次比较豪华。
因此，商务正餐一般选择在高档的酒店、写字楼等商务区或者少数高档社区，一般消费为商
务宴请或者宴客，每客单消费较高在100元以上甚至上千元，以高收入人群和商务消费人群
为主要消费对象。一般装修豪华、一般净高在4.5米以上，单层面积都要求比较大。一般在
2000平方米以上。
一般说来，商务餐饮很难进入购物中心，除非购物中心会为这家餐饮安排单独的通道、电梯，
单独的交通组织。否则要穿过商场才能到达餐厅，会影响商务宴请所需要的高档形象。
（2）洋快餐不肯进社区
面爱面、赛百味、吉野家等“洋快餐”是不肯进入社区的。这些品牌快餐选址一般为商务区、
繁华商业街区、车站码头和一些购物中心，最好是临近大型卖场（百货/超市/家电/家居等）
的出入口位置和十字街口。另外一般有一个特别的要求，店门口附近要求能停放一部40
货柜车以方便配送。
（3）正餐商家对于偏远社区心存顾虑
与商务餐饮相比，大众餐饮的选址比较多元，要求也不是那么苛刻。商业区、商务区、比较
集中的住宅区都可以。它们往往成为大型购物中心餐饮业态的主力构成，也常常进驻一些成
熟的大型社区。一般来说，大型社区与大众餐饮是比较和谐的搭配，但类似天通苑、通州这
样距离市区较远的社区，所有的正餐商家都会面临同样的问题：餐饮要计算营业时间的，地
处通州的餐馆中午那一顿基本没有生意，因为大家都在市区上班，只能靠晚上。但人们从市
里回到通州，一般也要晚上7、8点钟，如果晚餐营业高峰期到10点钟，那么最多只能翻两
台。而在市中心区，晚餐高峰时间从5点半持续到10点左右，可以翻5台，营业额等于翻
（4）异国风情餐饮选址倾向“国际化”
如蕉叶、巴西烤肉、日韩料理等异国风情餐厅在很多方面与中餐的物业要求比较相近，一部
分的国外餐厅就是中国人开的，而且在出品和口味上作了改良，不仅仅针对特定的外国客人，
有很多的时尚和白领阶层也开始进入异国餐厅。这类餐厅的选址上会选取外国人比较集中的
商务区、工业园区或者口岸区以及其他一些外国人聚集的区域或者主题街区。
（5）咖啡、茶馆、酒吧爱“扎堆”
咖啡、茶馆、酒吧有喜欢“集中经营”的倾向，也就是所谓的咖啡/茶馆/酒吧一条街，或者
是附近的地方。因为这里有群体的优势和氛围，顾客云集，吞吐量很大。但此类地方往往竞
争太强，只要富有个性和品牌特点的商家才有生存空间。此外，咖啡茶馆等还通常在旅游区、
商务区、高档住宅区附近的选址。
（6）企业自身的发展计划
餐饮企业会根据个体的资金周期、人员周期规划其选址布局，这里面有很多属于“商业机密”。
肯德基和麦当劳两家最知名的快餐连锁企业，目前的发展策略就很不一样：肯德基在2005、
2006年飞速扩张，开店数量比麦当劳多了一倍不止，急剧的扩张带来的一种后果是，许多
新店的利润率下降，甚至到了商家不能承受的地步。因此，2007年，肯德基基本停止扩张，
不开新店。相反，麦当劳单店的收益高于肯德基，但发展步骤则远远落后，因此目前正在致
力于快速扩张。
4．根据项目“量体裁衣”
开发商不仅要了解不同类型餐饮商家的选址要求，更要根据项目特征合理引进。
按照餐饮商家出现的地方，我们且把它分成三大类：商业街、食街或者特色街区、大型卖场
或者购物中心、一般住宅或者写字楼底商。每个地方针对不同类别的商家，也有不同的顾客
群体，从招商策略来讲，也是不一样的。
（1）商业街不适合正餐厅
商业街或者特色街区的特点是人群流动量大，但驻留时间短。因此，最合适的餐饮类型也是
快捷、方便、大众化的，以宴请聚会为主题的正餐厅不适合生存，这也是为什么王府井、西
单商业街上都没有大规模的中餐厅。一般来说，这里的餐饮招商的对象最为复杂和零乱，一
般为中低档，以各种地方特色餐饮或者特色小吃为主，消费对象以普通大众和外来人员为主。
从招商策略上，最好先招一两家有一定知名度和实力的快餐品牌商家，大的商家有一定的带
动作用，同时也是这条街的标杆企业，是档次和顾客定位的象征。 （2）购物中心要有好的餐饮品类组合
大型卖场或者购物中心的餐饮商家招商的任务量比较大，特别是购物中心中，餐饮娱乐的比
例一般在35%左右，而且要求商家有一定的品牌知名度，能够带动商场的人气和消费。购
物中心一定要有一个大众中餐的组合，其面积要大于西餐和快餐，以家庭型和宴请型为主。
其中，一定要引入一家当地最有影响力、规模最大、发展得最好的中餐！开发商可以牺牲部
分租金，并通过一些有力的招商策略，吸引这一“最好”的餐饮主力店，它的品牌知名度带
给项目的支持，它的影响力对招商工作的推进，都是非常大的。其余几家店应该拉开档次、
风味的差距，实现差异化竞争。
除中餐外，还需要一些商务茶餐厅、快餐厅，可以根据周边环境调整其配比。肯德肯、麦当
劳、必胜客、星巴克、永和大王、哈根达斯是快餐类商户的标准配备，一茶一座、塔可钟、
仙踪林、棒约翰、巴西烤肉、日本料理等加以补充，再加上一些地方特色的商家进驻。
餐饮是需要扎堆的，不同品类、不同档次、不同风味的餐饮聚合在一起，越是丰富多样，越
是容易红火。但是，在“扎堆”之中，也要有效避免同类之间的恶性竞争。排档引进多了，
势必冲击快餐店。这就需要根据客流量合理安排配比，宁可让大排档挤一点。各家餐饮尽量
在口味上不要重复，比如在一家购物中心里面，同时引入两家日餐，就一定会造成对有效客
流的争夺。
目前，购物中心餐饮比例都获得了大幅度的增加，为了给不同客群提供有效的引导，就需要
在商场内部按主题设置不同的购物－餐饮动线。传统的百货商场，例如百盛所有的餐饮都在
一条街，而像东方新天地，它有大食代这样的排档，也有独立的餐厅，商务餐、茶餐厅、特
色餐饮都有。这就利于将不同的人群分开，有针对性地选择适合自己的餐饮。
在规划餐饮商家的位置时，应该让他们贯穿于整个项目的各个楼层和角落，尽量是人流分布
达到平衡，一般是在人流主动线的起止和拐点，起到人气中心的作用。同样，对于商家，进
驻一个位置、档次都很好的购物中心对商家本身也是一个档次和实力的体现，他们也是很乐
意接受你的招商邀请的，有时条件高一点他们也能接受，关键是购物中心自身的规划及其他
零售大商家的进驻情况，要让商家感受到品牌扎堆以及商场长期繁荣的景象。
（3）底商餐饮需要细致的客群分析
相对前面两者来讲，写字楼和裙楼底商的餐饮招商难度最大，特别是新建小区的底商，一是
商家没有太多的想象空间，顾客群体基本是可以确定的，就是本物业小区的住户和租户；二
是商家菜系和价格定位难，再加上各种物业条件的制约，交通和停车不便利的更不敢轻易在
社区开店。这类物业的招商，要先做一下顾客群体的分析，找准定位，然后再找相应档次的
目标商家。
对于社区内餐饮来说，考虑的问题更多：餐饮是供应社区内部，还是面向外部？社区本身的
人群结构和消费能力怎样？龙湾别墅和外交公寓两个项目附属的商业部分，餐饮类型就很不
一样。外交公寓周边是使馆区，于是招商者从美国芝加哥引入一个扒房，因为这家扒房在使
馆人员中具有很好的口碑。而在龙湾别墅，更受客户欢迎的是类似咖啡吧、简餐等餐饮。
5、避免产品“先天不足”
餐饮业态对于物业条件的要求是最苛刻的，硬件达不到要求，一家餐饮企业就无法正常经营。
这方面的例子不胜枚举。南城某个商业项目，因为挑高不够，所有的餐饮商家都拒绝进入；
四川会馆曾经想进驻和平新城，但因为项目没有化油池，最终只能作罢。因此，开发商必须
在建设之前，就规划好餐饮的位置，并按照相应的物业标准建造。一般来说，下面几个问题
是必须考虑的。
给排水：一般应按餐厅面积配备合理的进水管径大小，并保证供水水压；
电源：一般中等以上餐厅要求必须配有380V三相动力电源，主要是招牌和照明、厨房
设备和空调等用电；一般要求约在每平方200瓦左右；
管道煤气：一般大型餐厅都要求接通商业管道煤气；
4．排烟烟道：一般餐饮要求设立专用的烟道，深圳环保局对餐饮企业排烟的硬性规定；
5．排污设施：一般要求有专用的隔油池和化粪池；
6．隔热和隔音设施：一般与住宅或者写字楼相邻的楼层不得经营餐饮和娱乐设施，主要是
要考虑噪音和热量污染，通常在餐饮娱乐项目相邻的楼层要求设置架空层，实在无法设置的，
要在楼顶和烟道内作隔音隔热防护；
7．停车场和御货场和专用电梯：为了保证顾客用餐方便必须配备专用的停车场和上楼电梯，
此外针对大型餐饮商家还得配备专用的货物通道、御货场和货梯；
8．层高：餐饮一般要求层高4.5米以上或者净空3米以上；
要想餐饮的招商顺利，一般应该先按照以上的基本要求来规划和建设，才会在后期的商务谈
判中加快进度，减少不必要的工程改动带来的投入增加和谈判周期的延长。
6、帮助商家实现稳定经营
大中型餐饮商家与商业项目签订的租约一般在5年以上，“如果租期在5年以下，餐饮商家
一般收不回成本。”因此，餐饮商家在选址时，最关心的就是“能否保证未来3～5年稳定的
经营期”。
目前阻碍餐饮商家发展最主要的瓶颈就是：租金太高。一般餐饮业正常的生命周期是：装修
期三个月（一般也是商业物业提供的免租期），养店期三个月到半年，此后才能进入正常运
转。如果在养店期承付不起高额租金，商家往往只能关门了事。自然，这也是开发商不愿意
与降低租金相比，餐饮商家更关心未来的投资回报，因此，商业项目的开发者必须增加自身
项目的吸引力，通过餐饮业态的布局、设计、品牌组合让商户认可。
附：餐饮选址标准
1．大型中餐选址技术标准（案例店铺：便宜坊）
一般租赁面积：2000平米左右
层高：4.2-4.5米
其他要求：在门脸上方提供招牌安装位置
土建结构：无餐饮要求
空调系统：不少于150Rt冷冻水供应，分散配置，并提供新增量不少于30Rt的预留
厨房通风：提供或等同截面积之厨房排风管道预留于租区边缘
供电系统：不少于520KW
给水系统：供水管径不少于80
排水系统：DN200排水管
天然气供应量：110m3/h
消防系统：按国家标准
弱电系统：按国家标准
电话系统：提供两条电话线路
2．轻便餐饮选址技术标准（案例店铺：星巴克）
总面积：150-400平米
层高:不低于4米
租金水平：11-15/天/平方米
楼层分布:一层
供电系统:不小于25千瓦
给水系统:1升/秒，店内留一个阀门
排水系统:有上下水
排风排烟系统:一般标准
消防系统:按国家标准
其他要求:有明显的广告位
注：对于土建结构、空调系统、弱电系统无特殊要求。
（中文）： 北京味多美食品有限责任公司
（英文）：
品 牌 名称 （中文）： 味多美
（英文）：
经 营 业种： 食品
经营项目： 西点面包
公司地址： 北京市海淀区西直门北大街58号
业务联系人：市场开发部 阮小健
联系电话：
网址 www.wdmcake
三亿文库包含各类专业文献、生活休闲娱乐、文学作品欣赏、外语学习资料、幼儿教育、小学教育、各类资格考试、应用写作文书、98餐饮招商的要点及注意等内容。　
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