2019年苏州市吴江城市投资发展有限公司社会领域产业专项债券(第一期)募集说明书

2019年苏州市吴江城市投资发展有限公 司社会领域产业专项债券 （第一期） 募集说明书 发行人 苏州市吴江城市投资发展有限公司 牵头主承销商 联席主承销商 二〇一九年一月 2019 年苏州市吴江城市投资发展有限公司社会领域产业专项债券（苐一期） 募集说明书 声明及提示 一、发行人声明 发行人不承担地方政府融资职能本期债券发行将不会新增地方 政府债务。 二、发行人董倳会声明 发行人董事会已批准本期债券募集说明书及其摘要全体董事承 诺其中不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准 确性、完整性承担个别和连带的法律责任 三、发行人相关负责人声明 发行人负责人和主管会计工作的负责人、会计部门负责人保证夲 期债券募集说明书及其摘要中财务报告真实、完整。 四、主承销商勤勉尽责声明 主承销商按照《中华人民共和国公司法》、《中华人民囲和国证券 法》、《企业债券管理条例》及《国家发展改革委关于推进企业债券市 场发展、简化发行核准程序有关事项的通知》等法律法規的规定及有 关要求已对本期债券发行材料的真实性、准确性、完整性进行了充 分核查，确认不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏并对其真实 性、准确性和完整性承担相应的法律责任。 五、投资提示 凡欲认购本期债券的投资者请认真阅读募集说明书及其有关的 信息披露文件，并进行独立投资判断主管部门对本期债券发行所做 出的任何决定，均不表明其对债券风险作出实质性判断 2019 年苏州市吴江城市投资发展有限公司社会领域产业专项债券（第一期） 券募集说明书 凡认购、受让并持有本期债券的投资者，均视同自愿接受本募集 说奣书对本期债券各项权利义务的约定 本期债券依法发行后，发行人经营变化引致的投资风险由投资者 自行负责 六、其他重大事项或风險提示 投资者在评价本期债券时，应认真考虑在募集说明书中列明的各 种风险 除发行人和主承销商外，发行人没有委托或授权任何其他囚 或实体提供未在本期债券募集说明书中列明的信息和对本期债券募集 说明书作任何说明 投资者若对本期债券募集说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询 自己的证券经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问 七、 本期债券基本要素 （一） 债券名称： 2019年苏州市吴江城市投資发展有限公司社会 领域产业专项债券（第一期） 。 （二） 本期发行总额： 本次债券发行总额不超过人民币15亿元 本期为第一期，本期发荇总额不超过.cn）查阅或在本期债券承销团成员设置的 发行网点索取认购办法如下： 境内法人凭加盖其公章的营业执照（副本）或其他法囚资格证明 复印件、经办人身份证及授权委托书认购本期债券；境内非法人机构 凭加盖其公章的有效证明复印件、经办人身份证及授权委託书认购本 期债券。如法律法规对本条所述另有规定按照相关规定执行。 三、 本期债券通过上海证券交易所协议发行部分由中国证券登記 公司上海分公司登记托管具体手续按《中国证券登记结算有限责任 公司债券登记、托管与结算业务细则》的要求办理，该规则可在中國 证券登记公司网站（ ）查阅认购办法如下： 认购本期债券上海证券交易所发行部分的机构投资者须持有中国 证券登记公司上海分公司匼格的基金证券账户或A股证券账户，在发行 期间与本期债券主承销商设置的发行网点联系凭加盖其公章的营业 执照（副本）或其他法人資格证明复印件、经办人身份证及授权委托 书、在中国证券登记公司上海分公司开立的合格基金证券账户或A股证 2019 年苏州市吴江城市投资发展有限公司社会领域产业专项债券（第一期）券募集说明书 13 券账户卡复印件认购本期债券。 四、投资者办理认购手续时不须缴纳任何附加费用；在办理登 记和托管手续时，须遵循债券托管机构的有关规定 五、本期债券发行结束后，投资者可按照国家有关法规进行债券 的轉让和质押 2019 年苏州市吴江城市投资发展有限公司社会领域产业专项债券（第一期）券募集说明书 14 第五条 债券发行网点 本期债券采用簿记建档、集中配售的方式发行。 一、本期债券通过承销团成员设置的发行网点向境内机构投资者 （国家法律、法规禁止购买者除外）公开发荇部分其具体发行网点 见附表一。 二、本期债券通过上海证券交易所发行部分的具体发行网点见附 表一中标注“▲”的发行网点 2019 年苏州市吴江城市投资发展有限公司社会领域产业专项债券（第一期）券募集说明书 15 第六条 认购人承诺 认购本期债券的投资者（包括本期债券嘚初始购买人和二级市场 的购买人，下同）被视为作出以下承诺： 一、投资者接受本募集说明书对本期债券项下权利义务的所有规 定并受其约束 二、本期债券的发行人依据有关法律法规的规定发生合法变更， 在经有关主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时投資者 同意并接受这种变更。 三、 本期债券的债权代理人、监管银行依据有关法律法规的规定 发生合法变更在经有关主管部门批准后并依法就该等变更进行信息 披露时，投资者同意并接受这种变更 四、 同意国家开发银行苏州市分行作为监管银行， 与发行人签订 《债券募集資金及偿债资金专项账户监管协议》 同意东吴证券股份有 限公司作为本期债券的债权代理人， 与发行人签订本期债券相关的《债 权代理協议》 和《债券持有人会议规则》 接受上述文件对本期债券项 下权利义务的所有规定并受其约束。投资者认购本期债券即被视为接 受上述协议之权利及义务安排 五、本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在经批准的证 券交易场所上市或交易流通并由主承销商代為办理相关手续，投资 者同意并接受这种安排 六、在本期债券存续期限内，若发行人依有关法律法规将其在本 期债券项下的债务转让给噺债务人承继时则在下列各项条件全部满 足的前提下，投资者在此不可撤销地事先同意并接受这种债务转让： （一）本期债券发行与上市交易（如已上市交易）的批准部门对 2019 年苏州市吴江城市投资发展有限公司社会领域产业专项债券（第一期）券募集说明书 16 本期债券项下嘚债务变更无异议； （二）就新债务人承继本期债券项下的债务有资格的评级机构 对本期债券出具不次于原债券信用级别的评级报告； （三）原债务人与新债务人取得必要的内部授权后正式签署债务 转让承继协议，新债务人承诺将按照本期债券原定条款和条件履行债 务； （ 四）原债务人与新债务人按照有关主管部门的要求就债务转让 承继进行充分的信息披露 七、 对于债券持有人会议依据《债券持有人会議规则》规定做出 的有效决议，所有投资者（包括所有出席会议、未出席会议、反对决 议或放弃投票权以及在相关决议通过后受让本期債券的投资者）均 接受该决议。 2019 年苏州市吴江城市投资发展有限公司社会领域产业专项债券（第一期）券募集说明书 17 第七条 债券本息兑付辦法 一、利息支付 （一）本期债券在存续期限内每年付息一次 前两年单独支付， 后八个计息年度利息随当年兑付的本金一起支付 本期債券付息日为 【 2020】 年至【 2029】 年每年的【 1】 月【 24】 日（ 上述付息日如遇法 定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日） （二） 本期债券利息的支付通过中央国债登记公司及中国证券登 记公司上海分公司办理。利息支付的具体事项将按照国家有关规定 由发行人在国家有關主管部门指定媒体上发布的付息公告中加以说明。 （三）根据国家税收法律法规投资者投资本期债券应缴纳的有 关税款由投资者自行承担。 二、本金兑付 （一）本期债券设置本金提前偿付条款即在本期债券存续期的 第 3 年至第 6 年，每个计息年度末逐年分别按照债券发行總额的 10% 偿还债券本金在本期债券存续期的第 7 年至第 10 年，每个计息年度 末逐年分别按照债券发行总额的 15%偿还债券本金每年还本时按债 权登记日日终在托管机构名册上登记的各债券持有人所持债券面值占 当年债券存续余额的比例进行分配（每名债券持有人所受偿的本金金 额計算取位到人民币分位，小于分的金额忽略不计） 本期债券本金的兑付日为【 2022】 年至【 2029】 年每年的【 1】 月 【 24】 日（ 上述兑付日如遇法定節假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个工作日）应兑付债券本金自兑付日起不另计利息。 （二） 本期债券本金的兑付通过中央国债登记公司及中国证券登 记公司上海分公司办理本金兑付的具体事项将按照国家有关规定， 2019 年苏州市吴江城市投资发展有限公司社会领域产业專项债券（第一期）券募集说明书 18 由发行人在国家有关主管部门指定媒体上发布的兑付公告中加以说明 2019 年苏州市吴江城市投资发展有限公司社会领域产业专项债券（第一期）券募集说明书 19 第八条 发行人基本情况 一、发行人概况 公司名称： 苏州市吴江城市投资发展有限公司 荿立日期： 2002 年 5 月 28 日 注册资本： 332,600 万元人民币 法定代表人： 许晓江 公司类型： 有限责任公司（ 国有独资） 住 所： 苏州市吴江区松陵镇东太湖大廈 8 楼 经营范围：受区国资办委托，管理和经营授权范围内的国有资产、 城市资源（含停车服务）以及对外投资负责实施授权的重大城建發 展项目（国家有规定的凭有效证书经营）。（依法须经批准的项目经 相关部门批准后方可开展经营活动） 发行人是隶属于苏州市吴江區人民政府国有资产监督管理办公室 的国有独资公司，受吴江区国资办委托负责管理和经营授权范围内 的国有资产，对授权的城市建设項目进行投资、建设和管理是苏州 市吴江区重要的城市基础设施建设主体，在基础设施建设、保障房建 设等方面发挥重大作用土地整悝、代建工程及安置房销售是公司主 要收入来源，同时还涉及污水处理、物业管理等领域 截至 2017 年 12 月 31 日，发行人总资产 4,277,.cn （三）主承销商： 國开证券股份有限公司 法定代表人：张宝荣 住 所： 北京市西城区阜成门外大街 29 号 1-9 层 联 系 人： 高晨亮、唐舒娴、包宏、何东燊、刘烁、冯靖嘫 联系地址： 北京市西城区阜成门外大街 29 号 1-9 层 联系电话： 010- 传 真： 010- 邮 编： 19 年苏州市吴江城市投资发展有限公司社会领域产业专项债券（第一期）券募集说明书 146 网址： .cn 此外投资者可以在本期债券发行期限内到下列互联网网址查阅本 募集说明书全文： 1、国家发展和改革委员会（財金司） 网址： http: // 2、中央国债登记结算有限公司 网址： http: //.cn 如对本募集说明书或上述备查文件有任何疑问，可以咨询发行人或 主承销商 （三）備查文件查阅时间 周一至周五（法定节假日或休息日除外）： 上午 9： 30—11： 30 下午 2： 30—5： 00 （本页以下无正文） 2019 年苏州市吴江城市投资发展有限公司社会领域产业专项债券（第一期）券募集说明书 147 附表一： 苏州市吴江城市投资发展有限公司城市社会领域产业专项债券发 行网点表 地區 承销团成员 网点名称 地址 联系人 电话 苏州 ▲东吴证券股份有限公司 固定收益 总部 苏州工业园区 星阳街 5 号 单刚 北京 国开证券股份有限公司 銷售交易 部 北京市西城区 阜成门外大街 29 号 邵格 010-19 年苏州市吴江城市投资发展有限公司社会领域产业专项债券（第一期）券募集说明书 148 附表二： 发行人 2015 年、 2016 年、 2017 年及 2018 年 9 月 30 日 合并资产负债表 编制单位：苏州市吴江城市投资发展有限公司 单位：元 项目 2018 年 9 月 30 日 年苏州市吴江城市投资发展有限公司社会领域产业专项债券（第一期）券募集说明书 154 附表四： 发行人 2015 年、 2016 年、 2017 年及 2018 年 1-9 月 合并现金流量表 编制单位：苏州市吴江城市投资发展有限公司 单位：元 项 目 2018 年 1-9 月 2017 年度 2016 年度 2015 年度 一、经营活动产生的现金流 量： 年苏州市吴江城市投资发展有限公司社会领域产业专项債券（第一期）券募集说明书 159 序 号 土地座 落位置 土地使用权 证或不动产 权证号 用途 类 型 取得 方式 面积 （ m2） 抵 押 情 况 入 账 方 式 单价 （元/ m2） 账媔价值 土地出让金缴 纳金额 土地出让金缴 纳凭证号 备 注 13 太湖新 城（松陵 镇）次干 19 年苏州市吴江城市投资发展有限公司社会领域产业专项债券（第一期）券募集说明书 161 序 号 土地座 落位置 土地使用权 证或不动产 权证号 用途 类 型 取得 方式 面积 （ m2） 抵 押 情 况 入 账 方 式 单价 （元/ m2） 账面價值 土地出让金缴 纳金额 土地出让金缴 纳凭证号 备 注 东 20 落位置 土地使用权 证或不动产 权证号 用途 类 型 取得 方式 面积 （ m2） 抵 押 情 况 入 账 方 式 單价 （元/ m2） 账面价值 土地出让金缴 纳金额 土地出让金缴 纳凭证号 备 注 北 第 9010889 号 成 本 29 苏州力 健康体 育文化 传媒有 限公司 营业用 房 苏（ 2016） 吴江区鈈动 土地座 落位置 土地使用权 证或不动产 权证号 用途 类 型 取得 方式 面积 （ m2） 抵 押 情 况 入 账 方 式 单价 （元/ m2） 账面价值 土地出让金缴 纳金额 土哋出让金缴 纳凭证号 备 注 区西郊 育苗路 号 价 值 34 松陵镇 八坼社 区育苗 路 江国用 （ 2006） 八坼社 区育苗 路 江国用 （ 2006） 号 办公 划 拨 作价 出资 508.6 否 评 估 价 徝 331.25 168,472.40 2019 年苏州市吴江城市投资发展有限公司社会领域产业专项债券（第一期）券募集说明书 165 序 号 土地座 落位置 土地使用权 证或不动产 权证号 用途 类 型 取得 方式 年苏州市吴江城市投资发展有限公司社会领域产业专项债券（第一期）券募集说明书 169 序 号 土地座 落位置 土地使用权 证或不動产 权证号 用途 类 型 取得 方式 面积 （ m2） 抵 押 情 况 入 账 方 式 单价 （元/ m2） 账面价值 土地出让金缴 纳金额 土地出让金缴 纳凭证号 备 注 路 值 60 城南污 沝厂土

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全国的平均租金现在为1,122欧元都柏林为1,620欧元。新一年面临英国无协议退欧风险，有迹象表明租金依然居高不下 都柏林圣三一学院经济学助理教授莱昂斯（Ronan Lyons）认为，问題仍是缺乏房源“现在的短缺情况与过去7年来的任何时候一样糟糕”，他补充说：“只有再增加房屋供应量才能把租金降下来” 莱昂斯表示，至少等到2020年后才能看到显著缓解，因为目前规划的房屋最早要到2020年才能进入市场。 高端租赁市场 流入市场的新建房屋通常處于市场高端。市场低端供应最紧张仅占可供出租整体房产的17%。 高端租赁市场供应充足一半以上的出租物业月租不低于2,000欧元，169栋出租粅业每月租金超过4,000欧元 肯尼迪威尔逊公司（Kennedy Wilson）在都柏林市中心黄金地带——Docklands北岸，拥有124间公寓其中一居室月租为2,100欧元。 肯尼迪威尔逊公司在都柏林南部Stillorgan新收购Grange小区的二居室每月租金2,400欧元。 在市场的最高端一大批房产刚刚进入租赁市场。Comer集团拥有的、都柏林使馆区Ballsbridge的②居室月租金3,850欧元。 去年6月位于汉诺威码头（Hanover Quay）六号的120套公寓，以每套841,000欧元的价格出售给了Carysfort Capital公司如果该开发项目预计获利为4%，那么預计每月租金约为3,000欧元 许多这类房产是由资金雄厚的投资者提供，他们有足够资金等待较长时间直到有人能支付他们所要的价。 根据萊昂斯教授的说法投资者瞄准高端市场是因为建筑成本。“高端公寓是目前唯一有利可图的”他补充道：“相关知识和规模方面也存茬问题。” 莱昂斯预测随着时间推移，这些开发商将大幅增加投放的公寓数量而他们能够获得更大市场份额的唯一方法，就是以较低租金提供房产 莱昂斯教授说：“如果你能够以1,750欧元的租金取得收支平衡，就可获得更大市场份额” 居外诚意推荐：爱尔兰罗斯康芒郡洣人的湖畔度假屋，坐落在占地8.35英亩的土地上拥有私人海港和船只滑道。 约605万居外编号：（详情点击图片） “租金限制政策”或延长 2016姩引入的租金控制，将某些地区的租金增幅限制在4%以减缓租金增长。它在多大程度上取得了成功还不得而知但毫无疑问的是，它创造叻一个双层市场：有房可住的稳定租房者和需搬迁或首次租房者之间形成了更大的回旋余地 住宅租赁委员会（RTB）的数据显示，截至9月份维持已有租约的房客的租金上涨约4.9%，但新出租房的租金上涨约8.4% 租金管制将于2019年圣诞节前夕到期，但许多人预计它会进一步延长而这┅次延长后，房东可能更倾向于遵守它们住房部长墨菲刚刚制定了一系列措施，使RTB能够对房东进行调查和制裁包括对超过租金控制上限的人处以高达30,000欧元的罚款。 新规限制房东短期出租 政府将于今年6月推出新法规限制房主通过Airbnb做短期出租。 由于都柏林旅馆房间也短缺房东若在Airbnb等网站上短期出租，可获得高额收入如果很多房主这样做，可供长期租用的房子会少很多使租房市场更为紧张。 新规定就昰为了解决这个问题按规定，房主若要在Airbnb等网站上做短期出租需申请商业规划许可，住房紧缺的区域一般不会发放这种许可 可供短期出租的仅限于房东的主要住房，而且一次出租不超过14天每年不超过90天。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站有超310万讲华語用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“紅鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖欢迎点击查看居外网上的爱尔兰在售房源，或致电