农村宅基地法律_百度文库
两大类热门资源免费畅读
续费一年阅读会员，立省24元！
评价文档：
农村宅基地法律
上传于||暂无简介
大小：5.58KB
登录百度文库，专享文档复制特权，财富值每天免费拿！
你可能喜欢农村宅基地使用权流转法律问题探析
来源：中国法院网 株洲频道
作者：廖飘
　　长期以来，宅基地使用权流转都是备受关注的问题，理论界关于他的争论一直都存在着。由于制度的原因，我国广大农民合法取得的宅基地得不到自由的流转，因此产生了一系列与法律相矛盾的社会问题。为了使我们的宅基地使用权流转制度真正符合实践的需要，本文拟从法律的角度寻找该制度完善的思路。
　　一、农村宅基地使用权流转的一般性问题
　 （一）农村宅基地使用权流转的概念
　　关于农村宅基地使用权流转的概念，当前法律法规没有给予明确的规定。有学者结合法律规定和传统民法理论认为，宅基地使用权是农村集体经济组织的成员在集体所有的土地上依法建造、保有个人住宅，庭院及宅前或宅后种植竹木等而对土地进行占有、使用、收益的权利。宅基地使用权流转是指为了实现土地收益，而使农村宅基地使用权进入流通领域的行为。[1]
　 （二）关于农村宅基地使用权流转的观点
　　在长期以来，法学界关于农村宅基地使用权可否流转的争议非常大，形成主张流转的肯定说与反对流转的否定说，双方各持己见，观点针锋相对。
　　否定说的学者认为宅基地使用权具有身份性和福利性，不应该进行自由的流通，而只能在农村集体经济组织内部范围流转。如王利明教授认为，宅基地使用权尽管是一项财产权利，但是具有一定的身份性质，并不适合自由转让，而只能在一定的范围内进行。即只能在集体经济组织成员之间进行自由转让。[2]王卫国教授认为“宅基地使用权流转应本着调剂余缺的原则，在本机体内成员之间协议转让，但必须经乡镇政府批准，而且出让方不得牟利”。[3]
　　肯定说的学者认为，《物权法》在用益物权编规定了农村宅基地使用权，它具有用益物权的基本性质。农民基于自身身份向农村集体经济组织可无偿申请取得宅基地使用权，但是一经取得，便具有了直接支配性和排他性，任何人不得侵犯这一权利。现实中，因继承等而出现的一户多宅属合法取得，而不允许流转，这必将使农民的财产权的实现受到限制，同时也造成资源的浪费。梁慧星教授认为宅基地使用权可以转让，只是农村宅基地使用权属于无偿划拨的基地使用权，在有偿转让时土地所有权人有权要求原来或新的土地使用权人交纳出让金。[4]
　　笔者认为，虽然宅基地使用权在性质上具有身份性、福利性、无偿性，但仍具有用益物权的基本性质。宅基地使用权作为农民的一项重要的财产性权利，只有能够自由的流转才能使农民真正实现土地上的经济利益。但是鉴于农村宅基地是国家为了保障农民基本生存权利而设置的一项福利性权利，其具有有别于城市土地的特殊性，盲目的放开难免会产生很多问题，因此必须构建一套完善的制度来对此进行规制。
　　（三）农村宅基地使用权流转的现状
　　中国的宅基地制度在设立之初便是以保障农民基本住房为目的的，它在解决农民基本生存问题上了发挥了巨大的作用。但是随着社会的发展，中国的宅基地使用权制度与现实产生种种矛盾，为农村宅基地使用权的流转带来了障碍。
　　1、市郊农村宅基地闲置严重，“空心村”大量出现
　　近年来，随着中国的城市化进程加快，经济状况良好的农民纷纷进城购房，但是受现行法律法规的限制，他们在农村合法取得的宅基地不能进行公开合法的转让，村集体也不能回收进行处置，于是这些宅基地就被闲置。这种情况在发达城市的市郊尤为典型，并随着经济的发展有愈演愈烈之势。另外一个方面，由于城市土地资源稀缺，地价高昂，城镇低收入家庭希望购买农村闲置房解决住房问题。这样，在我们的土地市场产生了严重的供需矛盾，而农村的宅基地却被大量的浪费。
　　2、私下交易频繁，形成隐形市场，引发社会纠纷
　　尽管我国农村宅基地使用权流转受体制的束缚，但是每一个农民都是理性的“经济人”，在经济利益的驱使下农民与市民的需要相应和。宅基地买卖、出租、抵押等形式流转事实上已大量存在，形成了以自发流转为特征的农村宅基地隐形市场。尤其在城乡结合部，这一隐形市场非常活跃。在现行法律的框架内，流转双方的权利义务得不到法律的约束和保障，即在交易时便埋下了一颗不定时炸弹，因此一旦产生纠纷，当事人的权益就可能得不到很好的维护。司法实践中，此类纠纷已经越来越多，给社会稳定造成了不好的影响。
　　3、当前宅基地使用权流转的方式
　　尽管我国法律禁止宅基地的自由流通，但是现实中农村宅基地使用权以下列方式在进行着流通。
　　（1）出租。出租是目前宅基地私下流转中最为普遍的一种方式。农民在合法取得宅基地上建房，然后将房屋在一定期限内出租，获取租金收益。承租人再将房屋用作居住，办公或其他经营场所，事实上也获得了土地使用权。此类情况多出现在城乡结合部等交通便利，经济活跃的区域。
　　（2）买卖，即出让宅基地使用权和房屋所有权。买卖的情况主要发生在：一是农民进城购买房屋后，将原有宅基地连同房屋一起出卖的，二是农民存在一户多宅的，将多出的出卖。这样的情况在现实较为普遍，北京的“画家村”就是这样形成的。
　　（3）征收。国家因为开发区或者基础设施的建设需要征收农民的宅基地而将农村部分居民搬迁，原来宅基地用作他用，或者因城市规划调整，城乡结合部部分宅基地征作城市建设用地使用。
　　（4）“小产权房”流转 。“小产权房”是相对于大产权房而言的，是指没有国家土地和建设部门颁发的土地使用权证和房屋所有权证书，或只有房屋所有权证，没有土地使用权证。是一种特殊权属状态下的房屋。“小产权房”通常是农村集体组织或开发商打着新农村建设的名义等在农村集体土地上建设的房屋，按规定这种住宅只可在集体内成员间分配，但现实中却大量的向城镇居民出售，因而成为目前面积最大的宅基地使用权流转形式。
　　（5）继承，继承人继承被继承人的房屋，因此取得宅基地使用权。继承人可以是本集体经济组织成员，亦可以是非本集体经济组织成员。现实中，被继承人在农村，继承人由于各种原因取得城市居民身份，一旦发生继承，农村宅基地使用权归其享有。
　　由此可以看出，虽然我国法律明确规定禁止农村宅基地的市场化，不允许其自由流转，但是事实上，随着中国城市化进程的推进，农村宅基地使用权的流转已经成为一个不争的事实。与其一味的“堵”，还不如因势利导的“疏”，将农村宅基地使用权的流转的方式等纳入法律监管的范围内，使隐形市场明亮化。
　　二、农村宅基地使用权流转的法律障碍分析
　　（一）农村宅基地使用权流转的现行立法状况
　　就我国目前的立法状况而言，关于宅基地使用权流转规定主要体现在以下法律法规中：
　　第一，《物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”第一百五十四条规定：“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权灭失。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。”第一百五十条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”
　　第二，《担保法》第三十七条规定：“下列财产不得抵押：……（二）耕地、宅基地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外”。
　　第三，《中华人民共和国土地管理法》规定，宅基地属于集体所有，不能转让、买卖、出租和抵押。第六十二条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”
　　第四，1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农村集体土地建造住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
　　由此可见，目前我国对宅基地使用权流转基本是持禁止态度的，这与我国以保障居住权为价值的宅基地制度设计密切相关。审视当前的立法现状，我国关于宅基地使用权的立法存在着诸多的缺陷。一方面，农村宅基地使用权流转立法资源稀缺。从上文我们可以看出，关于宅基地使用权流转的法律非常少且效力层次低，还没有一部直接规范和调整农村宅基地权利的法律，仅靠分散在《民法通则》、《物权法》、《土地管理法》等法律法规中的相关规范来调整。[5]现实情况复杂多样，很多地方还存在着法律的空白地带。农村宅基地使用权立法资源的稀缺使得我国农村宅基地使用权的取得、行使和转让等各个环节无章可循，无法可依，导致全国各地关于农村宅基地使用权转让的纠纷层出不穷，各地法院也是标准不一，判决各异。另一方面，与立法较为完备的城市房地产管理相比，农村宅基地管理方面的立法明显具有滞后性。我国目前的城市房地产管理法律虽然在很多方面还存在问题，但是关于城市房地产的立法还是比较完备和符合现实要求的。而关于农村宅基地权利那些稀少的法律法规在日新月异的实践面前则显得非常的陈旧，司法实践中面对层出不穷的新问题，很多时候无法从以往的法律中寻找判决的依据，而却更多的是依靠规范性文件和地方政策进行调整。
　　（二）农村宅基地使用权流转遭遇的法律障碍
　　审视我国农村宅基地使用关流转的现状和法律状况，我们发现合理的农村宅基地使用权流转制度的建立，还存在着诸多法律的障碍。
　　1、农村宅基地使用权流转制度创新最深层次的障碍来源于传统的立法理念。传统立法理念认为，农村宅基地制度的设立是为了保障作为弱势群体的农民的基本居住的权利，在当前农村社会保障体制尚不健全的情况下，如果允许宅基地的自由流转，则可能使很多农民“流离失所”，而且也不利于耕地的保护。[6]因此法律索性从源头上禁止农村宅基地使用权的自由流转。但是我们认为，受中国几千年传统思想的影响，农民并非像很多人想象的那样，会轻易的出卖宅基地，只有在必要的情况下，才会将农村的宅基地转让出去，因此获得的经济利益也能使农民的生活获得保障，而当前我国每年耕地的流失情况非常严重，并不是禁止农村宅基地的流转就可以防止的，相反，在现有的农村宅基地制度下，因为宅基地不能自由的转让，很多地方把耕地变为宅基地分配给社员，因而减少了耕地的面积。
　　2、法律规定不健全，宅基地使用权流转缺乏明确的法律依据。根据《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地只有使用权。农民将房屋出让给城市居民的行为不能受到法律的认可和保护，也就不能办理土地使用权证、房产证等合法手续。但在广大的农村地区，农村宅基地使用权流转已经是相当普遍的存在，成为一种无可逆转的潮流。尽管农村宅基地使用权的流转在立法上是禁止的，但在现实生活中却是无法禁止，于是便形成了上文中所说的以自发流转为特征的农村宅基地隐形市场。其中大量存在的农村宅基地使用权流转形式都是不合法的，找不到法律依据，因此宅基地使用权流转时双方均无正规交接手续，很难确定究竟孰是孰非，一旦发生争执难以定论，于受害人不利。
　　3、集体所有主体的多级型规定阻碍了农村宅基地使用权的流转。关于集体土地所有权主体，我国法律规定为多级。体现在：《宪法》第十条第二款规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”《民法通则》第七十四条第二款规定“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有。”《土地管理法》第十条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”由上我们可以看出，在《宪法》中集体土地被笼统的界定为集体所有，《民法通则》中界定为乡（镇）、村二级所有，而《土地管理法》则界定为乡（镇）、村和村内农村集体经济组织的农民集体三级所有。这些多元而实际并不落实的所有权代表对土地产权界定模糊不清，致使在土地产权市场流转中演变出多元主体之间的权力之争或讨价还价，人为的增大了交易成本，影响了农村土地产权市场配置的效率。同时，村集体土地所有权多极化所有在实际中经常变成无主所有，造成了缺乏所有者对土地实际利用的有效监督。这种管理上的空白，使得农村宅基地及房屋产权缺乏法律的权属依据，一旦出现纠纷，往往容易导致司法上的困难，不利于维护权利人的利益。
　　三、农村宅基地使用权流转法律制度的完善
　　（一）完善农村宅基地使用权流转制度的指导思想
　　我国的农村宅基地制度是我国特殊历史条件的产物，没有先例可循，也没有国外案例可供借鉴，因此决定了我国在完善现有宅基地使用权流转制度的时候，应当确立正确的指导思想，科学规划制度的安排。
　　1、坚持农村宅基地使用权流转的市场化导向。我国现行的农村宅基地使用权制度是过去计划经济体制的产物，强调对农村宅基地的静态保护，这在当时对于农村社会的稳定和发展发挥过重要作用，但是这不符合现代市场经济的发展要求。[7]市场经济的发展要求打破原有使用制度的束缚，使农村宅基地的利用朝市场化的方向发展。我国现有的宅基地使用权制度具有很强的封闭性，这必然会导致土地资源的浪费和效率的低下。而市场是配置资源的有效形式，农村宅基地财产权只有在市场配置才能实现增值，体现其价值，农民的生存权和发展权等基本人权才有物质基础。因此应该在健全法律法规的前提下，建立并完善农村宅基地使用权流转市场，真正实现农村房地产市场与城市接轨，如此，也有利于打破城乡二元结构。
　　2、坚持农村宅基地使用权的物权化趋势。我国《物权法》将宅基地使用权规定为用益物权，物权是权利人对物的一种支配性和排他性权利。但是我国却设立众多章节来限制和禁止农村宅基地的流转，使得宅基地使用权的物权性质得不到体现。法律对宅基地使用权流转的限制，使得权利人不能最大限度地实现其上的经济利益。坚持农村宅基地使用权的物权化趋势，关键在于脱掉色彩浓重的行政外衣恢复其用益物权的本质，为使用权人提供多种选择权利使用的方式，例如自己使用、出租、抵押、出卖等，使之成为与建设用地使用权一样的用益物权。
　　（二）农村宅基地使用权流转具体制度的完善
　　1、健全立法，允许农村宅基地使用权的公开流转
　　如前所述我国农村宅基地使用权立法存在稀缺性、分散性、滞后性及效力层次低等缺点，因此应当加强宅基地立法体系建设，建立一套专门调整宅基地的法律制度，规范宅基地管理。应当尽快出台《农村宅基地管理办法》、《土地登记条例》等，明晰宅基地产权，明确宅基地流转、收益分配及宅基地登记发证等问题。对宅基地使用权的取得、行使、转让（转让条件、范围、方式、期限、收益分配及转让后土地产权关系的调整等）和法律责任等方面做出明确规定，形成一整套规范的宅基地使用权管理制度。当然在立法理念上，应当转变传统禁止宅基地使用权流转的理念，坚持农村宅基地使用权的市场化和物权化，逐步放开宅基地使用权的流转，这样才能建立起与市场相符，符合现实需要的科学的宅基地使用权制度。
　　2、建立农村宅基地有偿使用与有期限使用相结合制度
　　我国现行的农村宅基地使用权制度实行的是无偿、无期限使用制度。但随着市场经济的发展和人民生活水平的提高，无偿、无期限使用制度日益暴露出弊端。如果再贯彻无偿、无期限制度势必影响宅基地资源的合理分配，造成宅基地资源的紧张，进而占用耕地。所以，可以参照城市国有土地有偿使用制度，实行宅基地有偿，有期限使用制度。对初次取得宅基地的象征性的收取较少的费用，对超出规定面积和闲置浪费宅基地的收取较高的费用。同时，参照城市住宅用地使用权期限的规定，可以为宅基地使用规定较长的期限，目前观点多建议规定为70年，期限届满后自动延期。
　　3、明晰产权，完善宅基地使用权登记制度
　　明晰产权是宅基地使用权进行流转的必要前提，产权内涵明确、边界清晰可以减少交易过程中的摩擦，从而降低交易成本。首先应该从法律上统一明确宅基地所有权主体为村集体经济组织；其次应该明确宅基地使用权能，从法律上确认农户有权对宅基地进行占有、使用、收益和处分；最后应当完善农村宅基地使用权的登记制度，依法明确农村宅基地使用权的主体。当下，我国尚未建立统一的不动产登记制度，不动产登记呈现城乡二元结构，城里采取登记生效主义模式，农村采取登记对抗主义模式。这样，农民可以自由选择是否登记，导致了农民多占、超占宅基地现象，造成农村土地资源的严重浪费。为配合城乡一体化建设，应该实行全国范围内的统一不动产登记制度，并在农村开展土地清查，登记造册，为宅基地使用权的进一步流转做好准备。[8]
　　4、加强宅基地流转的监管
　　为了促进农村宅基地的正常流转，保障农民的基本居住权利以及耕地的保护，必须加强对农村宅基地使用权流转过程中的监管力度。首先，农村宅基地使用权流转应严格在相关规划控制的框架内进行，结合村镇规划，合理组织宅基地布局，杜绝乱占乱建及破坏耕地的行为。其次，必须规范宅基地的审批行为，禁止以各种名义违规审批宅基地、改变土地用途或者改变农民意愿的强制流转行为。同时行政部门应当加强对违规审批，违章建房的执法力度，作为一种事后的监督措施。至于农村宅基地使用权流转市场建立后可能产生的投机问题，国家则可以通过宏观调控的方式加以解决。通过加强对农村宅基地使用权流转的监管，以此保障农村宅基地使用权健康、有序的流转。
　　参考文献
[1]王建伟.农村宅基地使用权流转法律问题研究[J].法制与经济，2009, (2)：192
[2]王利明.物权法论[M].北京：中国政法大学出版社，.
[3]王卫国.中国土地法研究[M].北京：中国政法大学出版社，.
[4]梁慧星.中国物权法研究(下)[M].北京：法律出版社，.
[5]艾琴，梁丹辉.城市化背景下农村宅基地使用权制度的创新思路[J].中国房地产,2009, (4) .
[6]袁铖.城乡统筹发展背景下农村宅基地使用权流转问题[J].贵州财经学院学报,2009,(1) .
[7]佚名.论物权法项下的农村宅基地使用权流转[EB/OL].. [].　 /fangdichan/zhaijidi/zjdgllw/20294.html.
[8] 杨文杰，张映.论完善农村宅基地使用权流转制度的制度设计[EB/OL].. []. /xhits.aspx?id=2805.
责任编辑：顾小娟
相关新闻：
暂无相关新闻！
9月6日至9日，最高人民法院院长周强率团对土耳其进行了友好访问。访问期间，周强分别会见了土耳其最高法院院长阿里·奥坎、土...&&nbsp
互联网新闻信息服务许可证 ()网上传播视听节目许可证 (0108276)京ICP备号全国各地政策法规
热点百科241人看过134人看过126人看过160人看过114人看过从一宗案例看农村宅基地司法执行难题
10:23:01 &&
中国国土资源报 &&
作者：胡永康
王某因与谢某、蒋某和谈某间的三起借贷纠纷，被三人先后在法院申请强制执行，总标的额为111万元。执行过程中，王某向法院表示，他目前没有其他收入，仅有一套位于老家农村的房产，希望能折价抵债。
针对王某提出的请求，法院委托评估公司对其在老家的房产进行评估。经评估确认，该房产建筑面积为288平方米，重置价值为16万元。
根据评估价，该房产远远不够偿还债务。但上述房产位于市郊的开发区范围内，该区域的土地供大于求，虽然房屋本身价值较低，但只要拆迁，拆迁补偿应远高于评估确认的价格。经协调，三位申请执行人愿意以100万元价格受让上述房产。但三人中，只有谢某是本村人，且未申请宅基地。于是，由谢某以100万元的价格受让王某的房产，并向法院交付了高于其债权的差价款。经执行，变现款按一定比例分配给其余所有债权人，其余各债权人均书面同意该分配方案。
执行农村宅基地和房屋面临困境有关法律、政策严格限制性的障碍。现行法律对农村宅基地和房屋予以严格的限制：一是宅基地范围要在法律规定标准之内。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。二是宅基地不允许自由交易。该法第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；《担保法》第三十七条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押；国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。三是在政策上农村房屋不允许自由销售。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。以上诸多限制性规定，导致法院在执行农村房产时只能对其进行查封而难以通过拍卖或变卖程序予以强制处理。
农村宅基地和房屋保障功能的限制。宅基地和农村集体经济组织成员身份紧密相连，是集体组织成员依法享有的福利保障，只有在农户全家丧失社员资格、农户迁移后放弃原处宅基地、农户全家死亡且没有继承人等情形下，宅基地才会被收回。当执行标的指向维系农民根本生存利益的宅基地时，债权利益与弱势农民群体的生存利益之间就产生紧张关系。
根深蒂固传统习俗的抵制。一是买房置业的传统。农村居民在发家致富之后，最重要的投资决策就是翻建老宅、新建住宅。在土地交易为法律禁止后．这一现象尤为显现。二是传统的祖屋情结。在农村，老宅已经成为家族文化符号和精神象征。在司法执行权面前，承载着农村居民精神利益的宅基地和房屋显现出强大的传统惯性阻力。
有必要变通执行农村宅基地和房屋
虽然，执行农村宅基地和房屋面临诸多问题和障碍，但在条件允许情形下，变通执行也是有必要的。
债权最大化实现的需要。最大化实现债权既是维护法律文书权威性的需要，也是构建社会诚信体系的需要。良好的社会诚信体系是市场经济发展的重要因素，如果债权人在进入执行阶段后，又一次面临债权的丧失，其对社会诚信的预期也会降低。因此，从保护债权实现民事执行价值角度出发，亦有必要执行被执行人的宅基地和房屋。
农村居民可供执行财产不足。以农村居民为被执行人的案件往往较难处理，其中一个重要原因就是农村居民可供执行的财产短缺。农民收入来源少，一旦负担沉重债务，对其宅基地和房屋予以执行也是最后的无奈之举。
符合统筹城乡发展的政策导向。现行城乡二元体制的形成有其历史原因。目前，城市居民对其房产及相应的建设用地可以自由买卖、抵押、继承，但广大农村居民对房产的处置仍然受到严格限制。在某些情形下，对宅基地和房屋采取执行措施，实现土地使用权在城乡之间有限流转，有助于破解城乡二元的封闭格局。实际上，在我国很多地区，早已就包括宅基地使用权在内的集体建设用地的流转进行试探性的改革。因此，执行宅基地和房屋符合统筹城乡发展的政策导向。
如何变通执行农村宅基地和房屋？有选择地执行农村房屋所有权。农村居民对其自建房屋享有所有权，现行法律对农民转让房屋的行为并无禁止性规定。问题是，房屋项下的宅基地能否在执行中一并予以转让呢？笔者以为是可以的。《土地管理法》第六十三条第四款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。该条立法本意实际上是在规范宅基地的申请行为，是对农民宅基地分配申请资格上的限制，而并非对宅基地使用权转让的禁止。
在执行过程中，法官可召集当事人就以房抵债进行协商。如果房屋是可区分的，可执行其中相对独立的一部分。如果当事人不能就此达成合意，可对房屋进行拍卖。此处，考虑到政策性限制，可以在受让主体上变通：由符合受让条件的申请执行人自己受让；由与被执行人同宗的其他亲属受让；由本村或本乡镇其他行政村中的村民受让；由所在村集体根据土地使用规划回收。在实践操作中，为避免将来可能产生的纠纷，可以就宅基地是否一并转让予以明确，即在裁定中明确该房屋项下的宅基地也一并转让，以法律文书形式保障受让人确定的权利。如本文执行案例中，执行法院就房屋受让价款中明确包含了土地价值的对价。
执行农村房屋使用权。在难以执行房屋的所有权时，可以考虑执行房屋的使用权。如果房屋的区域优势比较明显，有取得出租收益的可能性，且申请执行款项不属数额巨大，此种执行方案可以取得良好效果。此时，房屋所有权、宅基地使用权都置身于执行之外，房屋使用人的受让范围扩大，不论是本村或外村村民，还是城市居民，都可以依法取得该使用权。且有利于充分发挥房屋使用价值，为顺利实现拍卖、变卖及抵偿提供可能性。
执行农村房屋拆迁补偿利益。随着城镇化进程不断加快，邻近市郊的农村房屋面临大规模的拆迁。如果被执行人的房屋已经纳入拆迁规划或正在拆迁进程之中，可以就其可期待的或已经获取的拆迁利益予以执行，这也是本案的执行思路之一。如果该房屋尚未拆迁，法院可对房屋直接查封，并送达协助执行通知书给拆迁部门，请求予以协助，等待实际拆迁时再予以执行。或如本案处理方式，以可期待的拆迁利益为价值基础对房屋予以转让。
变通执行莫忘与政府部门沟通在变通执行时，应积极与有关部门沟通。由于我国农村宅基地及房屋没有准确的权利登记凭证，其产权凭证一般仅为宅基地使用证、建房申请报告等，因此执行时应与当地的村委会、乡镇土地管理所、乡镇建房管理所等部门沟通联系，调查核实房屋建筑面积、宅基地的四至等。在对房屋进行转让时，法院应与县级国土资源部门进行协商，争取取得一致意见。
（作者单位：江苏省扬州市中级人民法院江苏省扬州市邗江区人民法院）
法律要点：由于法律、政策的禁止性规定，农村宅基地和房屋不易直接执行。考虑到民事执行制度以最大化实现债权为价值目标，法院应平衡关联法律制度之间的价值，采取有选择地执行房屋所有权、房屋使用权以及房屋拆迁补偿利益等手段变通执行。
一般来说，法律体系包含多种法律制度，各种制度在其自运行过程中或许顺畅，一旦制度之间产生关联时，则各制度互相冲突的现象就会出现。在我国法律体系架构尚待完善的今天，此种现象颇为明显。正因如此，当以最大化实现债权为直接价值的执行制度，遭遇现行农村土地与房产流转制度时，难免引发执行困境。如何寻求突破，需要执行者仔细甄别，找准平衡支点，寻求变通办法，在实践中保障当事人的利益，不断促进法律制度的优化。当然，这种窘况的根本解决之道还是要期待在土地制度改革中真正实现农村土地财产权能，构建城乡一体化的土地格局。
独家稿件声明
本网站内容中注明来源为“中国国土资源报”的所有内容，版权均属本网站所有，任何媒体、网站、个人转载或引用本网站内容，不得对内容原意进行曲解、修改。转载或引用必须注明来源为：“中国国土资源报”。转载本报稿件需经本报授权。违反上述声明者，本报将追究其相关法律责任。
主管：中华人民共和国国土资源部
主办：中国国土资源报社
承办：北京中地世纪文化传媒中心
运维：北京金地世纪文化传媒有限公司
&&&&&&&&ICP备：京ICP备号 &&&&京公网安备：&&&&
地址：北京市西城区羊肉胡同甲30号&&邮编：100034 &&&电话：010-&&&邮箱：}