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钟伟预测2015年房市:价格清淡 成交量上涨
来源：一财网 　　
　　北京师范大学金融研究中心主任、经济学家钟伟预测，2015年中国房地产的销量和市场回升可能远远超出一般的预期，达到两位数增长，但是价格可能很清淡。
　　钟伟是在12月30日于南京举行的"第一财经&中国新一线城市峰会"上发表上述观点的。
　　钟伟表示，2015年房地产会有若干分化：投资端不好，但销售端不错；商业兴写字楼、酒店不好，但住宅不错；三四线城市不好，但一二线城市不错；销售的价格并没有特别大的上升空间，但是销量不错。
　　钟伟表示，总体来说，从人口集聚、建成区面积和人口密度、库存去化等多个角度来仔细分析房地产的2015年趋势，2015年中国房地产的销量和市场回升可能远远超出一般预期，明年市场增长可能是两位数的，但价格可能很清淡，从中长期来看，是不太可能上涨的。
　　钟伟表示，研究房地产趋势，有一些指标必须特别关注。一是地方政府的经济增长能力和潜力，例如南京有这个能力，目前南京超过了无锡成为在全省排名老二的城市，但是南京得调整产业，寻找新的增长引擎能力还是偏弱；二是人口，如果一个城市没有持续的增量人口，要指望这个城市房地产希望蓬勃发展是非常困难的。
　　据钟伟计算，在江苏６００万人口以下的城市，流动人口每年仅仅新增大概一两万人，但是这些地级市每年高考出现2万人左右，导致一些城市人口增长徘徊不前。比如，无锡市常住人口增长极其乏力。从2013年开始，南京的人口增长也出现了问题。
　　第三是建成区的人口集中度。南京的房价之所以贵，而且房地产发展不错，除了经济实力和人口增长之外，特别重要的一点是，像南京核心城区、鼓楼区等，每平方米人口密度非常高，排在全国前１０名。钟伟：经济减速 改革也很难提速 _ 财经频道 _ 东方财富网()
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钟伟：经济减速 改革也很难提速
　　来源：《价值线》 记者卢锐
　　“中国经济目前并不处于新常态，新常态没有这么舒服。”谈及中国经济的未来之路，北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，我们仍处于持续的经济下行节奏中，未来经济增速会更低，通缩的危险远远大于通胀。　　11月8日，由《价值线》主办的 “首届中国上市公司价值排行榜发布盛典”在苏州金鸡湖畔举行。钟伟在演讲中称，如果是、依宪治国，那么我们一定可以理解改革是依法改革，这就决定了目前的改革速度比诸位想象的要慢得多。　　“譬如说国资和国企，本来应该在年底落地的总体指导意见可能会推迟到明年上半年；土地流转的步子也没有大家想象的那么快。乡镇企业的用地有可能会改变流转对象，但宅基地不可能流转，基本农田20年不可能流转，其中9亿亩不仅不会放松耕地红线，反而会更加保护。总体来说，土地改革并不会像大家想象的疾风暴雨。”　　就像他的光头特征一样，钟伟语出惊人，让人印象深刻。他并没有沿用官方和市场热议的“新常态”一说，而是强调中国经济仍在延续旧形态，原因是仍然温和下行，消费也将继续下行，外贸基本取决于外需，不会有太大起色。　　怎么看今年第四季度和明年全年的经济增长呢？钟伟的回答是，不会出现市场参与者所期待的反弹。物价也不会反弹，明年也没有，这可以从等先指标可以知道。“悬念是2015年，国务院会不会破天荒地把增长目标设定在7.2%。也许明年我们会看到小数点特别精确的7.2%的增长。”　　在发布盛典间隙，钟伟还接受了《价值线》的独家专访，其中的言辞同样锋芒毕露。　　，谈库存不谈空置　　《价值线》：房地产是个绕不过去的大问题。它是否已进入下降通道？　　钟伟：这个说法难以成立。中国的户籍人口加常住人口的城市化率才刚刚过50%，世界上还没有哪个大国到这个阶段就房地产见顶的。比如日本 ，1973年至1975年城市化率已达75%，但此后20年日本的房地产业才见顶。第二，就目前的改革布局来看，到2020年中国的城市化率估计在60%的水平。第三，刚性需求仍比较稳定。所以，说中国的房地产到了拐点然后往下走，从数据上看没有道理。　　但是中国房地产业的增速的确放缓了。从1998年到2014年，房地产市场从无到有，现在每年在建面积60多亿平方米，销售面积12亿-13亿平方米，量已很大，未来不可能像过去那样保持每年20%以上的增长。未来房地产的投资增速会是个位数，但说它见顶是不对的。　　《价值线》：你刚才提到日本1973年，但很多人将当前中国与广场协议后的日本进行比较。到底哪个时点更像？　　钟伟：广场协议签署是在1985年，1985年到1992年日本的楼市、股市、汇率都是高歌猛进的。如果你将现在的中国比作广场协议后的日本，那你隐含的判断就是中国的股价、房价和人民币汇率将有大幅度的升值。这个可能性是不大的。所以我们现在的情况，更像1973年后的日本。　　《价值线》：西南财大教授甘犁有个报告很轰动，说中国有5000万套空置房，住房空置率超过20%。你对此持何看法？　　钟伟：这个教授我不认识，也没关注过他的观点，所以无法评论。空置率有多少，取决于他对空置房的定义。国际上对空置房的定义，是空置一年以上的非意愿性存货。学者做研究，特别需要认真斟酌定义，我特别担心大学老师空来风地来这么一下。现在中国在建的和待售的房地产共有65亿平方米，未来在年间需求总量在85亿到100亿平米，所以两三年内供过于求是现实，六七年内是供不应求的。在当前房地产市场供过于求的情况下，不谨慎的保障房和棚户改造政策，将加剧和恶化市场现有的格局。所以保障房和棚户改造的规模是过大了，方式是粗暴简单了，有必要调整。房地产市场的风险有多大，既取决于市场本身，也取决于政策是否对头。　　《价值线》：如果未来房产税开征，你心目中的方案是什么样的？　　钟伟：首先，2017年9月前，房产税开征的可能性为零。第二，当前讨论的很多房产税方案，大多数属于想入非非。从房产税的角度来讲，房和地都是你的，这和第一套第二套房无关。第三，纳多少税，取决于你所拥有的房和地的市场价值，不取决于房和地的面积。我的理解，房产税应像美国那样设计。所有房屋都由中介来评估，税率单一。房产税是地方税，税率由地方政府来定，不需一刀切。　　持有环节的房产税，导致房屋可能变成负资产，也可能逼出一些人手中的多套房。如果按房产价值100万亿来算，千分之五的税率，70年间政府将拿走35万亿。对地方而言，房产税是第一大税种，比个税还要大。　　选择地板价的股市，而非天花板的楼市　　《价值线》：刚才说到房产税还打击投资性购房。现在投资性购房还多吗？　　钟伟：2006年前后，投资性需求较大，2012年后投资性需求逐渐离开，因为房价涨幅变慢了。第二，市场化，的回报率很高，限购限贷政策又太严。投资性需求不是主角，未来也不会是主角，未来买房不是最好的投资选择。　　房地产行业的调整，上一轮调整周期从2007年第4季度到2009年第2季度，延续了7个季度。市场销量最大跌幅超过20%，价格跌幅超过15%。如果以今年1季度开始作为此轮房地产调整的开始算，调整周期会到2015年下半年甚至2016年上半年。　　《价值线》：如果房地产不值得投资了，资金会否流入股市，像美国那样不断创出新高？　　钟伟：这是必要的。你是选择地板价的股市，还是选择天花板的楼市？这是一目了然的。现在买股票，风险比买房小，收益比买房大。中国在很大程度上有可能复制美国资本市场次贷危机以来所经历的曲折，只是我们的动作和反应比美国慢。　　我们说大健康产业，也就是由医疗器械、养老保健所形成的行业，很有可能会取代目前的房地产和业成为特别重要的支柱产业。又例如说互联网行业，有可能在不需要物流配送的小的子行业，包括远程医疗、教育、金融等领域获得优先的突破。　　如果你只看，只看那些大而化之的数据，自上而下看待资本市场，你会失望。但未来市场的主流角色，一定是基于行业、产业未来变革的实际去分析、把握、挖掘价值的过程。　　中等收入陷阱是半懂不懂的人喜欢用的词　　《价值线》：中等收入陷阱一说特别警惕收入不平等。你怎么看待中等收入陷阱？　　钟伟：中等收入陷阱是发展经济学家喜欢用的一个词，没有什么靠得住的实证研究和经济学理论支撑。它只是一个介乎职业经济学家和业余经济学家中的半懂不懂的人喜欢用的一个词。对职业经济学家来说，很少用这个词。　　怎么看待中国收入分配恶化？蛋糕切了，政府、企业、个人各拿一块，2003年后政府拿多了，企业也没少拿，个人拿少了。政府这一块，中央拿多了，地方拿少了；企业这块，国企拿多了，外企特别是私企拿少了；个人这块，富人拿多了，穷人拿少了。2003年后，中国的收入分配恶化得厉害，近两年略有好转，但仍是世界范围一百年内都很罕见的。　　有趣的是，既然分配这么恶化，那中国为什么没发生动乱？那是因为所有人都在绝对地变好，但问题是，如果这种恶化的局面不改，未来有可能会出现以下情况：一部分人变好，代价是另一部分更多的人变得更差。中国的确到了这个危险的关头。　　近两年略有好转，例如说上市公司，2013年经济增速下跌，但企业盈利能力没有同步衰减。另外，居民的收入增长，前三个季度超过9%，快于经济增长。这些都是积极的变化，微观层面的改善已悄然展开。　　《价值线》：最近有本经济学畅销书《21世纪资本论》，主要谈的也是21世纪的不平等会加剧的话题。　　钟伟：我知道这本书，我觉得那是一个法国人写得比较情绪化的东西，比马克思的《资本论》差多了。
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钟伟：未来楼市主力军是改善性需求 明年房价大涨可能性不大
来源：365综合
365地产家居网
钟伟对2013年楼市预测如下：销售面积可能创十年新高，但销售价格大致平稳。行业呈现出销售好于投资、一二线好于三四线、住宅好于非住宅、龙头企业好于小企业的特点。
虽然钟伟认为个别区域的风险值得警惕，但对明年整体的房地产市场，其还是持较为乐观的态度。
&未来十年，如果真的要实现GDP翻番、城乡居民人均收入翻番的目标，那就意味着GDP的最低年增速为7%。而今年最低已经到了7.4%的水平，所以我们基本上可以预计，从明年4月份一直到年底，财政、货币和产业政策将逐步放松，这也将对房地产市场产生一定利好。&
钟伟表示，估计明年商品房的销售面积有望接近11亿平方米，比今年略增长5%左右，销售金额比今年增长5%~10%，也就是说，明年商品房的均价大概比今年同比要涨个5%左右，总销售额能够有7.2万亿~7.5万亿人民币。
具体而言，钟伟认为，2013年的房地产市场将呈现的特点是：销售比开发投资要好，住宅比非住宅要好，但房地产企业总体开发投资增速不容乐观。其次，一二线城市比三四线好，也就是说，房价高的、新增人口比较多的大城市的楼市空间更大。
在这样的一个市场背景下，钟伟表示，房企可从两个方面去应对挑战。&未来房企应该减少大面积拿地造城的冲动，因为以后市场尽管不错，但是拿一个不太大的地块，做一个比较像样的产品，维持一个比较稳定的利润，是比较理性的做法。同时，由于国外普遍实行量化宽松政策，房企也要学会利用境外的资金来降低综合成本。&
楼市增速会比GDP增速还慢
尽管对短期楼市持较为乐观的态度，但钟伟明确指出，国内房地产市场供过于求的局面在中期已经形成，同时，今后5~8年房地产市场增长的速度将比GDP增速还慢。
钟伟分析称，去年年底，全国房地产在建面积大约50亿平方米，扣除掉单位自建及保障房，商品房在建面积至少达40亿平方米，这些存量至少够卖4年。所以，全国商品房在未来3到4年，已经明确形成了供过于求的局面。
&这也是为什么我们认为明年土地、开发及投资市场不可能像销售市场那样，有明显转暖的基本原因。&钟伟表示，中国的货币化、城市化和人口流动决定了，未来5~8年的房地产市场增长的空间仍然有，但增速将大大下降。&未来十年，每年能卖10亿~15亿平方米的商品房，也就1000万~1500万套。&
他进一步解释称，未来如果经济年增长7%，那么到2020年GDP将翻番。如果房地产市场增长要跟得上经济增长的速度，到2020年房地产的年销售要达到23亿平方米的水平，但这明显不现实，因为城镇化的进程、人口流动进程，决定了未来房地产的需求主体。
钟伟称，未来楼市的主力军将是改善性需求而不是首次置业，这一块对住宅需求大概是一年600万套。其次，每年还有500万~600万的大学生留在城市，他们是第二大需求的主力，我们把他们称作为首次置业者，剩下的则是中低端商品房需求和保障房的需求。
&基于这样的判断，我们认为，房地产利润回报的主要来源，不是城镇化指向的三四线城市，而是房价本来就比较高的，但市政服务水平也同样高、城市管理能力比较强的一线城市的核心区域。&钟伟坦言，如果要买房，首选北上广城市核心区的品质楼盘。
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