中海九号公馆
华润幸福里
新神风金牛座
楼盘预览图
均价13000元/平米
起价68万元/套
均价6500元/平米
400-606-6969 转 23856
400-606-6969 转 10232
400-606-6969 转 88510
网友评分: 78分
网友评分: 79分
网友评分: 63分
综合中海南中心收官之作，地处成都金融城CBD核心地段，精装大户
容积率低，小区居住舒适度高，周边学校众多，购物方便，交通便利，生活配套齐全
综合首先是华润有品牌保证，其次位置处于东南方向2.5环，在川师旁边，整个区域的配套都是比较完善和成熟的，交通方面，门口就是规划的7号线站点，还有稍远一点的2号线，公交路线较多，不管是自住还是投资都可以。
综合在大丰新城的中心位置，周边配套比较完善，家乐福超市等都有，基本生活需求是可以满足的，周边有在建的地铁1号线北延线和5号线，通往成都市区的公交线路还是比较多的。
优势周边配套齐全，交通便利，位置很好，地处交通要道，丰富充沛的公交路线，地铁1号线和5号线经过项目。
优势名牌房企的吸引力，位置优越，周边配套比较成熟，交通十分快捷方便，有地铁和比较多的公交路线选择，靠近川师，人气比较好，如果不自住也可以选择投资出租等。
优势位置优越，而且有双线地铁，将来通往成都市中心时间不再是问题。周边的生活、商业、教育配套比较完善且正在成熟中，生活方便。户型赠送面积大，赠送率达到40%。
不足距市中心较远，距火车站、机场较远
不足周边学校较多，上下班和中午的时候人流量和车流量都比较大，容易堵车。
不足来回成都市区之间花费时间较多，地铁开通后可能会减低这一不利因素，主要还是适合大城北比如新都、青白江、金牛区等片区的刚需人群。
价格信息对比
一次性最高优惠5%，按揭最高4%
全款98折，按揭99折
银行按揭贷款、公积金贷款、一次性付款
3.98元/月/平米
高层3.2元/月/平米；洋房3.7元/月/平米
1.80元/月/平方米
交通信息对比
四川省成都市高新区金融城CBD中央交子大道
锦江区菱安路299号
北星大道大丰西三路
地铁1号线、地铁5号线；
剑南大道、益州大道、天府大道、万象南路、成汉南路、交子大道、锦尚西二路、三环路
地铁2号线塔子山公园站、成都东客站站；地铁7号线川师站（建设中）
公交43、56、56a、227、227环线、332、336、343公交线路,川师南大门站
15路公交火车北站、24路公交火车北站、76路安靖，168路九里提，129路百花潭，530路昭觉寺，680路石板滩，683路新都，316路新繁，525路天回
2号线,7号线
1号线,5号线
销售信息对比
日；6月30日
销售许可证
成房预售中心城区字第号
成房预售新都字第1525号
2014年底第一批次入住
住宅70年，商业40年
2012年12月
2015年06月
基本信息对比
多层,小高层,高层
住宅物业类别
花园洋房、高尚住宅、商铺
300000平方米
210000平方米
79000平方米
65199.19平方米
金融城中央 CBD精装大宅
东南2.5环 川师旁双地铁物业
大丰新城 双线地铁高绿化社区
城南副中心
配套信息对比
邮局：石羊场邮政所
银行：中国银行、中国建设银行、中国农业银行、中国工商银行、中国交通银行、兴业银行、民生银行、中信银行……
农贸市场：益民菜市(南苑店）
商业环境：
15万平米的万达商业广场、31万平米的华润万象城；中国银行、中国工商银行、中国建设银行、中国民生银行等；四川师大邮政所
人文景观：
知名学府四川师范大学、李氯斯示
一河五公园：沙河生态景观绿带、2100亩四川师范大学校园自然资源、300亩市政公园(规划中)、锦江城市体育公园、三圣花乡、塔子山公园
银行：中行、工行、农行、农商
邮局：邮政
小区内游泳池、篮球场、儿童乐园、健身场所
九方广场、美美力诚、茂业中心、奥克斯广场、仁和春天百货、银泰中心、乐天百货、凯丹广场、宜家、欧尚
15万平米的万达商业广场：有伊藤洋华堂、万达百货、国美电器、万达国际电影城、神采飞扬电玩、韦德伍斯健身中心、大歌星歌城等。
31万平米的华润万象城：荟萃国际潮流的购物中心、百老汇影城、泰国尚泰时尚百货、华润Ole’精品超市、冰纷万象真冰场、食通天美食广场等。
华润万家(规划中)、福地广场、家乐福、国美电器
沙河生态景观绿带、2100亩四川师范大学校园自然资源、300亩市政公园(规划中)、三圣花乡
锦江城市体育公园、塔子山公园
成都市第一人民医院
成都第十人民医院、沙河堡医院、四川师范大学医院、成都安琪儿妇产医院、川大华西医院锦江分院、成都市东区医院
大丰公立卫生院、成都军区总医院
宋庆龄幼儿园、泡桐树小学、石室中学、成都七中
小学：四川师范大学附属小学、成都师范附属小学万科分校、成都嘉祥外国语学校本部小学、沙河堡小学、龙舟路小学、大观小学；
中学：四川师范大学附属中学(高中部)、成都市锦江育才中学、成都七中嘉祥外国语学校、46中、39中
幼儿园：成都市第三幼儿园(万科城花三幼)、四川师范大学实验幼儿园(川师附小幼儿园)、金苹果国际幼稚园、金苹果蓝谷地幼稚园、成都嘉祥外国语学校实验幼儿园
成都金牛区外国语学校、新都一中城北校区、三元小学、石犀小学、启航双语幼儿园、爱德堡幼儿园
周边公共交通
地铁1号线、地铁5号线
剑南大道、益州大道、天府大道、万象南路、成汉南路、交子大道、锦尚西二路、三环路
地铁2号线塔子山公园站、成都东客站站；地铁7号线川师站(建设中)
公交43、56、56a、227、227环线、332、336、343公交线路,川师南大门站
15路公交火车北站、24路公交火车北站、76路安靖，168路九里提，129路百花潭，530路昭觉寺，680路石板滩，683路新都，316路新繁，525路天回
装修信息对比
毛坯,公共部分精装
结构：框剪
洋房1梯2户；高层2梯6户
企业信息对比
中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司
成都锦兴华润置地有限公司
新神风实业有限责任公司
华润置地（成都）物业服务有限公司
成都好当家物业服务有限公司
建筑设计单位
四川时代建筑设计有限公司
建筑施工单位
新都建筑工程第十二建筑公司（一级资质）
规划设计单位
景观设计单位
四川天卓设计有限公司
景观施工单位
室内设计单位
联合代理（华润+正合）
其他设计施工单位
项目介绍对比
　　中海地产，历经34年品牌经营与实践，覆盖全国41个主流城市，超过240个精品项目。2013年，中海地产 以297.74亿元的品牌价值第十次蝉联行业价值榜首。13年深耕成都，持续推进城市发展，2013年，成都中海地产第十三盘落子金融城CBD，【中海•九号公馆】应运而生。
　　【中海•九号公馆】地处成都金融城CBD核心地段。作为成都首席CBD，金融城CBD经历5年时间的打造，已从规划蓝图变为繁华现实，成为了成都最顶级的商业中心、商务中心、高端生活中心。随着成都最顶级的大型购物中心、高端酒店、高端写字楼等商业配套正式运营，随着地铁1、5号线轨道交通及0-18岁全程国际教育体系的完美呈现，以金融城为核心的高端生活圈已蔚然成型，而【中海九号公馆】正位于这片热土的核心位置。
　　【中海九号公馆】为中海南中心收官之作。200万O的中海南中心集城市顶级豪宅、城市CBD别墅、顶级社区商业、高端商务商业、甲级写字楼于一体，打造金融城首席纯高端建筑集群。而【中海九号公馆】作为中海南中心的收官之作，坐享中海南中心规模优势。
　　同时【中海九号公馆】与中海“城南系”豪宅一脉相承。继承经典、精益求精，这不仅是中海的一次自我超越，更是对成都豪宅标准的刷新。在完美产品之上，再添中海豪宅精装标准，实现中海系精装的完美落地，开启成都高端精装价值时代。
　　华润?幸福里为华润置地高端产品线，也是中国第五座幸福里。项目位于2.5环内，川师旁，建设中的地铁环线7号线川师站就在项目的门口，真正的地铁上盖物业。更可10分钟直驱成都东客站，30分钟快速抵达成都双流机场，迅速畅达城市内外。
　　华润?幸福里以3.0/3.5超低容积率，营造城市罕有的低密住区。小区规划约48000O的庭院胜景，更有“一园两庭”的美景写意；打造约17000O邻里风情商业街，荟萃核心高端生活元素，集中购物、超市、餐饮等商业设施，一站式满足日常生活所需；首创约2000O综合健身馆，量身定制健康生活配套。
　　区域11所名校环绕，金苹果、川师幼儿园、川师附小、7中嘉祥、川师附中、四川师范大学等优质资源，打造3-22岁全程一站式教育，为孩子成长保驾护航。
　　毗邻高端繁华商业中心，10分钟车程华润万象城、万达商业广场、新鸿基国际金融中心、东大街金融圈等醇熟高端配套，休闲、娱乐触手可及。
　　“新神风.金牛座”地处大丰新城区中心位置，对面是大丰政务中心和活动中心，旁边是新都一中城北校区。周边配套已经完善。从购物上讲，有已经入驻的家乐福购物超市、国美电器及润和国际酒店等；从休闲景观上讲，有石犀运动公园、芙蓉渚公园；交通上有成彭高速、北星大道，开车至程都一环路约15分钟，规划建成的蓉北商贸大道后北延线，经大丰街办至斑竹园镇，建成后行车至五块石仅需10余分钟。建成人民北路北延线，修建一条人民北路下穿，形成一条北延线，最后在三环路内侧与北新干道相连接，形成一条从天府广场直通新都的城北中轴线。建设地铁一号地铁延线、地铁五号线等。项目地处区大丰政务中心斜对面，政务中心将引来一系列的市政配套及公共服务。作为政府未来重点打造区域，我们生活便利的同时物业的市场价值也得到极大提升。整个项目占地80亩，共1650户，分两期开发，总建面约20万平米，住宅容积率仅2.7，绿化率达40%，车位配比1:0.9；项目由10栋住宅5栋商业围合而成，住宅21-30层，高楼间距设计，最大间距170余米，通风采光及佳。建筑外立面采用风摩全球的art-deco新古典主义建筑风格，景观以“地中海风情”定位打造，户型以60-110平米区
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金牛座的财运怎么样
提问者采纳
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房地产基金变身炒房团
趁火打劫还是火中取栗
风险在于缺乏专业投资人，资金来源过多依赖信托渠道，或干脆成为炒房团的变种
□ 本刊见习记者 尹娜 记者 郑斐 | 文
当房地产业在严冬中瑟瑟发抖时，房地产
迎来热火朝天。
随着房地产行业资金链紧绷，为房地产项目融资的房地产基金出现井喷式增长。数据显示，仅深圳一地正在运转的房地产基金就有2200家，天津则有1000多家。
清科研究中心的报告显示，本土私募房地产投资基金，分为以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资为代表的独立私募房地产投资基金，以及由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金。今年三季度，房地产基金领域以18起投资案例和12.69亿
的交易规模，跃居各行业案例数量和投资金额榜首；截至三季度，共有22只私募房地产基金募集到位32.25亿美元；其中，由本土机构募集的基金数量及金额占比分别超过80%和70%。
随着房地产基金的急速扩张，部分房地产项目的资金需求得以解决，但风险也在积聚。阳光100集团常务副总裁范小冲对《》表示，“当房地产基金快速扩张时，其中一些房地产基金公司投资的项目会出问题，关联交易也会暴露风险点，GP（管理公司）和LP（投资人）的收益可能无法保证，甚至真的会被套牢。”
人民币募资
与几年前外资地产基金的大量涌入不同，目前境内的房地产基金一般都采用人民币募资。
一位外资房地产基金人士对财新记者说：“跟境内基金相比，我们基本没有竞争优势，因为
结算非常复杂，资金审批程序繁琐，并且房地产公司如跟我们合作，合作主体还要变更形式。”
不过，外资房地产基金跟内资房地产基金相比，对项目的尽职调查和投资后管理都更严格。“比如，投资后管理，我们会派人在项目上全程跟踪，而非全部交由房地产公司；对外打款超过一定的额度，要求必须跟我们商议决定。”上述外资房地产基金人士说。
房地产基金一般分为债权融资和股权融资。债权融资的退出方式，一般会设定为在房地产项目开始销售的时候，或第一轮销售时就退出。股权融资方式，则在地产项目全部销售完之后退出，时间比债权融资方式要长。
范小冲说：“债权融资需要抵押物，并且要付利息，对风险监控更严格。房地产项目必须四证齐全，再加上足够的抵押物。债权融资的杠杆，使得拿到这块的融资不是很容易。而股权融资进入之后，能扩大股本，使得债券融资也变得相对容易，并且不用付息，可以参与项目管理。”
一位信托公司人士则表示，房地产股权信托需到银监会前置报备，满足“四三二”的要求，即四证齐全、30%自有资金、二级开发资质。所以，现在开发商较倾向于跟基金公司合作，一方面监管可以过关，另一方面房地产基金运作也能省一些税。
从投资收益上看，房地产基金GP参与到项目的发起和管理，其投资金额占股本的1%-3%，收益占项目总利润的20%。房地产基金LP的行业平均预期收益，一般是年化15%-30%。
在GP和项目开发商合作模式上，一种方式为“瀑布式”，即在合约中规定优先获益部分；另外一种就是“保底式”，GP会与项目开发商约定每年的一个保底收益，在此基础上再谈增长部分的收益。
开发商当GP
“对于房地产基金的选择，有几条原则：一是要跟前20名的地产商合作，这样万一出事了至少不会跑路；二是项目区域要好，至少三线城市以上的项目；三是具体的项目要满足IRR（内部收益率）25%以上，销售净利润率15%以上。”一位机构投资人表示。
一位信托公司人士对财新记者说：“一般地产基金采用有限合伙制，开发商任GP，收取募资额的2%-3%作为基本管理费，利润则与LP二八分成。”
行业对房地产的紧缩政策，使得房地产企业的资金面非常紧张，以前房地产企业可以通过上市、信托、
融资，现在这些渠道一一被堵上，房地产基金成了救命稻草。自2010年始，大型房地产开发商如金地、、集团、等与金融机构合作，成立了房地产基金管理公司。它们的优势是储备项目较多，但风险也在于此。
一位第三方机构人士认为：“如果基金管理人的发起方是房地产开发商，管理人不应刻意来做跟开发商的关联交易。”
“这些由开发商成立的基金管理公司，容易让人质疑其在项目上的选择：是否会把利润好的项目留给开发商自己，而把风险高的项目留给客户。另外，如何控制关联交易的风险？”某信托公司人士表示，如果房地产基金投资的是开发商自己的房地产项目，那么项目资质、尽职调查、风险评估、合同条款等都存在潜在的风险因素。
一位房地产基金业内人士表示，不同的地产开发商在拿地、建筑等具体方面优势各不相同，如果一个项目设定的收益非常高，那么投资人需要从拿地的过程中就已经介入，但目前还未出现如此操作的房地产基金。出现历史颇短的中国房地产基金管理人，还需要通过实战来提高水平。
能够吸引足够的LP加盟，是房地产基金募集成功的前提；能够吸引成熟投资人，更是行业健康发展的关键。
从性质上看，国内房地产基金的LP主要是民营企业老板和民营企业本身，很少有专业投资机构进入。LP的不成熟，使得房地产基金募资不易。此外，房地产股权基金“4+1”或者“3+2”（即投资4年或3年，分红1年或2年）的退出模式，也成为募资的一大障碍。
“房地产基金项目的时间比较长，一般都为4年到5年，而投资人往往较倾向于快进快出。如果要长期投资，则会考虑得更多，对基金的投资能力、判断能力、专业性等要求都很高。”一位房地产基金人士表示。
在美国，房地产基金的募资和运作模式与一般的美资PE类似，采取合伙制形式，由基金管理公司作为GP，联合房地产商进行项目投资，但LP一般都是大学基金、基金等传统美资PE的LP来源，项目存续期很长。“一般来说，我们的基金存续期较长的在10年左右，投资期一般是3年，持有期7年到8年。”一位外资房地产基金人士介绍说。
目前中国的房地产基金寻找LP时，主要依赖信托、银行高端财富管理、
及第三方理财机构。
清科研究员傅喆说：“目前人民币房地产基金的募集对信托渠道极为倚重，占到相当大的一部分。”而信托实际上是循环滚动发行的类固定收益类产品，距离能理解房地产投资风险的成熟投资人标准尚远。
与此同时，很多小型、不规范的房地产基金LP实际为潜在业主，实际为另一种形式的炒房团。在限购政策的影响下，现在的炒房团已经不是投入几百万元买多套房子，然后用租金去养房，而是炒豪宅，即投资面积在200平方米-300平方米的大平层，单价在每平方米10万元。随着房价走高，单套豪宅面积增大，现在炒房的模式变为五六个人联合成立“房地产基金”，将房子买下来，成为公司持有物业。对此，目前尚无任何规范性文件，未来存在一定风险。
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