2019年前5个月高新区二手房成交均价为：16495元/平，同比上涨636元/平，涨幅 4 %，高于全市同期涨幅2.2个百分点。

本文所有数据均来自合肥某知名中介。共调用高新区已成交房源样本981个，挂牌房源样本3107个，房博士所有原创文章均收录在我的公众号：合肥房博士中。朋友们可以关注：合肥房博士，在后台回复“学区”、“政务”、“滨湖”、“高新”等关键词免费查看。

2019年6月高新区挂牌数据为：3107套，比5月增加251套，而同期瑶海供应量为10603套，是高新区的近3倍。高新区供应量并不大，所以高新区房荒是有根据的。

2019年前5个月高新区累计成交套数为329套。同比增加了123套，增幅到60%。今年全市成交量均放大，增幅属于合理水平；

平均成交周期为：90.1天，同比延长了12.1天。全市同期成交周期为93天，比全市均值少2.1天；

平均议价空间为：2.5%，同比缩小0.3个百分点，议价空间收窄。全市同期为2.9%，低于全市同期水平；

平均成交面积为：90.4平，同比增加了3.5平米。全市同期为89.5平，高于全市同期0.9平；

平均成交总价为：149.1万元，同比，成交总价水平线，上移了7.6万元。全市同期为148.3万元，高于全市0.8万元；

综合以上数据，可见，2019年以来：
高新区供应量不足，房源比较紧缺，价格涨幅高于全市平均水平，成交周期短，议价空间小于全市均值，成交面积大于全市均值，各项参数指标表现明显优于全市水平。

为了便于分析，我将高新区，按照中学学区，划分为6个小板块。分别是：

• 62中（及北区）学区范围；
• 高新创新实验中学学区范围；
• 梦园中学西区学区范围。

6月份挂牌数793套，成交38套，成交挂牌比为4%，

前5个月成交均价为：15370元/平，同比涨135元/平，涨幅 0.8%。低于高新区整体涨幅3.2个百分点。

6月份挂牌数691套，成交106套，成交挂牌比为12%。

前5个月成交均价为：15989元/平，同比下跌85元/平，价格基本持平。

3、62中学（及北区）学区范围

6月份挂牌数335套，成交59套，成交挂牌比为14%。

前5个月成交均价为：16144元/平，同比上涨360元/平，涨幅2.3%。低于高新区整体涨幅1.7个百分点。

4、高新创新实验中学学区范围

6月份挂牌数132套，成交90套，成交挂牌比为41%，

前5个月成交均价为：18674元/平，同比上涨1787元/平，涨幅10.6%。高于高新区整体涨幅6.6%个百分点。

6月份挂牌数186套，成交17套，成交挂牌比为8%，

前5个月成交均价为：13514元/平，同比下跌135元/平，跌幅1%。低于高新区整体涨幅5个百分点。

实际上，该板块由于2018年成交量较多，单价较高的的幸福金色年华小区，今年没有成交样本，回迁房永和家园拉低了均价。

6月份挂牌数177套，成交14套，成交挂牌比为7%。

前5个月成交均价为：18056元/平，上涨30元/平，价格基本持平。

园景天下小区，大户型居多，目前挂牌平均面积159.35平，平均总价256万，最高挂牌单价23000元/平，最低挂牌单价10000元/平，所以价格波动比较大，但是2019年6月份累计在售32套，只成交了1套，挂牌成交比3%。平均关注度只有5.25。大户型多层，房龄较老的情况下，投资价值越来越低。

新西茗阁，70年产权公寓，6梯24户，只有1栋，距离2号地铁线只有200多米。这种可以挂学区的小公寓，2019年累计成交2套，成交均价13344元/平，较2018年下跌2%，较2017年下跌6%，连续两年下跌。梦园中学的学区未能产生学区溢价。

大户型，多层小区，房龄超过10年，100平米以上的三房户型，总价203万，平均面积129.28平，2017年以来只有1套成交。关注度较低，基本属于难以成交。

靠近长江路五里墩高架，部分楼栋有噪音影响。距离2号地铁线天柱路站500米左右。但是小区比较拥挤。户型从51平-163平，户型较多，成交价格连续两年下跌，成交量较低。当前成交的62平房源，价格为16028元/平，小区综合市场成交价在1.7-1.8万之间，但是大户型很难交易。

平均面积145平，平均挂牌总价250万，户型偏大，总价较高。小区不大，配套和品质一般，价格并不强势。好在房龄不老，最近有3套成交。其中一套大户型拉低了均价，均价为13517元/平，数据存在偏差，小区实际均价在1.6万+。

该板块代表性小区之一，西边就是蜀峰湾公园，再西边正对着大蜀山，小区也是以大户型为主，挂牌平均面积154.7平，总价均价265万，2019年以来共成交了5套，受大户型拖累，成交单价只有14147元/平，剔除极端大户型，今年以来，该小区价格回升明显。特别是中小户型。90平米两房升值5%以上。

绿城在合肥的经典之作，虽然梦园周边板块老化，但是绿城桂花园的品质，让其价格仍然能够鹤立鸡群，均价高于周边小区20%以上。挂牌最高单价29292元/平，最低单价14775元/平。基本上一房一价。剔除极端户型后，成交均价为20560元/平，较2018年，2017年均有涨幅。虽然房龄较老，在该板块仍然是较优质的资产。随着房龄的进一步老化，大面积，总价高的户型，尽量不要投资。特别是顶楼复式户型。

限于篇幅，其它小区不再逐一分析。朋友们可以关注我的微信公众号：合肥房博士,在后台向我咨询。

二手房成交量最大的板块，今年前5个月共成交106套

成交量最大的两个小区，华地紫园和淮矿馥邦天下，紫园的升值率最高，妥妥的优质资产。淮矿的地段比价好，但是品质一般，所以换手率较高。瑞和山水居靠近大蜀山，规划中的6号地铁口不远，虽然成交量较大，关注度也比较高，成家均价只有12866元/平，低于板块均价15989元达到3123元/平，说明该小区在板块中并不优质，也处于高换手，大量抛售的情况。板块内工厂众多，规划较乱，如果能够合理规划，再把工厂迁出，未来是一个非常宜居的板块。
7月份该学区范围将有2块地高新区AL-2-1号、高新区AG-8-1,2,3，拍卖，会有将近3000套房源入市。准备在周边置业的朋友，可以关注。因为紧邻政务西，到时候会比价抢手。对整个板块也会有较大的提升。

3、62中学北区与62中学区范围

62中北区有蜀南庭苑、百商悦澜山、御景城、保利西山林语等小区有成交记录。

有4649户的超大回迁小区，紧挨着大蜀山，环境怡人，以刚需自住为主。

两房为主的刚需次新小区，紧挨着地铁4号线口，交通便利，130左右即可上车，所以关注度高，成交量大。旁边的御景城与之非常类似，御景城今年79平小两房，涨幅超过5%，这与小两房，总价不高，近政务有地铁的较好地段有关，也与满2年税费降低有关。

新建大户型改善小区，以洋房别墅为主。当前挂牌平均面积263.71平，平均总价522万，当前在售的一套最低总价为270万，137平的三房。累计只有2套成交，挂牌量很大，关注度很高，成交量不大。保利西山林语前面是绕城高速阻隔、后面是最大的回迁社区蜀南庭苑，周边商业配套不足，学区支撑不够，休闲养老式小区。

在保利西山林语的东边，还有一个王思聪级别的高富帅小区：绿地乔治庄园，虽然2012年就已建成，但没有查到成交记录。当前挂牌面积最大的一套1167平米，对，你没看错，1167平，挂牌总价2976万。平均挂牌面积323平，平均总价691万。最低挂牌价350万。这是一个与刚需基本无缘的小区。

62中本部学区范围比较小，所以和北区一起分析。该板块小区不多，周边工厂企业较多，南北和肥西搭界。2019年只有车城小区和保利梧桐语有成交记录。其中保利梧桐语各项数据最亮眼。平均关注度达到了4.88，挂牌成交比达到了30%，当前挂牌量只有42套，但是今年累计成交了18套！小区户型多样，从38平的1室到110平的3房，主打中小面积刚需户型。平均成交面积81.1平，平均成交总价137.8万。面积适中，总价低。外加保利物业加持，是刚需朋友上车首选。今年以来房价有6%的涨幅，这与许多房源逐渐满2年也有关系。

4、高新创新实验中学学区范围

高新创新实验中学的另外一个名字叫合肥六中高新实验学校，曾用名高新彩虹中学。一直以来，高新区缺乏名校资源。今年6月份原高新彩虹中学正式依托合肥六中，联合办学。且不说对教学质量的提升如何，此举对于整个板块的提振作用非常明显，下表中的几个小区成交数据就是很好的明证。高新创新实验中学占地132.8亩，建制60个教学班，规模较大、硬件配套不差。

合肥最耀眼的明星小区--祥源城，累计成交了43套；祥源城有4079户，但是目前挂牌数只有45套，成交比已经高达49%！供不应求，价格必然一路上涨。祥源城今年成交均价是19927元/平，相比于2018年涨幅8%，相比于2017年涨幅22%。这个涨幅，丝毫不逊于45中本部、50中本部的学区房涨幅。祥源城的优势是绝版地段：地铁4号线+蜀西湖西岸+银泰城+高新创新实验中小学，这些优势叠在一起，当前价格和价值是匹配的。

海亮九玺：小区有2号地铁线+潜力学区，加上次新小区的优势，在该板块也是非常的亮眼，关注度很高，房源紧俏，成交量大。但是，数据显示，该小区，挂牌面积均值109.64平，挂牌总价均值205万，而实际成交面积均值93平，成交总价均值166万。成交的34套，100平以下的房源有25套，占比73.5%。该小区以刚需需求为主，因为该小区的劣势也非常明显，小区东边有绕城高速阻隔，西边是安医附院高新分院，需要绕过华纺新华城才能到达地铁口，以投资的潜力会受到限制。

华纺新华城：合肥本土房企新华地产开发，体量不大，好像只有9栋。房博士踩盘时第一发现就是电梯不好，开关门时感应不灵敏。物业管理跟不上，靠近长江西路的有噪音。但是小区的位置地段比海亮九玺还要好。距离地铁更近，西边会盖一个大型的商业。配套非常完善。

悦湖山院:悦湖山院的开发商乐富强，被戏称为捂盘小能手，总是吊足了大家的胃口。最近咨询我最多的是乐富强悦湖熙岸。其实比悦湖熙岸更有诱惑力的是蜀西湖东岸的悦湖山院，占据了蜀西湖乃至高新区的绝版位置。悦湖山院是一个改善小区，以洋房为主。过去合肥楼市的走势证明，黄金地段的改善小区，才有投资价值。悦湖山院频频传出，有几栋洋房要开，均价2.2万，5月份我小密圈里的好友就说要买，一直说要开盘，一直也没开盘。

主要在蜀西湖的西岸。蜀西湖西岸以新小区和次新小区为主。2019年以来只有两个二手房小区有成交记录，分部是永和家园和蓝光雍锦半岛。

蜀西湖的西北角，除了蓝光，就是永和家园和永和南苑两个小区，也是一个较大规模的回迁小区。上半年成交了15套。当前二手房市场成交并不是很乐观，贝壳挂牌量已经突破64000套在售房源。作为回迁小区，能有这么大的成交量相当不错。一方面是蜀西湖刚需小区稀缺，另一方面，小区的位置比较好。紧挨着2号地铁线南岗站，而且是2,7地铁换乘站，东边规划的是高新区CBD，南边就是蜀西湖。有双地铁口加持，成交均价12753元，成交总价均值95.6万，我们常说的100万在合肥安个家，只能考虑这样的小区了。

占据了蜀西湖绝版位置，地段上丝毫不亚于祥源城。以大中户型，改善为主，但是楼栋之间确实有点密集，也爆过维权。近两年合肥的维权比较多，蓝光南面的祥源金港湾也有多次维权，大家在购买新房时要仔细甄选。

值得关注的几个纯新盘：

虽然在地段和品牌上没有太大优势，但是不得不佩服，中南的节奏掐的很好。赶在上半年楼市回暖的时候，已经将靠近方兴大道高架和彩虹路两条主干道的几栋高层开掉。也算是抢跑成功。剩下的是位置比较好的洋房，以及靠近蜀西湖的高层。

预计在7月份首开，2栋高层2栋洋房，一共248套房源，高层放风价1.53万元。这个价格诱惑力真的很大。蜀西湖板块的新房，基本上1.8万+的时候，1.53万是一股清流。不过小区在方兴大道以西，距离蜀西湖的配套较远，只能说对得起这个价格。

高速的“高”的另一个含义是性价比高，当然首付也高。预计8月份首推，放风价高层1.88万，精装。洋房2.1-2.2万，高层总价200-250万左右，洋房250-350万之间，整体偏改善。高速蜀西湖畔的位置处于蜀西湖西岸的最中心位置，目前被普遍看好。这也是高新区今年最值得关注的新盘，而且没有之一。

项目的位置在悦湖熙岸的正南方，比悦湖熙岸，距离4号线地铁口更近。地理位置稍好一些。以洋房和小高层为主，最小户型83平，最大面积126，定位刚需。预计12月份首开。

梦园中学西区在蜀西湖南，北雁湖以西，两湖之间的大部门土地都划归科大。中科大新校区、中科院量子实验室、中科院附属的医院等都会在此落户。所以有不少朋友提前布局，专门到金茂湾投资的不在少数。

背靠大蜀山，南临北雁湖，东接政务，西托科大园区。湖山原著和岭湖墅，湖山原著挂牌面积均值208.35平，总价均值521万，和保利西山林语定位的群体相似，但是，小区南边就有4号地铁口，地段和配套要好。缺点是洋房过于密集，品质大打折扣。成交面积均值为111.1平，仍然以小户型刚改需求为主。

岭湖墅与之类似，挂牌平均面积是184.9平，成交面积均值只有92.8平。

新华御湖上园挂牌平均面积是76.7平，成交面积均值只有47.9平。

可以预见，板块内的金茂湾、世贸国风的大户型，未来进入二手房市场后，会不会也是曲高和寡、少有人问津？

值得关注的纯新盘：金茂湾玥园（金茂湾玥园投资价值分析，可加入我咨询）

顺带提一下肥西产证的中海嶺湖湾，因为咨询的朋友比较多，房博士也进行了实地踩盘，在此一并回复。嶺湖湾北面是北雁湖，西边永和路直通高新区，四通八达，算是半个高新地段。今年来维权不断，有中海品牌，质量上应该还是多了一份保障。高层毛坯1.48万，与高新的新盘，价格倒挂3000元左右，性价比还是非常高。未来升值空间有多大？要看能否划归合肥，如果产证一直是肥西，价格也会有天花板。特别适合手头资金不多又限购的外地刚需朋友上车。

1、高新区当前合肥炙手可热的区域，其实是一个很矛盾的区域。现在主打一山两湖，以生态，改善加高端产业为依托，但是辖区范围内有大量的工厂企业分散各处，加上密布的高压线走廊。这种先天不足，导致高新区大部分板块无法真正成为高端改善板块。高新区挂牌3107套房源，面积大于100平的有1321套，占比42.5%。在成交的329套房源中，大于100平的只有73套，占比只有22.1%。大于150平的房源挂牌了457套，但是只成交了13套，占比才2.8%。大户型严重过剩，类似于岭湖墅、旭辉湖山原著、保利梧桐语这样小区，大户型成交极少，大家在投资选盘时要有清醒的认识。

2、综合关注度、成交比、升值率等关键指数，蜀西湖东岸的祥源城、海亮九玺、华纺新华城、阳光御湖苑等小区升值势头最为强劲，这是因为受到了高新实验中学学区（关于学区房投资分析，可关注微信公众号：合肥房博士，后台回复“学区”免费查看。）的利好。蜀山东南（包括62中本部）的4个学区范围，板块内工厂企业较多，学区无多少潜力，规划不够合理，基础设施落后，商业配套不足，几个高富帅小区与板块不是很协调，投资容易被套。板块内投资应该以次新、品质小区外加偏刚需户型为主，比如华地紫园、保利梧桐语、绿城桂花园、御景城等。

3、大蜀山是合肥的一张名片，而蜀西湖是高新区的一颗明珠。未来几年，高新区最有想象力的板块就是蜀西湖板块。围绕蜀西湖四周的小区都会有各种各样的机会。目前东岸有高新创新实验中学的学区优势，先声夺人。未来，蜀西湖西岸，有奥莱、7号地铁+4号地铁的双地铁规划，同样充满想象力。可惜的是已建成的几个次新小区频繁爆出维权。当房产逐渐回归居住属性时，居住的品质和舒适度是必须要重点考虑的。

4、高新区特别是蜀山西板块，中小户型比较稀缺，下半年乐福强、金鹏、高速、金茂湾以及肥西的中海扎堆开盘，加上在售的中南樾府，将会有5000+房源入市，房荒逐渐缓解。蜀西湖、北雁湖沿岸的楼盘，高层单价1.8万左右，总价水平线约180万。两湖外围的新盘，维持单价1.6万左右的水平，总价水平线160万上下浮动。当供应量逐渐充足的时候，新盘以后拼的就是地段、学区和配套。

5、7月30日，高新区在兴园学区范围内要推2块新地：高新区AL-2-1号、高新区AG-8-1,2,3，共计227亩，会给高新区的蜀山东板块增加3000套左右新房，并配备中小学。蜀山东房荒进一步缓解，同时有新盘的冲击，高价格低品质的二手房会雪上加霜。

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