在南京，只服务喜欢深度阅读的人

一个很有意思的现象：南京如今挂牌出让的商办地块或者商住混合用地越来越多了。

就像今天激烈上演的、共历经250多轮厮杀的江北新区“红五月”土拍大战，南京人意外地发现：第一次被疯狂争抢的主角居然不是纯宅地，而是曾经被视为“二等”的商办用地。

话说，这三块“非江南地区”的涉商用地的竞拍有多“疯”？我们不妨来看看：

桥北商住混合G01地块：竞价100多轮

高新区商办G02地块：竞价60多轮

高新区商办G03地块：竞价80多轮

实际上，从江南到江北，南京两大主城近年挂牌出让的新地块，强制要求做商办或者捆绑商业地产开发的混合地块数量激增。甚至让人一度怀疑，这还是过去那个被指“商冷宅热”的大南京吗？

南京的商业地产真的要起势了？刚刚，有网友给你房叔发了两张“江北第一神盘”华润的最新实景图。

“房叔，江北的华润万象城什么时候能建起来？我们都盼望了5年了！”

呵呵，这位盆友，你不说那个扮演头部地标的万象城，叔都快要把它给忘记了。

掐指一算，作为江北核心区首座一站式综合体项目，传说中的“华润万象城”从2014年拿地开始算起，迄今已过了整整五个年头。可或许是有难言之隐，项目在前期卖完住宅后，拟建的大型商业配套却迟迟没有什么动静。

甚至，就连业内坊间为该商业项目将以何种面目落地，即到底是“万象城”还是“万象汇”？也喋喋不休地争论了五年。

值得一提的是，华润国际社区二手房价仅为3.1万出头，居然出人意料地远不如隧道口那个挂牌均价3.6万，最高成交价奔4万的润江城。

江北的“万象城”到底何时能开业？至少目前来看，没有人能知道。

难怪，有业内人士调侃：“或许，就连开发商自己都快要忘记了，在江北核心区还有一块几十万方的商业地块没开发呢！”

事实上，这种“卖完住宅就忘记商业”的现象，在南京楼市比比皆是，早已见怪不怪。它们当中，有因拆迁遇阻被迫停滞的、有反复折腾设计方案的、还有自由任性说停就停的。关键是，还有更多的商办地标们正在如雨后春笋般不断涌现出来。

承诺了多年，却因故迟迟无法兑现。我们姑且把上述情形，称为南京商业的“仙人跳”。

虽然一次次被辜负，但南京人还是愿意相信，一些高大上的商业配套项目并非故意要玩仙人跳。

毕竟，住宅地产炒的是短线，商业地产玩的是长线。前者，卖完房子就可以拍拍屁股走人。后者，则必须在前期一股脑儿地投入大量真金白银，一气呵成完成拿地、招商、土建、封顶、内装、开业、运营等一系列动作。

这也就决定了商业与住宅在开发逻辑上的本质不同。强调“短平快”的住宅楼盘尚且都有可能出现烂尾（比如资金链断裂的京奥港地王）。更不要说，在现金流方面要求更高，开发门槛更苛刻，在运营上一着不慎满盘皆输的大型商业综合体了。

尤其在“宇宙中心”，但实为二线城市的南京，与看上去一片火热的住宅市场相比，那些明显在项目调性和投资额上更高的，且经常被拿来作为卖房兴奋剂的牛逼商业地标们，总是在周边住宅卖完后，要么默默地偃旗息鼓好几年，要么干脆就忘记开发了。

比如，2004年拿地后，整整拖了十五年，才准备在今年5月开业的华采天地。

作为奥体板块一个定位不是很高端的商业地产项目，开发周期竟然长达十五年（去年因为工地重大事故，被迫延迟半年开业），也算是刷新了南京慢周转的开发纪录。从拿地到建成，一个婴儿都长成少年了。

更何况，在经历如此漫长的开发周期后，在建筑外形和材质上难免有些“过时”，它还被不少网友调侃为“满满的县城级地标感”。

再比如，2009年拿地，到现在也没来得及开业的江浦最大MALL东方万汇城。

还有，2012年拿地，至今也未能为河西南地区带来大型商业配套的升龙汇金中心。

加上本文开头提到的，那个在江北核心区蹉跎了五年之久的“华润万象城”。在南京，像这样大玩仙人跳游戏的商业综合体们，其实还有很多。

要知道，华润当初以34.8亿底价在核心区拿地时（2014年6月26日），比国家级江北新区获批提前了整整一年（2015年6月27日）。这也意味着，开发商以最低的成本提前拿到地块，并在新区落地后的很长一段时间成为核心区唯一的在售一手房。不难看出，江北新区对“共和国长子”确实是真爱。

再看同样是多年没有任何大型商配的河西南，不少业主消费只能开车北上赛虹桥的虹悦城，或者新江东的金鹰、万达。而自家门口的小店开了又关，也是有苦说不出。

所以，也有人开玩笑地称：在南京，炒房热度越高的区域，商业配套导入似乎越慢。

但开发商也表示很委屈：现在很多人买了房子都不住，板块内确实没有什么人气呀。这时候盖个商场，不亏才怪。

说到底，再牛逼的商业配套，最终靠的还是人气支撑。换言之，对于短期房价泡沫较大的一些“睡城”、“空城”，那些担心砸钱没回报的商业项目们是绝对不敢轻举妄动的。

没办法，只能再继续等一等呗。

与“打一枪就换个地方”、追求高周转的住宅地产不同，开发门槛更高的商业综合体们强调的是能否为一座城市留下恒久的作品，能否吸引更多的客群来消费。

所以，从前期定位、招商，到建成、开业，再到运营、管理......环环相扣，缺一不可。操盘难度更是远超一般的住宅地产。

此外，还有最核心的一点：随着南京城市能级的提升，近年越来越多的商办地块出让条件都要求开发商完全自持，不得分割销售和转让，也不能联合拿地。这也就注定了能玩得动中高端商业地产的，只能是少数资金链雄厚的，且拥有长期商综开发经验的大鳄房企。

但，南京这两年还是涌入了不少“非著名”的、但在大本营以商办地标见长的南派中小型房企：例如华发、星河、卓越、深业等。如果再算上在南京已重仓百亿的香港置地，此类南方房企呈抱团蜂拥之势，大多以宅地+商办的混合打法入宁。借此快速抢占市场，为版图扩张加码。

不过，即便是在商办产品上长袖善舞，到了南京后还是会入乡随俗。即先开发住宅回笼资金，再视情况启动商办配套。以2013年后大规模完成土地变性的鼓楼滨江为例，原先规划的大量高端写字楼被改为65年产权的、不伦不类的公寓产品。硕果仅存的两座250-300米超高层“双子塔”（由龙湖、中冶负责开发），却因故迟迟未能启动。作为“绿叶”的深业上城高端甲写地标群，也拖沓了好几年。

“滨江启动近十年，却始终看不到开发商口中描绘的南京版维港门廊的壮丽景象”。一位长期关注鼓楼滨江的业内人士心痛地表示：“某种程度上，这也是鼓楼滨江开发的失败。”

一方面，是南京多个知名商业地产项目在玩仙人跳。另一方面，却是近年开业的一批新商场（购物中心）纷纷遭遇“寒流”，有的还在苦苦挣扎，有的已经半死不活。

比如，惨淡运营了8年，但早已沦为南部新城最大“群租房航母”的明发商业广场。

比如，2016年开业的龙江金盛摩尔，现更名为华彩荟。走大型培训MALL路线后，依然出现商铺大面积空置。

比如，同样在2016年开业的玄武常发广场，被指“动线缺陷”，开业后人气每况愈下。项目最后只能换掉商管团队，重新调整招商。

比如，夫子庙商圈的茂业天地，近期被曝出“开业后亏损严重”，“2018年连换四任项目总经理”，“运营管理混乱，商户大面积撤场”等黑料。目前开始内部大调整。

这其中，有死活都不愿意完全自持的，像40万方的明发。本以为大量分割、散售商铺就能赚到盆满钵满，结果落得满盘皆输。甚至让南京南站的北广场从此沦为“商业死地”。

也有被要求完全自持运营的10万方级的茂业、常发等，却因为商场定位重叠、动线不合理、运营管理混乱、业态同质化严重等多种原因，导致经营环境逐渐恶化。它们都是近年南京集中爆发的大型商业综合体、购物中心开业潮的见证者，也是一拥而上后最苦涩的缩影。

其实，类似的案例还有很多。有的是勉强盖完了商场，却在开业后突然暂停了写字楼的施工，变成一座迟迟无法封顶的“半吊子地标”。比如，招商燕子矶花园城。

有的，由于产品定位过于高端，反而变得踌躇不前。项目的地基早就打好了，但最终建筑高度、设计方案、细节等还是没能拍板。比如，南京金茂广场二期（原国际广场）。

还有的，干脆从大型购物中心MALL直接改成快销型公寓盘。比如，紫鑫中华广场三期。

不难看出，有的开发商谨慎小心，唯恐踏空踏错一步。有的开发商则破罐子破摔，直接放弃了当初信誓旦旦的，要让板块重新想象的情怀。

对了，还有那个经常被人诟病的金轮，被称为“南京商办刚需守护神”。虽然旗下商业地产项目一般绝不烂尾，但那么多年一直都保持着令人生畏的能力：即使是在最好的地段，也能糟蹋出让人落泪的作品。

总之，那些在争议中一路走来，曾经满怀豪情的南京商业地标们，经常不是仙人跳，就是换汤不换药。也难怪，有人总是不解地在问：南京的商业地产，还会有“创新”二字吗？

正应了那句老话：做商业地产，攻城容易守城难。

过去，很多企业以为商业地产是个软柿子，是跳板，可以曲线拿地，进军南京。

其实，这些都是硬骨头，玩不好更是烫手的山芋。选择性遗忘，也是需要付出代价的。更何况，南京国土的领导们可不是弱智粉丝观众，可以像对待爱豆明星的丑闻恶行那样健忘。这些帐，终有一天都是要还的。

就像华润置地在南京的首个大型综合体项目（暂且叫它江北万象城），虽然多年一直开启沉默模式。但，江北人民和核心区的业主从未忘记过它。

就算城北的万象天地卖得风生水起，以一己之力擎画燕子矶之门，还有南边那个“傍上”580米第一高楼的华润瑞府，据说已被预定为“鱼嘴最热的神盘”。但以“万象系”商业一炮而红的华润最后还是要回到江北核心区，去偿还自己的历史欠账。

这，就是央企原本应有的责任。

很多开发商在南京玩不动大型购物中心，就转而涉足社区型的小体量商业。但日常的生意据说也是冰火两重天：比如复地宴南都的活力广场，被指“开业后人气低迷”。当然，也有运营相对成功的范本，比如仁恒的江湾新天地，保利江苏首个社区商业—保乐荟等。

此外，虽然已经尝到“小而美”的甜头，但还是有些项目在磨蹭着迟迟不开业，比如江岛那个新天地。

从另一方面来说，社区商业做的再牛逼，也无法作为刺激一个板块的最大兴奋点。回想南京楼市长期乐此不疲的“万象城、德基来了”，一个最核心的问题也随之出现：那些被要求自持的大型商业体，是真的甘愿变成开发商卖房（住宅、公寓、商铺）的概念工具，还是能认真选址，精准定位，实现差异化运营，静下心做一个让人们记住的、经得起时间考验的作品？

我们知道这很难。不仅考验开发商的现金流、是否具备开阔的视野和魄力，更重要的还有商管公司的操盘能力和专业度。两者相辅相成，才能形成合力。关键是，还有人气的导入，区域产业能级的提升等。

南京，终归还是要向新一线城市的头把交椅发起冲击。所以，我们依旧选择相信，那些曾经满怀远大理想的商业地标们只是在进度上暂时滞后，但应该不会缺席。

天天特价房，全网比价低价质优，玄武优质不贵的楼盘推荐，下载房app查看