你知道南宁有多少个地铁口吗？有多少个地铁口是上盖有物业的？

这些问题，平常我或许不会想，但是身边的人早已扒了个透。

头条君很早之前，认识一位名叫Debbie（罗淩丹）的珠宝设计师。

因为致力于自己的事业，便只身游历在外，为梦想闯荡。

如今她已功成名就，回到南宁开创了自己的珠宝事业，并打算在五象商圈买一个公寓，做个人定制的珠宝工作室。

闲暇之余，便约了出来，喝杯咖啡聊聊近况。

不聊不知道，原来女人做起生意来，还真就两个字：精明。

老板娘的精明，连地铁口数量都给你扒出来

再次见到Debbie，发觉她依旧神采奕奕，但举手投足之间，却多了一份生意人的自信。

对于Debbie的经历，身为好友的头条君再熟悉不过。

早年间，Debbie曾就职于周大福CTF品牌管理师，有着稳定的工作和令人羡慕的薪资。

但出于对珠宝行业的热爱，Debbie还是决定辞去了稳定的工作，开始了珠宝行业大师的进修之路。

她先后在香港、北京、比利时等地学习，拿到了彩色珠宝鉴定师、法郎珠宝工艺制作师、珍珠分析师、NGTC钻石分级师和珠宝手绘设计师的认证。

▲Debbie设计的彩色珠宝项链

在成为全能的珠宝行业大师后，Debbie回到了国内，在深圳开创自己的珠宝品牌——以珂珠宝。

无论是彩色宝石、钻石、珍珠等各品类，还是原料采集、设计、定制等各流程，Debbie都游刃有余。

▲Debbie创立的以珂珠宝品牌

2020年，Debbie带着以珂珠宝回到了南宁，我们便再次有了交集。

一杯咖啡，一个午后，我们从过往各自经历，聊到了对未来的畅想。

当我们聊到近况时，我随口一问，为何回来要选在五象湖商圈这做生意时，Debbie的一句话让我疑惑：看地铁。

按道理来说，五象范围内的地铁站也并不多，而且客流量也没法和东盟、朝阳等地比。

▲五象新区范围内地铁路段及站点

Debbie也看出了我的疑惑，便给我算起了数：

南宁目前有5条地铁，104个地铁站。其中双地铁交会的，只有11个站。

双地铁交会的前提下，上盖商业且形成商业圈的，只有6个。

双地铁交会的前提下，具备可自住可商办可投资，且现在还有机会能下手的物业的商圈，却只有1个，那就是五象湖商圈。

▲满足以上条件的，只有1个

用Debbie的话说，五象湖商圈，就是整个南宁未来最火的商业中心。

入住人口是关键，这就是在找客群

在谈到Debbie所说的满足条件时，Debbie其实也提到了关键的两环：入住人口和消费级别。

在这方面，Debbie给我详细地分享了她的看法。

早在5、6年前，五象湖商圈的“万绿合宝华”就有业主陆续且大批量地入住。

经过多年的沉淀，这批入住人口已经有了稳定且超高的入住率。

▲五象湖板块早年间已交付入驻的住宅小区

但五象湖商圈可不止这点人。

如今建发央玺、龙光天瀛等大盘也接连交付或即将交付。

未来两到三年，“四大天王”及周边的新盘陆续交付完毕后，板块的居住峰值才达到顶点，届时的入住人口将会刷新高度。

五象湖商圈及周边区域的楼盘，大多都是高端小区，其中不乏“四大天王”这样级别的住宅。

有能力入住这片区域的，自然也就具备了一定的消费能力。

而入住人口和消费级别，一定程度上决定了未来客群的层级。

说完这一点，我开始有些佩服Debbie心思的细腻。

着眼未来，价值需要远见来衡量

在与Debbie的聊天中，头条君还感受到了Debbie对于五象湖商圈未来价值的判断。

早在2015年前，五象湖板块就已经打出了概念，不少购房者蜂拥而至。

但彼时的五象湖仍然略显荒凉，经历了一轮火热后，价格回温到了6000元/㎡左右。

在经历了年间的疯狂打造后，越来越多的人选择置业这里，房价甚至一度紧跟南宁传统富人区凤岭北。

▲四大天王落户前的五象户房价

进入2019年后，随着五象湖“四大天王”的陆续出现，越来越多的高端住区出现在五象湖。

五象湖房价因此再一次迎来跳涨，2万+的房价，在当时已不算稀罕事。

而如今五象湖核心住区已趋于饱和，商圈的缺失就尤为突出了。

而这时，以合景悠方、万象汇、宝能环球汇为核心的五象湖商圈就此崛起，再次带动价值提升。

▲五象湖最核心商圈部分

这也是Debbie看中五象湖商圈的原因之一。

今年上半年，五象湖板块依旧是南宁市最热销的板块。这一点也印证了五象湖商圈在楼市中的吸引力。

▲今年上半年最热销板块（数据来源克而瑞）

随着板块阶段性的打造，五象湖人口也会在未来一段时间内阶段性集中入住。

届时，五象湖无论是商圈还是住宅，其价值或仍会再一次提升。

地铁+商业，到底有多火

攀谈了许久，头条君发现，Debbie对于地铁上的商圈还真是执着。

这么考虑也是无可厚非的，因为地铁+商业，意味着公寓市场的火爆。

江南万达就是最好的例子。

江南区商业氛围并不浓厚，而江南万达又属于商业+公寓的商业体结构，极其依靠人流效应。

但地铁2号线亭洪站正好落站江南万达前，这为江南万达带来了庞大的消费群体，激活了整个亭洪星光板块的商业氛围。

而江南万达的公寓产品也成了抢手货，不少购买者将其用于投资或经营，从庞大的人流消费场中取一杯羹。

当然，说到商圈，就不得不提到南宁最老牌的朝阳商圈。

早在上世纪初，这里就是老南宁商业最大的集散地。

西南商都、印象城、国贸中心、百盛步行街广场接连坐落后，朝阳商圈更是人气爆棚。

而这些商城，正好都分布在地铁1号线朝阳广场站附近。

▲地铁1号线朝阳广场站所处商圈

因朝阳商圈庞大且成熟的商业氛围，自地铁一号线的朝阳广场站开通以来，该站点也就成为了南宁市日常客流量最大的站点，常年排在全国前列。

▲2019年各市单日巅峰客流排名

得益于这样庞大的人流，朝阳商圈附近的公寓也是一“寓”难求，极其火爆。

位于印象城旁的国贸中心就是如此，其公寓几乎没有空置率，想要租还不一定能租得上。

因为各家早已入驻经营的创业者们收益颇丰，自然不会放过手上这个香饽饽。

尤其是像Debbie这样的创业经营，需要将商业购物融入居住场景的同时，还要考虑到成本与风险。

在目前住宅调控的楼市大背景下，低风险、总价低、门槛低、不限购的公寓产品，反而适时迎来“弯道超车”的逆袭机会。

用一句现下流行的话说：商业+公寓，yyds！

不过，Debbie也注意到，江南万达仅过地铁2号线一条线路，而国贸中心则是非地铁上盖物业。

而目前市场上，既有双地铁加持又属于地铁上盖物业的公寓，还具备板块升值潜力的，也就只有合景天汇广场·星寓了。

要知道，五象现在还处于人口逐步汇聚的阶段，而五象湖商圈，对于未来人流的汇聚，有极强的虹吸效应，公寓需求也将增长。

最关键的是，目前在五象湖商圈地铁交会处，商业+公寓的产品却不多。

如果在公寓需求爆发之前先抢占公寓市场份额，就等同于将商机攥进了手心里。

对于这块蛋糕，Debbie已经咬住了。

阳台+水电燃，这性价比不抓才怪

与Debbie谈论了这么久，头条君发现，其实Debbie已经对合景天汇广场·星寓做足了功课。

首先，合景天汇广场·星寓周边不仅汇聚有超80万㎡的商业体量，自身还有约22万㎡商业体量的合景悠方。

此外，项目还占据了地铁2、3号线平良立交站三个出站口，简直赢在了起跑线上。

其次，合景的商业运营能力在全国是能排上前10的，尤其是合景悠方系列商业体，更是合景商业的王牌。

而合景天汇广场·星寓正是依托着南宁合景悠方这个商业体，两者将反哺出属于自己的人气流量池。

从产品上看，作为目前仅存的五象湖商圈双地铁上盖在售公寓产品，合景天汇星寓打造的Loft产品模式，在五象湖也几乎是绝版。

▲合景天汇广场·星寓产品

合景天汇广场·星寓产品打造的建面约42-62㎡Loft产品，不仅能做双钥匙设计，还可以做三房，空间自由百变。

另外，相比于传统公寓，合景天汇广场·星寓产品不仅设有阳台，部分户型还通燃气，居住舒适几乎和住宅无二。

这对于需要兼顾生活和生意的Debbie，简直完美匹配。

Debbie偷偷告诉了头条君，其实她已经入手了两套，一套经营珠宝生意，一套用作生活居住。

对此，头条君并不感到惊讶，反倒十分赞同Debbie的选择。

要知道，近乎“抄底价”撬开五象湖的一套保值升值房产，对Debbie来说也是对未来的一份财产保障。

在临走之际，Debbie告诉我，7月正好是合景27周年司庆，项目做了不少优惠。

例如，到访送99元精美礼品一份、成交砸品牌家电大礼包、7.13元抢一口价房源及生活礼盒等，周末11点、15点还有粮或油整点抽。

此外，项目推出了CEO特批6套一口价房源7字头起的周年庆专属折扣。

换算下来，30万就能买五象核心商圈双地铁复式，还真不错。