2019年12月31日，赶在年末的最后一天，中山时代倾城小区的物业管理公司晒出了一年来的收支账单。物管公司公示小区账单，本是实现全体业主对物业管理的参与和监督，维护业主合法权益和社区良性运作的手段，但是这次的账单却惹起了小区业主的广泛争议。

有业主向记者报料称，时代倾城小区实行的是“酬金制”，公示账单是物管公司的义务，然而签约7年多以来，物管公司一直拒绝履行承诺；2019年在中山市住建部门的监管和督促下，物管公司才首次公示账单，但账单当中的数字，却让业主产生了更多的质疑。

购房合同约定小区施行“酬金制”

时代倾城小区位于沙溪大道东段南侧，小区总户数约3700户，至2013年开始收楼后，业主陆续入住，目前入住率接近6成，物业服务单位是广州市时代物业管理有限公司中山市分公司（下称，时代物管）。

“本物业管理项目工程竣工交付使用后采用酬金制收取物业管理服务费……每半年将物业管理服务计划和支出预算向全体业主公示备案，接受业主的监督……”这是该小区在购房合同以及附带的《前期物业管理服务协议》当中的约定条款。业主叶先生介绍，合同在2012年签订，8年来，物管公司一直未有履行承诺。 2019年，部分业主就小区停车位纠纷以及物管不公布账单等问题多次向沙溪镇住建部门投诉。资料显示，经调查后，住建部门已责令时代物管在2019年12月31日前，对小区公共收支做出公示。

2019年12月31日下午，时代物管晒出了小区8年来的第一张账单。

账单显示，2019年度，小区公共收入合计有25.8万元，专项支出合计67.7万元，小区年度公共收支为“-41.9万元”；账单明细较为简单，共13项，其中3项是收入明细，7项是支出明细，最高的收入项目是“广告类收入”，全年累计16万元，最高的支出项目是“商铺外围广场大修改造费用”“小区门楼及幕墙更新改造费用”，分别花费9.6万元、29.1万元。

账单公示后，在业主当中引起了更热烈的讨论。有业主指出，各项支出维修费用过高，所有项目从启动到执行，全部没有经过公示或者业主集体表决。此外，对于公共收入明细，业主们也有质疑。叶先生称，“从快递柜、小区广告到公共车位出租，都可以带来收入。以万人规模的社区而言，每个月2万元左右的公共收益实在太低。”

物管回应：“购房合同写错了”

对于账单公示的问题，记者曾数次联系小区物业相关负责人进行咨询。1月21日下午，时代物业一名王姓工作人员回复称，目前在小区物管中心的服务厅内，已经公示了2019年度账单，而2012—2018年期间的账单并未公开公示。

“小区物业在住建部门的备案过程中，登记的是小区物业管理采取‘包干制’收费模式。”该名工作人员称，因为开发商工作疏忽，导致部分业主的购房合同中错误添加了“酬金制”以及每半年公示一次账单的条款。

小区账单有争议？主管部门：物管方应及时答复

据中山市物业管理业内人士钟纪介绍，现行的物业收费有两种模式：包干制和酬金制。目前，中山大部分小区采用的是包干制，少数小区采用酬金制。

具体而言，包干制是指业主向物管公司支付固定物业服务费用，盈亏由物管公司自负；酬金制是指在预收的物业资金中按约定比例或者约定数额提取酬金给物业公司，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或承担。

在包干制的服务框架下，物业管理公司按照和业主双方约定的物业管理收费标准来收费，不论管理的好坏、经营的亏盈，均由物业管理企业承担，而与业主无关。实行包干制的前提是对物业服务费标准双方事先要有约定和承诺，即包干的具体额度。

而小区实行物业服务费用酬金制时，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。预收的物业服务支出属于代管性质，为所缴纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。如果物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

钟纪称，如果按照业主和物业签订的协议，业主除每月需支付约定的物业管理费外，还应该按照账单承担物业服务当中的超支部分；另一方面，该小区目前公示的账单，只有一级科目，是一个简单的“大数”，“这份账单的参考意义不大，物管公司应该公布明细账，这样才有说服力。”钟纪建议，如果业主们对账单存有疑问，可以直接要求物管公司公开账单明细，或向主管部门进行申诉，请求介入处理。

中山市住建局相关工作人员介绍，按照现行的《广东省物业管理条例》规定，采取酬金制的小区，物管公司每年应该不少于一次公布相关收入支出情况；而实施包干制的小区，则没有具体规定，可由业委会与物管公司协商具体情况，或在物业合同中列明相关情况。此外，该条例也规定，“业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况，以及共用场地、共用设施设备产生的水电费的分摊情况提出异议时，提供物业管理服务的企业应当及时答复。”

业主心声：盼业委会尽快成立

小区业主张聪告诉记者，目前多名热心业主正在筹划成立小区业主委员会，“从收楼开始，小区就没有成立业主委员会。直到最近两年，小区业主与物业公司的矛盾逐渐积累，特别是小区收支不透明、停车位不足等问题成为矛盾的焦点，才有热心业主站出来，开始组织大家成立业主委员会。”

除了对账单有争议外，在过去几年，小区业主和物管方发生过多次矛盾，其根源在于小区车位的配比不足。“楼盘在销售时，声称规划的停车位配比是1:1.1；但在业主入住后，开发商又称因为将小区改为人车分流设计，部分地上停车位取消。目前只剩地下停车位约2700个。”张聪介绍，业主们对停车位的争议主要集中在几个方面：1、对于未售出的车位和人防车位，物管方不予短时间租赁；2、地面停车场被围敝、空置；3、停车场原有4个出入口，目前只开放了两个，造成上下班时间交通堵塞。

张聪称，成立业主大会和业主委员会的目的，在于让小区内的全体业主通过制定和遵从共同的契约和规章，能够依据法律法规对属于业主们自己的房产物业进行监督和管理，从而提升小区的人居环境和业主的生活品质，进而达到小区物业的保值升值。

（应部分受访者要求，姓名匿名处理）

【采写】南方日报中山暗访组

原标题：物业服务收费将如何调整？

　　“物业服务收费实行市场调节价并适时调整。”《北京市物业管理条例》中的这句话是业主最关心的一句话。专家指出，物业费多年未变的老小区确实需要适度“松绑”，但市场定价、适时调整不是坐地起价、单方决定，物业费调整需与业主协商，物业公司更需按时“晒”账单，证明确需调价。

　　老小区物业费多年未变

　　住宅小区调整物业费，并非没有先例。位于丰台新村街道的怡海花园社区，就曾通过召开业主大会的程序，于2010年和2017年两次成功上调物业费。老业主王女士说：“物业服务好，大家伙儿信任，又确是因为服务成本上涨的理由而需要适度上调物业费，我们便签字同意了。”

　　但是，更多的老住宅小区，物业费多年来都保持纹丝不动。以建成于1998年的某老旧小区为例，其二手房部分物业费的价格是多层约0.6元/平方米、高层约1.7元/平方米，房改房部分则是每年每户约80元的保洁费。“小区全年物业支出在1400万左右，业主缴费和补贴费用总计约1000万元，收支差在400万元。”小区物业负责人告诉记者。

　　原地踏步的物业费和不断上涨的服务成本，一动一静下，物业公司闹亏空，物业服务质量也跟不上业主的要求，不少纠纷也由此产生。条例提出，相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，物业服务收费实行市场调节价并适时调整。

　　自主定价前提是与业主协商

　　有业主担忧，允许适时调整是否意味着物业公司想调就可调？

　　“条例所提及的市场调节价与适时调整这两个词，并不意味着物业企业可以强势地坐地起价，业主只能被动接受。”惠诚律所律师周勤华谈到，市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。一方面，物业企业对物业费确实具有自主定价权，但另一方面，这个定价并不是单方的，而是要受到市场竞争这只无形之“手”的制约。“换言之，你有定价权，但业主也有性价比最优的选择权，是供需双方协商自愿的结果。”

　　至于适时调整，是指根据当时的服务成本与市场供需关系而进行的动态、良性的调整。“由官方机构建立实时的物业成本信息保障机制，这次也明确写入条例。”周勤华指出，根据规定，市住建委要发布住宅小区物业服务项目清单，物业管理行业协会要监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则。业主可通过这两份信息，获取客观适时的物业成本数据，并以此为参考，与物业公司协商出合理公平的物业服务价格。

　　物业公司按时“晒”账单

　　“市场调价机制下，物业费调整更要有理可依。”北京物协秘书长宋宝程就提出，对于实行市场调节价的物业项目，物业公司要有三个做到：做好物业服务的规定动作；按时“晒”账单；按规定的程序合理调整物业费。

　　账单该怎么“晒”？条例明确，物业服务人应当在物业管理区域内显著位置如实、及时公示的信息中，就包括物业服务内容和标准、收费标准和方式；上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；上一年度公共水电费用分摊情况、物业费、公共收益收支与专项维修资金使用情况。

　　根据条例规定，物业服务人利用共用部分从事经营活动的，应当将公共收益单独列账。“公共收益单独列账是此前一些小区的试点尝试，这次将先行先试的经验正式列入立法，作为制度固定下来。”周勤华告诉记者，此次明确公共收益单独列支，既确保了账户的清晰，让源于公共的收益能真正用之于公共领域，也是对业主知情权的保护，能更大程度激发广大业主积极参与物业管理的热情。本报记者 赵莹莹

(责编：孟竹、鲍聪颖)