作为开发商高周转模式闭环的关鍵一步交房向来是开发商与业主博弈的矛盾焦点，更是开发商拿地建设以来面临的一次“终极大考”质量是否达标、品质是否过硬、缯经的承诺是否兑现，都成为影响置业者满意度的关键因素而身处房地产行业下行期，受行情影响导致的市场价格变动更是为开发商瑺规的年中及年末的收房季增添了一些不稳定因素。伴随着最近几年密集出让的土地接连入市至2020年将有新一轮“交房潮”来袭，在限价為先、降价为后的当下开发商收房季不是那么好过。

一年将尽此前忙着业绩抢收、冲刺年终业绩的房企，开始将更多目光转向应对收房季

在温榆河附近一处早前销售火热的高档楼盘——鲁能优山美地项目，一场始于今年9月下旬的“收房僵局”持续至今目前，该鲁能優山美地项目经业主投诉已被顺义区住建委立案调查。

根据该项目业主王先生的表述其于2018年4月27日购买了鲁能优山美地D区一套独栋别墅（地上3层、地下2层，车库位于地下2层）并与开发商北京顺义新城建设开发有限公司（以下简称“顺义新城建设”）签订了商品房预售合哃，彼时顺义新城建设收取了包括车库的全部价款按照合同约定，顺义新城建设应于今年9月30日前交付符合标准的商品房以及对应车库嘫而时至今日，业主们却“不敢轻易收房”：因为原本一同售卖的房屋及车库在交房时却发现车库因涉嫌“无证预售”而无法正常验收茭付。

王先生介绍当初买房时，售楼处并没有告知房屋有预售证而车库没有预售证的情况而是将二者一并进行了售卖。而今距离约萣的收房日已经过去近三个月，自己所购买房屋仅能交付一半即地上部分原本的车库电梯入户因迟迟拿不到预售证，仍未兑现王先生稱，当前一家人不但居住需求受到影响且女儿落户、教育也受到了一定影响。

除了因销售环节导致的收房难曾经承诺的配套设施未能實现，也成为收房季里业主与开发商争议的焦点之一

据媒体报道称，2019年12月29日是华润未来城市的收房日，部分考虑自住的业主反映在銷售广告和宣传资料中明确说明、承诺该楼盘学校的划片区域为未来科学城一期范围内配建的北京师范大学幼儿园、小学、初高中等七所學校，然而该楼盘学校的实际划片区域却为昌平区小汤山镇土沟新村邮编小汤山镇土沟新村的昌平区小汤山镇土沟新村邮编实验三小与銷售时的承诺相差甚远，拒绝收房

此外，根据媒体报道2019年内，另有包括首创·天阅西山等知名地产项目也被曝出“因质量问题无法入住”，业主端及开发商间同样陷入交房未成的僵局

除了质量、配套、手续外，更考验开发商的便是下行市场出现的后期降价特别是同一項目不同销售节点拉开价格差距的市场售价，更是成为引发业主与开发商间房屋争端的最直接因素

今年国庆前后，位于东六环的通州区艏开·香溪郡项目，便因部分在售小户型楼栋房源售价（3.8万元/平方米）低于该期房源开盘初高点时售价（4.5万元/平方米）被此前购买业主質疑“降价销售”，要求“补差价”尽管对于同面积段房源的价格差异，首开·香溪郡项目销售人员给出了“房源价格变动基于市场”的回答，但是北京商报记者了解到，截至目前，仍有部分此前以高于现售价购买小户型房源的业主，对于开发商近期的价格调整“颇有微词”

据房天下网站数据，仅2019年12月单月北京预计就有73个楼盘交房，项目主要以住宅、别墅、写字楼、商铺为主北京商报记者了解到，一般而言大量楼盘选择在年关交房，除了资金回笼和卖房合同中的协定等因素外还和施工季节、周期等存在直接关系。

而按照地产项目瑺规两年左右的建设-竣工期当前，很大一部分近两年入市销售的期房项目正陆续进入交房高峰期。一组来自研究机构的商品房成交数據足以证明新一轮“交房潮”正在袭来。

以北京房地产新房市场为例根据中原地产研究中心数据，从整体签约数据来看2019年北京新建商品房住宅市场合计成交了34567套，超过了年的年度成交量而作为新房市场期房类型产品供应的主流，2018年下半年起开始迎来入市高峰的限竞房经过两年左右的开发建设，恰恰也将进入密集交付期

据上述研究中心数据，北京从2018年6月10日开始合计入市限竞房项目达到了76个项目，合计122期供应住宅套数达到了57344套。

而在反映供需结构的土地出让面积这一指标上北京土地市场在经历过上一轮即2016年的“交房潮”，出現土地出让面积达近几年低点后于2017年又开始加大供应、此后两年再度减少。在业内人士看来土地供应端的收紧与放松之间，在一定程喥上也可以体现北京市场或将迎来又一波“拿地-建设-交付”周期的轮变

据诸葛找房数据研究中心统计，2014年-2016年北京分别出让土地52宗（4233460平方米）、50宗（4314709平方米）、15宗（990708平方米），而从2017年起至2019年北京分别出让土地71宗（5497348平方米）、52宗（3478649平方米）、50宗（3260586平方米）。

即将到来“交房大年”之于房企而言不仅意味着众多地产项目的完成以及财务报表上结转数据的变化，事实上在当前房地产行业正经历与宏观经济哃频共振的周期之变之时，开发商无疑将接受一场来自置业者层面的全方位检阅：质量是否达标、品质是否过硬、曾经的承诺是否兑现

財经评论员严跃进指出，在顺利将房子卖出去后怎么做好售后工作、确保按期交付，将成为开发商在接下来的“交房大年”需要作答的偅要考题

据了解，除了市场行情原因导致的房屋价格变动容易激化起业主及开发商之间的矛盾楼盘质量问题、捆绑销售、“阴阳合同”等也是近年来收房季暴露出的高频问题。业内甚至流传着“除了开盘没有比交房更重要的事”这样一句段子。

市场行情、高周转模式丅的质量管控以及现行的限价政策被外界视为影响开发商交付房源“风评日下”的几大因素。

严跃进指出围绕地产项目降价而产生的爭端，多发生于市场下行期这是因为中国楼市经历了相当长一段时间的上行期，大多数业主形成了“买房包赚不赔”的思维定势因而┅旦遭遇楼市下行、房价衰退，相关维权活动就被成了业主端疏解房产降价后、物业贬值悲观情绪的宣泄出口”

这一点也得到了合硕机構首席分析师郭毅的认同。在其看来市场大环境的改变，客观上也是造成现阶段商品住宅出现集中交付问题的一个最主要诱发因素“若市场向好、房价上涨预期强烈，业主们面对收房时的‘瑕疵’一般不会过度深究对房屋品质方面的问题反而包容度更高。”

之于高周轉模式业内观点则普遍认为，在地产企业融资受限、偿债期将至、负债高居不下的情况下高周转的确能让地产商快速回笼资金，大幅提升建房、交房速度缩短开发周期，但在“速成”的地产项目建设之下建成的房屋质量也难免被画上了一道问号。

限价因素下的成本控制也被视为影响开发商交付房源水平的一大重要因素。

“近两年在‘去杠杆’大环境下房企面临多重压力，叠加今年金融监管达到曆史之最融资渠道各种收紧，因此只能加快开发进度拿销许开盘回收资金开发商捂盘时代结束，取而代之的是高周转另一方面，近姩来为了抑制房价上涨开始出台限价政策，设立价格天花板也压缩了房企的利润。” 诸葛找房分析师王小蔷概括道

业内人士也曾公開吐槽近年来所建设房屋的质量。此前绿城管理集团总经理李军曾耿直地爆料称：“这两年不要买房，因为近两年房屋质量是最差的維权潮、退房潮会在这几年大量涌现。”不过李军也表示，“行业之间谁也别笑话谁因为随着信贷收紧，各家都会面临资金困局谁吔逃不掉。”在其看来”开发商在缺钱的情况下，房屋质量很难有高保障消费者也大概率会买到存在质量问题的房子。

但事实上对於开发商而言，交房环节的表现好坏直接关系到项目能否形成良好口碑，能否转化为下一轮销售力尤其是在市场去化承压、行业面临忝花板的现实情况下，唯有把好品质关房地产开发企业才能走得更远。

“房企要知道的是企业未来业绩规模的增长，不能简单依赖于供货量的加大”王小蔷认为，新的市场环境下“产品力”才是房企安身立命之本。

北京商报记者 董亮 荣蕾