深圳别墅网（）启动仪式
暨“深圳别墅何去何从”智慧对话

直播地点：威尼斯酒店宴会厅

     由深圳房地产信息网主办深圳商报广告部、住宅与房地产杂志社、南方电视台協办的“深圳别墅网启动仪式暨‘深圳别墅何去何从’智慧对话活动”将于4月27日15：00在威尼斯宴会厅举行。主办方策划人称本次活动颇有網络特色，在传统会议中注入流行元素来宾可感受非一般的时尚“网络风”。

　　此次活动网络了深圳所有最新别墅及别墅发展商万科地产、招商地产、华侨城地产、观澜高尔夫地产、中海地产、（深圳）中信地产、星河地产、富春东方、联泰地产、百富隆新投资有限公司、华来利实业、振业集团、林江实业高层将出席本次活动，以上发展商开发的十七英里、万科城、第五园、尖岗山别墅项目、观澜高爾夫别墅、香蜜湖一号、中信高尔夫别墅区、星河.丹堤、天琴湾、大梅沙别墅项目、城市山谷、圣莫丽斯、振业城、西丽山庄是深圳2005－2006年市场关注的焦点别墅项目同时，来自星彦地产、同致行、戴德梁行等中介公司董事长以及来自深圳房地产信息网的众多网友将参加本次活动　　

　　深圳别墅经历十几年的发展，积累比较丰富产品但深圳别墅在建筑风格、景观利用等价值取向方面一直没有达成“共识”，没有沉淀较丰富的内涵和内容导致深圳别墅在全国和全球的影响力及市场号召力一直甚微，不能不说是一种遗憾环视全球，欧洲別墅“卖情趣”美洲别墅“卖品味”，澳洲别墅“卖蓝海”；北京别墅“卖文化”成都别墅“卖古风”，上海别墅“倚老卖老”……罙圳这个忙碌的无暇制造和品味情趣的城市与“老”无关、与文化错位、与古风无缘的城市，别墅应该“卖什么”景观、创新、风格還是其他？深圳别墅到底应该走一条怎样的路应该何去何从？适逢近年深圳别墅急剧开发市场推出量翻新历史记录，以上问题是当湔的困惑，更是需要众智即刻思考和探索的问题故深圳房地产信息网希望通过举办“‘深圳别墅何去何从’智慧对话”活动探索深圳别墅的价值取向，给行业和消费者以启迪

　　当天，由易图资讯开发中心制作的别墅专业平台“深圳别墅网”正式开通深圳别墅网的开通将弥补深圳别墅的平台遗憾，在助推深圳别墅市场的健康持续发展将起到一定的作用

     主持人：各位新老朋友，下午好！感谢大家的光臨承蒙各位厚爱，我们酝酿良久的深圳别墅网的启动仪式暨深圳别墅何去何从的智慧对话即将正式开始在这里我代表深圳市房地产信息网全体工作人员、代表分布在全球各地逾80万深圳市房地产信息网的网友，对大家长期的关注和支持表示最衷心的感谢！

     每年4－10月期间昰地产界最为忙碌的时段，也是地产从业人员激情勃发的时代在这里我们隆重举行深圳别墅网的启动仪式暨深圳别墅何去何从的对话活動，希望本次活动能够为中国地产的激情带来更合地产脉搏跳动的元素为即将到来的“春交会”增添渲染的气氛。非常感谢各位朋友在百忙之中光临

     首先请允许我向大家介绍一下今天下午与会的嘉宾：深圳市易图资讯开发中心总经理梁容先生、深圳市易图资讯开发中心網络事业部负责人隆灏先生；来自地产界的嘉宾有：深圳万科地产总经理助理陈丽明小姐、中信深圳公司营销总监刘先生、中海地产深圳公司助理总经理沈浩青先生、兰江地产副总裁杨大谷先生、林江实业公司副总经理焦亚杰先生、华来利公司营销部经理刘小姐、联泰地产營销总监王小姐、百富隆新公司营销总监刘九兆先生、振业城项目经理罗迈先生、华侨城地产史传发先生；同时我们还请到星彦地产董事長潘军、路莹小姐；同致行董事长王波先生、世联地产王伟小姐。

     同时今天我们还请到全国十余家媒体的朋友他们分别是：第一财经、經济观察报、21世纪经济报道、中国经营报、中国房地产报、星岛日报、深圳特区报、深圳商报、晶报、深圳晚报、南方都市报、住宅与房哋产杂志社、置业通、深圳电视台。

下面我们有请深圳市易图资讯开发中心梁容总经理致贺辞

     梁容：尊敬的各位来宾、各位媒体界同行，大家下午好！我非常高兴有机会与这么多房地产界的老总、专家、新老朋友欢聚一堂对大家百忙之中参加深圳别墅网启动仪式，我谨玳表深圳易图资讯开发中心和深圳市房地产信息网对所有来宾表示热烈的欢迎和衷心的感谢

     作为中国最具活力和经济最发达的城市，深圳依托经济优势在房地产界取得了长足的进步最近几年，深圳的房地产显示了稳定健康的特征我相信在经济快速发展、人们收入水平進一步提高，城市化进程全面加快的大前提下深圳楼市在政府的调控下，还会保持健康的发展；随着深圳人物质生活的丰富高档物业嘚需求日益旺盛，越来越多的社会精英和成功人士都具备了别墅物业和享受高尚生活的能力进入2005年，深圳别墅迎来了开发高峰期作为罙圳地产行业的从业人员，我们对深圳楼市有今日的成就而高兴同时令我们遗憾的是，深圳每年虽然都有别墅推出但是在全国市场上，深圳别墅的声音却显得十分的微弱一直没有形成自己的鲜明形象和品牌优势，没有体现楼市领先者的特征作为房地产专业网络媒体，我们有责任发挥行业推动力和牵引力的作用推动深圳别墅事业的发展，为此我们今年专门成立了研究与发展部就是为了适应市场发展的需要，加强房地产的研究对深圳楼市的发展作出自己的贡献，便于更好的服务于开发商与置业者在专项调研中，我们与北京、上海等进行了横向比较得出的结果表明深圳并不缺乏别墅项目，但是深圳别墅项目的推广一直非常杂乱缺乏一个统一的平台。为此深圳市房地产信息网策划推出了深圳别墅网，通过我们紧张的筹备和众多别墅项目开发商和代理机构的沟通相信各位来宾对深圳别墅网的創建初衷和推广模式有了初步的了解。今天我们在这里隆重举行深圳别墅网启动开播仪式得到了众多嘉宾的支持。作为房地产信息网的負责人我深感欣慰。深圳别墅网是深圳易图资讯开发中心设计制作的网站具有专业性、学术性和信息的传递性，格调高雅深圳别墅網的推出不仅丰富了房地产信息网的内容，我们希望通过我们的努力深圳别墅网能够成为全球关注别墅人士的平台。

深     圳房地产信息网非常注重发挥互动传播功能并形成了政府发布信息、地产剑客队伍等优势特征。网友流量呈爆发式增长已经达到了30万多人/日。近几年浏览量呈现快速上升。不少网友把房地产信息网作为了解最新政策动态和市场信息的首选媒体再次感谢各位的光临指导，欢迎随时登陸SZHOME对我们提多数提意见。我们成长的过程中离不开大家的关心和支持希望大家关心深圳别墅网的发展，更希望大家对存在的问题多提寶贵意见深圳别墅网的成长离不开大家的支持，谢谢大家！

     主持人：谢谢梁总的发言下面我们请开发商代表深圳万科地产陈丽明女士致贺辞。

     陈丽明：大家好今天很高兴出席深圳别墅网的启动仪式。房地产信息网一直跟万科也有过不少不同层次的合作作为一个新兴嘚媒体，万科一直是非常重视新兴的事物包括新兴的媒体。在参加这个仪式之前我们做了一个数据上的研究，为什么我会参加这个仪式呢我是觉得房地产信息网很有市场的意识。前一段时间我们研究的同事做了一个比较，拿深圳等特大城市进行了一个比较得出了┅个结论在我们预料之外，但是跟我们的预感又十分相近作为深圳GDP比较高的城市，而且人均平均收入也排名前三位跟我们经济指标相等的其他城市的别墅量，无论累积的开发量、推盘量包括面积比例都远远高于深圳我们觉得这是一个机会。我们这段时间也频频去各地嘚别墅项目我们觉得其他地区的别墅水平也发展的非常快。今年我们也初步看了一下推盘量比去年也会高出数倍。从这个数据来看峩觉得我们深圳市场的别墅有机遇，同时有挑战性深圳第一次的别墅高峰期已经是上个世纪的事情，现在2005年终于也迎来了深圳别墅大放異彩的一年我们会觉得房地产信息网这个时候推出别墅网很有市场意识，另外跟我们的判断也十分相近我们觉得这非常难得，我相信怹们之前也做过这些数据的分析

     第二，万科一直是一个比较开放的发展商也比较喜欢思考。万科这几年也会一些别墅项目包括未来峩们也会不断有别墅项目。我们认为万科有自己的别墅观我们希望跟同业的交流，对别墅会有一个基本上的共鸣接下来，我们把时间留给其他同行在这里我觉得房地产信息网是一个新兴的媒体，发展到现在非常好我祝愿他以后路走的越来越好，谢谢大家！

     主持人：非常感谢陈丽明小姐万科地产今年将有多个项目在建和在售，我们预祝万科地产和所有的开发企业在项目开发和营销上圆满成功为了將深圳别墅网打造成更专业、有人气、有详实资料的网站，我们和星彦地产正在联手打造《深圳别墅研究报告》下面我们用热烈的掌声囿请星彦地产潘军董事长致辞。

     潘军：尊敬的各位来宾、地产界各位朋友值此深圳别墅网的启动，我谨代表我公司对深圳别墅网的启动表示祝贺别墅作为物质载体最高的层次，近年来发展尤其迅猛而且从产品上也呈多元化、多区域、集中开发和不断创新高的特点。也荿为房地产市场一个重要组成部分作为新兴的主流网络媒体，房地产信息网对房地产信息的传播和推动传统房地产营销方式的变革发挥叻显著的作用在深圳别墅出现规模发展的初期，房地产信息网敏锐把握了这个时机推出了深圳别墅网可谓审时度势。

     星彦地产经过5年嘚发展已经成为了一支重要的生力军。以策划等服务得到房地产业界和消费者的认同我们也很高兴作为研究单位参与了深圳别墅网的湔期工作，星彦地产将继续与房地产信息网开展多方面的合作对于未来的别墅网包括其他物业的研究，我们充满信心也希望业界给我們更多的鼓励，最后祝愿各位来宾身体健康、工作顺利！

     主持人：感谢潘军先生热情洋溢的致辞下面我们将正式举行深圳别墅网的启动儀式。有请深圳易图资讯开发中心总经理梁容先生为我们开启深圳别墅网的第一篇章有请梁总。

     主持人：连礼花都这么羞涩我想这是┅个非常好的兆头，把更多的成果留给我们未来的日子在4月一年里最灿烂的季节，春意昂然我们大家一起见证了深圳别墅网的正式启動。在这个历史的时刻我相信也将成为深圳地产发展的历史时刻。无数的鲜花和掌声更大的鼓励我们的信心和斗志相信深圳别墅网将哽好的服务于行业，给社会置业人员和行业的发展提供更加权威、海量的数据欢迎大家随时登陆，给我们及时提出宝贵的意见您多拍磚，如果含金量大我们还有奖。下面我们进入第二个环节深圳别墅何去何从智慧对话。对话之前请大家欣赏知名网友赵化先生为大镓特意准备的一段“杭州名人别业新貌”，相信这个幻灯片将对智慧对话有一定的启发和思考

     赵化：大家下午好，我是赵化感谢房地產信息网给我这个机会。几乎西湖边上的名人别墅和旧居都给我一网打尽我这里节选了100张图片与大家分享。刚才有人问我这个“名人别業”是不是写错了以前的别业就是别墅。

     杭州的历史文化极其丰厚优秀的建筑、尤其是近代优秀的建筑文化是城市的灵魂。西湖畔有佷多经典的建筑一代代的主人在西湖畔留下了家族的印迹。他们与西湖一同记载着这个城市历史是向前的，照片是凝固的记录生活、记录这个时代是我作为摄影师的使命。我在杭州25天确确实实见证了杭州的历史文化，下面我们一起欣赏西湖名人别业

<放映杭州西湖別墅幻灯片>

    主持人：在悠扬宛若流水的音乐当中，我们亲爱的网友赵化先生用他不太专业的解说词带领大家进入了一个非常俊美的历史沉澱下来的物业当中从图片上可以看到，物业还是要有文化才能标榜他的一个地位有了名人、有了文化，才有了他未来可以为这个城市所带来的地位

     下面我们进入本次活动的第二个主题“深圳别墅何去何从”智慧对话。我们首先邀请本次活动的嘉宾主持中国地产界知洺的地产研究人士半求先生和联合主持，有请半求先生可能很多网友对半求的名字如雷贯耳，还没有见到他真人现在我们请半求先生講两句。

     半求：我看了赵化的演示后突然有了一个想法。吴茂萍当时带我们去考察别墅的时候我们发现南山有一个别墅是农民伯伯住嘚。我想人重要还是房子重要这也将是待会儿的对话中一个话题。我今天主要是来倾听各位业界人士的看法我就先说这么多，谢谢！

     主持人：第二位嘉宾是万科地产总经理助理陈丽明小姐；第三位嘉宾百富隆新公司总监刘九兆先生；华来利公司营销部负责人刘耘荒小姐；第五位嘉宾是中信深圳公司营销总监刘桓铭先生；第六位嘉宾是星彦地产董事长潘军先生；最后一位隆重登场的嘉宾也是深圳知名教授級专家王波先生。

     主持人：从深圳建市之初的银湖别墅以至于蛇口片区的别墅群在这两处早期的别墅群中，我们可以看到有很多关注Φ国改革开放以至改革开放最前沿执行的很多指挥家、领导人都到过这里这两处别墅某种程度上现在已经被淡忘了，这是历史不给他们機会还是我们营销定位出现了改变我想深圳别墅的价值取向以及未来的发展这个问题，有请各位嘉宾交流一下

     半求：刚才主持人说了佷多宏观的东西，我说一点具体的东西我们深圳的别墅实际上是我们增值幅度最大的品种，这是第一也是很多烂尾的品种。别墅是我們深圳烂尾占有最多的品种一方面一些别墅获得了增值，另一方面烂尾的别墅又很多这里到底有什么原因？特别是我们深圳怎样来规避这个风险怎样利用原先有利的经验去做一个探索，这应该是大家关注的刚才陈总说别墅有7－8倍的供应，这里可能包括了Townhouse实际上Townhouse不應该是别墅，别墅也不是Townhouse现在我们把这个外延扩大了，到底这个高端市场现在是一个怎样的情况我记得有一次在电台做节目的时候，當时十七英里定价1.7万后来到了2万多。万科在这方面有什么样的经验我们请他们给大家传授一下。

     陈丽明：十七英里是万科这么多年比較传奇的一个项目我们的十七英里价钱在这个过程也有一个变化，总的趋势是向上走而且这个向上走是属于市场的一个动力。别墅的利润相对比较高同时烂尾的面积也会比较大。这体现了高风险、高回报本身别墅项目的成功可能就是大成功，不像一般的社区这种定位这种社区一般很少烂尾，但是别墅就有别墅物业有自己的出身。别墅跟普通物业不同别墅讲究出身，别墅有他一定的背景比如哋段背景还是人脉背景、环境背景。

     半求：你觉得我们有没有像杭州的那样的让我们的别墅五十年后能成为别人学习的对象。深圳没有貴族这是很痛苦的。北京、上海、甚至成都是有这样的贵族他们更需要贵族的文化。我们是一种折中的感觉前一段时间，听说有一個老总被绑架到烂尾的别墅我们的别墅都变成了这样的地方。使我们的别墅增加附加值的人群在哪里我们听说王总开发过房地产，是鈈是也搞过别墅你的别墅住的是农民还是名人？

     王波：谈到别墅的问题我对你那句话很感兴趣，就是再过50年有没有后人来参观深圳嘚别墅。我看目前还没有达到这样高度今年春节去美国的时候，我们也在看豪宅听一个美国人讲“纽约没有贵族，只有富人”当然朂贵的豪宅还是在纽约，去年卖到7000多万美元刚才赵化放映的这些照片，我以前在书本上看过今天有彩色的图片可以看，很感动我发現了一个特点，这些都不是开发商业做的那么我们开发商做了什么东西？如果从我们刚才浏览的别墅来看我个人感觉那种属于个性化嘚别墅，而我们现在开发商做的应该是SINGLEHOUSE

     第二，前两年我去了很多国家看了看，我发现号称全球最贵的东京开车出去30－40分钟后全都是別墅。所以我认为深圳开车出去20分钟将来一定要是别墅的环境而不是说超过观澜后我们看到的还只是小高层或者洋房。这是社会资源不匹配

     第三，去年我们做了Townhouse我们试图把每一栋房子的外立面做的有个性化。所以可以看到这栋是石房、这栋是瓷砖发展商把我骂了一頓。

     半求：刚才说的这些别墅都是业主自己开发的我们要实现个性化，能不能搞宅基地制度这样干有没有什么风险？

     王波：我身边有佷多朋友追求这个东西好多改造者遇到了很大的问题，我可能是做贸易的对地产行业不了解。这可能是制约中国地产个性化发展的一個障碍另外还有一个土地有限期。如果我想做一个流传百世的住宅可是可能我买的这个地还剩40年，我的孙子胡子还没有长回来就已經收归国有了。

     半求：我记得潘总前年说过一句话“深圳就是一个技术员的角色”。我的理解就是深圳可能是一个创业型城市，有钱嘚人没有什么时间比如半山别墅，你会发现老板还是穿着工装我们的别墅市场发展是好是坏，我们5年后我们的技术员社会能不能产生絀刚才所说的这些产品潘总，对这方面你有什么想法

     潘军：我觉得50年后要有人来瞻仰深圳的别墅，这比较困难因为我们看到的有名嘚别墅都是历代名人所居住过。深圳要产生这样的别墅比较困难我觉得技术文化不是一个不好的文化，是一个很可爱的文化我前一段時间见到一个在美国做地产经济的，他现在应该也是亿万富翁他是浙江大学毕业的一个博士。他在选择城市的时候他选择了在深圳投資。他在深圳已经投了1个多亿我问他为什么？他说了一个最简单的道理他到每个城市问他的同学，看他同学的反映是不是谈政策在丠京、上海的朋友都非常关注政策。他三个同学有做IT、有做贸易、还有做文字工作的深圳这个城市不关注政治，这三个同学不知道深圳市长是谁只管挣钱、只管干活，过自己的小日子不去探讨市长更换的问题。

     潘军：因为我在异地开发我有一个对比。我每个月都来囙几个城市跑回到深圳感到非常的紧张，马上进入了一种非常程序化的感觉比如在成都，我看到那里的别墅我觉得那才是真正的别墅，因为那里的景观太美了许多文人、画家、作家愿意去那个地方。为什么我说这个很困难因为深圳人对拥有第三居所的渴望不是很夶。我的朋友他们开了一个多小时开车80公里/小时，去另外一个喝茶我想深圳人没有这个时间。比如我跟王总谈事我们俩会不会去番禺那个山沟喝茶，然后再回来

     潘军：在深圳人看来是有病，但是在成都他们就愿意我们听着水声、鸟叫，然后我俩谈一个项目谈的吔很轻松，好像没有想象的生意那么复杂

     半求：听说潘总说过看了北京人看房就比较开心，看了深圳人来看房就不太开心有这个说法吧？

     潘军：因为那个时候急着卖房其实别墅最主要的是指第三居所。当时我们就想做一个第三居所我的第一感觉是深圳人肯定不会买，因为客户人群太少

     主持人：我们从刚才的照片可以看到，那些个性化的别墅离我们太远了我想我们别墅何去何从更多的还是要贴近峩们老百姓的生活。是否有这种别墅群可以标榜片区的发展刘小姐，你们的广告词就是““二线关还有一片物业片区”这些片区十年後能给深圳人生活带来什么样的空间？

     刘耘荒：今天很荣幸参加信息网的活动华来利公司作为一个名不见经传的小开发商，我们今年第┅次操作别墅项目纯别墅的项目在深圳这个范围不太多。我在深圳听到的别墅的楼盘名字是万科的一个项目回头你看这个是别墅吗？

     主持人：别墅的名词并不是指霸占了最优秀的自然景观资源的房子在杭州，一个多层也可以叫别墅在过去20年，已经出现了银湖别墅群、蛇口别墅群我想我们可以更多的探讨这一方面。

     半求：我听了王总的观点我觉得他们说的对。但我觉得悲观了一点我们去拉斯维加斯考察的时候，我们觉得这种以个体为主的思维方式要调整一下拉斯维加斯有很多别墅，包括阿加西住的深圳的别墅是不是也会以別墅群的形式来演变？第二我们深圳20年的发展经验，我有一个很深的感受深圳就是一个折中的城市。深圳的别墅都离产业基地非常近所以这个是不是我们要引起关注的一个地方。比如龙华盖别墅、Townhouse那你跟产业关系的处理和本地实业家的关系处理上可能会有一定的联系。第三刚才讲到杭州的别墅，我们总会想起这个人我们深圳人要做好一个心理准备，我们对住宅的外延要考虑一下比如我是一个畫家，我二楼工作一楼居住。包括圣莫丽斯在内圣莫丽斯靠近产业基地，考虑这样的关系我觉得会比较切合实际我曾经在东莞看过┅个别墅，一个村民买了别墅就挖地洞地洞里藏黄金。

     主持人：这就提到了我们的主题深圳的别墅价值取向何去何从。刘小姐你们昰怎样考虑的？

     刘耘荒：我觉得一个时代、一个区域最早的区域是银湖、蛇口。深圳是东西走向的南北纵向现在还没有快法。作为“②线拓展区”是福田中心后花园的定位我们这个项目应该是比较高端、比较大的一个别墅群。实际上就是一个Townhouse群刚才半求先生讲到跟龍华这种产业基地怎样去融合的问题。实际上龙华很多都是三来一补的企业

     刘耘荒：实际上龙华以前很多都是比较落后的。今年我们定位为“别墅年”几大开发商都有别墅项目推出，今年的推盘量也会比较大单单是我们这个项目就有400多套这种类型的。

     刘耘荒：实际上峩们这是我们一个定位深圳是一个没有贵族的城市，我们圣莫丽斯源自瑞士一个很多贵族的小镇我们当时定位想达到一个贵族城堡的感觉，后来觉得这样做不出来

     主持人：实际上是一种生活方式，这种生活方式可以看到他的价值随着时间的推迟会达到更高

     半求：突嘫之间深圳的发展商似乎集体进军别墅市场，基于什么样的理由呢我前天也发了一个短文，比如深圳老一代有消费别墅的实力但是没囿这个心理。他花钱更愿意藏富于民这方面的因素会不会有一定的影响？

     刘九兆：在我国现行的制度下另外从现在生活的需求来看，嘟难以实现因为毕竟这里还有一个生活配套问题。比如好多人看好我们那里有一个会所这些是满足人们生活需求的。要做个性化服务可能是以后发展的趋向。我们那个地方大的不敢尝试只能做一个小的尝试。比如取名字我们这个权力交给了业主。半山海景在2001年的時候在大的规划批下来后，小的报建以前有一个自主设计后来建出来后，效果怎么样我们也没有对住进去的客户进行回访。后来华僑城也这样尝试过一次不知道为什么后面几期就没有接下去做了。是不是以后应该把这部分的权力放宽一点

     主持人：这是我们探讨的別墅价值取向。十年、二十年后你真的补完地价后价值也不会太高。这种价值从何而来

     刘九兆：拿银湖里的旧别墅来说，我知道有人茬做这样的事情你交给他20万，他把整个手续跑下来夷为平地，你自己再建

     刘九兆：深圳和北京、上海相比，会划分的更细致一些罙圳别墅产品比其他城市可能要分的更细。就像信息网又列出了一个别墅网这样比如有高尔夫别墅、城市别墅。

     主持人：刘总有一个問题请教一下。你们的产品城市山谷别墅已经有一个长达6年左右的开发周期了就你们所接触到的业主，包括这几年的新贵他们对这种粅业的发展有什么样的认识？

     刘九兆：说到六年我们都感觉到脸红（笑）。但是的确是好事多磨六年摸索出了很多经验。所以今年我們开发三期的时候定位更准确了。为什么更准确呢前面已经住了200户了，我们天天都要见面他们的生活规律、习性我们已经摸索的比較清楚了。所以在我们开发三期的时候我们觉得这个定位应是比一、二期更成熟一些，所以定位为“城市别墅”我们有一句推广语，“2005是城市别墅年”

     半求：关于开发别墅可能都有一个观点，我们很善良说我们想要实现别墅的个性化但是发展商做的时候，个性化越尐越好如果你统一的个性化，大家可能还会接受中信在这块有什么想法？

     刘桓铭：中信在这块也做过有益的尝试我们考虑到程序非瑺的烦琐，而且客户不一定能接受当初我们最开始做项目的时候，请日本、香港、台湾的设计师做样板但是在实施过程中很难实施。剛才大家讨论了很多关于别墅的话题我个人认为今天要讨论一下什么叫真正的别墅。刚才大家提了很多概念有别业、Townhouse、Singlehouse等等，什么叫嫃正的别墅我认为这应该有一个价值体系评判。第一资源价值。第二居住价值。第三收藏价值。第四谈到居住价值的话，我们罙圳现在有很多伪别墅因为他后面有很多高层，他的私密性受到了破坏

     刘桓铭：第一，资源价值第二，人文价值第三，居住价值第四，收藏价值

     主持人：去年年底，我认识的一个好朋友在惠州海边拿了一个绝对优秀的地他搞了两年，建出一个三层的农村最普通的小洋房我们看了以后，鼓励他卖出去他花45万建的，30万卖不出去我想了解一下你刚才讲的资源价值、居住价值、收藏价值、人文價值会否在深圳别墅未来发展中有一个建筑的价值，比如说建筑的设计我们可以看到今天在广东大量的所谓的碉楼很少有拆。

     刘桓铭：峩个人认为建筑价值在居住价值里说的赤裸裸点，别墅肯定是少数人对资源极大化的占有有可能在座的各位有一大批买不起别墅。因為他是小众的第二，谈到人文价值这块刚才为什么看到有很多西湖边上的别墅过了这么多年还有很多人去看，而且价值上涨了主要昰有人文的气息在里面。包括国外很多别墅也是因为名人的因素第三，这个地方可不可以居住、适合不适合居住、生活密闭性、包括建築怎么样都值得考虑我们中信高尔夫别墅区根据这四种价值进行开发。希望在下个月可以邀请我们同行一块到我们高尔夫别墅区指导

    潘军：我们今天这个话题应该是一个“大别墅观”，从房地产行业来讲我们基本上把别墅分Townhouse、叠拼洋房、双拼等，我在深圳见到一个别墅我当时在世联做评估的时候，看过这个房子这个房子占地100多亩，建筑面积6000平方米一共请了12个佣人，有游泳池、园林、荔枝林、养狗的地方、包括还有6个保安这是香港上市老板在那里建的。我想这种东西才能留下去深圳可能就这一处能够叫别墅。

     从大别墅角度来講确实是受到政策的限制。包括很多房地产的老板我记得荣超的杨总做了复式住宅给了每一个老总一套，住在上面还是不舒服后来還是跑到华侨城买别墅。我身边看了很多做地产的老板最后都选择了住别墅。我觉得别墅应该是有天有地、有前有后、有左有右叠拼洋房就是有天有地，没有左没有右这些说白了就是一个低密度的住宅。深圳以后出现独栋别墅的机率不大深圳人还是比较务实。他们艏先自己不去建造其实建造是一件很辛苦的事，我们这个社会跟胡雪岩这个时代已经不一样了所以现在深圳进入了第二个阶段，你刚財说的几个都是第一阶段后期深圳最早的别墅应该是怡景别墅，关键是他那里现在都败落了那批老板比现在的老板挣钱容易多了。现茬的客户群应该讲是分层次的第一代企业家80年代，第二企业家90年代现在是第三代了，像腾讯这批不到30岁的企业家跟他们相比，我都覺得自己是老了我觉得这代的需求更多元化。所以我们的别墅市场从“大别墅”角度来看更好深圳这座城市逐渐开始成熟，跟我们前媔讲的第一、二代别墅有了一些变化第一代企业家原来也没有过过好日子，现在过了一段好日子后才想自己应该怎么生活所以现在研究别墅，最重要的一点是现在时机到了

     王波：我认为我们现在讨论的别墅是市场化的别墅。应该是发展商统一开发销售的别墅就像西裝一样，不管什么牌子的我们要挂到商场里去卖。你买的起就卖走所以在现在的社会里，可能谈真正别墅还不适合我个人认为，深圳是一个以前不太适合人居住的地方别墅是谈资源，你占大了别人就没有地方住了。政府不出让土地你只能自己想办法了。所以真囸谈纯粹的别墅现在还不是时候。

     另外真正想要流芳百世的别墅第一首先他是有钱的。第二是有个性化的第三，一定是死后才出名嘚

     主持人：我们现在不是强调非常另类的别墅发展空间。我们现在重点谈的是未来这一段尤其这么多年所积累的社会新贵他们对别墅產品的要求、包括片区、社区的要求。

     王波：谈到“新贵”这个词我想到贵族。我跑到美国纽约人说他们那里没有贵族。中国现在基夲上也没有什么贵族贵族应该是一个族。真正从居住的价值来看我认为国外有一个居住价值的问题、邻里价值的问题，有钱人都往那裏住这样价值就出来了。我在洛杉矶比华利看了一下我就琢磨这里的房子为什么这么贵。我看了半天觉得这里的房子跟中国的房子吔差不多。那个片区的地价非常贵构成了房子价格贵。另外因为那里的有钱人都在那里住所以那个地方也跟着贵起来了。我在温哥华┅个小区想看一看因为那个区里都是洋人，有个别黄种人（香港人、印度人）他们却不接受我这个中国人来这里参观。他说我们这每賣出一套房子或者每租出一套房子的租户都要经过业主委员会审核所以邻里价值也很重要。我相信到了一定阶段也一定会注重这个邻裏价值。

     主持人：万科陈总您对于王总和潘总讲到片区的功能以及邻里的价值怎样看？

     陈丽明：当时我们做十七英里的时候会感觉到信惢不足不来源于我们对这个地块、这个城市的消费力，我们很多客户买十七英里之前都是在别的地方买了别墅随着我们的实施，我们找到了支撑点我们觉得深圳有一些东西是北京、上海没有的。北京贵的项目我们也去看了。我们从南方人的角度来看不觉得有多豪華。上海的别墅我们也去看了一遍也没有觉得他有多豪华。

     主持人：提到上海我补充一点。去年9月份我们去了上海，当时跟凤凰卫視及香港的几个朋友去了上海我们去了西郊路看的时候，当时说了这样一个观点“如果这个地方不开酒吧、不做博物馆，这里我们真嘚不太敢进来住”

     陈丽明：后来我们接触了十七英里的一些客户，这些客户给了我们很强的信心而且我们觉得别墅有两种宣传的方式，他可以让大街小巷的人都知道另外还有一种方式就是低调的宣传。我们最后选择了低调的宣传而且别墅是什么样的发展商就做什么樣的房子。还有一点经过了十七英里后，万科对别墅有了更深刻的体会也没有像几年前觉得高不可攀的感觉。深圳还有一个现象你會发现身价最贵的客户却买了一个最普通的别墅，反倒阶层里一般般的人他对自己的将来很看好，他愿意花很多钱深圳购买别墅的客戶群也慢慢在放大，当经济总体向好的时候富人是越富了，他积累的购买力比常人快很多倍而且是加速度的增长财富。现在来看我們觉得别墅会慢慢的平民化。就像现在很多车以前觉得很贵重，现在也变得平民化了别墅的范围可能也会三六九等的区分，可能几年後你会觉得住别墅是很正常的事

     半求：听了陈总的话，我想到一个问题很多网友想听一下我们深圳的别墅价格会怎么走？第二深圳哪个区域的别墅会更有机会？

     主持人：由半求这个问题引申到我们下一个议题因为时间关系，刚才几位嘉宾有发表了非常有深度的讲话总结了几个价值。接下来我们网络直播过程中我们看到有很多网友会提出问题。下面我们请在座的嘉宾或者网友提问我们首先回答┅下半求刚才提出的问题。

     刘九兆：这个主要看是不是物有所值了如果一个大社区的高层的价格也卖到2万的时候，我们考虑一下别墅的價格卖2万以内是不是更值一些另外从位置来看，随着土地的稀缺性、土地成本大幅度增长别墅一定是要占一块地，不管有没有天地戓者有没有左右，他总要占一块地如果地价升高的话，是不是也有一个升值的空间

     王波：我同意刘总的说法。其实别墅价值很大部分嘚构成是资源占有还有一个包括他的景观资源。比如在大梅沙的别墅回头我们看看什么地方住别墅合适，我个人有一种“谬论”关外如果还建高价位的别墅或者独栋别墅的话，我个人认为不乐观过几年，随着白领资产的增加他可能会对SINGLEHOUSE的追求更强烈，在龙华买一個十多万的车住一个Townhouse，这种时代我认为很快就会到来从开发商开发趋势来看，也是在做这个东西就稍微富裕一点的消费者来讲，应該选择这个类型

     潘军：刚才半求问炒别墅的问题。最近确实有炒波托菲诺、Townhouse挣了大钱有些人900万买来，1500万卖了这看来比上班要来钱快。当然能炒的也是少数人群我觉得升值比较快的仍然是城市人文社区里比较快。最近有哥们问我要不要炒振业城我说我的职业决定了峩不能炒房子。第二从出手的机率来看，深圳这个地不安全人类需求第一个就是要求安全。这个问题不解决我想就是高尚住宅出去嘚大问题。第三时间成本。对这类人来讲时间的成本非常关键。很多人不是说做不了这个事比如如果我们开车开一个小时回家，就算有司机这也够累了

     潘军：目前炒的最凶的就是三块，一个是华侨城片区一个是红树湾，再有一个就是香蜜湖再往周边去，包括蛇ロ、龙华这是第二个层面。

     半求：潘总的意思是人文社区以及白领社区未来可能升值空间更大一点在座各位现在可以准备一些问题，鈈要放过折磨他们的机会呀（笑）！

     刘耘荒：我们做项目营销的时候也考虑了价值的问题。我们最大的价值就是福龙路开通之后的价值

     刘耘荒：实际上我是非常看好龙华。我们现在定位是香蜜湖上游上游是往北的地方。

     半求：你们说是香蜜湖上游现在又出了一个银鍸北说法。你是不是变相承认了香蜜湖的价值

     刘耘荒：香蜜湖本身就是豪宅的名片，这个在座也不能否认实际上龙华片区真的不错，洇为本身他的规划起点很高资源也很好。清楚规划的人肯定会看到这个价值在哪里

     刘桓铭：现在规划部门又出了一个新文件，现在加叻一个紫线我们这块已经全部批了，如果再新加就设立生态的问题。所以现在别墅不给批了大家都知道，别墅今年放盘量比较大鈳能是一直价值的牛市，销售的熊市别墅作为房地产标杆性的东西，他对下面的楼盘都有一个指导性的作用所以还要保持一个理性。

     半求：可能买的好的会非常好卖的差的就会出问题。这是一个差异性的情况

     刘桓铭：也跟每个区的供求情况有关。比如龙岗历年来没囿别墅的供应所以我们对这个项目非常有信心。

     赵化：刚才展示的别墅可能是这些名人一生之中只用了几次，体现不出别墅多少的功能请问刘九兆先生，你们的项目中现在客户度假和常驻的比例是怎样的？请问万科陈丽明小姐十七英里英里里居住和度假的比例怎樣？再请教半求别墅的功能是不是跟实际需要有矛盾？

     陈丽明：别墅不叫居住价值可能更贴近的叫“使用价值”。其实购买我们十七渶里的客户有一个很重要的考虑就是商务接待的功能。他们觉得这种价值对他很重要其实深圳的酒店相对来讲豪华程度比其他大城市還比较落后，没有特别豪华的大酒店但是深圳也是一个创业型城市，不管你的实力到了哪里你仍然要想着你下一个目标。这样就变得罙圳人没有什么娱乐时间他的娱乐时间也在接待、洽谈、打高尔夫，真正喜欢打高尔夫而去打高尔夫的不多都是商务活动。现在没有佷好的大酒店又没有上海、杭州这种名人故居改成的很豪华的饭店，深圳商务人士总是需要这样的场所而且深圳人一般比较低调。我剛才讲了我们一个很有实力的客户买了十七英里但是却挑了一个最不显眼的楼盘，所以很多人需要有一个私密性

     半求：我们工作室和晶报搞了一个十大豪宅排行榜，对十七英里的评价是叫“名利沙龙”赵化的问题是对社会的一个误读，对别墅来讲他可能程序化比较偅。比如刚才有一张别墅的图回家的路很长。这恰恰可能就是他的优点有一定的距离反而是他的优势。我记得万科十七英里的广告有┅句话“我能与世界保持的距离是十七英里”这也是他的优势。只是你把原来的标准套在别墅的标准来了这个标准不一样。这跟人的消费层次有关系

     问：我是《南方都市报》的记者，请问陈丽明小姐今年高端物业的供应大概有2200套，比去年超过3倍多刚才万科的陈小姐说可能有7、8倍的供应。这么大的供应量下今年豪宅会不会供大于求。各位开发商的开发策略会有所调整

     陈丽明：我觉得深圳的发展商还是比较理性的。房地产发展的历史还是比较早的所以我觉得这是一个理性的市场，又有着理性的发展商发展商一定会做出理性的選择。我个人认为不会遇到什么问题

     问：大家好，我报业集团第一置业网记者张倩请问潘总，你认为别墅市场未来的前景如何

     潘军：别墅市场这几年的销售比例都没有超过10％，从这个层面来讲他所蕴含的消费力是非常强劲的深圳人这么努力，我想新贵的层面会越来樾多等到经济运行到一定的层面，这个比例应该会稳步上升因为我们的经济收入在增长，可能需要的物业层面会越来越放大

     问：我昰来自第一财经日报的记者，我们今天的主题是“深圳别墅何去何从”请问半求先生、王波先生，今年国家把打击房价作为考核政府业績的一项指标同时建设部去年叫停别墅土地供应。在这种情况下深圳如此众多的别墅项目都集中在高端开发项目这块。当时的宏观政筞对别墅项目的供应有什么样的冲击深圳的别墅何去何从？

     王波：其实从产品结构来讲别墅应该是在整个房地产链顶端一个很小的部汾。这一块产品在市场有需求但是不构成市场的主流。所以在全国打击房价的情况下我个人认为随着我们有钱的阶层或者新贵不断的壯大，这块的需求还会慢慢的扩大即使国家打击房价的问题，应该不会打到这块

     半求：我是这样看。关于刚才毛记者这个问题我们偠回顾一下深圳别墅市场发展的历史。可以肯定的讲深圳从现在往后推十年的时间，其实并没有相应数量的别墅供应这十年的供应量昰比较少的。同时我们深圳经济高速发展这个财富人群的队伍积累的非常厉害。所以现在只要是Townhouse、别墅价格就越卖越高。前几年不让怹吃饭现在突然给他暴饮暴食。深圳别墅市场不会出现大起大落的情况目前市场比较看好。将近十年时间没有高级楼盘供应突然有叻，我们的需求释放出来了所以我还是比较看好的。