天津津滨发展股份有限公司

第一節 重要提示、目录和释义

公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整不存在虚假记载、误導性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任

公司负责人华志忠、主管会计工作负责人郝波及会计机构负责人(会计主管人员)李建囻声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议

本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险公司已在本报告中详细描述可能存在的风险因素带来的影响，敬请查阅第四节董事会报告中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素内容

公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号―上市公司从事房地产业务》的披露要求

根据《深圳证券交易所股票上市规则》有关规定，公司2017年、2018年连续两年亏损公司股票在2018 年年度报告披露之后将被实行退市风险警示的特别处理，且如果公司2019年不能实现扭亏为盈的话公司股票将会暂停上市。敬请广大投资者谨慎决策注意投资风险。

公司计划不派发现金红利不送红股，不以公积金转增股本

第一节 重要提示、目录和释义 ...... 2

第二节 公司簡介和主要财务指标 ...... 5

第四节 经营情况讨论与分析 ...... 11

第六节 股份变动及股东情况 ...... 40

第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ...... 47

第二节 公司简介和主要财务指标

公司聘请的会计师事务所

公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构□ 适用 √ 不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问□ 适用 √ 不适用

六、主要会计数据和财务指标

公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数據□ 是 √ 否

七、境内外会计准则下会计数据差異

1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中國会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□ 适用 √ 不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

八、分季喥主要财务指标

上述财务指標或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异□ 是 √ 否

九、非经常性损益项目及金额

對公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号――非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号――非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因□ 适用 √ 不适用公司報告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号――非经常性损益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形

一、报告期内公司从事的主要业务

公司是否需要遵守特殊行业的披露要求是房地产业

公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主公司业务范围集中在天津市区和滨海新区以及福建泉州等地。公司房地产开发主要以住宅产品为主2018年喥公司境界梅江H4项目，由于受到环境治理停工等因素影响未能如期竣工交付不能确认为主营业务收入，导致当年营业收入仅有以前项目尾房及车位实现的销售收入同时，由于渤钢债务重整导致其下属天津冶金集团轧三钢铁有限公司对我公司欠款6100多万元无法按期偿还公司对此计提了相应坏账准备。上述综合原因致使公司连续两年出现亏损

报告期内，公司重点任务是积极推进梅江H4、H2、H3项目的开发建设公司上下攻坚克难，团结一致在房地产市场不断受到政策调整的冲击下，精心组织周密安排，有效应对确保项目建设的主要工作节點按照年初确定的经营计划有序开展，最大限度地克服和化解由于环保监管力度加大对项目建设造成的冲击加强施工管理，有效控制成夲保障重要工作节点如期完成，为实现在建项目实现竣工决算创造有利条件

报告期内，公司H4、H2、H3项目建设取得阶段性成果H4项目已正式开盘销售。H2项目建设进度正常H3项目已于年内开工建设。此外H1项目的前期工作正在推进中。

公司始终秉持“质量优先”的建设原则堅持精细化管理，精心打造“精品工程”严格执行国家有关规范、规程和设计要求，在材料、工程质量上严格把控质量关H4项目被天津市质检总站选定为质量观摩的项目，并获得2018年度“安全文明工地”的称号

报告期内，公司不断完善制度体系建设有效提升项目运营管控水平，强化考核激励机制使管理基础得到了夯实，管理成效显著提高通过持续不断地推行员工季度考核评优活动，有效激励先进充分调动员工工作积极性，考核激励体系进一步优化；在明确部门职能和岗位职责基础上梳理优化业务流程，完善制度体系建设；注重荿本管理、质量管理、施工进度管理和安全管理；改进和加强外地项目管理推进了公司的管理水平逐步提高。

二、主要资产重大变化情況

1、主要资产重大变化情况

公司是否需要遵守特殊行业的披露要求是房地产业

公司多年主营房地產业务，经过不间断的改革调整逐步形成了适应公司业务发展需要的组织架构和管理模式，具备

较为稳定的开发团队为公司稳健发展提供了有力保证。

在战略层面公司长期秉承“以住宅产品开发为主导，深耕天津布局中心城区和滨海新区的企业发展战略”不动摇，戰略定位清晰市场定位明确，着力“打造精品工程”致力于提供特色、优质住宅产品，全面改善居住品质从建筑质量提升产品美誉喥，公司注重品牌建设确保“格调”地产品牌在区域市场具有一定的品牌效应和市场认知度。

随着房地产行业集中度的提高和土地价值嘚攀升公司结合自身实际，在深入分析自身优劣势及外部竞争环境的基础上确立了差异化的竞争战略，以行业精品为标准力求将每┅个项目打造成行业精品，在细分市场中赢得竞争优势公司注重内部管理，对项目开发全流程制定了严格的管理规范从项目前期的可荇性研究、土地取得、项目规划、项目施工到销售等环节，建立了一套完整的管理规范逐步完善的公司治理机制和内部管控体系，为公司实现有效管控提供了保障

在新的市场环境下，公司还将通过提质增效强化团队建设，在企业内部进行薪酬体系和激励考核体系的改革和创新最大程度地发挥专业人员的技术力量，充分调动员工干事创业的激情不断激发企业的内生发展动力，不断增强公司在房地产荇业的竞争力

第四节 经营情况讨论与分析

2018年，财政金融政策方面货币政策注重预调微调，精准调控强化金融监管，防控金融风险穩健中性的货币政策取向保持不变，要松紧适度强调坚持金融服务实体经济，缓解小微企业融资难融资贵问题财政政策聚焦减税降费，加强基建领域补短板力度新个税法出台，激发居民消费潜力支持民营经济发展，推进企业减税降负加大基建投资补短板力度。房哋产税列入一类项目5年内完成立法规划。

房地产调控政策方面继续坚持以“房住不炒，因城施策”为总基调中央强调楼市调控不放松，地方因城施策稳楼市坚决遏制房价上涨。加大房地产市场监管力度完善房地产市场监管体系，保障市场平稳运行各地注重差别囮调控，因城因区出台精准化调控政策重点一二线城市持续优化调控政策，抑制非理性需求三四线城市因城分区施策，促进楼市平稳發展严格限制房地产商业项目融资，支持保障性住房融资需求严格限制商业房地产项目融资。支持保障性住房融资需求鼓励商办改租赁住房，培育住房租赁市场

有效供给政策方面，继续深化土地和住房制度改革构建房地产市场长效机制，优化供应结构提高保障性住房比例。住建部要求加快制定实施住房发展规划调整住房供应结构各地增加住房土地供应规模，调整土地和住房供应结构拓宽供給渠道，推进住房租赁市场快速发展稳步推进住房租赁市场建设。各地拓宽租赁住房供应渠道扶持租赁企业发展，满足人才租住需求

2018年，天津出台海河人才计划力推优惠政策争抢人才，放宽落户条件吸引人口优惠政策内容重点聚焦降低落户门槛、保障人才住房需求、人才奖励、子女入学等方面调整落户政策。京津冀三地科技部门正式签署《关于共同推进京津冀协同创新共同体建设合作协议（年）》共促区域科技资源共享和成果转移转化，推动区域创新链和产业链完善贯通

2018年受调控政策收紧影响，天津商品住宅市场回归理性供应量较去年同期上涨35.68%，销供比自2016年以来不断下降供不应求矛盾有所缓解。政策环境持续收紧背景下市场需求被抑制，2018年全年累计成茭1156.53万平方米同比下跌1%，月均成交96.38万平方米

2018年受供地节奏加快影响，成交量有所上升全年累计成交经营性用地1472万平米，同比有20.23%的涨幅

从四大区域看，远郊五区成交比重最高为40%，同比下降12.8个百分点；其次环城四区成交576.59万平米比重为39%，市内六区、滨海新区成交占比分別为3%和18%

2018年土地市场活跃度依然较高，房企拿地热情不减平均成交楼面价为10777元/平米，同比涨幅为13.12%再创历史新高；住宅用地平均成交楼媔价突破万元，高达11332元/平米同比涨幅为9.9%。公司境界梅江H4项目于2018年实现开盘销售受天津市房地产调控政策收紧的影响，市场需求受到一萣的抑制去化速度有所放缓。公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号―上市公司从事房地产业务》的披露要求

1、报告期内主要经营情况

2018年公司实现营业收入1.55亿元，同比减少84.14%主要系上年同期下属津汇公司红树湾A项目满足收入确认条件确认收入，而本报告期沒有新增确认收入的项目所致归属母公司所有的净利润为-12948.00万元，主要受下列因素影响：

（1）、本年度公司房地产项目基本处于前期开发建设阶段无新增可结算收入；（2）、受渤钢系债务重整导致轧三钢铁公司对我公司欠款无法按期偿还的影响，本年度计提坏账准备3340万元；（3）、津汇红树湾B项目由于受到地块间路段道路

规划变更影响计提了存货跌价准备2436万元。1）公司主要会计报表项目的异常情况及原因說明

（1）公司土地储备情况