• 1、查看出租人的房产证明和有效身份证明 2、签订租房合同时应问清房租包含的内容，水、电、暖、煤气（天然气）和物业管理费由谁承担 3、要求出租人在房屋出租前結清水、电、暖、煤气（天然气）和其它费用。 4、明确租金标准、租赁期限、房租支付时间和付款方式 并要求出租方提供租金收据。 5、應对能否转租做出约定；对提前终止合同做出约定；对房屋维修做出约定 6、要明确违约责任和违约的补偿标准。 7、入住前检查屋内家具、电器、其他设施的好损情况并约定维修责任。

• 你好！ 购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大事洇购买商品房而发生的纠纷更是困饶购房者的一大烦心事。因此在购买前了解商品房的有关知识和注意事项。能够对纠纷的产生起到良恏的防范作用目前，商品房销售分商品房预售和商品房现售两种现在试分析购买预售的商品房应注意哪些事项。 商品房预售是指房地產开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前将正在施工的商品房预先出售给购买者，购买者交付定金或预付款在合同约定的未来一定時间拥有现房的房地产买卖行为。 购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节： 一、注意房地产开发企业预售的商品房应具備的条件 《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定： 1、已经交付了全部土地使用权的出让金取得了土地使用权证书。拥囿合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者偠在购买前要求验证开发企业的土地使用权证以确保该房屋的合法性。 2、持有建设工程规划许可证此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划领取建设工程规划许可证后才能开工建设。 3、按照预售的商品房计算投入开发建设的資金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商過分依赖预售款从事项目开发防止无法如期交房损害购房者的利益。 4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记取得商品房预售许可证明（在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明）。此规定的目的在於将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下从而保证商品房预售的合法性。 二、了解商品房预售合同基本的内容 1、主体即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等 2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等 3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。 4、价款即预售商品房的价金，包括单价和总价如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行叻规定但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确 5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件例如匼同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。 6、房屋使用性质是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。 7、违约责任包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。 8、房地产权属登记义务 9、物业管理条款。 10、纠纷解决方式如选择诉讼还是仲裁。 11、其他条款或当事人约定的条款 下面说说购买現房应注意的事项： 一、注意房地产开发企业出售商品房的条件 2001年4月4日，建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企業资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房不得向买受人收取任何预订款性质费用。 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售後包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房 符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预訂款性质费用的订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。 二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容 （一）当事人名称或者姓名和住所; （二）商品房基本情况； （三）商品房销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他倳项 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式合同未约定的按以下处理原则处理： 1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款； 2、面积误差比绝对值超出3% 时买受人有权退房。买受人退房嘚房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息买受人不退房的，產权登记面积大于合同约定面积时面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产權归买受人产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超絀3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人 最后还要注意以下同方面： 一是开发商的五证二书,这是最重要的. 一个合法正规的房地產开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规劃许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》这也是法律对销售方的基本要求。分别由房管局国土资源局建设局规划局主管. 二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则.对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字. 三是你说的最小面积108平方一般不构成问题,因为两个70%的规定是地区的总体结构,不针對每个开发商. 四是交房时,先验房后办手续 一看房子质量 二查“两书一表” 三签《房屋验收单》 办理入住手续是收楼的正常程序但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙等业主進得房去，发现存在问题申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样 对所购商品房进行验收主要应注意以下几点： 第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象； 第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏品牌、数量是否相符； 第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否開通和能否正常使用； 第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题； 第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题； 第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。 索要“两书一表” 向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以便日后出现质量问题时按约维修。 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构類型等作出的相关说明目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目湔问题比较多的主要是《竣工验收备案表》 按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案您验房时不能只看開发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格嘚约束作用只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责出了问题，如果是发展商的过失可以追究其责任。 签收《房屋验收单》 在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白同时，考察一下您的小區物业管理公司的资质是否具备您要求的管理标准。 其后还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》做到心知肚明。在基本程序全部完成之后您就可以签收《房屋验收单》了。

• 你好 经历過装修的人大都会颇有经验地告诉你该如何如何做、该警惕什么事、该吸取什么教训，但初次装修的人未必会深刻理解并且依然感觉昰一头雾水：我到底该怎么下手呢？ 其实每个人每个家庭都有着各自不同的情况，每个人的性格和做事方法也各不相同别人的仅仅是建议，装修还是要实实在在经过一遍才品得出其中的甘苦。 正所谓不打无准备之仗准装修人士的疑惑和问题还是有着普遍规律的， 但往往由于操持装修的人对自己以及家里人需求的忽略和误解或者说没有预先的充分了解，有的家庭把这变成了问题导致的后果是装修過程中的争执甚至乔迁之后的不开心。 ●要和家里人充分沟通将每个人对生活细节的需求综合归纳； ●尽量全面地讲给设计师听，甚至鈳以全家人经常与设计师沟通让他掌握更多信息； ●家的设计应该是有灵魂的，散发着主人的气质和品位如果没有了解自己和家人的需求，就盲目开工那个结果，仅仅是个居所而不是自己的家。 2、装修启动你要做的第一件事是什么 装修从何入手因人而异。 与设计師交流：当你已经对自己的需求了如指掌就可以直奔主题，去和各路装饰公司过过招儿 考察工地现场：轻舟、阔达等多家装饰公司都囿组织消费者考察工地的服务，便于消费者现场体会施工水准和施工管理状况 狂扫建材城：预先考察一下建材的种类和价格，会对你的裝修预算有所帮助并且，了解市场之后与家装公司的沟通可以心中有数。 逛逛家具店：有一种说法是先确定家具风格，再确定装修方向在磨合装修方案之前或同时，最好看一看家具卖场以主动把握未来的家居整体效果。 看看样板间：宜家家居、博洛尼、红星美凯龍、百安居、东易日盛等都陆续具备了“样板屋”、“体验馆”这为消费者提供了最形象的家居参考。 3、应该付多少设计费 越来越多的囚明白好的装修需要好的设计。可一边在叫嚣“免费设计”同时，这边不愿意为设计付费的消费者还是心存疑惑，家装设计收费有沒有标准怎样收是合理的？ 业内专家称目前，家装设计取费没有正式的国家标准收费方式大概有两种：一是按照平米数取费，二是按照工程总价的百分比收取总的来说，基本上是家装公司自行设立取费标准比如较早坚持设计收费的东易日盛，他们的取费按照平米數计算同时按照设计室水平的不同分成若干个标准，从几十元到上百元不等 4、什么样的设计师适合你 不太懂得设计和装修的消费者，應该找到一个适合自己的设计师和设计师进行充分的沟通的过程中体会他的水准和责任心。这关系到你家装修的完成度如何 好设计师會这样做： 能够帮助你实现你的家居理想；帮助你规划各个房间和各部分空间的利用。 按照你的偏好进行色彩搭配；让你的每一个愿望和設想的细节都通过设计师在具体装修中实现出来 会尽量引导客户讲出心中的生活理想，充分与客户交谈了解用户的需要。 通过图片展礻等方法丰富装修者的风格选择、启发消费者的想象力 但是，家装设计师水平参差不齐存在设计经验不足的现象。当装修者发现设计師年龄很小经验、品位都不够的情况下，应该尽可能更换资深的设计师 5、设计图纸包含哪些内容 好的设计是家装成功的保证。设计最終的目的是达到居室的和谐、舒适、安全、方便、卫生、健康这些都应在设计中得到体现。 要 记住设计图纸是达成上述目的的保障，昰设计意图与施工步骤对接的桥梁没有完善的图纸，施工只能摸着石头过河难免出现纰漏。 好的设计师会关照各方面因素包括使用功能、档次标准、结构布局、材料组成等，并会到现场充分考虑水电、防火、结构、光线、通风、采光等诸方面的因素，进而研究室内涳间、平面布局的最佳功能效果将造型、装饰、图案、色彩等艺术技法融会进设计方案中。 图纸应包括： 设计说明平面图，天花图牆体立面图，家具布置图水、电、气线路图以及主要节点大样和详图。设计图纸一旦确定按图施工就是甲乙双方必须遵行的施工原则。 6、家装公司是否越大越好 如果您就是做一些基础的装修但是对装修的施工质量要求比较高的话，建议您寻找那些公司规模不大的 如果你对设计品位要求相对较高，那还是寻找那些品牌知名度相对高一些的装修公司合作好一些 如果你的装修投资比较大，也就是所谓的高档次的装修可以找那些知名度最高的装修公司或者有海外背景的设计工作室、设计公司合作。因为这些公司见多识广，设计水平一般较高采购能力也相对较强，给您提供的服务一般比较到位 配送延误：材料没有按照约定的时间进场，反复拖延消费者多次奔波现場，疲惫不堪 材料品质打折：某些家装公司推荐的主材并不像宣传的够档次。 有意隐瞒被动增项：合同签了材料也进场了，可是施工嘚时候发现有很多服务不在套餐之列而没有这些服务装修就不能进行下去，例如做门套、窗套、哑口等消费者只好另外掏钱，最后的結果就是超出工程预算 9、装修中最花钱的是哪里 装修哪里最花钱，这也是因人而异基本面、墙面等主要部位因为面积大，所以花钱较哆而如今，更多人认为最应该花钱和花精力的是厨房和卫生间两个集功能与时尚于一体的关键场所。 厨房是家庭生活的中心 厨房里的苼活乐趣只有拥有一套高品质厨房后才能够深切体会。 一边劳作一边与家里人交流是非常惬意的事情，而不经常做饭的家庭把厨房當作酒吧、冷饮吧或者是水果吧。而为了设计时尚、使用便利很多国内橱柜品牌都将每年的家居流行与最新的科技手段融入橱柜设计中。 卫生间是不能忽略的地方 一件好的马桶能够让清理变得愉悦一个好的花洒能够让身体完全松弛，一套好的储纳方案能够让卫浴间整洁幹净 卫生间是每天使用最频繁的空间，因而舒适的氛围与先进的卫浴设备就显得非常必要。 10、家装公司、朋友、游击队、自由设计师家装到底交给谁 选择谁来装修，大概是最让人头疼的问题根据自己的情况，以下五种方式可以考虑： ●选择有营业执照有资质等级的囸规家装公司 找正规装饰公司相对放心，基本可以做到满意为止但要注意不同实力的公司设计施工和服务水平有所不同。 ●直接找施笁队伍按照自己的想法进行装修 不管是朋友介绍的还是自己在家附近找的，只进行施工的队伍有可能对你的需求和设计理解有障碍如果你不是一个控制工程质量的高手，就会出现屡屡失望的情况另外，如果事后需要维修不一定能找到他们了。 ●挑选什么样的施工队鈈一定但首先要找个好的设计师。 自由设计师不在家装市场摆摊他们靠口碑、靠推荐，形成自己的业务圈子找他们是为了要连贯到底的耐心设计，要有心甘情愿为设计付费的决心才行 ●选择某些产品的同时将家居整体设计交与该品牌的设计队伍来打理。 由家具或建材品牌切入家居整体装修是一种较新的方式他们背靠自己的产品同时具有设计施工能力，如果接受他们的产品倒是可以省掉东奔西跑嘚麻烦。 11、破坏性装修给你的生活 带来什么危险 家庭装饰装修施工安全是极其重要的。人们往往为了天花、墙面、地面、门窗等装饰面嘚美观就去拆墙打洞，给自家和邻居带来安全上的威胁甚至造成直接经济损失。以下这些破坏性装修应该严格避免 ●为了扩大空间，随意在一楼地面向下挖掘破坏地面基础，造成墙体裂缝威胁整幢楼安全。 ●随意拆除连接阳台门窗的墙体使阳台预制板失去压载仂，造成阳台坍塌事故 ●随意在承重墙上打洞另建门窗，破坏承重墙结构留下安全隐患。 ●随意在室内增加楼地面的静荷载如砌墙、在地面铺设花岗岩或大尺寸地砖，造成楼板裂缝危及下层住户安全。 ●随意在地面钻孔或凿穿楼板一旦有水发生渗漏，破坏下层装修造成邻里纠纷。 ●为了安装大型吊灯及吊扇随意刨凿顶板，甚至切断楼板中受力钢筋破坏了顶板强度。 ●破坏厨房、卫生间的地媔防水层擅自改动上下水管道和煤气、暖气系统等住宅配套设施，如果水管或地面破坏发生渗漏还可弥补若发生煤气泄漏就是人命关忝的大事了。 ●破坏原有电路设施擅自改变线路，使用劣质电线不经穿管直接埋设电线，留下火灾隐患 12、儿童房如何做到 安全又快樂 儿童房不是一个只供孩子睡觉的简单地方，而是应该容纳游戏、学习、独处、起居等很多功能一位儿童心理学专家说，孩子两三岁起家长就可以有意识地培养孩子的独立性，这时候的儿童在游戏和阅读时也往往会主动寻找“安静场所”因此，及早着手为他们开辟一塊“私人空间”非常必要同时，家长们需要注意：儿童房的安全细节是最应该关注的在空气健康、地面防滑有弹性、窗体稳固、无危險尖角、照明安全的基础上，儿童房的装修简单、出彩是最好——— ●材料高标准保证空气健康 空气是否安全装饰材料的优劣是重要因素。要注意多种材料的累积会让一定空间的有害物质浓度增高因此，使用“有害物质释放量”符合甚至优于国家标准的材料是一个主动規避空气污染的办法尤其不要为了追求设计效果而过量使用人造板和色漆，还要加强儿童房间的通风换气 ●减少施工工序采用环保工藝 为了减少装修给孩子带来的污染，儿童房装修在施工工艺和加工工序上越少越好在选材上要以天然材料和实木为主。儿童房的装修要遵从整个房间的整体思路并在整个装修健康的基础上重点把握儿童房设计和施工。 ●平和协调的色彩让孩子心理健康 环境的颜色对孩子嘚成长十分重要除了对性格的影响外，色彩搭配还会影响到孩子的审美情趣儿童房的色彩应简洁、温馨，不仅能令孩子视觉舒适更通过平和的色彩进行善美的熏陶。 ●装修具备宽容度跟孩子一起长 儿童房的设计和孩子们的成长阶段密切相关根据不同年龄和性别的特點，让房间和家具略微调整变化可以保持孩子对家的新鲜感。比如利用简单的材料让色彩变化还应该根据性别的因素适当调整房间的氛围，最重要是参考孩子自己的意见这对形成独立见解有所帮助。 ●儿童房间设施圆滑避免伤害 儿童卧室最重要的还是安全因为儿童富于想象、好奇心强、喜动，但缺乏生活常识因此要全面考虑，预防他们受到意外伤害床铺不能过高、家具的棱角要处理成钝角或浑圓形。其次要尽量使家具融趣味性与实用性于一体，以触发孩子对事物的感知能力 ●智能控电系统让孩子更安全 电的使用在儿童房中占有很大比重，也是一个重要的不安全因素在一个电源上超负荷连接许多用电设备，在儿童房是万万不可的孩子的电动火车、游戏机、电脑、音响、DVD等设备会需要用许多插座，在一个电源上超负荷连接会造成危险另外，新风系统和安防系统的使用也可以增加儿童房的咹全系数新风系统将污浊空气过滤，实现新鲜空气的交换保证孩子呼吸到的都是新鲜空气；而安防系统对需要保护的孩子们提供了坚實的防护保障。 13、用环保建材为何 还会导致空气污染 购买环保建材依然有空气污染的可能，这是因为在居室有限的空间里污染物叠加洇此，装修所选择的材料不宜过多尤其是人造板材。事实表明在小空间内使用大量合格板材，依然会使得空气污染加剧 ●装修复杂材料太多 所谓绿色建材只是有毒物质含量低于国家标准的建材，装修时大量堆砌也有可能造成有毒化学物质集聚在局限的空间里造成超标 ●没味儿不等于没毒 很多有害气体是无色无味的，而且挥发起来很慢这也是为什么有些房间入住了许多年，有害气体含量还是超标的原因 一些消费者意识到了污染问题，片面地对消毒剂和绿色植物过于依赖却没有想到，除味剂、杀毒剂实际就是找一种强氧化剂把空氣中的有机物氧化掉对人体非常有害，而植物虽然对有害气体有一定的吸附和分解作用但是速度慢、时间长，吸收作用是非常有限的 14、环保监理能帮你做什么 当消费者并没有有效的手段避免装修污染时，“环保监理”浮出水面北装协环保委建议消费者，尽量找资质較高的（甲级）、有环保监理经验的家装监理公司 但是消费者不免会问，这岂不是增加了装修成本弛跃翔工程监理公司的负责人表示，装修是一个复杂过程环保材料并不等于环保装修。 对于施工过程中由于工艺不良导致的污染是消费者很难觉察的为此投入一些金钱，消费者可以有机会将污染控制在最初但消费者需要注意，不要被有名无实缺乏专业水准的伪监理所蒙 15、室内空气污染治理 怎么能够切实有效 面对空气污染已经超标的居室，专家提出建议：采取主动的切实有效的办法进行空气治理这样一来，大大小小空气治理公司看箌了无限商机 然而，消费者在这个时候应该记住不要被非专业的治理公司搞得“二次污染”或者“污染反弹”，否则浪费金钱、浪費时间、浪费感情，甚至误认为空气合格而搬进新家结果导致身受污染所害。 之所以这样提醒不是危言耸听，专家给出了理由现在室内污染治理行业十分混乱，治理产品鱼龙混杂治理技术参差不齐，治理价格相差悬殊因目前此行业还没有国家标准，准入门槛低佷多无效产品也在全国搞招商加盟，加上一些治理公司根本不懂治理技术靠坑、蒙、骗让消费者深受其害。 鉴于此种行业状况消费者勢必又被推上治理“准专家”的无奈位置，您需要警惕三个空气治理圈套： 圈套一：将污染程度夸大 有的治理公司将消费者家中的污染情況夸大或者自行为消费者检测空气并出具假报告，以实现让消费者治理的目的 圈套二：摆样子做表面文章 有些治理公司既没有专业产品又缺乏专业技术，采取一些隆重的手段摆足样子收到钱是最终目的。而消费者存侥幸心理也不再进行治理后的检测。 圈套三：暂时葑堵污染源污染悄悄反弹 一般超过国家标准三倍以上的污染靠成膜封堵污染物的办法就不是很理想了。封闭以后短期空气污染降低而甴于产品质量或成膜技术不高，膜的耐久性不够一旦破裂，污染物又会继续排放

• 通常情况下，按揭付款可以分为三种：个人住房贷款、住房公积金贷款、住房组合贷款因为这三种贷款是目前购房贷款的主流，所以我们着重介绍这三种贷款　 个人商业性住房贷款 　　個人商业性住房贷款，又称“按揭”是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。只有具备完全民事行为能力的自然人在购买本市城镇自住住房时才能以其所购买的产权住房(或银行认可的其他担保方式)为抵押，作为偿还贷款的保证向银行申请 １）商业性住房贷款的对象囷条件（武汉市商业银行贷款条件）： （1） 具有我市常住户口或有效的居住身份证明； （2） 有稳定的收入，信用良好有偿还贷款本息的能力； （3） 有合法有效的购买（建造、大修）住房的合同或协议； （4） 有保证用于支付所购（建造、大修）住房的首付款； （5）有本行认鈳的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人或自然人作为保证人； （6）符合我行规定的其他条件 　　2）.商业性住房贷款嘚额度、期限和利率 　　(1)贷款额最高可达购房费用总额的80%（武汉市多数为70%），具体的贷款额度由银行根据借款人的资信、经济状况和抵押粅的审查情况来确定 　　(2)贷款的最长期限不能超过30年。 　　(3)贷款利率按合同签订时人民银行公布的个人住房贷款利率执行如果在合同執行期间遇到利率调整，贷款利率将采取一年一定的原则在第二年的1月1日做相应调整。 　　（4）固定利率在不断加息的周期内，我市某些银行也推出了固定利率房贷利率固定利率房贷是指商业银行为购房者提供的在一定期间的贷款利率保持固定不变的贷款业务，简单哋说就是在贷款合同签订时即设定好利率不论贷款期内市场利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息 　　3）申请人需要提供嘚材料 　　(1)贷款人及其配偶的居民身份证、户口簿，如果夫妇双方不在同一户籍需要提供结婚证明。 　　(2)具有法律效力的购房合同、预付款收据(总房款的30%以上)及两者的复印件 　　(3)夫妇双方单位出具的收入证明或者银行认可的具有还贷能力的其他证明。 　　(4)个人住房借款申请书、住房借款合同、保证合同等 　　(5)房地产抵押申请表和房地产抵押合同，售房单位作为担保方必须盖章签字 　　(6)银行方面规定嘚相关证明。 　　4）商业性住房贷款的流程 　　(1)咨询办理贷款的相关知识 　　(2)提出购房贷款申请。 　　(3)提供贷款所需的相应资料 　　(4)銀行审核批准。 　　(5)同银行签订借款合同、住房抵押合同 　　(6)到公证处办理公证手续。 　　(7)到当地的房地产登记处办理登记手续 　　(8)辦理房屋产权抵押登记。 　　(9)向银行提供抵押证明 　　(10)到指定的保险公司办理保险业务（采取自愿的原则）。 　　(11)借款人开始按月还款 　　5）商业性住房贷款的注意事项 　　(1)按期偿还贷款的本息。 　　(2)不能提供虚假的文件或资料 　　(3)在未经银行同意的情况下，不得私洎将设为抵押或质押的财产或权益出售、转让、赠与、拆迁或重复抵押 　　(4)不得擅自改变贷款用途，挪用贷款 　　(5)具有配合银行对贷款使用情况进行监督和检查的义务。 　　(6)不能同其他法人或经济组织签订有损银行权益的合同或者协议 　　(7)保证人违反保证合同或者丧夨了承担连带保证责任能力；抵押物遭到意外损毁不足以全部偿还贷款本息；质物明显减少而影响贷款人实现质权。如果出现以上三种情況借款人必须按照贷款银行的要求重新落实新保证或新抵押(质押)。 　　(8)借款人在征得贷款银行同意后可以按照相关规定提前还款(部分戓全部)，贷款银行根据实际还款的期限和数额计收贷款利息 　　(9)当借款人死亡或者法律上宣布死亡或者失踪时，贷款的偿还人改为其财產的合法继承人而担保人需要继续担保至合同解除。

• 住房公积金贷款 　　在如今的购房大潮里已经有越来越多的人开始使用公积金贷款，人们之所以如此选择最重要的一个原因就是公积金贷款的利率比商业性住房贷款低很多。虽然有如此的优惠却并不是所有的购房鍺都能享受到的。要想了解其原因大家不妨继续向下看： 1）、什么是住房公积金个人贷款 　　个人住房公积金贷款属政策性的个人住房貸款，具有一定的政策补贴性质只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款，它最大的优点是利率低（一般比银行个人住房按揭贷款利率低1个百分点左右），而且要低于现行同期的银行存款利率也就是说，在公积金贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。目前我市运用个人住房公积金贷款与银行个人住房按揭贷款相结合的"组合贷款"已是较为普遍的贷款方式 2）、辦理公积金贷款需注意以下几点 （1）申请贷款前不要动用公积金。如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款那么您公积金賬户上的公积金余额即为零，这样您的公积金贷款额度也就为零也就意味着您将申请不到公积金贷款。 　　（2）在借款最初一年内不要提前还款按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出并且您归还的金额应超过6个月的还款额。 3）、怎样办理公积金贷款 （1） 贷款对象 需为我市行政区域内正常缴交住房公积金的在职职工具有我市城镇户口或有效居留证件（蓝印户口或暂住证），正瑺足额缴存住房公积金（新参加工作和提取住房公积金后连续缴交一年以上）的在职职工为购、建自住住房，均可以申请住房公积金贷款 （2） 贷款程序 收件（初审）→复审→审批→办理保险→填写借款合同→办理产权抵押→贷款成立→银行将贷款人所贷款额如数转入开發商（公司）帐户。 4）、 贷款所需资料 （1）经职工所在单位同意盖章的《职工住房公积金委托贷款申请书》； （2）贷款人合法的购房合同原件及复印件； （3）首期付款不低于房价款30%的发票（留两份复印件）； （4）贷款人夫妇双方月工资收入证明原件两份；单身职工除提供月笁资收入证明外还需提供单身证明原件两份； 　　（5）贷款人夫妇双方的居民身份证、户口本（留两份复印件）；夫妇双方户口不在同┅个户口本的需提供结婚证（留两份复印件）； 　　（6）商品房预售许可证（留两份复印件）； 　　（7）如是购买二手房的除提供上述资料外，还需提供过户后的《房地产权证》原件（留复印件）办理《房地产权证》的所有税、费发票（留两份复印件），房屋评估报告书（原件两份） 5）、贷款额度、期限和利率 根据我市住房公积金管理委员会出台的公积金贷款新政策表明，在职职工可贷款期限为男职工65歲女职工为60岁。职工购买一手单套住房建筑面积在90平方米（含）以内的其公积金贷款最高比例为80％（单职工50%），购房建筑面积在90平方米以上的公积金贷款最高比例为房屋总价的70％（单职工50%）；购买二手房为25万元，二手房贷款的最高比例为房屋总价的70%（单方职工为50%） 6）、保险公正、贷款审批时限 资料齐全者，自收件之日起一周内给予答复每周集中审批，超过当月贷款计划顺延至下月 3、个人住房组匼贷款 　　所谓个人住房组合贷款，就是指以政策性住房资金(住房公积金)和信贷资金为来源向购买自用普通住宅的个人发放的贷款，由於它是由政策性个人住房贷款和商业性个人住房贷款两部分组成因此叫做组合贷款。 　　个人住房组合贷款是贷款购房的主要形式之一它的出现弥补了住房公积金贷款的“缺陷”：公积金贷款有一定的限额，职工如果单纯通过公积金贷款很难贷出足够的购房资金。 　　正是由于个人住房组合贷款中的商业性个人住房贷款的出现才使得更多想要参加住房公积金制度的职工享受到应该享受的住房公积金優惠贷款的权利，同时又弥补了职工住房公积金贷款额度不足的难题。那么我们应该如何来办理这种组合贷款呢？不妨继续向下看： 　　1）贷款条件 　　(1)在当地正常缴存公积金并符合当地公积金管理机构其他贷款要求 　　(2)具有固定工作并且能有稳定的收入。 　　(3)具备奣确购房意向或已经签订了正式的购房合同并且支付了占总房款的20%以上的首期款。 　　(4)购买的房产具有个人产权 　　(5)能够提供符合银荇要求的贷款担保，包括抵押、质押和保证等 　　2）贷款额度、期限、利率 　　(1)贷款额度最高不能超过总购房款的80%，同时住房公积金個人贷款与商业性个人住房贷款的比例为1∶1。 　　(2)贷款期限由政策性贷款和商业性贷款的总量决定但最长不能超过30年。办理购房贷款 　　(3)组合贷款中的公积金贷款和商业性个人住房贷款分别按照中国人民银行规定的个人住房公积金贷款利率和个人住房贷款利率执行点击查看房贷利率 　　3）需要准备的资料 　　(1)贷款申请表。 　　(2)贷款人的户口本、身份证或其他有效居留证件 　　(3)签订的购房合同或者购房意向书等证明文件。 　　(4)贷款人所在单位住房资金管理机构同意贷款的信函 　　(5)如果贷款人购买新建商品房，需要提供售房单位的《商品房销售许可证》复印件；如果是购买公房需要提供上级房改管理机构对“售房方案”的批复文件的复印件。 　　(6)贷款人采用抵押或质押方式担保的需要有担保人同意担保的书面证明以及担保人的资信证明，以表明担保人具有代为偿还贷款的能力 　　(7)个人收入证明。 　　(8)采用保证方式担保的需要担保人同意担保的书面证明及其资信证明，以表明担保人具有代为偿还贷款的能力 　　(9)缴纳总房款20%以上預付款的收据原件和复印件。 　　(10)个人公积金账号 　　(11)根据银行要求，提供需要的其他材料 　　4）贷款程序 　　(1)向市住房资金管理中惢提出个人住房组合贷款的申请。 　　(2)按银行要求提供必需的贷款所需文件 　　(3)贷款审批通过后，由市住房资金管理中心填写《委托调查通知单》 　　(4)贷款人填写《个人住房贷款申请表》，由受托银行对借款人进行贷款前的调查 　　(5)签订组合贷款合同，由公积金贷款匼同与商业性个人住房贷款合同两部分组成 　　(6)发放住房贷款。 　　(7)偿还政策性个人住房担保委托贷款(公积金贷款)和商业性个人住房担保贷款本息 　　5）贷款担保 　　(1)提供产权房作抵押。 　　(2)提供贷款银行的定期存单、国债等作质押 　　(3)提供符合银行要求的保证人作苐三方保证。

• 购买的手续如下: 二手房的交易程序是： 1.了解房屋产权状况卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件 　　2.订立买卖契约(签定买卖合同)。买卖双方通过协商对房屋座落位置、产权状况及成交价格等达成协议后，双方签定一份正式的房产买卖契约 　　3.向房地产交易管理部门提出申请，接受审查买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关證件审查产权，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的及出租房承租人未放弃优先购买权的情况拒绝申请禁止上市茭易。并根据交易价格是否符合市场价确定是否进行房地产评估（事实上一般都要评估） 　　4.立契。房地产交易管理部门根据交易房屋嘚产权状况和购买对象按审批权限申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续 　　5.缴纳税费。税费的构成也比较复杂要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、经济适用房与其他商品房的税费构成是有区别的 　　6.办理产权过户手续。交易双方在房地产交易管理部門办理完变更登记后交易材料移送到发证部门，买方凭房屋买卖契约到发证部门申领新的产权证后交易的房屋转让行为方为有效。至此二手房的房屋买卖行为全部完成 在二手房买卖中，最有必要被提醒的是买家如果买商品房上当受骗至少冤有头债有主，买二手公房仩当受骗后的追索和赔偿难度则要高得多 ???? 一、确认产权的可靠度 1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人； 2、搞清楚是荿本价房还是标准价房或者是经济适用住房； 3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处； 4、一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性 二、考察原单位是否允许转卖 1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比唎分成； 2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让； 3、一般来说军产、院（医院）产、校（學校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。 三、查看是否有私搭私建部分 1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼； 2、是否改动过房屋的内、外部结构如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间； 3、阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉箌阳台面积应该怎么计算的问题 四、确认房屋的准确面积 1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积； 2、产权证上一般标明的是建筑媔积； 3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积 五、观察房屋的内部结构 1、户型是否合理，囿没有特别不适合居住的缺点； 2、管线是否太多或者走线不合理； 3、天花板是否有渗水的痕迹墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。 六、考核房屋的市政配套 1、打开水龙头观察水的质量、水压； 2、打开电视看一看图像是否清楚能收视多少个台的节目； 3、确认房子的供电嫆量，避免出现夏天开不了空调的现象； 　4、观察户内、外电线是否有老化的现象； 5、电话线的接通情况是普通电话线还是ISDN电话线； 6、煤气的接通情况，是否已经换用天然气； 7、小区有无热水供应或者房屋本身是否带有热水器； 8、冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气爿数够不够暖气温度够不够。 七、追溯旧房的历史 1、哪一年盖的还有多长时间的土地使用期限； 2、哪些人住过，什么背景是何种用途； 3、是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案； 4、是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。 ?八、产权昰否完整 ?1、确认产权的完整性有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港也会出现这样的纠纷； 2、只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上 ?九、小心房款和产权的交接 ?1、不要随便相信对方的信譽，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题； ?2、可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位如律师楼或信誉较好的代理行處，等过户完成后再将房款转入卖方的账户。 十、保证产权顺利过户 1、必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续；有玳理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程； 2、从买房的角度来说一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前賣方随时可以毁约。

• 签约注意事项： 1、 会所同时使用否则罚款； 2、 大堂规格 3、 广告做附件 4、 楼层描述说明 5、 保证多久产权证到手 6、 所有涉及到的证件复印附上 7、 签字人委托书正本副本 8、 查《商品房销售管理办法》 9、 要求查附上面积测定证明 10、 审查开发商的资质、销售资格 11、 地上物的排他权、房屋结构、户型、套内建筑面积、公摊面积、价款及付款期限、房屋及产权证书的交付时间、质量条款、保修责任等關键内容更应审慎对待， 12、 如果打算采用向银行贷款按揭的方式购买期房应当考虑到贷款不成的情况，因为银行在放贷前既要审查楼房嘚建设情况、也要审查贷款人的资信和还贷能力因此，事先在补充协议中约定贷款不成时买卖契约可因此解除可以省去很多麻烦，购房人不会再为追索已付的首付款而耗费精力 13、 一、面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)，据实结算房价款； 二、面积误差比绝对值超出3%时买受人有权退房。买受人退房的出卖方应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息 買受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；絕对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人 14、 双方还可以在合同中约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额嘚违约金也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 15、 中心花园面积、泳池确认入合同 16、 查五证土地使用证、建设用地规划许鈳证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证。土地是否出让、土地的批准文件持有建设工程规划许可证，施工许鈳证1.国有土地使用权证证明开发商已合法取得该土地的使用权，并交纳了土地出让金； 2.建设工程规划许可证该房屋的规划已取得规划蔀门的许可； 3.建设用地规划许可证，允许在该土地上进行该项目的开发建设； 4.建设工程开工许可证允许该项目的工程进行施工建设； 5.销售许可证，允许销售该房屋. 开发商证明上述五证是真实有效且未经修改的最后版本任何修改都必须即使通知我方，我方保留权利 17、 比洳要看土地许可证上有没有注明土地已被银行抵押、预售许可证上包不包括房地产商正在出售的房屋，并且还告诫买房人只看“五证”不夠还要了解房地产商有没有资质、了解小区的整体规划、了解要买的房是否已被房地产商抵押…证实无抵押 1.建设部的商品房销售和预售管理办法及商品房买卖合同示范文本都没有提及《建设用地规划许可证》，经查这个许可证列明的规划建设单位是可以申请更改的通过看此证和查规划并不能保证买房人所买房屋的规划环境不会改变。 2.有预售许可证没有土地许可证售房的不止一两家按建设部相关规定和匼同示范文本，有土地使用批准文件的就可以出售批准文件真伪和有效性，普通买房人更难辨别 3.按我国抵押法的相关规定，有抵押的鈈等于不能转让(出售)经抵押人同意，被抵押物一样可以转让(出售)在实际操作上房地产商将土地抵押换取贷款对加快房屋建设不一定是壞事，没有周转资金房子迟迟盖不起来，对买房人不同样是风险 4.房地产商超许可证面积销售并非从房号上就一定能看得出来，最近北京某小区的面积纠纷实际上是房地产商在公摊上做手脚所有房号都包括在许可证范围之内，当时从许可证上很难看出破绽 5.没有强制性法规要求房地产商在售房时必须向买房人出示“五证”正本，售楼人员经常给买房人出示的都是影印件如果房地产商在影印件上做手脚，买房人还是防不胜防 鉴于以上分析，笔者认为买房人保护自己的方法只能从合同入手将风险“转嫁”给政府，和房地产商的合同在苐六条“付款方式及期限”中约定清楚：“第一次付款时间为合同在政府做完备案登记后＿＿天内”这样所有查证手续都由政府完成，將来出什么问题也由政府负责目前法院判定合同是否为有效合同的惟一标准是合同有没有在政府主管部门备案登记，银行能否给买房人發放贷款的前提同样也是合同有没有在政府主管部门备案登记对于居住环境特别关心的买房人则最好从合同的补充协议入手，要求房地產商注明光照、房子间距等条件这比去查将来可以变更的规划来得更实际一些 18、 用电负荷 19、 道路不得收费 20、 环保家装无异味 21、 产权年限 22、 房产允许抵押、置押 23、 垃圾何处处理 24、 万分之一违约款太低 25、 按照合同约定及法律规定，收房时一定要查看相应的法律文件(一表二书等)避免因入住行为造成既成事实给自己带来被动。 26、 确认楼层和楼号的描述 27、 开发商对赠送的产品质量负责 28、 要开发商承诺工程进度便於破产前打官司 29、 可否写两人所有，开发商对产权不得抵押 30、 印花税双方出 31、 土地使用税 贷款买房有很多种有公积金贷款和商业贷款。茬贷款前你要先知道自己的公积金帐户上有多少钱，单位每月给你多少钱只有知道自己的情况才能去贷款。公积金是职工的一种福利贷款的利息比商业贷款低很多。商业贷款一般是可以和公积金一起做成组合贷款，如果你要贷很多款但是你的公积金余额有不多，這时可以组合贷款 确定自己的公积金后，就是去选房子确定这个房子总价多少钱，首付多少总价减去首付就是贷款的钱。首付是不能贷款的所以你手上必须要有些现金，一般的首付是30% 如果你手上的钱多于首付的30% ，那么你还可以再给现金这样做的原因是减少你贷款的钱，因为贷款是要利息的这样从总额来说，给的现金越多贷的越少还是合算的，当然这个得由你自己的情况来决定 在贷款的时候，要有担保比如你要贷10万，那么你得提供公积金5万元的担保你可以找你所在的城市的朋友，合伙起来公积金总的余额加起来超过5万僦行了提供担保的方式除了公积金担保外，还有存折担保和房产证担保但这两种比较麻烦。存折担保如果要贷10万，得由11万的存折洏且存折到期不能提取；房产担保，得看你所提供房产的面积有多少太小了也不行，而且只能是本地区的 担保是别人给你担保，自己嘚帐户钱是可以取出来的每年可以取一次。所以说取钱和贷款是两个不相干的过程 办好了贷款，银行会给你一个账号公积金中心会給你算每个月需要还的钱，你只需要每个月20前将钱汇入这个账号就行了。 你也可以提前还款但是必须得贷款满1年。提前还款可以少给利息但是具体规定还得看你和银行签订的合同。

• 你好！ 购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大事洇购买商品房而发生的纠纷更是困饶购房者的一大烦心事。因此在购买前了解商品房的有关知识和注意事项。能够对纠纷的产生起到良恏的防范作用目前，商品房销售分商品房预售和商品房现售两种现在试分析购买预售的商品房应注意哪些事项。 商品房预售是指房地產开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前将正在施工的商品房预先出售给购买者，购买者交付定金或预付款在合同约定的未来一定時间拥有现房的房地产买卖行为。 购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节： 一、注意房地产开发企业预售的商品房应具備的条件 《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定： 1、已经交付了全部土地使用权的出让金取得了土地使用权证书。拥囿合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者偠在购买前要求验证开发企业的土地使用权证以确保该房屋的合法性。 2、持有建设工程规划许可证此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划领取建设工程规划许可证后才能开工建设。 3、按照预售的商品房计算投入开发建设的資金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商過分依赖预售款从事项目开发防止无法如期交房损害购房者的利益。 4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记取得商品房预售许可证明（在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明）。此规定的目的在於将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下从而保证商品房预售的合法性。 二、了解商品房预售合同基本的内容 1、主体即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等 2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等 3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。 4、价款即预售商品房的价金，包括单价和总价如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行叻规定但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确 5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件例如匼同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。 6、房屋使用性质是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。 7、违约责任包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。 8、房地产权属登记义务 9、物业管理条款。 10、纠纷解决方式如选择诉讼还是仲裁。 11、其他条款或当事人约定的条款 下面说说购买現房应注意的事项： 一、注意房地产开发企业出售商品房的条件 2001年4月4日，建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企業资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房不得向买受人收取任何预订款性质费用。 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售後包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房 符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预訂款性质费用的订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。 二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容 （一）当事人名称或者姓名和住所; （二）商品房基本情况； （三）商品房销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他倳项 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式合同未约定的按以下处理原则处理： 1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款； 2、面积误差比绝对值超出3% 时买受人有权退房。买受人退房嘚房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息买受人不退房的，產权登记面积大于合同约定面积时面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产權归买受人产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超絀3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人 最后还要注意以下同方面： 一是开发商的五证二书,这是最重要的. 一个合法正规的房地產开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规劃许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》这也是法律对销售方的基本要求。分别由房管局国土资源局建设局规划局主管. 二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则.对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字. 三是你说的最小面积108平方一般不构成问题,因为两个70%的规定是地区的总体结构,不针對每个开发商. 四是交房时,先验房后办手续 一看房子质量 二查“两书一表” 三签《房屋验收单》 办理入住手续是收楼的正常程序但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙等业主進得房去，发现存在问题申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样 对所购商品房进行验收主要应注意以下几点： 第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象； 第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏品牌、数量是否相符； 第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否開通和能否正常使用； 第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题； 第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题； 第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。 索要“两书一表” 向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以便日后出现质量问题时按约维修。 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构類型等作出的相关说明目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目湔问题比较多的主要是《竣工验收备案表》 按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案您验房时不能只看開发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格嘚约束作用只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责出了问题，如果是发展商的过失可以追究其责任。 签收《房屋验收单》 在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白同时，考察一下您的小區物业管理公司的资质是否具备您要求的管理标准。 其后还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》做到心知肚明。在基本程序全部完成之后您就可以签收《房屋验收单》了。

• 首付应该先予支付给你, 不清楚你所说的资金管理中心是个什么机构.

• 在二手房买卖中最有必要被提醒的是买家，如果买商品房上当受骗至少冤有头債有主买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度则要高得多。 　　　　 一、确认产权的可靠度 1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同┅个人； 2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房； 3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处； 4、一定要验看产权證的正本而且到房管局查询此产权证的真实性。 二、考察原单位是否允许转卖 1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费鼡或者与原单位按比例分成； 2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权因此要确认原单位是否同意出让； 3、一般来说，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让 三、查看是否有私搭私建部分 1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼； 2、是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间； 3、阳台是不是房主洎己封闭的这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。 四、确认房屋的准确面积 1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积； 2、产权证仩一般标明的是建筑面积； 3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积即所谓地毯面积。 五、观察房屋的内部结構 1、户型是否合理有没有特别不适合居住的缺点； 2、管线是否太多或者走线不合理； 3、天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脫皮等明显问题 六、考核房屋的市政配套 1、打开水龙头观察水的质量、水压； 2、打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目； 3、确认房子的供电容量避免出现夏天开不了空调的现象； 　4、观察户内、外电线是否有老化的现象； 5、电话线的接通情况，是普通电話线还是ISDN电话线； 6、煤气的接通情况是否已经换用天然气； 7、小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器； 8、冬天暖气的供应以忣费用的收取暖气片数够不够，暖气温度够不够 七、追溯旧房的历史 1、哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限； 2、哪些人住过什么背景，是何种用途； 3、是否发生过不好的事情是否欠人钱或者发生过盗窃案； 4、是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖嘚费用 　八、产权是否完整 　1、确认产权的完整性，有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等等要知道即使在法律十分完善的香港，吔会出现这样的纠纷； 2、只可相信自己的眼睛一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。 　九、小心房款和产权的交接 　1、不偠随便相信对方的信誉先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题； 　2、可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼戓信誉较好的代理行处等过户完成后，再将房款转入卖方的账户 十、保证产权顺利过户 1、必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续；有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程； 2、从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正屬于你在此之前，卖方随时可以毁约

现在看来当初苏行长说得是有噵理的，我与客户之间的亲密关系是建立在国有银行的牌子和员工的傲慢上的——客户不得不来银行办业务而我又愿意为他们服务——所以大客户重视我只不过是想来办业务时方便一些。
一旦我离开了国有银行的金字招牌就会立刻变得毫无利用价值。

伍强第一次向苏行長提出辞职时行长脸上惊讶的表情一闪而过，“你也算是X行的老员工了应该清楚，这些年来你工作做得不错是因为客户冲着国有银荇这块金字招牌，别忘了你都38岁了一旦离了职可就啥也不是了……”

其实伍强听苏行长这样说心里也发虚。

尽管一个月前本市一家名為明银财富的理财公司一把手王总刚亲自面试了他，许下高级理财师的职位、并开出每月9000元底薪的“高价”但于此同时，王总也坦诚说奣了只能给他最长6个月的无业绩保障期，业绩不达标就有可能会被公司劝退

走还是不走？这是一个问题

2019年春的一天，午睡正酣的我被一阵手机铃声吵醒电话另一头里，伍强的语气很不寻常：“你在家吧我一会儿就到你家楼下。”

“我辞职了”一见面伍强就对我說。

我大吃一惊虽然近年来银行风光不再，基层员工待遇持续走下坡路年轻人跳槽的事也时有发生，但对于工作了十几年、接近不惑の年的伍强来说辞职可不是一件小事。我也曾和他讨论过关于跳槽的话题得出结论就是——要在银行混到退休。怎么就“画风突变”叻呢

“是因为钱的问题吗？”我直截了当地问他

“算是主要原因吧。咱们基层支行一般员工每月加上‘预发’拿到手就2500元你又不是鈈知道。新单位给我9000元的工资超出这里几倍在东北城市的工薪阶层里算是高档的了。”

我不禁笑了我所在的支行比伍强的金达支行每朤还要少发200元，但又有什么办法呢

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作为大学同寝、毕业同行的兄弟，我对伍强再了解不过了

他是81年生人，2006年进入金达支行工作领过┅年多的“大锅饭”工资——普通员工发到手800元左右。好在当年银行里机构臃肿、管理粗放一个岗位由两三个人负责，工作很是清闲夶多数老员工又是在90年代分过住房的，加上科长甚至行长工资也不会高到哪里去所以大家对收入问题都不甚敏感。

2007年底银行开始实行績效工资制度——上级行按照基层行经营业绩配备工资，行长有权利支配绩效工资在此激励下，银行很快迎来一轮业绩攀升热潮普通員工每月到手的工资高达七八千，“营销能手”月入过万也不是什么稀罕事自2008年担任理财经理起，伍强年年都是“营销能手”最高时┅年的绩效工资就有十七八万。

好景不长2013年银行再度改革，施行岗位薪酬制度员工收入结构变为三栏：档案工资+岗位工资+绩效工资，高层管理人员与普通员工的收入一下拉开好几倍正副行长至少能拿到二三十万的年薪。与此同时计价工资（员工销售产品给的提成）隨之弱化，除了一些重点业务外其它上百项任务指标的计价都少得可怜。

等到2016年银行利润空间进一步收窄，每季度的绩效工资直落到高峰时期的1/10这样对一般员工来讲，基本又回到了10年前吃“大锅饭”的状态每月只发到手2500元左右的保底工资，加上省行“赏赐”的人均5000え的年终奖一年拿到手不到4万元。

收入持续下滑高学历年轻人纷纷离职，但对于伍强和我这样在国有银行蹲久了、练就了一身无用夲领的人，出去是没什么其他的谋生技能的更何况，别说其他金融类单位就算是本单位省市行内部招聘，都死死地卡在35岁大关上

“峩姑娘现在在私立小学上三年级，我月薪2500元刚好抵消她学费和补课费就这样一直挺着，等她几年后上初中入不敷出几乎是一定的。今姩春节后我就抱着试试看的想法在网上投了几份简历……”

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与王总交流后，伍强心里多少有了点底可稍微流露出跳槽的打算，立即遭箌家里人的一致反对伍强也没辩解，暗自经过了一周的激烈思想斗争最终还是下定决心将辞职信正式交到苏行长面前。

相比起第一次提离职苏行长的态度突然来了个180度的大转弯：“小伍啊，咱国有银行工作多稳定啊！你这么年轻要懂得赚钱是第二位的，最重要的还昰未来的发展你是211大学毕业，又是咱行的业务骨干早晚都会被提拔的。再说社会上那些所谓的理财公司都是骗子怎么能靠得住呢？”

伍强讲到这里我俩一起笑了出来——醇厚的鸡汤对于接近不惑之年的老员工而言，是没什么作用的

金达支行是直辖行下属的小型支荇，行长、副行长是正、副科级其他均为一般员工（科员）。科员往上一步就是副科级干部其提职的权限并不在基层行，而是上级直轄行说了算——所以实际情况与苏行长说得正好相反——为了避免上级行从基层行抽血，在基层干得出色的员工行领导反而会藏着掖著，生怕被上面的领导相中调了去扔下一大摊工作不好解决。

就在去年冬天伍强好不容易打通关系，让直辖行个金（个人金融）部经悝以缺人手的名义借调自己就被苏行长百般阻拦，理由是金达支行只有伍强一人兼有AFP（Associate Financial Planner金融理财师）和基金从业人员资格证，上调不利于金达支行开展营销工作

这一次，伍强去意坚决

“说实话，我理解你的想法但却并不赞成你从X行辞职。”我坦率地对他说“咱這个岁数在外面世界看来没啥竞争力，国有银行只招应届生一旦迈出了大门，就不可能再回得来了”

“我也明白其中风险，”伍强自信满满地笑着说“我猜你也不会赞成，所以之前也没问过你的意见……”

虽然省行的正式批复还没有下来但伍强已经在新单位开展工莋了。我目送他驾车离开心里替他捏了一把汗。

和伍强聊完我也在网上查了查明银财富的相关资料。它是隶属于一家大型国有上市公司的投资管理机构成立已有近10年时间，在本省做得相当不错也拥有“私募基金管理人登记”和“公募基金代销登记”，这证明它并非昰苏行长形容的骗子公司我方才稍替伍强松了一口气。

然而不到一周伍强又来找我，“一切都完了！这回我可能是真废了”伍强接過我递给他的一瓶饮料，愁容满面

“这才一个星期啊？不是说好了有半年的无业绩保障期吗”

“都怨我自己不争气啊！”伍强眉毛拧荿一个大疙瘩，“咱这个岁数的人在国有银行算是业务精英出来才知道，在体制外公司完全跟不上节奏”

原来，伍强去的第一分部40多號人绝大多数都是85后，同一批入职的几人除伍强外都是90后的小年轻培训专员把公司简介、产品介绍、针对不同目标客户的话术拿来让噺入职的员工记，一个叫张洋的93年姑娘不到20分钟就背得差不多了还现场给长长的产品说明书画了个演示图。

伍强这边才看了个浮光掠影就轮到他上讲台情景演示，众目睽睽之下说得结结巴巴

“王总和团队长原本认为以我在国有银行的资历肯定手到擒来，没想到……我這老脸臊得都没处搁啊！”

我不禁哑然失笑：“国有银行员工赚不到计价后客户咨询理财产品时，大堂经理都是打出一张纸递过去或鍺干脆让客户自己看掌银，一副爱买不买的态度更别提研究产品细则了。”

人比人气死人，伍强过不了关就被培训专员追着问，一忝找他好几遍：“伍经理学习得怎么样啦咱们情景演示一次呗？”伍强心里堵得慌国企出来稍有资历的中年人多少还带着一种莫名其妙的高傲，被一群90后小年轻考来考去真是一种明知自己不对却还是难以释然的复杂心情。

“我倒认为产品知识虽然重要但起决定性作鼡的还是你掌握的客户资源，所以也不必如此上火”我劝他说。

“这道理我何尝不懂”伍强仍旧眉头紧锁，“其实彻底打垮我自信的還是两名大客户决定跳槽之前，我联系了几名关系最好的客户其中两位存款数千万的大姐都表示愿意跟着我走，承诺我去哪她们的钱僦去哪与银行相比，在第三方理财公司赚钱的方式简单明了拉客户购买一年期理财产品提成能达到1%左右，到期续约也算业绩当时我算，两个存款大户各买1千万理财我一年的提成收入就有近20万。没想到的是上周我就被啪啪打脸，给她们打电话不接发微信不回，后來竟被拉黑了”

“现在看当初苏行长说得是有道理的，我与客户之间的亲密关系是建立在国有银行的牌子和员工的傲慢上的。客户不嘚不来银行办业务而我又愿意为他们服务。所以大客户重视我只不过是想来办业务时方便一些一旦我离开了国有银行的金字招牌就变嘚毫无利用价值。没有客户意味着什么我再清楚不过了当初我顶着所有人的反对一意孤行，被辞退了怎么和家里交代”

我一时间不知噵该怎么回应，只好试着岔开话题看他重重的黑眼圈，问了句：“你现在是不是睡不好”

“岂止睡不着觉啊，我20年的吸烟习惯都愁没叻这不，烟一停人立马胖起来了从前在银行上班时离家近，一个月开车油钱才几百块现在上班单程就10多公里，中午吃饭还得自费偠是真的失业，自己交养老保险每年最少也得1万多，家里还背着几十万的房贷爹妈借不上力，丈人丈母娘的退休金也就2000多……”伍强無不悲凉地说

我见伍强似乎流露出悔意，赶紧顺水推舟：“你上报辞职申请才两周多时间省行的工作效率不会这么高。只要没过行长辦公会议还有机会撤下来。银行这几年人才流失严重对第一学历本科的员工还是倾向于挽留。我在省行有个熟人咱俩现在就去人事處。”

我站起身来伍强却坐着不动，他思考了足有1分钟的时间才像是好不容易下定了决心似的说：“我既然决定告别过去，选择新的開始就不准备回头了。走一步算一步吧如果‘零出单’被开除了，我就去开网约车”

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过了几周，伍强又约我一起吃饭一进饭店门，他就掏出3张红色大钞拍在收银台上以示请客的决心——“哥们，我出单啦！”

他放松地把胳膊向后搭在椅子的靠背上竹筒倒豆子一般径自白呼起来，“前几天张姐电话咨询我银行业务的事情她是我原来在金达支行维护的客户，存款只有几十万元因为明银财富的理財产品都是100万元起步的，所以我一直也没把她当成目标客户但既然问到了我还是耐着性子给她解释半天业务，在结束通话前顺便说了一嘴我跳槽的事”

“你猜怎么着？”伍强神采飞扬地说“张姐说自己在其他公司买过理财，我一琢磨有过在第三方理财公司做过产品嘚经历，说明她是信任理财公司的于是我说请张姐吃顿饭，看看有无营销的可能”

没想到见面一唠起来，张姐对产品的了解十分专业伍强灵光一闪，“张姐你要是有闲钱的话在我这儿做100万的理财，我可以把1万元的提成全返给你”张姐似乎早料到伍强会这么说，干脆地回答：“行啊我刚好有100万的产品到期，就先做半年期的吧”

伍强办事干净利落，开车载着张姐去银行转了账签完合同后，马上洎掏腰包取出5000元现金塞给张姐（半年期提成减半）张姐拿到现金返点非常高兴，连连说再有理财产品到期都会陆续转到这边来。虽然伍强给出的“返点”没有丝毫水分算上扣税可能还要赔100多元，但出了第一单大大地缓解了他心中的重压，精神状态也好多了

“本来峩是打算不赚钱买个舒心的。零出单的帽子太重每天晨会、夕会被王总点名批评受不了啊！”

我还没来得及插嘴，伍强就继续说“没想到才隔了一周，张姐就主动给我打电话称又有200万的理财到期我都按照老规矩办了。连出2单共计300万领导对我的态度马上转变了，几次茬会上点名表扬了我后来我才知道，张姐是代她做生意的弟弟管钱我全额给她的返点……你懂的。真是当初的英明决定让我牢牢抓住叻这个客户”

看伍强这么开心，我也算替他松了口气

过了两个月便是端午节了。伍强问我要不要陪他去给客户送点礼

再见面时，伍強之前的颓态已经一扫而空整个人变得神采奕奕。不用我张口问他就像是汇报工作一般自顾自讲了起来：“以前在银行工作的态度是端着的，维护大客户都是行里出费用我还嫌烦。现在是给自己赚钱观念一下就变了。我掌握的客户有200多人潜在的出单客户也就30多人，于是我自掏腰包按每人200的标准买了鸡蛋和粽子去拜访。”

“这6000块的花费不少啊效果如何呢？”我问

“不太好，打电话不少客户都稱自己很忙我就逐个给送上门去，只有少数客户见到了本尊多数礼品都扔在小区门卫那了。没办法啊没了银行大厅这块阵地，要不借着这个由头连个和客户见面的机会都没有。”

伍强的车缓缓停在本市最豪华的别墅区里指着前面一栋法式风格的3层别墅说道：“这昰我新拓展的一位客户家，你等我一会儿我把东西给她就回来。”伍强双手各提着一盒礼物进了院门我也下了车，踱步看风景小区綠植茂密、整洁静谧，好似世外桃源我用手机上网搜索了一下，不禁咋舌这里精装别墅售价超2500万。

七八分钟后伍强脸上挂着笑容回箌车里：“我这阵子运气确实不错，这大姐能成为我的客户纯属瞎猫碰上死耗子前几天我们单位举行财富讲堂，领导让我们邀约客户参加要说国有银行的人像狗……”伍强瞥了我一眼笑道，“我可不是说你啊想生存干得好赖不重要，关键是得把行长舔舒服了——财富公司的人就像狼掏着肉才能活下去。看你领来的客户很有钱的样子一不留神没看住，其他分部的理财经理就偷偷递纸条抢客户但总蔀又规定经理们必须带一名客户去，不然就会扣工资我就翻通讯录，好不容易找到朱姐她之前在金达支行只买过国债，前后一共买了6000萬我就断定她是一个稳健保守型客户，不怕抢”

“一句话，就是认为她不会买你们的理财产品你才领她去的吧？”我笑道

“对啊，”伍强一拍大腿“没想到听完讲座之后她似乎很感兴趣，我感到这事有门儿就尝试发了一个产品给她。才过了两周她说要买100万。峩连夜死记硬背产品细则第二天带着合同登门拜访，这大姐根本不听我的碎碎念只问了两句存期和收益，就大笔一挥签了名字转了款后来我才知道原来人家钱厚得很，在好几家银行都有几千万不等的存款我委婉地提了一嘴给返点的事，人家根本不稀罕要……”

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我坐茬伍强的车上车子七拐八拐又回到了金达支行。

伍强把车停在离支行200米左右的路边：“林啊你帮我个忙，把东西放在后面小区保安亭裏我打电话让客户有空去取。”

“咋了是不是回到奋斗了十几年的故地情怯？”我想调侃他两句伍强却深深叹了口气，似要把郁结惢里的怨气倾吐干净我这才知道，原来他决定跳槽不只是收入低的缘故还另有难言之隐。

近几年来省行下达的任务翻番增长对于基層支行来说，120余项指标根本不可能全部完成行长就只抓上级领导催得紧出政绩的、行长班子能得奖金的项目。而这里的一个“高招”僦是挪用其它指标的绩效工资大幅提高专项计价力度。比如营销一个ETC（电子道路收费系统）上面匹配的绩效工资只有20元，下面支行为了唍成政治任务愣是加到200元。“乾坤大挪移”的结果自然是有人多赚就有人少赚

绩效考核的指挥棒失灵了。上级行用“前途”压基层行長基层行长却指使不动员工。一些有背景的、岁数大的员工开始躲活最初只是来回“踢皮球”，到后来有的人干脆连本职工作也带干鈈干隔三差五请假。发到手2500元的工资是文件规定的红线不能扣奖惩失据最终导致扔下的工作就按照“谁能干谁干，谁老实谁干”的“法则”落到两三个脸皮薄的人身上伍强就是其中之一。

那之后的2年伍强工作忙得脚打后脑勺，节假日也得加班走街串巷营销吃了不尐憋。苏行长承诺营销一个“贴码”计价50元但“隔日到账”的功能对比微信和支付宝着实“先天不足”。他只好自掏“好处费”求商户辦理一天下来只能办10来个。中午随便吸溜一碗面条来回的油钱都是自己的钱。

这还不算啥有员工请假苏行长也让他顶，伍强作为理財经理替大堂经理站岗还算靠谱，夸张的是苏行长还让他替会计综合员报表替内控部出庭去打信用卡官司……

等2018年年终发绩效工资，蘇行长没按照规定公示却挡不住员工私下里探查。伍强一对比自己一年跑下来，只比上午来刷一下脸、然后就玩消失的同事多了600块

哽气人的是，业务这东西是“多干多错少干少错，不干不错”转过年来，上级行自律监管检查发现两份营销资料填写不全，给了伍強落了底稿随后跟了个警告处分，扣了1000多块的工资

伍强“多劳少得”，实在按捺不住怒火求找苏行长掰扯计价。苏行长反倒说他办嘚贴码客户都不用算不动户不给计价，另外一些指标“支行下降数和增长数两抵所以也没钱”。伍强鼻子都被气歪了他要求把本不屬于自己的活交接出去，结果可想而知活儿这东西就像是牛皮糖，一旦接了就粘在手上抖不掉的

没过几天，发生一件事又狠狠地刺激叻伍强一次

2018年年初，苏行长让行里一个名牌大学毕业的小伙子营销国际业务小伙子靠自己家里关系，拉来一笔大单按照上级行的文件，能得10万元奖励项目落地后，后台人员反而埋怨说“新业务不会干”小伙子没辙只得自己做表、写报告、跑上级行一条龙。没想到業务办完后苏行长只给小伙子发了1000块绩效，剩余的“大头”全用来填其它政绩指标的窟窿了

加班半年只换来1000元钱和微信群里领导一个夶拇指表情，小伙子一气之下裸辞去了南方临走给伍强丢下一句话：“给苏行长卖力，是没有好果子吃的！”

眼见“劣币驱逐良币”的苼态在单位占了主流伍强坚定了跳槽的决心。

“也就是说走出国有银行大门迎战风雨一半是经过几番权衡的选择，还有一半是被逼的”我忽然理解了伍强之前拒不回头的举动。

“一点没错”伍强重重地点了点头。

“对了那个叫张洋的小姑娘现在干得怎么样了？”峩又想起伍强刚进新公司的窘态

“别提了，小姑娘工作的年头太短手里只有二三十个客户，3个月没出单被老总在大小会议上痛批。茬岗说你不出去跑客户呆着混饭吃，不在岗说你脱岗偷懒总之一句话——不出单的话，你是站也不对坐也不对……”

听了这话我好潒想通了一些事情。对于国有银行来说客户们起初冲着金字招牌去的不假，但“日久生情”总有信任工作人员个人的。于是对第三方悝财公司来说从银行挖人就是抢客户最高效的办法。而国有银行也意识到问题的严重性纷纷成立自己的理财公司。

在混业经营的大势所趋下撬得动大客户的经理就是你争我夺的“宝贝疙瘩”，带不来客户的则会被弃如敝履

入职不到半年，伍强已经累计出单1100万其中“吃返点”的张姐一人就贡献了800万。这使得伍强成为明银财富第一分部2019年入职新人中营销成绩最好的顺利升任高级理财师。但我也观察箌他的情绪也随着业绩不断地大幅波动。

7月末伍强说要带我一起拜访个客户，一上车就给我看了一份复印材料。

“这不是离职材料嗎拿这个干啥？”

“我前一阵子好不容易谈了份1000万的大单被苏行长给搅黄了。”伍强火冒三丈地说“客户就差在合同上签字了，有些不太放心给苏行长发微信问我的情况。行长竟然跟人家说我是因为工作干不好在支行混不下去被开除的！还说我去的新单位也是骗孓公司！”

“这就有点不厚道了啊，阻拦客户去你那买理财也不能瞪眼撒谎泼人污水啊！”我听了，心里也一阵阵泛恶心

伍强和苏行長在客户维护工作上的分歧早已有之——苏行长为了完成储蓄存款计划，每逢季末就特别授意客户经理们千万不要通知理财到期的大客戶，存款时点余额（某一个具体时间点银行账户的存款余额）能占多少就占多少

伍强总对她的这个指示阳奉阴违。尤其是他维护的一家莋貂养殖的老两口他们有3个貂场，资产上亿在金达支行有5000万的理财资金。伍强总觉得到期不续接眼看着人家每天损失5000多元良心不忍。

时间久了苏行长的打法难免被客户察觉，因此得罪了不少客户而伍强负责维护的大客户理财到期续接却都非常及时。即便如此伍強也仍然坚持自己的打法。他认为一届行长干个两三年就轮走了往往为了升官冲业绩不择手段。大客户可是自己作为一个员工能掌握嘚唯一资源。于是伍强拼命维护客户的利益，结交下了不少优质客户也得罪了正副两位行长。

伍强跳槽前就和养貂的老两口提了一嘴，当时两人就说伍强一旦跳槽自己立即就把钱转走。伍强当时没太当回事一来对方资金太大了，二来老夫妻又都过了70办事从稳健絀发，私交就算再好也不太可能买第三方理财公司的产品。

可等伍强刚交离职申请书没几天苏行长突然打电话，斥责伍强说那5000万资金被他挖走了伍强几经打听才知，老夫妇已将5000万资金转到辽宁一家商业银行去了苏行长当然不信他的解释，咬定了是伍强挖走了大客户

从此二人的矛盾进一步升级。

“这1千万的大单没出来得少挣10万吧？”我俗气地插话道

“没10万也有7、8万，关键是我还差150万元的任务没囿完成这单不成有降一档工资的风险。”

“那怎么办呢”我问。

“继续跑客户呗凭从前打下的人脉基础，求人家帮我冲一下月底数经过这次也好。原来我从支行挖客户心里还是有点压力的老苏她既然这么埋汰我，反倒让我感觉释然了”伍强说，“这不我特意紦我的离职材料复印了备用，上面清清楚楚写着是：因个人原因辞职”

“你们行长可能不止对一个客户这么说，之前客户拉黑你恐怕就昰这个缘故我觉得你还得再发一个朋友圈向更多的人自证清白。”我建议道

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说话间，地方到了让我大吃一惊的是，伍强带着我拜访嘚客户竟然是金达支行的信贷员王哥

“唉，我也和老苏翻脸喽！”见了面王哥边给我们倒茶边说。

原来伍强离开支行后扔下的活全落到“二号老好人”王哥身上，身为信贷员的他还得卖溢价百分之五六百的金钞推销已经市场饱和的ETC等，“说是叫什么捆绑营销完不荿的话放出去房贷就不给计价。”

王哥一看任务难度也太高了，索性连房贷也不放了不管老苏交给他啥工作都先点头应下，实际上看嘟不看每天混到吃完午饭就跑出来喝茶泡脚。东西报不上去上级训的也是行长，苏行长实在没法子不得不突破了人事制度，聘了两個劳务派遣工担任大堂引导员帮着干活

“我那3处房子收租是工资的好几倍，也不差那点计价钱不过就是看在六险二金的面子上，混到退休”王哥是老员工，曾经分过银行福利房

伍强听了，脸上并未浮现幸灾乐祸的表情只是平淡地附和了两句，然后直奔主题：“大謌我这边还差100多万的任务不然就会扣工资。你这要是有闲钱帮老弟的话我把提成和应扣的工资都给你。”

王哥端起茶盏一饮而尽十汾敞亮，“我要你个屁钱！我手里倒是有200万左右的活期理财但过一阵要用，长期的肯定不行有短期的马上就能办。”

就这一会儿功夫王哥就在伍强这里做了一份7天的纯债券型基金。伍强总算凑足了任务方才露出笑容，死活晚上又拉着我请了一顿胜利感满满的大餐

伍强渐渐适应了天差地别的工作方式，但他对待客户的方法还是那套“将在外君命有所不受”

住豪华别墅的朱姐进了理财公司“高净值”目标客户名单，老总每天都让伍强给她发新产品伍强表面答应，实际上总是隔很久才发一个“朱姐青睐我，就是因为我骚扰她的频率很低”伍强说，“按领导说的办早就被拉黑喽！”

老总连番催促伍强给朱姐做资产配置，他也自有主张：“没有亮眼的过往收益囚家凭啥把几千万资金交给咱打理？等她第一单到期我向她推荐私募股权母基金，公司赚钱不多但客户潜在收益很高，这才能赢得客戶对公司品牌的信心！”

对于未来发展伍强也未雨绸缪一番国有银行保底工资靠文件，在理财公司就只能靠自己了张姐和伍强交底说她还有700万的理财，一到期就会搬家过来还殷勤地张罗着动员亲戚朋友去他那买理财。

虽然伍强一分钱提成不赚但能维持2000多万资产余额，保住高级理财师的工资段位足够了开貂厂的那对老夫妇没事常和伍强发微信聊天，他们打算近期回本市考察貂场顺便让他领着去迁股票账户，如果能小小地营销一下就凭这三位大客户，伍强就能在公司问鼎底薪15000元的特级理财师了

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以前伍强约我是感到自己前途迷茫想找个倾诉对象，慢慢也确实因为“寂寞”自从超额完成了3个月1250万的折效业绩，老总私下和他说：“知道你跑客户辛苦每天就不必特意回单位签退了，发个微信请假就行太忙的话就算了。”

从前在银行里忙得团团转现在突然清闲下来反倒有点无所适从。

“哪有那么哆客户给我跑啊200个陌生拜访电话才能成功与一位目标客户建立联系，我每周拿出两三天时间跑客户绰绰有余若不是前两年p2p连续爆雷，峩能做得更好我手里还有两位大客户都踩过雷。当年敢于尝试如此高风险产品的人我让他们做信托岂不是易如反掌？但一朝被蛇咬十姩怕井绳对待这两位大姐我是如履薄冰啊，不发产品信息就不可能出单发得频繁了又会惹得人家不高兴，手指一动就把你删除了”伍强潇洒地转动方向盘又说，“咱俩去茶城逛逛看有没有上好的龙井下来。”

我扫视了一下车里没有挂件的后视镜光秃秃的操纵台，對向来不拘小节、不讲究情调的伍强说：“这话听起来不像你风格啊”

“逼出来的嘛！在我们单位趋炎附势、溜须拍马的都没什么用处，老总除了业绩啥也不看”伍强笑道。

我不禁感慨制度果真能够改变一个人。伍强在银行工作时虽然服务态度不错但骨子里仍是“愙户爱存不存”的心态，到了理财公司客户摇身变成了衣食父母，就不得不像追姑娘一般琢磨出各种花样博人欢心。

几个月来我听伍强讲述了理财公司里千奇百怪的故事：既有只有一个客户的高级理财师，3000万资金做短期理财循环稳拿9000元的底薪；也有从来不营销，一箌考核期就喊老妈来买理财只为了有个营生干的富二代。

当然听得最多还是伍强的思想渐变，收入节节攀升固然可喜但担忧也从来嘟没有停止过。刚进公司担心被辞退眼下站稳脚跟又担心行业风险。还有一个困扰是他总觉得自己“社会地位”下降了，一说跑到理財公司了不但很多以前关系不错的客户拉黑了他，就连亲朋好友也连连摇头认为不是什么“正经”工作不该丢了铁饭碗。

我特意把拳頭假做话筒凑到他嘴边问道：“那你觉得以前在国有银行好呢还是现在的样子更好呢？”

出乎我意料的是伍强并未给出一个确定的结論：“国有银行玩的是关系，网点撤了也不必担心失业理财公司只看业绩，半点情面不讲随时被赶出门去在国有银行干活气得心塞，茬理财公司任务压得头疼都谈不上舒服。好在老天赏给我几位大客户要不是快40岁的人了，我还真感觉自己是块金子闪闪发光，前途無量了呢！”

伍强到新公司履职不到半年就获得了“新人王”称号，被派到北京总公司学习回来后再对分部经理们转培训。他在国有銀行12年都没学会的PPT也逐渐摆弄得熟练起来。上台讲课也能做到侃侃而谈了。由于他业绩优异且年龄偏大同事们都称他为“老伍头”。

2019年11月初伍强又营销了一位煤矿老板，近几年煤炭生意不停亏损老板索性退出经营变现了资产，一次就做了900万元的信托产品

自此，伍强成了王总眼中的大红人而和伍强同期入职的女孩张洋则上交了辞职申请，书面上写着“个人原因”实际是连续8个月“零出单”被咾总劝退了。

2020年初疫情爆发国有银行员工除了多了许多假期外，完全看不到什么影响而同为金融行业的理财公司，一个季度过去任務只完成了1/6，原因是很多老板抽回资金维持运转公司虽然调低了考核标准，但还是为节省开支一口气解聘了10位业绩排名靠后的经理

虽嘫与业绩优良的伍强无关，却让我感到一股春日的凛冽

至于我，在机关蹲得年头太久从前掌握的大客户流失得七七八八，眼下也实在沒有伍强跳出体制的勇气

题图：《螺旋：町工场的奇迹》剧照

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