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不买房的65个理由
近几年国际油价和粮价屡创新高,流资大军压境人民币对米元不断升值,对内不断贬值股价房价大涨,物价不断上涨说白了就是“钱水泛滥”,“钱狗满街”为了解决这一大问题,只能象彡峡大坝那样合龙关水只能象城里人那样关门养狗。股市已是熊市已在关水,圈狗(2007年10月天价6124点到2008年3月27日低见3357点,半年跌45.2%)房市的嘚问题与股市是一样的,所以难以独善其身对投资者而言,房牛市可以赚大钱房熊市可以抄大底,都是好机会要赢就要当“智钱”(房熊市里深套者肯定要除外),独立思考爱算细帐,胸有成竹一叶知秋,先知先觉顺势而为,牛勇熊怯铜价买金,爱吃鱼头讓出鱼尾,回避风险搏取大利。
1.算2008年的上涨空间有多大知房价必跌。2008年房价如果逆势上涨的话因为其他投资渠道可以在一年里小风险地实赚10%,所以只有让投资投机者坚信:虽然在房市里风险已经大了但可以实赚较多(20%以上),才会取钱再次蜂拥入市20%加上土地增值税、所得税、契税、评估费、中介佣金等税费、折旧(熊市需考虑)、非自有的资金的利息等成本15%,等于房价必须上涨35%才能保证你实赚到20%。一套150万就要上涨52万投资投机者不是自住,出租不合算归根到底要卖给自住者。已存60万且家庭月收入1万元的待购自住者已极少了但在今天他们也买不起新房了,因为需按揭90万每月需还款0.9万元,还不起90万
2008年房涨後需按揭137万,每月需还款1.37万元超过月收入了。大多数人没有还款能力就象大多数人没有能力爬上珠峰一样高高在上的房价只有走下珠峰才嫁得出去。人心不足蛇吞象2009年,202万的房价还不够高的话就让它再涨35%到273万。2010年还不够高的话就让它再涨35%到369万。然后把猪肉搞嘚一斤30元把一些企业搞得半倒闭只能发1000元的工资,把许多供房者搞得还不起按揭款而引发次贷风波把上帝逼得不得不说:跑得越快死嘚越早。在珠峰就嫁不出去了再乘飞机往高空飞,那以后就不是走下来而是跌下来了涨到150万还有软着陆的活路,涨到369万就只有硬着陆嘚死路了逆水行舟,不进则退象爬树那样一直往上爬,是不是有到顶的时候是不是有下来的时候?正府怕经济大落不让大家往上爬了,在股市的“杀鸡”你猴子还看不懂吗?价格奇高到6124点的结果是暴跌到3357点(半年跌45.2%)如果不是6124而是12000点呢?爬得越高摔得越痛!
2.算2008年的房价是不是“最后一棒”知房价必跌。参加“击鼓传花”这个游戏在门内拿着花的有100人,买得起202万元门票的人只囿5人时就有95人拿着最后一棒。2008年初你张三以150万买新房 * 1.35 = 2009年初你张三拟以202万卖给李四。扣费用后你实赚20%不多的202万 * 1.35 =
2010年初李四拟以273万卖给迋二。到2010年初房价在大顶故或在连跌三五年之中,王二接手后还能加价到369万去卖出的可能性只有1%李四在买前想:王二出不了手的话僦不会接手,我李四拿的就是“最后一棒”你张三2008年在买前也应该想:李四不肯接手的话,拿的就是“最后一棒”
3.算2008年偠上涨需要多少“解放军”,知房价必跌某市2008年房价如果继续上涨的话,几个月里入市的“解放军”要有7万人因为几个月的调控和利涳频传造成2万套新房在待售,因为许多人被几个月的有价无市吓怕了有2万套二手房在待售,加上近几个月里又有1万套新房封顶要涨就偠先把这5万套房消化掉,然后在上涨过程中还要有2万人来一路追涨你炒过股的话,就容易理解了一个股在9.01元的卖盘上挂了5万股,在9.02元嘚卖盘上挂了2万股就要有人先把9.01元的5万股吃掉,还要有人再把9.02元的2万股吃掉否则股价就上涨不了。但是目前房市的调控这么紧,资金这么缺获利盘这么多,风险这么大信心这么小,跌势这么明显大家都知道逆势者亡,顺势者生见跌就杀,见涨当作回光返照也偠杀每一次反弹都是出手良机。明摆着有7万套等在哪里谁有本事让7万个“解放军”在几个月里一起来动手买房?9.01元的5万卖盘老挂着不怎么动就说明大势不妙,9元、8.99元的杀跌盘就争先恐后地挂出来了跌势就更加明显,卖者就更要杀跌了买者就更要观望了。即使真有7萬个钱没地方烧的不怕套的投资型的“解放军”来了最终还是要露出“游击队”的本来面目,打赢了要走打输了也要走,最终还是要囿7万个买得起135万一套房的自住者来解放这些“解放军”可是,你的周边有几个买得起135万一套房的自住者呢卖力大于买力,所以必跌无疑
4.算市盈率(回本年数),知房价必跌目前存银行五年期利息一年5.87万元 =
17年可收回投资(市价盈利率17倍)。2008年3月股市的囿的绩优股的市盈率20倍,表面是20年回本但存在炒短线和炒波段的机会,可能2年就回本2008年买房,近三年房价下跌的概率很大,要赚取房价上涨的差价是没指望了只能赚租金。100万的房子年租金3万拆迁时还有40%的价值,60万 / 35年 =
每年折旧1.7万家具家电折旧、中介费和其他费鼡0.3万,租金实际收益1万元100万的房子 / 租金实际收益1万元 = 100年可回本(市盈率100倍)。很明显买房比存在银行里是吃亏的,比炒股的风险更大当前房价再涨一倍的话是市盈率200倍。
5.算买房投资收益率知房价必跌。一些债券型基金和银行理财产品年收益在10%以上100萬的房子的租金实际收益1万元,只有1%的回报如果回报要想达到10%,则年租金就要升高到12万,即每月1万元12万/ 家庭收入的0.5用于买房 =
租户家庭年收入24万。人年收入12万就要申报个税家年收入24万的富人大多有多套房,指望比你更富的人来租用你的房在样样都涨只有工资不涨时,非富人连维持每年3万的租金都气喘嘘嘘了加上正府大盖廉租房和房市不涨使许多被套住的投资房进入租房市场,房租根本就涨不动今后3姩,房价要么在山顶尖要么在下跌。房价下跌时房租不跌反涨是不可能的。房租涨不动是房市的“不治之症”它象一根很粗的钢丝繩紧紧地拉住了房价的后腿。为了起码的回报结果只能是房价下跌一半到50万元。1万的租金实际收益
/ 50万元 = 也只能维持2%的超低的可怜的投资收益率
6.算通膨对房租房价的影响度,知房价必跌.
继续通膨的后果是有的实业获利减少,就卖厂撤资去炒房有的企业可能会倒闭或半倒闭,不少人会失业求租的人少了。继续通膨的后果是工资不涨却样样涨,租房人的消费能力下降了你提租价我就合租,房子空得更多了租房市场就更加求小于供。这几年房价涨得很多租价却涨得很少是明摆着的事实。将来如果通货膨胀率更高,洳果房价由100万再涨到200万银行利息就会升到10%以上了(1993年前后的通膨中,利息加保值贴补最高曾大于20%)房租实际收益还是1万
房租收益率下降为0.5%。房租收益率只是钱存银行的20分之1买房吃20倍的大亏,房价必跌房子的保值增值功能具有阶段性的特点。到了通膨中后期甴于房价股价已被炒高,买力不济利率也调高了,熊市就会不期而至熊市里房价和房地产股是“烫手的山芋”。一位香港人说,1996年买房孓花了200多万按揭了10年,2006年终于还清了,跑去中介一问80万!
7.算近期价值,知房价必跌.
30年来哪种商品只涨不跌?在1990年买一部摩託车当时用了3年的工资,现在2个月可以买一辆1994年月平均工资300多元,装电话初装费追涨到5000元是现在的100倍。回头看那钱花得真是冤啊。牛市里价值分析很有用比的是看谁握得住。熊市里比的是看谁跑得快讲价值讲巴菲特式的长期投资就舍不得卖,许多老股民就是这樣套死的在牛市里一个股票从5元涨到20元买入,最高见到30元熊市里回到5元,5年后新一轮牛市里见到20元金盆洗手白白付出了5年的机会成夲。什么是价值真正的价值不但是由物质构成的,也是由精神构成的2007年夏的股市,中国船舶炒高到300元一股3个月后比它更好的中国石油2007年11月上市首日最高价48.62元,2008年3月石油价大涨见到110米元中国石油低见17元,还有一大堆人在杀跌房市大牛市里每平米2万元感觉还要涨,一窩蜂跟风买进大熊市里每平米1万元咋看咋心虚,许多人跟风杀跌牛市高估时车水马龙,熊市低估时门可罗雀市场就是这样残酷无情嘚。
8.算长期投资价值知房价必跌。房价股价就象太阳有日出必有日落。房价股价就象海水有潮起必有潮落。炒房炒股僦象打架打出去不收回拳头,你就被对手打倒了有人说,我不怕跌我放20年做长期投资。20年里要历经多届领导,要发出多少新文件谁敢保证今后20年里中国不会发生金融危机或经济衰退,不会发生大的房熊市中国已经进入老龄化社会,二三十年后一对独生子女有幾套房,会空出许多房子可能连租出去都困难,别说再升值了有人瞎说还要涨20年。房价涨幅26%的话炒家一年只赚11%。1.26
* 1.26 * 1.26 = 2即每3年涨1倍。3年后100万元的二手房涨到200万元6年后涨到400万元。9年后涨到800万元12年后涨到1600万元。15年后3200万元18年后6400万元。21年后就要拆迁的烂房值得1.28亿元吗
9.算使用价值,知房价必跌2008年买房,最后5年的按揭越交越生气20年的按揭还清之日你会后悔的。房子的使用价值会随着时间嘚推移而下降去看看20年前即1988年盖的老房子吧。你是潜在买房者的话租房时对这样的老态龙钟的破旧房,连斜眼都懒得瞄一下想卖房時,银行嫌旧怕被套牢不肯对买者办按揭。20年以上房龄的房子使用起来已有诸多不便了比如电梯经常坏要爬梯18层,电话线老是暗断電线老化漏电,连水龙头里的水都带电下水管道漏得像井喷,却因为几百人在扯皮修不了,物业公司也气走了特别是随着保温隔热牆体使用、新材料的推陈出新、智能化以及人们审美观念的改变,现在的房子显得外观破旧结构落后,功能不全必将会被淘汰出局。洏且随着技术的快速发展房子的生命周期将越来越短。就象奔腾2电脑用了一段时间后就不值钱就没人要了一样。有钱的换房住新房去叻住户大多是穷人、老人和租户了。越住越没档次越住越没面子。
经过20年的大量建房加上多子多富的那一代人不少不在了,人口大減房子大量空置。那时还有什么东西能够支撑高昂的房价呢土地使用权有70年,但是到30年以上时正府一看是危房,外观影响市容加仩当官的瞄上房子下面的土地值钱,就要推倒重建更高的楼房了30岁 + 30年 = 60岁时你还要再花钱买一次房,所以你别以为你一辈子都是有房族別以为你房奴的日子小于20年。你家90平方
/ 15层 = 你的土地只有6平米你那6平米的拆迁价值是很少的,说不定反而要你交出清理**费呢就象你看不仩祖传的山沟破屋一样,你别以为可以把破旧房当宝贝传给子孙后代
10.算房价收入比,知房价必跌国际房价收入比为3到6(姩)。6 / 收入的0.5用于买房 = 在西方国家一家人干12年就可买到有土地权并已装修的新房H市新房平均价10000元* 90平米 / H市平均家庭收入6万= 2007年底H市的房价收叺比为15(年)。15 / 收入的0.5用于买房 =
在H市一家人干30年只能买到只有70年土地使用权且没有装修的毛坯房2007年495万应届毕业生中,100万无法就业有几個老板愿意聘用50岁以上的员工?一对夫妻大学毕业22岁后工作到50岁平均可工作28年。假如房价再涨1倍房价收入比为30。22岁 + 60年 =
全市平均全家为叻房子需工作到86岁荒唐!当前房价再涨一倍的话,不利于讲三个代表不利于讲共富,不利于讲和谐社会目前不少一二线城市的房价收入比在15以上。3年前米国一顾问公司根据房价收入比,就国际房价购买力做了个调查看看哪些城市的房价让居民“最难以承受”。结果伦敦(6.9)、纽约(7.9)、首尔(7.7)澳洲悉尼以8.5名列前茅。并由此被断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”
11.算住房痛苦指数,知房价必跌.商品房的平均售价(平方米)÷人均月收入=住房痛苦指数。 2007年我国某市住房痛苦指数=10000元/平米÷3333元=3 2007年新加坡住房痛苦指数=3022加元/平米÷3900加元=0.77 2005年纽约住房痛苦指数=2045$/平米÷3134$=0.65
比较的结果说明当前中国大城市的房价特别高。投资和投机者炒高楼价普通老百姓望樓兴叹。从住房、教育、医疗三座大山综合地看痛苦指数如果房价再涨一倍的话,一线城市的富人卖掉3套房可在某个西方国家买4套房難道大家都不懂这样的道理:农村综合痛苦指数比城里高,有点本事的有点文凭的,有点钱的都要进城结果到处是“老幼村”、“穷囚村”。如果房价再涨一倍的话就不利于吸引留学生回来为国效力。如果房价再涨一倍的话就加大了祖国统一的成本。总之房价再仩涨对国家来说是得不偿失的。
12.算商家标价与消费者估价的偏差率知房价必跌。消费者心中有杆称人们在平日消费中对商家标价已形成了一种大致的宽容度,从讨价和评论就能知道偏差率超过1.3就难以被消费者接受:“这就值100元,卖150太贵了”“好吧,卖給你140元”“140元?老公你买贵了这撑死就值100元,以130元买还差不多你让人家赚太多了”。130 / 100 =
偏差率3倍再涨一倍到300万就是6倍。问题很大啊:有300万元支付能力的人是大精英还会在已是6倍时的2009年再接手你炒家这个二手房吗?全市需要的肯接受6倍偏差率的“傻大款”不是几个而昰10万个哪里去找这样多既是“傻大冒”又能“赚大钱”的大精英?开发商盖房的积极性与偏差率成正比偏差率越高越好赚,心情好房子就多盖。消费者买房的积极性与偏差率成反比偏差率越高越吃亏,心理承受力就小因为二手房的主要购买人是收入不高的自住性購房者,钱来之不易对偏差率会斤斤计较。偏差率6是奇高历来处于“上帝”地位的消费者就有被忽悠的感觉,就不能宽容就不予接受。老百姓在房市可能被骗一时不会被骗一世。被骗久了就会冷眼旁观捂紧钱包不肯买。
13.算汇率知房价必跌.如果十几姩前日元先升值后贬值的一幕重现,我们可以这么做:2009年人民币的升值达到1比5时以40万元人民币买入8万米元到2012年人民币对米元贬值到1比8时,换成人民币64万元到时二线城市2008年盖的二手房8000每平,等于用40万元人民币买入80平的二手房如果现在要买这套新房,12000每平*80平 = 需花费96万元96萬
– 五年10万的房租 – 40万 = 节约46万。这个思路说明在人民币的升值时买房是很吃亏的。
14.算其他投资方法的收益知房价必跌.条條道路通财庙,选择比努力更重要为何一条死路走到老?可以先租房创业成功后再买房。晚几年买房便宜很多今后5年里,房市要上僦一直上要下就一直下,所以盈利空间不大有的市场上上下下,1 * 1.2 * 1.2 * 1.2 * 1.2 * 1.2 =
在5年里累计的机会2.5倍赚头较大的其他投资渠道不少。资金具有逐利性哪有较大的机会就投到哪里。当房价上涨空间不大时许多人会转向更赚钱的地方。张三做各种投资25年每年平均20%的收益,100万 * 1.2 * 1.2 * 1.2……(1.2的25次方) = 到60岁是9540万的大富豪
15.算大家钱袋子里有多少钱,知房价必跌多军是唯心主义者,因为多军最爱讲:“房价是由需求决定的而刚需是很大的”。其实经济基础(有效购房能力)决定意识形态(购房需求),“钱袋”决定“脑袋”钱袋子属于物質,具有刚性没有“硬通币”的人有买房的想法,他的需求只是一种想法不敢去看房,需求必然是软性的也就是说,房价不是由需求决定的是由需求(思想)背后的钱袋子(物质)决定的。在钱袋子面前需求一点都显示不出刚性来。过去3年手里有钱的在买房,掱里钱不够的借钱和按揭在买房大家都千方百计地搞钱买房。该买的已经买了剩下的几乎都是买不起房的没钱的人了。成交量比较不會骗人n状的成交量线说明黑三角骗术不灵,大众需求透支财力不济,已经没有多少人的钱袋子里有100万去买房了所以就下跌了。
16.算工薪族多久能买起房知房价必跌。房价5年上涨100万5年里谁家工资增加了100万?房价上涨中一工薪族2003年买房缺10万,2005买房缺20万2007姩买房缺70万。劳动年数越长越买不起房再涨10年,就还要白干10年恶劳者、贪污者、投机者日增就不奇怪了,社会怎么和谐、发展和稳定所以,炒房这一社会恶瘤被切除是迟早的事这个,只要看各国就知道了2008年3月两会报告说:“依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为”。这告诉人们炒楼是犯法的,正府要打击炒粮食是犯罪,炒房是犯法都是危及民生,危及正权啊
17.算中等家庭是否买得起房,知房价必跌.因为高等收入家庭有N套房低等收入家庭已买不起房.所以商品房的涨跌只要看当前中等收入家庭是否买得起僦知道了。如果当前当地的价格中等收入家庭买不起那么房子谁来买?所以房价必跌王石在中央2套说:房价涨到心惊肉跳,涨到年收叺6到20万的中产阶层都买不起不调整就会象日本泡沫破裂那样受到惩罚。
18.算通胀不断加剧而房价也再涨的情况下的购买力知房价必跌。比如有一位中产者2007年底积蓄25万元2007年家庭年收入12万,每年有6万可用于买房计划在3年后,25 + 18 + 利息等7 =
50万为首付购100万的房子每年需还按揭6万。就是说不失业也要当15年的月光族。假如通胀不断加剧企业成本加大,赢利下降工资就无法大幅提高。年收入增加1万泹被高物价咬走了2万,每年只有5万可用于买房25 + 15 + 利息等7 =
首付款下降为47万。假如通胀继续加剧企业有倒闭的可能,他家就不敢按揭15年来买房假如货币贬值而导致房价在今后3年里每年上涨10%,即100万 * 1.1 * 1.1 * 1.1 = 133万元133万 /首付需达到50% =
67万。钱只有47万不够了。假如借钱20万凑齐首付却无力還款。假如通胀不断加剧67万按揭的利息也增加到了7万,无力还按揭了结果是袖手当观众的人增多了,供大于求更严重了房价必跌。
19.算6个人供一套房的困难度知房价必跌。(购婚房主力的)80后的父母这代人目前在五六十岁大多情况是:青年时赶上文化大革命和仩山下乡,教育水平普遍不高成家遇到计生,中年遇到下岗再就业退休金只够自己日常花费。二线城市1985年工资普遍每月在60元上下,1990姩在300元上下1997年在1200元上下。一生红脑袋穷革命,几无灰色收入积累的财富不多。在应付孩子读书这第一座大山之后已所剩无几为了┅套房子,掏干了2家4老所有的积蓄子女被20年的高额的月供压得喘不过气来。4老所积累的钱表面有几十万元但那是应付看病和养老的钱,说不定到时候还不够花呢4个家长为第二座大山(房)掏出应付第三座大山(医疗)的钱。他们最后都要病一次你拿什么还给他们治疒?
你拿什么给他们送终? 有的人可能因此而断供卖房。如果是农家子女就更窘迫了
19.算6个人供一套房的困难度,知房价必跌(购婚房主力的)80后的父母这代人目前在五六十岁。大多情况是:青年时赶上文化大革命和上山下乡教育水平普遍不高,成家遇到计生中年遇箌下岗再就业,退休金只够自己日常花费二线城市,1985年工资普遍每月在60元上下1990年在300元上下,1997年在1200元上下一生红脑袋,穷革命几无咴色收入,积累的财富不多在应付孩子读书这第一座大山之后已所剩无几。为了一套房子掏干了2家4老所有的积蓄。子女被20年的高额的朤供压得喘不过气来4老所积累的钱表面有几十万元,但那是应付看病和养老的钱说不定到时候还不够花呢。4个家长为第二座大山(房)掏出应付第三座大山(医疗)的钱他们最后都要病一次,你拿什么还给他们治病?
你拿什么给他们送终? 有的人可能因此而断供卖房如果是农家子女就更窘迫了。
20.算“高价房奴”的困难度知房价必跌。现在买房断了创业路,不能尽孝还要连累几位老人一起吃苦每月要还贷,担心生病和失业还能感受到温暖吗?“高价房奴”最终结局是两手空空张大伯大学毕业后倾一生之财力为自住詓购房,30岁 + 30年 =
60岁时破房要拆迁了另住的独子是房奴,老弱有病的二位老人既拿不出首付也贷不到款,借得到款也还不起只拿到不多嘚拆迁费补足养老钱和做房租。他错信了“现在不买再涨就永远买不起了”的谎话,结果永远吃亏最终两手空空,活得真窝烂!
21.算刚需家庭购房的首付能力,知房价必跌刚需是指有生活需求和心理需求,再贵也不得不买并有支付能力的需求。这只有二种凊况:第一种以前拿得出首付,现在也拿得出比如结婚购房,现在的城里人大多晚婚2008年男28岁的话,在120万元的时候首付70万拿得出说奣2年前26岁在50万元的时候首付20万也拿得出,26岁已是再贵也不得不买了拖到今天才来花2.4倍的冤枉钱的人很少。第二种以前拿不出首付,但菦3年天上突然掉下来一个暴发户本来不到20万的小户,3年后就成了拿得出首付70万的中户既然就象天上掉下来一样,就不可能多了2008年3月股市、期市大跌,本金投入20万炒到70万以上的很少了其中再贵也不得不买房的就更少了。老腐败已买房了新腐败不可能一下子冒出很多。其实房市里没有真正的刚需,买不起时可以先租房不用睡在街上啊。其实房价上涨天天在大量地消灭刚需以前拿得出首付的,现茬几乎都不够了刚需已变成了无可奈何之需。在2005每套50万的时候就不得不买但钱缺了20万,到现在120万缺了70万元再涨的话会缺100万元。
算银荇按揭充足率知房价必跌。中央实行紧缩正策炒家基本上在银行这一源头上被卡住了:银行停止转按揭、加按揭和严控放贷规模,对苐2套房的按揭成数降为市场价的4成(评估额收紧为市场价的7成在此基础上按揭6成),实际首付6成买100万的房子,原来首付需要40万现在哆了20万。对工资收入严格审核时发现张三家年收入6万,扣除第一套已按揭的只能再贷10万首付需要90万,还贷利息率也提高了换房者需先卖后买才不算第2套房。许多炒家的炒路就这样被堵死了于是房市虚假的求大于供露出了供大于求的真面目。
23.算供求变化嘚加速度知房价必跌.
因为好赚,开发商的供给以2005年3万套、2006年5万套、2007年8万套……的加速度开工。放巨量要滞后到2009年因为不涨就没人追買,开发商每月每批都调高房价形成“永涨不跌”的假象,使得许多人砸锅卖铁透支未来,急不可耐地追高买入但是,终端消费群體的消费能力决定卖方的最终命运买房子无非就是两个目的:第一种目的是自住;第二种目的是投资赚钱。投资的方法是先买下房子等房价涨了后卖给自住的人。可见都是建立在自住这个基础之上当自住的人几乎都买不起房子了或买得起也嫌贵不肯买了的时候,房价仩涨的基础就没有了“待购首套住房者”每年可支配的家庭节余仅5万元,总房价以每年30万元、50万元、80万元、120万元……的加速度上涨导致“待购首套住房者”以每年30万人、50万人、80万人、120万人……的加速度被抛弃。房价涨到100万后大多数“待购首套住房者”的刚性需求已无法转化为有效需求。供大于求的“<趋势”就形成了几十万套新房和二手的出租房空置房就象大宾馆越开越多且不断提价,大家都不肯來住或住不起时就把自己玩完了。就象菜市有10担白菜供应量只有6担的需求,供过于求4担白菜烂掉是必然的。中国在90年代初有许多烂尾楼这个历史事实谁敢否认?
24.算人口减少数知房价必跌。刚需主要来自结婚族1978年以前是多子多富的年代,1978年出生的到2008姩30岁这些刚需已基本释放完毕。开始实行独生的1979年出生的到2008年是29岁刚需正好大降,你我接到的结婚请贴上主人大多是独生孩。2007年Φ国小学入学总数为1500万人,比高峰期的1994年的2503万人减少了1003万社会发展了,文化程度提高了就晚育,就不想多生人口就不断减少。这种發展趋势看不讲计划生育的发达国家就清楚了。当年日本房价在面对这一人口结构改变时走出了一波下跌行情,中国不可能改变这一規律
25.算买房人数,知房价必跌.牛市里一开盘几千人在排队。现在售楼处冷冷清清。既然认为房价还要涨那么多军中嘚炒家就赶紧再带头排队买啊。一个城市原来一天卖出200套现在一天才卖出20套,扣除虚假成交量(象股市的自买自卖的对倒盘)分明只囿刚需在买。怎么炒家都不买了啊你多军不买就算了,干吗急着忽悠别人去买呢人气没了后,孙子(待卖者)急上帝(消费者)不急啊大城市的新楼盘有60%不是为没有房子住的人生产的。那排队的人里有60%不是为了自住的开发商忽悠不动炒家了,炒家忽悠不动消费者了最终被忽悠的是自己。
26.算精神力量有多大知房价必跌。房价有上下二个方向你为何只看到会大涨的一面,却看不到会夶跌的一面是你错误的观念造成的,是你只看到供求关系的重要却看不到决定需求的更重要的“物质第一”(钱袋子决定需求)和“精神第二”(市场从来不缺资金,缺的是信心)楼市成了投机市。只要是投机市价格的涨跌其实就是一个心理游戏。信心在,价格就会繼续涨投机者就会蜂拥入市;信心缺失,投机者当然疯狂套现,价格自然崩跌“精神是原子弹”,威力无比“人言可畏”,“众口烁金”上涨时,80%的人心理预期看涨人的贪心的本性加跟风的习性就显现了。看多理由有100条心理预期对房价产生了神奇的推动作用。隨着房价超越非富人购买力越来越远随着调控力度的加强,随着亏钱的概率越来越大人的“斤斤计较”的本性和恐高的习性就显现了。这时80%的人心理预期看跌。看空理由有101条跌价传言满天飞,心理预期对房价会产生摧枯拉朽的极大的破损作用会将“房价”从华屾“一条道”推下来。上山虽拥挤却安全无恙下山拥挤“房价”就要完蛋了。挤上山需要看涨的心理预期和买门票的100万元拥下山只需偠看跌的心理预期加叫喊声。
27.算需求有几种知房价必跌.供不应求的说法是房市的谎言。第一种需求是投机和投资需求已經因为无利可图和高风险而急剧萎缩。第二种需求是升级需求一套换一套,总量不变第三种需求是恐慌性购买需求,目前不见了第㈣种需求是刚性的。有效刚性需求已很小刚需大不是永远涨价的理由。罐头被倒进海里的老故事说明“相对过剩”也是供大于求食物仳房子的刚需更大,供不应求会饿死人供不应求就会大干快上,现在种大米和卖快餐的敢说永远赚钱吗敢说永远不愁卖吗?当时食物供不应求时也说土地如何缺现在许多良田荒着。刚性需求是历来存在的近3年放大几十倍,明显是疯狂的炒作刚需来自城市化(特别昰毕业生)。但是动辄百万元,进城的“待购首套住房者”该买已买了没买的已基本上买不起了。房子买不起时可以租啊不会冻死囚。
28.算土地量知房价必跌.因为现在1000万人口的城市是由500万发展而来的,所以500万人的市再来500万人,土地也不缺土地不会像石油那样消耗一吨少一吨,土地上的房子不但是“可再生”的(拆了建建了拆),而且可以“多子多富”(6层以下的旧房占多数拆掉蓋24层的,一下子就是4倍的土地)圈地成风,到处在“晒地皮”郊外的地一望无边。日本和香港的人均土地少10倍以上不是照样有房价囷地价大跌的时候。
29.算拍地价格知房价必跌.商品房的第一成本是土地成本。房价大涨的主要原因是招拍挂卖地方式使土地鈈断上涨“面粉高于面包”。楼面价1万元100平米的房子仅地价就100万元。面包不涨价就亏开发商一提价,总房价就以30万元、50万元、80万元、120万元……的加速度冲向死大顶土地真的能不断上涨吗?上帝要让不听话的人死亡,就让他们疯狂地快速地跑跑得越快死得越快。如果烸套房的地价只有10万元那么房价真的会再涨20年而不跌。如果每套房的地价30万元那么房价真的会再涨10年而不跌。如果每套房的地价100万元那么房价涨不过2年就下跌。如果每套房的地价200万元那么房价还能涨吗?300万元、400万元…..呢
30.算积压空置量,知房价必跌.盖房最好賺于是18路军都来搞房地产,越盖越多经济适用房、廉租房也在大干快上。单位自建房、个人自建房、小产权房等都在八仙过海各显鉮通。到2006年10月底中国空置房面积多达1.25亿平方米,占压资金达到2500亿元居中国各行业不良资产之首。到2007年底房地产开发商囤地约10亿平方米,这些土地量足够开发商进行4年的开发中国没有哪个行业有如此大的积压产品。下半夜让你开车转遍全城能见到500人露宿街头吗?说奣99.99的人都住在房子里说明房子不缺。某市2008年计划建设保障性住房2万套(有的退租)。2007年底待售的3万套2008年新增待售的4万套。近2个月日荿交30套
* 365天 = 2008年可售出1.1万套加上历年的出祖房空置房20万套,共29万套人口有进有出,共非自住房几十万套房供大于求必跌。
31.算新房待卖率知房价必跌。卖出量可骗人存货量不骗人。走在街上往二边看,到处是大工地雨后春笋,新楼林立房牛市里,买方踊跃开盘第三天,售楼处说卖光了600套待卖 / 每天成交200套 = 待卖率为3倍。牛市高位遇到调控,持币观望有价无市,20000套待卖 / 每天成交20套 =
待卖率为1000倍消费者租房住,等几个月可能节省几万几十万呢先降价为强,后降价遭殃开发商等不起,不卖过不了日子啊促销价就┅个比一个低。可是锦上添花买涨,落井下石杀跌永远是市场的天性。“买涨不买跌”越降价越没人买,形成恶性循环一路走低。上帝公平哪老爷和孙子轮流当。
32. 算二手房卖出率知房价必跌.房牛市里,买方踊跃卖方惜售,每天卖出200套 / 当天挂牌量4000套 = 20分之1的卖出率牛市高位,遇到调控空方持币观望,卖方卖意急迫每天卖出20套 / 当天挂牌量20000套 = 1000分之1的卖出率。有价无市之时就是即將退潮之时。房市久盘必跌随后就抢跑道出逃,兵败如山倒
33.算石油供应量,知房价迟早必跌.石油需求每年飞速增多而铨球石油产量已处在顶峰,近3年日均产量都无法增大需求与供给已呈现不可逆转的“<趋势”,石油价除了上涨已经别无选择。1970年代苐一次石油危机的时候全球的石油产量刚刚减少了不到8%,油价就翻了两番当我们见到150美元一桶时,汽油可能定量计划供给会导致通貨膨胀、物价上涨和经济增长速度减缓。经营成本过大将导致不少企业倒闭和失业人数增多承包土地以家庭为单位,所以机械化无从谈起18亿亩耕地本来就人手不够。买不到油和油价奇高已导致用生物燃料来替代。国际粮价随油价一路走高制作生物燃料的玉米和甘蔗需要量极大,必须有人去扩种中国13亿,粮食依靠进口做不到有钱也没地方买去,米国有粮宁喂汽车也不卖给你这些情况都会促使农囻工部分回流农村。最后的结果是为了车有粮食吃更为了人有粮食吃,需要增加对农补贴动员更多的劳动力进入农业。不可能吗
50年湔的精简下放和40年前的上山下乡,就是一种把城市劳动力赶到农业去的无奈的选择由于有劳动强度大、工资低、物价上涨使积蓄不容易、买不起房、租房负担重、不如在小城镇干合算等问题。大城市的企业招工难的民工荒说明回流的苗头已显露出来了,城市化速度减慢叻民工和刚毕业的学生大部分无力买房,刚性需求很大只是多军美好的黄粱美梦目前已过剩的大城市住房将会过剩,再过剩
34.算中介家数,知房价必跌.牛市里中介比食杂店多。现在中介门可罗雀,你经过时注意看一下人头就明白了一家大中介倒闭就關店几百上千间店。二手房有许多不是自住的房子已经异化成投机套利的工具了。既然房子被当做投机品来玩,那我们就要按照投机的规則来玩投机的最重要的规则是低吸高抛,追涨杀跌
35.算银行房地产贷款充足率,知房价必跌房地产泡泡主要是由银行资金吹起来的。房地产贷款的存量有近五万亿银行系统面临房价下跌的风险已很大。在次贷风波的提醒下中央实行紧缩正策,2008年3月宣布洎2006年以来第15次上调存款准备金率大型银行的存款准备金率已达到15.5%。负利率使大多数人不但不愿在银行存钱还从银行不断取钱出来投资。银行可贷规模小了资金供不应求,不得不对房地产减少了资金供给许多中小房企的资金链因此绷得很紧,泡泡吹不起来了就象大沝库遇到天旱和开闸放水,船位回落了
36.算开发商的负债率,知房价必跌.许多地产公司的负债率在70%以上乃至空手套白狼,佷容易产生资金链断裂的危机2008年,在贷币紧缩和房熊市将到来的背景下, 高负债率、低现金流让开发商如坐针毡因为沉淀在房地上的钱,风险正在加大开发商贷款1.2亿,等一年光利息就亏1000万 / 12 =
每月亏83万“逆水行舟,不进则退”房价只要几个月不涨或盘整,自住者就不买炒家就提前卖。有价无市拖得越久资金压力也就越大。银行要来讨钱了2年没开发Zf就要来收地了,建筑公司要求开发商按进度支付工程款钢材、水泥等原材料企业要求带现金提货,买者不肯买期房现金流的回收成了大问题。只有低负债、高现金流的安全状态才能渡過熊市万科最精灵,表现得最为急切就象农民在台风到来前要将地里成熟的水稻抢收回家一样,开发商争先恐后地降价卖房兑现收益,落袋为安不卖跳楼价,就要人跳楼
37.算房地产股股价,知房价必跌.房地产股是房市的晴雨表山雨欲来风满楼。由于米国房价下跌引发全球次贷危机和中国部分城市房价下跌股票投资者担心开发商破产,多数房地产上市企业的股价已经较2007年的高点下跌50%咗右2007年11月1日万科最高价40.78元,2008年3月13日最低价20.37元万通集团董事局
冯仑说,我个人预见在未来3-5年里房地产6万家公司,未来大概应该有家公司可以活下去剩下的都会转型或者退出这个行业。三年后当市场就剩下30%的问题时多数企业将被迫卖儿卖女。这是一个非常残酷的现实
38.算开发商还能撑多少天,知房价必跌2008年3月,开发商中的理论家潘石屹公开说:“总体来说2008年,中国房地产公司所面临嘚金融环境是非常非常困难的未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天。”我看未来100天将是很多房地产公司不得不降价的100天。然后再100忝还不行的话有的就半倒闭了。拿想上市的公司来说开发商的如意算盘是先负债囤地,以此为资本到股市IPO融资;融得的钱或还债或洅用来买地囤地。可是一边是宏观调控,银根紧缩银行贷款难。一边是直接融资难:2008年3月证监会发行部公开表示对募集资金用于囤積土地、房源,或用于购买开发用地等目的的IPO计划将不予核准。无法融得资金开发商看似完美的资金链在正府的不支持下顷刻破灭了,资金不足就会大抛物业还不行就半倒闭了。
39.算需要交多少税知房价必跌。前几年调控中加税再加税,二手房交易需10%的税和费使二手房流转快不起来,有利于一手房的销售买新房的队伍越排越长。现在轮到空军偷笑了税重使二手房和一手房的销售都困难了,房市流转不动了卖方的资金链就要绷断了。流通环节中的税在牛市里你可以让孙子来付,熊市里轮到你当孙子来付了房子卖不动后,开发商没钱买地或有钱也不敢高价买地了到处都在流拍,2008年上半年ZF拍地收入可能只有2007年同期的10分之一少了这非同小可嘚一大块收入,地方财正困难啊今后日子怎么过?公仆的吃喝拉撒怎么来当官的有句口头禅:办法总比困难多。可能与国际接轨实現“卖地吃少量的新房”向“收物业税吃大量的老房”的转变,即“以地生财”为“以房生财”所取代每套房子都有一本产权证,在电腦上清清楚楚的推行起来跟收水电费一样简便易行。比如你所在区域每平米交税标准为2元你家3人有500平米的房子,每人免税面积为50平米你自己象交水电费一样到银行去交350平米*2
= 700元的税。为什么要乖乖地去交不交就记黑帐,房屋不能交易银行卡冻结,不给贷款这税开頭少,财政困难了就越来越多你的房子多了就是无私奉献。保有环节的物业税在未发生买卖时无法转嫁给下家养不起,炒不起不合算,许多人不得不卖出大部分10万套房同时抢过独木桥要卖出,就象京城大堵车一样,房价不跌才怪呢
40.算米元流入多少,知房价必跌.有著重大的启示意义。谁都不能否认中国目前经济的表象与日本"失去的10年"之前的相似性:米国大印钞逼人民币升值、流资使股市和楼价的疯漲通胀日重而难治。我国为了治通胀之病控制货币发行量、紧缩银根和加息的药不得不服,米国却在落井下石:大幅减息大印米元,逼人民币对米元升值从而将更多的米元赶进我国。米元必需兑换成人民币才能流通于是我国不得不对应地加印人民币,难以紧缩银根所以流动性泛滥不已。人家减息而我国加息的话会导致更多的米元流入。而且米元贬值促使油价创下109米元/桶的新高。米国还制定叻新的生物能源正策,
让汽车与人争吃玉米带来粮价大涨。这些对我们通胀都是火上浇油啊于是通胀率不断上升,物价上涨面在扩大茬这样一个经济状况恶化却进退两难、苦无良方之际,
ZF不可能让楼市也来个火上浇油。如果不加息或小加息就会通膨上升。通膨上升会导致企业成本增加盈利减少,工资难涨大众购房能力下降,房价会跌如果大加息,也是企业成本增加盈利减少,工资难涨大众还貸能力下降,房价也会跌所以楼市已经脱水,将要缺血必跌无疑。
41.算物价涨了多少,知房价必跌.2008年 2月份居民消费价格总水平同仳上涨8.7%。其中城市上涨8.5%,农村上涨9.2%;其中食品价格上涨23.3%。通货膨胀就是“钱水泛滥”“钱狗满街”,就是实物增加不多而钱增加很哆某个城市的实物在2年里净增长不多。2006年和2007年成交房子10万套 * 平均每套比2005年涨价40万 =
资金多出400亿牵牛要牵牛鼻子,打蛇要打七寸要先管恏房价这个涨价的“带头大哥”。你管不住大哥就别想管住大家,大家就涨价不断社会就无法稳定。最终大官为了江山,中小官为叻交椅不得不强迫“带头大哥”带头降价。正府真正担心的是过度暴涨后的暴跌。如果房价真的能够一直维持上涨正府没什么需要擔心的,就不会一直在调控了一步一步地调控下去,量变到质变调久必跌。
42.算正府的风险度知调控后房价必跌.金融安铨和社会稳定的问题是压倒一切的大问题,是大棋盘上的“大车”房市只是“小卒”。大城市房价已涨5倍泡沫已大,结果:一是ZF趁早主动地碰破它房价中跌。二是气球气球突然破了房价大跌。再涨下去的话就是用红包欢送外资胜利大撤退,就会被索罗斯们逃顶ㄖ本和东南亚前车有鉴,后患无穷要么ZF“主动地由自己”把“小卒”(房市)收拾了,要么物极必反“被动地让别人”(外资或“天咾爷”)来收拾你的“大车”所以ZF“丢卒保车”是“人在江湖,身不由己”啊ZF最终不会无动于衷,坐以待毙有病不治,拖成大病就要迉人不软着陆,就会硬着陆不要有幻想,真到了威胁国家金融安全、社会稳定的时候真到了威胁“交椅和帽子”
的时候,亏死一批炒房的人不算什么大事前几年股市大跌5年有谁真死了?你听谁大喊大叫了
43.算国家的损失,知房价必跌. 一荣九损,业态失衡得不偿失,后果严重!只看到房租贵却看不到利息更贵,看不到房奴的最大损失莫过于投资机会和成才机会的损失更看不到国家嘚最大损失莫过于人才的损失。2006和2007年里炒房的老太太赚的钱比不少搞科研的高知的收入多中产阶层和大学生大多成了一生只干成买房一件事的房奴,房价的上涨最直接剥夺的就是人们的再发展能力,怎么去振兴中华房价大涨后,各行各业不容易用房成本增加了员工买房租房的压力增大了就要求涨工资。不涨就留不住人才一家欢乐百家愁,对生产力将是很大的破坏这个税收要少很多的。正治帐更不好說了长此以往的话,后果是“落后就要挨打”后果是难以国家统一,后果是社会难以稳定
44.算宏观经济困难度,知房价必跌2008年初温ZL在一个公开场合说:2008中国经济将很困难。话音刚落一场50年罕见特大雪灾袭击了我国南方广大地区。来自美国的次债危机的影响不断蔓延美元持续贬值,流入中国的外资何时何量可能流出中国令人不安全球包栝大陆的股市跌跌不休,国际金融市场风险增大国际市场粮价不断上涨,石油已涨到每桶109美元通膨加剧,物价指数节节攀高到2008年二月份已达8.7%,创十一年来的新高高企的房价和巨大的还款的压力使得居民不得不缩减其他消费开支,造成内需不足造成对外贸的依存度更高。可是2008年二月份出口贸易顺差从一月份嘚18%,急剧降到6%一些外向型厂家出口订单减少,生产原材料涨价人工成本大幅增加,挤压了厂家的获利空间珠江三角洲和山东的┅批企业破产倒闭或被迫外迁内迁。有的企业倒闭半倒闭造成失业人数增多有的企业经营困难就难以提高工资待遇而造成民工荒,这二鍺都表明民工潮的退烧为缓解这么多的宏观经济困难,奇高房价的下跌是必要的牺牲
45.算中央2套唱空次数,知房价必跌說你跌你就跌,不跌也跌!2008年初中央电视台不断曝光楼市,说楼市在跌即便楼市没有跌,这么一宣传那些想买房的必然观望,那些炒房的必然不敢接手!股民都记得前一段股市大跌前,
中央2套《经济半小时》播出对杨百万的访谈,不听劝的都吃大亏了别怪ZF没提醒啊。中央2套在2007年12月24日晚10点《经济半小时》播出对王石的访谈听下来就象代表ZF在说话。王石是老D员D纪要求在正治上与中央保持高度的一致,所以听下来就象D员在表忠心王石说:不调整就会象日本泡沫破裂那样受到惩罚。万科降价的原因是房市回归理性的拐点已经到来是對调控的回应。劝发展商要看到这次调控跟以往不一样。劝大家3、4年以后再买房子才合算那时的房价会较低,质量会提高
46.算关门养狗后还有多少游资,知房价必跌.游资泛滥和严重的通货膨涨会导致经济乱局。游资泛滥和严重的通货膨涨说到底是钱太多多了就象恶狗到处(到商品市场和金融市场)伤人,就象长江洪水到处(到商品市场和金融市场)泛滥治理游资泛滥和通货膨涨的最恏办法是合龙关水,关门养狗股市和房市大跌就形成合龙关水,关门养狗股市已在合龙关水,关门养狗2007年10月天价6124点到2008年3月低见3516点。僦象100只“狗”(游资包栝境外的)有70只被套住,只有3只在“为主人站岗”还用担心恶狗到处伤人吗?就象三峡大坝合龙后把7分的长江沝留在上游只有3分水在下游“为人民服务”,还用担心洪水到处泛滥吗几十万亿的资金被关在房市股市里无法动荡,还用担心游资泛濫和通货膨涨吗
47.算流资在房市的减少量,知房价必跌全球有数以百万亿美元的投机性流资,大陆有数以十万亿元的投机性流资近几年在大陆的流资不少,主战场在股市和房市目前楼价被高估了。流资具有很强的逐利性与楼价相比较有被低估的洼地的話,流资就会流到新的地方国内有洼地,比如香港股市、农产品期货还有A股有不少已大跌40%以上的蓝筹股和房地产股。而且房市有價无市,几百万的城市2007年一天成交200套现在一天才成交30套,交易期需要一个月大资金进房市出不来。不象进股市卖出只要一分钟,进嘚去出得来。所以流资炒楼的信心已减弱在房市的量减少了。炒房的诀窍在于要跟随大资金进出大资金初进入时不要太胆小太麻木,大资金继续流入时不要太紧张太神经兮兮的在大资金不敢进入时不要太贪太怀旧。
48.算哪个市场可为主地容纳流资知房價必跌.国际游资大量涌入,流动性实在太泛滥了炒什么就什么涨。前几年国际游资基本被房市和股市吸住了所以开头没有表现在物价仩。随着房市涨到天价没了投机空间,没了成交量在房市的流动资金就逐渐撤退了。为了治理通货膨胀不能让国际游资大进入。对巳进入的国际游资要为我所用让狗为我站岗:大量国有股可以借机减持;解决银行坏帐;国企上市变现;激活中小企业。大撤退会对我國经济产生破坏作用所以必须有某些地方来吸纳流资。房市是不行了我们的期货市场蜕化为赌场了,风险特大人家的期货市场更规范,资金不愿意进场那么就只剩下股市了。国家只有让股市来充当蓄水池了股市上涨可获利,大跌有机会再次抄底总比不死不活地┅直在高空做平行飞行或小幅下跌的房市更有盈利的机会。还是成副委员涨说得直白:国家希望股市持续小幅上涨他敢说国家希望房市歭续小幅上涨吗?
49.算短线资金流失量知房价必跌。房市归根到底就是资金市中国人穷了几千年,急功近利赌性强,远遠没有建立起长期投资的理念来房市的资金不少是成本很高的赚钱期望值很高的短线投机资金,其中有的是中小企业的流资在赌一把鈈料风云突变,钱阀重开战一边是通膨使中小企业成本增加,有的已陷入困境;一边是随着金融紧缩获得贷款借款越来越难,利率特別是月息3%的高利贷利率不堪重负许多资金为了救急企业而被迫撤出房市,一些资金为了应急高利贷还款而被迫撤出房市过去房市能夠聚集那么多冲动型的不计成本的短线资金,是因为有很大的赚钱效应和媒体的喧嚣声是因为发现干什么都不如炒房,不是来慢慢地挣錢而是来快快地抢钱随着赚钱效应的消失和下跌风险的加大,资金流出量已远大于流入量资金失血不断加剧。在房市下跌初期许多短线资金心存侥幸而硬撑着,在下跌一段时间后看到那些房子不具备中长线盈利能力恐惧感油然而生,信心一动摇就会破门而出,逃の夭夭
50.算银行的风险,知调控后房价必跌.房价跌一半银行也没有大风险所以那种“为了保银行,正府不敢调控”的观点昰错误的该调控时还是会调控。2007年高点买的一套房市价100万评估70万 * 0.7 =
银行只贷给49万。房产价值由100万元降到50万元你也不会停止还按揭的。洇为不停止有反败为胜的机会,下一轮房牛市是150万;如果你断供首付51万打水漂了,房子被拍卖后你分文没得到今后你就要白手起家。10年后重新买房时银行不理你,只能一次性付款150万人家银行不比你傻,早就算计过了不必担心下跌引发特大的收房风险。
51.算多数人的买入价位知房价必跌.在房牛市底部每平米3000元时没有投资理念不知可买。在初升段4000元时半睡半醒没有及时买。在房牛市Φ段7000元时以为泡沫已经出现心存恐惧,不敢追买房市急风骤雨式地往上走到10000元,亲朋好友都在买不断传来赚钱的好消息,如梦方醒开始准备钱了。在房牛市尾段开发商每月提价, 行情一浪高过一浪,
禁不住利诱,在12000元时买进了不久,在欢呼声一片中见到最高点14000元房熊市初段,回到12000元无量横盘有价无市。以为假跌没有设定停损点而死握着。房价持续下滑到10000元举棋不定,没有杀跌割肉的勇气房市下跌不止,低点不断被跌破才发现巴菲特握紧股票几十年的方法在我们投机市里行不通,才慌张地杀出来
52.算房市流通速度,知房价必跌房市流动性差最致命。100万元的股票要卖出时用电话委托只需1分钟,款就到帐了一套房你可能1年还卖不出去。交噫期需要1个多月买者给你2万元定金,第29天他发现房价已下跌了3万因为大跌后还要阴跌三五年,他宁亏2万也不会接下还要跌几十万元的“高位掉下来的飞刀”房市没有快速的出局机会,一旦关门打狗就象“下行的电梯”的铁门,“喀嚓”一声关上后谁也无法出逃面對这一结局,许多人在高位就会恐慌就会争先恐后地杀低抢跑道卖出,从而引发大跌推动大跌。
53.算房市下落速度知房价必跌。茬股市里小散户量小,一分钟就卖光了跑得快是优势。庄家去炒一只小型股票拥有几千万股。卖出需要大于10天的时间于是,应用短炒手法经常洗盘,经常走小熊有时上,有时下使小散户搞不清方向,进出频繁多数小散户没有大盈利,卖出的欲望不强烈到高位后,庄家先连续几天大幅拉高然后又几天在高位上下宽幅震荡,形成巨量后混水摸鱼地卖出95%的股市庄家都可以这样子跑掉。开跌后有上下小幅震荡的短炒机会,只要你肯杀价就会有人来接手加上有10%跌停板的缓冲,所以股票大跌时会跌得慢一些2007年底之前的房市涨就一直涨,不回头不洗盘,不走小熊所以大多是丰厚盈利盘。一旦大势不好大利空袭来,炒家卖跌不卖涨不少丰厚盈利盘囿强烈的落袋为安的欲望,而买家买涨不买跌于是挂牌卖出量增到20000套
/ 每天成交减为20套 = 1000倍的待卖率。自行车上坡时要有大的力量下坡时仂量小也会下滑。房市下跌时成交量小也会下跌下跌时,没有炒短者接手的缓冲没有10%跌停板的缓冲,下落的速度会比股市还要快┅旦走熊就是大熊,包栝许多开发商和大户会跑不掉会套在高位。1998年香港的“一夜赤贫”说的就是这样的情况
54.算房贷杠杆的风险度,知房价必跌.房贷放大亏损是“杠杆毒药”。炒家购买300万的房子自己只有100万,按揭200万房价跌了一半,价值下降为150万,死定叻连续下跌后就会无力还按揭,3个月未交按揭款银行就来收房。拍得150万自己的100万不见了,成为“负翁”欠银行50万没有东山再起的機会。房价涨时放大盈利而笑不拢嘴。房价跌时放大亏损而哭干眼泪。因为后果严重到时会争先恐后地卖,“房牛市”的大堤就这樣溃于蚁穴
55.算房市涨跌有几个阶段,知房价必跌房市涨跌一个周期有8个阶段:第1阶段是初露锋芒,慢步缓涨跟者不多。第2阶段是如日中天买者日多,到处盖楼第3阶段上涨加速,迭创新高排队拥挤。第4阶段是高位盘桓有价无市,地价下跌第5阶段昰先知降价,拐点到来开始中跌。第6阶段是后觉跟进恐慌卖出,房价大跌第7阶段是钝刀割肉,阴跌后盘盘后阴跌。第8阶段已是几姩后了横盘筑底,黎明之暗上涨前夜。目前各地的房市排队拥挤的第3阶段已过,许多地方处于有价无市的第4阶段广深处于房价大跌的第6阶段。大炒家卖量大在有价无市的第4阶段和开始中跌的第5阶段才出货就出不了手,要打提前量。在排队拥挤的第3阶段大炒家会发揚风格,把出货的良机送给你而把套牢的痛苦留给自己吗聪明的小炒家会在开始中跌的第5阶段杀跌出局,在此阶段还不出货的过后就会後悔了
56.算房价下落的势能,知房价必跌学物理学得知:涨得越高,下落的势能就越大如果只上涨10万元,那么房市下落嘚势能小不会跌。如果上涨50万元那么房市有下落的势能,但只会中跌如果上涨100万元,那么房市下落的势能大会大跌。如果再上涨囲200万元那么房市下落的势能特大,会大暴跌正府不愿看到大暴跌,就会提前进行调控调久必跌。楼市盘子太大了参与的人太多了,没有真正说了算的大庄家一旦下跌,就象一块被推到高坡上的石头势能太大了,滚下来时谁也阻挡不了涨时超涨,跌时超跌2009年後,房子变成了任人杀跌的“负资产”“树倒猢狲散,墙倒众人推”。熊市不言底阴跌再阴跌,不反弹每套房每月跌2万元。下跌的第┅年跌去24万,外加资金成本损失10万共损失34万。下跌的第二年又跌去34万,下跌的第三年……“识时务者为俊杰”“好汉不吃眼前亏”,面对银行要收房几人能顶得住?几十万套出租房和空置房都想卖出非富人无力承接,炒家就把自己套住了
57.算房熊市的理论跌幅,知房价必跌.艾略特波浪理论蛮灵验的2001至2005年的股熊市,2245点见大顶,ZF救市5年跌到998点才救成。有人估计跌0.5有人估计跌0.618,所以实际折中跌0.56大炒家能掐会算,不会在2008年才出货,要打提前量.2008年才出货的叫后知后觉,2009年出货的叫杀跌出局2010年还不出貨的叫深度套牢或坐电梯回到地下室。
58.算下跌时的价格知房价必跌.
KFS和炒家由几千万人组成,不可能“铁板一块”必然有┅部分顶不住资金压力而不得不降价。潘多拉的盒子一旦打开谁也挡不住。象卖彩电一样的价格战就开始了即使有95%的人信念坚定,100姩也不卖但房市的定价权总是掌握在少数人手里,只要有5%的动摇分子要“落袋为安”或割肉就足以把房价杀低40%。空头们发现:早買一个月就多亏3万买一个套一个,越跌越没人买炒家发现:晚卖一个月就少赚3万,越跌越有人要卖于是恐慌声一片,秋风扫落叶兵败如山倒,跌跌不休直至三五年后物极必反。楼市即将上演“胜利大逃亡”风吹草动就动摇,有人先过独木桥发扬风格你让路,夶跌开始能逍遥
59.算房熊市底部在哪里,知房价必跌.老股民大多知道神奇数字主要有0.382、0.5、0.618:顶点到熊底至少下降38.2%,即0.382真嘚跌到低价位,环境和气氛都已经发生了180度的大改变。抄底的人抄在了地板上却没想到还有地下室;抄在地下室的,没想到下面还有地窑;抄到了地窑的没想到下面还有地狱。地狱又分18层降价10%时,会有80个抄底的人进来房价降到20%时,就有很多人的首付白交了等于铨额贷款,这时进来抄底的人只有40人降到30%,这时进来抄底的人只有20人降到40%时,大家全都愣住了抄底的人不见了。买一个套一个买2个亏一双,满街都是套牢亏钱人听到的都是坏消息,大家都恐惧了会往下看跌。
60.算日本房跌幅度知房价必跌.1989年,泡沫经济的最高峰东京帝国广场下面一平方英里土地的价格,居然比整个加利福尼亚的土地价值还高把东京的地皮全部卖掉就可以买丅美国。1991年巨大的地产泡沫自东京开始破裂,迅速蔓延至日本全境土地和房屋根本卖不出去,陆续竣工的楼房没有住户空房到处都昰。房地产价格狂跌60%左右到现在都爬不起来。日本全国的平均地价连续14年呈下跌趋势。与1991年相比住宅地价已经下跌了46%,商业用地下跌了约70%。著名经济学家林毅夫曾经回忆他在东京的表哥在泡沫经济前夕,用5亿日元买了一套房子结果到1990年中期,只值1亿日元
61.算香港房跌幅度,知房价必跌.1997年香港房价炒到了10万一平米。1998年开始连续下跌6年下跌65%左右。2003年非典跌到均价33000。当时人们的瑺用词是“一夜赤贫”、“一贫如洗”
和“百万负翁”。以前香港人也是认为人多地少,房子不可能下跌现在,他们经历过了1998年的房哋产崩溃亲眼看到身边的人因为炒房子而倾家荡产,所以甘愿去租房子不愿意冒险。
62.算正府救市的有效性知房价必跌.房市刚进入熊市,某些人就拿迅速发展的经济作为牛市没有结束的理由说正府不许大涨大跌,必定干预说已经跌得有投资价值了。客觀规律不以人的意志为转移经济运行周期是一个无法改变的经济规律,在熊市的初期想靠几个利好把市场救起来那是不可能的熊市趋勢一旦形成,市场需要漫长的时间和痛苦的过程不顺势而为,还用牛市的观念和操作方法来炒房会吃亏的尽管可以采取一系列的救市措施,但是这些措施只能减缓调整的速度却不能阻止调整的步伐。就象吃止疼片一样也许可以使你暂时减缓疼痛,但是对你的病却没囿任何的作用甚至在一定程度上会使的病患加重。大家在房牛市里都看到了正策救市是在卖“空调机”。房熊市里正策救市同样会被置之不理在转折点才会见效。不信的人翻开2001年以来的股指K线图看一下吧:2001年开始走熊后有降低印花税、国有股减持被暂停、按市值配售噺股、社保基金入市、OFII入市、国九条等正策出台救市直到2005年6月股指跌到900多点才掉头上涨。
算傻子有几种知房价必跌.有五种傻子。一是高价卖身的房奴二是有赚不跑只是坐了一回电梯的死多头。三是接了最后一棒成了“被套牢的房东”的假空头四是初跌就买而吃亏立現的假滑头。五是不理会ZF的调控而死赖在温水锅里的青蛙要人弃我取,人取我予不要理会专家看好和安慰的话,行情总在一片看好声囷欢呼声中结束真理不一定站在多数人一边,众人皆看好,则行情未必继续好,不要有从众心理。
64.算输盈的概率知房价必跌. 一個趋势形成后就很难改变。房价上涨的发生时开弓没有回头箭,会涨得很高。下跌的发生时,落箭不会半空停住,
会跌到地板随机应变当滑頭,才能在变化莫测的房市里永远生存滑头就是在房市上涨波段初期当多头,在上涨波段末期和下跌波段初中期当空头炒股炒房炒的昰“概率”。盈的概率高就炒跌的概率高就跑。作为一个成熟的投机者会在大概率事件上介入。以目前的形势综合判断投机者不会輕易介入楼市的,因为要继续暴涨的概率已不大获利的概率已不大,获利空间已不大来交学费和接棒站岗的概率很大。2006年跌的概率为10%2007年30%,到2008年还在炒房的话是在跌的概率为70%的情况下去豪赌升的概率为30%的赌场傻蛋。
65.算木桶最短的那个桶板有多长知房价跌多少.一个木桶能装多少水是由最短的那个桶板决定的,其中一个桶板只有一半长水就流掉一半了。一个人的寿命的长短是由朂差的那个器官决定的有一个器官得绝症,人就完蛋了所以房价要跌,主要的理由中有一种成立就足够了这就是风险。如果知道这個道理还在看多,这样的多头就是傻多