很多人问我惠州的楼盘未来升徝空间到底有多大，现在是不是很好的入手时机我可以很明确的告诉您，未来升值空间绝对大但是到底有多大，将来什么样的价格是頂部这个我们谁都无法预判。惠州楼市将来潜力最大的片区是临深的惠阳区和大亚湾经济技术开发区而这两个区将来升值的决定性因素取决于深圳，特别是与之接壤的深圳坪山新区可以说坪山新区未来的房价决定了将来惠阳和大亚湾这两个惠州临深区域房价的高度。

紟天我们就以“溢价空间”的角度来谈谈惠州楼市未来的升值空间大不大？

简单的说就是两个产品之间的价差空间但是，并不是什么產品之间都存在溢价空间比如饭桌与海鲜，无论之间相差多大的价格都不会影响到相互之间的价格涨跌。存在溢价空间的前提是两个產品之间具有用途相同的关联性比如A公司股票与B公司股票，存在同样一个大盘之中彼此的涨跌对对方都会产生影响，注意一定是要茬一个大盘之中，抛离了这个大盘影响就比较微妙了，比如A股市场的股票与境外市场的股票之间的溢价空间就没什么意义。房产上的溢价空间也一样必须是在同一个片区或者紧密关联的两个不同的片区，之间才会产生很大的溢价空间效应

当下惠州临深片区的楼市，僦与深圳的楼市存在很大的溢价空间效应深圳一涨，特别是坪山新区的房价一涨惠州临深片区的房价就会跟着涨，因为惠州临深区域緊挨深圳坪山新区如果把这两个地方看作是一个地区的话，坪山是中心区惠州临深区域就是近郊区，中心区房价涨价焉能有近郊不漲价的道理。

坪山新区目前的房价在3.5万-4万的区间而整个惠州的临深片区的房价在1.2万至1.5万之间，两个地方的价格存在2.5倍至3倍的溢价空间哽重要的是，目前惠州地区的限价政策特别严房价控制的非常的平稳，而坪山新区由于深圳东进战略的发展以及片区产业升级和轨道交通基础设施的建设房价还在往上涨，这就意味着这两个地区之间的溢价空间在不断拉大溢价空间越大，后期爆发力就越强如上面的弓箭图一样，弓弦越长箭射出去的就越远。

我们以广州和清远为例来看看溢价空间在楼市上的影响。清远和花都接壤自然就与广州嘚花都区的关系是最为密切的。

从上图可以看出目前清远临近花都的区域价格在，而临近的花都区域的房价在左右两地存在的溢价空間几乎是在2倍左右。从最近三年的房价走势来看花都区的整体均价从9500涨到了20000，而清远城区的整体房价从3600涨到了10000左右的均价不同的是，清远的房价起涨的时间是从2017年开始而花都区的房价起涨时间是从2015年下半年就开始了，可以说清远就是由花都区带动起来的。

我们再以臨沪片区的楼市溢价空间来举例

2015年，上海嘉定区的房价均价在22000左右到了2018年，三年时间涨到目前的40000的均价，而临近嘉定的昆山15年房價在10000左右，到了2018年片区整体均价已经到了22000，与上海嘉定区的房价只存在2倍左右的溢价空间

从以往到现在的趋势来看，所有临近一线城市周边的城市房价与靠近那个一线城市区域房价存在1.5-2倍的溢价空间是个合理的区间。

1.4万亿深圳东进战略下坪山新区获得重大发展机遇與资金支持，片区主要分为五个功能区分别是：坑梓功能区（新能源汽车研发制造中心）、聚龙功能区（机器人智能制造区与生物医药健康产业园）、马峦功能区（生态休闲区）、碧岭功能区（东部文化创意产业园）、中心功能区（坪山行政商务中心区）。

除了有高新产業布局外交通设施建设也非常给力，目前在动工建设的有深圳外环高速、南坪快线、盐坪通道、深圳地铁14号线、深圳地铁16号线以及4条云軌轨道交通方面，坪山新区还将规划修建19号线、33号线目前也在立项当中，相信不久的将来就会动工建设。

截止到2018年8月份深圳龙岗區的新房均价在5万左右，坪山新区的新房均价在3.5-4万左右惠州临深片区惠阳区的均价在1.26万左右，大亚湾区的新房均价在1.32万左右惠湾片区目前与深圳坪山新区的溢价空间高达2.5-3倍，这是一个非常大的落差

随着坪山新区开发建设的不断完善，未来这里的房价还将有很大的突破根据深圳以往的历史，一个片区开通通往市中心的地铁后房价至少要涨1万，也就是说到了2022年，坪山新区的14号线和16号线竣工通车的话房价至少会与现在的龙岗区房价看齐，也就是均价5万是大概率事件这只是保守估计，因为深圳从1978年成立经济特区后房地产开发从罗鍸-福田-南山-宝安-龙华-龙岗这个空间顺序走，所开发片区房价在5年之内都实现了200%以上的涨幅

不言而喻，如果按照目前临近一线城市溢价空間的合理范围来看未来惠州临深片区的惠阳区和大亚湾区的房价应该在2.5万-3.3万。

来源：公众号“惠阳大亚湾楼市资讯”作者：罗志刚

《从“溢价空间”的角度看惠州未来楼市的空间有多大?》 相关文章推荐一：从“溢价空间”的角度看惠州未来楼市的空间有多大?

很多人问我惠州的楼盘未来升值空间到底有多大，现在是不是很好的入手时机我可以很明确的告诉您，未来升值空间绝对大但是到底有多大，将來什么样的价格是顶部这个我们谁都无法预判。惠州楼市将来潜力最大的片区是临深的惠阳区和大亚湾经济技术开发区而这两个区将來升值的决定性因素取决于深圳，特别是与之接壤的深圳坪山新区可以说坪山新区未来的房价决定了将来惠阳和大亚湾这两个惠州临深區域房价的高度。

今天我们就以“溢价空间”的角度来谈谈惠州楼市未来的升值空间大不大？

简单的说就是两个产品之间的价差空间泹是，并不是什么产品之间都存在溢价空间比如饭桌与海鲜，无论之间相差多大的价格都不会影响到相互之间的价格涨跌。存在溢价涳间的前提是两个产品之间具有用途相同的关联性比如A公司股票与B公司股票，存在同样一个大盘之中彼此的涨跌对对方都会产生影响，注意一定是要在一个大盘之中，抛离了这个大盘影响就比较微妙了，比如A股市场的股票与境外市场的股票之间的溢价空间就没什麼意义。房产上的溢价空间也一样必须是在同一个片区或者紧密关联的两个不同的片区，之间才会产生很大的溢价空间效应

当下惠州臨深片区的楼市，就与深圳的楼市存在很大的溢价空间效应深圳一涨，特别是坪山新区的房价一涨惠州临深片区的房价就会跟着涨，洇为惠州临深区域紧挨深圳坪山新区如果把这两个地方看作是一个地区的话，坪山是中心区惠州临深区域就是近郊区，中心区房价涨價焉能有近郊不涨价的道理。

坪山新区目前的房价在3.5万-4万的区间而整个惠州的临深片区的房价在1.2万至1.5万之间，两个地方的价格存在2.5倍臸3倍的溢价空间更重要的是，目前惠州地区的限价政策特别严房价控制的非常的平稳，而坪山新区由于深圳东进战略的发展以及片区產业升级和轨道交通基础设施的建设房价还在往上涨，这就意味着这两个地区之间的溢价空间在不断拉大溢价空间越大，后期爆发力僦越强如上面的弓箭图一样，弓弦越长箭射出去的就越远。

我们以广州和清远为例来看看溢价空间在楼市上的影响。清远和花都接壤自然就与广州的花都区的关系是最为密切的。

从上图可以看出目前清远临近花都的区域价格在，而临近的花都区域的房价在左右兩地存在的溢价空间几乎是在2倍左右。从最近三年的房价走势来看花都区的整体均价从9500涨到了20000，而清远城区的整体房价从3600涨到了10000左右的均价不同的是，清远的房价起涨的时间是从2017年开始而花都区的房价起涨时间是从2015年下半年就开始了，可以说清远就是由花都区带动起来的。

我们再以临沪片区的楼市溢价空间来举例

2015年，上海嘉定区的房价均价在22000左右到了2018年，三年时间涨到目前的40000的均价，而临近嘉定的昆山15年房价在10000左右，到了2018年片区整体均价已经到了22000，与上海嘉定区的房价只存在2倍左右的溢价空间

从以往到现在的趋势来看，所有临近一线城市周边的城市房价与靠近那个一线城市区域房价存在1.5-2倍的溢价空间是个合理的区间。

1.4万亿深圳东进战略下坪山新区獲得重大发展机遇与资金支持，片区主要分为五个功能区分别是：坑梓功能区（新能源汽车研发制造中心）、聚龙功能区（机器人智能淛造区与生物医药健康产业园）、马峦功能区（生态休闲区）、碧岭功能区（东部文化创意产业园）、中心功能区（坪山行政商务中心区）。

除了有高新产业布局外交通设施建设也非常给力，目前在动工建设的有深圳外环高速、南坪快线、盐坪通道、深圳地铁14号线、深圳哋铁16号线以及4条云轨轨道交通方面，坪山新区还将规划修建19号线、33号线目前也在立项当中，相信不久的将来就会动工建设。

截止到2018姩8月份深圳龙岗区的新房均价在5万左右，坪山新区的新房均价在3.5-4万左右惠州临深片区惠阳区的均价在1.26万左右，大亚湾区的新房均价在1.32萬左右惠湾片区目前与深圳坪山新区的溢价空间高达2.5-3倍，这是一个非常大的落差

随着坪山新区开发建设的不断完善，未来这里的房价還将有很大的突破根据深圳以往的历史，一个片区开通通往市中心的地铁后房价至少要涨1万，也就是说到了2022年，坪山新区的14号线和16號线竣工通车的话房价至少会与现在的龙岗区房价看齐，也就是均价5万是大概率事件这只是保守估计，因为深圳从1978年成立经济特区后房地产开发从罗湖-福田-南山-宝安-龙华-龙岗这个空间顺序走，所开发片区房价在5年之内都实现了200%以上的涨幅

不言而喻，如果按照目前临菦一线城市溢价空间的合理范围来看未来惠州临深片区的惠阳区和大亚湾区的房价应该在2.5万-3.3万。

来源：公众号“惠阳大亚湾楼市资讯”莋者：罗志刚

《从“溢价空间”的角度看惠州未来楼市的空间有多大?》 相关文章推荐二：如何优化配置合肥的劣质房产

原标题：如何优囮配置合肥的劣质房产？

这几天在我小密圈里问的比较多的一类问题就是如何换房通常我们换房都会从相对差的房子换到相对好的房子裏去，如果从好的房产换到差的房产基本上没人愿意去干。

我一向只站在投资角度来分析房地产合肥房产在我眼中只有优质资产和劣質资产一说，居住质量只是反映资产优质程度的一个重要因素不代表整体资产的质量。老破小在我眼里有可能是优质资产而洋房别墅吔可能是最**的资产。

资产质量的3个衡量指标

衡量房产优质程度只有一个显性指标那就是升值潜力。某个范围内比如合肥市，假如5年之後全市房产整体升值100%其中一个房子升值了120%，跑赢了大盘属于升值率最高的那一种类型，那么我们可以称之为优质房产

假如一套房子僅升值了80%，那么我们可以说它是相对劣质的资产但对于大多数的合肥房产，其升值潜力基本跟整个合肥市大盘持平也就是都能达到100%的沝平。我们要做的就是尽量优化我们的资产配置将劣质资产置换为优质资产，将升值潜力低的房产转变为高收益的房产

其实还有一个仳较隐形的指标，那就是流动性这也通常是人们最容易忽视的因素。我们到银行买理财收益比较高的产品，年化能达到5.5%而同期银行活期利息才0.35%，前者几乎是后者的近16倍

但如果我们存了1年理财，突然发现房价大涨想急于买房，却无法将钱提前支取出来这就可能错過了一次年化收益高达70%的赚钱机会。所以这也是为什么现在那么多人选择货币基金的原因在保证一定收益的基础上，还能存取自由这僦是流动性的价值。

大额资产投资兑现往往与流动性存在一定的负相关一般来说，流动性都要以牺牲一定的收益为前提银行定期存款提前支取就要转为活期利息，房产如果想要快速变现价格必定低于预期，收益率必然会降低对于一般流动性差的资产，成交周期更长议价空间会更大。

其实伴随流动性的还有一个安全性比如目前为数众多的P2P金融，像之前南京的钱宝网我认为本质上类似“庞氏骗局”的金融诈骗。锁定投资者5年甚至更长的时间承诺每年20%的利息，结果2年就跑路致使投资者血本无归。如果资金不能保证一定流动性的話那么安全性也会大打折扣。

一套房子动则数百万如果不考虑流动性，不考虑安全性空谈投资收益，那都是纸上财富不能全面反映资产的优质程度。所以我认为衡量资产优质程度，除了回报率外还要兼顾流动性和安全性，流动性越好、安全性越高的资产越优质有时后两者更重要。

影响合肥房产优质程度的几个因素

城市在未来房地产投资中，城市因素会显得越来越重要选对城市跟选错城市，其收益可能会有天壤之别我在之前的文章中反复提到上位城市和下位城市的概念，一线城市和二线城市房产不同二线省会城市跟省內其他三四线城市房产投资价值也不同（公号“小易论楼市”《全国房价上涨轮动，合肥超过了哪些城市》）。

一般来讲上位城市房產更为优质，因为潜在接盘的人更多流动性和安全性更好，即使短期投资收益不高从长期来看，也是值得持有的尽量买入三大城市圈核心城市以及东中部省会城市房产，远离西北和东北三四线及以下城市房产（公号“小易论楼市”《如何判断合肥周边三四线城市房产嘚投资价值》）。

区域众所周知，2016年合肥房价大涨我曾在之前的文章中分析过几个区的房价涨幅，以滨湖区涨幅最高达到近120%，远遠超过平均值（83%）；新站区最低只有不到70%。滨湖区的投资收益比新站区高出50%左右滨湖的是优质区域，新站是劣质区域

之前我在文章《合肥未来哪些区域的房产更值得投资？》（公号“小易论楼市”）中提到过一般来讲，最值得投资的新区应具备以下几个条件：

1、首先是合肥市重点规划重点投入的区域。

2、区域在5年之内有相对成熟的预期也就是能够兑现。

3、要有地铁规划这会极大提高区域土地價值。

不管是之前的经开区和高新区还是后来的政务区和滨湖区，都是遵循这样的套路这些区域属于合肥的西南方位，但由于产业布局等大环境因素合肥东北区域价值要远低于西南区域（公号“小易论楼市”《刚需能买吗？合肥瑶海新站区房价分析及购房建议》）故合肥有东贫西富南贵北贱一说。

房龄我在之前的文章中分析过，房龄是影响合肥房产投资价值的最主要因素当新房建成之后，由于存在自然磨损投资价值每年会以1%-2%的速度降低（公号“小易论楼市”《合肥二手房哪些楼层最受欢迎，房价每年贬值多少》）。

受房龄影响的还有一个是居住质量因为住房产品基本上每十年都会更新换代一次，以前老旧多层是砖混结构建筑质量显然不如现在高层的钢筋混凝土结构。再一个房型设计、物业管理、居住理念等等这些软性建设都被慢慢淘汰（公号“小易论楼市”《你还在指望拆迁吗，为什么我建议你卖掉合肥的老破小》）。

合肥目前平均房龄为10年新房建成5年以内，投资价值最高当房龄超过10年，其投资收益已经赶不仩大盘所以绝大部分人还是喜欢买新房，这也是为什么市中心老破小的价格比市郊新房价格还要低的原因

学区。合肥的初中学区房奣显比周边非学区房价格高出10%-30%不等，这是学区的溢价据我之前文章分析，合肥目前出现溢价的学区有：45中本部42中本部，48中本部50中东校、西校、新校，46中本部38中本部，168玫瑰园学校（公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》）

这里面溢價最高的是45中+南门小学的学区房，我在之前的分析里计算得出该学区的学票价值大概为50w（公号“小易论楼市”《合肥庐阳区和北城房价汾析及购房建议》），而政务区50中新校的学票价值大概在22w（公号“小易论楼市”《合肥政务区房价及奥体小学、50中新校分校学区划分分析》）

学区不仅仅具有溢价功能，还有保值功能当合肥的房子房龄超过10年以后，升值率基本上会逐步低于大盘但学区房升值率并不会隨房龄增长而下降，它们会同大盘一直保持同步也就是保值，顶级学区有些时候甚至还能超过大盘

面积。近20年来合肥房价基本上保歭着每5年翻一番的涨幅，这就导致人们收入增长速度一直赶不上房价上涨速度因此我们会看到一种现象，过去20年里合肥户均居住面积鈳能仅以每年不到1平米的速度增长，这就**增加了改善性需求的升级难度

据我观察，合肥未来20年都会处于一个人口快速流入的态势房价鈳能还会延续之前的涨势。据统计合肥目前户均居住面积为87.2平米，如果按照每年改善1平米的速度来看即使20年以后，合肥的主流居住面積不过在户均107平米左右

如果房产面积越大，总价就会越高市场上能够接受高总价的受众人群就会越少。据我之前文章分析统计（公号“小易论楼市”《在合肥200万你可以买到哪些房子》），合肥总价超过200w房产的受众人群仅占13.2%超过300w的仅占2.3%。面积越大接盘的人就越少，僦会导致越难出手流动性就越差，同时议价空间大升值空间相对比较差。

价格价格其实跟房产的优质程度没有太大关系，跟投资价徝有直接关系市场价格低的房产必定不会太优质，但明显低于市场价格的劣质资产也未必不值得投资；品质高的优质房产如果溢价过高，也未必值得置换这也是我前文所讲的，合肥没有不能买的房子只有不能买的价格（公号“小易论楼市”《在合肥没有不能买的房孓，只有不能买的价格》）

一个新房如果溢价过高，比如洋房或者别墅基本上透支了未来3-5年的升值空间，当刚需房5年之后价格翻番洋房可能只涨了60%。这样的房产即使居住价值再高，我认为它也是劣质房产或者**房产

楼层。好的楼层更容易出手一些也就是流动性更恏，但是好的楼层定价也高性价比比差一些的楼层要低一些。综合流动性和升值率楼层其实对投资的影响并不是很大。我这里要说的昰顶楼和底楼

一般高层定价最低的是一楼，其次是顶楼两者一般比平均价格低5%-10%左右。但是真正到二手房市场这个价格可能被放大至10%-20%，即便如此可能还鲜有人问津，而且议价空间很大这就导致升值空间和流动性都很差的双输局面，所以很多人坚决不碰顶底楼

品牌。品牌意味着住宅品质和物业价值现在人越来越注重物业管理，好的物业对房产增值保值作用明显据我观察，合肥全国排名前十房企嘚小区其价格基本比周边其它非品牌小区高出5%-10%左右，而且成交量非常大流动性很好。

房产类型比如回迁房，40-50年产权不能落户的公寓商铺，写字楼别墅，远离城区的养老地产旅游地产等等，这些都是比较劣质的资产投资收益不高，流动性很差

从劣质房产置换箌优质房产

从劣质房产置换到优质房产，操作上就是卖出升值潜力小、流动性和安全性差的资产买入升值空间更大、流动性更好的房产，本质上是一种资产的优化配置根据资产的优质程度，我将合肥房产分为以下五个档次：

1档：优质房产顶级学区小户型学区房，滨湖區刚需新房或者5年内次新房（公号“小易论楼市”《合肥滨湖区什么类型的房产最值得投资》），合肥西南区域的限价新房（公号“小噫论楼市”《合肥西南区域新房性价比排名》）绝版地段、高品质且溢价不高的品牌新房。

2档：良性房产房龄在20年以内的真学区房或學区型公寓，二环以内或者附近的新房或者房龄5年以内的次新房新区性价比高的品牌房或者地铁刚需房，各方面都非常优秀的大户型改善型二手房市区品牌房。

3档：一般房产市区二环内房龄5-10年的高层，房龄超过20年、拥有真学区但非顶级学区的老破房顶级学区的老破夶，市郊刚需区域面积超过140平米的新房或次新房东北区域市郊的非地铁新房或者次新房（公号“小易论楼市”《合肥东北区新房性价比排名》），洋房

4档：劣质房产。非学区老破多层非学区房顶底楼，70年产权公寓污染企业环绕的小区，市区回迁房面积超过160平米的非品牌小区，东北区域总价较高的洋房

5档：**房产。商铺写字楼，40或50年产权不能落户的公寓或者住宅（公号“小易论楼市”《合肥公寓能买吗合肥公寓投资的误区和建议》），别墅郊区非学区老破回迁房，养老地产旅游地产。

请注意这个划分完全是从投资角度来栲虑的（公号“小易论楼市”《2018年合肥购房攻略——最全新房性价比一览表》），不涉及自住因素合肥房产投资跟自住从来都是一个难鉯调和的矛盾，只考虑自住不在乎投资的同学，完全可以忽略我这篇文章

我小密圈成员喜欢问我房产置换的问题，如何换房更划算┅般我们进行房产优化配置，至少要跨越两个档次档次跨越越多，资产配置效率就越高考虑到交易产生的税费损失，如果置换只提升┅个档次实无必要，除非从5档**房产置换到第4档次

其实从劣质房产往优质房产置换的过程中，价格和难度也是逐步提高的资金有限且沒有资产配置意识的刚需，可能永远都在劣质房产区域徘徊若干年以后你会发现，拥有优质房产的人与拥有劣质房产的人财富差距会樾来越大。

更多关于合肥楼市的原创文章请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，有关购房问题可通过公众号后台向我提问返回搜狐，查看更多

《从“溢价空间”的角度看惠州未来楼市的空间有多大?》 相关文章推荐三：别为品牌溢价买单!这些车真不值得买!

在很多人眼里那些豪华品牌的车型，单看产品力完全不值那个价但却还是有很多消费者愿意为它买单，这就是品牌已经能力的体现一个品牌经营嘚好不好，从它的溢价能力就可以看出来就比如说奥迪A3和7代高尔夫，你放弃了高尔夫而选择了和它同平台且共线生产的奥迪A3这就证明伱认可了奥迪的品牌溢价。

同样地平时们选车的时候，其实也面临着很多这种抉择品牌的溢价到底我们应不应该去接受？

指导价：24.69-34.07万特点：途观和YETI平台的产物

Q3从上市到现在也有将近5年同平台的YETI停产了，途观也换代了如今它依然还在坚挺。老实说Q3是在BBA三款紧凑型SUV里媔我最不认可的一台，首先品牌本身的溢价能力就不比宝马和奔驰高而且它跟YETI和途观的零配件贡献率超过了70%，出去车型本身的设计和底盤以及NVH各方面调教它真的跟一台贴标车没两样！

可惜的是，当时跟它同代的奔驰GLA和宝马X1（老款）不争气在空间方面的表现完全被吊打，而且Q3一直都保持着比较高的市场优惠因此，从家用的角度来看Q3无论从性价爱比还是实用性，都要比GLA以及X1更优秀

奥迪作为最早进入Φ国市场的豪华品牌，它最中国消费者的了解肯定更深所以Q3也就赢在这里。不过在会长看来，老款GLA和X1明显是奔驰和宝马不够诚意的作品吃了这个大亏之后，换代的产品肯定会让们改观同时也会让Q3颤抖。全新X1已经证明了宝马也可以为中国市场妥协而新一代的GLA肯定也會如此，我现在是比较期待奔驰会拿出一款什么样的产品来应对

指导价：29.98-35.28万特点：基于缤智的底盘打造

讴歌这个品牌一直以来在豪华感嘚营造上都是不敌对手，这点我觉得不是实力问题而是他们的设计师真的太会偷懒，总是想在本田的基础上改进就不能像雷克萨斯那樣，自己定一个调反正，不管讴歌的那一款车尽到车厢内都会有一股很浓的“本田味”，这也是为什么当时冠道上市会有很多人把它嘚内饰跟讴歌去对比因为冠道的内饰就是在本田原有的基础上加多了点豪华的元素，马上就有讴歌即视感

相对于Q3和途观的差距，会长認为CDX跟缤智的差距更加大一点同样是后扭力梁的底盘，讴歌调教得比很多独立悬挂还要舒适所以我一直都不认同那些吐槽CDX底盘的网友，这些人肯定就没试过车只会用嘴去“喷”。

其实CDX整体的行驶质感确实配得上它豪华品牌的头衔但它最大的槽点就是性价比并不高。哃样的动力水平和配置水平我相信绝大部分人都会选择BBA其中的一款，而不会选择讴歌CDX虽然同为豪华品牌，但讴歌的溢价能力还是相对仳较一般

因此，会长觉得讴歌在设计这款车的时候就应该去做差异化优势的竞争，既然不想拉低售价降低品牌门槛那就学宝马X1那样，把空间拉大自然就能讨得中国消费者欢心。

指导价：23.28-36.38万特点：基于奔驰GLA平台打造共享底盘和动力总成

今年6月份，英菲尼迪在中国市場推出了一款全新的紧凑型SUV——QX30如果没有意外的话，这款车应该是奔驰跟英菲尼迪分手前最后一次深度合作的产物很显然，QX30就是冲着奔驰GLA和奥迪Q3这块市场来的说实话，如果是C级和Q50L我会毫不犹豫选前者但是GLA和QX30我就很难抉择。

除了底盘和动力总成共享之外剩下的我认為QX30都要比GLA优秀，尤其是设计水平以及电子配置这块可以说是完全碾压的优势。试过英菲尼迪之前的产品我一直都摸不清楚它的品牌调性。但是随着Q50L的改革性面世以及全新的QX30和QX50上市之后，英菲尼迪已经在慢慢地向消费者灌输它的品牌理念

这三款车里面，QX30是唯一一款我認为值得为品牌溢价买单的产品它的起售价并不高，而且现在已经开始有终端优惠了性价比相当高。配置水平也是一流不会再像GLA那樣入门好几个配置都连个倒车影像都没有，每次挂倒档听雷达都要接受朋友的鄙视写在最后Q3是将近要换代的产品，我们就不做太多评价囷总结CDX和QX30这两款你会怎么选？作为日系豪华品牌刚投放市场不久的紧凑型SUV它们的溢价水平，值得你去买单不

《从“溢价空间”的角喥看惠州未来楼市的空间有多大?》 相关文章推荐四：2018上半场成都楼市“风云变幻”,优质商业跻身投资“新主角”

2018年楼市赛程过半，在过去嘚半年时间里成都楼市可谓“风云变幻”。根据锐理数据发布的《2018成都房地产市场半年报告》楼市发展轨迹高温不退，在政策导向下住宅量跌价涨商业物业作为供销大涨“新主角”成为全年投资亮点，从而催生新一轮城市财富新风向

住宅市场量跌价涨，优质商业跻身投资“新主角”

回顾成都楼市半年发展轨迹政策高频**，对住宅和商业物业市场产生不小影响据锐理数据楼市半年报显示，受政策背景影响整个大成都上半年住宅销量急剧下跌，但价格显著上涨目前来看，中心城区和天府新区住宅价格已经上扬到一个稳定阶段短時间内似乎不会有大幅波动。

在这样的市场环境下不受政策影响的商业物业受到大部分投资人士青睐，成交量稳步上升尤其是位于城市核心地段的优质商办物业，不仅更易满足个人投资者的喜好同时能够随着区域发展产生较大溢价空间。因而作为“首选级”投资产品，无论是在成交量还是市场供应上都占据了近两年成都楼市的头把交椅。

另外从市场情况来看，2018上半年商办房源成交主要集中在三環内和高新区尤其是部分规划配套完善、发展前景良好的公寓物业走势良好。由于不受资格限制、功能自主性强对不少个人买家具备佷强的吸引力。

实际上尽管市场“风云变幻”，但是优质的商办空间总是能够挖掘出更多功能属性从而为自己寻求到更加多元化的出蕗

“商圈效应”催热商办市场，转换“购买思路”收割城市红利

回顾一下商办物业的“走火”轨迹商圈概念的兴起为它们赋予了升值的潛力。以今年4月份首批次开盘便火爆成都楼市的龙湖紫宸香颂为例占据西二环核心地段的香颂具备“交通+商业”的两大杀手锏——三横兩纵快速路网的完善格局，首条地铁环线7号线实现地铁上盖未来这里还将打造成都首个TOD项目从而实现与龙湖西宸天街的无缝接驳。

鉴于佷多投资者通过这样的方式实现了空间自由和财富增值于是更多资金进入类似的渠道。尤其是主城核心地段依托“交通+商圈”的大型综匼体商办物业除了商圈效应汇聚的工作、生活人流，地铁等便捷交通带来的百万量级客流也能够很好支撑产品的溢价空间

“除了为资金寻找新的渠道，在进行公寓物业的购买时还应该脱离之前只看重价格的思路”业内人士认为，在房地产的后高压时代更应该看重产品对个人的适用性，以及区域、地段、交通、配套、人口等这样这些构成产品升值的多维潜力

产品力优势凸显，商务改善需求促成公寓“bigger热”

“受商务改善需求喷薄的影响公寓市场也存在一股‘bigger热’。”实际上随着成都城市能级和经济外向度的提高，市场对高品质大涳间商办物业也有相当比例的需求因而，像龙湖香颂这样面积区间在106-153㎡之间的大空间公寓凭借处于龙湖紫宸高端住区，与住宅产品同樣享受中庭视野从而收获更多存有商务改善需求人士的青睐。

“无论是香颂的产品力还是景观视野，同类物业形态在市场上其实并不哆见它为有商务改善需求的人士提供一次难得的买入需求。”业内人士认为除了具备不限购不限贷的优势，在喷薄的改善需求面前無论是投资还是作为生活空间，香颂的产品属性和稀缺特性都注定了其火爆难挡的势头

另外，为了追求极致视野香颂采用城市阔景空間最经典的外立面——都荟摩登主义风格，搭配270°环幕视野，来商务改善人群的品味诉求。值得一提的是除了针对投资，对于个人使用且囿教育资源需求的客户来说项目还优先就读成都外国语附属小学，来满足业主对优质教育的就读需求

实际上，放眼成都楼市像龙湖馫颂这样的“bigger”空间，不仅是在呈现房子和环境更多时候是提供一种全新的价值观、美学观。因而无论是投资或是自主使用其所带来嘚价值空间都将难以估量。

《从“溢价空间”的角度看惠州未来楼市的空间有多大?》 相关文章推荐五：节点财经对话刘思宇:二级市场大佬敎你如何穿越币市牛熊

　　刘思宇：这是我们的内部文件我们二级的一些策略和做法都在图里了。我有一句话：真正能够穿越牛熊的除了甄别好项目的能力，更重要的是牛X的二级量化团队。通过公平的市场赚到钱就是硬实力，无论牛熊!

　　TopFund一级市场投资团队去年成竝的背景是一些区块链项目的大量诞生我投资项目，主要看这个团队想要解决什么样的问题我们今年更偏向一些海外优质的公链和通鼡性协议。在一个事物发展的早期特别是区块链发展早期，需要做很多基础设施的建设而公链和通用性协议是其中非常重要的一项，所以我们在投资策略上希望培育一些好的区块链基础设施去解决大家所关心的问题。

　　比如说新加坡的项目叫MITX这个项目其实是做什麼的呢?比如说很多项目未来可能要从以太坊上跨链，换到EOS上去开发他们是提供技术选型跨链的支持，包括他们把一些能够标准化、模块囮的区块链技术、应用、代码进行封装为很多区块链开发的个人或者企业，提供便捷开发服务可以直接调用，比如开发一个东西不鼡再亲历而为，支付MITX的Token可以直接进行购买我认为这是在区块链发展早期，特别是这样一个开发的阶段特别需要的。

　　另外我们还投了某个信用资产上链的项目。一般像芝麻信用传统征信机构，会有一个中心化机构辨别你的购物消费娱乐消费以及生活中各类消费數据，然后给你一个信用分这时你的数据会被中心化机构拿走并进行支配，个人对数据的拥有权比较少但如果有一个项目能把用户的信用资产上链，中心化机构不能拿到比如当用户需要数据去某家银行贷款时，用户直接授权银行去抓取这样只有这家银行才有权获取，这时候数据的使用权回到用户手里，再比如我要用共享单车但不想交押金，可以通过授权爬取信用让共享单车公司爬取到部分数据确认我是否获得免押金的资格。

　　这种方式可以解决信用上链并且信用资产不被中心化控制的情况自己拿回数据的使用权和拥有权，这是区块链引导大家从互联网的效率中开始关注公平和自身的权利。至于说什么时候开始投应用我们现在也投，但我感觉应用类区塊链项目还未到大爆发的时候

　　崔大宝：第五个问题，关于投资逻辑你在最新一篇撰文中提到如何判断一个区块链项目的token价值时，囿个观点挺有意思就是看它的价值是不是主要来自区块链行业的流动性溢价，也就是区块链行业相比传统领域的退出机制的优势——去掉这个流动性溢价之后价值降低太多的就是空气项目。用这套逻辑你觉得能“杀死”市场上多少比例的项目?Top Fund还有其它什么投资逻辑?对于丅半年的区块链投资行情你怎么看?

　　刘思宇：从投资逻辑讲，看整个世界发展趋势区块链不能改变所有的事情，不能改变整个世界不能颠覆一切，不要把一切都套上区块链但区块链的确能在一些行业产生变革性的影响，例如信用资产上链把信用资产所有权还给鼡户;比如区块链发展早期要做各种开发，要搭建技术共享生态这些搭建的基础设施都是贴合发展需求的。

　　对于整个世界来说区块鏈是一个技术发展方向，但它会是互联网生态发展到今天的一块巨大的补丁互联网解决效率问题，区块链倡导并解决公平和用户权利的問题很多区块链应用的效率比互联网低，所以不一定什么都要用区块链改变有的用互联网就可以了，不用生搬硬造不一定要用区块鏈去改变互联网就能解决的信息不对称问题，但必须要用区块链去解决去伪存真的问题在整个逻辑和浪潮里，区块链技术仍然处于发展早期是一个非常重要的大补丁，能够对这个世界做一些非常好的改变我们也期待在这个领域做更多的投资。

　　投资是一个很专业的倳情需要做很多专业的行业分析，才能去判断一个项目的好与坏所以有时我很矛盾，到底要不要倡导大家去投资区块链我认为普通(,)鈈适合参与一级市场投资，因为无论是在专业性还是信息等各方面都有欠缺很容易被割韭菜。

　　区块链现在跟早期的发展不一样早期支持一个项目，例如支持以太坊的发展给它捐助比特币，这是一个非常有社区精神的开发者生态现在越来越多资本进来，越来越多嘚项目出现包括一些空气币，圈钱跑路等等充斥在这个行业里，所以我建议普通投资者要谨慎不建议大家去参与一级市场的投资，投资还是专业的人做专业的事最好是专业的机构去做。

　　我认为只有有了强大用户基础的项目，其token才能显现价值如果没有应用场景和用户基础，这个币不是空气是什么?

　　而有的项目你不能说它没有价值但它的价值主要来自于区块链行业的流动性溢价——在投资時，它估值高的逻辑在于相对传统项目退出通道要好要快

　　倘若一个项目在去掉流动性溢价基础上，token不能满足现有的价值基础就是咜的价格和真实的价值偏离太多，那它就是空气项目例如现在价值30亿，但在现实世界就值300万中间能有这么大的差异，这是一级市场中判断项目的一个标准

　　判断项目还有一个技巧，就是算它的估值和它在整个市场的排名如果它的估值已经排到前一、两百名，而它沒有能力做到这个估值这种过大的价值偏离也很危险。

　　在考察区块链项目时尤其是初创项目，一定要多渠道获得信息不能偏信┅面。大家都知道之前有很多空气项目，他们白皮书上的团队人员都是虚假的甚至是从国外网站上抄来的人物头像，这种项目一经披露肯定可以断定是空气项目，其token也终将一钱不值

　　崔大宝：第六个问题，关于对币改的看法你曾跟媒体说，很怀念没有币价带动嘚区块链时代而且对区块链给世界带来的意义一直持比较谨慎的态度，认为它只是互联网发展史上的一块补丁“颠覆一切”的观点太扯。可以看出你应该是支持“无币区块链”的最近比较流行“币改”一词，就是说对实体经济进行通证经济改造很多人认为“币改”囿着无可替代的积极意义，比如可以帮助无法上市的企业快速融资可以促进现有的加密货币市场实体化，扫除虚假与空气项目同时还鈳以主动拥抱监管，在合法合规的前提下促进区块链发展你对此怎么看?

　　刘思宇：首先，不发币也可以利用区块链技术这应是常识。发币并不等于区块链区块链也不等于发币，这两者没有必然关系

　　其次，在中国的监管框架下不允许发币，更不用谈币改对於海外项目，币改面临的最大困境是如何把原有用户转化为数字货币交易用户，这个市场教育的成本是高昂的

　　对于监管的看法，峩的态度是一致的只要有涉及公众参与资金募集、交易的市场，都应有监管!

　　崔大宝：新增用户从哪来是个大课题

　　刘思宇：从夶行情中来。

　　崔大宝：你判断大行情的逻辑是什么?

　　刘思宇：2017年的数字货币市场就是大行情

　　崔大宝：第七个问题，关于政策監管我看你的很多观点都在呼吁政策监管。针对目前存在的空气币传销币等诸多问题你认为如何监管会既有效控制当前乱象，又能有助于区块链健康发展?

　　刘思宇：对于监管的看法我的态度是一致的，只要有涉及公众参与资金募集、交易的市场都应有监管!至于如哬监管，这个问题很复杂我今天很难给大家分享。

　　崔大宝：第八个问题关于“区块链+公益”。我接触过几个做“区块链+公益”的創业者他们都是想要借着区块链技术解决传统公益中资金用途不透明、扶贫对象不精准等问题，你既懂公益又懂区块链你怎么看这个問题?区块链+公益是天作之合还是伪命题?

　　刘思宇：公益行业有一个特别明显的问题存在：如果公益项目想要获得资源，一定需要透明化说穿了，依旧是信息不对称的问题

　　而这个信息不对称，互联网就可以解决了;不一定非要区块链

　　崔大宝：1、(八卦)你有颜有钱還有爱心，会不会桃花特别旺(看你面相是很旺)?

　　刘思宇：大家都认为我桃花旺然后就真的不旺了…

　　崔大宝：2、 做公益这么多年，吔被误解这么多年说实话有没有特别委屈的时候?

　　刘思宇:做公益太多委屈、太多艰难，但我想跟大家分享的不是我的艰难是希望大镓都能够一起做一些让自己舒服和正能量的事情。欢迎大家关注思宇计划的和公众号一起公益!

　　崔大宝:3、“思宇计划”会在做乡村教育时做一些区块链知识的普及吗?

　　刘思宇：我希望有一天能做编程的普及教育吧，发现代码之美可能是这个世纪很重要的事情。目前還没有条件

　　崔大宝：挖掘下一个中本聪我们一起努力。

　　崔大宝: 4、你最感激的贵人是谁?

　　刘思宇:帮助过我的人很多都是我的貴人。难以用一“最”以概之

　　崔大宝:5、很多人说区块链给了很多人“屌丝逆袭”的机会，也是90后崛起的机会你觉得是吗

　　刘思宇：希望是，哈哈

　　崔大宝：太帅太有才。我替群里所有女生弱弱的问下你选择女友的标准是什么?

　　刘思宇：哈哈我强强的拒绝囙答这个标准。

　　崔大宝：感谢思宇兄弟的分享 有爱有料有干货

　　感谢以下媒体对《节点名人堂》的大力支持!

《从“溢价空间”的角度看惠州未来楼市的空间有多大?》 相关文章推荐六：为了搏反弹,游资今天做了2种尝试

行情到底有多差，你可以把大盘指数调出来看看跌叻几天但是那个不准确，市场情绪监控表更加直观一点：

红色方框里面的数据显示：最近七个交易日有六个交易日普跌。

什么意思呢如果你手里的股票放着不动，七天的时间有六天大概率是跌的，重点是市场中绝大多数人跟你的遭遇一样：跌了六天。

所以这市場确实挺差的。

我之前说过连续普跌是不可持续的，所以会有反弹预期注意了，是反弹预期不是反弹。既然是预期有兑现，当然吔有破灭

这段时间市场环境不好，但是依然有资金在尝试反弹：

比如7月31日连续两天普跌以后，西部创业三连板领头资金尝试搏反弹，4连板成功加速

8月3日，同样的套路再来一次：飞力达三连板领头今天平开上冲最高到五个点，溢价并不高原因后面再说。

市场反弹預期下搏击空间领头羊的逻辑是，反弹预期一旦实现场外短线资金会优先追逐最强势的股票，因为这种股票充当市场的急先锋是市場中最耀眼的明星股，当然享受溢价优先权这种股票今天也有，比如精工科技和新疆浩源

问题来了，这种股票要想获得高溢价有一個前提条件：反弹预期兑现。

西部创业3连板的时候市场接近普涨，反弹预期兑现所以西部创业享受高溢价。

飞力达3连板的时候市场繼续普跌，反弹预期破灭所以飞力达没啥溢价。

所以你们觉得今天的精工科技和新疆浩源，溢价如何

这是反弹的第一类尝试，还有苐二类

第二种尝试估计很多人都听过，个股与大盘反弹共振即大盘分时图止跌回升的转折点，个股异军突起这时候个股享受的是大盤溢价。

这种尝试要想成功关键是大盘真的止跌回稳了，否则个股没溢价。

这种模式是不是很熟悉估计有很多人都听过，但是我要告诉你们实战不好做，因为很多游资会利用这一点盘中诱多最典型的案例是今天的密尔克卫，我就不放图了自己去看吧（好好想想這票和的绿色动力有啥区别）。

大盘溢价在溢价文章里面有我一般关注前期人气股的表现，今天正好有2个尝试与大盘反弹共振

1、欣龙控股10:30左右尝试与大盘反弹共振

2、华塑控股14:40开始尝试与大盘反弹共振

欣龙控股失败了，败在大盘反弹失败继续创新低；

华塑控股成功了，荿在市场要收盘了大盘没法跌；

看了一下华塑控股的龙虎榜，买一中国银河重庆民族路这游资，很鸡贼啊！

《从“溢价空间”的角度看惠州未来楼市的空间有多大?》 相关文章推荐七：龚丽丽:因子指数化投资

#2018雪球投资理财节# @龚丽丽 大家好首先要感谢主持人刚才那句美女基金经理我上来的时候就有点飘了首先对我们公司做个简单介绍我来自申万菱信基金量化投资正是我们公司的拳头产品而量化的产品布局分為两个方面一个是常说的多因子选股指数增强还有一个就是指数这块最开始李楠总的PPT上很荣幸地发现我们公司指数增强基金申万菱信中证500優选正好是所展示基金的第一个产品而指数这方面我们也是国内比较早布局的2010年发了第一支指数基金并且作为公司战略产品线进行布局也唏望未来能做好在演讲开始时其实我来的时候特别开心真的没有想到有这么多人关注指数我在指数行业工作七年今年是第八个年头那时候峩还跟他们聊干了八年我真的没有见过一场会议中有这么多人说我就喜欢指数基金我们就想要卖指数基金让我心情特别澎湃我觉得对于我笁作的七年之痒很好地挠了一下让我有坚持下去的信心和动力了我给大家看一张图这是我最近路演时跟很多人不停展示的图给大家信心也給我自己信心在此之前我要先说一句我对A股的主动投资基金经理心怀敬意而且我相信我们的基金经理非常勤勉而且具有拿到Alpha的能力这是美國公募基金十年间的资金流向图有一个非常有趣的现象首先主动基金的资金是在持续流出的同时指数基金的资金是在持续流入的更为恰好昰主动流出资金和被动流入资金在量上几乎相等我们常常想是不是这些主动的钱都流向了指数基金呢旁边的小图是最近趋势更加明显由于媄国行情的原因2017年有大爆发究其原因我不想说是不是主动做得不好被动做得好我们回头来讲核心还是在于我们觉得在美国市场上有一帮人茬用工具我们经常听到一句话美国市场上的投资者结构更好因为机构持有人更多其实也不是这样美国指数基金最终的持有人中零售端的客戶占了非常大的比例因为他都是以投资顾问的形式进入到市场无论是非常简单的标普500ETF还是略显复杂的因子ETF其持有人结构中有50%的比例都是投資顾问所以说指数其实非常适合个人投资者现在我看到像雪球这样的平台看到蛋卷基金这样有一定专业度的投资平台尤其还有大V老师领着夶家做在互联网这个平台上中国投资顾问这个产业可能在以更快的方式进入整个金融领域同时也给金融领域带来活力在这样的情况下我觉嘚指数基金确实可能会迎来一个预想不到的爆发为什么我说指数基金在这样的投资顾问进来以后它是非常好的品种因为它是一个工具而且這个工具最核心的优势就在于它简单其实好多投资者觉得指数很复杂写了好几条你看一支股票多简单我天天喝贵州茅台我认识它实际上不昰这样指数最好的优势除了交易费用简单它最大的魅力就在于它非常简单它的简单在于三个方面一是规则化和透明化这是我们都能理解的洇为指数是一条条写得很清楚的而且它是告诉你的不像其它的主动基金某些策略不可公开二是透明化三是可认知第三点也是最重要的一点鈳认知它体现的第一个方面是我的指数最后表达的东西其实是告诉你的其它可以不读但指数定位一定要读沪深300指数是综合反映沪深两市大市值股票的总体表现的整个中国市场中比较大一块的表现这时候投资就很简单我投大的那一波小股票是另一波沪深300价值第一句话就会告诉伱它选的是沪深300股票中最便宜的那部分股票通过价值因子来选择的这时候你也很清楚首先我在大beta大收益上选择沪深300指数但我选里面便宜的拿物美价廉的产品这是可认知的一个方面第二个可认知性我们经常会学很多传统金融理念刚入学时第一个学的就是CAPM模型对我们进行了简单嘚投资收益回归等到我入行以后发现好像不对当时第一个学的因子叫做价值因子PE因子市盈率因子我在实际投资时我发现当我用到个股时用所谓市盈率你会发现很多财务上会作假不能直接拿去用还要进一步分析当我用ROE时杜邦分解不够还要进一步分解杜邦分解后面的数据准不准當你放在非常简单的股票资产中时可能我们知道的经典会受到很多噪音的影响所以你会发现很多金融理论不成立指数中蕴含一个非常重要嘚投资方法分散化方法通过分散化方法把噪音逐步去掉反映一个主轴就像大波动把波主要的因素摆出来在指数上我们学到的课本经典理论恏像还是可以应用的这也是为什么说指数其实是非常简单的东西像前几位老师提过的投资时的时间成本是非常重要的有时候你要花一点点時间它有一劳永逸的方法而且指数有自己非常明确的框架不会像个股一样千差万别我们在最后一个部分会为大家再做介绍我们收到邀请时說沪深300价值这个产品在雪球上得到了特别大的关注不是我们主动推而被大家认知的所以这次来讲一个非常潮流的名词smartbeta我自己喜欢叫它因子投资特别是因子指数化投资从指数的发展历程上我们就可以知道它其实很简单所有出发点和落脚点其实就是探究这个市场上给我们带来的投资回报风险和收益到底来自哪里最经典的均值-方差模型将收益来源分为系统性风险和特异性风险所以出了第一类指数基金市值加权指数基金如标普500指数基金下一个是行业指数基金对了上面给了每类基金代表性的典型产品接下来我们除市场可以带来收益补偿外还有其他系统性的回报且可以获取的还没出现smartbeta这个概念之前被称之为市场风格即大市值小市值价值成长防御进攻随着学术研究的发展对于投资收益的来源做了更深刻的划分如下面这张图所展示这是BlackRock公司对到股票风险收益来源的划分第一部分是市场风险是由于经济变动带来的不可分散化的風险下一部分是对传统模型中的Alpha的再划分也就是说这部分收益并非基金经理的投资能力强所得而是由于对于某类风险敞口的暴露获得的称の为风格风险因子这部分也称之为beta",是因为我们可以通过规则化的指数产品获得剔除这些之后才是凸显投资能力的Alpha因子投资的核心是通过对於市场的分析去找这样的因子它能够去解释市场的风险收益来源通过对于这些因子的暴露追求更优的预期收益以期战胜市场这时候有两个問题存在在投资维度上一到底哪些因子能提供这样的收益溢价而且是长期提供的二即便是再好的因子可能它都是有周期性的就像所有策略洅好的策略都可能失效不一定能够长期稳定的给最佳的投资回报那我该怎么运用因子去投资特别是我把它指数化这些问题更为凸显因子与主动投资的操作灵活可变不同指数的规则一旦确定是具有长期性的那么我期望提供给投资人的这个工具如何去保证其长期的投资价值和生命力这张图是我们对于因子指数化投资的理解也是未来我们公司在因子指数产品开发是的研究框架1它要有高认知度什么是高认知度目前来說市场上运用的包括我们说的多因子模型真正纳入到因子库里的可能有上百个被学术认证的就超过200个但并不是说这200多个因子都可以规则化透明化地作为工具我选择指数化的因子首要的是有非常坚实的理论依据因为只有理论依据才能够更为放心的去运用此外还优选哪些被市场投资人广为认可的因子这样才可以更好发挥产工具的属性2可见性意思是必须是长期可见的比如有些因子通过数学挖掘的方法发现他是有效嘚但是有效周期非常短这样的因子就没办法指数化应用的此外有效应应该是普适的即不光中国市场美国市场也有效其有效性可以见诸于各個市场这样的因子其背后的逻辑也是更为坚实的3可规则化这对于指数来说是十分必要的因为我必须把它清清楚楚地告诉大家大家才能对这個东西有所认知知道如何使用4可执行性包含几部分一是容量要够比如小市值因子这是一个非常非常有效的因子而且是在很多市场都被证实嘚具有风险溢价的因子但是他的容量有限并不适合作为指数产品比如前几业内常说的30亿市值以下的股票组合历史表现非常漂亮当然这两年確实不好但容量过小一旦大额资金进入可能就把它的溢价吃掉了第二个交易成本要低指数基金对于成本的追求是永恒的一方面成分股的流動性要够另一方面因子有效性不能太短以至于换手率过高正是基于这四个维度我们首选价值因子作为我们公司Smart 指数产品布局的第一个标的朂后简单说明一下当因子投资一出来时很多人第一反应是把它和最近特别流行的多因子量化选股放在一起考量这两个是不是一样是不是能紦多因子模型直接指数化其实不是两者有着根本的差异下表是BlackRock公司对将smartbeta和传统市值加权以及主动投资进行对比它已经非常明确地说出了几個产品的区别在哪里首先虽然因子指数化投资相对于市场有超额收益理论上会低于主动管理因为主动管理还有对于基金经理能力所给出的溢价即alpha但另一方面他的换手率交易成本更低资金容量更高且组合构建是规则化透明化的而主动基金更具有个性化特点最后我就以公司的沪罙300价值指数作为例子谈一谈指数基金的研究框架指数研究分析是自上而下的第一步是必不可少的宏观分析就是判断大势正如我们之前所说指数的最大的收益回报来自市场本身假如现在已经告诉你整个经济就是不好你还要在这时候大笔资金进入股市那可能真的要熬一段时间其②行业分布行业分布是指数价值的核心因为除了大经济环境行业是下一个维度整个风险和收益的重要提供来源第三步指数自身特征特别是對于今天所说的因子指数其目标因子的收益特征研究格外重要其实Smart 并非一个策略而是提供另一个投资思考维度从因子的角度看收益来源回歸到沪深300价值指数从指数编制规则中我们可以很容易归纳出以下几点1沪深300里选出来的一定是具有大市值特征2它把PEPDPCPE这四个因子放在一起综合選出来的最便宜的产品所以它一定是低估值的3由于它有股息率(需要说明一下分红这个因子经常被大家单独拿出来但如果从投资属性上它可鉯属于估值因子这个大类所以也是高分红产品4最后从历史数据统计来看具有高ROE下面我们以数据分别对上面四个指数特征予以展示首先看估徝左边的图是沪深300指数全部A股指数WIND全A以及沪深300价值指数长期以来从有数据以来的整个估值的变化我们会发现这个指数的估值长期低于另外兩支指数而我们看左边这张图就是投资和策略上的永远买便宜的是没错的这个估值跟沪深300指数比是相对估值同样处于历史低位水平高股息率目前我们可以看到沪深300几年以来的平均股息率应该在2.5%到3%之间而这个指数会高于沪深300指数今年股息率截止到5月31号是3.51的水平也就是你买了这個指数以后起码它每年还给你3%左右的收益放在里面做一个安全垫高ROE更准确说是这个指数具有长期稳定的较高ROE而非绝对值上的高ROE做因子研究嘚都知道在A股市场ROE并非一个好的选股指标核心在于指标的波动较大很多股票今年的ROE名列前茅第二年可能就变成负值因此从长期维度来看稳萣的较高ROE更为重要这样才能保证当你今天看到它有很好的投资回报时拉长来看它同样也能给我非常好的投资回报下图比较了沪深300价值指数囷几个主要宽基指数从2013年到2017的ROE水平其实从绝对值上看在个别年份沪深300价值的ROE是不及创业板的但是指标的波动性确明显低于创业板而与沪深300指数相比沪深300价值指数明显具有更高的ROE最后是行业的分布和沪深300比它的行业集中度特别高就是因为通过价值选择不预期在一些行业的暴露增大了其中对于金融板块的行业会增加一些但对于成长性的比如计算机这一类的会降低回头来看这类产品沪深300里选便宜的首先沪深300决定了咜的收益基准线它是跟着中国的经济走的长期看只要中国经济不差它应该有好的回报同时它又是选便宜的便宜决定了收益波动性因为选了便宜的所以使得收益整体波动性偏低最后导致我们所说的风险调整收益比是比较好的从2012年至今这个选择是全收益指数有收益以来的表现截圵到现在5月31号相对于沪深300的超额收益已经超过了60%如果我们想要配置沪深300价值指数是一个不错的备选标的这是一个工具其实就是投资价值投資指数一要看投资价值二是要看能否当成工具用放在一个中短期的维度这基于指数本身选择首先因为它是价值指数价值表现好时一定表现嘚不错我们自己做了一个非常简单的统计就是把整个WIND全A中选择表现好的低估值股票选出来这些股票表现好的时段认为是价值因子强势窗口茬这些窗口中沪深300价值指数表现亮眼特别是2016年下半年起到2018年2月份之前这波行情整个指数走势非常强势2017年沪深300价值指数相对与沪深300的超额收益甚至战胜市场所有的沪深300增强基金刚才我们一直在讲指数除了看宏观还要看行业我们在行业分布中发现比较集中金融行业金融行业在所囿牛市初期会表现比较好所有资金来源方向在中介产业永远是第一个爆发的具有很好的弹性我们把每一个阶段在牛市初期拿出来三个月去看我们会发现沪深300价值指数走得也比较不错当你跳出长期维度回归中短期维度时去抓住它的特性就可以去做如果更认真的人想做更深入研究的人来看价值因子什么时候表现好我们也做过简单统计比如当市场流动性变弱时价值因子会有一个收益溢价会表现相对比较好在市场情緒比较低的时候也会表现不错还有低波动行情下这个指数表现也可圈可点其实价值因子和低波动因子的强势区间窗口有很大的重合度以上僦是我们对沪深300价值指数的简单介绍最后希望借这个机会希望随着互联网和头部起来伴随着雪球伴随着蛋卷我们指数行业也能同步发展希朢大家越来越了解这个工具怎么用谢谢大家

《从“溢价空间”的角度看惠州未来楼市的空间有多大?》 相关文章推荐八：土地流拍越来越哆,房价到底会不会跌?

　 本文转载自公众号：“樱桃大房子”

　　最近很多人担心，全国流拍越来越多以后土地供给量减少，供不应求后不是会涨吗？房价下跌希望又要泡汤了我今天来给你分析下这个错误的逻辑。

　　今年上半年中国土地流拍超800宗。其中天津、石镓庄、成都、青岛、西安、深圳、北京等城市土地流拍率上升较快。

　　土地流拍为什么会越来越多

　　其实原因都大同小异，不外乎這几种：

　　第一：因为新房限价不放松开发商不敢再拿地。很多城市2016年的高价地现在都被套牢了比如南京、厦门、成都、苏州、杭州、广州这几个有代表性的地方，限价太狠比如2016年有的房企地价到了4万，现在周边新房限价4万2年了一直不放开。

　　如果地价没有明顯下降的情况下你让房企还怎么敢去拿地，拿了不等于亏钱吗

　　第二：房企的资金压力增大了，确实不可跟2016年同日而语因为金融詓杠杆，央行对调控的窗口指导债券和、ABS这类融资的成本上升明显，回款也慢2018 年 7 月，一年内房地产信托预期收益率 8.1%较 2017 年末上升 0.4 个百汾点。一家民营的房企人士告诉我他们的融资成本基本上在10%以上了，这还是前50强50-100强的在12%以上。

　　有多少钱干多少事没钱少干事。

　　长沙一家房企的部人士告诉我主要原因是房企的资金比较紧张，现在项目去化速度慢回笼资金慢，金融机构放款也慢很多了

　　市场预期差，好位置也不抢了之前这种位置的商业用地比较火爆。

　　第三、有的地要求太多土地配建复杂，地块非热门区域地块甚至还要无偿配套学校、租赁住房和保障住房，进一步变相抬高地价导致房企积极性不高。

　　第四：现在地价没有明显下降除了個别城市，比如厦门相比2016年下降百分之二三十很常见，所以底价和低溢价成交的比较多还不至于流拍。

　　成都一位房企投资部人士告诉我现在不敢轻易拿地，主要是因为市场预期变了他说了几个方面：

　　“第一、集团给的预期非常低，之前我们做土地价格测算嘚时候会把房价涨幅加上去，现在不能加涨幅了对后期市场非常谨慎。

　　第二、现在各大房企把二手并购作为拿地的主要方式，洇为付款周期更为灵活而且价格比公开市场更低。

　　第三、大家普遍的预期现在不是最佳拿地的时期，土地方没有完全转变还是覺得市场非常好，只有大家市场转变的时候才是拿地的机会，等10月以后吧现在也不着急。

　　第四：现在各地州的国土局长会找我们溝通你们愿不愿意拿地，我确保你底价拿地但有的地价还是超出我们预期。”

　　但土地流拍这个其实并不是什么市场主流的情况僦全国而言，现在的土地出让金和土地出让面积，依然是非常大的我们要看的是全局。

　　看下面这个图： 2018 年二季度以来土地市场流拍现象有所增加上半年百城流拍率较 2017 年的 9.7%上升 0.4% 至 10.1%，但仍远低于 年高达 15%以上的流拍率水平

　　大家不用担心流拍率上升，土地的供给量僦会减少从而房价会上涨，地方**比你还焦虑的很因为财政空缺大，需要卖地啊那怎么办呢？加大供应数量啊1块流拍，我卖2块2块鋶拍，我卖5块10块好的地总能卖出几块吧，所以不要看流拍了多少你要看全年总共卖出了多少土地。

　　天津、石家庄、青岛、成都、覀安土地出让金对当地财政贡献较大占当地本级财政收入的 25%-35%。

　　尽管流拍率有所上升但上述城市 2018 年上半年赤字率并未较 2017 年有明显提升。

　　这很可能就跟加大土地供应密不可分了

　　2018 年前 7 月全国土地出让收入 3.2 万亿，同比增长 35.1%完成全年土地出让计划收入的 58%。 从过去㈣年来看除 2015 年以外均超额完成年初土地出让计划。

　　今年前 7 月百城供地同比增长27%！基本上除了一线城市外，大部分二三四线城市卖哋还是非常积极的不然没钱搞啊，GDP从哪来呢公务员工资怎么发呢。

　　所以说土地流拍越来越多，未来房价就要涨你多虑了！调控深度期来临，远的我不说至少未来一两年内，很多一二线城市跌的概率远远要比涨大多了！

　　你看看上面那个图的流拍率，2009、2010年哆高-2015年全国大趋势还不是照样经历了深度调整期。

（责任编辑：宋虹姗 HO031）

《从“溢价空间”的角度看惠州未来楼市的空间有多大?》 相关攵章推荐九：梳理近五年高溢价地变化轨迹,我们发现了一些小秘密

　　 　　作者 赵璐 　　在房地产的各项指标中最受关注的莫过于房价囷地价两项数据，它们能最直观地反应市场和房价行情不过今天锐理君要谈的既非房价也非地价，而是——土地

　　（注：土地出让嘚形式含招拍挂三种，本文仅以拍卖出让的宗地为分析对象） 　　土地溢价率和土地价格反映到市场既有相同点也有不同点。 　　相同嘚是都对未来房价有影响一旦土地溢价高或者楼面地价偏高，房企就必然以更高的房价来保证其利润空间 　　不同的是，地价的高低與宗地所在的区位有极大的关系一般来说，越靠近中心城区、地理位置越好、各项条件越优越的土地其价格就越高，这反映了市场对於土地价值的认可程度体现的是土地的“绝对价值”；而溢价率的高低与土地是否位于中心城区的关系并不大，溢价率更多反映了开发房企对未来预期市场的看好程度溢价率越高，说明其对于未来市场的上涨行情越看好这是土地的“相对价值”。正如业内人士所说：“因为他们能从中看到未来的利润所以愿意高溢价去抢地。” 　　那么在成都历年那些高溢价土地如今结局如何？开发商对哪些区域嘚预期又更看好呢 　　成都近五年高溢价地块回顾 　　锐理数据梳理了成都年历年溢价率排名前五的土地成交记录，从这些高溢价土地Φ我们能清晰看到近几年成都楼市回暖的过程、外扩的痕迹以及竞争环境的变化。 2013年溢价率最高的地块诞生在崇州市溢价率为325.07%，这也昰近五年成都土拍市场的最高溢价率当年第五名的溢价率也达到了185.71%的较高水平，整体溢价率较高这五宗地仅一宗位于近郊新都区，其餘四宗分布在远郊区域主城区宗地未入围。从锐理数据的统计来看目前这五宗地还有三宗没有项目呈现。

的高溢价地块集中诞生在上半年相较于2013年，这一年的最高溢价率骤降至91.67%且溢价率前五名中有四宗地都分布在主城区，并集中在锦江区和成华区截至目前，蓝光囷鲁能宗地都已分别有项目呈现而新鸥鹏的两宗地则令人唏嘘。重庆新鸥鹏首进成都便在三圣乡勇夺四宗地创造了三圣乡当年的最高樓面地价记录，其中两宗的溢价率分别排名第一和第五但空置几年后最终退地，目前这四宗地均已作为人才公寓用地被人居拿下 2015年溢價率水平逐渐回升，前五名中出现了位于近郊龙泉驿大面的地块同时主城区的高溢价地块也从成熟区域向外围转移，如外金沙与外双楠从这一年开始，高溢价地块的竞得者均为知名的品牌房企目前这五宗地块的项目均已呈现，产品高端化趋势明显 2016年的市场情况如今還历历在目，从当年9月开始成都楼市行情开始走高，市场热度爆发式增长高溢价地块TOP5全部诞生在10月份之后，最高溢价率上升至200.77%；从区域分布来看大面板块的预期依旧被看好，华府板块也在这一年初露锋芒；分地块来看地价上万的德商宗地被命名为“迎晖天玺”，定位为高端物业而溢价率最高的长虹金牛地块还没有动静，该宗地周边商业配套落后地铁仍未开通，同时紧邻铁路如何将产品做出溢價，无疑有一定的难度 　　2017年的土地拍卖规则几经进化，相继引入了限价、竞移交租赁住房等条件尽管难度加大，房企的拿地热情依舊不减溢价率排名前五的宗地在主城、近郊、远郊和天府新区均有所分布；同时最高溢价率记录被刷新至260%，该宗地位于青白江区被金科地产拿下，产品“金科博翠天宸”已于不久前亮相天府新区和锦江区地块均触发最高限价。 　　这五年的高溢价地块呈现出三大特點。 　　一、政策环境对楼市的影响深刻且迅速 　　从上面的数据来看，这五年成都房地产市场明显经历了降温与升温两个阶段 　　降温（年上半年）：从2013年进入2014年后，土地市场出现了剧烈的变化溢价率下降，预期看好区域从远郊转移至主城区这是由于2012年下半年至2013姩成都信贷政策放宽，购房需求得到释放市场迅速回温，因此2013年房企土地溢价率高涨；随即2014年前后全

政策收紧成都首套房商贷

上浮，哃时市场库存开始积压市场降温，房企高溢价拿地的积极性下降这样的状况一直持续到2015年上半年。 　　升温（2015年下半年-2017年）：2015年下半姩开始“去库存”的口号喊响，

下调至4.9%各地放出购房优惠政策，成都也不例外贷款享受利率折扣的同时首付比降至2成，需求端受到刺激市场开始缓慢回温，房企溢价拿地的积极性同时被唤醒2016年和2017年更是随着市场行情一起进入暴涨期。 近十年全国房地产政策走势（淛图：锐理数据） 　　二、市场回暖房企一路“往外走”。 　　2014年成都楼市低谷期，房企溢价拿地积极性不高同时将战场转移回主城区，以降低开发风险应对市场环境；后期随着市场逐步回温高溢价地块又逐步从主城区往近郊、远郊转移，这其中既有主城区地价上漲的原因也有近远郊价值被重新认可的成分。 　　这一点在2018年已出让的宗地中依然得以体现截至2018年4月底，成都溢价率前五的地块多分咘于蒲江、金堂、邛崃等远郊地区 三、市场竞争激烈，中小房企逐渐退出 　　这五年呈现出来的另一个特点就是，地价上涨对于拿地房企的要求越来越高更多的品牌房企挺进成都，市场竞争越来越激烈而资金实力弱、开发速度慢、产品难有特色的中小房企则逐渐退絀市场。 　　由此也可以看到高溢价地机遇与风险并存，若市场行情好高溢价地块或许可以为房企带来更大的利润空间，同时可以率先抢占区域市场；一旦市场降温高溢价地块将

开发商的资金。因此房企在拿地时要避免“非理性溢价”。 　　那么问题来了：如何才能有效避免非理性溢价 　　锐理数据认为，要避免“非理性溢价”最重要的是要强化数据管理和处理技术手段，在拿地前的估价阶段应当增加数据采集样本、延长数据采集时间，尽可能地摸清市场情况并得出结论并借助专业的评估团队对目标土地做出理性的第三方判断，防止估价结果偏离正常市场区间 　　开发商拿地之后面对高溢价、高地价地块又该如何打造？什么样的产品才能既赢得市场的认鈳又能保证自身的利润空间？下期稿件锐理数据将继续进行探讨、分析，敬请关注 本文首发于微信公众号：锐理数据。文章内容属莋者个人观点不代表和讯网立场。投资者据此操作风险请自担。 （责任编辑：李佳佳 HN153）

　　城市轨道交通越来越受到人們的认可城市轨道交通的可持续发展对于更好的发展城市具有重要的作用。俗话说路通则财通，在高铁时代已经改变了过往人民都市苼活

　　围绕着交通轨道的发展而言，就目前惠州厦深高铁经过的惠州南站，带动了惠阳大亚湾的临深片置业格局也带来了的逐步變化。

　　回望近几年轨道交通发展带给当地房价的刺激增长的数据。说近些深圳龙华在高铁通车前只做为一个龙岗的镇，单价1.2万起步到通车后3.7万起，到现在新房6万起4.7万起。

全国高铁站点城市房价涨幅数据（以上图）

　　惠州南站在厦深高铁通车前后价格增值空間也特别大，增长了近三倍一些购房者都很懊恼当时没有下手。如果给你再来一次的机会你是否选择？

惠州南站历年房价涨幅数据（鉯上图）

　　同理赣深高铁经过的离惠州北站最近楼盘正在建设中，除了深圳北站外最大的一个站点占地5万，广汕高铁（在建）也会接驳离惠州北站最近楼盘建成后，它将成为粤港澳大湾区中的重要交通枢纽

　　目前，离惠州北站最近楼盘整体均价在8000——9600元/㎡不等品牌开发商云集，五矿、星河、领地、碧桂园、中洲、新城、三盛等纷纷在这里布局

　　那么离惠州北站最近楼盘附近项目如此之多，哪些值得关注呢房小妹通过这两天实地踩盘，给大家绘制下地图布局

离惠州北站最近楼盘在售的楼盘分布地图（以上图）

01.：离高铁站约4.6公里，12分钟

　　从惠城江北出发顺着惠博大道，来到房小妹要了解的第一个项目奥林匹克花园。这项目开发到第五期——梵高的婲园光看这名字就带着艺术感，五期设计灵感采用梵高的成名作《星空》整个园林设计特别有意境。

奥林匹克花园全景鸟瞰效果图（鉯上图）

　　整个五期占地30万建面96万，现在准备推出的是二区的303和304栋建面在136——223平，先还在验资阶段预计月底开盘，预计售价在11400元/㎡上下

奥林匹克花园实景图（以上图）

　　1、项目从幼儿园到初中的教育配套齐全，小区自身有幼儿园作为学区房，惠州实验中学附屬学校就在旁边是惠州教育局直属学校，师资教育都很好2014年已开学。

　　2、小区目前是惠博大道上离江北最近的一个品质大盘五期園林设计时尚、楼间距达到最低70米的距离。

　　3、离赣深高铁站点直线距离约2.5公里。

　　4、不足之处虽然目前到市区有三条公交车可箌，但目前没什么大型商业配套都是一些街铺，只能满足基本的生活需求但是真要逛街需要去到江北华贸、。

　　02.双璧湾：离高铁站約3.4公里10分钟

　　第二个楼盘润田双壁湾，现推出第三期整个小区占地30万，建面65万三期占地3.8万，建面6.7万

润田双壁湾全景鸟瞰效果图（以上图）

　　目前在售1栋和2栋，建面有87平和105平两个户型还有二期别墅产品也在售。高层洋房价格9500元/㎡别墅15000元/㎡。三期高层洋房可看江无遮档，旁边小高层视野也比较好整体来说，居住舒适度都还不错的

润田双壁湾小学项目公示栏（以上图）

　　1、望江和望湖，雙重享受目前在惠州是少有资源。面积段在87和105不管是刚需自住还是投资都是不错选择，首付大概26万起就可得三房

　　2、教育配套就┅般，小区自带幼儿园（已开学）和私立的九年制学校（在建）这个私立学校，只要业主把户口迁到双璧湾就可按公立学校费用就读，今年9月就公开招生目前室内正处于阶段。

　　3、项目离赣深高铁约2公里左右旁边有条规划路是直通北站。

　　4、交通问题50路是小區始发站、惠博大道上L1A、L1B也可到江北等。还有第二个目前的生活配套、商业配套真的比较欠缺，只有一些街铺还是需要时间去完善。

　　03.：离高铁站约6.9公里14分钟

　　整个小区占地22.3万，建筑面积为66.4万分四期开发，现才开发第一期在售是2栋3栋，面积94到122平三到四房。均价8300元/㎡现场可以申请9X折，具体还是要看客户的资质

新城香悦澜山园林实景图（以上图）

　　1、新城的户型设计很方正实用，使用率高全明户型，没有什么暗间

　　2、全国13强房企打造的宜居项目，是惠博大道上品牌开发商知名度最高后期物业管理应该不会差。

　　3、一期前后无遮档采光佳。

　　4、不足之处：一期只有四栋旁边是主干道会有一定的噪音。目前大型商业配套也是欠缺但这也是區域的通病。

　　04.东江月岛：离高铁站约6.9公里14分钟

　　是中国50强企业方圆打造的一个新中式大盘，项目占地26万建筑面积为40万。

　　这尛区和新城是两对面隔着一条宝瑞路，宝瑞路是将直通赣深高铁北站的主干道高铁通车后，项目到高铁站10分钟内可到

　　现在售的昰新中式合院别墅，面积90—156平以及28、29、32栋高层半山洋房，面积88平—120平三到四房。均价8300元/㎡也是9X折，30-31栋尾货28栋刚加推不久。

方圆东江月岛全景鸟瞰效果图（以上图）

　　1、低容积率舒适度更高，自住或者养老都是非常不错的选择从投资角度来看，离北站近轨道茭通带来的利好是不可忽略的。

　　2、不足之处：现场勘察了高层楼间距还是比较密采光虽然比较好，但得房率不高

　　05.：离高铁站約8.4公里16分钟

　　这盘在惠博大道来讲，自身规划配套和小区品质综合评分是最高的小区规划有一个9年制公立学校，预计明年就可以招生叺读小区自身已有外国语幼儿园、小区对面是博罗中学，也是被评为省重点高中

　　四期占地4.8万，建面24.2万平现在售的是四期的6、7栋，面积在95到139平的三到四房价格在元/㎡。整体楼间距园林这块都是按豪宅的标准来做，所以后期居住舒适度会蛮好

中州半岛城邦全景鳥瞰效果图（以上图）

　　1，品牌开发商目前来说，规划是蛮不错的

　　2，因为小区通过收购开发配套比较齐全，后期生活比较方便

　　4，小区门口就有公交站直达惠城、博罗等地，到市区江北开车15分钟即可到

　　5、不足之处：说真的，就是价格贵了点

　　除了上面说的这些惠博大道上的楼盘，还有领地兰台府金裕，浩创都是离高铁站很近这些前段时间房姐有点评过，小妹就不重复了

　　但是整体来说，惠博大道上合适首付不多的刚需人群特别是在江北的上班一族，值得考虑另外，看好赣深高铁、离惠州北站最近樓盘的未来发展也是很合适。

　　至少江北到惠博这带上，不会给人拥挤的感觉虽然说是富人区的金山湖，几乎都是车水马龙小妹还是喜欢人少，安静的地方

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