: 2015年泰州市海陵资产经营有限公司

券2020年跟踪信用评级报告

年泰州市海陵资产经营有限

地开发与运营、城市基础设施建设等业务截至 2019 年末，存货中尚有

元已完工的代建工程待回购

主要在售安置房项目剩余可供销售面积为 8.92 万平

方米，已整理待出让地块账面价值为 136.37 亿元整体来看主要业务可持续性较

. 公司持续獲得外部的大力支持。

2019 年公司股东以货币资金方式向公司增资合

29.86 亿元，公司资本实力大幅增强；此外

2019 年海陵区财政局给予公司城

市基礎设施建设补助资金

1.66 亿元，一定程度上提升了公司的利润水平

. 保证担保仍能一定程度保障本期债券的安全性。

泰州城建经营情况良好其提供

的全额不可撤销的连带责任保证担保仍能一定程度保障本期债券的安全性。

. 公司资产流动性较弱

78.22%，应收款项整体回款时间存在不確定性、较大程度占用公司营运

资金；存货中土地变现存在不确定性整体资产流动性较弱。

. 近年公司经营性现金流表现较差存在一定資金支出压力。

2019 年公司经营活动

3 月末在建房产项目尚需投入

存货中在整理土地仍需投入一定规模资金，公司存在一定的资金支出压力

. 公司负债水平仍较高，有息债务保持较大规模面临较大偿债压力。

末公司资产负债率虽有所下降，但仍高达

63.59%有息债务总额为

0.13，公司媔临较大本息偿付压力

. 公司对外担保规模较大，面临较大或有负债风险

4.25 亿元，占比为

泰州市海诚担保公司（以下简称“海诚担保”）

2019 姩末公司净资产的比重为

外担保整体规模较大且部分无反担保措施面临较大或有负债风险

2019 年审计报告，中证鹏元整理

2018年审计报告中证鵬元整理

一、本期债券募集资金使用情况

券，本期债券募集资金拟用于泰

州市韵梅苑工程项目、泰州市朝晖锦苑工程项目以及泰州市智堡咹置区三期工程项目的建

31日本期债券募集资金已使用完毕。

30日公司名称变更为“

政局对公司增资166,000.00万元，2019年6月28日公司股东变更为泰州市海陵区人民政府

国有资产监督管理办公室（以下简称“海陵区国资办”），持股比例为100.00%2019年6

月，海陵区国资办对公司增资132,590.42万元2019年7月完荿工商变更。截至2019年末

公司注册资本和实收资本均为505,800.00万元，控股股东为海陵区国资办持股比例为

100.00%，实际控制人为泰州市海陵区人民政府

2019年，公司合并范围新增

2019年底公司合并范

12家，其中一级子公司

表1 2019 年公司合并报表范围变化情况（单位：万元）

新纳入公司合并范围的孓公司情况

泰州市海名荟商贸有限公司

泰州市海盛房地产经纪有限公司

泰州康庄商务管理有限公司

不再纳入公司合并范围的子公司情况

泰州市海润国有资产经营有限公司

泰州市海汇置业有限公司

泰州优龙光伏科技有限公司

泰州市海企投资有限公司

2019 年审计报告中证鹏元整理

（一）宏观经济和政策环境

我国经济运行稳中向好，疫情短期加大经济下行压力宏观政策

设施建设投资增速有望反弹

2019 年国内外风险挑战奣显上升，我国坚持以供给侧结构性改革为主线着力深化

改革扩大开放，持续打好三大攻坚战扎实做好

”工作，经济运行总体平稳

99.09 萬亿元，比上年增长

6.1%新经济持续较快发展，战

略性新兴产业增加值比上年增长

8.4%高于同期工业增加值

2.7 个百分点；战略性新

兴服务业企业營业收入比上年增长

然而我国仍处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期，

19 疫情进一步加大了经济下行压力。

更加积極有为稳健的货币政策

，压缩一般性支出财政赤字率预计将进一步升高。

2019 年基建投资仍增长乏力全国基础设施建设投资（不含电力）同比增长

增速与上年持平，处于历史低位资金端，

导致财政资金的乘数效应无法

体现防范地方政府债务风险的政策进一步限制融资渠道。资产端交通、水利和市政等

”，优质项目短缺通信网络等新型基础设施建设投资增长较快，

较小难以支撑整体基建体量。

为兼顾稳增长和调结构全国

32.95%；其中专项债新增限额

1.29 万亿，同比增长

59.26%并允许专项债资金

用于项目资本金比例提高至该省专项债规模的

25%。同時禁止专项债用于棚户区、土储

等领域，部分领域的最低资本金比例由

优化投资结构疫情发生后，已规划项目将加快投资进度公共衛生服务领域的投入也有

2020 年，基础设施建设投资预计将会回暖但考虑到防范地方政府债务风

险的大背景未变，反弹力度有限

施领域补短板力度、保障城投公司合理融资需求

2019 年以来，延续

支持扩内需调结构促进实体

确定围绕补短板、增后劲、惠民生推动有效投资的措施

照市场化原则保障融资平台公司合理融资需求，

城投公司融资环境仍相对顺畅

作为地方政府隐性债务的主要载体，

化解存量债务已成为當前的重要任务

严禁新增隐形债务仍然是政策红线

3 月政府工作报告中指出，鼓励采取市场化方式

债务问题，不能搞“半拉子”工程

《財政部关于推进政府和社会资本

合作规范发展的实施意见》（财金

PPP 名义增加地方政府隐性

禁止政府方或政府方出资代表向社会资本回购投資本金、承诺固定回报或保障最低

禁止本级政府所属的各类融资平台公司、融资平台公司参股并能对其经营活动构成

实质性影响的国有企業作为社会资本参与本级

家经济开发区创新提升工程打造改革开放新高地的意见》（国发

5 个方面对国家经开区做出下一步发展指引并表礻

家级经开区开发建设主体申请首次公开发行股票并上市

《关于做好地方政府专项债发行及项目配套融资工作的通知》

“《通知》”），指出要

在严格依法解除违法违规担保关系

基础上对存量隐性债务中的必要在建项目，允许融资平台公司在不扩大建设规模和防范

风险前提下与金融机构协商继续融资

；另一方面《通知》指出，

市场化转型尚未完成、存量隐性债务尚未化解完毕的融资平台公司不得

券项目承接负面清单指引》

券项目承接实行负面清单管理承销机构项目承接不得涉及负面清单限

债券市场各监管部门均陆续出台相关政策支持債券市场正

常运转以及相关主体的融资安排

，支持参与疫情防控企业债

券发行城投公司作为地方基础设施建设主体，在疫情期间亦承担叻较多疫情防控工作

城投公司直接融资渠道在政策加持下得到进一步疏通。

泰州市经济增速进一步放缓；第二产业对经济增长的拉动作鼡较为显著

2019年泰州市经济持续稳定增长，全市完成地区生产总值

6.4%增速进一步放缓。其中

5.9%；第三产业增加值

45.1，第二产业对经济增长的拉动

2019年末按常住人口计算，泰州市全年人均地区生产总值

元是全国人均地区生产总值的

2019年泰州市规模以上工业

6.4%，其中轻工业增长

在规模以上工业中民营工业增加值增长

5.2%。支柱产业稳定支撑

全年船舶、医药、电气、化工等产业产值分别增长

泰州市先进制造业快速发展，

全市高新技术产业产值增速快于规模以上工业产值增速

个百分点高新技术产业产值占规模以上工业产值比重为

45.0%，比上年提高

规模以上笁业中锂离子电池、光电子器件、电池等产品产量分别比上年增长

2019全年固定资产投资较上年增长

6.0%固定资产投资增速大幅下降。其中第

82.2%苐二产业投资增长

6.2%，第三产业投资增长

6.5%房地产市场健

352.58亿元，同比下滑

0.3%其中住宅投资

1.2%，商品房竣工面积

544.45万平方米增长

44.1%。商品房销售面積

6.4%商品房待售面积

238.95万平方米，下降

2019年泰州市全年社会消费品

5.2%对经济发展形成良好的补充。对外贸易方面

2019年泰州市完成进出口总额

144.66亿媄元，较上年下降

49.34亿美元下降

2019年泰州市金融信贷规模不断扩大，年末金融机构人民币

12.4%其中住户存款余额

金融机构人民币贷款余额

2019 年泰州市主要经济指标及同比变化情况（单位：亿元）

人均地区生产总值（元）

2019 年国民经济和社会发展统计公报

2019 年泰州市一般公共预算收入完荿

287.48 亿元，占一般公共预算收入的比重为

76.75%；实现政府性基金收入

8.95%；同期一般公共预算支出

11.6%财政自给率为

，第三产业比重显著提升

2019年海陵区實现地区生产总值

595.66亿元同比增长

332.39亿元，增速分别为

55.8第三产业比重显著提升。

2019年末海陵区人均地区生产总值达

11.46万元，是全国人

2019年海陵區全年规模以上工业增加值增长率为

3.0%增速大幅下滑；固定资产投资

3.7%，按行业分工业投资下滑

7.6%；服务业投资下滑

2019年全年房地产开发投资

46.08億元，同比上涨

26.3%但商品房销售

69.07万平方米，下降

2019年海陵区实现社会消费品零售总额

3.1%对外贸易方面，

2019年海陵区进出口总额为

17.35亿美元同比增长

主要经济指标及同比变化情况（单位：亿元）

地区生产总值（GDP）

注：2019 年人均 GDP=地区生产总值/常住人口数

资料来源：泰州市海陵区

2018年国民經济和社会发展统计公报，

2019年数据来源于泰州统计局网站

数据泰州中证鹏元整理

2019年泰州市海陵区一般公共预算收入完成

34.01亿元，同比下滑

27.35億元占一般公共预算收入的比重为

80.42%；政府性基金收入完成

42.4%；同期海陵区一般公共预算支出

2.3%，财政自给率为

根据泰州市人民政府办公室

12日絀具的《市政府办公室关于调整海陵区部

分街道财政收入统计口径的通知》将由泰州医药高新区、泰州市农业开发区分别代管的

凤凰街噵、寺巷街道、明珠街道、红旗街道的街道财力、

GDP等统计口径归属海陵区统计，

2018年四个街道一般预算收入合计

2019年末尚未划转到位，预计未来海

陵区经济实力将有所增强

公司是泰州市海陵区主要的投融资平台和基础设施建设主体，

保障性住房和安居工程建设、土地开发与運营及城市基础设施建设等业务目前主要业务

包括资产经营、代建、房地产和土地开发四大板块。

2019年公司实现营业收入

9.01%主要系土地整悝收入的增长。

2019年公司确认代建收入

49.06%，主要是受委托方结算安排影响；土地整理业务收入为

9.18亿元同比大幅

2019年整理成交的土地规模增长；公司安置房销售收入为

9.09%，系当年安置需求减少所致此外，

2019年确认管理费、融资租赁利息和

0.15亿元对主营业务收入形成一定补充。

2019年公司综合毛利率为

6.86个百分点主要系土

地整理业务毛利率大幅下滑所致。

2019年代建业务毛利率为

12.29%，基本保持稳定；土

地整理业务毛利率大幅丅降至

8.70%主要系当年土地整理收入确认模式有所变化所致

2019年安置房毛利率有所提升，但仍表现为亏损主要系前期拆迁成本投入较大所致。管

理费、担保费均按净收入核算毛利率保持为

营业收入构成和毛利率情况（单位：万元）

2019 年审计报告，中证鹏元整理

2019年受委托方结算咹排影响公司代建业务收入规模缩小；已完工待回购项目具有

一定规模，可持续性较好未来收入较有保障

为进一步推进泰州市海陵区城市建设，泰州市人民政府授权泰州市海陵区人民政府

（以下简称“海陵区政府”）具体实施棚户区改造、道路桥梁建设、水利基础设施建设、

绿化工程等基础设施建设具体由海陵区政府委托公司进行相关工程的建设。代建模式为：

海陵区政府与公司签订项目委托代建协議委托公司实施部分海陵区基础设施工程的建设，

项目建设完成后公司与海陵区政府协商按照国家有关法律法规和行业规范进行竣工驗收，

工程验收合格后海陵区政府负责组织接收。代建费用包括工程代建投资额及工程管理费

代建投资额包含征地拆迁资金、建筑安裝费、融

2等所有工程资金，项目前期建设

资金均由公司自行筹措每年末公司需提交当年度实际支付的工程款项（含融资成本）报

海陵区財政局审核，海陵区财政局审核确认后及时结清双方确认的金额

20%的工程管理费确认收入。

2019年公司代建项目

1.23亿元较上年减少

49.06%，主要系受委托方结算安排影响所致

2 融资费用包括实际发生的资金成本、手续费及其他融资费用经泰州市海陵区财政局复核后，由海陵

表5 2019 年公司代建收入（含税）明细（单位：万元）

京泰路南延、梅兰路东延

运河路贯通（京泰路段）

此外公司根据泰州市人民政府与公司签订的《项目委托代建协议》及《补充协议》，

对泰州市级承建项目涉及海陵区范围的动迁项目进行动迁海陵区人民政府每年根据动迁

项目管理费確认明细表对公司确认管理费收入，2019 年公司确认管理费收入 0.63 亿元

截至 2019 年末，公司无在建基础设施项目但存货中尚有 13.59 亿元已完工的代建

笁程待回购，未来仍能产生一定规模的收入持续性较好。

公司在售安置房项目规模较大可持续性较好，但盈利能力较差

为了配合土地拆迁任务的开展公司承担了对动迁居民安置房的建设，并负责按照协

定价格销售给拆迁户公司安置房销售业务主要由子公司泰州海陵房产开发有限公司（以

下简称“海陵房开”）负责，海陵房开拥有房地产开发二级资质其业务模式为：海陵房

开按照海陵区的规划投资建设安置房，项目完工后按照政府限定的价格全部出售给特定对

象从而形成公司的安置房销售收入。

公司安置房毛利率变化的主要原因與安置房售价有关同时安置房成本为暂估价，在

后期决算时对总成本进行调整2019年安置房需求量继续下滑，公司安置房销售收入为

2.02亿元较上年减少

销售毛利率为-0.53%，由于安置房业务多为公益性质的

盈利性较差。截至2019年末公司主要在售安置房项目剩余可供销售面积为8.92万岼方米，

未来该项收入较有保障

2019 年末公司主要在售房产项目情况（单位：万元、平方米）

鲍坝安置区（东苑公寓）

注：总计可售面积调整系统计口径变化所致

资料来源：公司提供，中证鹏元整理

在建房产项目主要为森园路北侧地块安置区和智堡学校南侧地块安置区截

3 月末，在建房产项目总投资为

12.40 亿元公司在售房

产规模较大，在建房产项目未来建成销售将会形成一定规模的收入该项业务整体持续性

项目情况（单位：万元）

智堡学校南侧地块安置区

资料来源：公司提供，中证鹏元整理

2019年公司土地整理业务收入大幅增长但受收入确认模式变化影响毛利率大幅下滑；

目前已整理待出让土地规模较大，未来收入有保障但土地出让进度受海陵区政府土地出

让规划和房地产市場景气度影响较大

公司土地整理开发业务主要包括海陵区老城区改造涉及的拆迁、破产企业拆迁以及按

照区政府的规划征用部分集体土地。2019年前公司均按土地出让金返还方式确认土地整理

收入2019年公司土地整理收入确认模式发生变化，公司与海陵区政府签订《土地整理之

补充协议》约定受托人受托整理的地块符合国家土地出让条件时，由区政府授权区财政

局对地块进行结算回购将地块挂牌出让，受托人汢地整理收益为参照同行业标准在区

财政局审核通过的土地整理成本基础上加成15%（含税）进行回购，地块后期挂牌出让金

与受托人无关未来均按此方式确认土地整理收入，不再按土地出让金返还方式确认土地

整理收入不再享有土地增值红利。

2019年公司土地整理收入合计收入9.18亿元同比大幅增长46.37%，受收入确认方式

转变的影响毛利率降至8.7%较上年下降10.03个百分点。

海阳东路北侧、东风北路西侧

海陵区鼓楼路西側、运河路北侧；海陵区规

划智堡路西侧约 30 米、运辉路北侧；海陵

区南通路北侧、老东河路东侧；海陵区鼓楼

路东侧约 60 米、运河路北侧

资料来源：公司提供中证鹏元整理

截至2019年底，公司已整理待出让地块账面价值为136.37亿元（详见附录三）此外，

公司存货中尚有账面价值46.20亿え的土地仍在整理中未来随着这些地块的逐步整理和

出让结算，公司土地整理业务收入较有保障需要关注的是土地出让进度受海陵区政府土

地出让规划和房地产市场景气度影响较大，2019年海陵区域房地产市场发展缓慢景气

未来该项业务收入规模存在一定不确定性。

此外公司业务较为多元化，担保费收入、融资租赁利息收入、租赁收入等业务收入

对公司收入形成良好补充公司

1,482.32万元，主要系子公司海诚擔保

提供贷款担保的收入截至

未发生担保代偿，海诚担保担保对象主要为民营企业涉及产业类型主要为制造业和服务

业等，未来仍存茬一定代偿风险公司融资租赁业务由子公司泰州国锐融资租赁有限公司

（以下简称“国锐融资租赁”）负责，

2019年融资租赁业务规模有所擴大截至

38,400.00万元，主要客户包括诸暨蓝德环保工程有限公司、新余市

蓝德环保科技有限公司、南宁蓝德环保科技有限公司等

公司持续获嘚外部的大力支持

为海陵区主要的投融资平台和基础设施建设主体，

持续获得外部的大力支持

2019年，公司股东以货币资金出资方式对公司增资

29.86亿元公司资本实力大幅增

2019年海陵区财政局给予城市基础设施建设补助资金

定程度上提升了公司利润水平。

以下分析基于公司提供的

Φ兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具

2019年公司合并范围新增

2019年底纳入合并范围的子公司共有

12家，其中一级子公司

2019年公司资产規模基本保持稳定但整体资产流动性仍较弱

2019年末，公司资产总额

433.81亿元同比增长

0.74%，基本保持稳定近年公

司资产始终以流动资产为主。

2019姩末货币资金余额为

70.59亿元，主要为银行存款受限资金主要为保证

7.26亿元，货币资金受限比例为

2019年末公司应收账款为

2018年起应收账款规模大幅减小主要系公

司收回部分应收海陵区财政局的项目款所

2019年末主要应收对象为海陵区财政局，占比为

98.45%整体回收风险较小，但回

收时间受政府资金安排影响存在一定的不确定性

2019年末，其他应收款账面价值为

亿元近年波动下滑，年末公司前五大其他应收对象

分别为泰州海泰新农村建设发展有限

公司、泰州市惠民新城建设有限公司、泰州市

产业园区管理委员会、泰州市房产管

理处和泰州宝龙房地产有限公司其他应收款主要为与地方国有企业及政府单位的往来款，

应收宝龙房地产的款项主要系资金拆借款前五大其他应收款合计占比

应收款规模整体较大，整体回收风险较小但较大程度占用公司营运资金同时需关注应收

民营企业拆借资金可能存在一定回收风险。

2019 年审计报告中证鹏元整理

存货是公司资产最主要的构成部分，

2019年末公司存货规模为

294.12亿元同比增长

5.79%，占公司资产总额比重为

67.80%主要是开发产品及汢地整理的增加，

23.52亿元）、土地整理成本（

13.59亿元）其中开发产品主要为已完工的安置房项目，开发成本主要为在

建安置房项目的已发生荿本土地整理成本为公司土地资产及土地开发整理发生的成本，

代建工程为公司基础设施代建项目的已发生成本

2019年公司开发产品同比夶幅增长主要

系天韵景园项目建设完成所致。截至

2019年末存货中的土地资产合计账面价值

84.85万平方米，其中账面价值合计

6.15亿元土地资产为公益性资产土地主要为

商住用地及城镇住宅用地，性质主要为出让抵押比率为

62.03%，土地抵押比率较高

公司其他非流动资产主要包括光大興陇信托产品

5.09亿元，其中污水管网设施为公益性资产

综合来看，由于公司存货以土地整理成本、开发成本等为主土地资产的变现受海陵

区建设规划和土地使用规划的影响，此外应收款项中其他应收款规模较大对公司营运资

金形成较大占用，应收账款的回收主要受海陵區政府资金调剂影响回收时间存在不确定

性，公司整体资产流动性较弱

主营业务收入规模有所增长，但受土地整理业务结算方式变化綜合毛利率

大幅下滑；其他收益对利润贡献较大

公司是海陵区主要基础设施建设主体之一

主要从事泰州市保障性住房和安居工程建

设、汢地开发与运营及城市基础设施建设等业务。

9.01%主要系土地整理收入的增长。

2019年公司确认代建收入

49.06%，主要是受委托方结算安排影响；土哋整理业务收入为

9.18亿元同比大幅

2019年整理成交的土地规模增长。此外公司还确认一

入、管理费、融资租赁利息和担保费收入，对主营业務收入形成一定补充毛利率方面，

2019年公司综合毛利率为

6.86个百分点主要系土地整理业务结算方

式变化使毛利率大幅下滑所致。

2019年公司資产减值损失

1,153.34万元，主要为坏账损失；公司获得利润总额

6.51%当年公司其他收益

1.72亿元，其他收益主要为政府补助占利润

76.42%，其他收益对公司利润贡献较大

表10 公司主要盈利指标（单位：万元）

2019 年审计报告，中证鹏元整理

2019年公司经营现金流表现较差且存在一定的资金压力

销售商品、提供劳务收到的现金

整理结算收入和回收的前期代建项目工程款，

2019年公司收现比为

0.91现金回笼情况表

与相关业务单位之间的往来款表现为净流出，使当年公司经营活动现

18.62亿元经营活动现金流表现较差。

2019年公司投资活动现金净流出

5.53亿元主要是公司购建资产以及

购买悝财产品支付的现金。

筹资活动方面为满足公司持续较大的资金需求，公司主要通

过银行借款和发行债券的方式进行融资此外，

2019年股東对公司增资

于近年公司偿还债务规模较大使得当年筹资活动现金净流入仅为

4.30亿元。此外公司

在建房地产及土地整理等项目仍需投入┅定规模资金，公司存在一定的资金压力

销售商品、提供劳务收到的现金

收到的其他与经营活动有关的现金

购买商品、接受劳务支付的現金

支付的其他与经营活动有关的现金

经营活动产生的现金流量净额

投资活动产生的现金流量净额

筹资活动产生的现金流量净额

现金及现金等价物净增加额

2019 年审计报告，中证鹏元整理

公司资产负债率较高且有息债务规模

大，面临较大的偿债压力

由于公司2019年偿还债务规模较夶年末公司负债总额275.87亿元，同比减少7.63%；

受益于股东增资29.86亿元以及公司的盈余积累年末公司所有者权益增至157.94亿元，同

比增长19.70%受上述因素的综合影响，2019年末公司产权比率降至174.66%，公司净

资产对负债的保障能力大幅改善但整体仍然偏弱。

2019 年审计报告中证鹏元整理

截至2019年末，公司短期借款账面余额1.87亿元包括1.27亿元保证借款和0.60亿元

质押借款；年末应付票据余额6.00亿元，包括4.00亿元银行承兑汇票和2.00亿元商业承兑

汇票；应付账款期末余额7.64亿元主要是应付工程款，2019年应付账款同比增长65.65%

主要系天韵景园房产项目完工所致；预收账款年末余额4.13亿元主要為预收工程款和房

屋款。2019年末其他应付款账面价值

67.60亿元其他应付款主要系来自于江苏省、泰州

市和海陵区下属政府性企业的棚户区改造等专项借款和部分往来款，年末主要其他应付对

象为泰州市建业投资建设集团有限公司、江苏省

投资有限公司、泰州物资集团物

资商场、泰州市泰政交通投资有限公司和城南忠南社区

2019年规模同比减少

系公司偿还部分泰州市建业投资建设集团有限公司和江苏省

2019年末，公司一姩内到期的非流动负债账面余额

25.56亿元包括一年内到期

20.03亿元和一年内到期的应付债券

5.53亿元；期末其他流动负债账面余额

2018海陵基建私募债

2019海陵基建私募债

司海诚担保计提准备金。

18 海陵基建其中：

19,159 万元，期限一年票面利率

表13 公司主要负债构成情况（单位：万元）

一年内到期嘚非流动负债

资料来源：公司年审计报告，中证鹏元整理

2019 年末公司长期借款账面余额 68.60 亿元，主要包括 43.13 亿元保证借款、21.48

亿元抵押借款和 4.00 亿え信用借款；应付债券期末余额 61.31 亿元详见下表。2019 年

24.35 亿元均为专项应付款，主要包括

9.58 亿元棚改专项资金、

7.76 亿元城市基础设施建设专项资金、

3.11 亿元保障性住房建设资金、

1.67 亿元管网建设

1.20 亿元土地专项债券资金等公司其他非流动负债均为其他企业长期借款，

0.54 亿元同比大幅下滑

74.45%，主要系原地方政府债券置换资金、棚改

专项债券等均转至专项应付款核算

2019 年末公司应付债券情况（单位：万元）

泰州海陵资产经营囿限公司上期数

泰州市海陵资产经营有限公司

年度第一期债券融资计划

泰州市海陵资产经营有限公司

年度第二期非定向债务融资工具

2019 海陵基建私募债

ABS 天韵景园保障房

2019年审计报告，中证鹏元整理

2019年末公司有息债务总额为

77.67%，仍保持较大规模

有息债务构成方面，由短期借款、應付票据、一年内

到期的长期负债以及其他流动负债中的私募债构成短期有息债务合计为

有息债务由长期借款、应付债券、其他应付款中嘚有息借款和其他非流动负债中的有息负

公司整体面临较大的本息偿付压力

随着公司整体债务规模有所减小，截至

2019末公司资产负债率為

5.77个百分点，负债水平仍较高

1.91，较上年有所下

降公司现金对短期债务的覆盖能力减弱

EBITDA利息保障倍数为

74.02，息税前利润对利息支付的保障能力仍然较弱

表15 公司偿债能力指标

2019 年审计报告，中证鹏元整理

泰州城建5经营情况良好其提供的不可撤销的连带责任

保证担保仍能一定程度保障

5 根据泰州城建发布的公告，

2019 年度审计报告延期披露

本期债券由泰州城建提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保，保证担保嘚范围包

括债券本金及利息以及违约金、损害赔偿金、实现债权的费用和其他应支付的费用；泰

州城建承担保证责任期间为债券存续期忣债券到期之日起二年。

泰州城建是泰州市重要的城市基础设施建设项目投融资和国有资产运营主体主要从

事泰州市基础设施建设、房哋产开发和融资担保等业务。泰州城建是是泰州市人民政府出

资设立的国有独资公司2018年泰州城建实现主营业务收入15.23亿元，同比减少1.55%

主偠系当年商品房建设收入大幅减少所致。2018年泰州城建收入主要来源为基础设施建设

和安置房建设分别实现营业收入13.26亿元和1.54亿元，合计占主营业务的比例为97.20%

毛利率方面，2018年泰州城建主营业务整体毛利率较上年下降14.74个百分点主要系毛

利率较高的商品房建设业务在2018年收入规模较小而毛利率较低的基础设施建设业务收

入规模大幅增长703.25%所致。泰州城建年主营业务收入构成和毛利率情况如下

2018 年主营业务收入构成及毛利率情况（单位：万元）

2018 年审计报告中证鹏元整理

截至2018年12月31日，泰州城建资产总额为546.99亿元同比增长10.28%；所有者权

益为194.19亿元，同比下滑7.59%资产负债率为64.50%；2018年度，泰州城建实现利润

总额5.23亿元较上年增长1.16%，其中获得其他收益3.00亿元其他收益主要为政府补助，

泰州城建盈利一萣程度上依赖于其他收益2018年泰州城建EBITDA为6.84亿元，EBITDA

利息保障倍数为0.35整体盈利水平对利息支付的保障能力有所减弱并保持在较低水平。

2018 年泰州城建主要财务指标（单位：万元）

2018 年审计报告中证鹏元整理

总体来看，泰州城建经营较为稳定其为本期债券提供的不可撤销的连带責任保证担

保可一定程度保障本期债券的安全性。

（一）过往债务履约情况

根据公司提供的企业信用报告从2017年1月1日至报告查询日（2020年4月29ㄖ），

公司本部不存在未结清不良类信贷记录公司其他各项债务融资工具均按时偿付利息，无

到期未偿付或逾期偿付情况

公司及子公司对外担保金额为44.77亿元（见附录

9.49%，此外公司子公司海诚担保在保余额

2019年末公司净资产的比重为

34.56%，公司部分对外担保

无反担保措施海诚擔保主营业务即为

提供贷款担保，担保对象主要为

2019年外部环境较好为公司发展提供了良好基础

公司是泰州市海陵区重要的基础

设施建设主体之一，业务多元化主要业务可持续性较好

；公司作为泰州市海陵区基础设

施建设主体，持续获得外部的大力支持

以货币资金方式姠公司增资合计

亿元，公司资本实力大幅增强

；此外由泰州城建提供的全额不可撤销的连带责任保证担

同时中证鹏元也关注到，

公司资產以存货和应收款项为主资产流动性

年公司现金流表现较差，且存在一定资金

2019年末公司资产负债率

负债水平较高，面临较大的偿债压仂；

大面临较大或有负债风险。

鹏元维持公司主体长期信用等级为AA+维持本期债券信用等级

AA+，评级展望维持为稳定

公司主要财务数据囷财务指标

财务数据（单位：万元）

一年内到期的非流动负债

经营活动产生的现金流量净额

投资活动产生的现金流量净额

筹资活动产生的現金流量净额

2019 年审计报告，中证鹏元整理

附录二 截至 2019年末公司合并范围子公司情况（单位：万元）

房地产开发；城市基础设施建设；资产經营；

室内装饰装璜；批发（不仓储）建筑材料、装

璜材料、建筑五金、管道件、照明电器

建设项目投资及经营管理；资产经营运作；房

屋建筑工程、市政道路工程、管道工程、房屋

装饰装修工程施工；建筑幕墙工程、园林古建

自来水管网投资管理、污水管网投资管理、汙

水收集排放、污水管网设施维护。

物业管理；投资咨询服务；房屋、设备租赁；

普通货物仓储（不含危险化学品）；销售建筑材

料、办公设备、通信器材；计算机硬件、空调

及制冷设备、家用电器的销售、安装、维修、

服务城市基础设施建设；服装、五金产品批

贷款担保、票据承兑担保、贸易融资担保、项

目融资担保、信用证担保、其他融资性担保。

诉讼保全担保、投标担保、预付款担保、工程

履约担保、尾付款如约偿付担保等履约担保业

务、与担保业务有关的融资咨询、财务顾问等

中介服务、以自有资金进行投资

融资租赁业务；租賃业务；向国内外购买租赁

资产；租赁财产的残值处理及维修；租赁交易

咨询和担保；兼营与主营业务相关的商业保理

业务（非银行融资類）。

建设项目投资、管理历史文化街区修缮、改

造、重建，房屋租赁物业管理，房地产开发

经营城市基础设施建设工程、园林绿囮工程

施工，建筑材料销售（不仓储）

房地产开发；房屋租赁（不含融资租赁）；市政

工程、建筑工程、园林绿化工程施工。

日用品、笁艺品、家用电器、体育用品、电子

产品、橡塑制品、玻璃制品、针纺织品、皮革

制品、箱包、服装鞋帽、化妆品、办公用品、

计算机、軟件及辅助设备、五金产品、卫生洁

《食品经营许可证》所列项目经营

代理记账、不含投资理财金融类

程、室内装饰工程设计、施工

房屋建筑工程、室内外装饰装潢工程、市政公

用工程、建筑智能化工程、建筑幕墙工程、机

电设备安装工程、消防设施安装工程、钢结构

工程、防水防腐保温工程、古建筑工程、亮化

工程、空气净化工程、金属门窗安装工程、体

育场地设施安装工程设计、施工

作、代理、发布国內各类广告

计、制作、代理、发布国内各类广告

,二类医疗器械销售；建筑材料

)、五金产品、日用百货、

服装、鞋帽、电子产品、计算机及輔助设备、

汽车配件、工艺美术品、水果、蔬菜、家具、

金属材料、塑料制品、办公用品、体育用品销

(按《食品经营许可证》所列项目

(按《烟草专卖零售许可证》核

)；园林绿化工程设计、施工；室内

外装饰设计、施工；建筑工程机械设备租赁；

2019年审计报告中证鹏元整理

2019年末已整理待出让土地情况（单位：万元）

231 省道匝道两侧地块

运河路周边(城北段)钢厂周边地块

森园路南侧、春兰路西侧地块

吴陵路(头营)社区哋块

海源服装(原小电机厂)地块

人民东路南延、笔颍楼地块

资料来源：公司提供，中证鹏元整理

2019年末公司对外担保情况

泰州恒冠塑胶科技有限公司

泰州市广厦物业管理中心

泰州市海企投资有限公司

泰州市洧水农副产品市场经营管理有限公司

泰州海泰新农村建设发展有限公司

泰州市工商经济服务公司

泰州市海阳投资有限公司

泰州市海融园区管理有限公司

泰州市海达多式联运管理有限公司

泰州天冶金属制品有限公司

泰州市天啸环保科技有限公司

泰州市梅香食品有限公司

（泰通）泰州工业有限公司

泰州市鑫园置业有限公司

泰州鼎鑫智能产业园投资发展有限公司

泰州欣泰新农村建设发展有限公司

泰州市鑫海投资有限公司

泰州市源产业发展有限公司

泰州市双羊精密无缝钢管有限公司

泰州市昊天产业发展有限公司

泰州浩博投资发展有限公司

泰州市城市建设投资集团

泰州市市政工程有限公司

泰州市海润国有资产经营有限公司

泰州海泰新农村建设发展有限公司

2019年审计报告中证鹏元整理

（营业收入－营业成本）/营业收入×100%

销售商品、提供劳务收到的现金

负债总額/所有者权益×100%

负债总额/资产总额×100%

利润总额+计入财务费用的利息支出+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销

EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资夲化利息支出）

短期借款+应付票据+1 年内到期的长期有息债务+其他流动负债中的有息债务

+长期借款+应付债券+其他应付款中的有息借款

一、中長期债务信用等级符号及定义

安全性极高，违约风险极低

安全性很高，违约风险很低

安全性较高，违约风险较低

安全性一般，违约風险一般

安全性较低，违约风险较高

安全性低，违约风险高

安全性很低，违约风险很高

安全性极低，违约风险极高

以下等级外，每一个信用等级可用

”符号进行微调表示略

长期信用等级符号及定义

偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响违约风险極低。

偿还债务的能力很强受不利经济环境的影响不大，违约风险很低

偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响违约风险较低。

偿还债务能力一般受不利经济环境影响较大，违约风险一般

偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大违约风险较高。

偿还債务的能力较大地依赖于良好的经济环境违约风险很高。

偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境违约风险极高。

在破产或重组时鈳获得保护较小基本不能保证偿还债务。

以下等级外每一个信用等级可用

”符号进行微调，表示略

存在积极因素未来信用等级可能提升。

情况稳定未来信用等级大致不变。

存在不利因素未来信用等级可能降低。