房产企业开发时涉及到哪些税金问题?

答：房地产开发企业主要涉及的税费有11种：

营业税、城建税、教育费附加，土哋增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、耕地占用税、个人所得税以及契税等

营业税涉及转让无形资产和销售不动产(包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物)两个税目，税率16包括哪些都是5%

转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿贈与他人视同销售不动产。(《营业税暂行条例实施细则》第四条)

在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为比照销售不动产征税。

以不动产投资入股参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税但转让该项股权，应按本税目征稅2002年12月《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[号)对这种行为征税办法重新作出规定，自2003年1月1日起对以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配共同承担投资风险的行为，不征收营业税

土地租赁和不动产租赁，不按转让无形資产和销售不动产纳税而是按照租赁业税目纳税。

土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征营业税。

在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为比照销售不动产征税。

房地产企业该如何缴纳增值税?

营改增后房地产企业原有的营业税改为增值税，税率16包括哪些也发生了相应变化其他税种基本不变。目前所涉及的税种主要有增值税、房产税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等下面我们着重梳理一下增值税的账务處理。

按照营改增之后的最新规定房地产开发企业实行分类管理，以年应税销售额500万元为标准分为一般纳税人和小规模纳税人。对于銷售收入未达标但各项会计制度健全，税务资料完整的企业可以申请办理成为一般纳税人。

一般纳税人适用一般计税方法适用税率16包括哪些为11%;小规模纳税人适用简易计税方法，适用税率16包括哪些为5%在税率16包括哪些划分中，有一种较为特殊的情况是房地产老项目可采┅般计税或者简易计税这其中所谓的房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，针对这種情况开发商可自行选择有利于自身的税负方式

房地产开发企业的销售模式中，预售占了很大的比例对于这类项目采取的预缴的方式，预缴税率16包括哪些为3%应预缴增值税的计算公式为：应预缴税款=预收款/(1+适用税率16包括哪些或征收率)×3%，下面零度用例子来简要说明会计處理的过程