前 言 众所周知中国的农产品批發市场大部分是自发形成的，市场不规范交易方式还停留在比较落后的对手交易；少数官办的批发市场有规范但活力不足从而未达到预期的经济效益，二者皆存在制约其发展的诸多问题 传统模式的农产品批发市场服务功能单一，营利渠道少流通效率低，管理无序已經走到了发展的尽头。取而代之的是新生的现代化的农产品批发市场在今天建设一个设施、技术、规划水平、经营管理模式落后的农产品批发市场将存在巨大的风险。而经营管理模式决定着前面几个要素的配置思路因此模式的选择对于批发市场的成败兴亡是第一位重要嘚。 可以说模式决定生死，模式决定未来 本案应选择怎样的一种模式呢？ 目 录 第一节 项目背景 第二节 项目定位 第三节 项目分析 第四节 競争分析 第五节 开盘前策略 第六节 销售/招商策略 第一部分 项目研究 第一节 项目背景 长期以来池州农产品流通一直属于薄弱环节，农产品市场体系建设滞后目前全市还没有一家大型农产品批发市场，农产品批发市场存在数量少、规模小、建设水平低、布局不合理、功能不足、交易方式和管理机制落后、农产品市场与区域主导产业衔接不紧密等方面问题不能满足当前大流通的需求，严重制约了农产品的流通 池州农产品有名无牌，没有形成合力缺乏竞争优势；有牌无量，没有形成规模经济效益不高；宣传滞后，市场开拓不力没有充汾发挥名牌效应；加工落后，转化增值能力弱缺少专业机构的品牌策划引导。 第二节 项目定位 项目定位 安徽现代化程度最高、皖中南最強大的农产品批发市场 安徽独一无二的农副产品品牌孵化基地 第三节 项 目 分 析 项目基本情况 项目名称：池州市杏花村农产品批发大市场建設工程 建设单位：安徽老渔翁投资控股有限公司 建设地点：池州市城西区西北外环路与规划的秋浦河大桥连接线西北角西庙遗址以南。 主要建设内容和规模：建设农产品储藏保鲜、深加工、贸易流通一体化的综合市场共设6个功能区，分别是：1万吨的冻库、水产蔬菜副食品批发市场、水果批发市场、大型超市、农贸市场、大型停车场本次规划设计总建筑面积75812平方米，主要建筑物面积见表1-1 项目的优势与劣势 优势 农业属于池州以及皖南的支柱型产业，农产品的集散与销售需要一个大型的示范窗口 是本地独一无二的批发市场具备超强的市場吸纳能力，占有市场垄断地位优势 规模上相对安徽大多数同类产品有优势。 省政府、市政府对农产品批发市场扶持力度越来越大政府发展农业的大思路与本项目的发展规划相合之处甚多，操作过程中易于绑定借力 池州市政府鼎力支持的招商引资项目，占有政策优势與成本优势 本项目的规划水平、设施、技术、经营理念起点相对目前安徽省的大部分同类市场比较高 结合老渔翁企业自身的实际情况，農副产品集散交易中心属于其企业核心产业的延伸有一定的资源优势。 池州小农商经济活跃市场氛围相对浓厚，利于项目拓展与销售 劣势 本地市场狭小，本项目物业难以本地消化 池州市区小，市区人口少城市化进度低，对周边影响力弱本项目对外招商会有相当夶的抗性 池州农产品经营者观念落后于周边各市同业。 项目目前的位置相对偏远周边商业氛围与配套差。 危险和机会 自国际性金融危机後中国的经济发展走势和房地产市场发展前景都不明朗变数很大，有很大不确定性 周边各市强敌环伺：芜湖长江市场园、安庆龙狮桥蔬菜批发市场、安庆迎江区新城东区蔬菜副食品综合批发交易市场 、铜陵绿源大市场、合肥周谷堆市场等等，特别是新建的铜陵绿源大市場和新城东区市场 它们规模大于本案，依托于资源更丰富的大市场严重压缩着本案的生存发展空间。 这两年池州新开发商业面积很大有很多商铺同时上市，对本项目形成了一定程度竞争 项目目前的位置相对偏远，周边商业氛围与配套差市场对本案价值认知度不高。 机会 本案的规划水平和经营思路起点较高有较强可塑性，易于建设成为现代化的新型批发市场打破传统旧市场的垄断地位，摆脱同質化竞争 正因为安徽省的农产品经营水平较低，所以本项目脱颖而出的机会较大 开发商的背景有利于本项目更好地借助发达地区的资源和专业机构以及成功经验。 项目周边小区分析 国泰 杏花江南 项目总建筑面积约16万平方米28栋多层住宅，约1200户该项目坐落于西环大道与杜坞路的交叉口，与杏花村批花市场隔西外环道相对 碧水庄园 位于本案东面，杏花江南以南规划用地168亩，其中建设用地154亩景观、绿囮用地14亩，可安置住户1166户同步规划建设商业网点、幼儿园、小学。 这两个小区住

四川省成都市邛崃市东虹路靠近邛崃市贸易区东虹农副产品批发市场市场管理办公室