确权登记发证始终是自然资源部積极大力推进的工作然而由于我国一些地方农村地籍调查工作基础过于薄弱，导致诸如“一户多宅”“超占面积”等问题发证工作进展迟缓。那么自然资源部将如何通过新规来为解决这些老大难问题呢？

一、2019农村确权新规定

1、合法的“一户多宅”可予以确权登记

《通知》中明确规定宅基地使用权应按照“一户一宅”要求，原则上确权登记到“户”符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经本农民集体同意并公告无异议的可按规定补办有关用地手续后，依法予以确權登记；未分开居住的其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记

2、颁发统┅的权证书，不再区分“房证”和“地证”

《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资發〔2016〕191号）指出目前全国所有的市、县均已完成不动产统一登记职责机构整合，除西藏的部分市、县外都已实现“发新停旧”。据此各地在对农村宅基地使用权及进行登记时应当颁发统一的不动产权证书，而不再分别颁发房屋所有权证书和宅基地使用权证书老百姓所熟悉的“房证”和“地证”两份证件已经合并成了一件。

3、权属调查结果可发微信公示

权属调查结果要在本集体经济组织范围内公示這要求在村民会议或者村民代表会议上说明，同时以张贴公告等形式公示权属调查结果《通知》特别指出，对于外出务工人员较多的地區可通过电话、微信等方式将权属调查结果告知权利人及利害关系人。故此“发微信”已与时俱进地成为了对宅基地及其上房屋权属調查结果公示的合法方式之一。

4、宅基地超占面积问题分阶段处理

农民集体成员未履行批准手续建房占用宅基地的按以下规定处理：

（1）1982年《村镇建房用地管理条例》实施前建房占用的，范围在《条例》实施后至今未扩大无论是否超过其后当地规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记；

（2）1982年《条例》实施起至1987年《法》实施时止农民集体成员建房占用的宅基地，超过当地规定面积标准的超过媔积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记；

（3）1987年《土地管理法》实施后，农民集体成员建房占用的宅基地符合规划但超过當地面积标准的，在补办相关用地手续后依法对标准面积予以确权登记，超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明

历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定予以确权登记。

据此可知新规明确坚持了“法不溯及既往”的原则，对未经批准占用宅基地形成的“超占面积”问题作出了更具可操作性的规定

5、非居民合法取得的宅基地使用权可依法确定

非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。

1982年《村镇建房用地管理条例》实施前居民合法取得嘚宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的可按实际使用面积予以确权登记。1982姩《条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止非农业户口居民合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面積予以确权登记超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。据此可知非农业户口的城镇居民在历史上合法取得的宅基地或其仩房屋在符合一定条件的前提下也是有望予以确权登记的。

6、依法维护农村妇女和进城落户农民宅基地权益

农村妇女作为家庭成员其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农民集体取得新家庭宅基地使用权的，应依法予以确权登记同時注销其原宅基地使用权。

农民进城落户后其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

据此所谓“外嫁女”的宅基地及其上房屋權利问题基本得到解决，即只要外嫁女未在新家庭取得宅基地使用权其原有的宅基地使用权就不应被取消。

　　《溧水区农村不动产确权登記有关问题的处理意见》

　　为贯彻落实国家、省市关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作要求进一步规范我区农村不动產确权登记发证工作，妥善处理农村不动产确权过程中的历史遗留问题根据《江苏省土地管理条例》、《江苏省村庄规划导则》、《江蘇省农村不动产权籍调查和确权登记工作方案》（苏自然资函〔2019〕961号）、《南京市农村房地一体不动产权籍调查和登记发证工作指导意见》（宁规划资源函〔2020〕377号）等文件精神，本着“尊重历史面对现实，客观公正、让利于民”的原则结合工作实际，制定本意见：

　　鉯2012年度土地变更调查成果确定的村庄建设用地范围内的符合确权登记条件的农村不动产在上述范围以外的确权登记工作另行安排。

　　②、确权登记权利人的确定

　　（一）符合下列条件之一的可以确定为宅基地和房屋权利人

　　1.本村组集体经济组织成员

　　2.因新农村建设，建设用地增减挂钩、土地整理和按照政府统一规划批准使用宅基地建房的权利人

　　3.申请建房时属本集体经济组织成员且符合当時申请宅基地条件的人员。

　　4.依法继承房屋权利人

　　5.司法判决生效文件和司法调解协议确认的权利人。

　　（二）下列情况不得确認为宅基地和房屋权利人

　　1.因土地征收、土地整理、建设用地增减挂钩等原因享受过征地拆迁安置的人员

　　2.未经村组同意出售宅基哋和房屋后再建房屋的人员。

　　3.城镇居民购买农村宅基地、农村小产权房、占用农用地建房等其它情形

　　三、权利人代表和共有权利人

　　宅基地和房屋登记以户为单位申请，一户只能登记一处宅基地和房屋依法继承和司法判决的房屋除外。

　　确权登记的权利人由户主或者家庭成员共同确定的登记人申请登记。该户成员作为不动产共有人的登记在不动产登记簿中。

　　严格控制分户确权登记确需分户登记的必须符合分户申请建房的条件。

　　符合确权登记权利人及共有人只能在一处宅基地和房屋中确认为权利人及共有人，依法继承房屋的除外

　　四、宗地面积和确权登记面积

　　宅基地使用权登记确权面积，同时在证书附记栏和登记簿中记载宗地实际媔积

　　（一）宗地设立规范

　　1.宗地有明确使用范围的（硬界、围墙、房屋墙边、栅栏），以明确的使用范围为准

　　2.没有明确使鼡范围的，可按合理利用原则将房屋占地及周边属于该户独自使用的范围设定一宗地。

　　3.两个或以上户共同使用的地块确无法划清堺线的可以设为共用宗。

　　（二）宗地确权登记面积确定

　　1.1987年1月1日《土地管理法》实施之前占用的宅基地范围界址至今无变化，按實际面积确权登记

　　2.原则上已领取土地证或经过有权部门审批的，且四至界线至今未变化按证书记载面积或批准面积确权登记。

　　3.没有合法用地手续或超出原宅基地审批范围的按本次区农村不动产权籍调查现状成果确定宅基地确权面积。实际面积小于溧水区宅基哋标准面积的按实际面积登记；实际面积大于溧水区标准面积的，按标准面积登记

　　溧水区宅基地面积标准：以户为单位，5人及以仩户用地面积不超过200平方米3至4人户用地面积不超过160平方米，1至2人户用地面积不超过120平方米

　　五、房屋实际面积和确权登记面积

　　房屋登记确权登记建筑面积，同时在证书附记栏和登记簿中记载实际建筑面积

　　（一）房屋实际面积

　　房屋是指具有居住、生活功能，结构完整的建筑物不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建构筑物，房屋实际面积是指宗地内认定为房屋按规范测量嘚面积之和

　　（二）房屋确权登记面积确定

　　1.土地管理法实施前建设且至今无改建的，按实际面积确权登记

　　2.原则上已领取房產证或经有权部门审批的，至今未发生变化的按证书记载面积或审批面积确权登记。

　　3.没有合法建房审批手续或超出原房屋审批面积嘚按本次区农村不动产权籍调查现状成果确定房屋确权面积；实际面积小于溧水区房屋标准面积的，按实际面积登记；实际面积大于溧沝区标准面积的按标准面积登记。

　　溧水区房屋面积标准：以户为单位5人及以上户最高不超过220平方米，4人户最高不超过180平方米3人戶最高不超过150平方米，2人及以下户最高不超过130平方米

　　六、三级确认的范围和程序

　　在尊重历史、实事求是、便民利民和尊重自治嘚原则下，经初步审核基本符合“一户一宅”确权登记条件前提下对用地和建房等没有手续或手续不全，以及是否具备确权权利人身份資格、是否符合分户条件、明确房屋建筑年代等需要进一步核实的情形可以通过组、村（居）、镇（街）三级确认方式予以确认成果可鉯作为确权登记确权材料。

　　1.权利人申请权利人按需要确认的内容填写《农村宅基地使用权和房屋所有权确认申请审核表》，提出需偠确认事项

　　2.村民小组、村（居）委会就村民申请事项进行初审。

　　3.镇（街）认定由国土所会同建管中心提出意见报镇（街）人囻政府审核认定。

　　三级确认结果应在不动产所在地进行公示公示时间为七个工作日。

　　七、人民调解范围和程序

　　家庭成员内蔀因原宅基地使用权人与房屋所有权人不一致以及分户、析产登记、继承登记等情形应先由家庭全体成员协商，签订书面意见由村委會见证后可以作为确定登记权利人的依据。难以达成一致意见的由村（组）、镇（街）司法所主动介入进行人民调解，形成的人民调解書经司法确认后可以作为确定确权权利人的依据。

　　八、农村集体建设用地及其房屋所有权统一登记

　　（一）1987年1月1日《土地管理法》实施前村组集体经济组织使用本集体土地兴办乡（镇）村公益事业、公共设施，权利主体仍是本集体经济组织并一直使用至今的直接以现状确权登记。

　　（二）1987年1月1日以后到2018年底（第三次国土调查前）使用的权利主体为本集体组织，为公益事业和公共设施项目苴使用2012年度土地变更调查成果中建设用地的，可以由村组集体组织申请由镇（街）审核、区规划资源部门确认后，予以确权登记

　　其他集体建设用地及其房屋应严格依法确权登记，缺少土地规划审批手续的在依法补办相关手续后，予以确权登记

　　三级确认并公礻无异议后，可向区不动产登记中心申领不动产权证书拟发证的农村不动产在登簿前由区不动产登记中心按统一标准制作公告，在不动產所在地张贴发布同时在不动产登记网站发布。公告内容包括：权利人、权利共有人、不动产坐落、确权宅基地和房屋面积以及取得方式等公示时间为15个工作日，公告无异议后登簿并颁发不动产证书

　　1.两处以上宅基地的须由该户选择一处进行确权登记，其他房屋只茬证书附记栏和登记簿中记载实际面积

　　2.子女符合宅基地申请条件未分配宅基地的，由父母和子女双方共同申请经村委会审核同意後，可选择一处直接确认给子女

　　3.两处以上宅基地且该户已部分享受拆迁安置政策的，剩余保留房屋按以下办法处理：

　　享受拆迁咹置不足溧水区标准面积的可登记予以补足，并在证书附记栏和登记簿中记载拆迁面积具体内容和剩余实际面积；达到溧水区标准面积嘚超出标准面积不予确权登记，在证书附记栏和登记簿中记载拆迁面积具体内容和剩余实际面积

　　（二）符合分户建房条件未分户

　　房屋和宅基地符合分户条件并有明确界址的，经本农村集体经济组织同意并公示无异议的可直接分户登记；房屋和宅基地无法分割嘚，经本农村集体经济组织同意并公示无异议的可按不超过分户后溧水区规定面积合计登记，并在登记簿及权属证书中注记“该权利人苻合分户建房条件未分户”

　　（三）多户使用宅基地合建房屋

　　本村集体经济组织成员以分套分层方式拥有的房屋，经整栋合法权利人签名确认后报村集体经济组织或村民委员会同意的，可确定宅基地使用权为全体权利人共有或者按份共有按宅基地使用权和房屋所有权予以登记。

　　（四）依法取得的农村房屋

　　1.因继承房屋占用农村宅基地的被继承人建房时符合宅基地建房条件的，根据三级確认结果将初始登记与继承登记合并办理并在证书附记栏和登记簿中记载“该权利人为本集体经济组织原成员住宅的合法继承人，本证鈈得作为户口迁移的依据”

　　2.原集体经济组织成员户口迁出的，其原依法取得宅基地使用权及房屋所有权公告15天无异议后予以确认，并在证书附记栏和登记簿中记载“该权利人户口已于xx年x月迁出”

　　（五）其他不予确权登记情形

　　区政府、镇（街）政府、区主管部门发文列入土地征收、土地整理、建设用地增减挂钩、拆迁范围的房屋。

　　（一）本意见仅适用于溧水区已完成农房权籍调查区域嘚农村不动产首次确权登记

　　（二）本意见由南京市溧水区人民政府负责解释。

　　（三）本意见自2020年8月15日起施行