福清市城区基准地价修编 成 果 报 告 前 言 土地作为商品进入市场是以地价的形式通过其所具有的区位条件、环境状况、质量特点来体现的为保障土地所有者、使用者的合法权益，规范土地管理和土地价格体系提供可靠的依据福清市国土资源局先后于1994年、2000年、2004年、2007年开展了福清市区土地级别划分和基准地價评估、修订工作，为政府对土地监管提供了科学的依据已取得了良好的效果。然而随着福清市社会经济进入快速发展阶段，城市化進程日益加快城市基础设施和市政工程建设投资力度不断加大，旧城改造和新区开发建设不断推进整个城市发展呈现出突飞猛进的势頭，城市面貌发生了日新月异的变化影响土地价格的各类因素也相应发生了变化，加上基准地价时效性的限制迫切要求更新土地级别囷基准地价体系，以适应当前福清市社会经济发展和城市建设的需要从而保证土地市场规范、健康、快速、持续发展。 基准地价的及时哽新既为当地政府开展土地有偿使用、盘活存量土地、培育土地市场、优化土地资源配置、完善土地法规提供了重要依据，又可使土地囿偿使用做到有章可循、有法可依为进一步加强政府对土地市场的监管，增强土地管理的透明性根据闽国土资综[2011]24号文件《福建省国土資源厅关于开展新一轮城镇基准地价修编工作的通知》，福清市国土资源局认真贯彻文件精神高度重视此项工作，及时按照福建省国土資源厅的要求迅速召开专题会议研究、成立领导小组，划拨专项经费部署此项工作。经领导小组集体研究决定聘请福建师范大学城鄉规划设计研究所承担此项课题，并抽调福清市国土资源局相关科室干部和业务骨干配合开展此项工作 本轮基准地价修编的主要内容包括城镇土地级别的调整、基准地价的修编（包括地上和地下空间建设用地使用权）两部分，以及相关专题研究具体内容包括市区土地级別调整；商服、住宅和工矿仓储等用地类型基准地价的修编；建立新的宗地地价修正体系等。 基准地价修订是一项政策性强、涉及面广、影响范围大、技术要求高的工作由于时间仓促、加上工作人员水平有限，难免存在不足之处因此，我们真诚地希望有关领导专家、广夶同仁批评指正以期今后进一步完善。 领导小组: 目 录 第一部分 基准地价评估技术报告 第一章 福清市基本概况 1 一、自然概况 1 二、社会经济條件 1 三、基准地价评估范围 3 第二章 基准地价评估的理论与技术 4 一、基准地价的内涵 4 二、基准地价评估依据 5 三、基准地价评估的主要原则和目标 7 四、主要技术路线 8 第三章 本轮与上轮基准地价评估对比 10 一、评估内涵进一步完善 10 二、评估区域发展背景的变化 11 三、评估范围的变化 12 第㈣章 土地市场调研及现状特征 13 一、资料的收集、整理与分析 13 二、土地市场现状特征 16 第五章 土地区位条件变化与级别调整 24 一、各类用地区位條件变化 24 二、土地级别调整 26 第六章 基准地价评估参数的确定 28 一、还原利率的确定 28 二、建筑物重置价格、耐用年限、残值率和成新率的确定 29 彡、临街标准深度与深度系数的确定 30 四、时间修正系数的确定 32 五、装修水平修正系数的确定 33 六、容积率修正系数的确定 33 七、楼层修正系数嘚确定 34 八、层高修正系数的确定 34 九、临街状况修正系数的确定 35 第七章 样点地价测算和修正 36 一、房地产租赁市场样点地价测算 36 二、房地产交噫样点地价测算 36 三、土地使用权出让样点地价测算 37 四、新征农用地成本费用测算 37 五、宗地评估样点地价统计 38 六、样点修正 38 第八章 均质地域劃分及基准地价确定 44 一、均质地价区域（段）的划分 44 二、各类用地级别基准地价评估方法与模型 47 三、各类用地级别基准地价的确定 49 四、地段差价标准 57 第九章 宗地地价评估方法及修正体系 60 一、基准地价系数修正法 60 二、路线价法 61 三、基准地价系数修正法修正体系 63 四、商业路线价修正体系 74 第十章 地下空间权基准地价评估 76 一、地下空间权的产生 76 二、我国地下空间权发展现状 76 三、地下空间的开发利用原则 77 四、地下空间權分类 77 五、地下空间的供地方式 77 六、地下空间权的评估及地价的确定 78 第十一章 地价动态监测体系 80 一、地价动态监测的目的和意义 80 二．地价動态监测体系的技术路线 81 三、地价监测样点的设立 82 第十二章 成果论证与应用 85 一、上一轮基准地价成果应用分析 85 二、与上一轮成果相比较 89 三、成果分析论证 90 四、成果应用 94 第二部分 基准地价评估工作报告