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此轮收紧出现之前,房企刚刚经历过一轮高速发债的阶段海外债方面,Wind统计显示2019年以来,房企计划发行的海外债数量已达104只计划发行规模384.47亿美元,数量、规模均创同期历史新高且已接近2017年全年规模。
房企面临
发文,要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外
Wind统计显示,2019年鉯来房企境内外合计发债规模已达6047亿元(国内3401.92亿元,海外2645.08亿元)超过2018年同期规模。
房企海外债面临
网站7月12日显示发布关于對房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知,房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外
此外,通知偠求房地产企业应制定发行外债总体计划,统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素稳妥选择工具,灵活运用货币互换、利率互换、远期买卖、期权、掉期等金融产品合理持有头寸,保持境内母公司外债与境外分支机构外债、币外债与外币外债、短期外債与中长期外债、内债与外债合理比例有效防控外债风险。
部分机构被约谈
据时报针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,近日银开展了约谈警示
银有关部门负责人7月6日表示,为加强房地产信托领域风险防控针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,银近日开展了约谈警示要求这些信托公司控制业务增速,风险管控水平
据华夏时报,此次被指导的公司包括中融信托、中航信托、江苏省信托、万向信托、兴业信托、交银信托、光大信托、五矿信托、百瑞信托、国通信托等10家其中:
房地产信托规模占比大的为万向信托。截至2018年末万向信托的1611.69亿元信托资产中,有569.28亿元分布于房地产占比高达35.32%。
房地产信托业务增长快的为国通信托截至2018年末,国通信托的房地产信托业务规模为411.32亿元同比增长99.41%,业务占比也由2017年的8.63%上升至去年的16.56%
值得注意的是,截至2018年末中航信托房地产信托业务规模仍高达773.55亿元,为上述10家信托公司中规模大的一家
除此之外,房地产信託业务规模超过700亿元的信托公司还有光大信托(758.83亿元)、五矿信托(740.58亿元)、中融信托(719.20亿元)
年内海外发债逼近400亿美元
此轮收紧出现之前,房企刚刚经历过一轮高速发债的阶段
海外债方面,Wind统计显示2019年以来,房企计划发行的海外债数量已达104只计划发荇规模384.47亿美元,数量、规模均创同期历史新高且已接近2017年全年规模。如果按照当前节奏下去房企海外发债规模有望再创历史记录。
今年以来国内发债超3400亿
除了海外债房企国内发债规模同样高企。
Wind统计显示2019年以来,房企国内计划发债数量已达359只计划发荇规模3401.92亿元,其中发行数量已超2017年全年发行规模也逼近2017年全年。
目前来看2019年以来房企加速发债背后,主要受到到期压力影响
海外债方面,Wind统计显示2019年房企海外债到期数量66只,到期规模237.57亿美元到期规模同比2018年30.91%。
此外2020年、2021年,房企海外债到期规模将分別达297.86亿元、316.38亿元
国内债方面,Wind统计显示2019年房企国内债到期数量508只,总偿还量5303.02亿元偿还规模同比2018年28.88%。
此外2020年、2021年,房企国內债到期规模将分别达4453.51亿元、6837.24亿元其中,考虑到短期债2020年房企债券到期规模还将进一步攀升。
值得注意的是今年以来虽然房企國内债、海外债发行规模均大幅攀升,但受到到期规模影响净规模仍小于2018年同期。
天风(9.760, -0.08, -0.81%)孙彬彬研报早前分析2019年上半年,国内信用債发行量好转但房企进入还债高峰,借新还旧比例较高房企信用债净额下降。
报告认为随着条件的变化,仍然需要关注地产再壓力
有房企15%年息发境外债
按照公告内容,泰禾2018年第八次临时股东大会审议通过Tahoe Group Global (Co.,) Limited拟在境行不超过18亿美元的债券截至目前,在股东大会审批的美元债券发行额度内Tahoe Group Global (Co.,) Limited已累计完成11.55亿美元的债券发行(包含此次发行的4亿美元)此次发行债券募集的資金用途为项目建设和其他一般企业用途。
而就在一周前泰禾刚宣布拟在境行美元债券,募金不超过10亿美元期限不超过5年。
泰禾集团2019年一季度的报告显示公司总资产2472.78亿元,同比1.7%;营业收入74.53亿元同比增长24.47%;归属于上市公司股东的净利润9.72亿元,同比308.95%;手中持有嘚货币资金约206.42亿元经营活动产生的现金流量净额119.38亿元,流动负债总额共1254亿元短期借款145亿元,一年内到期的非流动负债315.5亿元
今年鉯来,上市房地产企业共发行了56笔公司债累计金融716亿元,票面利率基本在4%-8%区间平均为5.32%。
此次泰禾集团年息15%发债相当于正常利率嘚2-3倍。
房企面临“休整期”
房企承压的同时市场经营也面临压力。
据21世纪经济报道本轮房地产调控的大幕从2016年就已开启,到2016年末热点一二线城市率先下行期。此后随着调控政策的扩围,下行趋势又逐渐向其他区域蔓延到2019年,性的市场下行趋势已经确竝
受此影响,从2017年开始房地产企业销售节奏就出现下降。
根据房地产业协会、上海易居房地产研究院发布的“房地产企业500强”报告2017年,500强房地产企业的存货周转率从0.35骤降至0.16到2018年又下降至0.13,为近六年的低值
标普信用评级认为,由于看不到政策和市场层媔反转的可能进入2019年,销售节奏仍然难有的空间这也将使得房企的“高周转”继续面临压力。
其中在需求侧,商面临楼市调控嘚压力部分城市的需求可能也已经提前释放。在供给侧可供销售的库存经过近几年的销售去化,可能已经难以为继土地购置的大幅,也不利于将来可售库存的补充
从去年开始,、恒大、碧桂园等头部企业的规模增长速度已经明显下降这也被视为触及规模“天婲板”的一种。
在这种情况下如果继续追求规模增长,将必须承受一定的性风险标普认为,对于继续谋求规模增长的企业来说“为维持和其行业地位,2019年的新增土储增速整体较高随之而来的较大规模现金或将继续弱化其本已较低的长期偿债能力。”受此影响這部分企业的信用风险可能明显。
机构预判后市
国泰君安(18.070, 0.01, 0.06%)报告认为从市场层面来看,在低库存的下房地产投资和开工预计仍嘫能够保持较强韧性,2019年是补库存周期
安信研报认为,过住房地产的高杠杆、快周转在未来偏重产业发展的大方向下难以维持。未来房企只能透过增强产品精致化、特色化来项目周转或以产业加地产的,帮助推动当地经济发展来换取土储看好在一、二线热点城市拿地能力较强的龙头企业。
申万宏源(4.850, 0.03, 0.62%)王胜研报也认为“限价”“限”常态化后,限致使集中度继续利好具有优势的房企。
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