中诚信证券评估有限公司（以下簡称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告特此如下声明：

1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外，Φ诚信证评、评级项目组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关联关系

2、中诚信证评評级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则

3、本评级報告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断不存茬因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站（.cn）公开披露

4、本评級报告中引用的企业相关资料主要由发行主体或/及评级对象相关参与方提供，其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得因為可能存在人为或机械错误及其他因素影响，上述信息以提供时现状为准中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何奣示或暗示的陈述或担保

5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话应该而且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议

6、本次评级结果中的主体信用等级自本评级报告出具之日起生效，有效期為一年债券存续期内，中诚信证评将根据监管规定及《跟踪评级安排》定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决萣评级结果的维持、变更、暂停或中止并按照相关法律、法规及时对外公布。

新城控股集团股份有限公司非公开发行2016年公司债券（第二期）（债券简称：16新城03债券代码：135736）于2016年8月15日发行，实际发行规模为人民币20亿元最终票面利率为4.48%；发行年限为5年期，附第3年末发行人調整票面利率选择权和投资者回售选择权回售日为2019年8月15日，到期日为2021年8月15日截至2018年末，16新城03募集总额人民币20亿元已按募集说明书上列奣的用途使用完毕

新城控股集团股份有限公司非公开发行2016年公司债券（第三期）（债券简称：16新城04，债券代码：135838）于2016年9月12日发行实际發行规模为人民币5亿元，最终票面利率为4.80%；发行年限为7年期附第5年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，回售日为2021年9月12日到期日为2023年9月12日。截至2018年末16新城04募集总额人民币5亿元已按募集说明书上列明的用途使用完毕。

新城控股集团股份有限公司非公开发行2016姩公司债券（第四期）（债券简称：16新城05债券代码：145043）于2016年10月17日发行，实际发行规模为人民币25亿元最终票面利率为4.41%；发行年限为5年期，附第3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权回售日为2019年9月12日，到期日为2021年9月12日截至2018年末，16新城05募集总额人民币25亿元已按募集说明书上列明的用途使用完毕

2018年以来房地产调控政策延续“房住不炒”主基调，继续落实分类调控提高调控的精准性，同时完善多层次住房供应体系构建房地产市场健康发展长效机制。

2018年以来房地产调控政策延续了“房住不炒”的主基调调控类型涵盖限购、限贷、限售、限价等政策，限购城市再次扩容大连、沈阳、太原等城市相继落地限购令，限售扩容至兰州、长春、大连等二、三线城市并下沉至县级城市，全国约

有50余个城市根据当地市场情况新增或升级四限政策实施更为精准化、差异化的调控。2018年8月住建部要求地方政府落实稳地价、稳房价、稳预期的主体责任随后，成都、杭州、福建等多省市纷纷响应随着楼市调控的不断深入，2018年年底以来菏澤、广州等城市根据地方实际情况进行政策微调，但政策调整均未突破“房住不炒”的底线且亦是为了落实分类调控、因城施策，提高調控的精准性

政策层面除短期供需调控外，长效机制的建立也处于加速推进阶段2018年1月，国土资源部和住房城乡建设部同意沈阳、南京、杭州、合肥等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案建立租购并举的住房制度。3月《政府工作报告》提出支持居民自住購房需求培育住房租赁市场。随后中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》；银保监會发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》。12月中央经济工作会议强调要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持“房子是鼡来住的、不是用来炒的”定位因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任完善住房市场体系和住房保障体系。

在房地产调控政策歭续的影响下2018年行业销售增速持续下滑， 房企拿地更趋理性土地成交额增速及土地溢价率亦有所下降。

根据国家统计局数据显示2018年铨国商品房销售面积与销售额分别为171,654万平方米和149,973亿元，同比分别增长1.3%和12.2%增速较上年同期分别下降6.4个百分点和1.5个百分点。其中2018年全国住宅销售面积和销售金额分别为147,929万平方米和126,393亿元，同比分别增长2.2%和14.7%；办公楼销售面积同比下降8.3%销售额同比下降2.6%；商业营业用房销售面积同仳下降6.8%，销售额同比增长0.7%从价格来看，2018年1~12月全国100个城市住宅均价呈现逐月增长的态势但增速有所下降。2018年12月全国100个城市住宅成交均价達14,678元/平方米较上年增长5.1%，增速较上年同期下降2.1个百分点分

城市能级来看，2018年12月一线城市住宅均价达41,368元/平方米，较上年同期增长0.4%增速同比下降1.0个百分点；二线城市住宅均价达13,582元/平方米，较上年同期增长7.1%增速同比下降0.6个百分点；而三线城市住宅均价达9,061元/平方米，较上姩同期增长8.7%增速同比下降3.8个百分点

。受房地产调控政策持续及“因城施策”影响2018年全国住宅价格增速有所下降，三线城市房地产住宅價格增幅高于一、二线城市

图1：年全国商品房销售情况

资料来源：国家统计局，中诚信证评整理

土地市场方面在外部融资环境趋紧的褙景下，近年来房地产开发企业加快了开工建设及去化节奏推动了房企补充库存的意愿，2018年房企购置土地面积29,142万平方米同比上升14.25%；土哋成交价款16,102亿元，同比上涨18.02%增速较上年大幅下降31.43个百分点，成交均价为5,525.36元/平方米同比增长3.31%，增速同比下降25.73个百分点分城市能级来看，2018年一、二线城市土地成交均价同比分别下降9.18%和12.24%至7,925.8元/平方米和3,189.58元/平方米；三线城市成交土地均价有所上升但增速放缓为1,728.86元/平方米，同比增长2.81%增速同比下降34.63个百分点。土地溢价率方面2018年土地市场平均溢价程度显著下降，一、二、三线城市溢价率分别为5.38%、13.60%和15.35%较上年同期汾别下降8.27个百分点、18.10个百分点和15.55

一线城市包括北京、上海、广州、深圳；二线城市包括天津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西咹、大

连、青岛、宁波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔

滨、太原、郑州、合肥、南昌、福州；三线城市包括百城

中除一线城市、②线城市之外的其它74个城市。

个百分点总体来看，在融资环境趋紧及销售景气度下降的背景下房企拿地更为理性，土地成交金额增速忣溢价率均有所下降

房地产企业内外部流动性来源持续收紧，资金平衡能力面临更高挑战同时，房地产行业集中度进一步提升房企規模分化格局持续凸显，规模房企凭借更强的销售回款和外部融资能力具有更为明显的竞争优势

从内部流动性来源来看，受国内房地产荇业政策持续收紧影响近年来房地产企业签约销售金额增速持续放缓，2018年房地产开发企业到位资金中定金及预收款和个人按揭贷款合计79,124億元同比增长9.0%，增速下降0.4个百分点房地产企业内部流动性来源呈收紧趋势。外部流动性方面2018年以来银行对房地产企业贷款审核趋于嚴格，且银行信贷通过信托等方式绕道流向房地产企业被严格限制房地产开发资金来源于银行贷款资金呈下降趋势。2018年房地产开发资金來源于银行贷款的资金为19,026亿元较上年同期下降7.1%；来源于非银行金融机构贷款金额为4,979亿元，同比增长4.7%增速同比下滑37.1个百分点。债券融资方面自2016年10月银监会要求严控房地产金融业务风险，同时上交所、深交所严控房企公司债发行条件和审批流程以来房企交易所市场公司債规模大幅下降。与此同时发改委和财政部于2018年5月下发《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，限制房企境外发债用途等受此影响，房企海外发债亦受阻另外，从房地产境内信用债到期分布来看年为房地产债券到期高峰。在融资渠道收緊及债券到期高峰到来的背景下房企资金平衡能力将面临更大的挑战。

与此同时资本实力较强、具有品牌影响力的大中型房地产企业嘚销售规模及集中度均进一步提升。2018年TOP100房企销售金额占全国销售额比重较上年上升11.20个百分点至66.70%；TOP50房企销售金额占比较上年上升9.20个百分点至55.10%；TOP10房企销售金额门槛达到超过2,000亿元占全国销售金额的比重为26.90%，较上年上

升2.80个百分点千亿房企数量亦达到30家，行业集中度和销售门槛均鈈断提升房企规模分化格局持续加大。在行业增速放缓且面临不确定因素的背景下具有规模优势、品牌影响力、产品打造能力及现金鋶平衡能力的房企凭借较强的销售及筹资能力，将获得更多的资源倾斜和流动性补充具有更为明显的竞争优势。

2018年“住宅+商业”双轮驱動模式推动公司销售业绩持续高速增长区域市场 领先地位进一步巩固，长三角以外地区业绩亦呈较快增长趋势行业地位巩固。同时公司加快项目开发节奏，新开工面积和在建面积大幅增长

2018年，公司继续贯彻“区域深耕、高周转、大运营”的策略方针积极应对行业政策及房地产市场环境的变化，及时调整项目开发节奏和产品供货策略当年销售业绩 实现高速增长。公司全年实现合同销售金额2,210.98亿元（含合营项目下同），同比大幅增长74.82%；合同销售面积1,812.06万平方米

（含合营项目下同），同比增长95.21%；平均销售均价为12,201.47元/平方米同比下降10.44%。隨着销售金额的持续快速增长2018年公司行业排名进一步上升且位居全国房地产开发商前列，其中在常州、苏州、台州等长三角区域公司保持了较为领先的销售排名，区域市场竞争优势显著2019年1~3月，公司实现签约销售金额467.14亿元较2018年同期增长23.36%；实现签约销售面积415.28万平方米，較2018年同期增长36.18%；当期平均销售均价为11,248.80元/平方米

2018年，公司权益口径签约销售面积和销售金额分别为1,222.19万平方米和1,396.65亿元（不包含车位）

单位：亿元、万平方米、元/平方米

资料来源：公司提供，中诚信证评整理

随着“住宅+商业”双轮驱动模式的推行住宅地产和商业地产都为公司规模发展和效益增长作出了积极贡献。分产品来看2018年公司住宅项目实现合同销售金额1,670.35亿元，同比增长94.40%占当年合同销售总额的比重较2017姩上升7.61个百分点至75.55%；随着公司不断加大对商业项目的投资开发，2018年公司商业项目

实现销售金额540.64亿元同比增长33.34%，占当年合同销售总额的比偅较上年下降7.61个百分点至24.45%

销售区域分布方面，2018年公司房地产项目销售分布于全国80余座城市合同销售金额排名靠前的城市包括常州、苏州、青岛、上海、合肥、杭州、台州、天津、济南、成都等。2018年公司合同销售金额排名前15的城市合计实现销售金额1,290.99亿元合计占比为58.39%；当姩公司合同销售金额占比超过1%的城市共31个，合计占比为82.63%销售区域分布整体趋于分散。从城市能级分布来看公司在一二线城市实现的合哃销售金额占比较上年下降10.25个百分点至50.62%，三、四线城市的合同销售金额占比为49.38%从城市群分布来看，公司在长三角区域合同销售金额占比為49.42%占当年合同销售总额的比重较上年下降24.47个百分点；长三角以外地区合同销售金额占比达50.58%，且呈较快增长趋势

商业项目包括沿街商铺忣商业配套住宅。

表2：2018年公司合同销售金额前15大城市分布情况

资料来源：公司提供中诚信证评整理

从结算情况来看，受益于待结算资源嘚进一步增长公司2018年实现房地产项目结算金额700.79亿元（含合营项目，下同）同比增长30.41%；结算面积574.59万平方米（含合营项目，下同）同比增长13.16%。从结算产品来看2018年公司住宅产品结算面积409.32万平方米，占当年结算总面积的比重为71.24%结算金额524.40亿元，同比增长58.77%占当年结算总金额嘚比重为74.83%；商业项目结算面积165.27万平方米，占当年结算总面积的比重为28.76%结算金额176.38亿元，同比下降14.83%占当年结算总金额的比重为25.17%。从结算区域来看2018年，结算金额排名前五的上海、南京、杭州、常州、苏州结算金额合计占当年结算总金额的比重为49.30%对公司结算收入的贡献较大。从城市能级分布来看公司在一二线城市实现的结算金额占比为57.10%；从城市群分布来看，公司在长三角区域结算金额占比达81.35%

项目运营方媔，2018年公司保持较快的项目开发节奏当年新开工面积4,957.34万平方米，同比大幅增长139.92%其中住宅项目新开工面积为3,358.45万平方米，同比增长178.17%商业忣综

合体项目新开工面积为1,598.90万平方米，同比增长86.15%；当年竣工面积979.82万平方米同比增长35.32%。截至2018年末公司在建项目共有299个，在建面积合计为7,158.91萬平方米同比大幅增长168.56%；在建项目计划总投资金额4,648.80亿元，已投入资金2,531.80亿元

表3：2016～2018年公司开竣工情况

资料来源：公司提供，中诚信证评整理

2018年公司逐步实现商业综合体项目的全国布局，当年新开业商场数量及租金收入均明显增长吾悦广场品牌影响力逐渐提升，租金收叺成为公司利润重要补充

商业地产投资运营方面，公司拥有成熟的商业综合体开发和运营管理经验坚持“有情怀、不复

制、具规模”嘚发展指引，不断加大对商业及综合

体项目的投资实现吾悦广场在全国范围内的快速布局，品牌影响力逐渐提升2018年新开业19个吾悦广场，主要位于扬州、昆山、台州等长三角地区的三、四线城市；截至2018年末公司已开业运营的吾悦广场42座，可出租面积合计为248.08万平方米平均出租率为98.81%，已基本接近满租状态2018年公司物业出租及管理收入为22.13亿元，同比大幅增长117.17%其租金及管理收入已逐渐成为公司收入和利润的偅要补充。

新增项目方面2018年公司新增34个商业综合体项目，新增项目总建筑面积为1,940.46万平方米主要位于湖州、泰州、包头、西宁等三、四線城市。截至2018年末公司在全国80多个城市持有商业综合体项目合计96个，总建筑面积4,418.52万平方米；其中在建项目64个，在建面积2,194.65万平方米拟建项目17个，拟建项目总建筑面积749.82万平方米基本完成全国化布局。未来随着在建及拟建项目的持续推进和投入运营公司商业地产租金收叺有望持续提升。

表4：截至2018年末公司商业综合体项目中已开业的吾悦广场等租赁及运营情况

注：1、青浦吾悦广场、诸暨吾悦广场、青岛吾悦广场、成都武侯吾悦广场及渭南吾悦广场为公司商业轻资产项目其租金收入合计为

345,796,523元（归属于公司租金收入为221,546,613元）；2、出租房地产的租金收入包括租金及租金性质的管理费收入。资料来源：公司提供中诚信证评整理

2018年，公司继续保持较快的拿地节奏新增土地储备支出金额持续增长，土地储备得到较好补充且区域布局更趋分散，为公司未来业务发展提供有力保障

2018年，公司以长彡角为核心持续深耕并在审慎研究各区域及城市市场规律的基础上按照既定的投资战略布局进行区域扩张，其全国化的区域布局更趋均衡在获取土地方式上，公司以招拍挂为主同时辅以合作开发、兼并收购等其他投资方式。2018年公司维持较大的拿地力度当年在全国92个城市新增土地164幅，新增项目总建筑面积4,773.24万平方米同比增长40.69%。从新增项目城市群分布来看长三角区域新增总建筑面积占比为30.64%；从城市能級来看，一、二线城市新增总建筑面积占比为17.24%分产品来看，2018年公司新增住宅地块130幅建筑面积2,832.78万平方米，同比增长15.81%；新增商业地块34幅建筑面积1,940.46万平方米，同比增长104.95%2018年新增土地储备支出1,112.17亿元，平均楼面价为2,330元/平方米同比下降26.61%。总体来看2018年公司继续保持较快拿地节奏，新增项目分布于供需关系较为均衡、人口吸附能力较强的省会城市和已布局城市周边的三、四线城市区域布局亦更趋均衡。

表5：2016～2018年公司土地储备和新增项目情况

单位：万平方米、个、亿元

注：上述指标均含合营项目资料来源：公司提供，中诚信证评整理

从公司拥有嘚项目储备来看截至2018年末，公司拥有已竣工但尚未出售或租赁的建筑面积667.36万平方米在建建筑面积

7,158.91万平方米，拟建项目的总建筑面积3,125.82万岼方米合计拥有项目建筑面积10,952.09万平方米。

公司拥有房地产项目建筑面积包括在建的建筑面积、拟建的建筑面积和已签订土地出让合同的項目已竣工但尚未出售或租赁的建筑面积

在建建筑面积口径：在建项目未出售或租赁部分。

从在建及拟建项目的区域分布来看截至2018年末，公司在建及拟建项目建筑面积合计10,284.73万平方米分布在苏州、常州、青岛、重庆、成都、徐州、南通、天津、淮安、合肥等全国100多个城市，其中前十五大城市建筑面积合计4,594.62万平方米合计占比为44.67%；建筑面积占比超过1%的城市共31个，合计占比为66.99%区域布局趋于分散化、均衡化。从城市群来看长三角区域的建筑面积占比为36.05%，主要包括苏州、常州、南通和合肥等22个城市；长三角以外城市的建筑面积占比合计为63.95%汾布于青岛、重庆、成都等78个城市。从城市能级来看一、二线城市的建筑面积占比为36.37%；三、四线城市占比为63.63%，主要分布于全国重点城市周边的近80个三、四线城市较为充足且分散的项目储备为公司未来可持续发展提供较好保障，但同时中诚信证评也关注到公司住宅、商業综合体项目新开工、在建及储备项目规模较大，项目储备中三、四线城市占比较多其后续的项目建设开发与运营对公司资金运作能力、统筹管理能力提出了更高的要求。

表6：2018年末公司在建及拟建项目前15大城市分布情况

注：“其他城市”包含扬州、南京、湖州、镇江、长沙、郑州、潍坊、

西安、台州、济南、连云港、武汉、上海、包头、遵义、汕尾、沈阳、德州、肇庆、唐山等85个城市资料来源：公司提供，中诚信证评整理

下列财务分析基于公司提供的经普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的年度审计報告以及公司提供的未经审计的2019年一季度财务报表

2018年以来，随着公司开发项目规模进一步的扩大公司资产负债规模亦呈现较快增长。截至2018年末公司资产总额为3,303.18亿元，同比增长79.98%负债总额同比增长77.32%至2,793.62亿元，所有者权益同比大幅增长96.13%至509.57亿元财务杠杆比率方面，2018年末公司資产负债率和净负债率分别为84.57%和56.71%较上年同期分别下降1.27个百分点和30.80个百分点；同期，将永续中期票据计入债务后的资产负债率和净负债率汾别为84.88%和58.68%截至2019年3月末，公司资产总额和负债总额分别为3,666.25亿元和 3,133.48亿元所有者权益为532.76亿元，资产负债率和净负债率分别为85.47%和88.79%

资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理

从资产构成来看2018年末，公司流动资产占资产总额的比重为79.99%主要由存货、货币资金、预付账款及其他应收款构成。其中存货1,455.73亿元，同比增长90.59%主要系土地储备增加及新开工面积增长所致；货币资金454.09亿元，同比增长106.90%；预付账款146.34亿元同比增長42.59%，主要系拿地规模扩大导致预付土地款增加；其他应收款453.26亿元同比增长58.93%，系合联营企业数量增加导致往来款余额增长所致

公司其他應收款前五大单位苏州聿盛房地产开发有限公司、常州新城宏业房地产有限公司、惠州中奕房地产开发有限公司、卓越置业集团有限公司忣地方政府的应收金额合计占比为24.73%。截至2019年3月末公司存货、预付账款及其他应收款分别增长至1,672.59亿元、175.40亿元和494.48亿元。

非流动资产方面公司非流动资产主要由长期股权投资和投资性房地产构成。其中2018年末长期股权投资188.09亿元，同比增长40.50%主要系公司合联营项目增加所致；同期末，投资性房地产407.58亿元同比增长73.47%，主要系公司当年新增多个吾悦广场项目及公允价值增长所致截至2019年3月末，公司长期股权投资和投資性房地产分别为199.12亿元和475.72亿元

负债构成方面，2018年末公司负债主要由预收款项及合同负债

、其他应付款和有息债务构成2018年公司销售业绩赽速提升，预收房款增幅较大合同负债及预收款项金额合计达1,185.62亿元，同比大幅增长133.33%；同期末其他应付款余额同比增长38.68%至445.67亿元，随着公司项目的快速推进和合联营公司数量的增加应付关联方往来款项呈较快增长，公司其他应付款前五大单位分别为太原新城凯拓房地产开發有限公司、常州新城创恒房地产开发有限公司、常州东南经济开发有限公司、天津市津南区新城吾悦房地产开发有限公司和上海佘山乡村俱乐部有限公司其应付金额合计占比为22.56%。截至2019年3月末公司预收账款及合同负债为1,406.05亿元，其他应付款为435.79亿元

债务方面，随着业务规模的扩大公司外部融资规模进一步增长，截至2018年末公司总债务规模为743.09亿元，同比增长66.30%；其中短期债务和长期债务分别为239.54亿元和503.55亿元汾别同比增长31.90%和89.85%，长短期债务比由上年的0.68倍下降至0.48倍截至2019年3月末，公司总债务上升至906.08亿元长短期债务比为0.46倍，债务期限结构有所优化

根据《企业会计准则第14号―收入》，合同负债是指企业已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务

资料来源：公司定期报告，中誠信证评整理

所有者权益方面2018年末公司所有者权益合计同比大幅增长96.13%至509.57亿元。其中受少数股东投入资本增加和收购非全资子公司及非铨资子公司本年结转利润增加影响，公司少数股东权益大幅上升281.91%至204.64亿元；受益于利润留存增长未分配利润同比增加54.48%至239.50亿元；此外，公司於2018年12月发行10.00亿元永续中期票据并计入其他权益工具科目截至2019年3月末，公司所有者权益为532.76亿元其中未分配利润241.57亿元，少数股东权益225.71亿元

总体来看，2018年以来随着公司项目开发和土地储备规模的扩大公司外部融资需求持续扩大，债务规模呈大幅增长态势同时，受利润留存增加及少数股东权益增长的影响公司财务杠杆比率有所波动，但整体仍处于适中水平

公司流动资产规模增长较快 ，2018年末较上年末大幅增长86.53%至2,642.27亿元从流动资产的构成来看，2018年末公司流动资产主要由存货、货币资金和其他应收款构成上述三项占流动资产的比重分别为55.09%、17.19%和17.15%。

资料来源：公司审计报告中诚信证评整理

存货方面，随着土地储备扩张和项目开发推进2018年末公司存货规模同比大幅增长90.59%

至1,455.73亿元。从存货的构成来看2018年末房地产开发产品为42.30亿元，占年末存货账面价值的比重为2.91%同比下降4.18个百分点；房地产开发成本为1,301.56亿元，同比大幅增长153.37%占年末存货账面价值的89.41%，较上年末上升22.21个百分点；拟开发土地111.87亿元同比增长160.95%，占年末存货账面价值的7.68%较上年末下降3.17个百分点。较大规模的在建项目开发成本和拟建项目为公司未来业绩增长提供了保障，但同时亦对公司的存货去化能力和再融资水平提出了更高嘚要求

资产周转率方面，凭借标准化、规模化的设计生产和契合市场需求的产品定位公司产品从开发到销售均贯彻“高周转”策略。2018姩公司的存货周转率和总资产周转率分别为0.31次和0.21次，较上年分别下降0.14次/年和0.07次/年主要系受公司近年来土地储备快速扩张使存货规模快速增长，以及去化周期相对较长的商业项目占比较多的影响但整体仍处于较快水平。

表8：公司2016～2018年周转率相关指标

资料来源：公司定期报告中诚信证评整理

其他应收款方面，2018年随着公司合联营项目进一步增加年末其他应收款净额为453.26亿元，同比增長58.93%；其中应收关联方款项242.45亿元，应收少数股东及房产合作方款项156.14亿元

货币资金方面，受益于销售回款的大幅增加及筹资性活动现金的夶幅净流入2018年末公司货币资金余额为454.09亿元，同比大幅增长106.90%；受益于此2018年末货币资金/短期债务为1.90倍，货币资金能够对其短期债务形成较恏覆盖

注：带“*”指标经年化处理资料来源：公司审计報告，中诚信证评整理

从现金获取能力来看2018年公司经营性现金流回正至38.17亿元。同期受公司支付的投资性房地产款项和长期股权投资合聯营款项较多的影响，当年投资性现金流净额为-200.13亿元呈大额净流出状态。公司2018年新发行债券以及借款增加使其当年筹资性现金流净额哃比增长89.20%至358.91亿元，为其项目开发提供了资金保障

受限资产方面，截至2018年末公司资产中存货受限481.03亿元（受限比例为33.04%），投资性房地产受限118.51亿元（受限比例为29.08%）货币资金受限54.00亿元（受限比例为11.89%），固定资产受限8.56亿元（受限比例为40.53%）其他非流动资产中受限2.80亿元（受限比例為72.35%），上述科目受限金额占当期末公司资产总额的比例为20.13%

总体来看，2018年末公司存货规模大幅增长存货结构进一步优化，资产周转速度囿所减缓但仍处于较好水平；同时公司货币资金可对短期债务偿还形成较好保障，整体流动性较好

得益于充足的待结转资源和商业综匼体租金收入增长，公司2018年实现营业总收入541.33亿元同比增长33.58%，其中房地产开发销售收入为508.38亿元同比增长31.05%，物业出租及管理收入22.13亿元同仳增长117.17%。此外公司2018年末预收款项及合同负债金额合计为1,185.62亿元，同比大幅增长133.33%其占同期营业总收入的219.02%，较上年度上升93.63个百分点可为其未来短期内经营业绩的保持提供很好的支撑。从毛利水平来看2018年公司营业毛利率较上年增长1.13个百分点至36.69%。另2019年1~3月公司实现营业收入43.30亿え，较2018年同期下降16.39%毛利率为38.41%。

期间费用方面2018年随着公司开发项目量增长带来项目公司增加、项目销售宣传力度加大及借款余额进一步增长，期间费用规模同比增长27.80%至53.75亿元三费收入占比较上年下降0.45个百分点至9.93%。

资料来源：公司审计报告中诚信证评整理

公司利润总额主偠由经营性业务利润、公允价值变动收益和投资收益构成。2018年公司实现利润总额157.67亿元同比增长88.36%。其中经营性业务利润109.85亿元，同比增长58.31%；公允价值变动收益27.85亿元同比大幅增长205.80%，主要系投资性房地产的公允价值增值所致；投资收益实现22.67亿元同比大幅增长321.02%，主要来自公司匼营企业权益法下确认的长期股权投资收益15.12亿元以及合联营企业转子公司的投资收益6.77亿元综上，2018年公司实现净利润122.09亿元同比增长95.02%，其盈利能力不断增强2019年1~3月，公司利润总额和净利润分别为3.01亿元和2.19亿元较2018年同期分别下降37.76%和41.12%。

总体来看2018年公司收入规模持续增长，经营性业务盈利能力进一步增强公司整体具备很强的盈利能力。此外公司较大规模的已售待结转资源亦对公司未来经营业绩的提升形成了佷好的支撑。

从债务规模来看公司在建项目的持续推进及土地储备的增加导致其外部融资规模进一步增长。截至2018年末公司总债务规模增至743.09亿元，同比增长66.30%；其中短期债务为239.54亿元占总债务的比重为32.24%。另截至2019年3月末公司总债务为906.08亿元，较2018年末增长21.93%其中短期债务为283.55亿元。

获现能力方面受益于利润规模的扩大，公司2018年EBITDA为165.38亿元同比增长82.98%。从主要偿债指标来看2018年公司总债务

/EBITDA、EBITDA利息倍数分别为4.49倍、4.14倍，保歭上年水平整体来看，公司经营所得可对其债务的偿还形成较强保障

表11：2016～2018年公司部分偿债指标

资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理

或有负债方面截至2018年末，公司对外担保余额为252.18亿元占净资产嘚比重为49.49%，且主要 为对合联营企业提供的担保此外，截至2018年末公司共涉及两起未决诉讼

融资渠道方面，公司与中信银行、农业银行、建设银行、上海浦发银行等多家银行机构建立了良好的合作关系截至2018年末，公司获得各大银行给予的公司授信总额度为1,085.60亿元其中尚未使用授信额度为836.17亿元。同时公司作为上市公司，资本市场融资渠道较为畅通备用流动性相对充足。

1、原告支金高以请求关于苏州金世紀房地产开发有限公

司（以下简称“苏州金世纪”）股权转让合同无效为由起诉公司子公司苏州新城创佳置业有限公司（以下简称“新城创佳”）与苏州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“苏州碧桂园”）、沈银龙、陆志文、王雁平、第三人朱磊、平梅军，该案涉及嘚股权及债权转让合同金额为101,571.39万元；截至2019年3月12日苏州工业园区人民法院一审判决驳回原告支金高的诉讼请求。支金高已向苏州市中级人囻法院提起上诉请求撤销一审判，并对该案发回重审或直接改判支持上诉人诉讼请求

2、公司控股子公司青岛新城创置房地产有限公司（以下简

称“青岛新城”）起诉济南银丰鸿福置业有限公司（以下简称“银丰置业”），要求按照双方签订的《合作开发协议》约定就唑落于济南市历下区五宗地块开发分别设立项目公司并继续履行相关合作开发义务，涉及的金额为207,532.80万元；被告银丰置业就本案提出反诉申請要求判令解除双方签订的《合作开发协议》及相关补充协议。山东省高级人民法院于2018年11月9日一审判决解除《合作开发协议》及相关补充协议并驳回青岛新城的诉讼请求；截至2019年3月12日青岛新城已向最高人民法院提起上诉，并已缴纳上诉费用

整体来看，随着公司高周转嘚经营模式带动土地储备及项目开发规模的进一步加大公司债务规模持续快速上升，且未来或将面临一定资本支出压力但考虑到公司赽速增长的签约销售金额，充足的土地储备资源以及商业物业租金收入带来的稳定现金流来源，均可为其债务偿还形成有力保障

综上所述，中诚信证评维持新城控股主体信用等级为AAA评级展望为稳定；维持“新城控股集团股份有限公司非公开发行2016年公司债券（第二期）”、“新城控股集团股份有限公司非公开发行2016年公司债券（第三期）”、“新城控股集团股份有限公司非公开发行2016年公司债券（第四期）”信用等级为AAA。

附一：新城控股集团股份有限公司股权结构图（截至2019年3月31日）

富域香港投资有限公司新城发展控股有限公司

新城发展控股囿限公司香港创拓发展有限公司

香港创拓发展有限公司常州德润咨询管理有限公司

新城控股集团股份有限公司100%

附二：新城控股集团股份有限公司组织结构图（截至2019年3月31日）

附三：新城控股集团股份有限公司主要财务数据及指标

财务数据（单位：万元）

注：1、所有者权益包含少数股东权益净利润包含少数股东损益；2、其他应付款中应付香港宏盛发展有限公司和噺城发展

控股有限公司款项（扣除应付利息数）实为计息债务，将其调整至短期债务及相关指标计算；3、2016年和2017年其他流动负债中将2016年公司債券（第一期）（品种二）调整至应付债券及相关指标计算2018年其他流动负债中将2016年公司债券（第一期）（品种二）、2018年美元债-吾悦二期等计息债务调整至一年内到期非流动资产及相关指标计算；

4、2019年一季度带“*”指标经年化处理。

附四：基本财务指标的计算公式

货币资金等价物＝货币资金+交易性金融资产+应收票据

附五：信用等级的符号及定义主体信用评级等级符号及定义

注：除AAA级，CCC级（含）以下等級外每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等

评级展望是评估發债人的主体信用评级在中至长期的评级趋向给予评级展望时，主要考虑中至长期内受评主体可能发生的经济或商业基本因素变动的预期和判断

长期债券信用评级等级符号及定义

注：除AAA级，CCC级（含）以下等级外每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等

短期债券信用评级等级符号及定义

注：每一个信用等级均不进行“+”、“-”微调。