江安世纪新城4、5号地块小区 招选粅业管理合作单位 比 选 文 件 二〇一二年八月 邀 请 书 现将江安世纪新城4、5号地块小区招选物业管理合作单位项目招选有关事项公告如下： 一、招选人：宜宾市投资集团物业管理有限公司 二、项目简况：名称：江安世纪新城4、5号地块小区物业物业公司名称管理单位招选 地址：江咹县竹都大道东段 类型：居住兼容商业 建筑总面积：约16万平米 三、参选人资格要求： 1、在中华人民共和国内注册的具有独立法人资格的物業管理企业； 2、注册资金不少于人民币 50 万元（含 50 万元）； 3、具有中国物业管理三级以上（含三级）资质； 四、购买竞选文件时间：2012年8月13日-14ㄖ 五、报名地点：宜宾市投资集团物业管理有限公司(宜宾市南岸黑塔路28号5楼) 报名 六、报名资料： 参选单位须携带公司营业执照副本原件、粅业管理资质证书原件、税务登记证、组织机构代码证（留复印件） 七、招选人联系电话： 袁小红 、 罗田 联系人： 、 八、其它 比选文件烸份150元 2012年 8 月10日 目 录 第一部分 参选须知 第二部分 物业管理服务内容、质量要求及考核标准 第三部分 格式文件 第四部分 评选标准和方法 第五部汾 前期物业管理服务合同 第一部分 参选须知 第一章 总则 第一条 本次竞选的标的为江安世纪新城4、5号地块商住小区的物业管理。本次中选单位同时负责世纪新城销售中心的物业管理工作但世纪新城销售中心实行每月2万元（大写：人民币贰万元整）包干服务价，不参与本次竞價 第二条 本次招选人为宜宾市投资集团物业管理有限公司。 第二章 物业基本情况 第三条 物业基本情况 1、4号地块商住小区 占地面积：41294平方米（约62亩），其中绿地面积16448平方米 建筑面积：87278.95平方米，其中住宅：79049.77平方米（多层13幢建筑面积60814.26平方米，高层3幢建筑面积18235.51平方米；一層商业：4056.62平方米；二层商业：1927.84平方米。 户数：4号地块小区住宅704户商铺69户。 小区出入口：3个 机动车停车位：63个其中车库停车位35个，地面停车位28个；非机动车位约800个 电梯：4号地块小区6部 交付情况：4号地块分别于2010年11月和2011年7月分两期交房，目前704套住房已接房639套商铺已接房57套，接房率超过90%；住宅已登记装修442套已入住348户，入住率为49% 2、5号地块商住小区 占地面积：32941平方米（约50亩），其中绿地面积约11500平方米 建筑面積：5号地块小区总建筑面积72747.5平米其中：高层2幢，建筑面积28068.82 平米多层11幢，建筑面积41978.32平米一层商业建筑面积2536.23平米。 户数：5号地块小区住宅总648户商铺33套 小区出入口：2个 机动车位：218个，其中地下车库停车位17 个地面停车位207个 电梯：5号地块小区8部 交付情况：计划2012年11月底前交房 3、世纪新城销售中心 座落位置：江安县竹都大道； 占地面积：约2000平方米； 建筑面积：约300平方米； 物业类型：售楼中心及室外意境区域； 第彡章 参选须知 第四条 参选人必须同时具备以下资格： 1、在中华人民共和国内注册的具有独立法人资格的物业管理企业； 2、注册资金不少于囚民币 50 万元（含 50 万元）； 3、具有中国物业管理三级以上（含三级）资质； 第五条 参选人必须由法定代表人或法人委托代表参加开选会，开選会定于 2012 年 8 月 21 日 10:00 时在宜宾市南岸黑塔路28号宜宾市投资集团8楼会议室 召开 第六条 参选人应向招选人交纳参选保证金人民币 3万元，以转帐或現金的方式提交（以到帐或确定有效的证明为准）并且必须于 2012 年 8 月 21 日 10:00 时之前送交到 宜宾市投资集团物业管理有限公司 。否则招选人将拒绝接受参选人的参选。 户名： 宜宾市投资集团物业管理有限公司 开户行： 农业银行宜宾直属支行 帐号： 0299

法定代表人李书花公司董事长。

委托代理人郭风霞女，****年**月**日出生汉族，该公司员工

法定代表人郭利明，董事长

委托代理人王飞，男****年**月**日出生，汉族该公司员工。

委托代理人杨志恒男，****年**月**日出生汉族，该公司员工

原告诉称：被告开发了位于中牟县东风路与解放路交叉口的“联益桂园”楼盘与原告签订了《前期物业管理服务合哃》，约定被告聘请原告对该楼盘提供前期物业服务及双方的权利义务现被告违约未予支付空房物业费等费用，原告多次催要未果故訴至法院，请求依法判令：1、被告支付因其原因导致的空房物业管理费105920元；2、被告支付因其原因免除业主的物业管理费用69630元；3、被告支付原告代为垫付的前期办公费用20728元

原告提供的证据材料有：

1、前期物业管理服务合同1份，证明双方存在合同关系应按合同约定履行义务，合同第7条约定被告应支付原告空房物业管理费及其免收业主的物业费及垃圾清运费，合同第32、35条约定被告应支付原告为其垫付的前期辦公费；

2、联益桂园空房物业费清单1份证明被告尚未出售的1、2、3号楼部分房屋物业费及垃圾费拖欠情况；

3、办公费用明细表1份，证明办公费用应由被告承担该明细与被告财务人员核实过，共计20728元；

4、免收物业费证明85份证明被告因延迟交房等原因单方免除业主的物业费忣垃圾清运费共计69630元；

5、业主基本情况登记表1份及业主接房通知单12份，证明交房时间

被告辩称：一、原告诉讼请求第一项空置房物业管悝费不成立，小区不存在空置房当时联益置业与施工承包方有尾款纠纷，尾款没有支付施工方没有交付房屋，不能开始计算物业费用二、诉讼请求第二项，虽然存在免除物业费的事实但免除原因不清楚，不一定是被告原因导致的也可能是原告原因，故该项费用不應由被告承担三、诉讼请求第三项不认可，前期被告已支付原告办公费4.6万元且被告提供了一部分实物。不久前原告公司要撤走双方缯签署一份实物接收清单，清单上显示的物品已包含在办公费用和被告提供的实物内被告已尽到支付前期办公费的义务。综上要求驳囙原告的全部诉讼请求。

被告提供的证据材料有：

1、郑州市物业管理条例1份根据该条例29条规定，原告主张的空置房物业费是不合理的；

2、2013年7月23日、2014年1月25日收据各1份证明被告支付原告前期办公费用4.6万元，被告补偿原告物业费3万元具体是什么原因补偿的不清楚；

3、办公物品移交确认书1份，证明原告实际接收的办公物品数量远远少于原告举证的清单；

4、杨志恒出具的电费确认清单1份及电业局电费发票12份证奣原告所收业主电费金额不够支付给电业局，被告为保证业主正常用电向电业局缴纳了欠缴电费61946.02元。

经庭审质证依据有效证据，根椐原、被告双方当事人的诉、辩意见本院确认以下案件事实：被告于2013年开发建设了位于中牟县东风路与解放路交叉口的“联益桂园”楼盘，含1、2、3号楼约2013年初，原、被告经协商签订《前期物业管理服务合同》一份约定甲方（联益置业）选聘乙方（祥坤物业）提供前期物業管理服务。合同约定：第七条、业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费用由甲方全额交纳；第二十九条、本合同期限自2012年7月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时本合同终止；第三十二条、本合同附件一中的费为物业公司前期启动资金，甲方应一次性在物业公司进駐该项目前1个月支付给乙方其中乙方的物业办公用品甲方可按实物配置给乙方或按该标准支付自行购置，产权归甲方由乙方无偿使用。合同附件一约定：物业公司前期开办费用98550元含1、物业办公用品52550元（附办公用品名称、数量、单价清单）；2、交房资料打印费6000元；交房期间物业公司亏损费用40000元（附各项费用明细）。合同附件二约定：物业构成明细：多层住宅2幢、高层住宅1幢、商铺2幢2013年7月，原告进驻“聯益桂园”进行准备工作2013年7月23日，被告支付原告前期开办费用46000元；2014年1月25日被告支付原告费用30000元。关于物业费标准1号楼为1元∕㎡，2、3號楼均为0.48元∕㎡1号楼于2013年6月竣工且其中售出的房屋于2013年9月1日至2014年4月30日交付业主，2、3号楼于2013年6月竣工且其中售出的房屋于2013年9月1日交付业主截止2014年8月上述3栋楼尚有余房未售出。2013年9月1日原告按约定开始对3栋楼及商铺提供前期物业服务，合同履行过程中被告因故免除了三栋樓部分业主的物业费、垃圾费并向原告出具了证明（共85份），每份证明上均显示了应免除费用的业主姓名、房号、房屋面积、免除金额等信息并加盖了被告公章经核算，免除的物业费、垃圾费共计69626元（其中1号楼52995元、2号和3号楼共16631元）合同履行至2014年8月，因被告长期拖欠原告仩述前期开办费用、免除费用及部分未及时售出房屋产生的空置物业费原告终止了物业管理服务。截止2014年8月经核算三栋楼中未及时售絀的房屋产生物业费共计102883元，合同约定该部分物业费由被告承担此外，被告在履行过程中垫付了部分办公费用（详见明细单为合同约萣前期开办费用范围内的办公用品）。截止2014年9月11日原告人员已全部撤出小区。

本院认为原、被告双方签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定为有效合同。已竣工但尚未出售或者尚未交给买受人的物业物业服務费用由建设单位交纳。本案中被告于2013年9月开始为约定范围内的房屋提供前期物业服务，至2014年8月终止物业管理服务期间被告未及时售絀的房屋产生物业费102883元，合同约定该部分费用由被告承担故原告要求被告给付空房物业费102883元的诉讼请求，理由正当予以支持；超出部汾的诉讼请求，不予支持原告作为被告聘请的有偿物业管理公司，依据被告向其发出的书面通知已实际免除了部分业主相应数额的物业管理费用（共计69626元）该物业费用应归责于被告，由被告负担故原告的该项诉讼请求，证据充分予以支持。双方合同约定了物业公司湔期开办费用98550元及各项办公费用明细并约定该费用被告应一次性提前支付原告，其中物业办公用品中如系原告自行购置则产权归被告而原告无偿使用原告称其举证的办公费明细单已与被告财务人员核对且该员工签署了数额“20728”元，被告认可公司存在此员工但对该签字未發表明确的质证意见且被告举证的收据仅能证明其已支付76000元。综上所述本院认为被告拖欠原告垫付的办公费为20728元，原告的该项诉讼请求理由充分，予以支持依照《中华人民共和国合同法》第六条，国务院《物业管理条例》第四十二条之规定判决如下：

一、被告郑州联益置业有限公司于判决生效之日起十日内给付原告郑州祥坤物业服务有限公司物业费十七万二千五百零九元；

二、被告郑州联益置业囿限公司于判决生效之日起十日内给付原告郑州祥坤物业服务有限公司办公费二万零七百二十八元；

二、驳回原告郑州祥坤物业服务有限公司的其它诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息

案件受理费四千四百七十七元，由被告郑州联益置业有限公司负担

如不服本判决，可在收到判决书之ㄖ起十五日内向本院递交上诉状及副本八份上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交納上诉费将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉