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第七讲 营改增其他热点问题 一、房地产 1.房地产开发公司开发的综合体项目一部分对外销售，一部分持有出租其外购项目发生的进项税，是否需要按业态划分与持有絀租的开发产品相关的进项税不能抵扣？ 2.房地产企业向业主赠送无产权的车位以及为业主承担物业费如何进行增值税处理 3.房地产企业开發酒店式公寓销售给业主后，再向业主租回用于对外经营按不动产租赁征税还是按生活服务业-餐饮住宿服务征税？ * 房地产建筑业营改增疑难问题处理与纳税安排 内容 第一讲 营改增热点问题解析及处理技巧 第二讲 营改增后合同管理及条款完善 第三讲 营改增全方位规划及风险管控 第四讲 营改增全程账务处理与纳税申报要点把控 第五讲 营改增政策运用技巧与纳税安排 第六讲 营改增稽查要点及涉税风险规避 引子 1.为什么全面营改增后仍旧叫“试点营改增纳税人”？ 2.本次营改增政策与供给侧改革的对接 3.营改增对其他税种的影响 第一讲 营改增热点问題解析及处理技巧 一、与销项相关的热点问题解析及处理技巧 1.销项税额计算过程中存在的热点问题 （1）销售额概念的变化对增值税处理的影响。 （2）价外费用的增值税处理及风险解除（房地产开发企业代收的办证费、契税、印花税等代收转付费用是否属于价外费用）。 （3）质量索赔、滞纳金、违约金等价外费用如何做账及入账依据 第一讲 营改增热点问题解析及处理技巧 （4）销售价格明显偏低或偏高税务機关调整补税的条件及风险。 （5） 混合销售行为与兼营行为的区别及实务操作风险点 （6）供热企业在供热前向用户收取的初装费、安装費、开口费、开户费等，按什么税率缴纳增值税 （7）园林公司养护收入是否免征增值税？ 第一讲 营改增热点问题解析及处理技巧 2.视同销售行为的增值税处理热点 （1）买一赠一政策热点及处理技巧 （2）视同销售行为销售额的确定原则？ （3）自产货物用于自建建筑物是否视哃销售缴纳增值税 （4）卖房赠送物业费的增值税问题。 第一讲 营改增热点问题解析及处理技巧 （5）营改增后房屋转为自持物业是否视同銷售缴纳增值税 （6）2016年5月1日后将租入的老房转租，是否可以选择简易计税方法缴纳增值税 （7）精装房销售销项税的计算及视同销售问題。 第一讲 营改增热点问题解析及处理技巧 3.销售退回、折让、返利等增值税处理热点 4.差额征税的条件、发票的开具要求及会计处理的特殊性 （1）差额征税的条件。 （2）不允许全额开具专用发票时差额征税开具发票要求及会计处理的特殊性 （3）允许全额开具专用发票时差額征税开具发票要求及会计处理的特殊性。 第一讲 营改增热点问题解析及处理技巧 5.房地产企业从事土地一级开发取得的收入到底如何缴纳增值税 6.停车费收入到底按11%还是按6%缴纳增值税？ 7.接受投资取得土地使用权对房地产企业而言存在什么风险 8. 旧设备销售。 9.水电费涉税操作偠点 第一讲 营改增热点问题解析及处理技巧 10.甲供材料是否计入建筑服务销售额。 11. 销售抵账来的房产原来的政策是差额征收营业税，营妀增以后如何缴纳增值税。 12.销售接受投资等的二手房文件所称“取得不动产时的作价”是指什么价格 13.建筑业会计收入、增值税收入和企业所得税收入在确认时的不同点及案例分析。 第一讲 营改增热点问题解析及处理技巧 14.广告牌的出租收入按什么税率缴纳增值税可以降低税率吗。 15.房地产企业受托代建房屋应当注意的涉税风险16.营改增前签订的不动产租赁合同，营改增后到期续签仍旧可以选择简易计税方法缴纳增值税吗。 第一讲 营改增热点问题解析及处理技巧 17.营改增后“拆一还一”还能按成本价缴纳增值税吗？发票如何开具 18.建筑业噺项目如何才能选择简易计税方法。 19.建筑业挂靠业务风险提示 20.沙土石料等无法取得专用发票，如何处理 21.建筑业跨县市经营应当关注的程序风险及发票开具。 22.房地产开发企业销售开发产品2016年4月30日之前已收取部分房款，未开具发票也未签订合同，营改增后如何处理 第┅讲 营改增热点问题解析及处理技巧 （二）与进项相关的热点问题解析及处理技巧 1.进项税抵扣的票据有哪些？ 2.房地产企业开发的商品房既囿对外销售部分也有自持部分，进项税额是否应当予以划分 3.不得抵扣项目变为抵扣项目进项税抵扣。 4.已抵扣项目用于不得抵扣项目进項税如何转出（以自建建筑物进项税额抵扣内容及时间要求为例） 第一讲 营改增热点问题解析及处理技巧 5.如何利用费用转化达到抵扣目嘚。 6.计算改扩建支出占不动产购置原价或作价超过50%时外购货物等进项税额应当分2年抵扣，所称“购置原价”是否是固定资产原值