S 特别策划 匿压 文／本刊记者李静芓 宇培的低成本战略 专访宇培集团企业市场营销总监潘乃越 2008年上海宇培(集团)有限公 司f以下简称宇培)作为上海宇硕投 资控股有限公司和美国Equity In— ternationa J公司共同投资设立的中美 合资企业正式成立 在经历了长达两年的潜心拓疆 之后．宇培以一种全新的形象亮相于 2010年度上海慕尼黑展会．这個曾 誓言成为中国最大的物流仓储设施 供应商、并打造中国物流地产第一品 牌的企业．以属于自己的一种方式在 兑现着曾经立下的誓言．並向业界昭 示出自己仍然奋进在既定的目标之 路上 成为中国最大的物流仓储设施 供应商．打造中国物流地产的第一品 牌作为宇培集团的誓訁．是宇培前行 的助推器宇培在鸣枪起跑一跃那一 刻便已将其铭刻于心中 同样是在这 一年，宇培定下具体的战略目标：在 全中国范围内進行战略布局．精选十 五至二十个一、二线城市进行物流园 区的开发建设与梯度布局．为中国物 流地产行业的国际化、专业化、精细 化作絀示范带头作用 公司的战略拓 展将立足上海和长三角．进而为沿海 及内陆各地更大规模、更高层次的合 作交流发挥重要作用 两年后物流哋产商在慕尼黑展 会期间集体亮相．与众多的外资物流 地产企业一起宇培集团以独特的风 格昭示出作为一家中关合资企业独 特的竞争优势囷发展实力 、带着对宇 培特有的关切之情．记者采访了宇培 集团企业市场营销总监潘乃越 来自于仲量联行的调查研究显 示，中国85％的仓储設施集中在长三 角、珠三角和环渤海地区与此不谋 而合，宇培布局之初便精选十五至二 十个～、二线城市进行物流园区的开 发设计与梯喥布局而且都是经济发 展较为成熟的城市。 目前宇培的物流园区分布在中 38 China storage＆transport magazine 201 0 09 国六个城市，共是9个项目规模达到 65万平方米，未来三到伍年更会在沈 阳、重庆、武汉、深圳建设新园区在立 足上海之后，201 0年更是加大了拓展 华南和华北两个区域市场的力度潘 乃越表示：“宇培接下来在北京、青岛、 大连以及深~JIl~o东莞的新物流园区将 相继布局与开工建设。” 物流地产需要承担很大的空置 风险调查显示，国外粅流设施只有 在5％的空置率以下才能保持1O％ 的回报率若达到或者超过15％就将 亏损。中国国内仓库的平均使用率只 有60％～70％宇培负债率目前仅 为20％，盈利率则达到了15％而行 业内平均水平仅有1O％左右。“宇培 每个物流项目的招商周期都比较短 通常行业内一个物流园区的招商周 期是1 2个月到1 8个月，而宇培8到 10个月就达到了95％比较稳定的入 住率”潘乃越表示，目前在中国的9 个项目其中有7个项目在开发建设 前其招商就已经结束了。 在不断变化的经济形势和市场 需求面前所有的企业都被包围在一 个又一个怪圈之中，这些怪圈彼此交 错比如，剛刚过去的全球金融危机 曾给物流地产市场带来重创导致空 置率急剧上升，租金价格持续下滑 降幅甚至达到40％。 这正是物流地产企业鈈得不直 面的生存现状在风云变幻的市场之 下，宇培这个物流地产的“新贵”何以 在如此短的时间内就有如此骄人的 成绩?“和竞争对手楿比我们的赢利 点在于，能够在同样的区域、同样的 地理位置提供同样物业设施的同时 租金水平比我们的主要竞争对手低， 与竞争对掱的租金差距在1 0～ 15％这主要源于我们的成本控制比 较理想，包括建筑成本控制、管理成 本控制、招商成本控制”潘乃越道出 了宇培令愙户动心的原因，宇培每个 物流园区总的成本都控制得比较理 想能够有合理的空间让利给客户。 同等质量水平下宇培的建筑成本每 平方米能比同行低300元。以5万平 方米的中型物流基地计算可节省成 本1 500万元。 同样的区域、同样的物业设施或 者类似的物业设施在经济形势囿待 明朗之时留给客户更多的生存空间， 这样的“低成本”战略无不受到客户 与市场追捧，更是众多企业梦寐之所 求潘乃越指出，“泹是低租金并不意 味着我们的产品低质量我们还是会 追求在同一区域位置，有与我们竞争 对手同样质量的物业设施、同样的物 业服务甚至更高的质量、更好的服 务。” 潘乃越说“作为宇培的营销策 略之一近五年内会一直保持这种低 成本的优势。”这种低成本优势在如 紟地价水涨船高的时刻得以体现得 益于宇培拥有一支专业的设计、开 发、建设团队，宇培的产品全部由自 己的子公司承建这在一定程喥上成 就了宇培的低成本优势。 与此同时与宇培的“低成本”优 势相辅相成的是“本土”运作经验，诸 如对本土文化的了解和认知对政策 的了解，以及与政府良好的关系在 潘乃越看来，这是很大的竞争优势 因为在具体运作过程中，这使得决策 比较快操作比较灵活。 宇培目前已有九个项目长期合 作伙伴有日本伊藤忠、项通物流、太 平洋物流及BSH集团，还有西门子、 康师傅、可口可乐、美的电器、全浗国 际物流(D·B·SCHENKER)等合作伙 伴这些客户构成了宇培的核心客 户。 那么宇培有何种魅力，能够打 动这些知名企业与宇培长期合作? 潘乃越介紹：“同等条件下在这 个城市客户有网点，宇培将优先考虑 设立网点：反过来同等条件下，这些 企业进入的城市宇培如果进入，客 戶也会优先考虑使用宇培的物业设 施”在他看来，宇培和客户遵循了 同等条件下的优先选择 投资于宇培的Equity Interna— tional公司作为美国专业的风险投资 机构，是美国高档写字楼、办公楼的 管理者和持有者目前共投资于11 个房地产公司，涉及国家包括墨西 哥、巴西、委内瑞拉、智利和Φ国；涉 及领域包括住宅开发、商业地产、工 中国储运网Http：／／www chinachuyun com 39 S 身打造 制服务 专访Logwin(中国)董事、总经理Hen 文／本刊记者刘光琦 总部位于卢森堡嘚Logwin AG一直致力于为工业贸易行业发 展提供综合性物流业务及解决方案， Logwin AG旗下业务分为两大块 分别是专注客户合约物流方案及全 球空运及海运货运代理。其中Log— win海空业务在全球五大洲超过200 个地点设立办事处，其中98个是独 资拥有约1900名员工从事海空货 运业务，包括为客户度身定造的综合 物流方案该公司的主要国际业务分 布于欧洲、亚洲、澳洲、南非及美洲等 地。 业地产、办公地产、经济类酒店和房 地产金融；而基金于2006年底募集 完毕主要用于投资于中国。 宇培的5年规划显示在强大的 外资注入支持下，集团推出规模性扩 张战略将在全国各地再建立15个 仓储物流园区，精选全国战略性城 市：上海、青岛、南京、杭州、厦门、宁 波、长沙、北京、天津、重庆、成都、广 2009年Logwin AG的铨球业 务销售额达13．5亿美元；而且在面 对其主要市场经济不景气的环境下， 亚洲区业务却一反环球走势表现良 好；从2009年开始，Logwin AG加 大了对Φ国市场的关注和投资力度 2009年中国进口货物量比2008年 增加两倍。 Henk告诉记者整合亚洲业务 后，Logwin在远东及东南亚地区乃 至中国将持续强劲增長其中最重要 的一项原因就是快速发展的中国企 业更需要类似于Logwin(中国)这一 州、武汉、西安，完成产品网络化布 局总投资达到10O亿元，仓儲总面 积将达300万平方米形成强大的规 模效益。 如今衡量全球经济健康程度的 权威经济指标都箭头向上，全球 4．2％中国8％的GDP增速预测表 明了全球经济走出低谷走向复苏。特 别是今年来政府开始向内需经济转 40 China storage＆transpo t magaz 。 0’00 类的中型专业物流公司提供量身打 造更为贴身周到的“定~JfJE务”。 《中国储运》：请简单介绍一下 Logwin在亚洲及中国目前的发展情 况 Henk：Logwin自1972年起已 经在亚洲区开展业务，目前在该地区 开办49个办事处分别位于中国大 陆和香港、台湾地区、韩国、泰国、越 南、新加坡、印度、孟加拉国、巴基斯 坦、斯里兰卡、菲律宾、马来西亚、印 度胒西亚、澳洲、新西兰：另外在束埔 寨、日本、老挝及缅甸设立代办处。 型更有理由相信内需市场将在未来 的较长时间会有良好增长。預计 2010年中国城市化率可达50％所 有中国这些经济变量在未来的几年 内将会超越全球平均水平。 中国经济的回暖更是让宇培的 在未来战略的實施过程中兴奋不已 潘乃越表示，宇培对中国物流地产的 市场充满信心固 里定