原标题：必看 | 国内各种不确定经济下，未来20年如何正确投资？

国内人民币继续贬值，通货膨胀持续，7月份央行又开始开闸放水1.5万亿，并且各种投资暴雷不断，为国接盘，还要为国生孩，普通人如何摆脱韭菜的命运？如何保卫手里这点积攒的财富？

我们需要什么样的投资？

1、有极高的现金流回报

2、稳定的货币，对冲人民币贬值的风险

3、真正的洼地，有相当大的上涨周期

今天谈一下大方向该做的事情，这里的大方向是什么？就是在一个特定的历史阶段做应该做的事情。 在中国现在经济形势下、国际形势下，每个人应该做的事。

吴晓波在2018的跨年演讲中说过2句话：“买好资产，投穷国家，用人民币的泡沫淹没全世界”。

中国人大规模做海外投资，并不是一件非常久的事情。

之前，我们把大量的海外房产集中在美国、澳洲、加拿大、英国、欧洲这些国家。

近几年，越来越多的人开始将方向转向东南亚市场。

因为，经过几年的出海经历，老百姓变成熟了。大家能够很理性的分析发达的欧美市场和新兴的东南亚市场之间的优劣点，包括升值潜力判断。投资终归是为了更好的收益。

投资诸如美国、澳洲、加拿大这些国家房产，我们看重的是成熟稳定的社会体制，物质资源，医疗资源，教育资源、自然环境、人文资源，包括法律安全等。同时，也有一些弊端，比如高昂的房产税，美国根据每个不同州在每年1.5-3.5%，持有成本比较高。同时维护成本也不低，房屋、草坪、泳池、木质结构家里定期蟑螂清理等，请人打理的费用都是比较高的。这些在发达国家都是类似的。另外，现在很多发达国家相继出台了海外买家税，例如悉尼是8%，这样一房两价，在投资的时候已经是落当地人一步。并且，欧美国家几十年前就已完成城市化进程，房产已很稳定，涨幅很慢。

欧美不好的地方，往往是东南亚的优势。比如欧美市场已很成熟、健全，未来的成长属性偏低。东南亚做为新兴市场，经济增长速度强劲，房地产处于刚起步阶段，同时购买房产的交易、维护、持有、出让成本都很低。

提到东南亚，很多人努努嘴，由于信息的闭塞和不对称，我们认为目前世界的中心还在欧美，认为我们的穷兄弟国家还是很落后，吃不饱穿不暖，用不上手机，贩毒横行，道路都是土路，像极了90年代欧美国家对中国的看法。其实，像金边、胡志明、河内等城市，现在已经高楼大厦车水马龙，有小浦东、小香港的美誉。很多的欧美人已将东南亚做为投资的重心，比我们更了解我们的穷兄弟国家。欧洲2017年评比出来全球最适合养老的城市，是柬埔寨的金边，这个结论肯定另中国人大跌眼镜。

实际上，东南亚市场目前已经连续十年是整个全球经济增长最快的板块，整个东盟国家平均GDP增长率超5%，越南、柬埔寨等国家连续多年的GDP增长率都在7%以上。越南、柬埔寨已连续多年排名GDP增速世界前十，甚至超过中国。

所有人都要纠正一个认知：东南亚，是未来二十年世界经济增长中心，是现在世界最值得投资的区域，是最有潜力的区域。

东南亚在整个世界格局中属于20岁的年轻人，朝气蓬勃，处于价值成长阶段。细分东南亚各国家，第一类是新加坡和文莱，发达国家，适合刚需；第二类是马来西亚和泰国，高速发展中阶段，适合居住养老大于纯投资，包括我们中国也一样，城市化接近后半程，人口红利也不再具备明显优势，投资这些国家，有机会，但空间小涨速不再快；第三类是越南柬埔寨等，城市化进程刚刚起步，人口红利巨大，属于刚刚起步阶段。

多讲一句，房产投资来看，越南起步更早几年，现在首都胡志明好地段的房子已经5、6万人民币/平米，而柬埔寨首都金边刚起步不久目前好地段的价位是1、2万人民币/平米，而且柬埔寨跟越南不同的事，柬埔寨法定货币为美元，这是最大的优势，正宗的美元资产。

所以重点先讲讲柬埔寨。

虽然毗邻中国，但在国人的印象中，除了吴哥窟历史，柬埔寨是一个贫穷落后吃不饱饭的国家。像极了90年代欧美国家看待中国的眼光，存在很多信息不对称下的偏见。

柬埔寨是君主立宪制，稳健保守，另外佛教立国，90%的民众都很信佛，社会治安很稳定，可以与新加坡相媲美。自1980年起，柬埔寨只有一个首相洪森，今年的大选也继续连任，政权很稳定。带来了长达20多年的稳定繁荣。

柬埔寨是近几年全球经济发展最快的国家之一，连续8年GDP增长率7%以上，由于其稳定且可持续的经济发展，被外媒称为最有可能复制中国经济奇迹的国家。

世界上，除了中国，除了印度，很难有第三个国家能在经济增长上交出这样一份长期GDP高速增长稳定在7%以上的答卷。并且这种增速才刚开始，还将持续10-20年，做投资要捕捉的就是这种大周期，能吃到大肉。

柬埔寨是亚洲唯一一个使用美元作为主要流通货币的国家，所有交易都是以美元来结算，而且外汇无管制，被评为世界上经济最自由的国家之一，柬埔寨首都金边更有小香港之称。

做海外资产投资，汇率是首要考虑因素之一，汇率不稳定，很影响投资收益。地产老兵来举几个例子，泰国做为东南亚的全球旅游目的地，房地产发展较早，这几年房价已经翻倍。但是，泰铢是历次经济危机中表现最差的货币之一，稳定性差，扛风险能力弱，并且每年对人民币都贬值4-5%。另举例：加拿大温哥华的house自2013年至2017年涨幅40%，但同期加币对美元汇率贬值28%，结论是以美元计价的话，几乎无涨幅。

在人民币长期贬值、美元加息升值大周期下，柬埔寨的正宗美元资产能强烈抵御人民币资产缩水。

下图1是上周8月15号的人民币兑美元利率走势。下图2是政府发文物价将保持长期温和上涨，翻译成听得懂得话就是告诉你，中国将保持长期通货膨胀物价贬值。

钱在国内越来越不值钱，钱在国外也越来越不值钱，你应该怎么做？

三、巨大的年轻人人口红利

柬埔寨有巨大的人口红利，极度年轻化，绝大多数人分布在30岁以下。在大街上很少能看到老年人，一天下来看不到10几个。

这样的人口结构，对柬埔寨的经济发展带来劳动力的强力支撑，同时给内需带来巨大潜在增长。柬埔寨大量的年轻人对住房需求很强烈，另外每家平均有2-3个孩子或更多，未来都是很强的住房需求。

同时，随着经济迅速发展开放，全球500百强企业已有85家企业在金边设点。

柬埔寨首都金边同时是世界人口流入排名第3的城市。

为什么要说这个。人口红利是一方面，但国家信仰文化的不同，会有截然相反的结果。印度也是人口大国，但印度所有人都信奉佛教六道轮回，认为出身的贫贱是必须经历的修炼，大多贫困人口安于现状不思发展，大量的人口并未转化成人口红利。大家问问身边的印度朋友就知道了。

柬埔寨人民很勤奋，举国上下都在努力勤奋工作，同样也像极了90年代改革开放后的中国。柬埔寨晚上有很多夜校，提供各种技能培训，专供白天上班，晚上来学习提升的人民，并且每个夜校门口都停满了很多摩托车。这就是柬埔寨目前朝气蓬勃的现状。

这样的国家，未来充满想象。

五、目前没有贷款杠杆泡沫，未来放开贷款买房将会大爆发

柬埔寨拥有较高的利率，银行美元定期存款一年期利率有5%，个别银行8%，存款利率非常高，而且是放银行很稳健。已经有很多低利率发达国家的人民置换货币来柬埔寨投资或存钱，并且没有外汇管制，是一个非常好的吃利差的事情。

把人民币兑换成美元，存在柬埔寨的银行，也是一个很好的理财，长期复利收益很可观。眼界，视野，全球化资产配置，跳出国内，有更广阔的天地。

因为金融利率还未放开，等金融什么时候放开到低利率，国民开始贷款高杠杆买房，就像中国2003年开始的贷款买房政策，将是非常大的一段房价涨幅雪坡。

六、全球前十的租金回报率

柬埔寨首都金边有人口400多万，其中常驻外国人白领30万人，相当于每10个人就有1个老外。现在整个市场上公寓只有2万套，按目前开发量，到2020年也就4万套，远远满足不了需求。更不用说当地崛起的白领中产阶层对房产升级改善的居住需求。

租金回报率。北京1.5%，曼谷4-6%，胡志明5-8%，新加坡2-3%，金边8-10%。身处现在高房价的中国，很难想象有这样一个毗邻的，被我们长久忽略的，不为我们熟悉的国家，能有这样高的租金回报率。

下图是最新的全球主要城市租金回报率。柬埔寨租金回报排名全球前四，首都金边是6.92%，这是个平均数，选择好项目，租金能到8-10%。

这张图排名最后是北上广深杭，呵呵。

房地产投资时间点卡位很重要。

中国房地产四大巨头已进场买地，碧桂园、绿地、富力、保利等大开发商在2017年都大规模拿地柬埔寨，等到房子销售，投入巨额营销费用在国内大力宣传炒作，让更多国人知道时，必将大幅拉升当地房价。

另外，很重要的一点，地产老兵来告诉你。所有发展中国家人均GDP超过1000美元后，代表突破了经济发展的临界点，将会迎来很长一段时间的经济高增长。亚洲四小龙在人均GDP达到1000美元后，高速发展了20年，中国在2003年人均GDP达到1200美元后，至今也高速发展20年取得了另世界瞩目的辉煌成就。

柬埔寨现在人均GDP是1300美元，未来会有长达20年的高速经济增长。

欧美国家过去50年前经历的，中国在过去20年经历了；中国过去20年经历的，更初级的发展中国家现在即将经历。这是每个发展中国家必然经历。

用发达国家过来人的经验，去刚起步的国家进行降维打击，降维投资，大格局才能吃到大肉。在国内进行P2P之类收益小风险大的只是零敲碎打，养不肥你。

柬埔寨房产现在处于非常初级阶段。随着经济的发展，首都金边的城市化进程速度加快，带动房产的快速发展，它的高性价比，高租金回报率，以及巨大的升值潜力，是我们能吃到的大肉。

地产老兵以上对海外投资，对现在全球最具经济增长力的东南亚，对柬埔寨做了各方面的普及。也许比你之前看到的任何讲投资，讲房产，讲资产配置的文章都要有干货和正确性。

所以最后在重复下：投资，就是寻找安全健康的，具备大周期的，确定性高的，这样的投资才能吃到大肉。小敲小打养不肥你。

我们都很怀念10年前、20年前中国的投资机会，那是健康的，是确定性高的，是机会多的，是人人都能受益的。那是每个发展中国家发展初期的巨大红利阶段。

我们需要做的，最简单的办法就是找到一个现在正处于中国20年前发展阶段的发展中初期国家，进行真正的降维打击。

柬埔寨金边的房产总价50-100万是主流，不能贷款，可以分期付款。有资金预算的朋友可以联系我咨询。一定要选对板块地段靠谱项目，擦亮眼别瞎买，跟着专业的人做专业的事，地产老兵微信：dichan567

我建个海外房产投资2群，想投资的大家扫码进来交流，上次加过1群的别再重复入群。（进群需先转发朋友圈或群，谢谢）

一步错，步步错。在现在复杂的经济形势下，一起做对的投资。